苏州某综合型项目可行性研究报告-secret

1、PAGE *新城项目可行性研究报告2007年1月10日目录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc156210783 摘要 PAGEREF _Toc156210783 h 2 HYPERLINK l _Toc156210784 一、苏州市地理交通及项目概况 PAGEREF _Toc156210784 h 6 HYPERLINK l _Toc156210785 1. 地理位置 PAGEREF _Toc156210785 h 6 HYPERLINK l _Toc156210786 2. 交通状况 PAGEREF _Toc156210786 h 6 HYPERLINK l

2、_Toc156210787 3. 项目概况 PAGEREF _Toc156210787 h 7 HYPERLINK l _Toc156210788 4. 项目SWOT分析 PAGEREF _Toc156210788 h 10 HYPERLINK l _Toc156210789 二、苏州市宏观经济潜力 PAGEREF _Toc156210789 h 13 HYPERLINK l _Toc156210790 1. 经济总量及支柱 PAGEREF _Toc156210790 h 13 HYPERLINK l _Toc156210791 2. 城市经济及生活人均水平 PAGEREF _Toc15621

3、0791 h 15 HYPERLINK l _Toc156210792 3. 货币供应与通货膨胀 PAGEREF _Toc156210792 h 21 HYPERLINK l _Toc156210793 4. 苏州市经济预测 PAGEREF _Toc156210793 h 22 HYPERLINK l _Toc156210794 三、苏州房地产市场分析及预测 PAGEREF _Toc156210794 h 25 HYPERLINK l _Toc156210795 1. 住宅市场 PAGEREF _Toc156210795 h 25 HYPERLINK l _Toc156210796 2. 商业

4、市场 PAGEREF _Toc156210796 h 31 HYPERLINK l _Toc156210797 3. 商务办公市场 PAGEREF _Toc156210797 h 33 HYPERLINK l _Toc156210798 4. 项目各业态定价汇总 PAGEREF _Toc156210798 h 35 HYPERLINK l _Toc156210799 四、项目规划指标及财务分析 PAGEREF _Toc156210799 h 37 HYPERLINK l _Toc156210800 1. 项目基本假设及规划指标 PAGEREF _Toc156210800 h 37 HYPERL

5、INK l _Toc156210801 2. 项目财务表现 PAGEREF _Toc156210801 h 38 HYPERLINK l _Toc156210802 3. 项目敏感性分析 PAGEREF _Toc156210802 h 40 HYPERLINK l _Toc156210803 4. 结论和建议 PAGEREF _Toc156210803 h 41 HYPERLINK l _Toc156210804 附件：*新城项目成本表 PAGEREF _Toc156210804 h 42 TOC o 1-3 h z u 摘要一、市场分析苏州市经济发展势头强劲，第二产业是其重要的经济发展依托。

6、苏州市住宅市场未来2年的竣工面积预计将达到1200-1400万平方米，年销售面积预计为700-800万平方米/年。苏州市住宅的市场吸纳率自2003年开始出现回落，近几年每年均维持在60左右，预计06、07年的市场吸纳率将会降至53左右的低水平。苏州市施工面积明显偏大，市场存在较大风险。根据苏州市居民的房价收入比目前仍处于合理的范围之内，可见虽然苏州市住宅供应量较大，但当地居民的收入水平相对房价而言尚处于可接受水平。苏州市商业网络功能日臻完善。目前苏州市已初步形成了以观前街、石路地区为标志的的热闹繁华的市级商业中心；以南门、盘门、园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代

7、表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。同时市区的工艺、文化、丝绸、花鸟、汽配等各类专业特色街已发展到16条，专业市场发达，规模效应日益显现出来。从目前市场需求来看，居民消费市场活跃，但是增长幅度预计将趋缓。苏州市的办公楼主要集中在工业园区与高新区，目前市场上办公楼房产的供应主要集中在工业园区内，其写字楼租售价格明显高于其他区域。而本项目所属的沧浪区商务气氛较差，因此，写字楼市场的市场活跃度不高，目前只有较少体量的楼盘供应。位于项目北面南环西路上的环龙大厦只有2层约4000平米的写字楼，销售价格约4980元/平方米，出租价格约40元/平方米/月。二、项目定价根据对市场的调研，分别对本项目的各种

