南京房地产市场半年报

1、PARTONE大势环境与全国市场走势研判01 宏观经济环境国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑 下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会 议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。国家/区 域2019（全年）2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1中国6.1-6.83.24.96.

2、518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体GDP增速走势（%）图：主要经济体CPI同比增速走势（%）资料来源：保利投顾研究院整理最新当月CPI美 国 ：5 英国：2.1 欧元区：2 中国：1.3CPI涨幅显著国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零 区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产

3、购买计划保利投顾研究院保利投顾研究院01 宏观经济环境国内环境主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5 月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资 维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-9183220

4、21-05-201228上半年专项债发行速度偏慢 影响基建增速回落明显保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院01 宏观经济环境财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低 于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低 于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。2019年1-5月累计8600亿元2020年1-5月

5、累计2.05万亿元2021年1-5月累计5726亿元发行进度40%发行进度57%发行进度16%保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院01 宏观经济环境货币金融环境M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币 政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧 特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。宽货币宽财

6、政 宽信用稳货币以稳为主 货币边际收紧定向降准50bp 降息20bp保持流动性合理 充裕创新工具宽信用未提降息降准 更加灵活适度 精准导向全面降准 50bp降息10bp 货币政策更 加灵活适度刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定易纲：明年GDP增速 回升后，宏观杠杆率 将会更稳一些央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松货币宽松 利率走低货币稳中边际收紧 利率爬升M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大前5月新增社融 17万亿前5月新增社融 14万亿回归正常化 紧信用、稳货币央行：稳健的货币政策要灵 活精准、保持流动性合理充 裕、保持宏观杠

7、杆率基本稳 定，增强经济发展韧性保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院02 行业政策环境中央基调重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保 障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防 止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作与保障性租赁住房相关的政策城市具体内容深圳，上

8、海，南京，宁 波，成都，长春等增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等北京，上海，南京，郑 州，西安等加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等石家庄，东莞等完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项合肥，威远等扩大公租房保障范围，降低申请门槛与学区房相关的调控城市具体内容北京、上海、西安、厦 门、泉州等规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传合肥学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一 个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实 验小学等9个热点学区范围内，112个小区

9、的二手住房交易参考价格图：中央相关会议对房地产的表述2020Q1 稳预期2020Q2-Q3资金、楼市 监管并行2021上半年重申“房住不炒”3月两会未提及4月政治局重提“房住不炒”资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道 红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月 政治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展， 经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题联动机制 1月提出住房与土地、金融联动机制2月实行22城宅地“两集中”集中供地 3月两会重申“房住不炒”，首次关 信贷整治注大城市住房难；同月启动全面排查违规信贷资金住房保障 4月政治局会议首次点名“学区

10、房”5月住建部召开保障性租赁住房专项学区房座谈会资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院02 行业政策环境城市调控今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打 补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求 端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。2020上半年支持房企、刺激需求7-9月热点城市补丁升级10-12月有松

11、有紧2021年上半年调控维度多、频次高保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院02 行业政策环境金融&行政手段2020.04-09深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市2021.01-03北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、 南京、成都等热点城市陆续加入核查范围存量 自查增量 严打2021.03北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量2021.03北上广深、杭州、西安等严查首付款来源全面 排查2021.03 各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营 用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括加强借款人资质核 查、信贷需求审核等；加强贷中贷后、机构管理等排查机制：深圳

12、建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需 核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径 借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者范围不断扩大、监管力度持续加强特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续 加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额 度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，

13、对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。图：违规信贷资金监管的历程图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势5.33%5.61%图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%）+9BP+11BP资料来源：保利投顾研究院整理+5BP保利投顾研究院保利投顾研究院02 行业政策环境金融&行政手段特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保 有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至 二手市场，深圳首发

