房地产开发全流程税务风险管理课件

1、房地产开发全流程税务风险管理前言总论 -房地产开发涉及财税人员重要节点财务重要节点8、竣工验收备案9、交房税收重要节点1、签订土地出让合同2、设立项目公司3、发改委立项7、预售许可证8、竣工验收备案9、交房融资重要节点1、签订土地出让合同3、发改委立项4、取得建设用地许可证5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证集团承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控1、避税地税收返还谈判2、招聘人员3、建立财务制度、流程融资预售清算开办立项三证齐上会，四证齐提款甲供材土地分割抵押1、制订销售流程，开盘演练2、按揭回款3、贷款还款4、预售后税收风险升高5、预售前资金

2、投入最大化6、销售定价企业所得税风险突然升高资本化停止1、土地增值税清算2、企业所得税清算3、打包注销交房竣工会计收入、成本结转 房地产开发流程税收管控一、拿地阶段【案例2-1】 甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71 800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。 项目公司乙于2012.9.11日设立后，甲、乙、

3、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米年，契税税率为3%。1、合同签订，变更拿地主体，变更收据2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税3、土地使用税合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？什么时候停止？异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？4、配套设施费用交不交契税？如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋办初始产证不交契税【案例2-2】 、无土地权的拆迁补偿费涉税处理1、是否免营业税及土增、契税？免契税 土增 营业税并且是转让无形资产。2、

4、后来产生了违约金，违约金交不交营业税？土增？【例2-3】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿

5、费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。【案例2-4】 甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。问题：甲公司应该按20000万还是25000万作为契税的计税依据？【案例2-5】 甲房地产公司将一块投资而来的工业用地变性为商业，补交土地出让金10000亿

6、，签订土地变性合同。二、公司设立【案例3-1】 甲房地产集团是一家在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地一块，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。1、税收返还2、开办期止点根据国家税务总局关于印发税收减免管理办法（试行）的通知（国税发2005129号第十五条第（二）款规定：“新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。”，部分人士认为房地产公司开办期自2012年

7、12月1日预售取得第一笔收入作为开办期的结束，这种观点主要受工商企业纳税观念的影响。根据国税总局2010年04月27日问题解答：企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。因而认为2012年2月1日总包进场开工作为开办期的结束。根据国税发1995153号：“专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”因而，外资房地

8、产公司的开办期止点是有明确规定的，即“首次取得房地产开发经营项目之日，如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”。因而案例3-1中，开办期以2011年6月18日取得工商执照作为开办期的结束。笔者倾向于这种观点，同时笔者原操作过的项目公司及新企业所得税法下新设项目公司，税务机关对开办期的把握都持这种观点。最具争议的问题在于，国税发1995153号是原外商投资企业所得税法体制下的配套文件，严格来说没有法定的效力。三、设计与建造【案例4-1】 香港设计公司乙公司为甲房地产公司提供概念设计服务，甲公司

9、需支付人民币1000万港币，乙公司共计派员来华一次，时间为2012年2月1日-2012年2月18日。1、常设机构的判定与税收管辖权协定就是税盾2、六个月怎么算 ？废了旧的，新的没说，因为工程类6个月的方法与原方法不同，原方法仅用于派遣性劳务的6个月判定。外国企业为境内某项目提供服务（包括咨询服务），以该企业派其雇员为实施服务项目第一次抵达境内的月份起直到完成服务项目雇员最后离开境内的月份作为计算期间，在此期间如连续30天没有雇员在境内从事服务活动，可扣除一个月，按此计算超过6个月的，即为在华构成常设机构。 183怎么算实际停留天数，全部算关于判定纳税义务时如何计算在中国境内居住天数问题 对在中

10、国境内无住所的个人，需要计算确定其在中国境内居住天数，以便依照税法和协定或安排的规定判定其在华负有何种纳税义务时，均应以该个人实际在华逗留天数计算。上述个人入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按一天计算其在华实际逗留天数。 二、关于对个人入、离境当日如何计算在中国境内实际工作期间的问题 对在中国境内、境外机构同时担任职务或仅在境外机构任职的境内无住所个人，在按国家税务总局关于在中国境内无住所的个人计算缴纳个人所得税若干具体问题的通知（国税函发1995125号）第一条的规定计算其境内工作期间时，对其入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按半天计算为在华实际工作天数。 国税发【2004】

11、97 3、183天是限于同一个公司的同一个业务的派遣性劳务？如果是相似业务，可以认为构成实体性常设机构，所以全部征收。如果不同性质的业务，可以认为不构成常设机构。4、如果是常设机构，就有个人所得税，按147来征收。提供合同及外方的工资证明。【案例4-1续】香港搞个办事处，没收入只报销，一年亏损1千万美元。1、这个办事处是否构成常设机构，交企业所得税没有，香港没有按中国费用加利润核定的规定。以离岸公司申报，收入与成本都不在香港扣除。但是如果有费用是支付给香港公司，则会被税务认定为在香港有收入。需要解释2、香港的一千万亏损，是否可以作为境内亏损不可以的。境外利润可以补境内亏损，但是境外亏损不能抵境

