[广州]房地产策划项目总体方案（119页）

1、南沙起航，城投方向南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案古韵地产策划部南沙，广州的门户中国的自贸区海上丝绸之路的核心环节肩负粤港澳三地深度融合的任务需要一个支撑自贸区高度的标杆真正意义的商务综合领地我们认为本项目与之比肩的是纽约的金融核心区曼哈顿东京的中心商务区六本木巴黎城的首席中心商务区拉德方斯伦敦的新金融城“金丝雀码头”市场分析CONTENT内容大纲1营销策略4项目分析2项目定位3合作优势5市场分析CONTENT内容大纲1市场变化莫测欲手握胜券必须以敏锐的嗅觉捕捉市场每一刻动态 2014年11月10日至11日，市委书记任学锋到访南沙新区，提出将南沙建设为市场化法治化国际化营商环境和干净整洁

2、有序平安城市环境的先导区、粤港澳合作综合示范区，增创发展新优势。集全市之力聚焦南沙广东自贸区获批 2014年12月12日，党中央、国务院已决定在更大范围推开（上海）自由贸易试验区建设经验，将在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。南沙金融15条出台 2014年12月15日，南沙金融15条出台，分别从金融、货币、融资租赁、商业、离岸业务等方案框定内容。国家总理到访南沙 2015年1月5日，李克强在广东自贸区南沙片区考察见到的成果。总理说，“时间就是金钱”最早就是从广东喊出来的，自贸区要做的是简化审批流程、激发市场活力、加强事中事后监管，争创审批“特区速度”。南沙自贸区挂牌 2015年4月

3、21日 自贸区南沙片区挂牌，省长及港澳特首出席，挂牌当天将有经过精心挑选的100家企业作为代表注册入驻。广东自贸区确立，利好政策相继出台，从此南沙区域能级和地位将继续提高。 南沙自贸区简析广东自由贸易试验区116 .2平方公里，其中广州南沙新区片区占了60平方公里(含广州南沙保税港区7.06平方公里)，深圳前海蛇口片区28 .2平方公里、珠海横琴新区片区28平方公里。南沙新区片区是广东自贸区最大的一个片区，共分为三大板块，七大区块：中心版块中部五大区块。明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区区块为金融商务区，万顷沙区块 探索加工贸易转型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创新。庆盛版块位于北部，包含

4、庆盛枢纽区块，重点发展国际教育和医疗合作。海港版块南北各有一海港区块，包括龙穴岛和沙仔岛部分，主力建设国际航运中心，发展汽车保税交易等。南沙自贸区共分为七大区块，各自功能定位不同。自贸区对商业物业利好最大,存在自贸区扩容的可能性。 南沙自贸区简析2012年前：南沙新区政策前期，刺激投资者到南沙投资，但存货量不足，无法满足投资者；2013年：南沙新区红利消退，且存货量不足，影响销售；2014年：自贸区获批，各大房地产商纷纷涌入南沙，存货量激增，带动销售；2015年：自贸区挂牌，各地投资者涌入南沙，量价齐升，成交均价突破12000，现时市场需求仍十分巨大。 南沙办公市场2011-2015年市场分析

5、 南沙商业地产开发情况南沙商业建筑面积开发剩余739万平米，而明珠湾是七大板块中可开发面积最多的，可见未来明珠湾的商业竞争是异常激烈的。南沙自贸区内的可建商业建筑面积739.94万平方米，其中明珠湾起步区的可建商业建筑面积为285万平方米，在七大板块中排名第一，是可建商业面积最多的区域南沙商业建筑面积开发情况（单位：）20151030片区已建商业面积在建商业面积未建商业面积可建商业面积明珠湾起步区（土地面积口径是商业服务，不同于商业）04281285南沙枢纽00135135庆盛枢纽00126.8126.8南沙湾（土地面积统计口径为商业办公）10.142.4153.3465.89蕉门河中心区块（

6、土地规模统计口径商业办公）5.8851.4269.95127.25总计16.0257.83666.09739.94南沙自贸区正式挂牌后，掀起一翻产品商业化的热潮。未来商业物业供应形成井喷 南沙土地价值大幅度提高，地价飙升，商业用地尤为凸显，价格预估上涨3-5倍； 自贸区确立，商业物业交投活跃 伴随自贸区金融15条细则出台，未来众多金融类企业选择在南沙注册公司，开拓业务，对办公楼、商业等需求将大幅提升，因此未来南沙房地产发展趋势将以集写字楼、商业、公寓的城市综合体居多。 南沙自贸区政策对房地产影响南沙商业物业在自贸区获批前后有爆发性增长，主要是投资性客户入市，以消化自贸区红利为主，未来市场将回归