8、业态进行定价，汇总如下表：三、项目情况及规划指标本项目包括用地面积约为49.1万平方米，建筑面积约124.34万平方米。物业形态包括住宅、商业、商务办公等部分。其中各个部分的具体指标如下表：项目各业态面积分配如下表：四、财务测算与敏感性分析本项目按照其挂牌价格，税后利润率为20.85，税后净利润为19.86亿元；当土地价格增至17.32亿时，项目的税后销售利润率为20，税后净利润额为19.05亿，项目的可操作性较强，具有可行性。五、建议建议1：工业园区的房产市场有较快的发展，与园区优惠的购房政策有一定的关系。建议集团相关部门能多向政府争取购房税费减免等住房优惠政策，以吸引更多的客户。建议2：由

9、于本项目所在区域住宅小区较多，而商业配套又明显不足，建议项目开发时将住宅与超市或购物中心同时建设，可提升住宅品质，吸引更多的客源。建议3：此外，由于苏州市相对较有购买能力的居民工作单位大部分集中在园区和高新区，因此，建议项目在初期可考虑开设往返与园区、高新区的免费班车，以增强本项目的吸引力。一、苏州市地理交通及项目概况1. 地理位置苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037。苏州市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2005年末，户

10、籍总人口606.22万，其中市区人口224.53万。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区、苏州高新区、虎丘区。图1-1苏州地理位置图苏州2. 交通状况苏州市交通十分发达，交通网络有公路、铁路、航空、港口等组成。苏州通往周边城市的公路主要有：沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、青平（青浦-平望-南浔）高速公路（规划兴建中）、312国道、318国道、苏杭公路、苏虞公路。苏州火车站是被铁道部授予的“全国一级火车站”，可容纳1500人同时候车，还设有高等级贵宾候车室。每天有近95趟次列车到发，日客流量4万人次以上。苏州至上海浦东

11、国际机场有140公里，至虹桥国际机场86公里，南京国际机场198公里，杭州国际机场170公里。除此之外，苏州西郊的光福机场已开通苏州至北京和苏州至佛山航线。苏州境内有内河航道2900公里。除海运以外，也可通过内河，到达上海、张家港、镇江等全国各地。3. 项目概况沧浪新城的发展规划沧浪新城位于苏州西南部，北依古城区，南邻石湖风景区，东接苏州新加坡工业园区，西靠苏州高新技术开发区，西南与国际教育园、苏州大学文正学院为邻。沧浪新城规划面积为5平方公里，首期开发面积约3320亩。按照城市商务副中心和居住、创业、生态三大功能兼具的规划目标，5年内完成5平方公里开发，建成集创业、商务、居住、生态等功能于一

12、体的大型综合社区，成为拉动苏州经济增长的智力和知识密集型产业基地之一。规划范围东起盘蠡路，南至石湖风景区，西至京杭大运河，北至南环西路，规划总用地面积5.06平方公里，规划建设用地4.67平方公里。规划目标 以苏州古城为依托，与国际教育园、石湖风景区及京杭运河景观带相联系，促进区域结构优化调整，推动服务业发展，强化和提升中心城市辐射带动功能，增强综合竞争力，建成集创业、居住、商务、高科技研发和中试为主要功能的城市副中心。土地利用沧浪新城以“一区、两轴、四片”为大的功能结构布局。“一区”是指沧浪新城吸引科技人员和留学生创业的核心中央商务区，位于运河以北。“两轴”是指沿京杭运河绿化景观轴和沿友新路

13、城市景观轴。“四片”指围绕核心区的四个相对独立的居住片区。道路交通系统规划区规划道路网络主要采用“方格网”式布局形式，道路系统主要采用快速路主干道次干道支路四级系统。在福运路、中央商务区、宝带西路和友新路共设4个轻轨站点。生态环境水是苏州的灵魂，沧浪新城依水而建。根据沧浪新城控规，苏州城区范围将向西南延伸，与石湖风景区相衔接。新城建成后，一个“运河城市”将现古城西南，京杭大运河有长达1800米的河段从新城西部和南部穿越。运河两岸，将形成一条滨河生态景观带，其中有两座步行桥与石湖联成景观轴线。新城每个居住小区内，都将开挖一条人工景观河，河水与大运河相贯通。项目概况该项目位于苏州市沧浪新城。整个地

