某集团高层公寓特征调研报告_secret

1、*集团高层公寓特征调研报告二八年六月*集团高层公寓特征调研报告前言为全面提升*高层住宅的产品品质，研究开发*第二代高层住宅产品，探索一流高层公寓的品质特征，包括街区空间组织、规划建筑形态、景观环境、公共服务设施和园区服务体系等，总结*已有的（建成和在建）高层公寓产品特征及营造经验，由集团规划设计部编制了*高层公寓产品特征和营造调研提纲，由在建和待建项目公司负责填写，本次调研得到了*等项目的大力支持，我们将有关调查情况进行汇总分析，具体如下：二、高层项目基础资料按项目概况项目名称用地面积总建筑面积建筑形式外墙装饰材料底层架空商业设施会所面积124113543360点式与板式（9栋高层）石材和玻璃

2、幕墙层高8.3和5.2独立商铺89201750159600(点式与)板式高层小高层石材、玻璃、金属幕墙层高3.9底商无27666117319.9点式与板式高层与小高层干挂石材层高4.5和3.8底商250084255296799点式与板式高层无资料无资料无资料无资料南39854北60955南138822北182761点式与板式高层与小高层面砖、花岗岩层高4.4底商，骑楼88797103.81240000点式与板式高层与小高层底层花岗岩，上部涂料无资料独立商业380057356190953点式与板式高层与小高层面砖、涂料、石材3.6;4.9直接落地1090.77148398331166点式与板式高

3、层与小高层质感涂料、砂岩、真石漆层高3.9骑楼7596 131018659216高层、超高层裙房石材，主体以玻璃幕墙为主地面集中地下商业住宅底商63360163028玻璃、金属和石材59253.7130816点式与板式高层与小高层干挂石材单层架空3.3双层架空6.6无资料地上1659地下1756主要经济技术指标项目名称用地面积建筑面积地上面积地下面积住宅户容积率建筑密度绿地率住宅面积124113543360451639917211600住3.5办5.022%35%381180175015960043753158473842.523.8303958727666117319.98644630873

4、.96143.024.931.479292.884255296799296748 85396 8603.5222431202698南39854北60955南138822北182761南112293北143127南26529北39634无资料南2.6北2.26南18.8%北24.49%南39.7%北30%无24000097103.811988564114414292.113.5无19085657356190953136578543749092.382242128442148398 33116643753158473842.523.83039587 131018659216 811574823.4

5、928.1025.30633601630281008263.1519.2%59253.713081610073130085无1.7130816户型配比项目名称产品定位层高（m）90以下1/1/12/1/1901603/2/21601803/2/24/2/2180以上4/2/2主力户型得房率绍兴最高档精装修23F3.15标准3.163.9等小户组合94.8等小户组合无十字户型普通户型20040080左右高端成熟精品住宅1F3.1,(1F3.7,2F3.6)标2.970.4129.59无无9080左右中高档精品住宅标3.0跃3.23135%15%19%9016080左右顶级豪宅3.5,3.3,3.

6、155-88无无无9016073左右无标准2.9，有有有1803003/2/27585无无无无无无无无舒适型公寓产品2.9，3.0，3.1无108、137、140、148无无无82-85.3休闲度假住宅2.9无无无无无80%左右280-500上海高档精装公寓层高为3.3,6104932；400-600占316018085左右三、规划设计1、项目总体布局分析项目总体布局与形态建筑高度及天际线中心花园布局室外活动场地本项目优点不足和改进建议集住宅、商业、办公及酒店等功能，住宅部分要求独立成区，形成独立完整的园区环境；商业部分则要求充分利用城市广场的开放空间，融为一体，使商业空间最大限度的延展。塔楼

7、部分考虑到疏散的要求则需要充分考虑与城市道路的紧密联系。住宅：1楼129米，2楼153米，3楼99米，4楼153米， 5楼129米； 6、8楼（商业）32米；7楼（超高层塔楼）350米整体布局围绕城市广场展开，城市广场由南至北定义为下沉广场，商业广场，休闲广场。住宅组团内的花园则围绕泳池、儿童活动场地等展开布置室外考虑游泳池、儿童活动场地。拥有较好的城市广场，可以作为园区环境的延伸。二期住宅宅间距大，有利于景观的营造。位于该区域总体发展规划的桥头及核心位置,是该高级生活区及整个重构中的南外滩门户,基地既面向黄埔江也紧邻都市绿地,且都无高大建筑遮挡基地的视野.项目将为城市形象树立新的标准,并改变

8、上海南外滩的天际线.成为该区域的标志性建筑群.80米控高要求以现代的手法进行设计构图，强调富有现代感园林景观。空间组织等级明确，动静区分，空间各自富有独立功能，相互有机连接，通过缓冲带，地形变化等强调各空间的安定性。中轴对称分四个组团，11幢板式高层住宅和4幢点式小高层1018层住宅。块31.50米59.30米，建筑单体北高南低，以四幢点式高层为中心，东西往低布置。地块中心花园设置在会所以南、四幢点式高层中间。一个标准篮球场和一个游泳池。1、建筑物高低错落有致，中心点突出，地块中轴非常明显。2、车库顶板预留足够覆土高度约2.3米。室外活动场地偏少，只有一个室外篮球场和室外游泳池。东区块由四幢板

9、式高层围合成内向中央景观庭院；西区块由两幢点式高层和沿街社区物业用房围成矩形庭院；东西两区通过入口区广场结合。建筑组群在竖向设计上考虑高低错落的设计理念。沿钱塘江一面打开。景观设计遵循严谨、对称的原则，景观空间的尺度收放自如，营造出具有序列感的景观效果。下层空间（游泳池）、围合空间（小广场）、开放空间（主轴节点广场）、儿童游戏场、音乐花园等1、围合庭院的整体规划布局，人车分流设计，机动车、非机动车不进入庭院。2欧式园林景观。东西240米，南北120米，场地狭小，影响建筑高度与庭院的宽度比例尺度，景观布层次感受到制约。总体上采用对称的格局设计，各幢建筑与钱江新城主轴线相呼应。立面设计采用简洁，清

