中原第一季度大连市房地产市场报告

1、 大连市房地产市场季度报告2008年1季度 大连中原 市场研究部2008年3月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc194914782 1、房地产市场动态 PAGEREF _Toc194914782 h 3 HYPERLINK l _Toc194914783 1.1 主要政策及其影响 PAGEREF _Toc194914783 h 3 HYPERLINK l _Toc194914784 1.2城市建设及规划概况 PAGEREF _Toc194914784 h 5 HYPERLINK l _Toc194914785 2、宏观市场 PAGEREF _Toc1949

2、14785 h 6 HYPERLINK l _Toc194914786 2.1一手住宅市场 PAGEREF _Toc194914786 h 6 HYPERLINK l _Toc194914787 3、土地市场 PAGEREF _Toc194914787 h 8 HYPERLINK l _Toc194914788 3.1 季度土地供应概况 PAGEREF _Toc194914788 h 8 HYPERLINK l _Toc194914789 供应量分析 PAGEREF _Toc194914789 h 8 HYPERLINK l _Toc194914790 3.1.2出让方式 PAGEREF _T

3、oc194914790 h 9 HYPERLINK l _Toc194914791 3.2 季度土地成交概况 PAGEREF _Toc194914791 h 9 HYPERLINK l _Toc194914792 第一季度土地成交信息 PAGEREF _Toc194914792 h 9 HYPERLINK l _Toc194914793 成交规模 PAGEREF _Toc194914793 h 10 HYPERLINK l _Toc194914794 4、新城区房地产市场分析 PAGEREF _Toc194914794 h 12 HYPERLINK l _Toc194914795 4.1旅顺

4、PAGEREF _Toc194914795 h 12 HYPERLINK l _Toc194914796 季度土地供应概况 PAGEREF _Toc194914796 h 12 HYPERLINK l _Toc194914797 4.1.2 季度土地成交情况 PAGEREF _Toc194914797 h 13 HYPERLINK l _Toc194914798 季度住宅成交统计 PAGEREF _Toc194914798 h 15 HYPERLINK l _Toc194914799 季度价格情况分析 PAGEREF _Toc194914799 h 16 HYPERLINK l _Toc194

5、914800 4.2开发区 PAGEREF _Toc194914800 h 18 HYPERLINK l _Toc194914801 季度土地分析 PAGEREF _Toc194914801 h 18 HYPERLINK l _Toc194914802 4.2.2 住宅市场供销分析 PAGEREF _Toc194914802 h 19 HYPERLINK l _Toc194914803 4.2.3 季度价格分析 PAGEREF _Toc194914803 h 19 HYPERLINK l _Toc194914804 4.2.4 区域客群分析 PAGEREF _Toc194914804 h 20

6、 HYPERLINK l _Toc194914805 4.3、金州 PAGEREF _Toc194914805 h 21 HYPERLINK l _Toc194914806 土地市场 PAGEREF _Toc194914806 h 21 HYPERLINK l _Toc194914807 4.3.2 季度价格分析 PAGEREF _Toc194914807 h 23 HYPERLINK l _Toc194914808 4.3.3 季度成交状况分析 PAGEREF _Toc194914808 h 242008年大连市第一季度季报1、房地产市场动态1.1 主要政策及其影响表1：2008年1季度大连

7、新出台政策一览编号政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控的目的1央行今年首次上调存款准备金率0.5个百分点2008-1-162008-1-25 中国人发银行存款预备金率由14.5%上调至15%25种材料将在今后的住宅建设中被禁止使用2008-1-202008-1-25 大连市建委保护土地资源和节约能源3大连市普通住房价格标准调整2008-2-22008-2-2大连市政府使政策更贴近市场变化，体现了政策的灵活性4土地调查条例2008-2-72008-2-7国务院科学、有效地组织实施土地调查，保障土地调查数据的真实性、准确性和及时性5工业项目建设用地控制指标2008-2-152008-2-15国土资

8、源部贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平6关于规范经营性公寓项目审批管理的通知2008-2-152008-2-15大连市政府加强国有土地资产管理，集约利用土地，规范经营性公寓项目审批管理行为7关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008-3-32008-3-1财政部 国家税务总局促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展8央行再度上调存款准备金率0.5%2008-3-182008-3-25中国人民银行为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长2

