[南京]小户型住宅项目市场定位报告

1、 公园路项目市场定位研究报告2008年6月Part 1 南京小户型供销环境研究Part 2 重点案例分析Part 3 市场环境总结Part 4 项目市场价格评估Part 5 项目自我剖析Part 6 市场突破点分析Part 7 项目品牌价值提升建议Part 8 项目产品设计建议Part 1 南京小户型供销环境研究南京市住宅市场整体成交情况分析 据网上房地产数据显示，08年1-5月份全市住宅总成交套数为20126套，较较07年同期下降了50%，较06年同期下降了44%，受国家宏观政策的影响，自07年10月份以来，南京楼市整体成交量一直处于低迷状态，尽管3月份以后市场有所回升，但后劲明显不足，购房

2、者观望气氛依然浓厚。南京小户型供销环境研究Part 1城中板块住宅市场整体成交情况分析 08年1-5月份，城中板块住宅类商品房共累计成交568套，较去年同期下降约72%，这一趋势大于全市的下降幅度。由于城中的主力客户群为中高收入群体，他们多为二次以上置业，说明“第二套住房”的政策对市场需求起到了明显的抑制作用，从而导致了城中整体成交量的大幅下滑。南京小户型供销环境研究Part 1分析： 从左表数据计算得出，一年来全市90以下中小户型的供求比为1：0.9，供略大于求。90以下户型的供给主要集中在浦口和江宁两大板块，同时，也是销售量最高的两个区域。从供销比来分析，城中区域的中小户型最为热销。基本上

3、把前年遗留下来的产品全部销售完毕。 在销售均价价格方面，城中板块是高举榜首，已经超过12000元/。其次是河西，接近1万元/。南京小户型供销环境研究07年4月-08年4月各板块90以下住宅 供销情况及价格对比Part 1分析： 从左表可见，80-90平米户型是市场供销的主力面积段，这一面积段主要以自住为主，市场需求量相对较大，供销量接近整体的50%。 在60以下的户型中，最热销的是40-50 ，其次是50-60。该面积段的户型基本为一房一厅，并具备一般的居家功能，自住和投资皆宜。而40以下户型，很难具备一般住宅的全部功能。南京小户型供销环境研究07年4月-08年4月小户型分面积市场供销情况Pa

4、rt 1Part 2 重点案例分析天正湖滨花园项目位置中央路399号 开盘时间07年8月开发商天正集团南京置业有限公司 当期推货量约11万占地面积约10 主力面积酒店式公寓:65 住宅:130 .58 建筑面积约20万 销售均价酒店式公寓： 13500元/ 住宅：20000元/ 建筑形态高层销售率目前整体销售率约70%，其中小户型约15%后续供应量住宅已基本销售，车库加酒店式公寓，以及在开发的住宅,约有10万 的供应量项目点评项目位于中央路与黑龙江路交汇处。整个地块在湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内，挑高中庭式设计增加了房屋的通透性。项目周边拥有便捷的交通和完备的生活配套，毗邻南

5、京标志性景观玄武湖、明城墙。购房者多为企业高级管理人员，私营业主。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于依托于一个高档的豪宅社区，提出了“豪宅中的酒店，酒店中的豪宅”的公寓推广主题；但是由于该项目产品结构落后，办公改造产品，综合素质不高，市场认可度不够，从而导致销售不理想。重点案例分析公园里5号项目位置白下区龙蟠中路336号 开盘时间08年5月31日开发商江苏普恒投资有限公司 当期推货量约1.7万占地面积约5000主力面积140.58三房建筑面积约3万销售均价11850元/建筑形态酒店式公寓：小高层住宅：小高层销售率目前整体销售率约78%后续供应量剩余房源集中在6层以下32层以上楼

6、层，约有4000 的供应量项目点评 该项目位于龙蟠中路，地段区位优势较大，南北向的龙蟠中路、解放路贯穿全市，东西向的大光路西接白下，光华路取道绕城高速直达城外。户型宽敞方正，南北通透为城中不可多得的舒适居所。周边生活配套成熟，同时与南京电视台、海关、南京市体育运动学校为邻，应推出的房源较少，没有好的朝向，购房者的选择余地不大，住户多为周边原住民和干休所的老干部。Part 2综合点评：项目对于本项目产品没有很大的指导意义，其对本项目最大的指导意义在于价格参考。从该项目的价格来分析，本项目要想突破区域价格心里局限，还需要花费很大的力气在产品改造方面。锦盈大厦项目位置中央路258开盘时间07年11月

