推进“五化”管理创新老旧弃管小区物业管理新模式(现

1、推进“五化”管理创新老旧弃管小区物业管理新模式在推广保障型物业管理模式现场会上的经验介绍各位领导、同志们：大家上午好！今天，全区能够在我们这里召开推广保障型物业管理模式 现场会，对我们街道来说，既是一项荣誉，也是一种信任。 我代表街道党工委对各位领导的到来表示热烈的欢迎。同 时，也对区领导和区直相关部门对街道的关注与支持表示 衷心的感谢！近几年来，随着经济社会的繁荣发展，社会结构变化，转 会状态活跃，为社会管理提出了新的更高的要求。从中央到省 市，围绕加强和创新社会管理，作出了一系列部署。我们感到， 街道站在社会管理的最前沿，是加强和创新社会管理工作的具 体执行者，我们将承担着加强和创新社会管

2、理工作的重要职责 和光荣使命。同时，我们也考虑到，我们街道地处市委所 在地，环境问题事关重大，而且这以问题也是与群众密切相关、 群众最为关注的问题。基于上述认识，我们按照“致力民生、 崇尚务实”的执政理念，以老旧弃管小区改造为契机，把探索 建立老旧弃管小区物业管理作为突破口，积极推进社会管理创 新工作。我们把口小区作为这项工作的试点，围绕巩固硬件 设施改造成果，着力在抓好后续管理和服务上下功夫，初步建 立了 “政府扶持、市场运作、街道负责、社区主导、居民参与、 部门配合”的物业管理体系。具体的做法可以概括为“五化”管理：1、探索创新服务模式，实行社会化管理。针对口小区 的实际情况，我们积极探索

3、准物业管理模式，由街道牵头，组 建了小区安全保洁服务队，选派一名经验丰富、善于协调的街 道干部担任队长，任命一名社区副主任担任副队长，从街道公 益岗位挑选6人，并向社会聘用10人，形成一支与物业管理模 式相似、比较专业化的服务队伍，在街道指导下进行独立运作。 在此基础上，由街道筹资投入5万元，在三八南小区设立 车辆电子栅栏、电子监控室和门卫室等，为小区实现封闭式管 理提供了必要的基础设施保障，使小区成为由街道指导、 社区主抓、提供专业化服务的准物业管理小区。在街道和社区 的共同管理下，特别是在区城管局、行政执法局的配合下，外 来车辆和流动商贩进入小区得到有效控制，得到了居民的普遍 认可，保证了

4、街道和社区的有效管理，居民的安全感和舒适感 也明显增强。2、建立健全规章制度，实行规范化管理。为使小区管理 有章可循、有据可依，促进小区管理的规范化，街道和社区根 据管理实际需要，并顺应居民需求，先后制定出台了保洁员 管理制度、保洁员工作检查考核标准门岗管理制度等 18项规章制度。在具体执行过程中，小区安全保洁服务队严格 按照规章制度实施管理，提供达标服务，确保管理到位，并不 断进行丰富和拓展，努力做到事事有依据、件件有遵循。比如， 根据制度运行中出现的问题，广泛采纳居民的意见和建议，及 时出台了加强小区车辆管理办法的补充规定。车辆管理办 法出台后，小区实行辨认进车、按位停车，不仅外来车辆限制

5、 进入，而且居民车位也需按顺序申请领取。对托关系找车位的 居民，街道和社区严格按规章办事，坚持不开口子，保证了规 章制度的刚性执行，树立了管理的规范性和权威性，赢得了居 民的普遍认可。3、广泛吸引居民参与，实行民主化管理。为引导居民在 小区管理中当“主角”，在改进小区管理方面，街道和社区注意 倾听居民的意见和建议，做到“管不管”、“管什么”、“怎么管” 问计于民、问需于民，切实落实居民群众的知情权、参与权、 选择权、监督权。比如，在街道和社区做出决定、出台制度之 前，通过居民听证会的形式，向居民广泛深入地征求意见，并 尽可能地采纳居民的建议，把征求意见的过程变成达成共识的 过程，使各项工作从一

6、开始就得到居民的认可和支持。同时， 社区在每个楼道单元聘任一名监督员，形成覆盖整个社区的监 督网络，发现安全管理、环境卫生等方面问题，及时向社区反 馈，做到隐患及时排查，苗头及时制止。此外，街道和社区加 大宣传工作力度，通过开设“环境日”、“新老小区图片对比展” 等活动载体，动员和鼓励居民参与小区管理，有效提高了居民 参与小区管理的积极性。4、营造阳光透明氛围，实行公开化管理。为取信于民、 赢得居民的认同，街道和社区大力推进居务公开，特别是对于 群众普遍关注的收支问题，通过实行“阳光”操作，推进管理 的透明化。比如，社区在物业费和停车费的收取和使用上，每 年列出收支明细，对人员开支、设施维护、

