华商联合石龙项目方案1122411570资料

1、共四十二页石龙一个(y )新的财富传奇即将诞生共四十二页共四十二页 石龙位于东莞北部，东江下游北干流和南支流交汇处，全镇土地(td)面积11.30平方公里。 石龙镇由于东江汇合，形成了老城区、西湖区、新城区，综合性的商业中心在各区核心地带逐步形成，造就石龙三大商圈。同时与石排、惠州石湾、惠州园洲紧密相连成为了东莞北部及与惠州交界的中心区。广东四大(s d)名镇石龙石龙火车站西湖客运站石龙汽车客运站石龙老城商圈石龙西湖商圈现代广场共四十二页园洲石湾新城石湾旧城老城西湖茶山石排项目4km3km2km100万消费(xiofi)人群主力消费人群。新城及周边高档住宅小区及项目周边商务(shngw)白领约

2、30万。次级消费人群。项目周边辐射区域及各专业市场约30万。其他。大型企业及学校人群40万。共四十二页项目(xingm)周边住宅概况石龙(sh ln)汇星商业中心惠州石湾、园洲住宅情况：序号项目楼盘户数（户）石湾片区金叶华府1684龙湾新城996一品中央1526新怡豪门596尚城国际425合计1421户园洲新城片区园洲中心花园1000水岸香洲1300御景半岛483凯旋郡御景豪庭690名泽天下235明丰东江府1500合计5208户总计6629户石龙新城住宅情况：序号项目住宅户数1御龙湾2832中央豪门30003龙城国际20404聚豪名轩13985帝景湾6266聚龙湾10007世纪滨江3698聚豪

3、华庭7069濠兴逸苑81210卓越东江27511水天一色14212龙升豪苑20013腾龙名苑102314正龙豪园369合计122433公里范围内聚集20余个高端住宅小区，户数高达2万余户！共四十二页序号项目商业形态主力商家老城区天和百货百货商场天和百货、中影汇联步行街商业街/南桥百货集中式百货。周大福大营服装批发城专业市场/西湖商圈金沙湾购物广场集中式/西湖服装批发市场专业市场/新城商圈中央豪门底商住宅底商嘉荣超市卓越大厦底商住宅底商钱柜KTV世纪滨江底商住宅底商/聚龙百货住宅底商/聚龙彩虹湾商业街建材居多1234567891011123567891110老城区新城区西湖区本项目(xingm)

4、4老城商圈是目前石龙规模最大的商圈，已发展多年，日常消费人流最为集中；西湖商圈是交通枢纽地带，人群流动性大，以专业市场为主；新城商圈住宅(zhzhi)区较为集中，目前兴起的商业均为住宅(zhzhi)底商。石龙整个辐射大商圈商业面积约100万方左右丰富多元石龙各大商圈特点共四十二页区位(q wi)交通 畅享从容本项目(xingm)东莞新火车站R2起点站石龙火车站石湾新城石湾老城往石排往惠州往城区项目通往外界的交通走向京瓷路、裕兴路、龙升路、东岸大桥、南二桥、沙河大桥、东江大道等组成项目对外的交通路网，规划完善，可便捷来往城市各区域，目前区域内公交已可直达火车站。共四十二页八大价值体系，引领(yn

5、lng)东莞商业地标！稀缺(x qu)核心商圈动脉四通八达区域CBD政府重点支持项目创新商业运营服务体系巨资市场培育商业地标首创第八代创新商业模式我们的优势共四十二页人均商业面积约1平方/人，按照中国(zhn u)人均消费力水平，商业规模已经处于饱和水平电商网上店冲击线下传统实体店中国(zhn u)电子商务研究中心监测数据显示，中国消费者的主要购物方式正逐渐由线下转为线上，50%以上消费者都已将购物主战场向网络平台转移，约70%女性网购多于线下购物，63%女性至少每天上网浏览购物网站一次，67%女性网购比配偶多。东莞外来人口呈现快速下降趋势，目前东莞800万人口有600万为外来人口我们的挑战共

6、四十二页两会总理政府报告多次提及电子商务和互 联网金融！总理提出“互联网 ”行动 计划新兴产业和新兴业态是竞争高地。 制定“互联网 ”行动计划，推动移动互联 网、云计算、大数据(shj)、物联网等与现代制 造业结合，促进电子商务、工业互联网和 互联网金融健康发展，引导互联网企业拓 展国际市场。国家已设立400亿元新兴产业创业投资引导基金！东莞机会(j hu)遇共四十二页综上分析(fnx)，我们建议共四十二页建议(jiny)一：思路：有效规避百货经营状况持续恶化的现状，寻求整个大商圈的配套服务业态，且充分体现互动体验消费形式，以较大规模体量，规划较少但更为专业的业态组合。定位：“食客乐都,飘香之