10、新的风格。项目沿江面的控制高度为80米，其余建筑的控制高度为100米。两个中心花园自然形成并通过建筑的架空层渗透入各幢建筑内部。室外活动场地主要由小区内部的游泳池，景观绿地，硬铺装道路构成。建筑布局基本上采用对称的格局并且与新城主轴线相呼应，整体上比较大气。建筑单体朝向上不利采光和通风。可以调整建筑朝向，可增加建筑朝江面。 位于园区中心，有室外游泳池、水系、大草坪等。网球场、游泳池、儿童游乐设施、架空层等。沿南北向中轴线对称布局，建筑造型上凹凸有致，层次分明板式建筑的东侧或西侧局部凹凸，意向是形成一定形态的半围合空间。住宅建筑高度为9层至13层，会所地上两层。小区中心花园要求大气、可参与性，并

11、注重地形造坡与对景关系、空间特性的吻合。主次空间、安定空间和流动空间、观赏性空间和参与性空间。建筑沿南北向中轴对称，点与板并存，丰富了建筑的空间形态。中心花园的南北向尺寸达120米。限高40米及建筑单体面宽70米，点式体型比例不够理想，南低北高空间层次未拉开。沿街凤起路设置3幢8-17层的板式住宅，在北侧设置1幢33层的高层公寓，同时沿凤起东路、景昙路设沿街商铺，作为小区的配套公建；地块西北侧设置室外泳池，与地块中心绿化相连，作为小区户外休闲活动场所F14幢建筑高度分别为27.1、54.1、54.1、99.8米。小区的南侧人行入口、北侧车行入口与联系其间的中央景观水系一起构成了入口及中央景观印

12、象区。特色铺装，端头特色水景雕塑、景观种植及建筑背景一同构建独特的入口景观印象区。西面设置约400游泳池，东面设置了儿童与老人活动区项目有较优越的地理优势，车库顶板预留足够覆土高度约1.5米F1与F4建筑高差较大，对工程营造成品保护不利。庭院式的围合空间以及各户均好的环境品质住宅层数基本控制在815层，采用南低北高的整体高度控制。采用台阶式的立面高度处理。10000平方米左右，以室外游泳池结合草坪、堆坡、儿童游戏场、水景等设计，作为活动交流的场所。庭院及中心花园均设有室外活动场地。围合庭院式设计，除端套局部单元外，前后平行的两排房子间距超大，有利于景观的营造，也使多数住宅日照非常好。转角户型设

13、计难做，销售价格较低，而135度的转角就可避免上述因素，市场接受度也较好。住宅女儿墙檐口高度从39m72m不等，部分楼层适当错落。中心花园设在会所南面，以泳池为中心，东南各设一个景观亭与小溪相连。南北各设一儿童活动场地，沿河、南北庭院、架空层等设置室外活动场地。项目有较优越的环境优势建筑过密,沿河点式间距过小,建筑遮挡严重,南高北低不利于地块北侧景观视线园建筑高度：101.765m、105.15m、98.0m、96.7m由北面中心水景泳池花园、北面阶梯平台庭院和南面纳帕谷花园及中央水景花园组成。本项目室外活动场地有：北面中心下沉式泳池和泳池两旁的开放草坪及儿童游乐场。一期两个主入口都进行了人车

14、分流的设计，整个一期组团分成南北两部分，整个北部偏工整设计。南部偏自然风格。地库整体未结合堆坡抬高，地下室面积较大，自然通风和采光效果不是很好。2、交通组织及道路设置项目车位配比地面停车位人行、车行入口地下车库出入口与公寓关系商业用停车位的解决方式社区、组团、宅间道路宽度及建筑外沿距离关系本项目优点不足和改进建议住宅按2辆/户 配置65个停车位集中大堂，由单元电梯入户。地下车库直接入户根据场地情况设置适当地面停车位车行道路不进入组团，只有宅间路能到达建筑的外沿1.84辆/户地上约40个，地下约1533个人车分流地下停车紧密结合地面环路系统，设有便捷的出入口及直达住宅单体的通道地面停车结合地下车

15、库无资料B块778个地下车位B块50个地面车位B块设两处人行入口。B块地库出入口设置时考虑远离建筑物，减少对住户的影响。B块设置的50访客个地面车位。B地块消防通道行车道宽度约6米，组团内道路宽度约1.22.5米。完全人车分流，机动车全部从地下车库通行。会所设置在园区中心，有部分访客车辆从地面进园区。地下车位共485个车位，车位比例为1：1.25。无设一主两次入口。主入口设四车道门禁，设置人行道。两个地下车库出入口分别位于主入口两侧。业主可开车直接进入地下车库，然后通过地下车库的单元门厅大堂进入户内。设置地下临时停车位49个或根据临街商业广场结合解决。导入本案道路（鲲鹏路）宽度20米；主入口通

16、地下车库车行道宽度7米；小区内消防车道宽度4米；人车分流，机动车由主入口两侧直接进入地下车库。内部庭院仅设消防环道，自行车从外围经架空层坡道进入。因受场地条件的制约，无法设置地面停车位和商业用停车位，仅在地下室设置临时停车位，给访客停车带来不便。车位配比约为1：1.5。地上16个（大客车位6个）人行车行分设车辆直接进入地库。车库入口一般在公寓建筑物的背面或侧面等不显眼而又临街的位置设置。商用停车位集中布置在酒店附近，满足酒店临时停车。主要为4米宽的宅间道路。7米为酒店周边的环通道路。建筑周边设环通消防车道。人车分流，小区内部空间不会被车流干扰。小区内道路比较狭窄，建议增设几条较宽社区级道路。1