7、理性并看自贸区其他政策落地自贸区获批自贸区挂牌自贸区获批：2014.12.27自贸区获批，这段时间办公物业成交量急剧增长，之前成交基本很少。自贸区挂牌：2015.4.21南沙自贸区挂牌，成交量大幅增加，价格有所提高。自贸区挂牌后：自贸区红利消化后，市场回归理性，量价齐降。 南沙自贸区获批影响南沙办公2015年4-6月已售统计套数面积均价销售金额合计222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-047284490711978537913715自贸区4月21日挂

8、牌，5月迎来南沙商业成交井喷，当月成交1055套，67540；但随着利好效应逐步消化，加之市场竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。 自贸区挂牌后南沙商业市场反应房地产利好不断，2015年主基调还是去库存。上半年自贸区政策利好让南沙商业量价齐升，后续供应量巨增，自6月后，自贸区红利消退后，加上各方面原因，投资热度相对减弱。商业1）自贸区对商业的利好政策，促使大批投资型买家入市2）南沙未来面向国际定位，大批商业地产涌现，16年-18年商业竞争非常严峻3）南沙商业原本缺失，后续开发更加倾向于商业开发4）进驻企业逐渐增多，未来更加成为注册热点，写字楼需求逐步增大5）自贸区有可能扩容 宏观背景小结 广

9、州优质写字楼情况和分析2014年第四季度市场变化广州写字楼市场第四季平均与上季度持平，为136元/平方米/月珠江新城区域的租金与上季度持平，为153元/平方米/月天河体育中心区域的平均租金上升0.1%，为137元/平方米/月越秀区区域平均租金与上季度持平，为104元/平方米/月 2014年第四季度整体写字楼市场概览总体概况天河体育中心珠江新城越秀区甲级写字楼乙级写字楼写字楼存量（百万平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106环比变化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售价（元/平方米）29096277

10、4734520246073229325684环比变化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%环比变化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9% 广州写字楼市场分析 销售市场主要成交摘要（2015年2月）项目 整体成交均价（元/平方米） 本月内销售均价 本月销售套数 本月销售面积（） 已售套数 已售面积 写字楼总面积（） 面积销售进度 富力东山新天地 3208728011236384171748462220.30%主控国际中心 36771000131362118324043.50%环球都会广场 45971

11、000314639407065690.50%富力天域中心 25906222062493375484915381590.10%天盈广场 490344513471224345573486654886.20%保利克洛维二期 341793345633253553361811824028.40%保利天悦G1栋 000000334810%保利天悦G2栋2773826787455072102353367830.40%保利天悦G3栋284410005986912674332.50% 广州写字楼市场分析1）2014年全市写字楼存量近600万，平均售价约29000元/，空置率 约11.5%，平均租金约为136元/

12、月，预计未来3年租金稳中微降；2）未来三年写字楼新增供应共约256万，2015年新增供应超80万。 广州写字楼市场分析小结中惠国际总建面推货时间定位价格卖点5万持续销售46-10220000毛坯区府旁，蕉门河景中海联总建面推货时间定位价格卖点22万未定甲级写字楼待定核心商圈，临近地铁未售在售金茂湾总建面推货时间定位价格卖点4万未定甲级写字楼待定明珠湾自贸区成卓世纪中心总建面推货时间定位价格卖点2.1万持续销售写字楼待定核心商圈，临近地铁南沙目前写字楼存量有7万,预计2016年有6个写字楼项目入市,未售项目集中在自贸区内。最近一段时期，即将开售写字楼的项目有中海联南沙国贸中心和金茂湾，定位均为甲

13、级写字楼，面积共有26万，其中中海联南沙国贸中心为一栋公寓、一栋写字楼，目前公寓已经开售；而明珠湾区块只有金茂湾即将开售。 南沙办公市场分析项目名称南沙中华总商会南沙金融大厦奥园中环广场华汇国际广场南沙坤豪大厦奥园金莎广场南沙南亭大厦入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精装租金45-7535-50入住时间200820112010201220102010入住面积702019000210004874160045000所在区域南沙湾金洲金洲金洲金洲金洲蕉门租售情况：目前奥园商务大厦及中华商会大厦等有50%-80%的空置率，

14、整体入住率偏低，已租赁面积不足5万 。目前南沙在租写字楼基本集中在南沙中心区域，南沙湾仅少量写字楼在租，明珠湾区块目前无在租写字楼，存在市场机会点。目前在租写字楼租金普遍较低，档次普遍不高，投资客对于高级写字楼的需求目前还是十分巨大。 南沙在租写字楼板块项目名称定位企业类型建筑面积区府板块城投大厦(售罄)甲级写字楼投资和金融类企业居多14000南沙湾南沙香港中华总商会大厦(售罄)临海高级写字楼航运类公司为主26000明珠湾金茂湾甲级写字楼暂无信息40000金洲板块奥园金莎广场(售罄)南沙中心高级写字楼小型公司为主25000坤豪大厦(售罄)高级写字楼小型商户为主_南沙金融大厦(售罄) 金融 投资