9、006、2007年两轮宏观调控，政策出台全面而密集，并取得了一定成效。2008年初，国务院又连续出台土地政策，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，平衡供求，减缓房价上涨速度。从目前政策方向上看，2008年调控方向已经由“稳定房价”逐步转为“住房保障”。截至2007年底，大连市已建或在建经济适用房约150万平方米，可为近1.8万户低收入家庭提供住房，另有24万平方米也在前期规划中，对于稳定消费者的心理预期，减少政策对房地产市场的震荡，有一定的帮助。因此如何更好的落实住房保障政策将成为调控的一个重点。1.2城市建设及规划概况表2：2008年1季度大连城市建设事件一览分类编号时间事件整体规

10、划12008-2-19长春路商业街12地块将改造，其沿线街区将形成现代服务业的集聚区和最适于人居的新城区22008-2-25东港区将建30公顷亲海公园32008-2-25市规划局公示大连星海公园改造控制性详细规划方案，星海公园有望扩大两倍道路交通42008-1-15我市首条快速公交线路开始试运行；19日正式开通52008-2-22市政府下发文件，重申今年要加快推进旅顺口区、普兰店市快轨延伸线前期工作62008-3-3哈大铁路客运专线第一隧道金州全面开挖。哈大专线在大连将设4个站点：大连站（现火车站）、新大连站（南关岭站）、新普兰店站（拟设在金州石河）、新瓦房店站（拟设在老虎屯）72008-3-

11、6大连滨海公路开建。（起点位于瓦房店市李官镇龙王庙，终点位于庄河市后四家子）82008-3-7大连将在城市中心城区南部建设另一条快速道路，目前该项目前期工作已经启动，线路初步拟定由东北路白云山隧道至海之韵公园附近配套设施92008-3-5大黑石海滨公园6月新装亮相其它102008-2-1大连市中心城区2008年住房建设计划112008-2-14大连春季房交会开展时间：4月11日4月14日122008-3-20大连被定为全国第一批供热计量改革示范城市；今年，大连供热计量收费面积要达到200万平方米今年第一季度的市政规划以道路交通为重点。东港区以体现城市形象为重点，兴建亲海公园。长春路以形成新兴居

12、民生活区为目的，完善周边配套和服务。对北三市，以及金州、旅顺等交通相对于大连市区不便利的区域，进行快轨延伸和客运专线的开启。政府加大中心城区普通商品房，以及廉租房、经济适用房的供应，来减缓中低收入家庭住房问题，将政策落到实处。一改以往居民供热固定收费的政策，大连实施供热计量收费。这无疑是一种更经济公平的计费措施，也为其他城市的改革做了典范表率。2、宏观市场2.1一手住宅市场表3：2008年1季度大连市内四区成交量表月份新房成交套数(套)总成交面积(平方米)市内四区新房总成交金额(万元) 11999190731120723210141038007591132431226154156030数据来源

13、于大连市房地产交易所表4：2008年1季度大连细分区域住宅价格统计表项目中山区西岗区沙河口区甘井子区成交价格（元/）1290014426137227460环比变化（%）12%10%6%2.7%（注：上表数据根据市场一手住宅在售房源加权平均价格计算。数据来源于大连中原市场研究部）2008年1季度大连市房地产市场出现交易波谷受政策影响，购房者对房价下降存在一定心里预期，出现持币待购现象，尤其是中、高档住宅项目销售速度明显趋缓，但对于价格相对较低的中档楼盘影响不大，销售依然火爆。近两年大连住宅供应量有限，尤其是07年在旺盛的需求下，多数楼盘已成为尾盘，可售房源较少，购房者选择面较小。每年春节前后都是

14、交易的淡季，今年也不例外。首先现在仍有许多开发单位还没开始上班，也就没开始登记备案，就不会产生房屋的权属转移；其次1月份许多银行的放贷指标还没定下来，还处在放贷停滞期；最后，因为大连的老百姓更习惯于每年从春季房交会前后开始购房。本季度价格涨幅平稳本季度住宅价格涨幅趋势较为平缓。本季度住宅销售平淡，一定程度使开发商在价格上没有明显涨幅。中山区、西岗区由于在售房源极少，单体项目售价对区域价格有较大影响，因此悦泰德里等高端项目的入市，对区域均价有明显拉动作用，导致区域价格涨幅较高。沙河口区新开盘项目主要集中在星海区域，销售价格较高，拉高区域价格。甘井子区域本季度价格没有明显变化。区域价格远低于其他三

