某地产质量管控交流培训

1、某房产的质量管控*房产建设管理有限公司2011年3月帮助大家：了解*房产；了解*建设；了解*的质量文化；了解*管理要求。今天能带来什么？四母体一二三五本体基因要求地图 母 体历程数据变革母体地图母体地图母体地图进入青岛、桐庐、新昌、南京、温州开发杭州桂花城1995199820002004公司在杭州成立成为杭州一流的房地产开发商之一2007中国房地产企业综合实力、品牌价值前10名进入上海、北京、合肥，开始全国性扩张2006年7月13日在香港交易所成功上市“*”从杭州走向全国2007年起全面实施“精品战略”首创*园区生活服务体系20082008年企业文化建设年深入实施“精品战略”全面推行*园区生活

2、服务体系20092009年经营管理年实行全面预算管理发展历程开发杭州丹桂花园、杭州丹桂公寓开发杭州九溪玫瑰园、杭州绿园2006进入长沙、郑州、乌鲁木齐、德清、宁波母体历程数据： 过去3年累计销售总额达1211亿元； 浙江省最大的房地产开发企业； 连续6年位列中国房地产开发企业十强； 中国十大最具价值房地产品牌之一； 2010年品牌评估值为80.08亿元（合作的投入）。数据（截至2011年2月底）： 公司已进入44个城市，共有投资开发项目113个； 土地储备占地面积2558万m2，规划总建筑面积4066万m2 。 合同销售额76.62亿元，另有协议未转合同金额13.78亿元； 回笼资金79.22

3、亿元；新取得融资44.93亿元。母体数据“优势互补、合作共赢”的发展模式优秀的企业文化和价值理念1广泛的市场、品牌影响高品质产品开发能力和成熟可复制的产品系列充裕、优质、多元化的土地储备经验丰富的高层管理团队和高效的公司治理结构23546母体数据某房地产投资开发模式投资开发模式商业代建模式园区服务体系投资商/投资收益运营商/运营收益服务商/服务收益降低市场风险，获取稳定收益，实现公司的永续经营母体变革概况 本 体架构人员制度公司全称：*房产建设管理有限公司注册资金：2亿元人民币公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）注册时间：2010年9月8日 成立时间： 2010年9月25日历史使命：*战

4、略转型之平台经营范围：房产建设管理、房产项目管理、企业管理咨询、工程咨询本体概况董事会发展中心业务拓展投资发展总经理副总经理营销中心策划管理销售管理品牌管理园区管理副总经理产品中心设计管理工程管理成本管理景观管理精装修管理材料采供副总经理运营中心计划统筹绩效管理财务管理法务管理行政中心战略规划本体建设标准化行政管理项目公司本体架构董事会发展中心总经理副总经理营销中心北方公司华东公司公司公司行政中心运营中心副总经理产品中心副总经理项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司本体架构

5、总经理副总经理首席本体执行官副总经理首席发展执行官董事长行政中心运营中心发展中心营销中心产品中心人员结构（公司本部）*公司总经理*公司本体人员项目公司A项目公司B项目公司C项目公司公司本部日渐发展的区域公司项目管理操作执行公司运作运营统筹审批流程管理权限管理审批权限委托管理项目操作大全公司标准化管理体系本体制度固有认知 基 因ISO9000作用机制核心价值观：真诚善意（基本思维模式）精致完美（基本行为模式）工作理念：工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作。取法极致，得乎其上。服务理念：以人为本，客户至上。创造理想生活，提供至诚服务。基因固有认知顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利八项管理原

6、则：一个焦点顾客两类人员领导、员工三种方法过程、系统、基于事实改进互利持续、供方基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利以顾客为关注焦点。*认知：- 替客户多想一点，是我们基本的思维方式 客户的监督权是公司的最高权力 客户的意见、建议，是公司进步的动力- 例如：验房合格证，使用说明录像基因ISO9000顾客的概念产品和服务的接受者 外部、内部 我现在的顾客是谁？ 岗位使命：建立在对顾客的清晰认知上 狭义、广义 宋丹丹的微博： 宋总的领先认知长安街南边那么好的位置你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外soho)把

7、北京的景色毁得够呛你后悔吗今天？求你了，不带这样的！经营企业唯一正确而有效的目的是创造顾客，利润其实是做对、做好一些事情的必然结果。 德鲁克低头抬头理论 2006年新员工培训的收获顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利领导作用。确立统一的宗旨和方向，创造使员工能充分参与实现组织目标的内部环境。*认知：- 公司存在的理由：为了员工的成长对员工的培养教育是公司头等重要的业务与工作谁的目标，谁的理想？基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利全员参与。各级人员都是组织之本，只有他们的充分参与，才能为组织带来收益。*认知：- 好员工要更多地关注公司整体运营- *最大的凭借是人