17、：0.7在外侧配少量停车位，供访客使用。东入口车行2进2出，人行入口1进1出。园区共5个地下车库出入口，均在公寓楼侧面，景观施工有雨蓬遮挡商铺南楼东侧有地面停车位，商铺北楼配套有地下停车场。社区级车行道路宽度.米，与建筑外沿的距离平均米，最小米。组团级道路宽度米。宅间道路宽度.米。按建筑设计报建户数之比为0.8，按小区实际总户数之比为1.2。地面不设停车位。人行出入口一处，人车混行出入口两处。地铁通道人行出入口。主要车行道设置在地下，本小区地下车库为一个大地库，共有三个出入口，分别位于小区的东南角、西南角和东部。无商业用房。地面设局部车行道，道路宽度为7.5米；小区周边为消防车道，消防车道道路

18、宽度为5米；宅间道路宽度为2.5米。建筑外沿与消防车道的最近距离约为4米，建筑外沿与宅间道路的最近距离约为5米。地面上尽可能做到人车分流，车辆主要在地下车库组织交通，人车分流地库顶板局部抬高设置货运车道，给景观设计带来了制约条件。后期考虑结合景观设计，设置道路和设树池以增加覆土深度。1：0.72地面泊车位10个。本项目实施人车分流，一处车行出入口，一处人行出入口。汽车坡道进出口远离主楼，尽量减小噪间对住户的影响。在商铺南面硬质铺装及消防登高场地边沿增设12个临时停车泊位。本项目完全实施人车分流，确保园区行人的安全感。南面无车行入口，影响园区内住户，如能在东、西或南面开通车行入口则可以大大减小商

19、铺营业车辆对小区的影响。 0.6（东地块）36个（东地块）车辆直接进入地库，只保留消防车道紧急通行。一般设置在建筑山墙面，如在建筑南面的，保持适当间距，有效减少噪音干扰。地面临时停车（临马路的会所设有独立地下车库）小区主要道路宽7.5米，组团道路满足消防车通行需要，结合草坪绿化，硬质铺地宽2-3米，步行道宽2米左右。人车分流，人车较为密集的会所和幼儿园设在小区外的西南角，靠近周边道路，减少对小区的交通干扰。地面停车位相对缺少，只在入口处设置少量访客车位。1.0549个，地面停车位沿商业街设置5个出入口，有三个地库出入口设在小区内部。小区内共设四个地下车库出入口，南区和北区地下室各两个。商业的停

20、车考虑设在用地红线内沿街位置。园区内路与建筑外沿的距离基本控制在6m以上小区内实现人车分流地下车库出入口的设置欠合理,北入口两个自行车坡道入口直接对外，虽设门禁不利于管理；1：1（按大户型户数） 32个人车分流设置3处地下车库出入口。车库入口距住宅15.96-37.74m。采用地面停车方式，商业用停车位共15个。社区级道路宽度6.0m，组团级道路宽度4.0m，宅间人行道宽2.0m。社区级道路离建筑1.50-22.13m，组团级道路离建筑11.95-22.72m，宅间人行道离建筑1.66-9.12m。在两个主出入口处进行了人车分流的设计，在主出入口处可直接进入车库，南面三栋楼车子可直接开到底层大

21、堂门厅外。南面三栋楼车子直接开到底层大堂门厅外对业主生活有一定影响。0.61.25050人车分流或不完全人车分流，建议设置完全人车分流尽量考虑远离建筑物，减少对住户的影响。建议结合商业配套设施集中设置，尽可能减少对小区环境及业主的影响社区级车行道路宽度不小于7.5米，组团级道路不小于2米小区竖向设计项目车库顶板预留高差小区内外部高差组团与小区道路高差本项目优点不足和改进建议地下室顶板抬高道路1米，顶板覆土1.5米车库顶板比外部道路高1米，加1.5米覆土，高差2.5米起到每个区块内部标高基本持平，同时处理好各地块的高差衔接作用预留：2米建筑室内外高差150mm，场地沿建筑控制线向四周放坡，至王家

22、嘴角街绝对标高为4.560。约2.4米高差约1米高差约1米车库顶板预留了足够的覆土高度（约2.4米），为景观营造创造了良好的条件由于功能需要，车库顶板存在较多的上翻梁，造成了顶板排水只能从东西方向找坡，坡度较长，排水效果不理想。1.1米高差0.5米左右高差0.10.3米基地与周边道路高差适宜。车库顶板覆土深度较小，对景观设计和种植有一定影响。暂无设计暂无设计暂无设计暂无设计暂无设计1.6米高差01.5米高差0.3米1.6米，预计覆土平均高度为1.5米。高差1.22.0米。小区地坪讲究高差变化的设计，在竖向设计大的分类上有四个主要层次的高差变化，以营造丰富多彩的空间。标高是依据场所的功能需要、心

23、理感受与小区地坪整体标高的衔接而定。住宅建筑距离小区围墙约为12米，中间设有5米宽的消防车道，住宅建筑与消防车道的间距约为45米，住宅建筑底层与消防车道的高差为1.2米，景观设计的难点之一。1.65米高差0.0-0.35米。无资料车库顶板预留1.6米覆土厚度，对车库顶部绿化成活率有很大的提高。车库顶标高降低，造成车库地下室相应降低，与主楼地下室有高差较增加施工难度及工程成本。1.2米。覆土深度0.9米高差0.3米高差0.9米地下车库顶板结构计算时预留堆土荷载高，容易景观造景。因景观确定较晚，地下车库顶板按消防车荷载满布计算，成本增加。景观提前介入，消防车道确定，可节省结构造价。1.1米。小区内