7、城”，以餐饮业态为主，组合部分关联配套其它业态同时充分利用现有部分将继续经营业态科学规划打造(dzo)“东莞首个近2万平米一站式餐饮娱乐大都汇”美食城+生活超市+少量百货+电子商务基地=第八代商业模式共四十二页这是东莞前所未有的美食聚集地；这是东莞食客共同推举(tuj)出的美食胜地；这里拥不同的味道，却拥有大众肯定的美味；这里是2万平米超大美食城；这里是东莞的餐饮中心和美食文化旅游中心；这里汇集了最好的餐饮品牌；概念(ginin)定位：共四十二页业态(y ti)分析项目定位为一站式餐饮娱乐大都汇，大比例餐饮、休闲、娱乐的业态规划结合部分生活超市及少量其它百货组合，项目业态最大限度规避电商的冲击

8、，尽可能体现互动体验消费(xiofi)模式，各业态互补，推动商场整体发展。餐饮美食及生活超市这种聚人气的业态带动整个商场人流，于是我们各楼层都可以穿插相关餐饮业态，将各楼层在具体菜系或餐饮形式上做规划分区，各种业态良性互动关联。共四十二页一层以中高端的零售百货为主、品牌(pn pi)餐饮为辅。招商(zho shn)对象共四十二页 现代广场，石龙地王之王，首层业态设置考虎将承租能力高、承租面积小的业态。经营项目包括各类专卖店、连锁店，如时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜(ynjng)、品牌服饰、时尚数码、工艺品、高档烟酒、箱包、鞋类、化妆品等。此外，约250平米可以考虑精品西式糕点软饮。首层

9、招商定位(dngwi)：较高利润专卖店、连锁店共四十二页二层以美食餐饮为主，以相关(xinggun)业态为辅。招商(zho shn)对象共四十二页二层招商定位(dngwi)：石龙首家体验式美食中心中外美食：项目的整体形象要高，中华传统美食、异国风情、特色餐饮（韩国美食、巴西烤肉、台湾小吃等）形成特色和差异化。 体验中心：创造特色的餐饮消费模式，增加客户的体验性，如平价海鲜现场采购现场加工、烤肉等现场采购现场加工、绿色环保(hunbo)蔬菜现场采购现场加工等体验式餐饮。 案名：万博汇美食街、国际风情美食街共四十二页三层以大型儿童体验馆为主力店，配相关(xinggun)业态。招商(zho shn)

10、对象共四十二页三层招商(zho shn)定位：石龙首家体验式儿童娱乐中心潜艇(qintng)中心驾驶中心飞行中心太空馆儿童职业体验馆在中国发展至今，已不再是一个陌生的概念，各大城市都或多或少的建有儿童体验馆。由于国家政策的支持，被越来越多的消费者、政府、教育机构、教育专家和投资集团、投资人所认可。共四十二页四层以休闲娱乐(yl)为主，相关业态为辅。招商(zho shn)对象共四十二页整体规划楼层业态规划主力店面积占比1楼生活精品、时尚购物、品牌服饰、餐饮美食待定2楼生鲜超市、中外主题餐饮、酒吧、咖啡馆待定3楼大型儿童体验馆、儿童、母婴用品等大班会养生会所（按摩、足浴）待定4楼休闲娱乐、健身、桌

11、球、电玩、快乐谷量贩式KTV待定5楼唐人佳酒楼、大地影院6楼办公区各楼层业态(y ti)汇总表。共四十二页东莞石龙(sh ln) 义乌 小商品批发城建议(jiny)二：或时尚潮流城之类的专业商城共四十二页100个义乌市场(shchng)义乌东莞石龙(sh ln)义乌小商品城义乌义乌共四十二页推广(tugung)主题：共四十二页我们(w men)的身份：共四十二页与义乌经营(jngyng)之王 一起赢取更大财富商业(shngy)运营共四十二页十大运营(ynyng)“云”商体系体系1：义乌联盟(linmng)、连锁、加盟、自营微商场， 不放过每一个生意机会体系2：义乌经营服务网点，遍布产业链每一个

