[厦门]高端别墅项目营销策略报告(营销战略)

1、xx园 项目营销战略与策略（补充报告）前言07年一系列的宏观政策使整个国内地产市场进入调整期，此时预测趋势和寻找对策就变得重要；为了给贵司提供可供参考的数据，项目组获取了全国主要城市的顶级豪宅信息，从而把本项目放在全国范围内进行比较；另外，项目组近日走访了环岛路片区所有能够访问的一手和二手共10多个别墅项目，获取了大量有用的一手资料，从而能够看出目前环岛路别墅的均价与总价信息；本次补充报告并不会给出具体的价格区间，具体的价格报告必须对项目的潜在客户进行详细的、反复的排查，还要充分考虑政策变化、市场环境等多种因素，世联会在接下来的相应阶段给出详细的价格策略报告和价格表。国内主要城市豪宅价格厦门环

2、岛路别墅价格及比较近期宏观大势附件：楼盘信息31月6月11月2月3月4月5月7月8月9月10月12月 1-1，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作；1-22，建设用地审批权，前移至各省级政府1-25，2007年全国税收工作要点，研究物业税方案 3-16，物权法颁布 3-22，关于各地落实住房建设规划工作进展情况的通报 3-29，房地产市场秩序专项整治工作方案 3-29，关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见 5-23，关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，限制外资买房、炒房. 8-7，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,强化住房保障制度; 8月，关

3、于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知； 9-27，关于加强商业房地产信贷管理的通知，限制二次置业者的贷款； 9-30，关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知 10-9，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证； 11-7，外商投资产业指导目录(2007年修订) 11-14，廉租住房保障资金管理办法 11-19，土地储备管理办法 11-27，廉租住房保障办法 11-30，经济适用房管理办法； 12-3，中央经济工作会议，紧缩货币政策 12-11，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知资料来源：世联研究去年开始的一系列宏

4、观政策显示政府从紧的货币政策以及调控房地产的决心宏观政策房地产信贷政策逐渐从紧，央行共6次加息，10次调高存款准备金率2007年房地产相关政策一览从深圳、上海07年二手房交易走势来看，新政后均出现了交易量下跌的情况，尤以深圳最为明显受贷款政策的限制，加上央行一再紧缩的银根，各商业银行只能首先保证一手房交易的贷款资金，而二手房由于无法获得银行贷款支持，交易量迅速下跌。由于二手房市场无法顺利出手套现，致使投资客迅速消失，进而影响整体房地产消费市场信心，进一步加深了交易量下跌的心理预期，各新开在售楼盘均面临前所未有的压力；数据来源：各地房地产管理局官方网站主要城市走势图 上海市2007年二手房成交量

5、变化图 深圳市2007年二手房成交量变化06年供需基本持平，07年供应量大幅增加，但销售量增幅较小，存量在加大07年，岛外商品住宅供应几乎比2006年增长了1倍;2007年，虽然商品住宅销售总量较2006年有小幅上涨，但岛内销量较2006年出现下跌，岛外销量在小幅上升的同时却面临更大的存量市场，2008年将是岛外楼盘竞争年;数据来源：厦门市房地产交易权籍登记中心厦门市场供需信息2007年厦门住宅市场交易量在新政后呈下跌趋势，交易价格在下半年出现波动交易价格上半年稳步上升，下半年出现较大波动，涨幅回落，交易量在下半年呈下跌趋势；1月住宅成交量仅616套，较07年12月交易量大幅下跌，跌幅达65%

6、；较07年全年销售低谷的2月1400套为低。08年初即创下近一年来市场成交低谷；春节期间全市成交8套，海沧成交6套，较之去年同期该区67套的成绩 ，不到一成；二手房交易量在9月新政之后大幅下跌，严重影响投资者信心;数据来源：厦门市房地产交易权籍登记中心厦门市场交易信息2007年岛内外成交量走势图依托人口红利、城市化进程，中国房地产经济将持续发展到2020年中国经济的可持续发展将延续到2020年之后，因为那时是人口红利的峰值2000年中国人口年龄分布图 通货膨胀生活中的事件进入劳动力市场革新成家购买第一套房子贷款高峰住房支出高峰负债高峰支出高峰投资高峰事业高峰退休（通货膨胀率下降）净财产的高峰慈