7、开发商江苏绿愿置业发展有限公司 当期推货量约2.5万占地面积3410 主力面积45建筑面积37774万 销售均价湖景：23000元/一般：13500元/18000元/建筑形态高层销售率目前整体销售率约50%后续供应量约1.8万的供应量项目点评该项目物业功能综合性完善，交通除丰富的公交线路，还有地铁优势，又在湖南路和中央门两大成熟商圈的核心辐射区域范围内，周边配套成熟；该项目自然景观优势明显，毗邻南京标志性景观-紫金山、玄武湖、明城墙。有许多白领，私营业主前来购房，或咨询。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于湖景资源优势，主力销售产品在45左右产品，销售情况还可以，由此可见具有独特

8、资源产品还是可以销售高于市场期望的价格的。但是该项目价格差距说明该项目营销水平不高。金陵大公馆项目位置黑龙江路与南瑞路交界处 开盘时间07年1月开发商江苏五岳置业有限公司 当期推货量约1.5万 占地面积约6万主力面积约44建筑面积约17万销售均价13500元/建筑形态小高层销售率约85%后续供应量约2.5万的后续供应量项目点评 金陵大公馆地处黑龙江路与南瑞路交界处，紧临尊贵将军别墅区。户型开间大，进深小，南北通透，面积控制得当。周边配套比较成熟，交通便利，能登高临长江，望紫金山，览玄武湖，观阅江楼。购房者多为白领，私营业主，公务员。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于地段优势以及

9、独特的山、水景观资源，项目销售情况良好，该项目无论从营销以及推广上来分析都是比较成功的。雅居乐花园项目位置秦淮区龙蟠南路33号 开盘时间08年4月开发商雅居乐集团 当期推货量约15占地面积约15万主力面积住宅: 97 两房194 四房酒店式公寓:53 ,78 建筑面积约36万销售均价住宅：12500元/ （精装标准: 2000元/) 酒店式公寓:未定价(未开盘)建筑形态高层,小高层销售率约40% 后续供应量约有21万的供应量项目点评该项目地处城南板块，周边交通网覆盖广阔、社区是集高尚住宅、商铺、会所、原生态绿化广场、幼儿园、小学、公交首末站等为一体的主城区内较大规模、配套完善的国际化高品质人文

10、社区。此项目紧邻夫子庙、有着丰富的商业气氛与深厚的文化底蕴。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势依托于雅居乐的优势品牌进行推广，在产品设计上中规中矩，没有明显的特色。但是该项目强大的样板展示系统为该项目能够取得良好销售业绩的基础。融寓项目位置中山南路239号开盘时间08年1月开发商南京天盛置业有限公司 当期推货量2万占地面积约6000主力面积53一房71两房建筑面积约2.6万销售均价16000元/建筑形态小高层销售率目前整体销售率约30%后续供应量约有2万 的供应量项目点评 该项目位于新街口中心，周边生活配套齐全，交通便利，紧邻地铁1号线张府园站，目标客群主要是年轻白领，企业主管，及

11、周边投资人士。重点案例分析Part 2综合点评：项目产品和品牌基本上没有很大的优势，其推广最主要的核心基本上还是以项目的“区位稀缺性”作为项目的核心推广，由于价格偏高，销售情况不太理想。观城项目位置中华路1号 开盘时间4月26日开发商龙高置业有限公司 当期推货量约4.7占地面积约16亩主力面积70建筑面积约6万销售均价16000元/建筑形态高层销售率目前整体销售率约65%后续供应量约有5万 的供应量项目点评项目位于中华路内桥口，地处主城核心商务圈，立足新街口、夫子庙两大商务圈交汇点；交通便捷通达，周边配套比较成熟，项目主要面对客户为有一定经济基础的中青年人群。重点案例分析Part 2综合点评：

12、项目最大优势在于产品定位比较适中70-100平方米产品，总价控制。另外地段优势也是该项目推广的核心，城中市场区位稀缺，市场认可度高。凯润金城项目位置长江路2号 开盘时间07年11月开发商南京凯润房地产开发有限公司 当期推货量约3.2万占地面积约4.5万主力面积酒店式公寓占未开盘住宅:100建筑面积约21.7万销售均价住宅: 19000元/酒店式公寓:未定建筑形态高层销售率约35%后续供应量约20万的后续供应量项目点评地处繁华的新街口商圈，交通便利，项目本身的内部配套就比较齐全，周边的生活配套也很完善，项目主要购买人群集中在白领，公务员，医生以及金融人士；应该项目的出售与车库捆绑，至今的销售不是