12、角落体系3：义乌小商品信息服务平台，海量行业信息，为你整合全产业链需求匹配体系体系4：石龙义乌独有“经营诊所”，为入驻商家献计献策，提供更专业、更智慧的经营策略支持体系5：珠三角各义乌联盟市场互联互通，定期举办供销洽谈会、厂商产品采购会等市场订单源源不断体系6：与大型零售卖场签订战略合作，拓展零售卖场直营店，提高利润率体系7：义乌 “义乌小商品银行“，满足义乌商家资本需求体系8：义乌产品研发，引领行业产品发展体系9：义乌进出口贸易中心，石龙义乌商品走向世界体系10：石龙义乌商户作为义乌子商务的一部分，线上线下同步商海让财富在石龙义乌彭胀起来！共四十二页业态主要包括以下部份，根据本项目自身的特点

13、，各业态比例权重需在认筹期根据招商情况(qngkung)而定：餐饮、农副产品、日用百货、小电器小五金、男装、女装、鞋子床上用品、针织、童装、婴幼儿用品、玩具喜庆用品、皮具箱包、文化体育用品、汽车用品、饰品、工艺品六、业态(y ti)定位共四十二页七、目标客户定位1）长租目标客户对象：周边深圳、东莞、惠州等地的实力商铺投资者；石龙新区月收入10000元以上的中高等收入常住人口；小商品经营者；长租主要客户职业特征：政府公务员、企事业单位中层管理人员；个体和私营(syng)企业主、职业投资者；小商品经营户；（来自各地义乌或者本地看好本项目，意欲在此长期经营的经营户）共四十二页八、商场格局及商铺分割建

14、议1、分割原则1、以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局；2、充分兼顾销售与经营的关系，铺位(pwi)分割可分可合分小易售，合大好用。3、与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值，利于销售。4、主力商铺：面积在30平米左右（建筑面积），详细分割图我司将另外提交。5、分摊率50%，按13000平米总面积计，每间30平米，共分割约400间。6、主通道：4米，辅通道：3米7、主力铺位：开间3-4米，进深5-6米8、较石龙义乌的通道更加宽敞，有利于招商共四十二页一层以中高端的零售(ln shu)百货为主、品牌餐饮为辅。招商(zho shn)对象共四十二

15、页二层以床品、服装、针织(zhn zh)、母婴用品、玩具为主、划分格子铺。招商(zho shn)对象共四十二页三层以中外美食、特色美食为主，划分格子铺位(pwi)，兼有品牌店。招商(zho shn)对象共四十二页四层以休闲(xixin)娱乐业态为主，兼有主力品牌餐饮店。招商(zho shn)对象共四十二页九、租售模式(msh)由于本项目在实际运营时将会有一个比较(bjio)长的培育期，要吸引租户进驻商城，并且能与商城共同度过培育期的艰难时期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。确定实际招商租金水平从四个方面考虑。1：放水养鱼，培育市场。2：在市场还不成熟时高租金会使商家生

16、意难做，这无异于“杀鸡取卵”。3：初始租金低一点，等商场做旺后再逐年上涨，经营者也比较容易接受。 共四十二页十、商场布局规划及装修建议商场格局设计：商场商铺采用全封闭式独立铺位。过道设计：商场布局宜紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，但也不宜过窄，降低商场经营档次，建议主力过道宽度为3.4米，次通道宽度为2.8米。 商场内部色调：采用通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共通道每隔数米，即悬挂小型吊旗。VI导示系统：作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础VI系统包括每层功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯(di

17、nt)及紧急出口指示等。休闲设施：于楼梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅，供采购者休息之用。共四十二页公共部分装修地面：全部地面建议用高级米黄色的抛光瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。天花：整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用蓝色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管。柜台及铺位区用白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。墙面：ICI乳胶漆刷白。柱子(zh zi)：公共部分的柱子用铝塑板包装，并留有电源接头和广告灯箱位。铺位(pwi)装修建议共四十二页营销节点及目标(mbio)计划时间(shjin)节点重大节点4月招商进度6月9月10月第一阶段准备及形象塑造信息释放蓄客期开业筹备及热销期蓄客冲刺及开盘强销期蓄客期蓄客500组蓄客500组完成300间铺8月完成200间铺共四十二页共四十二页内容摘要石龙一个新的。石龙位于东莞北部，东江下游北干流和南支流交汇处，全镇土地面积11.30平方公里。新城及