14、块由二部分组成：沧浪区福运路以东，友新路以西，宝带西路以南，太湖西路以北的中央商务区部分；以及福运路以东，友新河以北的住宅部分。用地面积约为49.1万平方米，建筑面积约124.34万平方米。图1-2 项目位置图项目位置本项目物业形态包括主要以居住、商业、办公、配套公建为主。其主要指标及位置如下表1-1以及图1-3。表1-1 项目主要经济指标图1-3 项目物业形态组成4. 项目SWOT分析项目SWOT详细分析见下表：表1-2 项目SWOT分析优势 Strength劣势 Weakness项目位于沧浪新城规划的中心，是整个新城的发展重心项目位于京航大运河边，与石湖、尚方山相距不远，具有得天独厚的自然

15、风景优势项目集居住、商业、办公等为一体，后期还可能会包括酒店、别墅等，集团具有丰富的综合项目的操作经验，便于发挥我方优势项目统一规划，整体开发，有利于构建良好的社区生活环境项目的交通条件便利，友新路高架位于项目旁所在地块为苏州市特别是沧浪区的重点工程，开发过程中必将得到当地政府的支持配合项目位于老城区以外，距离市中心有一定距离项目区域内，产业配套较少，使得居民工作地与居住地相差较远项目所在的沧浪新城的建设刚刚处于起步阶段，各种规划（如轻轨交通等）具有较大的不确定性就目前当地市场环境而言，项目周边商务气氛的形成有一定难度相较与苏州工业园区诸多的房产购房优惠政策（如购房公积金政策等），本项目所在区

16、域具有较大劣势机会 Opportunity威胁 Threat目前项目周边高品质的住宅楼盘为空白，这为我公司的高品质楼盘建设路线提供了契机目前该区域内各楼盘水、景资源利用不足，本项目恰能利用此机会发挥我公司特长由于苏州工业园区与新区的发展速度迅速，很多房产开发商发展重点聚焦于园区与新区，而目前在该区域的房产开发中，尚没有国内外著名房产企业进入，竞争较少。我集团的品牌及实力优势将在当地开发商品牌竞争中立即凸现，从而本项目的竞争优势也会随之显现出来目前该区域内居民较多，但商业几近空白，这给本项目中的商业部分带来极大商机目前苏州市市区人口及商业配套均集中在老城区内，因此，本项目建成后的人口导入存在一定

17、压力项目所处的沧浪区并非整个苏州市发展重点，受关注程度不高项目周边住宅的供应量较大，且目前住宅供应的物业形态较为丰富，给本项目造成一定竞争目前整个房产市场诸多宏观调控政策出台，导致项目在运作中不确定因素增加基于上表列述的项目的优势、劣势、机会及风险，本项目成功的关键要素在于综合项目内外部特点：内部地理优势项目位于运河边，可远观石湖与尚方山规模优势项目配套较全，将会成为一个集居住、商业、商务为一体的大型综合区产品优势为区域居民提供大型商业配套外部政府扶持本项目位于沧浪新城核心区域，将会成为未来的CBD，属于苏州当前的重点政府工程二、苏州市宏观经济潜力1. 经济总量及支柱苏州市经济增长势头强劲，经

18、济发展潜力较大苏州市的GDP增长率连续7年保持两位数增长，经济增长保持良好势头，七年来年均增长率达到了14.63%。图2-1 苏州市GDP通过苏州市与其他城市的经济发展水平相对比图，如图2-2，可以看出，苏州市的经济实力较强，GDP的绝对值不仅较全国平均水平高，发展速度也较快，速度高出上海几近5，经济发展潜力较大。图2-2 苏州市与其他城市经济发展对比图苏州市第二产业是拉动全市经济发展的重要元素，第三产业发展水平较低运用SPSS软件，将苏州市GDP增长率与诸多表现宏观经济增长的指标（如苏州固定资产投资增长率、社会消费品零售总额、第一产业增长率、第二产业增长率、第三产业增长率等）作相关性分析，可