24、高差设计合理小区内部与外部高差偏大1.80米高差0.30.5m小区道路连廊路面标高5.70-5.90m，堆坡最高处标高11.40m，泳池边标高2.20m。小区内外高差为0.30m左右，较难通过营造小区内外高差使小区拥有一定的私密性。1.12.4米01.5米0.11米尽量增加顶板上的覆土厚度，利于苗木生长。但需预留绿地标高与建筑底层标高之间的高差，一般以0.3米为宜。园区内道路标高必须高于外围市政道路标高，营造小区独立私密氛围。但不宜过大。组团内部道路与小区道路之间的高差无特别要求，满足排水即可。4、入口设计（1）小区主、次入口空间尺度（2）入口门卫设置与物业管理项目小区主、次入口空间尺度入口门

25、卫设置与物业管理本项目优点不足和改进建议小区主入口充分考虑的对景的处理，住宅二期入口区域在组团内部进行放大并设置了景墙。小区入口双进双出。结合出入口设置物业管理岗亭或管理点区域划分明确，主次分明车行主、次入口宽7米，人行主入口宽4米。入口门卫设置与物业管理：入口门卫独立设置，物业管理用房置于住宅楼低层空间。B地块小区主入口宽度约11米，主入口道路与景观可使用空间宽度约40米，小区外道路边线与车库入口直线距离约23米。B地块小区人行次入口宽度约6.5米。B地块小区车行次人口道路宽度约6米。B地块在小区主入口设置了一处一层结构的门卫房（兼消防值班室），在小区的次入口也分别设置了值班室，所有值班室的

26、结构均与主体结构结合在一起。入口门卫房建筑与主体建筑有机结合在一起，和谐统一，避免出现因建筑的不一致导致突兀感。西面和北面的车库次人口离建筑物较近，对业主生活会有一定影响。主入口宽度20米，次入口宽度在47米 。主入口设置固定岗亭，设有四车道门禁管理车行出入，次入口设门禁，由物业管理人员负责日常出入管理。人车分流；东、西两侧各设一次入口，方便业主出入 。基于主入口尺度限制，主入口人行与车行有交叉。图片暂无设计未填写未填写小区主入口为25米宽，次入口10米宽。东入口两侧各设有一岗亭，西入口中间设有一岗亭。物业管理用房位于1#楼西单元一层。未填写未填写图片图片设两个车行出入口，北侧人行出入口与北侧

27、C5地块的商业中心相连，方便业主购物。本项目设有与地铁站相连通，方便部分业主的工作和生活。因规划要求，本项目仅在东边和南边设置了车行出入口，但因东边和南边的道路宽度为20米，仅为三车道，为日后小区出入口的交通带来一定的影响，我们通过车道组织和管理设计中尽可能减少此影响。车行主入口宽约11米，人行主入口宽5米。入口门卫设置与物业管理：入口门卫独立设置。区域划分明确，主次分明/蓝庭东地块设了三个小区入口，北面、东面直接靠外围市政干道。南面通过会所、幼儿园之间的道路到达。各入口设置岗亭和门卫。三个小区出入口，进出便利。项目每期各自的地下车库连通，车辆可选择性地从就近车库入口到达地下停车场。未填写小区

28、共计5个出入口，物业管理正在联系进行中。主入口形成小广场,便于人流车流的交汇广场偏小,人车汇集后较乱东主入口、北主入口：门洞宽12.0m，单个车道宽4.0m，中间保安亭宽4.0m。两旁各一4.5m宽人行门洞。次入口：车道宽6.0m。入口门卫岗亭设置在门洞中间。做到了人车分流设计，且主入口处均有特色水景设计。保安亭设置在大门中间，尺度稍微偏大。主入口宽度：1240米；次入口宽度：4.76米；主次路口均设置固定岗亭；车行入口应考虑访客车辆与业主车辆的冲突。5、小区边界设计（1）纯公寓界面（围墙高度、形式、材质，景观绿化风格、宽度、堆坡等，与外部道路的距离）（2）城市界面（商铺形式、街道断面图、街角

29、花园、停留空间）项目纯公寓界面城市界面本项目优点不足和改进建议未填写未填写未填写未填写未定均为独立商铺，结合景观设计布置商业临时停车位。围墙高度3.1米，铁艺栏杆与石材墙面交替组合布置，紧邻外部道路人行道。沿闻潮路设置商铺，结合人行道设停留小广场。暂无设计暂无设计暂无设计暂无设计未填写未填写未填写未填写暂无设计暂无设计暂无设计暂无设计未定周边配套较为成熟，教育、购物、餐饮、休闲娱乐、医疗、银行等设施一应俱全。周边配套较为成熟，地理条件比较优越。离城市主干道太近，有噪音影响。铁艺栏杆沿街底商建筑退让市政人行道边18米，可充分利用这部分空间造景，沿街底商也有足够的步行空间可休憩场所。无商铺形式为底

30、商，在十字路口转角处设计了街角特色铺地。商业界面未经仔细斟酌,设计过于直白,商铺离人行道距离过近,考虑地面停车后人行面太窄,不利于商业活动的展开。围墙高度：3.4m。围墙材质：真石漆、预制砼线条和喷漆镀锌铁。与外部道路距离：4.0m。公寓界面通过围墙的形式与外界进行分隔，公寓楼距外部道路最近距离30.66m，在后期设计中加入堆坡设计，对外部行人的视线进行有效遮挡，将能有效保证业主的私密要求。商业街与城市界面为开放式，商业人流对北面业主的生活有一定影响，建议后期物管对商业街作专项管理方案，同时在销售时控制业态，以提升项目档次，同时减少对周边业主的影响。简要分析围墙结合绿篱底商为主6、公共服务设施

31、设计（1）会所选址及定位（2）商业定位及形态（沿街商铺、商业街、集中商业及业态选择）（3）园区服务体系的体现（涉及选址、服务内容、功能需求、弱电系统等）项目会所选址及定位商业定位及形态园区服务体系的体现本项目优点不足和改进建议不设置独立的会所，结合大堂设置必要的生活配套功能，其它大型的商业、休闲、娱乐、健身功能考虑借用商业及酒店的配套。沿街商铺考虑休闲业态为主，与沿江路两侧的整体定位协调统一。集中商业定位：温州最高档的集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种业态于一体的一站式现代化购物中心选址于原保留建筑区域吉安里内，属上海最具特色的石库门建筑。该类建筑起源于19世纪60年代，是一种中西合璧式建筑，西式