8、力资源企业里的自由：员工有目标，愿意承担由此产生的责任，愿意为了完成目标，发挥自己的长处，做出贡献，从而使顾客满意。 德鲁克的理论 基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利输入(料)输出(产品)软件(法环)监控人员硬件(机环)活动过程方法。将活动和相关的资源作为过程进行管理,可以更高效地得到期望的结果。TQM理论：- 管因素，保结果（核心思路）- 人机料法环测 5M1E 围绕过程的有效性得到期望的结果 编写制度、标准的基本支持理论。基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利管理的系统方法。将相互关联的过程作为系统加以识别、管理和理解。TQM理论： 协作

9、配合，过程网络； 目标一致，相互关联； 系统识别，系统管理。基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利公司本部：服务，管控目标实现规划设计工程营造营销策划物资采购项目公司：协调，支持基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利基于事实的决策方法。有效决策是建立在数据和信息分析的基础上。*做法：- 实事求是- 管理信息通报，工作案例分析- 大力推进信息化建设- 各部门的巡查基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利持续改进。按戴明（W. Edwards Deming）理论，以PDCA（策划、实施、检查、改进）的循环实现持续改进。*认知：-

10、 精致，完美- 管理，是追求一种理想状态工作者应该自省、自觉 会议，会议方案基因ISO9000顾客领导员工过程系统基于事实持续改进供方互利供方互利。组织与供方是相互依存的，互利的关系可增强双方创造价值的能力。管理共识：- 典型的资源整合型行业，对供方高度依赖- 现代企业的竞争，是供应链之间的竞争 星河湾的精装修施工队伍*认知：“仁”的字形由两个“人”组成，意谓你和我是一样，你应该替我考虑，我也应该替你考虑，即设身处地替他人着想。这是*基本的思维方式，*形成的很多口碑都源于此。基因ISO9000物质层产品服务品质品质工作品质管控层流程架构制度观念层企业文化固有认知：人文主义情怀理想主义精神ISO

11、9000：现代管理理念基因作用机制整体架构 要 求工程营造销售管理学习方法管理改进项目拓展控制项目设计管理项目前期管理项目营销策划项目销售管理客户服务管理项目计划管理工程营造管理采购招标管理设备设施管理本 体 建 设企业文化管理文件记录管理综合事务管理各类供方管理内部质量审核项目督查主要管理过程及相互关系要求整体架构以PDCA循环的理念贯穿项目管理的全程要求工程营造流程1）项目总体开发计划（工程系统协助编制） 确立里程碑领证、开工、样板、结顶、交付等 配合营销推广形象展示、促进销售 明确资金计划全面预算管理的要求 总体、年度的计划要求，为公司目前的管理重点。要求工程营造策划（）2）工程总体进度

12、计划工程系统主导编制 内容：开工前准备工作的进度设计控制的进度供方考察与选择的进度土建、安装、室内、景观、专项施工进度物资采购的进度 依据：项目总体开发计划 报批：公司产品中心工程管理线评审要求工程营造策划（）3）工程管理规划重点、探讨施工单位监理单位建设单位施工组织设计、施工方案监理规划、 监理细则？ 如何管？如何保持不同标段管理水准的一致？ 控制哪些节点？审批哪些方案？ 哪些需要做样板？哪些环节需要巡视、旁站？ 哪些环节需要签字放行？检查哪些项目、标准值？例：园区沥青道路的现场控制： 出料温度、摊铺温度、初压开始温度、碾压终了温度例：试块标养的条件控制 砂浆试块、混凝土试块的不同养护标准

13、要求工程营造策划（）1）供方评价管理 考察 评价：考察报告、供方评价表、项目经理背景调查工程线产品中心负责人公司产品副总 入围 招标：新入围者、已列入合格录者 决标 合同：成本线/工程线产品中心负责人公司产品副总 评价 反馈：项目公司供方考核表、浙一建的案例 依据：工程类供方管理规程（内部研讨中）要求工程营造实施（）关注时间节点免被误解）进场控制 监理单位总监、总监代表及其他人员资格及到位情况；检测设备配备情况及合格证明文件、检定报告；审批监理规划、细则，监理规划/监理细则审批表 依据：委托管理项目操作大全（报批中）要求工程营造实施（）进场控制 施工总包单位与分包单位（督促监理实施）项目经理、

14、管理人员、特殊工种资格及到位施工机械设备配备情况和完好情况；检测设备配置情况和检定报告；审批施工组织设计及专项施工方案，形成记录 依据：委托管理项目操作大全（报批中）要求工程营造实施（）进场控制 甲供材料（建设、监理、施工、供货四方共同）进场必须验收！明确抽样方案、验收标准、验收情况建议与财务支付捆绑例：面砖的验收-公差2mm； 沥青瓦的验收-ASTM标准 依据：委托管理项目操作大全（报批中）谁来验收？怎么验收？如何确保验收？要求工程营造实施（）3）开工准备 开工审批：施工单位监理单位总监签发工程管理部 第一次工地会议：工程管理部组织，监理、施工各方参与 明确各方驻现场的组织机构、人员及其分工