19、以看出，苏州市GDP的增长主要受到第二产业增长的影响，其相关性关系为：苏州市GDP增长率0.65第二产业增长率+0.046（R20.999； Sig.0.000 ；DW2.250）通过苏州市历年数字，可以看出，自1999年以来，苏州市一、三产业占GDP的比重逐年降低，二产业的比重逐年升高，由1999年的56.20%上升至2005年的66.84%。可见，目前苏州市的经济发展主要依靠第二产业，第二产业的快速增长是拉动经济增长的主要因素。 从2005年统计数据来看，苏州三次产业结构为1.96：66.84：31.20，第三产业的比重较低，第二产业仍然处于主导地位。图2-3 苏州市三产业在GDP中所占的

20、比重走势苏州市人口微幅上升近年来，苏州市人口微幅上升。2005年苏州市总人口较2004年的增速有所回落。至2005年底苏州市总人口为606.22万人，其中市区人口为224.53万人。图2-4 苏州市人口走势图2. 城市经济及生活人均水平苏州市人均GDP突破66000元，达到66826元苏州市人均GDP由1999年23600元上升至2005年的66826元，近7年来以两位数的增速上升。自2004年以来，人均GDP增幅放缓，由2003年的33.47%下降至2005年的15.23%。这主要是由于苏州市GDP的增速下调所导致的。图2-5 苏州市人均GDP走势图通过苏州市与周边其他城市的人均GDP进行对

21、比，可以看出苏州市的人均GDP水平与上海、昆山相近，其增长速度却较大程度地高于上海、昆山，进一步验证了苏州市经济发展潜力巨大。图2-6 苏州市与其他城市人均GDP对比图 苏州市人民生活水平持续有较大改善近6年来，除2002年苏州人均可支配收入均保持了2位数的增长。2005年城镇人口可支配收入达到了16276元，七年来年均增长率达到了12.53%。图2-7 苏州市人均可支配收入走势图 图2-8 苏州市与其他城市人均可支配收入对比图 苏州市的人均可支配收入虽然比全国平均水平高，但相较与人均GDP在诸多城市中的地位，其人均可支配收入水平以及发展速度均并不高，其原因可以通过图2-9得以解释。台州、绍兴

22、、温州等城市私有制企业发展较多，该类企业的迅速发展直接带来居民收入的提高，而苏州、昆山等城市由于工业园区的发展，外资企业较多，该类企业的发展对经济的贡献主要体现在GDP相关指标上，而在居民可支配收入指标上体现较少，因此，与其他城市相比，苏州虽然人均GDP水平较高，但人均可支配收入却属于一般水平。图2-9苏州市与其他城市各所有制企业生产总值比重对比图苏州市居民消费市场活跃苏州市居民消费市场较为活跃，当地社会消费品零售总额每年均有两位数以上的增长，2005年社会消费品零售总额增长率达到31.4，远远高于前四年的水平。图2-10苏州市社会消费品零售总额走势图城乡居民储蓄存款增长05年出现反弹由于20

23、04年政府出台了诸多降低存款利率等宏观调控政策，使得苏州市城镇居民储蓄存款有一定幅度的下滑，2005年在政策逐渐被市场所消化后，出现了新一轮的反弹。图2-11苏州市城乡居民储蓄存款走势图苏州市旅游业发展迅速，接待游客每年呈波浪型增长随着经济的快速发展，人民收入水平和生活质量的不断提高，苏州市旅游业有了长足的发展，接待国内外游客每年呈波浪型增长。苏州市2005年接待国内、国际游客分别为3600万人次和150万人次，比1999年增长2倍，年均分别增长18.6%和17.9%，旅游总收入400亿元，比1999年增长3.3倍。图2-12苏州市接待国内游客量走势图图2-13苏州市接待国外游客量走势图3.

24、货币供应与通货膨胀2004年苏州市金融业银根紧缩2004年苏州市金融业紧缩银根，金融机构贷款余额增速放缓，04年的增速比03年下降超过一半。图2-14苏州市金融机构贷款余额走势图05年通涨率为2.4，略高于全国水平1999-2001年苏州市出现通货紧缩，自2002年开始出现通货膨胀。苏州与全国的通涨率水平见下图。可见，近两年苏州市的通涨率水平较全国略高。图2-14苏州市及全国通涨率走势图4. 苏州市经济预测苏州市GDP及人均GDP预测将苏州市GDP与诸多宏观指标作相关分析，发现苏州市GDP与全国GDP的发展有较强的相关关系，其关系如下表：表2-1 苏州GDP及人均GDP预测表图2-15苏州市人