12、内利润。3、解决方案香港与中国公司进行关联交易，支付咨询费。【案例4-2】 甲公司是一个特级资质的建筑集团公司，注册地在N市H区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产商的总包单位，在与房地产公司接触的过程中，学习了房地产开发的间接经验，因而自己组建房地产公司乙公司进行房地产开发。从整个集团层面，建筑商与开发商合二为一，同时建筑公司的管理能力很强，许多部门都是一套人马两块牌子。 精装房 分劈避税问题【案例4-3】一个房地产公司挖土方，税务机关说这是开采自用砂石，需交资源税。1、交不交？山东对于这种事情是不征的鲁地税发2004 56号，辽宁有文件辽地税函2009 209号就是要征的。2、谁交？对建筑

13、公司征还是房地产公司征？河南是对建筑公司的，辽宁是对建设方的，纳税义务人并不明确。3、开挖土方是否属于自用？什么叫自用？并无规定.农民挖土也是自用？4、征税对象，砂石是有明确定义的。浙地税函2006600号单位或个人在矿产开采或工程建设中委托施工单位开采矿产品进行销售或自用，其纳税义务人为有矿产开采权（包括有开采许可证和应取得开采许可证，下同）的单位或个人；其销售或自用的矿产品，均应由有矿产开采权的单位或个人按规定缴纳资源税。【案例4-4】 A房地产公司购入竣工的不动产，由于户型不适销对路，将不动产拆除重新建造，拆除部分如何进行财税处理。1、准则规定，拆除的部分应该减除帐面价值2、所得税规定，

14、拆除部分仍然做资本化处理，不做损失 国家税务总局公告2011 34号 企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。3、土地增值税，目前主流观点是，与所得税一样。但是购入的在建工程如果卖方

15、做了加计扣除，则买方不得再加计扣除。就是一个资产在做土增清算只能加计扣除一次。4、增值税，拆除部分如果认为是非正常损失，就是要进项转出，如果是认为是正常损耗，则不进行进项转出。国家税务总局公告2011年第34号 四、融资【案例4-4】2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿，然后转贷给乙房地产公司使用，同时从丙公司抽调资金2亿给乙公司使用。当年甲集团公司3亿流动贷款产生600万元银行利息费用，甲集团公司与丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企业所得税率为25%，也不享受税收优惠。1、委代印花税、土地增值税2、REITS与类RE

16、ITS、ABS ABN3 、统借统还4、关联方借款的所得税信托融资的分类1、股权融资2、债权融资3、收益权转让融资4假股实债的处理【案例4-5】有限合伙的公司的税收问题外籍个人入伙有限合伙公司的税收问题1是否构成常设机构2是否享受税收协定3是否享受外籍股东免税有限合伙公司的税收原则1企业所得税外等同于普通企业2企业所得税与个人所得税先分后税 3有限合伙属于个人所得税代扣代交义务人 4利息股息与经营所得适用税收处理不同五、销售【案例5-1】甲房地产公司成立购房俱乐部，每人交5万元入会费成为会员，楼盘开盘预售，购房者可以5万元入会费抵10万元购房价，不购房者全款退还入会费5万元。2012年6月19

17、日，甲房地产公司一次性收取会员费1000万元，2012年9月19日，甲房地产公司取得预售证开盘销售，800万元会员费由于签订销售合同而转为房款并申报纳税，同时退还会员费200万元。 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现按照销售方式不同，分别确认收入一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款

18、应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 佣金或手续费的扣除企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。企业委托境外机构销售开发产品的按照关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929号）第一条第二款“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。境外机构帮助国内房地产企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营

19、业税、10%的企业所得税。 ？思考：预缴时的调节手法是不是构成偷税？国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复（国税函发1995593号）： 根据税收征收管理法第二十条及企业所得税暂行条例第十五条的规定，对纳税人未按规定的缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函 （国税函发19968号）： 企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论

20、是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。【案例5-2】 2011年底，随着金融调控越来越紧，甲房地产公司决定加大购房优惠力度，推出了购房送奔驰SMART的活动，合同约定，对总价超过200万元的房屋业主，每户送奔驰SMART一辆，市价20万元。总计销售回笼资金10 000万，送出奔驰SMART汽车50辆，市价1000万元。混合销售的认定【例5-4】 甲房地产公司是一个专业从事高档精装住宅的房地产开发商，所开发住宅A楼盘只完成硬装部分，空调、整体厨柜采购成本2

21、000万，不附送床、桌椅等可移动家具。但是有四间样板房为了体现展示效果，采购床、桌椅、家电、软装等，采购成本120万。2012年房屋全部销售完毕，签订房屋销售合同开具销售不动产发票。假设空调、整体厨柜、床、桌椅、家电、软装等现市价与采购成本相同。【例5-5】 T房地产公司与客户签订购房保证书约定，客户支付资金50万给T房地产公司以约定价格锁定某单元房屋,可以待T房地产公司取是预售证后有两种选择权：选择一，50万元转作房款，双方签订购房合同；选择二，T房地产公司可以将该房屋正式再销售给其他客户，但是实际销售价格与原客户的约定价格的差额双方按八二比例分成，原客户取得价格差额的80%，因而T房地产公司共支付8000万资金给原客户，原客户开具个人收据给T房地产公司。售楼处、样板房根据国税发【2009】31号文第二十七条规定，“开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、