13、很好。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于区位，其定位主要瞄准长江路9号进行，但是其在产品规划、现场展示、管理服务、营销推广等方面都大大不如9号，因此目前该项目销售情况严峻，市场认可度很低。虹桥 新城市广场项目位置中山北路281号开盘时间08年5月开发商新城市置业 当期推货量约10万 占地面积约1.8万主力面积酒店式公寓: 65 ,75 建筑面积约13万销售均价18000元/(精装) 16000元/(毛坯) 建筑形态小高层销售率约50%（小户型）后续供应量约10万的后续供应量项目点评周边配套设施成熟，交通便利。该地块也属山西路湖南路商业圈辐射之地。地理位置优越，主要购买力集中在中

14、青年有一定经济基础的人群。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于区位优势，但是户型产品面积偏大，销售总价偏高，该项目市场认可度一般，市场产品定位和总价偏高，制约该项目的销售。中海 凯旋门项目位置中山北路盐仓桥广场 开盘时间08年6月7日开发商中海地产 当期推货量约4.7万占地面积约2.5万主力面积44建筑面积约11万销售均价13000元/建筑形态高层销售率约76%（单身公寓）后续供应量约9万的后续供应量项目点评中海凯旋门是南京中海地产倾力打造的第二个项目建成后将是一座城市中心、成规模、低密度、小面积、全功能的复合型豪宅项目。位于中山北路与大桥南路交汇处，交通便捷，周边生活配套齐全.

15、 该项目处于过江车辆的中转站附近所以人流量大，有一定的安全隐患。在此购房者多为30岁左右的中青年和一些房产投资者。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于中海的品牌、创新的全明产品设计、良好的现场展示包装。该项目的产品值得本项目参考和借鉴。金鼎湾国际项目位置白下区鼎新路88号 开盘时间2008.4 开发商建邺开发集团 当期推货量约3.6万 占地面积约2万 主力面积133 三房,94 两房建筑面积约8万 销售均价21000元/建筑形态高层销售率约80%后续供应量约1.6万的后续供应量项目点评金鼎湾国际，地处鼎新路88号 ，交通四通八达，生活配套完善。政府机关，企业高级主管为主要购买力。

16、因地处南京CBD核心区域，上下班高峰时间会有堵车现象出现。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于前期品牌和区位优势。该项目由于积累了2年多的时间，项目总体销售情况比较理想，其在产品设计方面也花了一定的心思，品质感不错。长江路9号项目位置广厦（南京）房地产投资实业有限公司开盘时间2007.5 开发商长江路9号 当期推货量约8万占地面积约5万主力面积住宅:133 两房165 两房酒店式公寓: 56 两房建筑面积约26万销售均价住宅：18500元/酒店式公寓：21000元/ 建筑形态高层销售率约90%后续供应量约20万的后续供应量项目点评项目是城中较为高档的项目、建成后包括高档精品住宅、

17、高档办公楼、大型商场、酒店式公寓、临街商铺及幼儿园、文化广场等相关配套，设施齐备、品质超逸，交通方便。项目的主要购买这是银行，外贸，私企的高级工作人员。重点案例分析Part 2综合点评：项目最大优势在于挑高的产品设计、中央地段优势、强大的现场样板展示力度，这些都为该项目成为城市中心顶级豪宅提供了有力的支持。仁恒国际公寓项目位置建邺区庐山路116号开盘时间07年12月开发商仁恒投资（南京)有限公司当期推货量10万占地面积约2.9万主力面积194.67两室两厅建筑面积约10万销售均价20000元/建筑形态超高层销售率约30% （仅指B栋）后续供应量约万4.4万的后续供应量仅指B栋（A栋作为酒店自主