25、均GDP预测图人均可支配收入预测将苏州市人均可支配收入与诸多因素作相关性研究，可以发现，苏州市人均可支配收入与当地人均GDP有较为显著的相关性：苏州市人均可支配收入（元）0.169苏州人均GDP（万元）+0.472（R20.980； Sig.0.000；DW1.790）图2-16苏州市城镇居民人均可支配收入预测图居民储蓄余额预测将苏州市居民储蓄余额与诸多因素作相关性研究，可以发现，苏州市居民储蓄余额与当地人均可支配收入有较为显著的相关性：苏州市居民储蓄余额（亿元）0.1166人均可支配收入（元）-192.842（R20.939； Sig.0.002；DW1.470）图2-17苏州市城乡居民储蓄

26、存款预测图苏州市金融机构贷款余额预测将苏州市金融机构贷款余额与诸多因素作相关性研究，可以发现，苏州市金融机构贷款余额与全国该指标有较为显著的相关性，其相关关系如下表：表2-2 苏州金融机构贷款余额预测表图2-18苏州市金融机构贷款余额预测图三、苏州房地产市场分析及预测1. 住宅市场苏州市住宅供应走势及预测将苏州市住宅竣工面积与诸多因素作相关性研究，可以发现，苏州市住宅竣工面积与上一年施工面积呈较强的相关性，相关性关系如下：苏州市住宅竣工面积（万平方米）0.288上一年施工面积（万平方米）+262.319（R20.920； Sig.0.006；DW1.865）而苏州市的住宅施工面积与上一年的金融

27、机构贷款余额存在较高的相关性，其相关关系为：苏州市住宅施工面积（万平方米）1.036苏州市金融机构贷款余额（亿元）-262.696（R20.972； Sig.0.003；DW2.0505）图3-1 苏州市住宅供应面积走势图可见，苏州市02-04年住宅竣工面积增长较快，施工面积的强速增长推动施工面积，虽然2005年增长略有放缓，但预计从06年开始，在现有施工的推动下，竣工降会恢复较高增长的态势。苏州市住宅需求及市场吸纳率走势及预测将苏州市住宅销售面积与诸多因素作相关性研究，可以发现，苏州市住宅销售面积与当地上一年人均可支配收入呈较强的相关性，相关性关系如下：苏州市住宅销售面积（万平方米）508.

28、87苏州上一年人均可支配收入（万元）-123.546（R20.948； Sig.0.001；DW2.466）图3-2 苏州市住宅需求面积走势图可见，苏州市住宅销售面增长率2005年出现较大回落，预计06与07年住宅销售面积的增长率将会出现反弹。未来两年的市场平均需求为750万平方米/年。苏州住宅市场吸纳率持续保持在较低水平苏州市住宅的市场吸纳率自2003年开始出现回落，近几年每年均维持在60左右，预计06、07年的市场吸纳率将会降至53左右的水平。图3-3 苏州市住宅市场吸纳率走势图苏州市施工面积明显偏大，市场存在较大风险苏州市近几年住宅市场吸纳率较低（仅有60左右的水平），同时通过苏州市每年

29、施工面积为销售面积的倍数（近3年以来苏州市该项指标均超过警戒线3的水平，05年高达5倍）可以看出，今后几年苏州市住宅的市场风险较大。由下图可以看出，2005年苏州市住宅的累计竣工未销售面积为当年销售面积的1.52倍，加上当年的竣工面积，预计2年后每年市场可销售面积是销售面积的4倍，即累计竣工面积中每年只有约25的面积被市场所消化。图3-4 苏州市每年累计竣工未销售住宅面积走势图苏州市住宅销售均价走势及预测2005年由于政府针对房地产住宅市场出台了较多宏观调控政策，苏州市住宅交易均价虽仍处于上升态势，但交易均价增幅出现明显回落，全市住宅交易均价达3278元/平方米，增幅从20.36下降到10.5

30、9。运用SPSS软件，将1999年2005年苏州市住宅销售价格与多项经济指标作回归发现，苏州市住宅销售价格与上一年居民储蓄余额有较强的相关性，其相关关系为：苏州市住宅销售均价（亿元）2.427上一年居民储蓄余额（亿元）-243.313（R20.946； Sig.0.004；DW2.125）图3-5 苏州市住宅销售均价预测图随着2006年宏观政策的效力明朗化，住宅销售均价增幅逐渐回升，预计未来两年住宅价格的增长率分别为13.03与19.44，2007年苏州市住宅销售均价将预计达到4425元/平方米。苏州市房价收入比处于合理范围之内根据预测的住房销售均价以及人均可支配收入，测算未来2年苏州的房价收