15、； 项目公司对监理单位和总监的授权；施工总、分包单位的承包范围、权限和协调原则；*对施工管理的特殊要求和流程。要求工程营造实施（）4）过程控制 施工图评审 内部评审工程管理部组织，必要时邀请职能部门结果形成图纸评审记录表并保存会审时一一对应地解决；成本相关指标复核。四方会审建设、设计、监理、施工分头评审、书面纪要；及时变更图纸要求工程营造实施（）4）过程控制 月度进度计划审批（监理单位事先确认）： 完善、可操作的进度计划应能体现：施工流水段的划分、各工序的先后顺序及需要的时间；劳动力及机具设备计划；有关场地、材料、施工条件等资源的需求；对上阶段的进度滞后情况的补救措施。要求工程营造实施（）4）

16、过程控制 技术交底：产品靠谁实现？标准靠谁实施？保密？还是信任？合同的附件、考核奖惩的依据 具体方案审批：关注施工节点的处理要求工程营造实施（）4）过程控制 过程管理分部、分项工程的过程控制施工管理手册（整理过程中）精装修工程（住宅类）施工工艺工法标准（沿用）样板管理：大面积施工前，确保工艺和效果外立面装饰工程、景观工程、精装修工程、其他成品保护、质量检查及不合格的处理变更控制要求工程营造实施（）铝木门窗标准洞口安装施工管理要求工程营造实施（）返回铝木门窗标准洞口安装施工管理要求工程营造实施（）4）过程控制 现场检查（安全文明也要关注）砌体垂直度偏差、梁柱位置偏差、截面偏差、蜂窝麻面试块缺棱掉

17、角缺少踢脚杆的脚手架高层上的粪便缺少安全防护的施工人员要求工程营造实施（）4）过程控制 验收管理竣工验收：法定一房一验：工程管理部、监理单位、施工单位物管单位 营销公司/ 业主质量监督小组精品工程认定例：验收环节主要要求1. 提前3个月编制方案，明确验收的阶段、进度、参与人员、分工、内容、指标、测量方法、工具、表单等资源需求。2. 设定检查工作动线及开展顺序，对各验收部位事先编号。3. 按序逐项检查，记录、拍照、录像，现场标注，签字确认。4. 下发施工单位，督促其整改；再验收。5. 整理资料，形成档案。 要求工程营造实施（）5）监理管理 人员到场、换人监控 明确监理的任务 监理例会 监理月报及

18、回复 监理通知及回复的备案和跟踪要求工程营造实施（）6）协调沟通与材料采购人员的沟通：采购计划对营销策划的配合：重要节点对前期工作的配合：图纸管理、形象进度工程专项例会：工程管理部、监理、施工单位要求工程营造实施（）1）工程类检查工程月度检查项目公司组织参建各方管理者的检查；项目公司内审项目公司内部组织的，自查自纠自我改进机制，是*倡导的方向。公司本部的专项检查公司本部的联合巡查要求工程营造检查（C）工程质量督导*房地产集团总师办下属工程质量督导部在项目的关键节点组织的检查和交底；关键节点：地下室底板混凝土浇捣前；0.00结构完成时；主体结构基本完成时；装饰面样板完成后的检查；大面积装饰工程完

19、成50%时；竣工前的预验收。需要及时申报节点！要求工程营造检查（C）1）工作方式上的改进： 流程、制度、标准、机制 例：变更流程的由来2）工作绩效上的改进： 现场质量、文明标化、项目进度 例：每天发联系单清点施工单位人头3）改进的表达方式： 整改回复报告、整改确认签字：承诺、督促 例：杜绝虎头蛇尾的工作习惯要求工程营造改进（A）产品策划阶段性销售工作总结及调整营销策划总体安排选定广告策划服务公司编制营销策划书实施营销策划活动 广告宣传 专项活动 营销标识系统 网站开通维护 样板房 销售中心 零距离感受交房文件编制 园区标识系统要求营销管理策划1）选定广告策划公司评审营销中心策划线审核营销中心负

20、责人审批营销副总经理宋卫平董事长（首次合作） 2）营销策划书评审营销中心策划线审核营销中心负责人审批营销副总经理要求营销管理策划3） 阶段性销售工作总结及调整 项目开盘情况总结 开盘1个月内 销售阶段性营销推广工作计划 每季度 项目尾盘促销计划 交付后 评审营销中心策划线审核营销中心负责人审批营销副总经理要求营销管理策划4）楼书、报纸及户外广告设计； 宣传软文、宣传片设计房交会参展请示、房交会展示方案、专项策划活动方案首次工地围墙设计评审营销中心策划线审核营销中心负责人审批营销副总经理5）模型制作效果；销售中心选址及装修方案、效果评审 营销中心策划线、销售线，产品中心相关职能线 营销中心负责人审批要求营销管理策划6）项目案名、LOGO、主广告语、主推广画面 评审：营销中心策划线 审核：公司营销副总 审批：董事长7）项目网站开通审批 营销公司审核 集团营销分管领导审批 要求营销管理策划8）项目网站日常维护 项目公司营销策划部负责整体管理 明确各栏目负责部门人 及时更新 要求营销管理策划销售价格控制销售合同文本控制 开盘控制购房优惠控制销售保留房控制销售案场管理 普通客户签约控制客户变更控制 退房及换房控制催款控制销售统计分析销售例会管理房产品交