15、和金融的中小型企业30455保利绿地大都汇 商贸+总部保利总部,物流类企业16000中海联(未售)甲级写字楼中小型企业20704香江国际金融中心超甲级写字楼跨境金融/电子商务36115珠江船务大厦(未售)甲级写字楼暂无信息20575成卓世纪中心写字楼中小型企业为主21109 南沙目前写字楼主要集中在金洲板块，明珠湾起步区区块目前仅金茂湾完工，目前市场空缺。且明珠湾起步区区块定位为金融商务发展试验区，未来的商务集中地， 存在市场机会点.2022/7/25方圆云山诗意成卓世纪中心保利绿地大都汇南沙城 售罄在租在售/待售香江国际金融中心珠江船务大厦南沙金融大厦奥园金莎广场坤豪大厦中华总商会大厦金茂湾

16、自贸区 南沙写字楼主要分布个盘点评：在售11栋写字楼，面积在43-100之间，均价20000元/以上是南沙较早的项目，原计划为公寓，在自贸区批复后，改为写字楼销售广州银行、粤电等进驻楼盘名称中惠璧珑湾楼盘位置南沙进港大道与凤凰大道交界（地铁4号线蕉门站A出口）发展商中惠熙元房地产集团有限公司物管公司彩生活物业物业类型住宅、SOHO、写字楼、商铺 分期情况3期占地面积12330 容 积 率4.1建筑面积50557 绿化率30%户型面积46-102mSOHO公寓总户数总户数816户 当期户数816户车位数264个综合点评项目距离地铁4号线蕉门站A出口和蕉门公交总站仅100米，雄踞南沙未来CBD核心

17、地段，交通便捷，地段优越. 竞品分析中惠国际金融中心楼盘名称成卓世纪中心楼盘位置南沙区进港大道和海滨路交界东南向发展商广州市成卓房地产开发有限公司物管公司-物业类型标准写字楼分期情况1期占地面积7000 容 积 率3.0建筑面积31674 绿化率30%户型面积130240m总户数120户车位数机动车位约150个，非机动车位约350个综合点评卓世纪中心是由一栋15层高的标准写字楼和2层的商业裙楼组成。紧邻南沙区政府，周边分布有国税局、地税局等主要政务机构，实现真正意义上的一站式便捷办公。个盘点评： 1栋15层标准写字楼，1-2层为商业，3-15层为写字楼目前写字楼正在持销.写字楼面积段在136-

18、190m之间，一层8户，间隔与间隔之间不能打通，毛坯均价16565元/位于南沙牌坊侧，蕉门河旁，地理位置优越 竞品分析成卓世纪中心楼盘名称方兴金茂湾楼盘位置广州市南沙区凤凰大道外国语学院旁发展商方兴地产（中国）有限公司物管公司金茂物业物业类型公寓，住宅，商铺，写字楼，商墅分期情况3期占地面积243000 容 积 率2.33建筑面积568000 绿化率30%户型面积40-100m写字楼总户数 总户数约2200户，当期户数1000户车位数约6000个综合点评南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的第一个大型综合项目，位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区核心起步区，位处南沙红树林天然保护区

19、旁，景观优美，规划完善，配套仍待完善。个盘点评： 写字楼预计年末入市，目前为明珠湾起步区内唯一即将开售写字楼，附近竞品少，对于销售相对有利明珠湾起步区区块定位为金融商务发展试验区，对于写字楼的销售有一定的帮助 竞品分析方兴金茂湾1）南沙写字楼分布主要位于5个板块，主要集中于蕉门中心区，明珠湾区域市场仍然空缺，但未来将成为南沙写字楼最主要的集中区域2）南沙目前写字楼较少，相对中端，无法满足未来的办公需求3）南沙目前写字楼租价为50元/，在售项目较少，中惠国际金融中心、成卓世纪中心、金茂湾C1栋写字楼，三个项目售价将超过2万4）投资南沙的客户多关注自贸区内写字楼，对于自贸区外写字楼需求热度相对偏低

20、。 南沙写字楼市场分析小结开发大厦项目分析CONTENT内容大纲2 区域分析 明珠湾区是南沙新区的核心区位，地处五条水道交汇的核心地区，规划总面积约103平方公里，建设成具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务的区域。建成服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区。 其中明珠湾区起步区位于其北部，规划总面积为33平方公里，包括灵山岛尖、横沥岛尖、蕉门河以西片区、慧谷片区，其规划建设现代金融服务集聚区，总部商务办公区及钻石水乡居住社区等功能区。 率先建设的灵山岛尖区域将成为南沙“珠江新城，面积约3.5平方公里，将重点发展总部经济、高端商务、金融服务、科技创新、教育培训等产业，配套建设高品质的岭南水乡