14、“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。资料来源：保利投顾研究院整理图：全国主要典型城市限价程度/特征限价 强度普遍特征典型城市政策内容执行表现强土拍限房价多环节限价（毛坯、 精装、车位等）续推不涨或控涨幅上海土拍限房价，原则上一年内续 销项目不涨板块最高价不能突破，新取证 价格持平深圳价格不得超上一年周边新房网 签价；涨价需满一年；限精装价格稳定，封堵捆绑高价精装杭州，南京土拍限房价，限毛坯，限精装价格平稳较强土拍限房价多环节限价（毛坯、 精装等）保留一定政策空间成都土拍限房价，限精装，限涨幅未禁止叠加精装包、捆绑车位 等，但目前无房企突破

15、广州加强价格管控，全年涨幅不超 过5%，不得“双合同”整体价格持平，部分项目精装 改毛坯，客户趋于观望合肥土拍限房价，限精装价格持平南通调控压力大宁波土拍限房价，限精装，限车位可用精装升级包突破中局部土拍限房价多环节限价（毛坯、 精装等）价格存在突破空间西安土拍限房价备案毛坯价，叠加精装包武汉限毛坯，限精装整体平稳长沙部分区域价格上限有所提升湖州热点区域土拍限房价，续推不 涨，限毛坯，限精装加推不涨价，可捆绑车位突破弱备案价限价，参考 周边市场价格重庆新房价格年度涨幅不超过5%价格温和上涨东莞新房参考周边同类报价，加推 涨价间隔需1年、涨幅最高5%价格平稳多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制

16、图：二手价格调控机制发展历程2月 深圳首发，建立二手价格参考机制推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价3月 东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态 东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等 表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布4月 宁波跟随建立，南京表态宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网 签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价5月 成都跟随建立价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普 遍低于市场价深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于实际挂牌及成交价，银行放款少 、买家购房门槛上升；目前二手市场出现明显降温

17、，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对投资客影响 较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。保利投顾研究院保利投顾研究院02 行业政策环境金融&行政手段特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸， 资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前 置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。图：房企发债

18、总量（亿元）银行“两道红线” 房企“三道红线”政策 细则图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款 投资规模，到期后不得展期开展专项抽查工作购房 尾款政策 细则开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款， 银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。 供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。供应 链非 标以施工单位、材料供应商对开发商

19、的应收账款融资为例，由于融资主 体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先 前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院02 行业政策环境金融&行政手段特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间 缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉 及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋

20、稳。图：宅地“两集中”的主要内容与影响图：上半年典型城市土地调控的内容22城启动宅地“两集中”编制实施宅地供应计划；做好信息公开；组织集中挂牌、集中出让； 加强监测监管和考核评价对政府和开发房企均为考验地 方 政 府稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加供应节奏趋稳、结构趋于合理， “饥饿营销” 、“先次后好” 等模式将受到挑战土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小房 企资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率研判重要性提升，需

21、在不同城市间投资的决策判断及资金铺排资料来源：保利投顾研究院整理政策类别城市具体内容土拍规则 调整西安、徐州、嘉兴等主动加入宅地集中供应郑州，成都等采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持/竞配建”或熔断后摇号等成都南京，合肥，绍兴“摇号地”新增提高预售条件，增设“定品 质”要求等限马甲南昌，南京，东莞等土拍限马甲控风险湖州严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金成都限制“三道红线” 均踩等房企参与竞拍控密度南京，重庆设定宅地容积率下限限房价上海完善房价地价联动机制，实行限价竞价成都，西安等“限房价、定品质、竞地价”宁波，广州黄埔&南 沙，南昌等土拍限房价启动/扩围衢州开化，义乌等考虑采用限房价、

22、带方案等出让方式湖州将建立房价地价联动机制保利投顾研究院保利投顾研究院02 行业政策环境长效机制特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地 财政依赖度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5 月专项工作座谈会召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。图：2021年以来中央关于房地产税的表态试点省市图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容上海、浙江