18、经营）项目点评该项目紧邻奥体中心，是河西中心商务区最北端的重要标志性建筑。由两栋高标准酒店式公寓及为酒店式公寓服务的相关配套设施组成。周边交通不是很方便，公交线路较少；小区内部的配套比较齐全，可是小区周边的生活配套还不是很完善。高收入人群为该项目的主要针对目标。重点案例分析Part 2综合点评：项目能够高于区域一倍的价格开盘，其主要体现在三个方面： 1、仁恒集团的品牌优势； 2、引进新加坡辉盛酒店管理； 3、具有高品质感的现场展示系统。重点案例分项分析楼盘主力面积 （）户型点评(优劣势)中海凯旋门44优势：双阳台设计，独立生活阳台和光景阳台。整个房间光亮通透，空气新鲜。劣势：厨房仅靠卫生间。新

19、城市虹桥中心56优势：布局简约，空间利用率高，楼上下公私分明；客厅宽阔，光线通风较好。劣势：卫生间空间狭窄，二楼利用率低，卧室紧凑舒适性较低。天正湖滨65优势：酒店式装修，户型面积紧凑，大尺度卧室，卫生间干湿分离，有阳台采光较好。劣势：厨房为敞开式，做饭时会有较大油烟，不易清扫。金陵大公馆44优势:平面布局规整简约，空间利用率高且实用，空间虽小但是五脏俱全。 劣势：实用面积较小，活动空间不是很大，有局促感。锦盈大厦45优势：一室一厅一厨一卫的合理布局，将休息区域与活动区域区分得很清楚，虽然面积较小但是没有给人以压抑的感觉。劣势：厨房部分为敞开式，但是厨房与卫生间的门紧靠在一起不是很合理。长江路

20、9号50优势：户型方正，利于分割和设计，使用率相对较高；劣势：没有阳台；通风效果不理想；无厨房，不具备居家功能；融寓53优势：客厅较大，便于会客。功能区域合理安排，卧室光线较好。劣势：厨房，卫生间为暗室，通风效果差。观城50优势：独立厨卫，餐厅宽阔，带阳台光线较好。劣势：客厅与卧室没有分割好，空间较少。雅居乐花园53优势：实用面积紧凑，全明设计，景观和双阳台设计，主卧观景飘窗，通透明亮劣势：卫生间和厨房紧靠大门，大门正对主卧的门，在这点的设计上不太合理 户型及主力面积分析Part 2综合点评：总体市场户型创新方面基本上围绕着全明设计和挑高产品。主力热销户型集中在35-45平方米之间。符合总价控

21、制的原则。重点案例分项分析分析： 目前市场小户型的主力供给面积集中在45-55，该面积段也是市场对小户型产品的主流需求范围。但是随着价格的提升，面积有进一步走低的可能。 小户型由于规划设计的限制（一般分南北向），部分产品在通风性及采光方面均有一定缺陷。尽管面积小，但在功能上，大部分户型都满足了居家的基本要求，包括卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间。大面宽、功能齐全的户型受到市场的追捧。户型及主力面积分析Part 2重点案例分项分析分析： 上表是对主要竞争项目小户型面积的累加统计，可以看出，40-60是目前市场的主流供应面积段。从前面的统计数据中也可以看出，在70一下的小户型中，最热销的是40-50

22、，其次是50-60。两者基本吻合。面积配比分析Part 2重点案例分项分析分析： 对于小户型项目而言，由于规划户数多，居住密度高，使得车位配比一般都在1以下。但对于档次和定位比较高的项目而言，车位配比相对要高一些，如长江路9号。车位配比分析Part 2重点案例分项分析销售价格分析点评： 从左图可以看出，目前市场在售小户型以精装修为主；城市绝对中心的项目，销售价格在18000-21000元/，中心边缘项目的销售价格在13000元/左右。 主力总价集中在80万元左右。其中，中海凯旋门主力总价在60万以内，销售情况理想。对于购买小户型的客户而言，对总价依然较为敏感。Part 2楼盘景观规划点评中海凯

23、旋门法式园林风情；星形广场，雨果大街，波尔卡喷泉广场，香奈儿大道。新城市虹桥中心未确定天正湖滨一般园林表现；绿化、喷泉、小景等金陵大公馆公园级的绿化标准、数百棵原生老树，自然湖泊锦盈大厦内部简单绿化，依托外部玄武湖景观资源长江路9号雕塑小品及绿化，城市绿化凯润金城绿风翠林景园、年轮广场、翠竹华亭、蓝风翠影、时间雕塑、1368主题景观游园融寓简单绿化观城简单绿化雅居乐花园雕塑小品、小区中央核心景观、啧泉广场、公园级的绿化标准重点案例分项分析景观规划分析 分析： 从左表可以看出，对于住宅区中的小户型产品而言，由于地块整体较大，利于规划，此类项目小户型产品的景观规划一般较为理想。而对于纯小户型项目而