21、居住社区。南沙CBD核心广州首例政企倾力合作项目打造高端总部商务经济商业、生活配套齐全金茂湾 区域分析项目所在为明珠湾CBD商务区，是七大板块中唯一的商务定位区域项目周边以总部办公、期货交易中心、大型社区为主区域内规划有高端综合商业体项目以及万豪五星级国际酒店本案项目东面、北面为江项目西面为中交地块项目西侧为凤凰一桥项目周边项目正对面暂时仅为金茂湾房地产项目项目西侧为建设用地，已开始建设，占地40753，总建面达到14.26万，露面地价4306元/项目北侧，是金茂湾与项目之间的水道，一线湾景项目西侧是凤凰一桥 项目分析项目主体建成超甲级写字楼明珠湾开发大厦位于南沙区横沥镇灵山岛尖商务办公区采用

22、主副两栋楼布置形式，立体式复合空间设计，动静结合的城市空间广场引领区域投资建设“微城市”设计理念，形象标杆指标数量备注用地面积12282总建筑面积74486计容建筑面积55086主楼建筑面积约35000标准层面积约1600，共24层，层高4.2-4.5米容积率4.485机动车位555辆 进港大道东新高速南沙港快速路莞佛高速京珠高速东段广澳高速虎门高速番禺大道南凤凰一桥亭角一桥紧邻凤凰一桥，连接项目与南沙每个地方连接五大高速，5分钟连接珠三角广州市区番禺东莞 深圳中山珠海澳门顺德 佛山 项目交通小结：位于明珠湾区块，唯一商务区块，未来发展可期连接五大高速，5分钟连通珠三角，交通便利灵山岛尖，三面

23、环水，一线湾景项目为超甲写字楼，目前南沙最高端的写字楼从市场出发，看自身优势以何种定位立身市场？ SWOT分析S优势：超甲级写字楼，南沙目前最高端的写字楼4-4.5米层高，南沙唯一该层高的纯写字楼北侧临江，具备一线湾景，紧邻凤凰大桥超过100米高的地标式建筑独栋商业配套，附楼星级酒店，齐备的办公综合体W劣势：标准超甲写字楼，但是周边未来高端写字楼云集，本案缺乏核心的吸引点O机会：明珠湾是七大自贸区唯一的商务板块，政府政策扶持，大展前景看好南沙自贸区的不断发展，区域内基础设施建设不断完善，便捷交通网络将推进区域增速发展自贸区的政策为明珠湾板块提供了较大的扶持，吸引更多的企业进驻，未来的来南沙投资

24、的离岸经济将带来大量的客源项目的标杆性对客户具有强大吸引力项目所在区域商务氛围空间快速壮大T威胁：区域写字楼项目扎堆，市场竞争激烈区域高端写字楼市场尚未形成气候各板块之间存在写字楼项目竞争，未来发展不明朗交通：紧邻凤凰大桥，连接五大高速，明珠湾首站景观：北望一线湾景，南瞰明珠湾城市景观产品：超甲级写字楼，4.2-4.5米层高，超100米高地标建筑板块：明珠湾商务板块，未来企业与商务人士集中地核心价值点提炼启示交通景观产品板块定位？营销启示：拥明珠湾商务板块，产品与景观的价值拔升核心价值点提炼坐拥商务区力量明珠湾商务区，未来南沙的国际商务中心重聚商务，连接世界南沙地标的力量超甲级写字楼，超100

25、米的地标建筑4.2-4.5米层高，俯瞰南沙的地标力量南沙写字楼的顶端湾区的力量比肩世界的湾区商务写字楼的湾景情结项目定位：南沙地标时代首个湾景超甲写字楼这里不仅仅是一个传统意义的商务区 它是一个凝聚了城市精华的商务区 它是一个范畴、一个时代的统领者形象定位：世界的南沙商务领地推广语建议：城投开发大厦地标的资格明珠湾入主首选领军南沙，铸造世界的商务办公室最坚韧的石头，百般打磨，终成钻石耀世想立足南沙，征服未来精细打造必不可少项目分析CONTENT内容大纲1外部品质打造建议外墙EXTERIOR FINISHING采用中空低辐射膜玻璃幕墙LowE coated double glazed glass

