某商业广场商业定位及经营思路

1、*购物广场商业定位及招商经营思路的报告1三明商业 创中国商业服务第一品牌三明商业 创中国商业服务第一品牌第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位 为做好*购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析： A、物业本身特性 B、商场独特的地理位置 C、项目周边的消费力 D、项目周边的商业现状 E、居民的消费习惯2A、物业本身的特性 中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米 楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业; 100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线 商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺 .3B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业

2、大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场. 4 C、项目周边的消费力 周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。 D、项目周边的商业现状 工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。 5E

3、、居民消费习俗追求低、中档消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念6 综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼*购物广场的总体功能： 1.生活消费的便利性； 2.就近商业的消费习惯； 3.综合性多功能商场； 4.商业休闲与餐饮娱乐结合 5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等 最后，总结得出*购物广场商业的总体功能定位为: “集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。7二、项目形象的总体定位 我们主要从以下几个重点因素考虑，将*购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次） 街铺林立，零散杂乱，档次低 中档的商业市场空白8B、从 混乱单一

4、的商铺布局， 寻求多功能市场（综合性） 周边商铺，多而乱，行业单一 多功能综合性商场9C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚 （现代性） 10 总结，*购物广场的形象总体定位为：主体形象 海珠西部首个大型纯商业的购物广场！辅助形象 工业大道南最高档次的商业大厦！ （海珠的商业1号)11三、楼层功能定位的总思路 根据*购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）12D、物业本身的规

5、模（中型规模）E、商家对租金承受的限度F、行业经营对楼层的要求G、楼层交通特点H、商铺面积和间隔种类I、业态的组合需求J、同行业市场的竞争力 从而得出*购物广场各楼层功能的精确定位如下：13楼层 面积规模板块名称 功能及经营范围 -1F 3600大型停车场 主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F 2424*名店城麦当劳（中国首个迷你店） 主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。 2F-3F5225大型超市经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。4F 2632数码世界

6、家居天地主要经营通讯产品、数码产品等。或经营小件的时尚家居精品，布艺5F 1300大型酒楼特色美食等。 *购物广场楼层功能精确定位表14*购物广场功能分布示意图15四、各楼层精确定位的综合分析总体思路： 根据项目的总体定位和开发模式， 借用最有价值的物业(首层) 快速回笼资金，规避风险； 以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营， 营造商业卖点，提升项目的附加值其它楼层(四、五楼) 利润获取的另一途径和功能配套。16各楼层精确定位具体分析：负一楼：大型停车场 支撑理由：楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；作为商场的车库配套，方便顾客停车； 收益方式：按小时出租收费，统一管理17一楼：*名店城

7、、洋快餐 支撑理由：作为整体项目的开发成本收回，规避风险； 对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；树立商场的形象、档次，吸引客流；单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气；错层经营的需求； 收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；18 二楼、三楼：大型超市 支撑理由：楼层相对一楼，商业价值偏低；对接一级主力店能承受的租金；提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)；超市经营规模需求，单层面积不够；利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）；遵循商业的“二八定律”，增强投资经营者的信心； 收益方式： 对外出租，由超市自己

8、独立经营。 19四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地 支撑理由：市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大；周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大；满足都市人的时尚消费潮流；满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所；行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险；开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺；消费群目的明确，利于成行成市经营；市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心；符合错层经营的整体思路，激活楼层人流。 收益方式： 独立收银，商家租赁，统一管理。20五楼：特色风味大酒楼 支撑理由：市场空白，营造主题特色，利于收租的稳定性；避免与周边成熟的大型酒楼竞争(华

9、安、东江)但大酒楼招商时间长，引入困难，承受租金低；美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼； 收益方式： 独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。21小结 根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各楼层的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性!22第二部分*购物广场经营思路一、经营总思路在综合多功能性定位的基础上，主要由商家自主经营，独立收银，发展商提供统一公共配置，公共部分装修，统一平台管理（物业管理），保证各系统的正常运转，营造一个舒适的购物环境。23第二部分*购物广场经营思路二、各楼层的经营思路负一层：地下停车场经营思路：建立独立的车场管理体系，提供24小时停车服务，建议10元2小

10、时，针对百佳购物的顾客可与百佳协商免费停车等。（如顾客在百佳购物，可在服务台领取免费停车卡（2小时），每月由物业管理公司与百佳物业部结算，按5折优惠。24 首层：*名店城经营思路：建议由商户自主收银，统一管理（营业时间早上9：30-晚上10：00），在装修方面，沿墙铺建复式商铺，一层经营，夹层外设橱窗，内做仓库，复式橱窗、复式商铺，双重价值。独立门面的全间隔铺；中间铺全设为半间隔铺，即1.4米高的间隔板组成店中店。25 建议商铺面积： 实用面积10 -30 /个为主流， 50 -80 /个为补充。经营范围： 精品百货、化妆品、皮具、内衣、休闲服装、眼镜珠宝、鞋帽、药业、美容、茶叶、冲印、通讯产