23、、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古政策内容地 方 政 府市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑征收主体变更：由国土部门变更为税务部门收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预 算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排图：上游长效机制构建增加地方财政透明度解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生增加土地供应，丰富多业态住房对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应 量，扩大保障性住房、旧改的投入推进房地产税试点上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作3月13日“十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税 立法，健全地方税体系，逐

24、步扩大地方税政管理权”。4月7日财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳 妥推进房地产税立法和改革。5月6日财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月11日财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相 关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或意 味着房地产税改革试点的工作方案已经形成聚 焦 立 法 层 面聚 焦 试 点 层 面影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨压 扩充税源，减少土地依赖力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院全球经济恢复进程分化通胀下政策或将退

25、出逐步宽松主要经济指标现回落 但不改向好势头外 围国 内总结宏观行业灵活精准、流动性合理充裕，将逐渐回归正常化货币金融政策+行业站位高景气延续经济稳步运行主要支撑银行/房企/政府供给侧调控 税制改革风声再起行业政策后置特征明显，下半年基 建投资有望回升调控大年、保持三稳筑牢房地产是经济发展的“压舱石”延续维稳基调，过热城市调控将紧随信贷、价格为调控手段核心点财政政策03 全国市场走势全国特征房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。 其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有

26、所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望 回升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。资料来源：保利投顾研究院整理图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%）图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%）2021-05开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18%新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6% 住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23%时间2017年2018年2019年2020年2021年3月18%8%10%-12%63%4月8%5%18%-3%35%5月13%23%4%16%20%保利投顾研究院保利投顾研究院03

27、 全国市场走势分线特征楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一”节 后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交放 量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万；%）2017年月均 一线：259万 二线：806万 三四线：450万2018年月均 一线：252万 二线：733万 三四线：451万2019年月均 一线：281万 二线：732

28、万 三四线：487万一线：363万 二线：789万 三四线：465万2020年下半年月均 2021年1-5月月均一线：424万 二线：784万 三四线：566万备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东 莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。数据来源：wind，保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院03 全国市场走势分区特征备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表

29、现平稳年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南广深 稳中微降，5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善明 显，当前增速位列前位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。表：分区域成交累计同比及市场特征区域与2019年 同期同比典型 城市与2019年 同期同比较2020年 下半年 月均变化主要特征华东42%上海13%87%市场热度最高，核心城市需求保持强劲、 调控加码下，轮动范围扩大，热度向三 四线城市传导，调控跟随杭州90%160%南京148%13

30、5%华南22%广州66%83%核心城市调控后分化，广州稳中微降， 深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临 深板块外溢持续势能不足，回流核心深圳58%94%东莞17%51%华北30%北京30%84%市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热 度有所提升，石家庄量价齐稳青岛31%84%西部16%成都24%100%核心城市热度延续，成都、重庆成交维 持高位，西安热度向近郊外溢重庆3%121%华中13%武汉44%83%核心城市改善明显，武汉供需两旺，长 沙热度提升，郑州结构性回暖长沙-10%55%东北0%大连20%85%市场整体疲软，客户持续观望长春-24%70%保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾

31、研究院03 全国市场走势土地市场多城宅地供应多增下，土拍热度结构性分化加剧，华东、西部核心城市表现亮眼上半年多城供地量较去年均表现提速，在两集中下各城热度表现有所差异。长春、长沙供地上涨明显（超1500万），热 度表现平稳，南京、重庆、杭州等城供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升；苏州、广州供地量（超1000万）等城 创近年来新高，土拍热度分化；郑州和青岛供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。图： 两集中首批宅地成交结构情况（宗）上涨明显合理波动收缩明显城市沈阳福州长沙广州天津长春青岛济南流拍/终止挂牌宗数3336131016整体热度高资料来源：保利投顾研究院整理冷热不均保利投顾研究

32、院保利投顾研究院03 全国市场走势土地市场地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水平 涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞 配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势城市严格程度主要内容北京设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、