7、善活动的高峰平均年龄tP真正的顶点出现在人口高峰期数据来源：世联数据平台市场预测总体趋势2008年中国可能还将发生哪些与房地产与关的经济现象上半年利率上调2次？上半年将CPI控制在4%左右上半年CPI保持在6%左右实现输入型经济软着陆出台更激时的措施，发生硬着陆1年远期汇率交割已跌至6人民币汇率升至6元，推动人民币资产（固定资产）大幅增值地产股大幅升值外汇储备持续增长贷币流动性增长信贷增长经济过热，超过实际增长率法定存款准备金率（RRR）上调RRR=18%？信贷大幅萎缩地产行业获得银行的支持力度大幅下降开发商资金短缺，降价以快速回现开发商的预期收益能力变差，地产股下跌购房负担加大，减少购房房地

8、产可保值抵消通涨作用是长期的，短期内普通消费者不敏感交易量下降导致房价下挫，地价下跌开发商促销保证现金流，大量购地以保持预期收益能力数据来源：摩根士丹利分析数据市场预测近期趋势品牌开发商宏观调控下的关键行动：在战略层面上，普遍采取现金为王，增加土地储备的做法万科2007年新政后取地统计城市地块建筑面积楼面地价获得时间方式深圳宝安别墅100000约1000007-09收购惠州GJB2007-4206500179207-09拍卖惠州GJB2007-812105007-09拍卖北京朝阳区1490001140907-10评标长沙林业机械厂51000153707-11挂牌上海铜山街项目216000155

9、3207-11收购无锡蔬菜研究所122000401707-11挂牌成都锦江沙河堡198000388907-11拍卖第四季小计116万平方米（1月的新增储地107万平方米）中海2007年新政后取地统计深圳龙岗中心酒店60000129807-10拍卖深圳G01064118514529307-10拍卖深圳罗湖东门路4000007-12合作珠海2007-02地块86161175007-10拍卖上海闸北火车站16000007-11挂牌重庆CBD弹子石230000007-11拍卖佛山南海区桂城246000421407-11拍卖长春南关区178000187607-11拍卖大连沙河口区西南1648354591

10、07-11拍卖第四季取地小计335万平方米世联地产市场预测应对策略品牌开发商未来产品的开拓方向万科：更重视专业分工按产品物业类型不同，将研究团队专业分工为：豪宅项目（别墅：松山湖、17英哩）、城市普通住宅高层项目（金色家园系列）、城市精品住宅高层项目（金域蓝湾系列）、城镇、近郊大盘综合项目（万科城、四季花城系列），该专业团队专注于产品开发研究、取地、定位等工作 加强“住宅产业化”研究，花大力气研究“90/70”限制下的产品创新，短期内不考虑“小套拼合”，但会考虑“拆卸”，使空间更富弹性、收纳空间更多 加强对客户的研究，未来的产品发展方向将更注重于客户的“刚性需求”，尽量以满足客户之“自用需求”

11、（不一定是“自住需求”）为主的产品：将首次置业需求客户类型再细分为“A、B、C”数种类型，同时将首次改善型居住需求之客户同样再细分为“1、2、3”数种类型。然后，将不同象限之产品与客户匹比，定位出真正客户需要之产品；如，其研究之一种应对市场之产品“E1型”，定位之户型套内面积为37m2，可满足“小两口、无小孩”之客户需求等 加大精装修房的开发比例，并在09年基本消灭毛坯房；同时加快产品开发进度面对日渐紧张之“房贷政策”，万科未来可能会尝试“金融援助”型购房方式首次置业首次改善1首次改善2首次置业A首次置业B（小两口、无小孩）E1户型37m2万科品牌开发商未来产品的开拓方向金地与华侨城：更注重外

12、部专业公司意见聘请顾问公司对产品与客户细分之研究，未来一段时间之工作重点在于将产品线与客户线连通（与万科思考之角度类似） 未来重点仍将放在主流市场，豪宅地块之获取或定位需体现非常强的资源性，如：深圳中海香蜜湖一号（城中绝版）类型，或深圳万科17英哩（独特景观资源）类型金地个别二、三线城市豪宅定位仍有一定的市场（部分二、三线城市仍未解决富人阶层的住宅换代问题）为了降低房地产运作风险可能会考虑投入新的政策性住房开发（如：廉租房、经济型适用房、政府代建项目等）华侨城2007年，国家宏观政策逐渐从紧，并在年底的中央经济工作会议上明确实施紧缩货币政策，2008年上半年将完全延续调控基调在国家宏观调控的背