26、 panels比普通的单层玻璃节能40%-60%,达到高效节能/低碳环保的理念LOW-E玻璃在新的建筑节能规范条件下，这种材料将占领办公类产品外立面材料的主流市场。幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。立体灯光Light城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂不影响建筑的白天景观；物业维修方便；建议简洁不花哨，色系不超三种；光色方面建议采用：黄、白两种光色；灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配；选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。设计要点：开发大厦作为超高层建筑，装设抗风阻尼器，降低建筑物振动反应，减少住户

27、不适感，装设抗风阻尼器，打造安全超高层建筑。调质阻尼器Tuned Mass Damper广场尽量以绿植、小品、水系、艺术雕塑营造高端生态尊贵氛围；造型独特，品质高端，全方位提升项目标杆形象艺术广场Art Plaza大堂设计Hall Design车行大堂：设置车行大堂，可增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在品质产品中脱颖而出。建议：1.车行大堂的设置需要注意雨篷的设置；2. 人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰大堂多入口：超高局的电梯数量多，所以要注意一个方向来人可能对大堂压力迆大，所以应该有两个面的入口较好，必要时四面都能进门，或大堂里不设商业。双层大堂：许多超过200M高的建筑，电梯

28、的数量征多，占用核心筒的面积也征多，在首局的人数也特多，所以有时可以设双层大堂，即首、二层都设大堂，以解决疏散进出的拥挤，在首层大堂单设自动扶梯直接上二层大堂。地面：高档石材；Floor: high-end stone墙面：高档石材、高级装饰板材；Wall: high-end stone and wood-based panels天花：石膏板吊顶，涂料，筒灯；Ceiling: plasterboard suspended ceiling, paint, LED lamps大堂的装修标准Standard Lobby Decoration气势恢宏、理性简洁、材质高档、易于查询、动线流畅有接受咨询的

29、商务前台，公司水牌、大厦平面功能指示图、触摸显示屏或电子显示屏查询提供的服务指南等；内部到首层候梯区路线简单、无交错。内部公共区域Office Public Space公共走道地面/墙面：高档地毯、高档壁纸（租约层）、高档涂料（空置层）；Public Hallway Floors/Walls: high-end Carpet, high-end Wallpaper (for floors already rented out)Paint (for floors not yet rented out)天花：石膏板吊顶，高档涂料，筒灯；Ceiling: plasterboard suspended

30、 ceiling, high-end paint, LED lamps光线柔和、指引清楚、无障碍、疏散快速明亮、灯光亮度可随自然光智能调节，安装消防应急灯房间标识指引清晰、悬挂明显公共导示系统Public signage system体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感。建议：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强。电梯间 LIFTS地面：高档石材；Floor: high-end stone墙面：高档石材、高级装饰板材；Wall: high-end stone and wood-based panels天花：石膏板吊顶，涂料，筒灯；Ceiling: plas

31、terboard suspended ceiling, paint, LED lamps设计风格简约，大气，宽敞，清爽，不压抑；安装有阴雨天或自然光照不够时自动启动的并控制亮度的照明系绝；同时照明系统选型与环境协调；融合与大堂相协调的装修，形成特有商务特质；不同的候梯区有清晰的标识指引牌。标识指引清晰，悬挂明显；避免细部的复杂处理，方便后期物业管理；墙壁悬挂液晶电规，播放各类商务财经、广告资讯。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，需要继承大堂相同风格，选材考究，打造高端写字楼装饰标准电梯编号国际化电梯编号标识配合嵌入式灯光充分体现品质追求照明系统与指示系统的有机融合公共卫生间的装修标准Pu

32、blic Restroom Standard Decoration地面：高档石材；Floor: high-end stone墙面：高档石材；Wall: high-end stone天花：防水石膏板吊顶，高档防水涂料，筒灯；洁具：高档洁具，五金件、烘手器等Facilities：high-end sanitary ware, fixtures, hand dryer标识指引清晰，悬挂明显，与办公区保持距离光线柔和，节能灯，智能自劢感应控制亮度；自动感应、自动清新空气、自动冲洗等现代设备的应用；进口品牌洁具，高品质、低噪声；设通长面镜、洗手液盒、电劢干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜；残疾

33、人蹲位配备；设有公共卫生间和行政独立卫生间,保护私密停车场CAR PARKING人性化导视牌告知客户目前所在位置至停车场路径，同时电子显示屏显示当前泊车状况地下停车场入口采用顶面内嵌式灯光，满足照明要求的同时，形成地下停车场第一道景观，让客户停车从一开始就成为享受注重地下停车场的地面处理工艺，例如UV地胶，耐磨防刮，从细节显现项目品质利用绿色的场地规划，高效的能源利用系统和新风系统减少建筑碳排放，提升室内环境质量，使项目达到绿色建筑标准并通过LEED铂金认证。LEED认证：LEEDTM评估体系由五大方面，若干指标构成其技术框架。主要从可持续建筑场址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内