33、 套内7090等出让方式杭州延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则南京“限地价+限房价+摇号”摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50%竞买保证金比例由20%提升至30-50%宁波新增“竞自持”竞拍规则将限房价区域扩大至市六区部分地块实行现房销售苏州“中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价 方式将溢价率控制在15%以内严格限制房价广州“限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45%合肥“竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍郑州“限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130%长沙首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块）首次提出配建第四代高品质建筑要求

34、重庆土地款支付条件与溢价率挂钩表： 典型城市首轮集中供地细则一览保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院04 全国市场走势后市展望资料来源：保利投顾研究院整理城市广佛广州佛山深莞惠深圳东莞惠州厦漳泉厦门漳州泉州七普人口281818689503407175610476041900516505878七普增量82859823010897202251442531632465人口相对 增量42%47%32%47%70%27%31%15%46%5%8%时间省份/城市具体内容1.28福州及周边突出福州市龙头带动作用，发挥相关城市比较优势，强化项目 支撑，促进城市功能互补5.19武汉及周边深入

35、推进武汉城市圈同城化，完善轨道交通1小时通勤圈6.17杭州、嘉兴致力于产业协同、互联互通构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局6.24上海、江苏、 浙江、安徽到2025年基本建成轨道上的长三角，轨道交通总里程达到2.2 万公里以上6.21成都、重庆到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通总规 模达到1万公里以上6.23湖北、湖南、 江西三省科技部门将建立合作机制，推进区域创新联动，加强技术 协同攻关6.23福州及周边以基础设施、产业与创新、公共服务等领域协同为重点，推动 福州与周边城市协调联动，同城化管理行业韧性延续、核心城市虹吸辐射，周边城市承接外溢推动楼市向好，关注都市圈结构

36、性机会在楼市峰值时代延续下，更加关注存量的结构。人口流向价值高地为全国大趋势，一二线城市的房地产市场预期热度仍将延 续，核心城市的辐射力日益加强，将带动周边城市的发展。在人口不断涌入下，都市圈内部楼市需求旺盛，如广佛人口增量 828万；深莞惠增量超千万，其中佛惠泉年成交面积均超千万，规模反超核心城市。表：全国典型城市群/经济圈发展提速都市圈以同城化为导向，致力于建设1小时通勤圈减缓核心大城市问题，进一步推动周边城 市协同发展保利投顾研究院保利投顾研究院04 全国市场走势后市展望市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好上半年全国看房热度处于高景气，下半

37、年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放 量，；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑；华 东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。图：全国看房热度指数图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组）小阳春热度提升明显基本持平去年四季度水平 看房热度较高保利投顾研究院资料来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院04 全国市场走势后市展望近郊区中心区资料来源：保利投顾研究院整理远郊区一二线中心区房价 重新被压制，一二 手倒挂增加，供应 不足下持续火热基

38、本面较好近郊区 承接部分外溢需求外围区域需 求支撑度有 限，面临向 下调整压力限价回归加剧区域分化，需求外溢下近郊表现理想，投资带动明显的区域，客户观望趋浓限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意愿降 低等加剧供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西安、 成都等。投资带动明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。图：限价回归加剧城市内部分化图：上半年全国主要城市表现限价程度城市整体表现强上海中心区：高价项目取证放缓，结构性供应不足，改善客户趋于观

39、望 外围：整体供应平稳，近郊去化理想，部分客户流向次级区域南京整体供应稳，房企捂盘现象较少，客户预期平稳较强广州市区：天河等高价项目备案困难，加剧供应不足外围：部分高价项目延期开盘、精装改毛坯，预计南沙第二批土拍限 房价，客户趋于观望合肥市区：整体供应不足，主要由于前期土地出让不足、限价严格 近郊：去年下半年回暖，刚需客户积极参与热点项目摇号成都市区：供应放缓，预售取证要同时搭配高低价项目，市场热度高 近郊：热点板块项目热度高南通涨价预期收窄，开发商预期有所平抑，近郊有所降温中西安市区：土拍限房价，房价趋于平稳近郊：西咸新区土拍火热，热度传导至楼市，部分项目涨价长沙最高限价提高区域市场热度平稳