32、体现在其分布是排联式住宅，中式体现在其江南民居的布局。未定未定未填写未填写未填写未填写未填写会所布置在4#楼底三层，主要为园区内业主服务，不对外开放。会所按五星级酒店大堂标准设计；沿闻潮路设置商铺，为社区商业配套，主要为小超市、干洗中心、银行、洗车服务点等。结合会所设置，在4#楼底二层设置健康服务中心，为园区业主提供休闲娱乐、健身、健康咨询等服务。小区不设大型会所，主要依靠南区块的五星级酒店配套来完成会所功能。商业由鲲鹏路两侧的精品商业街和北区块沿闻潮路和望江路两侧的小区配套商铺组成。在定位上为高端商业。暂无具体设计具有五星级酒店的配套服务，是一般小区所没有的。未填写未填写未填写未填写未填写本

33、小区会所定位于为小区业主服务，位于小区的中央。本小区不设商铺。在会所内设置一间健康咨询室。园区服务体系的具体内容正在设计中。会所定位为小区内业主服务，采用会员制，从而减少了外来人员对小区的干扰。结合会所功能定位及设计，在一定程度上会提高小区的档次。小区规模小，会所的规模相应较小，不能实现全部健身功能配置和娱乐休闲配置。暂无未填写未填写未填写未填写地块西南角，沿马路设独立出入口。7000多平方米的规模，适合独立经营。西区18000平方米独立商业中心，其余在人行经过较频繁的位置设沿街底商。三大主题会所教育配套：酒店式装修的颐养公寓（配备专人护理）；健康配套社区食堂每期建筑在个别楼首层设有公共厕所，

34、方便园区活动时使用。配套完善，颐养功能强。未填写会所设置在住宅底层，位于小区中心偏西北角。因项目西面洲际大酒店内配套设施齐全,项目配套功能从简。沿街商铺,业态还未定计划中会所的设置方便了小区居民的生活会所设置在11#楼底层,对11#楼住户有一定影响内部配套和社区商业规划着重考虑未来客群生活方式，尤其是本地私营业主的餐饮、住宿、休闲等不依赖于社区配套来解决生活习惯。会所配套面积：8920平方米左右园区内设置3000平方米高档次幼儿园。1、连锁品牌生活超市；2、银行、邮政；3、特色品牌中餐；4、特色品牌休闲西餐；5、高档酒吧或茶馆；6、品牌指压、足道；7、图书、音像；8、连锁便利店；9、连锁品牌洗

35、衣店；10、品牌服饰；11、家居精品；12、高档美容美发、SPA；13、药店；14、时尚饰品；15、鲜花礼品健康服务体系，文教服务体系，生活服务体系简要分析1、建议小区内会所采用业主会员制，避免外来客户对小区整体管理造成的影响。2、小区会所服务内容方面应作为小区及周边商业配套部分的补充，不求大而全，而是应追求特色。3、会所设置的位置不应对业主日常生活造成影响。四、建筑及室内设计1、室内设计风格汇总项目展示样板房交付标准样板房销售中心会所公共部位备注电梯厅新古典风格同展示样板房新古典风格尚未委托设计新古典风格新古典风格现代经典风格同展示样板房，尚未施工无相关内容表述尚未委托设计现代经典无相关内容

36、表述新古典主义新古典主义。新古典主义新古典主义新古典主义新古典主义无相关内容表述无相关内容表述无相关内容表述无相关内容表述无相关内容表述无相关内容表述无相关内容表述无相关内容表述新古典主义新古典主义新古典主义新古典主义新古典主义无相关内容表述新古典主义新古典主义新古典主义简装新古典、现代风格无相关内容表述新古典风格新古典风格新古典风格新古典风格A1：东南亚风格A4：地中海风格D2：低调奢华风格新古典风格新古典风格新古典风格休闲地中海式风格休闲地中海式风格新古典主义新古典主义位于会所一层大堂有咖啡吧等休闲设施新古典主义初步方案设计阶段初步方案设计阶段室内设计应在适用、舒适、享受、豪华中选择不同的

37、标准。其中小户型不宜做的过于沉重，所以在新古典风格的基础上增加部分现代摩登元素；主力户型新古典风格，色彩方面采用混搭即白色混水与深色木饰面相结合，突出其高贵典雅的氛围；大户型较为纯粹的新古典主义风格，石材及深色木饰面将会较多的使用，突出其沉稳与尊贵。表现现代风格的同时又有新古典元素的流露，采用了极富创新观念的设计理念，在充分利用建筑设计所提供的空间界面及建筑构件，对内部装饰设计进行分解并合理的重组，科学的摒弃陈旧的以及尚不完善的风格元素，修正存在于建筑本身的局限性,同时保留出彩的空间局部，通过材料及色泽的对比以及丰富的块面层次感来建立与内部空间的关系。在空间的设计里,细节尤其需要更认真,更深入

38、地把控.小户型的空间比较紧凑,通过精选的木饰面颜色来烘托精品贵气的氛围,皮质软包的电视背景墙表达的是干练和品质.在家私和饰品的选配上,原则上更追求精益求精的思想,在处理好温馨舒适与高贵典雅之间相辅相承的关系的同时,恰当好处的点缀些更富有穿透力的玲珑剔透的摆件。2、交付标准样板房的材料选择及相应单价甲供材料名称新绿园丽江公寓蔚蓝公寓蓝庭新江湾品牌单价元品牌单价品牌单价品牌单价品牌单价进户门德曼4600樘未确定3800元/蓝盾2713.16元含锁未确定未确定进户门锁百奥2000把Touchgate2000元百奥2080元蓝盾3145.57元（含进户门锁）/TOUCHGATE/厨房橱柜阿尔诺4005

