土地定价方法

1、1、基本概念 为了平衡自然资源供给与需求，根据自然资源系统与社会经济系统的内在联系，采取经济、行政、法律、技术等复合手段，实现自然资源优化配置和可持续利用目标的过程。 2、目标：优化配置；可持续利用 优化配置：微观（个人或企业）配置；宏观（社会）配置 自然资源的可持续利用：微观层次的可持续利用-农户、企业区域（流域）层次的可持续利用国家层次上的可持续利用全球层次上的可持续利用第五章 自然资源管理第一节 自然资源管理的内涵1 自然资源管理的一般内容与程序规划设计综合调查评价比较分析组织实施开发利用保护恢复效果评价配置效率持续利用比较优势市场分析技经条件宏观政策法 律 手 段行 政 手 段技 术

2、手 段经 济 手 段2行政手段配额与准入审批投资、利率与汇率税收技术手段调查与评价技术规划与设计技术监测与信息技术 3、自然资源管理的手段经济手段产权分配与再分配价格（定价、价格管制）与补贴投资、利率与汇率税收法律手段开发利用管制与限制产权改革与登记法律责任及惩罚34、自然资源的合理配置自然资源配置概念 自然资源与其它经济要素之间的组合关系在时间、空间及产业结构等方面的安排或演变的过程。资源有效配置：稀缺资源利用的最优化或高效化。 资源的配置方式：自然资源配置时间（时期）配置空间（区域）配置产业（部门）配置石油储备、耕地保护、自然保护区、等南水北调、西气东输、流域水资源配置、等土地利用结构、水

3、资源工农业间配置、等4自然资源优化配置的原则资源最优配置（两种含义）资源配置个人经济效益最大化（个人效率）资源配置社会效益（福利）最大化（社会效率）1、效益最大化原则 厂商最优化理论-边际平衡2、帕累托最优原则 如果找不到其他方式的资源配置使一些人的福利改善而又不损害其他人的福利，这样的资源配置就是帕累托最优。帕累托最优的必要条件 要素和商品的技术替代率、产品转换率对于每个厂商都相等，且分别等于投入价格和商品价格之比；商品替代率对于每一个消费者来说都相等，且等于商品价格之比。5卡尔-希克斯假设补偿原则 只要一项资源配置（公共管理）政策实施后所有得到的收益增加不仅能对受害人进行补偿，而且补偿后还

4、能剩下一部分净收入，那么该项政策的实施就是一种潜在的帕累托改进。例一项政策社会成本10美元，A集团所得20美元，B集团损失8美元。如果得失是可比的，社会的收益为 20-8=12美元。社会成本为10美元，社会净利为2美元，这项政策应该是可行的。 但由B集团受损了，而A受益了，根据狭义的帕累托准则，我们就不能选择这一政策。 补偿原则并不强调补偿是否发生。63 可持续性原则： 可持续发展是既满足当代人的需求又不危及后代人满足其需求的发展。 不变甚至增加的资本存量代际基金：是一种通过现金把资源转交给后代人的方式。 代际补偿4自然资源保护原则： 为了实现自然资源的长期合理利用而采取的对自然资源数量和质量

5、的保障措施。当代自然资源的保护实质是长期明智或最佳利用资源，它是为高效利用自然资源、消除浪费和使社会长期净收益（福利）的最大化而采取的一种自然资源优化配置的方式。 7一、生产价格法 根据价格理论，自然资源产品的完全生产价格应该等于成本加利润再加地租。(在西方经济学中，成本本身已包含平均利润)。从价值构成来看，自然资源的价值P包括两部分：Pl，自然资源本身固有的价值,表现为地租或经济租金;P2，劳动投入形成的价值即西方经济学意义上的生产成本。 自然资源价值 P为： PPI十P2 根据地租论，设R。为基本地租或租金；为代表白然资源质量差别形成的级差收益系数，则该自然资源的租金 R R。 ；设i为平