24、言，由于地块规模一般相对较小，景观规划上一般相对粗糙只有依托于大型社区的公寓才具有比较优秀的景观资源。另外就是外部景观资源。Part 2楼盘内部配套中海凯旋门独立的商业街、小区配有幼儿园、裙楼商业新城市虹桥中心地下一层为苏果大型仓储式超市，地上裙楼4层，1-3层为室内商业步行街，4层为大型餐饮及休闲娱乐广场。天正湖滨内部有个1500的主题会所，会所内部配套未定，后期推出金陵大公馆小区配套十二个班鼓楼区重点实验幼儿园，有公馆风情一条街和泛会馆，高尔夫小果岭、网球场、游泳池、健身会馆一应俱全。锦盈大厦无长江路9号内部会所（会所有茶餐厅、书吧、视听室、亲子乐园、商务会所）、幼儿园凯润金城超级购物中心

25、、内部商城、大型餐饮。融寓底层商业观城内部商业街区雅居乐花园内部小学、幼儿园。重点案例分项分析配套分析 分析： 在项目内部配套方面，大中型小区的内部配套相对齐全，包括会所、商业街等，部分还含有幼儿园。而对于纯小户型项目而言，配套基本上依托于大社区配套为主，内部个性配套比较少。Part 2楼盘智能化配置中海凯旋门红外线电子巡更系统、监控报警系统、一卡通、煤气泄露报警器。新城市虹桥中心红外线电子巡更系统、监控报警系统、IC卡门禁管理，停车场管理系统、居家防盗报警系统天正湖滨可视对讲系统、闭路电视系统、周界防范系统、停车场智能管理系统。金陵大公馆视对讲系统、停车管理系统、煤气泄露报警器、闭路电视监控

26、系统锦盈大厦火灾漏电报警系统、闭路电视监控系统、门禁管理系统、车辆出入库管理系统、有线电视系统、综合布线系统、先进消防报警系统、一卡通管理。长江路9号可视对讲、燃气泄漏报警、户配备家庭信息箱，高档彩色液晶可视对讲分机、社区全视频监控、IC卡停车系统、凯润金城电子密码锁、红外报警、电子巡更系统、闭路电视、可视对讲系统、一卡通系统、停车场管理系统融寓门禁系统、电视闭路电视、周边防卫系统、火灾报警与自动联动系统、停车场智能管理电子系统、巡更管理子系统、可视对讲等观城IC卡门禁管理、周界防越报警、可视对讲、闭路电视监控、新风系统智能化分析重点案例分项分析分析： 从表中可以看出，目前市场主要竞争项目的智

27、能化标准较为普通，总体智能化标准不高。Part 2楼盘物业管理收费标准（元/月）物业服务特点分析物业管理公司中海凯旋门3.3酒店式服务中海物业新城市虹桥中心1.5酒店式服务南京新中海物业天正湖滨2酒店式服务深圳保利物业金陵大公馆2酒店式服务（收费）世豪物业锦盈大厦2.8酒店式服务、代客洗衣（收费）新鸿运物业长江路9号3.8酒店式管理浙江广厦物业凯润金城2.9普通物业深圳保利物业融寓2.8酒店式物业太平洋物业管理公司观城3.5全托管酒店式管家服务第一太平洋戴维斯雅居乐花园未定普通物业雅居乐物业重点案例分项分析物业管理分析分析： 目前市场小户型主力的物业服务模式是酒店式服务，但除了中海物业、第一太

28、平洋、深圳保利以外，其它大部分项目的物业公司水平不高。物业费集中在3元/月。Part 2项目建筑风格推广主题锦盈大厦现代立足中央，坐拥玄武天正湖滨现代层峰境界，列鼎中央长江路9号ART-DECOLOFT 4.99M挑高精装公寓凯润金城现代南京中央商务生活综合体融寓现代地铁之上，我的融寓金鼎湾国际欧式江苏首家3A级住宅雅居乐花园现代一座城市的大雅风范观城现代中华路1号，万象之城，不动声色中海凯旋门欧式尺度至臻，生活之上金陵大公馆欧式精装修，小户型新城市虹桥中心现代5M挑高多功能商居小公馆重点案例分项分析建筑风格及推广主题分析分析： 城中板块由于地处城市核心地段，因此多数项目建筑风格为了配合城市形