13、景下，一线城市交易量大幅萎缩，同时受贷款政策限制，二手房交易量也大幅下挫，投资无法变现，市场信心开始动摇宏观政策2007年，商品住宅供应量加大，与此同时的二手房交易量却迅速下跌，必然加大新盘推售阻力交易价格下半年波动很大，交易量下半年呈下跌趋势，12月下跌较明显厦门市场人口红利还将继续、M型社会的加剧短期内无法改变交易现状从理论分析和品牌开发商的实践来看，降价促销、快速圈地、聘请外部专业公司是上上策市场预测市场回顾与小结国内主要城市豪宅价格厦门环岛路别墅价格及比较近期宏观大势附件：楼盘信息14考察主要城市顶级豪宅项目（多位于城区，占有稀缺资源），了解市场峰值城市项目物业类型主力户型主打稀缺资源

14、或主要价值点售价北京玫瑰园独栋、双拼8821499平米周边有6所大中学校，有八达岭长城、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、京密运河、北京国际高尔夫球场等5.922万元/ (总价16006000万元)Peking House别墅、公寓370560平米CBD别墅33.5万元/平方米香山清琴151栋别墅450-550平方米北京香山，三面环山一面临水,每幢拥有700-1200平方米的私家院落和花园.独栋别墅价格60000元/平方米，双拼别墅30000元/平方米 以上.上海汤臣一品2栋40层和2栋44层超高层402-434平米3房上海陆家嘴金融中心，标志性地段；临江而建，拥有无敌景观11万元/平方米华府天

15、地5幢18-19层小高层129-147平米2房和200-230平米3房上海最繁华的淮海路商圈，毗邻著名的上海新天地酒吧街8万元/平方米九间堂96套独栋别墅460580平米位于浦东新区行政艺术中心区域内，西临世纪公园，南靠张家浜目前最低价4000万/套,最高价1亿/套.深圳香蜜湖1号低密度34.4高层65.6238-245平米4房城市中心低密度豪宅；最后的香蜜湖生态资源领地4.25万元/平方米波托菲诺 4期5栋小高层(311层) 联排别墅14户11层220-320平米华侨城片区资源5万元/平方米结论：以上项目均为一线城市位于城区、占有稀缺资源的顶级豪宅，从上面可以看出，城市顶级豪宅户型不等，均价

16、范围主要集中在3-8万的区间范围。注：楼盘具体信息请参考附件价格现状顶级豪宅的均价虽在高位行走，但价格实现却是一个动态过程，大盘低开高走更加明显星河丹堤中信红树湾香蜜湖一号市场成功案例“九万三”的猜想；“一个城市的珍藏”营销口号；鉴赏酒会2期开盘当天销售61，之后平均10套/月开盘当天销售22，之后平均15套/月均价线价格动态实现过程中应与区域的发展阶段峰值点紧密配合，达成目标价值；市场价格走势区域阶段性价值峰值价格特征国内一线城市豪宅价格达到一定值之后，价格增长趋慢，消化速度明显减缓城市项目价格临界点销售速度北京Peking House价格超过3万元/平米35套/月康城三期价格超过3万元/平

17、米58套/月万城华府价格超过3.5万元/平方米5套/月上海银湖山庄保持价格600万元/套2套/月华府天地价格超过8万元/平方米5套/月盛大金磐价格超过5万元/平方米34套/月深圳红树西岸价格超过3.5万元/平米5套/月香蜜湖1号当价格超过3.1万元后10套/月中信红树湾价格超过2.8万元/平方米月均消化15套结论：在定价阶段，价值最大化当然重要，但也要清醒地认识高价格带来的超低速度，从而对企业资金链的影响（“落袋为安”）！价格特征主要城市的顶级豪宅价格趋同，价格多为低开高走，宏观政策影响顶级豪宅的投资客一线城市位于城区、占有稀缺资源的顶级豪宅，均价范围主要集中在3-8万的区间范围；顶级豪宅的均

18、价虽在高位行走，但价格实现却是一个动态过程，大盘低开高走更加明显；国内一线城市豪宅价格达到一定值之后，价格增长趋慢，消化速度明显减缓。价格与速度之间的反相关关系非常明显。政策虽对顶级豪宅影响较小，但会打击投资客心理，从而使顶级豪宅的销售速度影响更加放缓。小结国内主要城市豪宅价格厦门环岛路别墅价格及比较近期宏观大势附件：楼盘信息19二手房面积集中在300-400平米，多有较大赠送面积，均价集中在3-4万元/平（报价），总价集中在1000-2000万（报价）项目名称物业类型代表楼盘建面(M2)花园 (M2)报价单价房屋现状物业管理评价名仕御园独栋+公寓小区中央4612391400万3.03万中等装