34、空气质量几个方面对建筑进行综合考察、评判其对环境的影响，并根据每个方面的指标进行打分，综合得分结果，将通过评估的建筑分为白金、金、银和认证级别，以反映建筑的绿色水平。LEED认证LEED certification据统计数据，但凡通过LEED认证的项目，建筑价值提升7.5%，降低营运成本89%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投资回报提高6.6%。立体生态绿化景观在建筑规划上的独具匠心，使景观视野的层次更为清晰，最大程度增加舒适度与亲和度；最大限度发挥景观功能，构建高品质的商务办公空间，使工作更加轻松怡神，加倍效率The view of the ecosystem水资源循环系统Water r

35、ecycling system通过降低供水管网漏损率技术、雨水循环利用、废水处理循环利用等方式做到水资源的高效循环利用，节约水资源，做到真正的绿色节能废水循环系统雨水收集循环系统市政用水循环系统降低供水管网漏损率自然、健康、便捷运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素。在遵循绿色、科技、人文和可持续发展的基础上，诸多创新设计和建筑模式将自然原生态拉近身边，更和谐、更自然、更便捷，营造生态办公环境，全面提升工作质量和企业形象。EOD生态办公Ecological Office District EOD 架空层绿化精致简洁，以精装石材花池、盆栽，室外环境

36、室内化，满吊顶石材精装修为减少建筑材料造成的过度浪费，建议在推广建造过程中合理利用资源，尽量使用可循环材质建筑材料与资源的合理利用Reasonable utilization of building materials and resources垃圾分类收集管理尽量使用本地材料施工废弃物做广场回填材料利用部分废弃建材回收利用项目分析CONTENT内容大纲1内在服务打造建议变风量系统Variable Air Volume (VAV) system新风：集中新风系统Fresh air Central Ventilation system冷却水系统： 独立的24小时冷却水系统供租户计算机机房使用Co

37、oling Water SystemSeparated 24hour cooling water system for tenant computer server room useVRV空调系统 Variable Refrigerant VolumeVRV（Variable Refrigerant Volume）空调系统集中新风系统Fresh air Central Ventilation system冷却水系统Cooling Water SystemVRV多联空调系统较中央空调系统设计简单，维护费用少，安装周期短，并可做到每个房间实行单独控制6类电缆水平布线Horizontal distr

38、ibution by Category 6 cables每10平方米提供1个数据接口,1个语音接口1 data and 1 voice connection per 10 sq.m.通讯系统TELECOMMUNICATION SYSTEM“云”计算通讯系统预留有线电视接驳口CATV connection reserved有线电视CATV SYSTEM供电Electrical强电：一户一表、漏电保护系统、双电源供电、每50平米使用面积配一个空调插座、每15平米使用面积配一个普通电源插座、配备发电机组，保证电梯24小时运行不间断。 弱点：卫星、有线电视、电话及宽带接口。每50平米配一个光纤插座、每

39、15平米配一个电话（宽带）插座。现代办公日趋电子化，电源电缆线会越来越多，明线露骨不美观，暗线弯腰不方便，而网绚地板电源线设置在地板下面，可以自由安排线的走向，不仅使房间整齐规范，而且为今的发展预留充足的空间。网络地板NET FLOOR办公每户设置门禁出入控制Each office installation door control system门禁系统DOOR CONTROL SYSTEM智能监控保安系统Intelligent security monitoring system自成独立子系统，包括CCTV、无线巡更、停车场管理，并实现与BMS的集成；智能化监控管理，打造高科技智能写字楼。电

40、梯 LIFTS低楼层区域: 4.0米/秒；中楼层区域: 5.0米/秒；高楼层区域: 6.0米/秒电梯运载力1.6吨/部,进口主机,进口门机,进口控制面板,进口安全装置（限速器，安全钳，光幕） 配备双轿厢转换电梯，形成最为周详而灵活的垂直交通系统客梯PASSENGER LIFTS消防服务电梯SERVICE LIFTS2部进口电梯(1,600公斤), 运行速度为: 地下 顶层: 4.0米/秒货梯CARGO LIFT运送装修建材；运送办公物料等物品（建议与消防电梯合用）办公室内部OFFICE UNITS暖气,通风及VRV空调系统Heating, Ventilation &VRV system安装变风

41、量控制箱及新风管VAV boxes and fresh air supply intake installed消防系统Fire system安装喷淋及烟感系统Sprinkler system and smoke detector system installed地面：铺设150毫米钢制架空地板Floor: 150mm steel floor system installed墙面：白色高档涂料Wall: White advanced exterior to walls门：双开玻璃门Door: Double glass entrance door智能化时代的5A智能化商务5A intelligen