29、象的展示形成联动效应，多为现代风格。 城中板块住宅产品在传播过程中多赋予项目一定的文化内涵，借以突出项目的品质感，公寓项目则更多的从产品以及区位配套（地铁）进行演绎，竞争同质化较为明显； Part 2装修标准分析项目交付标准装修标准(元/)室内装修菜单中海凯旋门精装1500客厅地面：地板墙面：广东博德面砖卫生间：广东博德地转厨房：高级整体方太油烟机、灶具，局部为不锈 钢背景墙洗衣机：西门子新城市虹桥中心精装2000入户门:盼盼内门：木制门墙面：多乐士乳胶漆地面：复合地板：圣像或艾诺法赛墙地砖：冠军或诺贝尔橱柜：帅康或我乐抽油烟机：方太或帅康燃气灶具：方太或帅康燃气热水器：樱花或林内不锈钢水槽：

30、摩恩或欧林冷热水龙头：摩恩卫生洁具：乐家浴霸：奥普或樱花空调: 大金重点案例分项分析Part 2重点案例分项分析装修标准分析项目交付标准装修标准(元/)室内装修菜单天正湖滨精装1800乳胶漆：力邦或同等品牌涂料地板：高级实复合木客厅地面：进口大理石风管式空调：美国约克或同等品牌卫生间：诺贝尔或同品牌地砖及墙砖，AO史密斯，西门子或同品牌热水器，科勒或同品牌卫浴厨房：圣罗莎，威乃达或同品牌整体厨具，方太；金陵大公馆精装1500乳胶漆：品牌未定高级实木地板或地砖客厅地面：进口大理石卫生间：品牌防滑地砖和瓷砖 ，高级洗手台面厨房：高级整体厨具锦盈大厦精装2000圣象复合地板客厅地面：进口大理石墙面：

31、品牌乳胶漆 空调：大金VRV3卫生间：诺贝尔地砖，高级石材洗手台面，澳普浴霸，科勒洁具，AO史密斯热水器厨房：帅康整体厨具，帅康油烟机、灶具，美的电磁炉，帅康水槽，海尔电冰箱Part 2重点案例分项分析装修标准分析项目交付标准装修标准(元/)室内装修菜单长江路9号精装2500空调：大金家用多联机空调；电热水器：史密斯热水器；油烟机灶台：品牌电磁炉+油烟机；浴霸：奥普浴霸；卫生洁具：美国科勒洁局面盆及坐便器；橱柜：品牌整体橱柜；衣柜：福诺主卧成品衣柜；房间地面：实木复合地板；墙面：品牌墙砖；融寓精装2000乳胶漆：多乐士 地面：格林地板客厅地面：进口大理石 空调：美的分体式卫生间：和成卫浴、TO

32、TO洁具。AO史密斯热水器厨房：方太厨具。格兰仕微波炉洗衣机：西门子Part 2重点案例分项分析装修标准分析分析： 目前城中精装修项目的装修标准区间为1500-2500元/，主要集中在2000元/ ； 在装修标准上，大部分项目采用标准式装修模式，客户可供选择余地较少，不能够很好的体现个性化需求；Part 2项目在售项目后续供应量（）潜在供应量合计整体后续供应量小户型后续供应量中海凯旋门约9万约估计5.5万约80万（不完全统计，预测未来2年左右潜在供应量）100万新城市虹桥中心约10万约1.5万天正湖滨约10万约1.4万金陵大公馆约2.5万约2.2万锦盈大厦约1.8万约7500长江路9号约20万

33、约2.5万凯润金城约20万约估计2.5万融寓约2万约5500观城约5万约2.1万雅居乐约21万约3万合计约100万约22万重点案例分项分析后续供应量分析分析：根据对目前市场供应量的不完全统计，城中板块未来1-2年内的供应量将达到100万左右。其中小户型后续供应量在22万左右，而07年城中共销售90 以下小户型约14万，加上未来小户型的潜在供应量，可以预见，未来小户型市场的竞争将进一步加剧。Part 2重点个案借鉴分析产品规划布局Part 2分析：该项目在传统“南北分布，中间走廊”的设计基础上，增加了挑空中庭设计，从 而较好的解决了小户型的通透性及采光的问题。天正湖滨挑空中庭设计景观规划设计重点

