房地产行业回顾分析报告

1、解读城镇化，布局中西部房地产行业(hngy)2013年年度策略报告2012-12-20共三十九页2一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局(bj)中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录(ml)共三十九页3主要(zhyo)结论解读城镇化，布局中西部城镇化将是贯彻2013年的主题，市场将反复演绎挖掘。在我们看来，新型城镇化的重点在中西部区域、县级市与乡镇。受益的地产股包括：金科股份、华夏幸福、南国置业。楼市复苏初期年末的暖冬提示小阳春行情值得期待。刚需足以支撑市场，而库存正逐步被消化(xiohu)。结构性特点越发明显：小户型自住型产品供不应求，大户型投资型产

2、品去化艰难。维持超配，推荐“白马股”+“城镇化”维持地产股超配建议。个股推荐：保利地产、荣盛发展、金科股份、华夏幸福、南国置业。 共三十九页4一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头(lngtu)+城镇化受益股目录(ml)共三十九页5解读(ji d)城镇化，布局中西部城镇化的战略意义不言而喻中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化；协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择（李克强）城镇化的侧重点在中西部在城镇化进程中，要把加强中小城市和小城镇建设作为重点。在中西部地区，以县城为基础积极(jj)发展中小城市（李克强）多种路径寻找受益地产股从

3、区域的角度，重庆、武汉、长沙、西安等城市有望成为中西部的核心城市；从类别的角度，除了住宅以为，工业地产、旅游地产、城市综合体开发商也将从中受益。目前，我们认为最符合城镇化主题的地产股有：金科股份、华夏幸福、南国置业。共三十九页6城镇化主题(zht)正在不断升温资料(zlio)来源：中国银河证券研究部共三十九页7关于(guny)城镇化的几个概念城镇化的定义是指农村人口转化为城镇人口的过程(guchng)。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程(guchng)，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界

4、城镇化水平已超过50%。城镇化与城市化有何差别？在英文中是一个词：Urbanization；但在中文中，有细微的差别：城市是City，而城镇是Town。在我们看来，中央采用城镇化而非城市化的表述，意在突出农村。 共三十九页8城市化的历史(lsh)城市的最早出现始于旧新旧石器时期；到17世纪，城市扩张的动力来自商人；但只有到了19世纪，工业革命的诞生使得人口在城市集聚，出现了快速城市化的现象。19世纪的工业城市化，与技术革新(jsh gxn)密切相关，尤以英国的工业革命和美国的铁路时代最为典型。20世纪，北美的城市化出现了大都市圈现象（Metropolitan Area)，并出现了住房问题和贫民

5、区等负面的后果。20世纪的中后期，在第三世界国家出现了城市化加速的现象，包括：拉美、东南亚、中国和韩国。 共三十九页9李克强关于(guny)城镇化的论述城镇化是我国最大内需潜力之所在。城镇化的过程是农民转为市民的过程，这意味着消费观念的更新和消费结构的升级，意味着巨大(jd)消费潜力的释放。城镇化过程中农村富余劳动力向城镇转移，还意味着劳动生产率的提高，意味着经济发展质量和效益的提升。推进城镇化，应当坚持城市发展与产业成长“两手抓”，把城镇化与调整产业结构、培育新兴产业、发展服务业、促进就业创业结合起来。要引导产业向城市和园区集中，促进企业集聚发展。服务业是城镇就业最大的容纳器。 共三十九页1

6、0推进城镇化需要深入研究一些重大(zhngd)问题城镇化战略问题。城镇化布局既要遵循经济规律，也要考虑国家安全。如何在中西部一些发展条件较好的地区，加快培育新的城市群、形成新的增长极，值得认真谋划和推进。怎样找出有效的办法，积极挖掘现有中小城市发展潜力，更好发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市，也是一项紧迫的课题。土地利用问题。人多地少是我国城镇化的最大制约因素。户籍改革问题。各类城市如何根据综合承载能力和发展潜力，科学制定农民工落户条件，实行差别化户籍政策(zhngc)，需要做进一步研究探索。资源支撑问题。能源资源不足是我国的一个基本国情。生