6、均利率，则自然资源本身的价值P1： P1= R。/ I 设A为支付在该自然资源上的人力财物投入总额(折成资金)，Q为受益自然资源总量，N为受益年限，则该自然资源的年单位资源量分摊投资额=A(NQ), 投入资本的平均利润率， 平均利率为i， 即求得该资源每年投入产生的那部分价值，即, P2 =A (1+ ) /(NQi) 自然资源价值总量 P= PI十P2 =1/ iR。+A/(NQ) 第二节 自然资源经济评价方法8二、正算成本法用于可耗竭资源的价格核算以及些比较特殊的可再生资源(如海洋渔业资源)。对于已探明资源的价格计算，一般包括资源价格、资源勘探储量价格以及资源耗竭补偿费和环境补偿费二部分组

7、成，即：PP1十P2十P3 式中：P为已探明资源总价格；Pl为资源价格，由资源的绝对收益和级差收益组成。在市场经济国家，P1相当于开采资源时收取的租金; P2为资源勘探储量价格，计算公式为：式中：c为单位资源探明储量勘探成本， r为年利息率， t为时间(年)，Pt为勘探部门平均利润率，k为资源等级修正系数，d为定额储量利用率，K为风险系数。 P3为资源耗竭补偿费(对于可耗竭资源)和环境补偿费，一般包括防护费、资源质量损失费以及在生态环境方面可能造成的污染或破坏损失费用等。9三、逆算净价法 所谓净价是指单位资源的收益减去生产成本的余额，即从生产单位资源获得的纯利益。计算公式为： PPs一Pc P

8、s为资源产品供给价格； Pc为包括平均利润在内的单位成本。这种方法应用的前提条件是，该种资源在发育较好的市场中已成为一种商品，因此该资源商品的市场均衡价格必然高于生产成本。 Ps一般可选用国际市场价格和非扭曲的国内市场的价格。 净价法的优点在于它只需要当前的有关价格、开采和生产成本方面的信息，它不需要未来的价格和成本信息。四、间接定价法 这种定价法一般通过需求函数、机会成本或影子价格等间接地求得，而且往往带有许多经验特性。10（一）影子价格 影子价格理论是30年代由荷兰经济学家詹思丁伯根提出的，常被称为“预测价格”。萨缪尔森发展了丁伯根的“影子价格”理论，使其成为主要反映资源是否得到合理配置和

9、利用的“预测价格”的概念。 影子价格是参加生产资源在最优配置和利用时所应得到的价格。其经济含义是：在最优计划下单位资源所产生的收益增量，即资源合理利用的社会经济效益。因此，亦称为计算价格，内涵价格，最优计划价格，会汁价格，效率价格预测价格等。*影子价格的一些持征： 1、影子价格是资源得到最优配置和利用时的价格，因此，影子价格反映各种生产资源的稀缺程度。某种资源的影子价格越高，则表明该种资源短缺程度严重，短线产品的影子价格高，长线产品的影子价格为零。 2、按照完全竞争理论在自由竞争条件下，供求因素的自发调节可使生产资源得到合理配置，从而形成均衡价格，因此，影子价格是同自由竞争的均衡价格相一致的，

10、即在纯粹自由竞争的条件下，各种资源在长期趋势中的市场价格就是它们的影子价格。11 3按照资源配置理论，生产者可根据影子价格来增减资源数量，以获得更大的收益。因此，资源的影子价格，反映该资源的边际生产力，即在其他资源投入量保持不变的条件下，该资源投入量每增加一个单位所带来的总收益的增加量。 各种资源的稀缺程度是不同的且随着生产力的发展、各种资源的增加量或耗竭也不同。资源越增加，其影子价格越趋向下降，资源越稀缺则其影子价格越上升。较稀缺的资源，每增加一单位，可增加较多的收益，影子价格也就高。稀缺性较小的资源，增加投入量所增加的收益较少，当资源增加到过剩地步，其影子价格为零。 4影子价格与机会成本在