34、个案借鉴分析Part 2中海凯旋门亲城森林蒙马特广场雨果大街波尔卡喷泉广场香奈尔大道星形广场分析： 该项目的景观设计聘请了贝尔高林（香港）有限公司，围绕“亲城森林”的设计理念，在都市中营造自然、生态的居住空间。户型设计重点个案借鉴分析Part 2分析： 该项目的主力户型面积约44，基本实现了居家的所有功能，包括厨房、卫生间、客厅、餐厅、卧室以及两个阳台。同时，两个阳台的面积是赠送，约3。对于小户型而言，该户型的设计是比较值得借鉴的。赠送部分赠送部分中海凯旋门全功能小户型配套重点个案借鉴分析Part 2 仁恒国际公寓在内部配套上以6000多平方米中心会所为主，裙楼设有社区内公共配套设施，包括了餐

35、饮、健身、商务、会议、娱乐、室内游泳池等。 其中，会所功能设施分为： A 、运动类 5道恒温泳池；2个标准羽毛球馆；2个壁球馆；健身房；乒乓球馆； B 、休闲娱乐类 男女桑拿；视听中心；棋牌室；儿童娱乐室；舞蹈室；桌球室；高尔夫挥杆室；网吧；书吧； C 、商务餐饮功能 宴会厅；多功能厅；商务中心；餐厅；咖啡厅；洗衣店；会议室。仁恒国际公寓6000多中心会所服务标准重点个案借鉴分析Part 2 仁恒国际公寓特意邀来全球最大的酒店管理公司新加坡辉盛酒店管理集团全面负责仁恒双塔及6000会所的管理。辉盛在人性化、奢华服务、以及在全球推行的精致服务标准均享有很高的国际口碑。服务人员多为拥有10年以上的

36、酒店业服务经验，曾服务于五星级酒店。入职前再由辉盛进行全面系统的酒店培训，为的是让业主享受到最原汁原味的酒店式服务。 仁恒国际公寓高标准酒店式服务Part 3 市场环境总结市场环境总结宏观政策环境 受国内外经济大环境的影响，中国货币政策开始紧缩，并在短期内不会有方向性调整，加上土地政策的从紧及对第二套住房需求的限制，使得开发商的资金链明显绷紧。市场供需环境 06、07年火爆的市场让开发商的开发热情空前高涨，并储备了大量的土地，未来1-2年内市场的供应量依然庞大，市场竞争更为激烈。 在需求层面上，投资需求明显萎缩，而二次及以上置业者也处于观望状态，刚性的自住需求将是市场最主要支撑力量，市场需求区

37、域理性。消费者心理 市场宏观调控政策趋紧，未来3-4月将是决定很多企业的命运的关键时刻，开发企业降价销售度过难关成为必然，消费者观望气氛现象明显。Part 3小户型市场 面对严峻的市场环境，对于开发商而言，缩小面积，降低总价是提高项目抗风险能力的有效手段，未来中小户型的市场供应量将会加大。 根据对目前市场的不完全统计，城中小户型将有20万以上的潜在供应量，而在最火爆的07年，城中小户型销售量为14万左右，按照目前市场趋势，预计今年城中整体成交量较去年将下降50%左右，小户型成交量假设下降30%，则08年小户型的销售量将在10万内。城中小户型供应量已经饱和，供大于求。 另据网上资料显示，08年下

38、半年南京房地产市场接近20家楼盘将陆续推出小户型房源楼，面积集中在40或50平方米以下的小户型，房源总数接近3000套，主要分布在南京城中、河西、江宁、城北、城南、城东等多个板块。 可以预计，下半年城中小户型的供需平衡将被打破，市场供应量充足，竞争将明显加剧。面积的精密控制，精装修的成本控制，到各种附加值、优惠措施，从当前市场在售项目中也可以看出市场的激烈程度。 市场环境总结Part 3Part 4 项目市场价格评估项目价格建议说明 价格的制定一般采用两种方法：一种是成本核算法，另外一种是市场比较法。本次定价我司建议主要是采取市场上比较流行的加权系数比较法，来测定项目的市场价格。 加权系数比较