39、5/套柏丽17673元/套德国柏丽15346元德意7300元（含星盆、龙头、消毒柜、台面、垃圾处理器）柏丽/西曼蒂克未确定人造石台面三星860/m三星820元/米三星2690元含在整体橱柜中杜邦可丽耐/三星/LG/厨房水槽龙头铂浪高1392/672德国BLANCO2847元摩恩1000元含在整体橱柜中百浪高/厨房净水器爱惠普890/个美国爱惠浦880元坤诺1260元无由小区中央净水系统提供垃圾处理器/含在整体橱柜中不提供此设备，仅在厨房台盆下预留插座电源厨房油烟机西门子2468元西门子2075元西门子2075元西门子2075元西门子未确定厨房燃气灶西门子7096元西门子1425元西门子1425

40、元西门子1210元西门子未确定厨房微波炉西门子1860元西门子1888元西门子1888元无无西门子未确定厨房洗碗机西门子5433元/厨房消毒柜/西门子2300元西门子2300元/含在整体橱柜中西门子未确定厨房冰箱西门子11633元西门子3987元西门子3987元无无西门子未确定洗衣干衣机西门子4777元西门子4850元西门子4850元无无西门子未确定坐便器唯宝3680元/4650元科勒907元杜拉维特2183元科勒2687元维宝/杜拉维特未确定面盆唯宝980元/1680元科勒465元杜拉维特280元科勒280元维宝/杜拉维特未确定面盆龙头汉斯格雅1017元/2361元科勒869元汉斯格雅944

41、元科勒530元汉斯格雅/当代未确定淋浴龙头/花洒汉斯格雅2991元/3190元科勒861元汉斯格雅2247元/1531元科勒含淋浴花洒汉斯格雅/当代未确定浴缸唯宝3600/套科勒1291元杜拉维特2600元/维宝/杜拉维特未确定浴缸龙头汉斯格雅7543/套/卫生间五金件未定980/套科勒561元（含浴巾架卷纸架毛巾杆）/科勒520元未确定未确定换气扇松下828/套朗能300元/ABB/松下/正野未确定热水器能率5625/套能率5000元能率2350元能率2300元威能/菲斯曼未确定空调大金48750/套大金25916元松下24115元大金大金300/m2新风霍尼韦尔7375/套无无兰舍5117

42、元/霍尼韦尔50/m2地热恩斯托2590元/套/耐克森820元/开关插座吉徕6913/套/甲定乙供材料材料名称新绿园丽江公寓蔚蓝公寓蓝庭新江湾品牌单价品牌单价品牌单价品牌单价品牌单价木地板未确定200元/m2未确定270元/m2未确定280元/m2北美风情167元/m2未确定未确定石材未确定规格板800元/m2线条：260元/m未确定460元/m2罗马米黄未确定未确定未确定未确定未确定墙纸未确定50元/m2未确定25元/m2嘉铭瑞艺优35歌德未确定未确定未确定石膏板可耐福12元/m2可耐福20元/m2未确定未确定可耐福未确定拉法基未确定龙骨可耐福40元/m2未确定40元/m2未确定未确定可耐福

43、未确定未确定未确定石膏线银 桥20元/m未确定未确定未确定未确定未确定未确定未确定厨房墙面砖诺贝尔120元/m2冠军128元/m2诺贝尔130未确定未确定未确定未确定厨房地面砖诺贝尔130元/m2冠军128元/m2诺贝尔130未确定未确定未确定未确定乳胶漆多乐士20元/m2多乐士30元/kg未确定未确定多乐士未确定多乐士/大师/莱威未确定窗帘未确定35元/m2未确定未确定五金件雅鼎580换气扇松下255进户门未定3800在材料的选择上不是越贵越好，而是在款式或样式的选择上越精致越好，品质体现在室内设计的点滴细节，任何时候需要用精致的工作态度把控，奢华是好的，但是舒适应更为重要。、户型划分工程项

44、目功能配置入户门阳台数量空调机位小户型拼合客厅开间（）主卧开间（）主卫面积双开门阳台进深1.8以上。双阳台或多阳台设计户式中央空调，室外机与设备平台统一布置不考虑十字户型未定大面积景观阳台未定1/1/12/2/1，3/2/2，4/2/212002300；14002300南北各一个，部分南侧双阳台设备阳台的面积有4-5独立的厨房和卫生间，合并成一个大套。4800420010左右3/2/2，4/2/210002200；13002200；90双阳台，90单阳台。外机均放置在专用设备阳台无3600-44003600-420013-15左右2/2/1；3/2/2；4/2/2，4/2/2复式1000X23

45、00户型南北两侧均设生活阳台。无无无无无在设计中一般为南北阳台各一。室外机安置在北向的设备阳台上。两套小户型拼为一套4500左右4500左右6左右商铺及物管用房设置公用卫生间。23001200主要设置在客厅、卧室和餐厅一般设置在空调设备平台上，无无无无无无中央空调无无无无 客厅;餐厅;主卫;次卫;厨房.简欧木质衬钢防火防盗门，单门尺寸为0.9m2.15m，子母门尺寸为1.16m2.15m。南北双阳台设置，进深1.2m1.5m，沿河南阳台可赏河景。大多均设置设备平台无无无5左右主卫、次卫、厨房、书房。普通型1.0m宽2.2m高单门，4室以上点楼大户型1.2m宽2.2m高子母门.阳台位客厅，进深2