15、个区域，主要是泉水区域受政府限价影响，对区域整体价格的拉低起到很大作用。经济适用房、限价商品房的大量推出，甘井子区不同地块的房价差异也会越来越大，新开发楼盘的价格差异将会明显分化。春展过后，大连房地产市场尤其是新城区将逐步升温大连市内住宅需求仍属刚性为主，投资为辅。土地成本和其他费用都较高，因此，“2008拐点”之说在大连基本没有可能应验。预计不久之后的春展各个项目纷纷入市，将打破持币观望的坚冰，推动开单情况走向高潮。随着城市离心式发展的逐步扩散，挤出效应表象将更加明显。主城区土地“受限”，将强大的市场需求推向边缘区域及新城区，区域的快速发展，同时也将受更多中产阶级的青睐。大连市内四区目前核心

16、区域供应量较小，仍以甘井子区为主。北三市及卫星城楼市由于占据价格较低、可以落户等有利条件开始逐渐升温，成交面积和价格均有稳步提升。交通路网及利好规划项目的逐步完善，也将带动边缘区域及新城区房地产的进一步发展。3、土地市场3.1 季度土地供应概况供应量分析三月份土地供应市场有所复苏 数据来源：大连中原市场研究部该时段公告土地计1宗，公告土地面积为38.48万平方米。从公告土地宗数看，自进入楼市“淡季”，土地市场也相对“沉寂”，该季度土地市场在3月份才有所复苏，但仅有一块土地挂牌，且用地性质为五星级酒店、酒店式公寓、美术馆，住宅市场供给依然紧俏。出现此类现象的原因是由于土地一级市场受政府的调控和计

17、划，使得土地上市存有很大的不规律性。土地供应城区化，中山区供应市场活跃 数据来源：大连中原市场研究部该时段市场供应量较少，且供应趋向于老城区。而从供应规模上看，中山区供应的此地块体量较大，约38.48万平方米。较上年相比，老城区土地供应一直较为平淡，现有开发主要以开发商早期囤积土地为主，较长时期内不是热点供应区域。而本年度首次便供应本区域，是否预示年度的热点，需要继续关注。出让方式该季度所公告土地1宗，为挂牌方式。自07年以来，挂牌是当前大连土地市场的主要出让方式。3.2 季度土地成交概况第一季度土地成交信息表5：2008年1季度大连土地成交统计表月份地块编号区位位置出让方式占地面积用地性质容

18、积率中标单位楼面地价1（2008）-1中秀月街北挂牌15.15住宅及配套公建小学2.0（小学用地不参与用地平衡）大连澳南房屋开发有限公司3282.691（2008）-2甘华东路东侧挂牌8.76居住1.8以下大连顺和房地产有限公司2301.50 数据来源：大连国土资源和房屋局成交规模市场相对平淡，成交土地均为上年挂牌土地表6：2008年1季度土地成交对比季度宗数土地成交面积（万）居住用地成交面积（万）平均每宗土地面积（万/宗）成交总价（万元）土地单价（元/）平均楼板价格（元/）居住用地楼面价格（元/）一季度144.06844.06822.0341291905403.082931.612931.6

19、1较上季度涨幅/跌幅 数据来源：大连中原市场研究部该时段土地市场成交2宗，均为上年挂牌出让土地，规模达44.068万平方米，22.034万平方米/宗。该时段成交土地均为居住用地，楼板价格为2931.61元/平方米。一月份密集成交 数据来源：大连中原市场研究部该时段成交土地集中在1月份，2、3月份没有正式土地成交，成交规模为44.068万平方米。土地成交与土地公告量一般成非正比关系，成交滞后于公告。用地强度没有明显变化，主要保持在1.5-2.0之间从成交土地的容积率看，主要容积率集中在1.5-2.0之间，占到100%。住宅用地强度变化不大，建筑形式依然是以多层、小高层、高层为主，保证了住宅一定的

20、舒适性。区域成交价差异较大，中山区高价成交表7：2008年1季度区域成交对比表区域中山区西岗区沙河口区甘井子区平均规模（万）28.30015.76822.034成交总价（万元）92900003629064595成交价格（元/）6132.01004142.695403.08楼面地价（元/）3282.69002301.502931.61 数据来源：大连国土资源和房屋局从区域上看，该时段中山区土地成交单价为6132.01元/平方米，楼板地价为3282.69元/平方米。甘井子区土地成交单价较低为4142.69元/平方米，楼板地价为2301.50元/平方米。各区价格差异较大，一方面由于中山区为老城区，交