42、ce办公（OA）： 两路10KV供电（正常电源和应急电源），办公室采用综合布线采用PDS综合布线系统，预留10cm网络地板。 通信（CA）： 采用通讯自动化系统，计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件。 楼宇（BA）： 以计算机控制、管理为核心的综合监控性系统，对大堂内的空调、照明、电梯、给排水、火警等设施进行监测，采用分散控制、集中管理模式以达到安全、节能、经济和舒适的目标，实现一体化的监测和控制。 消防（FA）： 系统利用各种探头采集烟浓度和温度对时间变化的综合信息数据，通过分析，迅速而准确地发出实时的火警状态报警。安保（SA）： 采用CCTV闭路电视监

43、控系统和电子巡更系统，24小时实时监控大厦内公共部位。出入口等保安重点部位设电视监控计算机，自动巡更 创意与实用兼备，令超凡出众。豪华舒适、领先高瞻的办公环境，一应俱全的商务中心，体贴周到的秘书服务；全面配备商场、餐厅、银行等设施以及健身中心和礼宾服务，同时设有航空服务、酒店预定、鲜花预定等服务。现代化超前理念，充分发挥卓而不群的商务效应，为您优势体现领航未来的商业契机。商业和办公楼RETAIL AND OFFICE SPACE办公层走廊Office floor corridor艺术玻化砖和不锈钢地砖相得益彰，金属板吊顶，艺术石材墙面，顶尖品味物业管理Property management 写

44、字楼的租户将以高效率的工作目的为主要目的，相应地管理与服务必须满足他们这一需要在管理过程中，首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境应确保证整个大楼的使用年限及其功能的正常发挥；完善写字楼管理，不仅使物业管理保值，而且可以使物业增值；国际知名物管公司The international well-known 聘请知名物业管理公司，可对项目进行全程托管，有效降低发展商前期工作量及后期工作难度，同时对于项目形象及后续物管服务有所保证。可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值1、装修与管理监督业主和使用人对写字楼进行二次装修，以确保楼体结构和附属设备实施不受破坏

45、；2、房屋管理及维修养护在管理过程中，一定要做到大及栋号、楼局有明显的引路标志；不可乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98%以上，零修合格率达100%，并建立监督制度和做好记录。3、设备管理及维修保护做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，配备所需各种专业技术人员，维修和操作员要持证上岗。4、清洁服务要实行标准化的保洁，制定完善清洁细则，明确需要清洁的地方和次数，设有专人负责、监督。同时要设垃圾、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。5、绿化服务对区域内的绿植进行分品种、分习性、分季节性的保养，并保护其无破坏、践踏及随意占用。6、保安服务制定全面癿保安巟作觍划，建立有敁癿保安制度，消陋一切

46、危机及影响业主不使用人生命和身心健庩癿外界因素管理的内容：管理公司-第一太平戴维斯Savills公司名称公司介绍仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办亊处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。世邦魏理仕世邦魏理仕是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，目前，世邦魏理仕在中国的物业管理服务以顾问形式为主。高力国际高力国际隶属于高力国际物业集团(Colliers International Proper

47、ty Consultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，目前高力国际在中国可开展全斱位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超迆过900万平方米。第一太平戴维斯第一太平戴维斯（Savills）是Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称，业务范围涉及商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，同时还兼顾财务咨询和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。戴德粱行戴德梁行是国际房地产顺问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有

48、11，000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网绚及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顺问服务。戴德梁行目前在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。在物业管理方面，建议采用物业管理全球五大行中高端写字楼管理最专业的第一太平戴维斯，用最专业的物业服务提升项目品质。项目分析CONTENT内容大纲1销售中心打造建议设计突出其高端奢华的同时，着重突出现代感和科技感，给予客户留下深刻印象销售中心Sales center不只

49、是接待处，更多是艺术这不是简单的营销中心，这是南沙首家高端的体验场所，精英的聚集地，感官功能的全新挑战！销售中心Sales center展厅Exhibition hall将销售中心打造成南沙“第二展厅”，吸引更多的客户前来参观，截取客流，提升项目整体的影响力“三维数字”投影沙盘利用三维立体影像使沙盘的演示效果更加形象、生动，使客户快速地获取简明、精确、优美、逼真的动态信息，大大的提高了客户的体验感，提升项目品质。销售中心影视厅Sales Center Auditorium3M多点触控屏多点触控人机展示屏做辅助，提升品质的同时，方便客户查找项目资料信息，提升项目体验感虚拟触控板利用谷歌最新推出的