19、修1.5元/平米早期别墅,入住率高,早期富人聚集于此,户型较陈旧珍珠湾花园独栋+公寓临海第一排5402002200万4.07万普通装修,较陈旧物业费0.9元/平米早期别墅,地段景观好,生活较便利,但物业管理差,曾经因为物管闹上法庭.第三排,局部看海453300820万1.81万毛坯房江山帝景22幢独栋别墅+高层公寓看海第二排4502801600万3.55万毛坯房新景风华物业,管理费未定别墅楼间距不足3米,施工质量较差,后排看海效果差江山帝景看海第三排4502801200万2.67万毛坯房雍景湾独栋看海第一排3612391900万5.26万毛坯房裕景物业,物业费3.45元/平小区档次楼盘品质物业

20、管理档次均较高,单价高看海第二排220801100万5万高档装修阳光海岸独栋+联排+公寓看海第一排3784501380万3.65万普通装修华远物业,物业费2元/平米地段较好,外墙腐蚀严重,配套不完善,小区管理一般,别墅和公寓统一管理.明丽山庄独栋广播山旁二线海景371100900万2.42万毛坯房百仕达物业,2.5元/平外观较新,部份看海视线被禹洲酒店遮挡云海山庄独栋广播山旁二线海景3122301050万3.36万普通装修联发物业,2元/平米.格局一般,部份看海视线被禹洲酒店遮挡天泉富邑独栋+公寓看海第一排别墅仅一幢,不出售,前方地块可能被毅宏集团重新规划独幢别墅华菲物业,社区环境好,公寓售价

21、2万起价格现状注：楼盘具体信息请参考附件多用于投资和度假一手楼面积略大于二手楼，多为500以上，均价集中在3万以上，总价集中在2000万以上项目名称物业类型代表楼盘建面(M2)花园 (M2)报价单价房屋现状物业管理评价禹洲纵横国际酒店独幢+联排共40栋,500以上200以上未定未定主体完工.08年下半年竣工.未定无产权,预计08年下半年推向市场,香山游艇码头200席泊位带独栋别墅临海第一排5001100万2.2万08年推向市场未定泊位带海域产权,爱琴海独幢+双拼+高层公寓看海第一排,共9套7691425不等最高价5500万独栋均价35000已落架,均售出,高力国际顾问,怡家园物业.独栋5元/平

22、,双拼4元/平.外立面现代简约风格,具有品牌优势.独栋全部售毕,二手房报价翻倍,但无房源湖景双拼,共20套366432不等均价1300万/套均价30000已落架,售出9套外立面设计较成功，从外观看，与独栋产品相近，与目前市场上存在的双拼别墅相差较大;价格现状小结：不论一手还是二手，价格受是否有海景资源、海景资源的优劣的影响非常大，一线海景和无海景价格可以相差好几倍注：楼盘具体信息请参考附件与主要潜在竞争对手香山国际游艇俱乐部相比，项目的主要优势在于“宜居性”选项对比描述对比结果资源独占性海、游艇俱乐部资源的独占性不如竞争对手山、海景、人工湖功能定位全亚洲最大的游艇俱乐部均超越区域的原有定位全国

23、顶级豪宅区域配套会展中心、国际会议中心、奥网中心区域配套基本一致，距离略差户型设计未出具体户型，但赠送面积大预计本本项目户型占优势赠送面积大，带电梯内部配套写字楼、五星级酒店、游艇码头、滨海商业区、俱乐部等商务配套上不如竞争对手会所、幼儿园周边环境除海景外无特别景观项目整体景观更具吸引力滨海景观核心带宜居性在海上，不宜长期居住项目更适宜居家风水宝地，适宜居家香山国际游艇俱乐部皇府御园 点对点分析选项比较描述对比结果资源独占性一线海景资源,整体海景资源不如竞争对手,但背山面海,风水好;二线海景资源及山体资源功能定位纯独栋社区,会所规模小整体档次超越竞争对手全国顶级豪宅,顶级会所区域配套会展中心、