11、思想上一致。按照机会成本原则，各种经济活动互为机会成本，必须比较使用资源于某种经济活动所带来的收益和机会成本以使收益最大或机会成本最小，即影子价格所要求的最有效地利用生产资源的思想。12*影子价格的理论计算 线性规划是一项解决约束条件下的最大化和最小化问题的数学技术，用于解决具有多约束条件的目标函数的最优化问题求解。 1、每个问题都用一组决策变量（非负值）表示某一方案；2、约束条件可以用一组线性等式或线性不等式表示；3、要求达到的目标可用决策变量的线性函数，称为目标函数表示；任何个使目标函数极大化的线性规划问题，都有一个使目标函数极小化的对偶问题，反之亦然，例如，线性规划原问题：利润最大化的对

12、偶问题成本最小化。影子价格是线性规划对偶问题的解使社会资源最优配置的线性规划其经济含义：把社会资源合理地配置在各个部门，使社会总收入最大。即在资源的限制条件下，如何最有效地配置和利用资源，以使总的产出或利润最大。利润最大化的影子价格表明：每种要素使用量增加一个单位将会导致总利润增加多少。影子价格提供了每种要素的边际价值。要素没有充分利用，影子价格为0， 增加要素的使用量，利润没有变化。只要要素的边际价值即影子价格超过要素成本，就应该增加要素的投入。13145,0,15即三种资源的影子价格（条件与变量相换，系数矩阵变为其转置 ）15 影子价格大于零，表示资源稀缺； 影子价格为零，表示资源有富余。

13、如果例题中 A资源由7增加为8，则利润极大值为220元，利润增加5元；C资源由12增加到13，利润极大值为230元，利润增加15元。说明有影子价格的资源A、C如增大供应量，即放宽约束条件，就可取得更大的利润。因此，通过影子价格可以研究提高经济效益的途径。 资源数量增加导致利润极大值增加，其比值即为边际利润，随着资源数量和利润的变化，边际利润也相应变化，因而，影子价格可以认为是资源的边际价值。*影子价格法的局限性：1、在计算过程中的对偶性问题主要针对物质生产和流通范围；2、所需资料和数据量大，计算复杂，尤其在实际工作上困难很多。16（二）稀缺资源的优化配置模式(动态规划) 高效率资源配置的社会目

14、标是使资源利用净效益的现值最大化。对于可耗竭资源而言，需要合理分配不同时期的资源使用量。 *两个时期的资源配置模型假设： 资源的边际开采成本在两个时期内是不变的，且以不变的方式供给； 在两个时期内对资源的需求不变，且边际支付意愿的方程式： p = 8 -0.4q ; 在两个时期内边际成本 MC 也不变，且单价为 2 元t .时期一如左图：如果资源总供给量为30t 或 30t 以上时，在两个时期间的配置就很容易实现高效率（暂不考虑贴现率），因为每个时期都能得到本期所需要的 15t资源量，分别实现本期的高效率；时期1 对资源的需求量不会减少资源对时期2的供给量。17时期一时期二假设资源的有效供给量

15、为 20t ，为了实现高效率的资源配置，就要使这 20t 资源在两个时期内的净效益现值之和达到最大化。 *求净效益现值之和： 假设分配给时期1的资源为 15t ，分配给时期2的资源为5t 。则: 时期1的净效益现值就等于图1-a 中阴影部分的面积（ 45 元）； 时期2的净效益现值就等于图1-b 中阴影部分的面积除以 1 + r ，如果贴现率 r = 0.1 ，那么时期2净效益现值就是: 25 (1 十 0.1) = 22.73 元。两期的净效益现值之和就等于 45 + 22.73 = 67.73 元。图1-a图1-b18 为了找到使两个时期净效益现值最大的资源配置方案，可以通过找出时期1资源