7、态环境问题。如何在城镇居民中推广绿色生活方式和消费模式 共三十九页11城镇化与房地产城镇化使得农民进城变为市民，从而带来了对住宅的大量需求。在中国正在逐步进入老龄化的阶段，城镇化将成为一股对冲的力量。城镇化产生的新市民的财富和收入都远低于城里的居民，这就要求政府为其提供解决方案。对开发商而言，如何通过低成本的租屋和小户型的居屋，是对其核心能力的考验。除了农民进城以外，建设新市镇是城市化的另一条道路。在农村(nngcn)转变为市镇的过程中，土地价值将大幅提升。率先进入的开发商将从中受益。城镇化过程中，各地将因地制宜发展各自的优势产业，建设工业园区，这可能为专业的工业地产商提供商机。城镇化将带动服

8、务业（包括零售业）的发展，这也将为相关的开发商提供机会。 共三十九页12受益(shuy)于城镇化的地产股与住宅开发相关：金科股份(gfn)公司定位于二三四线城市的住宅开发。60%的业务布局在大西南（包括重庆、成都等）与工业地产相关：华夏幸福承接产业转移，工业地产；盈利模式独特，锁定业绩高。市场仍有分歧，估值偏低。与商业地产相关：南国置业为城镇化服务；区域布局在武汉及湖北二线城市的商业地产开拓者；商业地产开发、经营能力强；独特盈利模式打通商业地产产业链条，实现自身扩张循环。 共三十九页13一、主要结论二、主题：解读城镇化三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股( )：高周转龙头+城镇化受益股

9、目录(ml)共三十九页14楼市(lu sh)温和复苏楼市运行数据显示：当前楼市已处于复苏(f s)初期11月份，销售淡季不淡；开发商大多完成或超额完成年度销售目标；草根证据表明，小户型产品出现断档，开发商加大开工；年末，土地市场明显回暖；资料来源：中国银河证券研究部共三十九页1511月份(yufn)，住宅销量创新高，楼市已显上升趋势资料(zlio)来源：国家统计局、各地房管局、WIND共三十九页16开发商推盘增加(zngji)，成交略大于批售十大城市(chngsh)住宅新增可售与成交批售比 资料来源：各地房管局、WIND、中国银河证券研究部共三十九页17房价在6月份(yufn)回落筑底后，震荡

10、回升资料来源(liyun)：国家统计局、中国指数研究院、WIND共三十九页18去库存(kcn)力度与持续性不高，表明供求总体平衡十大城市(chngsh)的每月住宅净去化量 资料来源：各地房管局、WIND、中国银河证券研究部共三十九页19库存量高位徘徊(pi hui)，静态去化周期7.6个月十大城市(chngsh)的住宅库存量 资料来源：各地房管局、WIND、中国银河证券研究部共三十九页20住宅(zhzhi)投资增速企稳回升商品住宅投资额同比增速 资料(zlio)来源：国家统计局、WIND共三十九页21新开工面积(min j)下滑趋缓商品住宅新开工面积(min j)同比增速 资料来源：国家统计局

11、、WIND共三十九页22各项指标(zhbio)都有筑底迹象商品房销售(xioshu)增速、新开工面积增速和投资增速 资料来源：国家统计局、WIND共三十九页23主要城市(chngsh)土地购置面积触底回升资料来源(liyun)：WIND、中国银河证券研究部共三十九页24土地市场(shchng)也已走出谷底全国商品房土地(td)购置情况 资料来源：国家统计局、WIND共三十九页25草根调研(dio yn)结论从各区域楼市看，一线城市的供应更加短缺，房价反弹压力较大；二三线城市供应较为充足，房价表现相对温和从产品结构来看，小户型、刚需产品仍旧是市场成交的主流，去化速度较快，已经出现断档迹象，提价能

12、力较强；而大户型、投资型产品去化虽然改善，但总体(zngt)仍旧较为缓慢。开发商“以价换量”的策略暂告段落，转而“保价求利”开发商的资金链与去年相比明显改善，对后市的信心也更强小结：无论从数据分析还是草根证据看，楼市短期向上的趋势已经确立。预计明年小阳春，再度放量的概率较大。 共三十九页26一、主要结论(jiln)二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录(ml)共三十九页27房地产股配置(pizh)策略结论(jiln)：维持超配 资料来源：WIND、中国银河证券研究部共三十九页28楼市(lu sh)回暖是主要催化剂，不确定性在于

