资产评估第四章房地产评估课件

1、资产评估天津科技大学经济与管理学院第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产评估的收益法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的基准地价修正法 第七节 房地产评估的路线价法第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念及其特征 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。 房地产评估对象有三种，即土地、建筑物和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面。 房地产一般具有如下特性：(1)位置固定性及区域性。(2)长期使用性

2、。(3)保值与增值趋势。(4)投资风险性。(5)政策限制性。二、房地产价格及其影响因素（一）房地产价格种类(1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、租赁权等价格)。(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=土地总价格建筑总面积 容积率=建筑总面积土地总面积 楼面地价=土地单价容积率 （二）影响房地产价格及评估价值的因素 为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产价格和评估价值的因素归纳为

3、一般因素、区域因素和个别因素。(1)一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。经济因素 社会因素 行政因素(2)区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。(3)个别因素土地的个别因素建筑物的个别因素 第二节 房地产评估的收益法 一、房地产评估的残余估价法残余估价法的计算公式 收益现值法公式 V=A/i ， A=Vi如果以Vl、 Vb分别表示土地、建筑物的价值 以Al、 Ab分别表示土地、建筑物的年收益 以il、 ib分别表示土地、建筑物的本金化率。则， Al=Vlil Ab=Vbib如果以A

4、0表示房地合一产生的年总收益，则 A0=Al+Ab=Vlil+Vbib1、土地残余法的计算公式2、建筑物残余法的计算公式二、应用举例 某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地本金化率为8%，建筑物本金化率为10%。年房租损失准备费以半月租金计，房产税按年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米计，管理费按年租金的3%计，维修费按年租金的4%计，保险费每年288元。运用市场法已求得土地使用权价格每平方米1000元。用残余估价法评估该住宅建筑物价值。年房租收入=2400*12=28800元年总费用如下： 房租损失准备费=2400/2=1200元 房产

5、税=28800*12%=3456元 土地使用税=200*2=400元 管理费=28800*3%=864元 维修费=28800*4%=1152元 保险费=288元 年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元年总纯收益=28800-7360=21440元土地使用权总价=200*1000=200000元归属土地的年纯收益=200000*8%=16000元归属建筑物的年纯收益=21440-16000=5440元建筑物评估值=5440/10%=54400元 第三节 房地产评估的成本法 成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，

6、无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。 由于房屋与其所依赖的土地具有不同的自然及经济特性，如房屋是人类劳动的产物，一般随时间变化会发生贬值，而城市土地既是自然的产物，同时又由于人类的改造而凝结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价值评估的成本法计算公式并不相同。 一、土地评估的成本法土地评估的成本法基本公式为： （一）土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况： 1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。 2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（二）土地开发费用 1基础设施配

7、套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。 2公共事业建设配套费用。主要指邮电、学校、公园、绿地等设施的费用。 3小区开发配套费。 （三）投资利息 投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。 1、土地取得费的计息期为整个开发期和销售期。 2、土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期的一半。 （四）投资利润和税费 1、利润计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。 2、税费是指土地取得和开发过程中所必须支付的税赋和费用。（五）土地增值收益 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地

8、增值收益。 例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为3000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩30万元，土地开发费为每平方公里4亿元，土地开发周期为2年，第1年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费。 土地取得费=30万元/亩=450（元/平方米） （1公倾=15亩=10000平方米 ）（2）计算土地开发费。 土地开发费=4亿元/平方公里=400（元/平方米）（3）计算投资利息。土地取得费

9、的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则： 土地取得费利息=450(16%)21 =55.62（元/平方米） 土地开发费利息=40035%(16%)1.5140065%(16%)0.51 =12.787.68=20.46（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润=(1)(2)10%=85（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价=(1)(2)(3)(4)(115%) =(45040055.6220.4685)(115%) =1 011.08（元/平方米）土地总价=1 011.083 000=3 033 240（元）该宗地单价为1 011.08元，总价为3 033 240（元）。 二、新

10、建房地产评估的成本法 新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无须考虑贬值因素，则可直接用开发成本计算。新建房地产成本法评估的基本公式为： （一）土地取得费用 （二）开发成本 开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费。 2.基础设施建设费。 3.房屋建筑安装工程费。 4.公共配套设施建设费。 5.开发过程中的税费及其他间接费用。 （三）开发利润 利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。（四）管理费用 管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。（五）投资利息 以土地取得费用和开发成本作为计息的基数。（六）销售税费 销售税费主要包括： 1.销售费用。包括销售

11、广告宣传费、委托销售代理费等。 2.销售税金及附加（即两税一费）。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 3.其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。三、旧建筑物评估的成本法旧建筑物价值的现值可以通过下列公式计算： 建筑物价值=重置成本贬值额 例：某建筑物为钢筋混凝土结构建于2008年8月，经济寿命为60年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入为建设成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。该建筑物因供暖系统设计不