11、品、商务中心、烟草专卖等。26精品百货类： 以中档消费为主，低档为辅，如“艾菲儿”、“顶好饰品” ，再配个体经营者，占楼层面积的10%。化妆品类：以中档消费为主流，如“雅芳”、“小护士”、“李医生”、“美宝莲”、“玉兰油”等，占楼层面积10%。 皮具鞋帽类：以适合白领一族消费为主，中低价位服装专卖店，如“以纯”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活几何“、”蓝海军“，占楼层面积30%珠宝眼镜：以中档市场为主，如“明廊”、“先施”、“点石”、“斯贝雅”、“华置珠宝”等，约占首层楼层面积的8%。27药业美容：以普通市民消费的为主，如“海王星辰”、“保利 康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占楼

12、层面积的6%。茶叶冲印：中档产品，如“柯达冲印”、“天福茗茶”等，占楼 层面积的5%。通讯产品：普通数码产品，有相机、手机，通讯等，如“龙 粤”，占楼层面积的5%。其他类：以低档市场为主，如烟草专卖、咖啡甜品屋，商 务中心，占楼层面积的18%。麦当劳餐厅：占楼层面积的8%。28 29 二、三层：经营百佳超市将二、三层整层出租给百佳超市，独立经营，以百货日杂，生鲜水果，家和电器，生活用品，饮料奶品，各类蔬菜等。二、三层用来稳定收租，保证成本分摊，将一层、四层作为利润楼层。引进百佳区别于其他超市的原因：1.营造缤纷时尚的商业氛围；2.增加其它楼层的附加值；3.百佳的实力雄厚，利于稳定收租；4.百佳

13、本身就是活广告；5.百佳巨大的商业联盟，利于快速招商30四层：多种业态组合或者单行专业卖场如：数码电器、石溪书城、美居天地、儿童乐园等。数码类： a整层经营：引进苏宁、东泽、国美、顺电等电器连锁店 b多种业态组合：引进龙粤、中国联通、迪讯通等通讯产品。石溪书城：a、整层经营：引进广东省新华书店集团；b、多种业态组合：引进三咪书层、书吧等多门面成行成市组合经营，配合数码、美居板块。31美居天地：a、整层经营：引进联邦家居广场，经营小件精品家居、干 花布艺、家居配饰等；b、多种业态组合：引进精品家居、干花布艺、家居配饰等儿童乐园：a、整层经营：引进中华广场或天河城的奇乐儿欢乐谷；b、单层经营：引进

14、多家童装、儿童用品、文具、玩具等 商家组合经营儿童乐园。五层：特色大酒楼 整层出租给一个商家，经营特色餐厅，如“澳门街”、“黄果树”、“不见不散”，配合多功能商业广场的需求。3233 第三部分 招商具体策略一、参考新港路百佳首层，晓港湾百佳首层，保利丰百佳首层的定价，商户组合组织并开展*购物广场一层和四层的招商工作(包括定价、分区、分类、商户组合等)二、针对重要商家草拟“商业说明书”，如苏宁、联邦等。三、针对首层商铺，计划定人、定铺、定客招商，采用一铺谈五家模式，快速招商。34四、针对重要商家或有影响力的商家，以一定优惠的条件吸引其入场，提高其他商铺附加值的策略展开招商，如“佐丹奴”、“明廊”

15、、“海王”等。五、主动上门，直接签约。六、招商配合 1、外墙的包装(条幅、横幅等) 2、招商资料印刷(招商手册、单张) 3、现场办公室的准备(电话、办公接待) 4、重要商家的协助洽谈等(苏宁、联邦)35附录一：天河北百佳超市首层商铺案例分析客户名称行业种类实用面积租金（元）/备注龙 粤通讯100750950均价：900元/明廊眼镜眼镜50700900派利派苏服装25700800海王星辰药店60700900雪姬美素美容208001000森林雅舍美容用品10800900柯 达冲印店359001000傲 胜按摩椅15800900华 置首饰189001100点 石首饰189001100流行美头饰69001000布语空间布艺窗帘309001000哈根达斯冷饮店50800100036附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析客户名称行业种类面积租金（元）/备注天福茗茶茶叶30550650均价：625元/明廊眼镜眼镜40600650盈佳皮具25600龙粤通讯80600700名淑纯美生活馆美容20550600宝明堂人参、鹿茸20700800海王星辰药店80500600上海莱馨艺术摄影