40、，客户信心有所增强南昌热点板块热度维持，刚需板块以价换量促成交，客户对价格敏感绍兴各盘首开备案价小幅上调，开盘去化表现一般弱东莞房企表现“惜售”，五一推新有所降低，客户观望为主保利投顾研究院保利投顾研究院04 全国市场走势后市展望楼地市关联传导度较高，楼市分化格局在土拍影响下将延续土地热度轮动至新房市场表现明显，首轮土拍后杭州、重庆等城市热度传导楼市带动客户预期向好。城市间分化态势延续， 从目前已出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%，热 度维持高位。展望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市

41、的变化。城市土地指标第一轮第二轮土拍特征供地规模8151226 供应量提升，热度有所下降，长春溢价率3.30%0.40% 无触顶地块，流拍和底价是成溢价成交16%7%交占比提升，溢价下降底价成交75%93%供地规模53141 供应量提升，热度维持高位，溢价率29.3725.40%仅一块湖里区地块位于岛内，厦门触顶成交60%9%触顶成交，其余地块均为岛外地块，50%地块溢价率超过底价成交0%0%20%表： 典型城市首二轮集中供地成交和预计挂牌地块情况城市区域建面规模（万）土拍特征北京广州地块素质略有降低部分主城地块关注度高 位置多在5-6环间近郊地块供地素质提升显著，核心区的地块多杭州以近远郊地

42、块为主无锡主城地块居多，地块素质佳主城 近郊 主城 远郊 主城 近郊 远郊 主城 近郊51101144909325023714050城 市楼市反应杭州全市热度提升：市区钱塘区丰收湖板块部分业主反价涨价，新房项目来访热 度提升；近郊萧山项目触发限售；远郊临安部分新盘捆绑车位销售等厦门全市多盘对外输出周内涨价口径， 部分项目折扣回收， 涨幅2 % - 7 % 主流涨幅为2 % - 3 %北京近郊部分项目价格上调，通州上调盛世天玺部分楼栋价格；昌平奥森one奥 海明月收紧折扣，金辰府涨价3-4%；大兴区融创公园一号土拍前有涨价长沙客户信心增强，多项目借土拍限价创新高宣传自身性价比，来访小幅上升重庆多

43、个项目去化提升、当天收回全部折扣且价格有调涨，部分项目出现捂盘惜 售的现象，大户型日均去化较此前提升资料来源：保利投顾研究院整理，表： 典型城市首轮集中供地后楼市表现保利投顾研究院保利投顾研究院居民房贷额度将维持紧缩， 年内难有明显改善，影响客 户需求释放及房企资金回笼， 理解政策执行层面城市具体 差异，把握对实际成交的抑 制情况以及客户心态变化限价预计维持高压，各城执行层 面亦有不同，注意政策执行层面 城市具体差异，对供应端、及不 同区域项目和客户心态影响理解两集中对楼市预期的传导， 以及对市场节奏变化的影响总结下半年市场 走势研判展望下半年核心引领 结构深化PARTTWO南京城市基本面南京

44、城市GDP总量全国第十，增速名列前茅房地产开发投资增速5.2%，财政收入合理增 长，居民财富水平较高，省内第二“七普”人口931万，全省第二，十年增长 131万全市构建产业集群，形成15个高新园区重点投资发展392个重点项目，2021年计划 投资超2418亿元扬子江大道、油坊桥互通等三条交通要道通 车，提升城市通达水平城市地铁、城际轨道同步建设，多板块受益保利投顾研究院保利投顾研究院01 经济指标：（1）GDP-整体：GDP总量全国第十，省内第二，增速高于头部及同档位城市2020年南京GDP总量14817.95亿元，全国位列第10，也是自改革开放以来首次跻身全国GDP十强；省内排名第二，仅次于