46、.0-2.4米；大户型设双阳台。布置在北立面及卫生间外为主。先按大户型设计，硬拆成两套报批42003600主卫、次卫、厨房、书房。内开的子母门，门宽1200mm，门高暂定2300mm。南阳台与客厅相连；南阳台与主卧相连；空调机位设置在北设备阳台拆分后的户型B1:4300B2:5500C1:4600C2:6200D1:5700B1:3900B2:3800C1:4100C2:3900D1:44007-9、公共部位特征工程项目单元入口底层大堂信报箱单元电梯电梯进深按层垃圾箱架空层设置集中大堂，净高8米，面积400方左右设置在单元门厅内每单元分别设两部电梯、三部电梯或四部电梯。电梯直接入户一层3米，标

47、准层2.4米设专用通道，并将其设置在隐蔽处的半封闭小间内。顶层大堂及电梯厅两层通高设计。在二期三号楼西侧端部局部架空设计。架空层层高6.6米,净高5.7米。框架型钢结构，柱网间距根据房间开间从3.9米到5.4米不等底层门厅层高大于6M、面积250M2左右，未定单元电梯数量为3台（其中一台为保姆专用），电梯形式暂未确定电梯厅进深大于2M暂未确定无无层高83，52，门厅50-126；在楼梯间剪力墙上一期共34台电梯,1800mm、2000mm、2200mm无层高8300mm-层高5200mm无层高3.7米-3.9米；设在门厅处，F1设一梯,F2、F3、F4设梯二台（长宽高）：1600*1350*2

48、300电梯门宽度与高度：1100*2200mm无层高3.9米，最低处净高2.8米。无底层门厅层高4.5米各建筑底层入户大堂显著位置，小高层设1部电梯，高层设2部电梯。电梯厅进深1.35米1.72米。无架空层层高4.5米，净高在3.8米左右。无无无无无无无新古典无无无无无装修材料使用上做到室外景观向内延伸新古典2500元/m2。无简单装修无无无墙面外墙涂料，地面铺贴花岗岩；留有木平台新古典标准2500元/。无新古典风格，无无架空层的功能空间布局先由室内设计公司考虑；层高3.9米，50平方无设置在一层大堂，外投内取形式。12以下设一台，14-18设两台；一般大于1.8米。无架空层层高3.9米，净高

49、3.0米以上。无26-31建筑高度为6.6m.信报箱初步设置在单元入门厅入口处设置2-3部电梯800楼层设置在疏散楼梯的平台。单层架空层高为3.3m,双层架空层高为6.6m,地下室部分汇总项目名称地库部分地下门厅其他地下车库采光地下车库层高与净高车位面积是否采光引导标志优点缺点采用下层庭院的形式，结合门厅、及车库的出入口或主要干道设置下沉庭院。地下车库层高地下一层3.9米，地下二层3.3米，净高2.2米以上。50平方米/车位地下门厅结合下沉庭院布置，有自然采光地下车库采光以天然采光与人工采光相结合的方式地下车库层高3M。净高不低于2.2M暂未确定有采光井层高3.6m，净高大于2.2m。2.5*

50、6.0车位数量满足使用要求，人车全部分流。地库通风井景观设计。采光井层高3.4m，净高2.6m。部分结合采光井采光有采光井层高1F3.65,2F3.2净高1F2.75,2F3.022.5*6.0有车库顶板预留1.5米覆土厚度，对车库顶部绿化成活率有很大的提高。由于车库顶标高降低，造成车库地下室埋深相应加大，形成与主楼地下室之间高差，增加施工难度，由于有高差，也造成车库与主楼电梯厅有高差，需采用台阶消除或电梯井相应降低，增加施工难度及工程成本。侧采光和下沉庭院采光。层高3.7m，净高2.7m，局部2.3m。36结合下沉庭院设计有地下车库与下沉庭院设计结合较好。采光井层高3.5m,净高2.77m。

51、地下门厅精装修，采用人工照明有采光面不够大,可利用标高的高差做些侧采光,甚至设计些下沉庭院。下沉庭院采光，游泳池两侧采光。层高3.6m，净高2.6m。28.17均有采光有地下门厅均有自然采光，弱化了地下室效果。景观设计、室内设计委托稍有滞后，导致后期部分采光井位置进行了移动。采光井层高4m，净高3.6m。30无有门厅内的安装桥架、管线预埋时，应考虑标高，以便装修时处理层高4.1m，净高大于2.2m。还未明确部分有有顶采光、侧采光、下沉庭院采光充分结合利用，即能丰富空间层次,又能使车库采光面增加.层高3.6至4m，净高2.6以上，通道净高大于2.2米门厅结合下沉庭院采光、侧采光等应设置导向标识。

52、地下室通风井避免设置在顶板上，门厅内的桥架和管线在设计时充分考虑标高，设计时还应充分考虑采光井的位置，综合各因素，避免和景观设计、室内设计冲突。公共服务设施部分-会所部分汇总项目功能定位及规模位置选择经营管理模式泳池设计其他不足之处不设置独立的会所，结合大堂设置必备的服务功能。商业、休闲、娱乐、健身等借用集中商业及酒店配套。无由物业管理统一经营管理，管家式服务室外泳池，每个组团独立设置总面积约为5000多平方，地上二层，面向小区内部住户服务，功能包括具有历史内涵及时代特征的特色咖啡或者茶室、酒吧、游泳池、棋牌、美容、书吧等在园区中心位置未定室内+室外面积约887，4.4m，2.9m。主要为业主

53、服务，设棋牌、阅览、健身、健康中心、室外泳池等。3#楼、4#楼之间，中心花园北侧拟采取自主经营，由物业负责管理。室外建筑与室外园林紧密结合。公共大堂略显局促。面积约为2500，-1F4m，1F4.5m，2F4.2m。会所以商务休闲功能为主，主要为业主服务，设多功能厅、健身房、书吧、咖啡厅、棋牌室、乒乓球室、KTV、桑拿、健康会所等功能。设置在中心花园西北侧、4#楼中间、内。待定室外、门厅规划时与住宅入户大堂合用。泳池淋浴、换衣等须与会所功能结合，给业主使用带来不便。无会所无资料无资料室外无资料无资料面积7596，其中地下2203，建筑23层，一层4.1m，二层3.9m，三层结合坡屋面。除为园区