21、通配套较为成熟，所以价格相对较高。另一方面由于通过挂牌方式，使得土地获得成本加大以及成交个体有关。4、新城区房地产市场分析4.1旅顺季度土地供应概况从供应情况来看，2、3月份旅顺区域土地供应市场相对活跃、2月份供应量较大 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺公告土地共计11宗，公告土地建筑面积为112.84万平方米。从公告土地宗数看，旅顺区域土地市场并没有进入淡季，土地供应依然旺盛。从土地供应区域来看，供应土地主要集中在新城区 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺土地挂牌共11宗，其中新城区7宗，其余区域共四宗。而从供应面积上看，新城区土地供应面积接近80%。这主要是由于目前旅顺南路软件产

22、业的带动。从供应土地的用途来看，非住宅用地比例较高，住宅用地多集中在新城区 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺区域内供应土地中共有5宗非住宅用地，多集中在开发区及外围区域，而新城区中的非住宅用地均为科研用地。本季度虽然非住宅地块较多，但这部分地块面积较小，主要供应面积依然集中在住宅及商业配套用地。 季度土地成交情况本季度共有土地成交28宗，成交面积483.13万平方米。1月份土地交易最为活跃 数据来源：大连中原市场研究部虽然本季度内由于宏观环境的影响，房地产市场较为冷淡，但区域内土地市场并未受到影响，交易仍很活跃。且有合生创展、加港龙河、亿达等多个大牌开发商在本区域内拿地，这部分地块体量较

23、大、质素较高。而纵观前3月份，1月份的交易量最多，交易情况最为活跃。本季度非住宅用地成交比例较高，住宅用地总面积为313.16万平方米 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺区域非住宅用地共有10宗，总面积超过100万平方米，其中工业用地主要集中在旅顺开发区及旅顺远离市区的偏远区域，而其它用地多集中在新城区，预计这部分地块将主要用于文体、科研等领域。住宅用地共有18宗，总面积为313.16万平方米，本季度住宅用地放量如此之大，预计未来旅顺区域内房地产供应量将会继续走高。各区域住宅用地成交情况：老城区供应量依然最高，楼面地价新城区领跑表8：2008年1季度旅顺区域土地成交表区域成交面积（万）成交

24、总价（万元）楼面地价（万元）老城区175.03 201073.50 1148.80 新城区75.37 185654.18 2463.18 开发区62.76 91674.05 1460.74 总计/平均313.16 478401.73 1527.66 数据来源：大连国土资源和房屋局本季度18宗住宅用地中，10万平以上达10宗，容积率2.0以下的14宗 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺区域成交土地中，各地块规模普遍较大，尤其是亿达、加港龙河以及合生创展的地块，规模均在10万平以上。容积率方面，旅顺区域依然以2.0以下容积率为主，本季度成交地块中1.5以下容积率的比例也相对较高，主要集中在新城

25、区，预计未来新城区别墅项目比例将会大幅度提高。季度住宅成交统计本季度住宅市场冷淡，成交量较小，成交主要集中在旅顺开发区 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺区域由于受宏观环境的影响，整体成交情况不乐观，区域成交总量为600套。2月份由于春节假期的影响，成交量相对最低，3月份市场逐渐好转，成交量有所回升。本季度由于宏观环境的影响，成交情况较少，3月份市场有所好转 数据来源：大连中原市场研究部分区域来看，本季度旅顺开发区成交量依然最高，老城区其次，新城区由于本季度没有放量，因此成交量较低。按月份来看，1月份由于宏观环境的影响，成交量较低；2月份市场依然冷淡，加之春节假期，导致各片区成交惨淡；3月

26、份目前市场回暖，成交量有所回升，但是相对以往依然偏低，预计春季展会之后区域内整体成交情况将会有所好转。季度价格情况分析本季度成交价格同比增长28.95%，环比增长3.15%表9：2008年1季度旅顺区域成交价格表项目老城区新城区开发区旅顺区成交价格（元/）5450480045004900环比变化（%）1.182.125.883.15同比变化（%）34.5637.1421.9528.95 数据来源：大连中原市场研究部本季度旅顺区域整体均价4900元/平方米，环比07年4季度仅增长3.15%，主要是由于07年年底相关政策的出台以及冬季淡季的影响。同比价格增长28.95%，旅顺区域07年整体价格增长