45、苏州；GDP增速4.6%，在全国头部及同级别城市中名列前茅。表： 2020年GDP总量全国TOP10排名城市GDP总量 (亿元)GDP增速人均GDP (万元)1上海387011.70%15.942北京361031.20%16.763深圳280003.10%20.594广州250192.70%16.355重庆250033.90%8.006苏州201713.40%18.767成都177174.00%8.468杭州161063.90%15.559武汉15616-4.70%13.9310南京148184.60%17.42保利投顾研究院备注：人均GDP按照常住人口计算。数据来源：统计局，保顾南京市场部整

46、理，下同保利投顾研究院01 经济指标：（2）GDP-各区：江宁区GDP总量领先，江北新区直管区增速最快2020年南京主城多区GDP破千亿，增速约8%，江宁区及江北新区经济发展水平遥遥领先，其中江宁区在绿色智能汽车产业、智能电网 产业等带动下，GDP超2500余亿元，居各区之首；国家级新区江北新区GDP突破2100亿元，增幅最高达16.82%；人均GDP方面，主城多区人均GDP超15万元，其中建邺、栖霞、雨花台三区均超20万元，浦口区人均GDP增速最为明显，高达140%， 较2019年实现了翻番。保利投顾研究院备注：人均GDP按照常住人口计算。数据来源：统计局，保顾南京市场部整理，下同保利投顾研

47、究院01 经济指标：资料来源：统计局，保顾南京市场部整理6.6%5.2%（3）投资：固投、房投增速与新一线城市基本持平2020年南京固定资产投资增速为6.6%，与杭州、苏州等新一线城市基本持平，较一线城市有一定差距；2020年南京房地产开发投资2631.40亿元，比上年增长5.2%，其中，住宅投资1862.72亿元，增长7.3%。6715亿元保利投顾研究院保利投顾研究院01 经济指标：资料来源：统计局，财政局，保顾南京市场部整理1637.72.7%2.6%2.6%2.5%2.1%2.4%2.1%2.2%2.3%2.0%（4）财政收入保持合理增长，税收占比增加；三产占比结构微调2020年南京一般

48、公共预算收入为1637.7亿元，对比长三角核心城市与上海差距较大，低于苏州、杭州超2000亿元的水平，增速3.7%； 其中，税收收入1395.56亿元、增长1.6%，税比85.2%；近十年来，南京第一产业、第二产业占比逐年递减，第三产业占比逐年递增；2020年三次产业结构调整为2.0:35.2:62.8。保利投顾研究院保利投顾研究院01 经济指标：备注：人均存贷款按照常住人口计算。67553资料来源：统计局，保顾南京市场部整理4.9%（5）财富水平：居民财富水平较高，省内第二；居民资金杠杆率较高并持续攀升2020年南京城镇居民人均可支配收入67553元，排名长三角第4、全省第2；增长4.9%，

49、在沪杭及全省范围内排名第一；南京居民资金杠杆率较高，已连续五年超过100%，并仍在继续攀升。保利投顾研究院保利投顾研究院02 人口指标：（1）常住人口：南京人口931万，位于全省第二；落户增量较大，能吸引并留住人才根据全国第七次全国人口普查结果，南京人口931.47万，排名全省第二，占比10.99%，较“六普”人口增长131万，增长率16.38%， 年平均增长率为1.53%；南京11个行政区中，人口超过100万人的区有2个，在100万人至90万人之间的区有3个，在90万人至50万人的区4个，人口少于50万人 的区有2个。其中人口居前五位的区合计人口占全市人口比重为64.12%。排名城市人口数量

50、（万人）占比/全省8474.80100%1苏州1274.8315.04%2南京931.4710.99%3徐州908.3810.72%4南通772.669.12%5无锡746.218.81%6盐城670.967.92%7常州527.816.23%8宿迁498.625.88%9连云港459.945.43%10扬州455.985.38%11淮安455.625.38%12泰州451.285.32%13镇江321.043.79%资料来源：统计局，保顾南京市场部整理排名行政区人口数量（万人）占比/全市9314685100%1江宁192611720.68%2浦口117160312.58%3栖霞9878351