12、合理造成的功能性贬值为21万元，假设残值率为零。计算该建筑物2018年8月的评估价值。 解：（1）计算建筑物的重置成本建造成本=800万元管理费用=8003%=24（万元）投资利息=80060%(1+6%)1.5-1 +80040%(1+6%)0.5-1=54.90(万元)建筑物的重置成本=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元） （2）计算建筑物的实体性贬值 建筑物的实体性贬值=1053.910/60=175.65 (万元) （3）计算建筑物的评估价值 该建筑物的功能性贬值为21万元，该建筑物的利用率较高，不存在闲置现象，不存在经济性贬值因素。 建筑物的评估价值=1053

13、.9-175.65-21=857.25（万元）第四节 房地产评估的剩余法 一、剩余法的基本思路剩余法又称假设开发法或倒算法待评估土地价值=预期开发后的房地产租售收入-建造费用 -利息-利润-税金-租售费用剩余法的运用范围：待开发建设土地。 二、剩余法的具体计算公式地价=预期房地产租售收入-建筑费用-专业费用-利息-利润 -税金-租售费用1、预期房地产租售收入 出租收益现值法 出售市场比较法2、建筑费用 比较法测算 建筑工程概预算方法估算3、专业费用 专业费用=建筑费用费率4、利息和利润 分别是全部预付资本的资金成本和机会成本。 全部预付资本=地价+建筑费用+专业费用 （1） 利息=全部预付资本

14、利息率 地价利息一般按整个建设工期计算 建筑费和专业费利息按建设工期的一半计算 （2） 利润=全部预付资本投资利润率 或： 利润=预期房地产租售收入销售利润率6、租售费用 主要包括中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等。 租售费用=预期房地产租售收入费率5、税金 主要包括营业税、契税、印花税。说明： 上述公式适用于静态情况，即不考虑资金时间价值。 三、剩余法应用举例 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设工期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次

15、性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为售楼收入的2.5%，税金为售楼收入的6.5%，银行年贷款利率为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为10%。估算该宗土地目前的价值。1、计算开发完成后的房地产销售收入 房地产销售收入=20002.59000=4500（万元）2、计算建筑费和专业费 建筑费=300020002.5=1500（万元） 专业费=建筑费10%=150010%=150（万元）3、计算销售费用和税金 销售费用=45002.5%=112.5（万元） 税金=45006.5%=292.5（万元）4、计算利润 利润=（地价+建筑费+专业费）10% =（地价

16、+1650）10%5、计算利息 利息=地价(1+6%)21+(1500+150)(1+6%)11 =0.1236地价+996、求取地价 地价=45001500150112.5292.50.1地价165 0.1236地价99 地价=1782.45（万元）练习题 有一宗“七通一平”的建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为3年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次支付。该写字楼建成后即出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为总楼价的4%，税金为总楼价的6.5%，当地银行年贷款利率

17、为6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。 第五节 房地产评估的市场法市场法是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。1、容积率的修正 容积率修正的计算公式为： 估价对象容积率下的价格=交易实例价格容积率因素修正系数2、土地使用年期修正 土地使用年期修正系数按下式计算： 式中： K将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数； r资本化率； m被评估对象的使用年期； n可比实例的使用年期。土地使用年期修正后的地价=比较实

18、例价格K第六节 房地产评估的基准地价修正法 一、基准地价的含义及作用 （一）基准地价的含义 基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段或均质地域分别评估的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 目前全国的许多城市都制定了基准地价，但各地基准地价所包含的内容有所不同。基准地价一般由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用等构成。 （二）基准地价的特点1. 基准地价是区域性价格 2. 基准地价是土地使用权价格3. 基准地价是平均价格4. 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区5. 基准地价是单位土地面积的地价6. 基准地价具有

19、现实性，是评估出的特定时点的价格。 （三）基准地价的作用 1. 具有政府公告作用；2. 是宏观调控地价水平的依据；3. 是国家征收城镇土地税收的依据；4. 是政府参与土地收益分配的依据；5. 是进一步评估宗地地价的基础；6. 引导土地资源在行业部门间的合理配置。二、基准地价修正法评估的程序 （一）收集、整理土地定级估价成果资料（二）确定修正系数表（三）调查宗地地价影响因素的指标条件（四）制定待估宗地因素修正系数（五）确定待估宗地使用年期修正系数（六）确定期日修正系数（七）确定容积率修正系数（八）评估宗地地价 被估宗地地价=基准地价区域因素修正系数个别因素修正系数年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其他因素修正系数 第七节 房地产评估的路线价法 一、路线价估价法的基本思路（一）地块分类里地线临街线袋地临街地街角地街角地范围里地正 街旁 街18米18米路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。（二）路线价估价法及其计算公式路线价估价法的基本数学表达式为：宗地价格=路线价深度指数宗地面积 采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面