24、国际会议中心、奥网中心区域配套基本一致，距离略差内部配套游泳池,健身房等配套上超越竞争对手,顶级会所具优势顶级会所、幼儿园户型设计地下室均能采光,户型较合理可借鉴竞争对手的户型长处未知赠送面积大，带电梯周边环境周边均为豪宅楼盘目前周边环境不如竞争对手目前无强势配套宜居性受高层公寓社线干扰项目更适宜居家风水宝地，适宜居家雍景湾皇府御园 与环岛路豪宅雍景湾相比，项目的主要优势在于项目内配套和风水，但雍景湾拥有一线海景点对点分析选项比较描述对比结果资源独占性一线海景资源,整体海景资源不如竞争对手,但背山面海,风水好;二线海景资源及山体资源功能定位社区档次高,整体档次超越竞争对手全国顶级豪宅,顶级会所

25、区域配套会展中心、国际会议中心、奥网中心区域配套基本一致，距离略差内部配套会所,人工湖配套上超越竞争对手,顶级会所具优势顶级会所、幼儿园户型设计知名设计师设计,户型合理,容积率0.3,花园面积大可借鉴竞争对手的户型长处未知赠送面积大周边环境周边均为豪宅楼盘目前周边环境不如竞争对手目前无强势配套宜居性受高层公寓视线干扰项目更适宜居家风水宝地，适宜居家爱琴海(独栋)皇府御园 与 爱琴海(独栋)相比，本项目的优势在于纯别墅社区和顶级会所，但海景资源一般点对点分析小结目前环岛路别墅的面积范围主要集中在400-600平米区间，均价处于2-4万/平米，总价相差较大，但主要集中在100-2000万范围；环道

26、路别墅的价格受海景资源的影响非常大，一线海景和无海景价格可以相差好几倍；与环岛路主要别墅相比，本项目的主要优势主要集中在纯别墅社区、顶级会所配套和风水宝地等方面，但在海景资源方面则处于劣势。本项目定价至少需要考虑的三个因素： 1、全国主要城市顶级豪宅和环道路别墅的最高价； 2、考虑到本项目的大盘性质，为后面的产品预留涨价空间； 3、宏观大势对项目定价的影响。国内主要城市豪宅价格厦门环岛路别墅价格结论与启示附件：楼盘信息26环岛路别墅项目分析二手楼盘一手楼盘名仕御园珍珠湾花园江山帝景雍景湾阳光海岸明丽山庄云海山庄天泉富邑项目名称名仕御园位置环岛路珍珠湾片区物业类型独栋+公寓代表楼盘小区中央独栋别

27、墅面积产权面积461M2,花园面积239M2.价格1400万(单价3.03万/平)房屋现状中等装修物业管理1.5元/平米优劣势分析优势:入住率高,早期富人聚集于此;劣势:早期别墅,户型较陈旧,密度高;名仕御园项目名称珍珠湾花园位置环岛路珍珠湾片区物业类型独栋+公寓代表楼盘临海第一排; 第三排,局部看海;面积产权面积540M2,花园面积200M2;产权面积453M2,花园面积300M2;价格 2200万(单价4.07万/平); 820万(单价1.81万/平);房屋现状普通装修,较陈旧物业管理物业费0.9元/平米优劣势分析优势:早期别墅,地段景观好,生活较便利,劣势:物业管理差,曾经因为物管闹上法

28、庭.珍珠湾花园项目名称江山帝景位置环岛路会展中心南侧物业类型独栋+公寓代表楼盘看海第二排; 看海第三排; 面积产权面积450M2,花园面积280M2;产权面积450M2,花园面积280M2;价格 1600万(单价3.55万/平); 1200万(单价2.67万/平);房屋现状毛坯房物业管理新景风华物业,管理费未定优劣势分析优势:位于会展附近,为新兴豪宅片区;劣势:别墅楼间距不足3米,施工质量较差,后排看海效果差江山帝景项目名称雍景湾位置环岛路会展酒店东侧物业类型独栋代表楼盘看海第一排; 看海第二排;面积产权面积361M2,花园面积239M2;产权面积220M2,花园面积80M2;价格 2100万

29、(单价5.81万/平); 1100万(单价5万/平);房屋现状毛坏房;高档装修;物业管理裕景物业,物业费3.45元/平优劣势分析优势:小区档次楼盘品质物业管理档次均较高,劣势:单价高,前排海景被部份树木遮挡,会所规模小;雍景湾项目名称阳光海岸位置厦门环岛路黄厝段物业类型独栋+联排+公寓代表楼盘看海第一排面积产权面积378M2,花园面积450M2.价格1380万(单价3.65万/平)房屋现状普通装修物业管理华远物业,物业费2元/平米优劣势分析优势:地段较好,看海效果较好;劣势:外墙腐蚀严重,配套不完善,小区管理一般,别墅和公寓统一管理;阳光海岸项目名称明丽山庄位置厦门环岛路柯厝段物业类型独栋代表