16、配置量（q1）和时期2 资源配置量所有可能的组合（ql + q2 =20 ) ，然后,挑选出其中净效益现值最大的配置组合。*实现资源高效率配置的必要条件： 时期1使用的最后 1t 资源的边际净效益现值等于时期2使用的最初 1t资源的边际净效益现值。 用简单直观的图形来表示两个时期的资源配置问题（图2）。图2中 L1和 L2 分别表示时期1 和时期2 的边际净效益现值曲线（时期1的边际净效益现值曲线从左往右读，时期2的边际净效益现值曲线从右往左读） 。19L1与纵坐标交点 a 为 6 元，因为最大边际净效益等于最大边际效益（ 8元）减去边际成本（ 2 元）；假设贴现率 r = 0.1 ，则 L2

17、 与纵坐标交点 b 为 6 （ 1+0.1）现值就等于 aeb0201围成的面积。 e 点为高效率资源配置点，在这点上两个时期净效益现值之和最大（面积最大）。分配给时期 1 的资源量为 10.238 ，分配给时期 2 的资源量 9.762 。20（三）机会成本法 机会成本(择一成本)的概念是新古典经济学派提出来的.由于资源是有限的选择了这种使用机会就放弃了另一种使用机会、把其他使用方案中获得的最大经济效益称为该资源的机会成本。 例如，资源M有A、B、C三种使用方案它们所获得的净效益分别为500、600和700元。我们选择A方案，就失去B、C方案使用M资源的机会。B、C方案中，最大净效益为700

18、元，则M资源选择A方案的机会成本为700元。 社会机会成本是失去的最佳用途的社会净效益。 某种自然资源的机会成本，一般参照其在各部门、各行业的效用，结合整个社会经济状况、技术经济条件来确定。采用机会成本定价，不是按自然资源的某种直接使用的个别收益来确定，而是按其使用过程中的社会收益及其关系来确定。因此，资源的机会成本并不是固定不变的，通常随着资源稀缺性的增加而上升。 机会成本并非实际支出，它仅是选择最佳投资方案的重要依据。机会成本法在促使政府决策的科学化和正确化方面极有价值。 21新西兰两个明显的例证： 例子1:一些环境组织应用收入损失法，成功地说服了政府采取措施挽救一些原始森林。这个例子的争

19、论在于原始森林的两种使用选择：是砍伐获得木材还是完全保护。由于很难计算保护这些森林的效益.他们计算不用这些原始森林来获取木材或纸浆时的收入损失.计算表明收入损失的净值很小。因此，政府决策考虑到这种收入损失将不会给社会带来很大的费用，因此,决定采取保护森林的措施。 例子2:是提高风景湖区的水位问题。这里的竞争选择是提高水位开发水电还是保护湖泊的旅游、野生生物和美学价值。新西兰政府在考虑了湖区风景、生态和野生生物的价值与开发水电的效益后，认为放弃开发是值得的最后决定不提高湖泊水位。22 在无市场价格的情况下，资源使用的成本可以用所牺牲的替代用途的收入来估算。例如，保护国家公园，禁止砍伐树木的价值，

20、就可以用为了保护资源而牺牲的最大的替代选择的价值来衡量。 用机会成本法来间接计算无市场价格资源的效益，它不仅能反映自然资源现时成本和利润，还包括了未来的收益。1、替代价格法 自然资源的替代价格主要是在某种自然资源使用将接近枯竭之时，人们研究、开发替代物质的机会成本，并参照对社会经济发展的作用，给出的资源价格；如此给出的自然资源替代价格，由于研究、开发的途径、方案不一，其变动幅度往往较大，并且缺乏确定性。所以，自然资源的替代价格只能作为确定不可再生性自然资源价格的参照，或作为预测其价格的重要参数。232、补偿价格法 可再生性自然资源其被开发利用的规模和强度超过了资源自身恢复的能力，要使其继续再生