39、法的定价原则是，综合奥斯博恩庄园项目的综合质素，结合市场，对影响本项目定价的各种因素进行比较，运用科学的评估方法进行测定，并予以一定保险系数计算而得出。Part 4重要参考项目对比分值表项目价格建议Part 4项目价格建议比较因素加强分值表Part 4比较楼盘名称融寓中海凯旋门天正湖滨锦盈大厦金陵大公馆比较楼盘销售均价（元/，毛坯）1600011500117001600012000比较楼盘取值（分）100100100100100本案对比后分值（分）98.5100.7799.4699.31101.85本案比较后价格（元/）1576011588.5511636.8215889.612222比较楼盘

40、对本案定价的权重0.150.40.20.150.1权重价格（元/）23644635.422327.3642383.441222.2本案定价（元/）12932.424项目价格建议市场价格对比评估值 通过上述系统对比评估后，参照目前市场主要竞争项目的销售价格，本案当前销售均价比较评估值约为13000元/（毛坯）。Part 4项目价格建议价格提升评估值 根据以上的综合评估，现阶段该项目目前的销售价格约为13000元/（毛坯）。 哪么我们如何提升本项目的价值呢？如何在激烈的市场环境当中，提升项目的经济效益呢？我们有信心为项目提升20%的价格？但是给予我们的回报只需要1%Part 4Part 5 项目自

41、我剖析项目自我剖析新街口核心区夫子庙明故宫本案1.8公里1.5公里1.5公里项目所处区位示意图项目区位分析 项目地块位于南京市龙蟠中路和瑞金路交叉口的西南角，北邻达美广场，东临龙蟠中路，西依外秦淮河。 从区域位置来看，本案处于南京主城区的东部，介于城市商业中心与城东住宅集中区之间。Part 5项目周边资源分析路网：龙蟠中路（城市快速干道）、瑞金路（城市次干道）；交通：地铁二号线逸仙桥站（距离本案约1公里）、37、49、55、79等十几条 公交线路可达地块周边；医院：军区总院、八一医院、四五四医院学校：瑞金路中小学、瑞金北村小学、公园路体校、南航等；景观：秦淮河、明御河；历史人文：明故宫、明御河

42、、拍川桥遗址、公共体育场原址、复成桥等；项目自我剖析Part 5项目自我剖析项目SWOT分析Strength：优势区位：城市中心区域，毗邻新街口商业圈交通：位于城市快速干道旁，出行便捷景观：紧邻秦淮河风光带,远眺紫金山配套：各种生活配套齐全Weakness：劣势居住环境：位于交通要道旁，有明显 的空气及噪音污染地块规模：地块规模较小，给项目的 规划和设计带来难度；Opportunity：机会规划设计：本案在产品的规划设计上有一 定发挥空间，可以形成市场竞 争力服务创新：在服务水平和标准上存在提升 空间营销手法：面对当前市场，本案在营销手 法上存在提升的空间和机会Threaten：威胁市场环境：

43、当前市场环境较为严峻， 未来市场走势不明朗竞争环境：城中当前小户型供应量较 为充足，未来尚有较多体 量的潜在上市项目，市场 竞争激烈Part 5Part 6 市场突破点分析项目市场突破点分析项目分析 根据以上分析，本项目在定位上应当遵循高档居住品牌的定位，在产品规划上也应该有一定的特色，主要突破体现在下面三个方面；产品领先服务创新品牌塑造突破点现场展示Part 6项目市场突破点分析产品领先策略 通过本项目后发制人的优势，提出优势的产品策略，以求提升项目的价值和价格；服务创新策略 要想突破区域的价格（周边销售均价12000-15000元/平方米（毛坯），本项目要想突破这一区域价格局限，可参考仁恒国际公寓的做法，引进国际知名的酒店管理进行突破；品牌营销策略 借助社会优势酒店式管理企业的品牌，做到事半功倍的效果，提升项目于周边竞争对手的竞争力，差异化营销策略；现场展示策略 展示和细节，是豪宅的必要条件，强大的现场展示系统是一切豪宅所必须的基本条件；Part 6Part 7 项目品牌价值提升建议项目品牌价值提升建议品牌价值提升建议 根据以上突破点分析，我司对项目初步提出一下的定位要求；世界级中央豪宅公寓Part 7项目品牌价值提升建议品牌价值提升建议 根据以上突破点分析，我司提出对本项目价值提升建议，主要体现在以下四个方面；一流的产品全明户型、楼