51、0.61%4六合94656310.16%5鼓楼94038710.10%6秦淮7408097.95%7雨花台6087806.54%8玄武5378255.77%9建邺5342575.74%10溧水4913365.27%11高淳4291734.61%表：“七普”南京各区常住人口数量排行表：“七普”江苏各市常住人口数量排行保利投顾研究院保利投顾研究院03 产业指标：资料来源：保顾南京市场部整理（1）产业优化：全市构建产业集群，形成15个高新园区南京推进主导产业优化升级，打造4大先进制造业、4大现代服务业，培育1批未来产业，重点打造人工智能、集成电路、新能源汽车等 产业地标；整合设立15个高新园区，包括

52、2个国家级经开区、1个国家级高新区。主导产业体系主导产业代表企业4 大先进制造业新型电子信息产业中电熊猫、江苏瑞中数据绿色智能汽车南京汽车集团高端智能装备高精传动、南京机电生物医药与节能环保新材料先声药业、奥赛康药业4 大现代服务业软件和信息服务业南瑞、三宝科技金融和科技服务产业南京资金投资、长江金融文旅健康产业亚东建设、宏图地产现代物流与高端商务商贸产业南京禄口现代物流、南京港培育 1 批未来产业加快布局人工智能、未来网络、增材制造与前 沿新材料、生命健康、新金融、新零售等/南京高新区高淳高新区麒麟科创园白下高新园江宁高新园雨花台 高新区南京新城 高新区鼓楼高新区徐庄高新区栖霞高新区南京经开

53、区浦口高新区六合高新区江宁经开区溧水高新区保利投顾研究院保利投顾研究院03 产业指标：资料来源：南京市人民政府官网，保顾南京市场部整理区域科创项目（59个）先进制造业（110个）现代服务业（125个）现代农 业项目（1个基础设施与社会民生项目（77个）前期项目（20个）技术创 新平台创新载 体建设新型电子 信息产业绿色智 能汽车 产业高端智能 装备产业生物医药与 节能环保 新材料产业制造业 载体及 其他软件和 信息服 务产业金融和 科技服 务产业文旅健 康产业现代物流与 高端商务 商贸产业服务业 载体及 其他）交通及市政 基础设施能源及生态 环保设施保障性住房（含公共租 赁房）社会 民生鼓楼1

54、35112江北新区9211383178983江宁91411866415658159建邺214381332栖霞4152641138241442秦淮455412玄武14141雨花台42433212浦口32121122六合211312214溧水126651373142高淳112111214代表项目华能数 字能源 创新港中国东 部农业 科技创 新港南京中兴 5G通讯 设备LG锂电池云彩时代 大型工业 储能天易生物制 药研发生产龙潭 产业园腾讯华 东云计 算基地南京江 北新金 融中心华侨城 欢乐 海岸金地商置苏 鲁区域总部北京经 开南 京产业 园、高淳现 代农业 产业园六合区龙袍 新城“四新建设高淳区固

55、城 ”湖退圩还湖 工程孟北保障房南京 农业 大学 江北 校区白云电气 智慧科技 园（2）重点项目：392个经济社会发展重大项目，江宁、江北新区、栖霞等区域先行结合规划导向和重点产业项目布局，2021年将重点投资发展392个重点项目，总投资超1.5万亿元，2021年计划投资2418.39亿元。江宁区、江北新区、栖霞区、溧水区等作为重中之重，将大力发展产业。随着产业与人才的逐步聚集，将加快形成新的经济增长点，利 好经济社会持续发展。表：2021年南京重大产业项目保利投顾研究院保利投顾研究院04 重点城建：312国道312国道南京绕越公路至仙隐北路段改扩建工程主 线于6月30日通车。该项目东起南京绕