30、楼盘广播山旁二线海景面积产权面积371M2,花园面积150M2.价格900万(单价2.42万/平)房屋现状毛坯房物业管理百仕达物业,2.5元/平优劣势分析优势:外观较新, 毗邻广播山.劣势:部份看海视线被禹洲酒店遮挡;物业管理较差;明丽山庄项目名称云海山庄位置厦门环岛路柯厝段物业类型独栋代表楼盘广播山旁二线海景面积产权面积312M2,花园面积230M2.价格1050万(单价3.36万/平)房屋现状普通装修物业管理联发物业,物业费2元/平.优劣势分析优势:纯独栋别墅区,毗邻广播山,劣势:格局一般,部份看海视线被禹洲酒店遮挡云海山庄项目名称天泉富邑位置思明区环岛路曾厝垵物业类型独栋+公寓代表楼盘看

31、海第一排面积别墅仅一幢,不出售,前方地块原远华别墅所在地可能被毅宏集团重新规划独幢别墅价格N/A房屋现状N/A物业管理华菲物业,优劣势分析优势:社区环境良好,风景优美.公寓售价2万/平起劣势:原远华别墅所在地,目前暂无别墅出售;天泉富邑二手楼盘一手楼盘禹洲纵横国际酒店香山游艇码头爱琴海项目名称禹洲纵横国际酒店位置思明区环岛路椰风寨路段物业类型独栋+联排代表楼盘共40栋,看海第一排面积500平米以上,花园面积200平米以上价格未定房屋现状主体完工.08年下半年竣工. 预计08年下半年推向市场;物业管理未定优劣势分析优势:地理位置好,临香格里拉大酒店;劣势:无产权禹洲纵横国际酒店项目名称香山国际游

32、艇俱乐部位置思明区环岛路会展左侧,香山路段物业类型泊位带别墅,代表楼盘共200席,临海第一排面积500平米,价格1100万(单价2.2万/平)房屋现状正在施工, 08年推向市场物业管理未定优劣势分析优势:位于海中,风景极佳;泊位带海域产权.劣势:目前产权状况还不明晰,无法单独出售别墅;香山国际游艇俱乐部项目名称爱琴海位置会展中心南侧、环岛路以西物业类型独幢+双拼+高层公寓代表楼盘看海第一排,共9套;湖景双拼,共20套;面积7691425平米;366432平米;价格最高价5500万(独栋均价35000);均价1300万/套(双拼均价均价30000);房屋现状已落架,独栋均售出,双拼售出60%;物

33、业管理高力国际顾问,怡家园物业.独栋5元/平,双拼4元/平.优劣势分析优势: 外立面现代简约风格,具有品牌优势.独栋全部售毕,二手房报价翻倍,但无房源;外立面设计较成功，从外观看，与独栋产品相近;劣势:别墅容易受到公寓产品视线干扰;双拼产品看不到海;爱琴海考察主要城市豪宅案例，查看顶级豪宅的价格峰值一线城市顶级别墅主要为市区核心地段的高层豪宅和非城区的别墅项目；这些顶级豪宅的共性为拥有当地城市稀缺的（人文自然）稀缺资源。下面均为一线城市顶级豪宅，代表所属城市的价格峰值深圳豪宅市场香蜜湖1号波托菲诺上海豪宅市场汤臣一品华府天地九间堂北京豪宅市场北京玫瑰园Peking House香山清琴案例详细内

34、容见附件北京玫瑰园项目名称北京玫瑰园所在城市北京开发商北京玫瑰园别墅有限公司 项目规模四期20套独栋别墅周边景观燕山,太行山,十三陵风景区,众多北京高校设计公司加拿大蒙特利尔米盖尔埃斯克巴建筑及规划事务所物业公司北京凯莱物业管理公司, 5.80元/平方米/月; 价格范围目前售1套332平方米，567万元/套，其余为大户型882-1499平方米，起价：2000万元/套,最高6000万元;Peking House项目名称Peking House(首府)所在城市北京开发商北京柏宏房地产开发有限公司 项目规模叠拼别墅共168套周边景观北京位于东三环和东四环之间CBD区域设计公司景观设计北京阿奇贝斯景观设计