31、入比。2005年苏州人均建筑面积为30.50平方米，按照其年均10的增长速度，表3-1 人均可支配收入预测表按照2006年4月28日后银行采用的新贷款利率，以贷款7成，贷30年，月利率4.79，计算如下：购房者每月等额还本付息额房价704.79（1+4.79）12*30/（1+4.79）12*30-1=0.004084房价银行的贷款规定，每月等额还本付息额最多不应该超过月收入的50%，因此：每月等额还本付息额50月收入即：房价收入比10.202可见，苏州市房价收入比目前仍处于合理的范围之内，预计2007年房价收入比达到8.9，仍处于安全范围之内。由此可以说明，虽然苏州市住宅供应量较大，但当地居

32、民的收入水平相对房价而言尚处于可接受水平。住宅规模及定价假设本项目中混合用地且中商业用地的建筑面积占总建筑面积的10，即27852.42平方米，其余全部建设为住宅。即，本项目规划的住宅建筑面积为87.27万平方米，容积率约为2.33， 初步建议本项目的住宅分为小高层和高层。 目前项目所在区域在售的楼盘主要有：四季晶华、博雅苑、福星新城、天辰花园。其中除福星新城外，均为尾盘在售。经2007年1月份调查与2006年5月份的调查可知，各楼盘价格如下：表3-2 沧浪区在售楼盘信息表由于本项目附近最为常见的住宅类型为高层，因此，本项目的住宅定价思路为：地块周边的可比案例的平均价格为5100元/平方米，由

33、于本项目处于沧浪新城核心区，又由于世茂的建筑品质明显高于目前市场在售楼盘，因此在目前平均销售价格的基础上调高15，确定本项目2007年年初的静态基准价格为6000元/平方米。本项目2007年年初高层的住宅均价为6000元/平方米。按照每年3的增长率保守估计，可以预计2009年年初动态销售价格6000（1+3）26370元/平方米。住宅的市场消化速度预测本项目的静态销售均价（包括高层、小高层）约为6000元/平方米，而根据前所分析，目前苏州住宅均价为3278.26元/平方米，该价格是住宅均价的1.57倍，预计价格位于5150-7500元/平方米内的楼盘每年被市场所消化的量将占到总量的7。目前苏州

34、市每年住宅累计竣工面积是该年销售面积的1.5倍，预计2年后该值可达到4。因此，可以计算本项目的年市场占有量为1.75（725）。2007年预计市场对住宅的需求面积为800万平方米，故本项目每年约可被市场消化14万平方米，根据项目住宅总体量（约70万平方米），该项目的销售周期将会在5年左右。后文中以项目一期建成约1年的时间即2008年年除作为核算开始销售价格的基准。2. 商业市场苏州市居民消费市场活跃，但增幅将趋缓社会消费品零售总额代表了一个城市居民的消费能力。因此，可以通过分析苏州市社会消费品零售总额来对当地商业物业市场的需求进行分析。将苏州市社会消费品零售总额与多项经济指标作相关性分析，可以

35、看出，苏州市社会消费品零售总额与人均可支配收入相关性较强：苏州市社会消费品零售总额（亿元）708.782苏州市人均可支配收入（万元）351.21（R20.952； Sig.0.000 ；DW2.343）图3-6 苏州市社会消费品零售总额预测图苏州市商业网络功能日臻完善。目前苏州市已初步形成了以观前街、石路地区为标志的的热闹繁华的市级商业中心；以南门、盘门、园区邻里中心、新区狮山广场等为代表的区域商业中心；以居住区商业为代表的居住区商业服务网络以及各中心镇商业。同时市区的工艺、文化、丝绸、花鸟、汽配等各类专业特色街已发展到16条，专业市场发达，规模效应日益显现出来。本项目商业规模及定价分析据有关