21、、恢复和更新，就必须予以人工的协助，这种人工协助的耗费，称为“补偿费用”。 自然资源价格水平的高低，基于自然资源耗费补偿的上、下限的情况设计和确定。可再生性自然资源被使用、消耗后，可以自然地恢复和再生，此为耗费补偿的上限，这部分使用和消费是无偿的；被使用、消耗超出了自然资源自然恢复、再生的临界值，只能依靠人工的协助来恢复和再生，此之为耗费补偿的下限，这种自然资源的使用和消费是有偿的。那么，自然资源的补偿价格，即取其消费补偿价格的上、下限间的某个值或某个区间值。243、边际社会成本法 以自然资源利用的社会成本对自然资源进行定价,以纠正自然资源价格的市场失灵和政府失灵。边际分析法是经济学的基本分析

22、方法之一。它通过对增量收益和增量成本的对比来进行决策的一种方法。社会成本：整个社会从事某种活动时所付出的总机会成本，等于私人成本与外部成本之和。边际社会成本(MSC)：等于边际私人成本(MPC)和边际外部成本(MEC)之和。 或,边际社会成本=边际生产成本+边际使用者成本+边际环境成本 *自然资源的边际私人成本也就是自然资源的边际生产成本(MPC)， *自然资源的边际外部成本主要由两部分构成： 资源稀缺带来的边际使用者成本(MUC，Marginal User Cost)； 资源利用过程中环境的效益和损失边际环境成本(MEC)。 自然资源价格P，就是边际社会成本。 P=MSC=MPC+MUC+M

23、EC 25（一）水资源价格构成1、使用水资源的超额收益 ：工程运行管理费（工程维修养护费、材料燃料动力费、工资及附加工资和处理费）；资产的折旧费、大修理费；其他应计人成本的费用，包括防风费、观测试验费、科研费、保险费、外购水源费等。2、水资源再生费用：水质补偿费（水环境保护费、净化费），是对水质破坏征收的补偿费。水量补偿费是对超量使用水资源而征收的补偿费。在特定地区，开发使用超过其再生能力的水资源，又是营业性经营的使用者，用水时均须交水量补偿费。3、其他补偿费用：主要是指水资源的转让或征用所造成的所有者的实际损失。如当地居民或某企业赖以生活或生产的水源，当其被剥夺的时候，应给予相应的补偿。 第

24、三节 自然资源定价26（二）土地资源价格 土地资源的价格可分为使用权价格和所有权价格，前者即为地租。 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。就其本质是土地所有者从土地上获得收益的权利（收益权）。土地收益权与土地所有权有关，而与土地利用方式无关。地租在量上与土地的利用方式直接相关，并直接影响土地用途的转换。 马克思主义基于对地租质与量两个方面的分析，将地租分为质的方面的绝对地租和量的方面的级差地租两种形式。 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租，即无论土地本身的状况如何，只要有土地所有权的存在，只要利用该土地，就必然有地租的存在。 级差地租是由

25、于所利用土地本身的状况差异，以及利用者投资等方面的差异而造成的地租量上的差异。级差地租形成的条件是土地的质量等级，产生的原因是土地的有限性引起的土地经营垄断，级差地租的来源是土地经营所获得的超额收益，产生级差地租的自然基础是肥沃程度和地理位置的差异。 27 地价理论是建立在地租理论基础上。 地价只不过是地租在土地交易中的价格反映。土地价格的确定，实质上是通过分析造成地租差异的各种因素，寻求地租量的多寡，并将其资本化。 现代西方地价理论，主要采用边际分析、供求分析等数量分析的方法，其理论基础是效用价值论、生产费用论和供求关系论，认为地价和地租一样，其存在的基础是土地的效用。因此，地价的决定最终取决于土地市场的供求状况。 1土地收益理论 地价是土地纯收益的资本化，用公式可以表述为： 地价=纯收益/还原利率 V=(BC)R