27、幅度较大，07年是近几年旅顺房地产市场发展的顶峰。本季度内各月价格增长幅度较小，其中旅顺开发区涨幅相对最高数据来源：大连中原市场研究部按月份来看，1月至2月区域内价格几乎无变化，主要是由于相关政策导致购房者持币观望，另一方面由于冬季淡季导致各项目几乎无新房源放量。3月份市场回暖，加之春季展会即将开幕，部分项目推出新房源试水，价格有所回升。目前旅顺开发区新房源放量最多，因此3月份开发区价格涨幅相对最大。【小结】纵观第一季度旅顺住宅市场，成交情况惨淡，价格涨幅较小。本季度1月、2月由于相关政策的影响，成交量较低，3月份市场回暖，成交量有所回升。区域内开发区片区成交量最大。价格方面，由于淡季及政策的

28、影响，本季度旅顺区域整体均价环比07年四季度仅增长了3.15%，但同比07年第一季度平均上涨了29.95%。本季度旅顺区域三个片区内开发区板块价格上涨幅度最大，主要由于展会前夕各项目纷纷推出新房源试探市场。预计展会之后各板块价格均会有所回升。4.2开发区季度土地分析表10：2008年1季度开发区土地挂牌表土地编号项目名称土地位置规划用途占地面积（万）容积率保证金（万元）2008-05大连毅弘进出口公司改造项目开发区6#小区公共设施居住0.665.210002008-06金桥小区一期改造项目开发区金桥小区居住4.42.4120002008-07丽鑫酒店改造项目开发区37#小区公共设施公寓0.36

29、.75500数据来源：大连国土资源和房屋局表11：2008年1季度开发区土地摘牌表土地编号项目名称土地位置规划用途占地面积（万）成交价格（万元）摘牌人2008-05毅弘进出口公司改造项目开发区6#小区公共设施、居住66343050大连开建集团有限公司2008-07丽鑫酒店改造项目开发区37#小区公共设施、公寓3979800大连鑫鸿房地产开发有限公司数据来源：大连国土资源和房屋局2008年第一季度开发区挂牌土地数量仅3块，土地供应量有限，建筑面积均在10万以下。预计2007年摘牌大体量地块今年将有部分入市，目前为止尚无巨型地块进行招牌挂活动。 住宅市场供销分析数据来源：大连中原市场研究部冬季以来

30、，房地产市场进入传统淡季。虽然有部分项目逆市推出新房源或者开盘，然而成交量环比上一季度还是有所下降，成交价格环比略有提升。 季度价格分析数据来源：大连中原市场研究部目前开发区在售房源整体均价为8220元/，究其原因售公寓项目大部分均已进入或者接近尾盘期，剩余房源价格较高，在9000-12000元/左右。在售住宅项目均已销售过半，售价稳中有升，在5800-7200元/之间。个别项目体量较大、剩余房源较多、价格较高，直接拉升开发区整体均价。 区域客群分析数据来源：大连中原市场研究部开发区住宅客群多来开发区本地和东三省，以自住为购买目的，多需求60-90左右、总款适中的两居。公寓客群多来自开发区本地

31、和大连市内，以投资为主要目的，需求小面积一居。由于开发区客群购买目的刚性需求为主，所以国家出台的二套房贷从严政策对开发区住宅市场无明显影响，各项目消化速度没有缓滞现象，销售情况正常。【小结】由于进入新年以来属于传统淡季，兼以开发区各项目推出房源销售过半，尚未推出新房源或有新项目入市，因此房地产市场较为冷淡。目前，随着春季房交会的即将来临有回暖趋势。开发区在售房源第一季度均价为8220元/，这是因为推出房源均已过半或者尾盘，价格较高；兼以个别项目价高拉升。开发区客群以自住为主要目的，受二次房贷影响较小。预计在春季房交会期间，将有大量项目推出新房源、入市或者进行形象展示，届时，开发区房地产市场趋势将会回暖并且日渐走高，迎来2008年第一个交易高峰。4.3、金州土地市场季度土地供应、成交概况数