房地产数据库

1、房地产数据库摘要:房地产公司都有固定的目标成本测算表格的，不要拘泥于表 格形式，需要学习的是测算内容和方法。这是一个系统工程，并不是一 蹴而就，也不是单个人能搞定的，还需要有大量工程数据的积累。关键词:目标成本数据很多公司缺乏基本的数据库框架，所以在进行目标成本测算时有 些无助或者茫然，往期的结算指标如果不能统一成一致的数据,在后期 项目开发指导上缺少依据,归口不统一。在公司之前没有项目数据库时，尤其对于某全新区域内首期项目, 无基础数据可考，测算误差在10%，再后来有数据库之后测算精度控制 在2%以内，这就是数据库的作用，如果是同快地块开发的后续项目,测 算精度甚至更高1%以内。与此相关的两

2、个方面如下。一是目标成本是基于限额设计方面,二是目标成本是基于已有指 标对照既定的数据库编制。先从概念设计来说，引出设计阶段需要的数据库的雏形。总规阶段，明确一下几个指标:用地指标、建筑面积（包括建筑类 型、层数）、配套面积（包括车库、人防、社区用房、物业用房、配套商业等等)、容积率、绿化率、绿地率、设置包括车库的出入口个数。这些看似零散的指标和数据其实代表了符合这一宗地属性的基 本轮廓。就好像一部机器的各个功能部件，好比一个人的五官、四肢 等等，数据库只停留在感官部件好像对测算进度要求的深度来说是远 远不够的。上面这些信息会直接影响到下面这些成本。前期工程费中以建筑面积或者建筑楼栋或者建筑类

3、型收费的 行政性收费。基础工程费中:自来水工程、污雨水工程、道路、景观工程费 用。建筑安装工程费。公共配套费。需要分别积累上述四方面的数据库资料。下面分别来讨论。第一点:国家、省、市、县行政性收费情况调研(在这里不考虑做 关系)，按正常的流程和收费文件统计收费情况的数据库。第二点:就是对于基础工程费的数据库的研究。提到基础工程,需 要借用产品标准化了。产品标准化是基于住宅及配套工程，且包括基础工程在内的一系 列标准化。比如该总规对应的系列产品是否考虑地暖、太阳能，中水 系统,双气、景观（考虑水系、假山石景等等）、小区道路做法、小区大 门等等，这些都是一体化的产品系列化。这些信息会在与总规指标表

4、配套的产品配置标准和材料设备明 细中确定，材料设备明细是与产品系列相比配的,给总规院或者设计院 下任务书其实就是命题作文，系列产品配置标准交给总规单位的同时 也交给了施工设计单位，所以一样标准出来的效果是一样的，关键是前 后标准的一致性。第三点:就是建安成本数据库。建安数据库分量和价格。创新户型及产品:在利用往期差异数据库数据时要对差异部分做 定量分析，定量分析转换之后才能进行指标借用。首先对某个项目进行差异定量分析,然后通过具体项目设计实例, 前后对比的结果,印证了这种对差异进行定量分析对往期数据库成本 指标进行调整是行之有效的。测算的进度与实际精度偏差很小，在2% 以内。第四点:配套工程的

5、数据库。提到配套工程的数据库就要再提一个配套标准的问题。大体量的住宅区需要配置多少物业用房、配置多上配套商、幼儿 园等等,以及车库标准化的研究，车库及人防车库标准做法指引，比如 一个较高品质的小区，物业用房不得低于千分之四，这是公司的研究及 产品定位，不作为统一要求。公共配套里面一个较大的部分就是车库及人防车库，占到前几项 成本的12%到18%不等，国内现在的标杆企业都有对地库有专项研 究。有了这些专业研究指导地库总规以及施工图设计,地库的主体工 程成本就会更经济、更趋统一。再比如对地库地坪的做法统一;或者地坪造价分类对比，对于地库 消防工程各项指标量统计等等。至于成本测算中,管理费、开发间接

6、费、销售费用大多数企业根 据经验设定一个费用比率。这些就因各自差异各自设定。主体建安的数据要深入到哪个层次。现在成本测算，也就是目标成本，在主体这块儿基本是三种模式。万科的模式,所有分项:比如钢筋、砼、模板、砌体;全部分量、 价、平米指标。中海的主体龙湖也是，钢筋、砼等主材甲供，其余按照平米指标 包干。万达的比较简单，就是平米经济指标，看不出分项,当然,平米经 济指标也是算出来的，但是不进入目标成本表里。用软件，主要要看如 何设置工程量指标的分类，主体限额指标可以分地区，体型形式，结构 方案,总高度，层高等等区分,但是这样的话，维度太多,数据采样容易，数 据运用困难，这是现在最大的问题。做数据

7、库主要是把各个专业模板划分开,根据模板性质不同划 分不同分析指标就OK 了。不要寄希望于将数据库与目标成本表(电子表格EXCEL)连接成 一体,一劳永逸，分析对比工作是少不了的。除非你把这些数据都做成 软件了。且有专业人员进行数据库更新。产品设备的折算参数是指关联到总规指标，比如建筑面积、窗地 比、绿化率、体形系数、这个应该是成本相关人员提炼出来的。那这种测算的偏差会比较大。但是作为目标成本的控制还是有一 定用处的。不停的修正。比如入户门关联到总规指标中的的户数;塑钢门窗关联到总规指 标中的窗地比；保温工程量关联到总规指标中保温隔热系数；等等，将 这些指标建立关联。比如一个总规数据，以往工程肯定每个数据都是 不一样的，根据不同的业态，具体分析呀，选择有代表性的。这个控制办 法的实质,就是建筑标准的确定时间早于国内常规设计的各阶段。在 控规设计阶段就确定建筑的主要做法，而且这个做法是可以精确到最终产品标准之上的。国内地产公司可以推行产品标准化，但在香港，这是不可能的。随着中国地产开发成熟度越来越高，单纯