7、工具器材等开支在 社区内张榜公布，不仅让群众感到钱花在了明处，而且让居民 感觉钱实实在在地花到了自己身上。通过实行公开透明管理， 居民交纳管理费用的主动性和积极性不断提高，在小区卫生费 由原来的每月3元标准提高到按户型7、8、9元标准后，收缴 率由原来的30%左右提高到70%以上。对停车费用的收取，社区 采取“先行服务，满意收费”方式，在小区封闭管理运行近半 年之后，群众对管理服务普遍认可的基础上，再行收取停车费， 收缴率高达95%，有效地保证了小区管理的高效顺畅运行，群 众的满意率不断提高。5、打造党群共建格局，实行资源化管理。在口小区管 理模式建立之初，街道、社区党组织从打造区域性党建新格

8、局 的角度出发，充分发挥自身以及在职党员的战斗堡垒和先锋模 范作用，广泛建立各种组织，动员广大居民群众参与到社区建 设和管理中来，为抓好社区管理提供动力和保障。在街道和社 区党组织的带领下，建立了卫生监督、志愿服务、安全巡视等 管理和服务队伍。其中，维护环境卫生的监督员和志愿者达到 100多人，通过带头认养树木、维护健身器材和公共设施，提 高了居民维护环境的主动性和自觉性。同时，街道和社区党组 织还开展了 “大手拉小手”和党员义务奉献日等灵活多样的社 区活动，编写了 “社区之歌”进一步增强了社区居民的归属感 和幸福感，形成了党群联手“关注大家庭、建设大家庭、美化 大家庭”的浓厚氛围。经过两年多

9、的探索和实践，口小区从一个车辆随意穿 行、商贩散乱经营、管理无从下手的大杂院，“脱胎换骨”变成 了一个环境整洁、安静祥和、管理有序的准物业管理小区，居 民生动地总结出“三个没想到”一是没想到费用收支这么阳光， 二是没想到居民参与热情这么高，三是没想到非物业管理的老 旧小区也能和有物业的高档小区相媲美。目前，该小区内的房 价也从原来每平方米元上涨到元左右，除市场正常上 涨因素之外，小区管理产生的增值超过口元。通过两年来得具体实践，我们围绕老旧弃管小区物业管理 有以下几点体会：一是区委正确决策，领导高度重视，是抓好老旧弃管小区 管理的根本前提。将非物业小区推行为物业化管理，完成基础 设施改造是前提

10、。而这项工作必须有市区财力的支持，否则单 独依靠街道的力量难以完成。口年，区委全会就提出了加快 老旧小区改造的重要决策，口小区因此受益，迈出了良性循 环的第一步。同时，在后续管理的探索实践中，市、区相关领 导也多次过问、实地视察，帮助我们协调解决了诸多难题。实 践证明，物业管理模式的形成与区委的决策和众多领导的 支持是分不开的。二是部门积极支持，形成工作合力，是抓好老旧弃管小区 管理的重要保证。老旧小区环境的建设和管理，涉及到房产、 城管、执法、文体等诸多方面，小到树木养护，房屋设施维护， 大到道路铺设，区域环境整治，很多工作都是单凭街道是难以 完成的。但每每遇到工作上的难题，区直相关部门都能

11、够给予 关心指导和大力支持为小区创新并形成长效管理扫除了障碍。三是强化工作探索，创新机制体制，是抓好老旧弃管小区 管理的关键环节。老旧小区管理作为一个老大难问题，之所以 难，就在于用老机制、老体制、老办法去解决新问题。口小 区的管理之所以能够在短时间内步入正轨，持续地保持良性化 发展，起支撑作用的就是新体制和新机制。实践证明，面对新 形势、新问题，必须立足创新，拿出一套新规则，小区管理就 会在制度化的框架内，越走越规范，越走越顺畅。四是践行为民宗旨，赢得群众支持，是抓好老旧弃管小区 管理的核心问题。我们下力气抓环境、抓管理，归根结底是服 务群众，让群众受益。而这一点也是赢得群众支持的必由之路。 两者相互影响，相互作用。在口小区，就是通过管理让群众 在小区中找到了“家”的感觉，群众才会相信党和政府，自觉 支持和参与更多的社区“事务”，最终形成群众自我教育、自我 管理、自我服务的良好氛围。应当说，固然我们在老旧弃管小区物业管理方面取得了一 些成绩，但这毕竟是在探索实践之路上走出的第一步，我们的 服务模式、管理水平距离其他街道先进小区还有差距。例如， 在物业费收取上，还未能达到十分满意的效果；一些规章制度 上，还有需要健全完善的地方；在队伍建设上，距离专业化水 平