54、业主服务外，还具备对外营业功能。内设会议室、多功能厅、放映厅、棋牌、桌球、雪茄吧、健身房、餐饮等，中心花园旁另设830少儿会所。位于园区东地块西南角，临马路设独立出入口。由*酒店公司经营，餐饮引进当地著名餐饮单位，经营状况良好。室外少儿会所设有体能中心、阅览室、放映室、航模室、手工室、多功能厅等。会所先行建设，作为样板展示，也作为销售案场，餐饮经营实现双赢。西面洲际大酒店内配套设施齐全，故从简考虑，面积1090。为业主服务,设托儿所、棋牌室、多功能厅等，8#楼1、2层设健康活动中心830，有健身、游泳配套服务。位于11#楼园区中心偏西北角。与物业协调中。室外会所面积较小，明确对内服务，无外界干

55、扰。受原规划影响会所对小区品质提升有较大限制。面积约8920，东区会所以运动健身功能为主。西区会所以商务和休闲等服务性功能为主，设置商务中心、书吧、咖啡吧，及园区服务体系健康服务室、多功能厅、物管用房。园区东西两侧设置两个会所东会所对外经营，另外SPA、桑拿房、美容美发，引入品牌公司经营。室外，室内恒温，室内景观嬉水池面积约3800；分二层；层高3.6m；服务对象为园区业主；内设泳池300、健身区200、棋牌室、客房、书吧、咖啡吧等。位于园区中心位置。暂定由开发公司管理，可对外经营。室内恒温位置合理，设计功能分区合理。内装修设计应尽可能多考虑使用功能。地上1659，地下1756，地上一、二层层

56、高为5.4m，地下一层层高为4.8m。为小区业主服务，内设健身房、室内恒温游泳池、商务中心、儿童娱乐室、咖啡吧、棋牌室、便利店、室外游泳池、健康咨询室。位于园区中心位置。未确定。室内恒温室外分析与总结会所以为园区业主服务为主，对外经营为辅。商务和休闲服务功能兼有。一般设置健身房、棋牌室、客房、书吧、咖啡吧、商务中心、spa、桑拿房、美容美发、便利店、泳池、健康服务和咨询中心、餐饮、多功能厅，物管用房等。一般位于园区中心位置，邻中心花园。或依地形设于园区一角。部分设施对外可考虑对外经营：如餐饮、客房、spa、桑拿、美容美发等。室外、室内恒温泳池，应充分考虑便利性。规划时会所与中心花园景观充分融合

57、，室内设计应重视实际使用功能方面；项目推进时，可考虑会所先行，还可设立专业会所，如少儿会所，老年活动中心等，利用专业化的硬件和软件服务体系，提升园区档次。公共服务设施部分-商业部分汇总项目建筑形式与风格公寓底商尺度灯光露台景观空调机位标识系统设计（含店招）特色亮点不足之处底商直接落地，现代风格，采用石材与玻璃。集中商业采用现代、简洁的立面风格，材料采用石材与玻璃幕墙相结合底商开间3.8米7.3米，进深14米，层高一层4.2米，二层3.6米无进行屋顶绿化处理。底商空调机位放在设备层，集中商业则设置在屋顶。未定独立商业主体柱网8.1x8.1米，层高约5米未定未定未定未定底商、骑楼。开间3.55米4

58、.2米为主，进深10米左右、层高5.4米。一铺一表。商铺屋面，与楼台用隔板相隔。店招为半隐藏式，高度800，店招和园区内标识牌由专业单位统一制作。层高较高，可做空间二次分隔。大多数商铺外无内廊。底商，直接落地，风格与主体一致，为新古典主义风格。商铺尺寸开间8.1米，进深10.6米，层高4.5米。进行景观绿化处理。空调设置在屋顶。园区公共活动场所、配套设施和绿化带内的温馨提示牌等标识。鲲鹏路两侧精品商业街和北块闻潮路和望江路两侧配套商铺组成。具有五星级酒店的配套服务底商直接落地，现代经典风格，采用石材、铝板与玻璃组合幕墙。底商开间13.15米，进深12.4米，层高一层3.7米，二层3.6米门面灯

59、自理，一铺一表。进行屋顶绿化理。南、北设设备平台。骑楼小型商业街，面积40-120 m2。设24小时便利店、风味餐厅、家居装饰、美容美发等。开间4米左右、进深6-10米、层高4.5米。泛光照明，电源由景观用电引入，单独计量。公共露台铺阳台地砖。设于二层露台或建筑凹口内百叶装饰。专业单位设计，结合建筑风格，统一形式，避免破坏建筑立面主楼的裙房部分直接落地,在建筑形式为新古典主义。开间多为7.2进深13.6单相电源供电，每铺设分户三相计量箱。采用广场砖盆景。建筑设计考虑部分机位,其余在考虑中。结构未考虑底商,裙房内剪力墙过多，影响使用，建筑未考虑室外泳池设备用房北面一、二层设独立商铺，直接落地。建

60、筑外立面为石材幕墙，偏古典风格。开间为4.2m，进深9.7m、12.6m等。柱网4.2*4.9、4.2*6.3。底层5.1米，二层3.15米。设三相电源，一铺一表，电表箱设置在一层。泛光照明设计尚未委托。分体式空调机位设在商铺雨棚顶上或置于屋面。商铺位置相对集中、独立。充分考虑空调机位。商业街停车位偏少，需另行考虑解决。独立商业。开间：18m；进深39m;柱网最大9m*7.8m；层高6米。预留灯箱电源，按自管商业专用电性质计量。中央空调。分析与总结外立面采用石材，与园区整体风格保持一致。或骑楼或落地式，或底商或独立商业。开间在4.2米为宜，进深在10米以内为宜。柱网内部尺寸应基本保证不影响装修