36、专家预测，沧浪新城建成后区内居住人口约为7.83万人，而由于目前本项目周边商业几乎为空白，因此该项目商业的市场潜力巨大。本项目规划中商业的建筑面积为17.25万平方米（包括混合用地部分），体量较大，初步建议本项目引进商业街、大型购物中心以及超市等多种形式的经营业态，以分散商业的经营风险。商业街定价根据本项目周边的商业楼盘调查，目前在售的商业为四季晶华的沿街商铺以及沧浪商贸中心，其具体情况见下表：表3-3 沧浪区在售商业信息表由于本项目的商业街位于人口密度较高的未来CBD区域，因此，以以上楼盘的平均售价暂定本项目销售价格，即，17000元/平方米；动态考虑两年的通货膨胀因素，本项目商业街2009

37、年年初动态销售价格17000（1+3）218040元/平方米。大型购物中心定价根据调研，苏州时美生活广场一楼的租金约为6元/平方米/天，联丰广场、金河国际的平均租金为2元/平方米/天。由于这些购物广场均位于市中心且经营多年，经营状况较好，本项目购物中心暂按该平均租金估算，即2元/平方米/天。根据对其他城市的研究，大型购物中心的商业销售价格为商业街的50左右，因此，按照商业街的价格对本项目的购物中心给出定价。即，本项目购物中心2006年年中静态销售价/平方米；动态考虑两年的通货膨胀因素，本项目购物中心2009年年初动态销售价格8500（1+3）29020元/平方米。大型

38、超市定价超市的租金较低，一般情况下为1.0元/平方米/天，按照目前6的商业租售比计算，超市的静态变现价值为6100元/平方米；考虑未来两年的通货膨胀因素，本项目超市2009年年初的动态销售价格6100（1+3）26470元/平方米。3. 商务办公市场本项目商务办公规模及类型分析目前市场上办公楼房产的供应主要集中在工业园区内，工业园区的写字楼租售价格明显高于其他区域，根据对几个写字楼的调研情况整理如下表。工业园区的写字楼售价为8000-12000元/平方米，租金为80-100元/平方米/天。表3-4 苏州市写字楼调研信息表本项目所属的沧浪区商务气氛较园区差，因此，写字楼市场的市场活跃度不高，目前

39、只有较少体量的楼盘供应。位于项目北面南环西路上的环龙大厦只有2层约4000平米的写字楼，销售价格约4980元/平方米，出租价格约40元/平方米/月。由于政府规划该项目将建成为沧浪新城的CBD区域，因此必将吸引较多公司入住，参考邻近城市中心商务区就业岗位测算标准，建成后的沧浪新城约可提供就业岗位4万个，按照人均占有办公楼建筑面积为6.4平方米的标准，可以看出，市场将会出现25.6万平方米的办公楼需求。但从目前市场状况而言，本区域内商务办公用房主要形式为商住两用楼，上等级的办公楼尚为空白，由于本项目虽属沧浪区的发展核心，但其所属的区域并不是苏州市重点产业发展区，市场上对高端写字楼的接受度还有待得到

40、市场的验证，因此，暂建议本项目的写字楼市场建筑面积为9.9万平方米，以SOHO办公进行销售，而另外9.9万平方米则建设酒店式公寓，以销售为主。本项目商务办公定价分析SOHO定价本项目建成后将成为沧浪新城CBD，商务办公气氛将会有较大提升。而目前周边办公环境、办公条件均较项目建成后有相当大的距离，因此，以目前周边楼盘（环龙大厦、江南宝马大厦）售价5000元/平方米为基准，上调30，即，本项目SOHO 2006年年中静态价格5000（1+30）6500元/平方米，由于办公楼的经营模式为对外出租，故参考上海优质写字楼租售比8.68，确定本项目SOHO的租金为1.55元/平方米/天；动态定价考虑两年的通货膨胀因素，则SOHO2009年年初的动态价格6500（1+3）26900元/平方米，租金为1.64元/平方米/天。酒店式公寓定价本项目楼盘周边仅有环龙大厦一个酒店式公寓在售，售价为5600元/平方米，租金为200元/天，按照户均40平方米，租金为5元/平方米/天。考虑到本项目酒店式公寓的装修、规模以及档次均会比环龙大厦酒店式由于有较大程度的提升，因此，以此售价为基数上调20，即，2006年年中本项目酒店式公寓销售价格5600（1+20）6720元/平方米。动态考虑两年的通货膨胀因素，则酒店式公寓2009年年初的动态