13、政策地产股的股价表现及驱动(q dn)因素 资料来源：WIND、中国银河证券研究部共三十九页29货币政策(hu b zhn c)金融机构贷款(di kun)余额同比增速资料来源：CEIC9月末，金融机构贷款余额为61.5万亿，同比增长16.3%；增速与09年6月份的34.4%相比显著回落，但仍旧略高于01年末的11.6%、05年末的13.0%的两个前期底部共三十九页30货币政策(hu b zhn c)房地产贷款余额同比增速资料(zlio)来源：CEIC三季度末，金融机构房地产贷款余额为11.7万亿，同比增长12.2%；其中，房地开发贷款余额3.8万亿，同比增长11.0%；购房贷款余额7.2万亿

14、，同比增长12.0%，增速均见底反弹。预计，四季度购房贷款和开发贷款增速继续温和回升。共三十九页31近期的房地产行业(hngy)政策2012.11.28李克强副总理：未来几十年最大的发展潜力在城镇化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国推广2012.11.13住建部部长：楼市调控政策没打算放松2012.11.08上海：支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费2012.11.02镇江：新就业人员购买自住房，父母可成共同还款人2012.10.25武汉：公积金可异地还贷，二手房可贷额度提升2012.10.24天津新政：网签首付可分两次交纳2

15、012.10.22房产税试点扩围难，接近财政部人士透露，“两湖”房产税相关工作已暂停2012.10.21陕西新政：商品房利润控制在10%2012.10.17温家宝：房地产调控初见成效2012.10.07贵阳：购房入户资料来源(liyun)：WIND、中国银河证券研究部共三十九页32股价的驱动因素(yn s)预测经济政策：稳健货币+积极财政，中性偏多行业政策：中央(zhngyng)真空、地方微松，中性偏多楼市表现：复苏初期，量价微升，中性偏多估值水平：对应于2012年业绩，龙头股-PE10倍，NAV折价20%；二线股-PE11倍，NAV折价30%至45%。估值仍有上涨空间。结论：总体偏正面，虽然

16、累积超额收益较多，但上涨行情似乎还未走完。维持超配。共三十九页33一、主要结论(jiln)二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录(ml)共三十九页34行业分化延续(ynx)，继续优先配置高周转龙头2013年楼市将呈现温和复苏的态势，赚取开发利润的高周转模式仍旧是最佳的选择；另一方面，区域和产品分化的特点也将更加突出。因此，从板块配置的角度，我们仍然建议配置销售好、周转快、业绩增速高的全国性开发商和二三线开发商，包括保利地产、万科、荣盛发展、中南建设、阳光城等。保利地产（600048）：全国性开发商中的龙头，近几年增长势头迅猛。

17、公司坚持高杠杆、高周转模式，执行力强。产品定位于主流人群、中小户型，在刚需为主的市场中凸显优势。荣盛发展（002146）：二三线城市开发商中的龙头。主要区域布局在廊坊、沧州、徐州等华北区域的二、三线城市，产品面向刚性需求。公司同样(tngyng)贯彻高杠杆、高周转开发模式，项目管控到位、成本控制能力强者。共三十九页35城镇化战略(zhnl)受益股城镇化战略是中国经济中长期发展主线，也是房地产股2013年的主题(zht)；而新型城镇化重心在于中西部，相应的受益地产股包括：金科股份、华夏幸福和南国置业。金科股份(000656)公司定位于二三四线城市的住宅开发。60%的业务布局在大西南（包括重庆、成

18、都等）。华夏幸福(600340)公司的业务模式是与各地方政府合作，负责工业园区的规划、招商、开发运营以及配套住宅和其他设施的开发。公司的业务范围已经从廊坊拓展到了沈阳、青岛、无锡、镇江等外地。南国置业( 002305 )公司定位于二三线城市的商业地产的开发、销售和运营。武汉大家装（为家装提供一条龙服务的零售市场）是其标志性的成功项目。公司已经开始走出武汉，到湖北的二线城市（已进入荆州）区复制其成功的商业模式。共三十九页36重点(zhngdin)覆盖公司估值表 资料(zlio)来源：WIND、中国银河证券研究部共三十九页37共三十九页38共三十九页内容摘要解读城镇化，布局中西部。2012-12-20。城镇化将是贯彻2013年