56、越高速公路栖霞互通，向西沿既 有312国道改扩建，沿线途经南象山风景区、仙林 高铁站和栖霞商务区，止于仙隐北路交叉处。路线 总长7.345Km。7月份开始，将全面展开连接周边 城市路网的辅道建设，预计2021年12月底项目全 部竣工。扬子江大道扬子江大道快速化改造工程2021年6月底完成通车 该工程北起扬子江隧道南接地点，南至河西大街， 全长约7.07公里，主线设计时速80公里。除地铁区 段外，全程没有红绿灯，实现自过江后至河西大街 快速化通行。油坊桥互通南京最大立交宁马高速油坊桥互通于2021年6 月底正式通车。油坊桥互通拥有17条匝道，是宁马高速改扩建工程 的三处节点之一，和绕城公路、江心

57、洲长江大桥（长江五桥）一起，形成跨江快速环线，促进南京 拥江发展。（1）三条交通要道通车，提升城市通达水平2021年上半年，南京312国道绕越公路至仙隐北路段改扩建工程主线、扬子江大道、宁马高速油坊桥互通三个城市交通要道通车；和燕 路等过江通道持续建设；城市地铁、城际轨道同步建设，其中宁句城际、2号线西延都将于年底通车。保利投顾研究院保利投顾研究院04 重点城建：表：2020全国城市轨道交通排行榜Top10排名城市地铁里程数（公里）运营线路条数运营车站数1上海772194592北京704224073成都518123324广州507142675深圳412102846南京378101747重庆37

58、2102168武汉35692409杭州306718710西安2448166表：2021南京在建重要轨道交通线路序号线路途径区域预计通车时间12号线西延线建邺区20212S6号线（宁句城际）栖霞区、江宁区、句容市20213S8号线（宁天城际） 南延线浦口区202147号线栖霞区、鼓楼区、建邺区、 雨花台区202255号线鼓楼区、秦淮区、江宁区2023（2）轨交建设提速，多板块受益2021年，南京续建宁句城际、5号线、7号线等轨道交通线路，其中宁句城际、2号线西延都将于年底通车；新建3号线三期、11号线一 期工程，增加市域轨道交通线网密度；力争开建宁扬、宁马、宁滁城际轨道交通工程，加快打造“轨道上

59、的都市圈”。排行榜资料来源：地铁通官网，数据截止2021年1月31日，保顾南京市场部整理保利投顾研究院保利投顾研究院PARTTHREE南京土地市场宅地实现“两集中”，现行政策通过差别 化设置出让条件、提高触顶最高限价地块 预售条件、限制马甲等手段对市场热度实 现了有效控制。据悉，南京正酝酿出台土拍新政，新政涉 及设置竞买条件、审查摇号资格、提高住 宅设计品质、加强落实供后监管等多个方 面，具体细则尚待官宣。全年成交量预计远高于往年同期，主城宅地 占比提升明显，秦淮、雨花、栖霞为主城供 销主力，江北市场中心由核心区转移至其周 边国际健康城、城南新中心板块，全市成交 价及溢价率受政策调控整体健康平

60、稳。“两集中”使市场进一步升温，宅地大面积 触顶，在可控的范围内竞争充分。现行政策给予中小型房企相对 公平的拿地机会，准新进房企 数量持续上升。强者愈强，头部房企资金、成 本优势得到充分体现。房企抱团取暖以抵御踏空风险， 联合开发将成为今后市场主流 形态。保利投顾研究院保利投顾研究院01 土拍政策资料来源：保顾南京市场部整理，下同宅地实现“两集中”，调控持续加码4月9日，南京市规划和自然资源局发布南京市2021年度住宅用地供应计划，明确了2021年计划出让商品住宅用地710公顷。对照年 度计划，尚未供应的619公顷商品住宅用地，按照4月、7月和10月三个批次集中公告，其中4月计划供应52幅约2