50、穿戴式触控投影（Project Glass）为客户介绍项目信息，给予客户最新的科技感受，留下深刻印象设施主题样板房，通过展示国际获奖艺术品，提升项目的品质，带给客户意外的惊喜，更便于后期圈层客户的营销开展。主题样板房Sample houses第二洽谈区Second discussion area在样板房的同楼层设置客户第二恰谈区，空间自由分割组合，自定企业形象凸显个性风范,给予客户深刻印象社科大厦项目分析CONTENT内容大纲2社科大楼黄山鲁国家森林公园 项目分析项目周边进港大道旁，主干道效应项目北侧为进港大道项目南侧为南沙区委党校背倚黄山鲁国家森林公园项目主体建成南沙唯一定制写字楼华汇商圈辐

51、射，5分钟直达繁华背靠黄山鲁森林公园，绿色办公万达商圈/总部集聚区辐射区域用地面积（）5336容积率3.0总建筑面积（）21925.1其中计容面积（）16007.9不计容面积（）5917.2其中地下（）3945.1地上（）1972.1停车位（个）149其中地下停车（个）99地面停车（个）18机械停车（个）32 进港大道作为南沙主干道连接重要交通节点，更是枢纽中的枢纽，北衔广州南接海外，并与环市大道交汇，是支撑起整个自贸区立体路网的大动脉。 进港大道周边作为南沙率先起步的发展区域，贯穿南沙的交通要道。进港大道主要分布的是办公物业，拟打造企业集聚区域。周边商业生活配套完善，包括商业综合项目、餐饮、

52、酒店、办公休闲场所等。 政府单位、社科机构、行政单位等也将陆续进入。进港大道总部经济辐射区生活商业服务圈 区域分析 项目交通进港大道东新高速市南大道莞佛高速京珠高速东段广澳高速虎门高速番禺大道南紧邻进港大道，畅通穿行南沙10分钟通达五大高速，便利出行 项目配套S优势：位于进港大道总部经济辐射区内，起步较早，周边商务商业氛围较其他区域好临近进港大道旁，项目通达性好知名国企倾力打造，资金及信誉保证华汇商圈辐射，5分钟直达繁华背靠黄山鲁森林公园，绿色办公W劣势：非自贸区内，利好政策无法享受项目位于进港大道内侧100m处，昭示性较差O机会：位于进港大道总部经济辐射区内，未来扩容第一站南沙自贸区的不断发

53、展，区域内基础设施建设不断完善，便捷交通网络将推进区域增速发展国企背景，对于吸纳社科机构、政府单位、行政事业单位具有较强优势项目所在区域商务氛围空间快速壮大T威胁：区域写字楼项目扎堆，市场竞争激烈区域内写字楼项目参差，整体区域办公形象不佳各板块之间存在写字楼项目竞争，发展市场不明朗 SWOT分析SWOT分析S：层高4米顶层空中花园背靠黄山鲁森林公园紧邻党校W：写字楼为乙级写字楼，竞争力不足自身写字楼设备不全SWOT分析O：项目所在为总部经济板块，中铁、珠江船务已经入住紧邻蕉门河中心区，享自贸区扩容先机进港大道的主干道发展，项目优先受益T：南沙自贸区扩容未定其他自贸区板块发展，非自贸区遇冷商业板

54、块竞争激烈核心价值点提炼1）山景：黄山鲁森林公园，绿色氧吧近在咫尺2）交通：进港大道，腹地要道3）板块：总部经济带，自贸区扩容首战4）周边：党校、研究院等政府机要集中营销启示：自贸区扩容首站，南沙要道腹地要道一侧，腹地之选总部经济带，南沙总部经济起点自贸区扩容首站以成熟应对新潮与绿色为邻氧吧式办公环境绿色办公，低碳发展红色党政为邻南沙党政中心区项目定位南沙腹地党政核心山景精品写字楼推广定位办公在黄山鲁森林公园生活在华汇商圈看总部经济对接自贸区政策营销策略CONTENT内容大纲2开发大厦：社科大厦：非自贸区，如何定位，才能突围而去？走在市场前面，如何打造才能长胜于市场？基于以上情况该如何制定！营销策略关于本项目营销的思认清价值点！有效发力点！充分放大本项目不可替代的核心竞争力古格集团深切理解高端写字楼客户的有效营销手法，精准营销小众大宣传！小众圈层+大力宣传，将项目高调性贯穿营销全过程考营销总体策略高位营销高形象高姿态高收益+组合营销链 产品链 形象链 客户链虚实结合，实现项目影响力同时完成销售1、强化产品力（开发：内外功打造，LEED评级。商业部分的打造建议：副楼做四星级智能化酒店，裙楼商业打造跨境电商高端商品销售案例西塔底商引进友谊，西塔配套四季酒店等）2、强展示面（开发：销售中心、展厅、板房、商业示范区等）3、创新销售模式（开发：五年增值回