上海某商业购物地产项目市场调研报告_secret

1、*乐园调研报告前言项目立地分析位置与现状经济指标商业环境项目周边社区情况SWOT分析项目商业研究项目风险探索项目经济效益分析前言本项目是在对项目现场及邻近周边商业实地调研的基础上，对“*乐园”自身的优劣势进行分析，重点研究项目风险所在。闵行区概况闵行是上海市重要对外交通枢纽，上海西南地区重要的工业基地、科技创业区、现代居住区和区域性商业、物流中心，是一个建设和发展中的现代化大都市新城。（一）宏观经济情况1、经济发展水平GDP和人均GDP 2004年，闵行区国民经济继续保持了快速健康发展的良好势头，落实中央宏观调控政策措施初见成效，经济增长速度与结构、效益相统一，经济运行质量有了新的提高，经济综

2、合实力进一步增强。从闵行区生产总值的绝对额来看，从1999年的179.10亿元到2003年290.36亿元用了3年时间，而从2003年290.36亿元到2004年的366.02亿元，70多亿元的跨越均只用了1年时间。因此，2005年闵行区经济增长都是在一个相对高位的基数平台上实现的，连续几年保持了快速健康发展。从闵行区的发展速度上看，2004年闵行区占上海GDP的4.91%，闵行区增加值占上海市的比重逐年增加，反映出闵行区经济地位的重要性，综合实力逐年上升。人均GDP2000年2001年2002年2003年2004年上海市（元）3454737382406464064646718 闵行区（元）2

3、817330062330373665846567世界发达国家的经济发展经验表明，一国人均GDP处于3000美元至10000美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。随着整体经济实力的不断发展，闵行区人均GDP处在不断上升的阶段，2004闵行区的人均GDP达到了46567元，和上海市的平均水平相差不多，表明了闵行区进入了加快发展的重要阶段，相应的居民的消费水平将会不断上升。 2、财政收入闵行区财政收入稳步增长，财政收入增幅较快，2004年实现财政总收入117.54亿元，2004年比2003年增长41.3%，增幅比上年提高4.6个百分点，这将有利于城市建设速度的加快，有利

4、于开展各种基础设施建设，包括道路、隧道等建设。而这些动作的顺利进行，都将有利于各个行业的健康、持续性发展。3、人口状况闵行区人口总量规模不断扩大,截止2004年，全区人口总数已增长至150万人左右，户籍人口78.6万人，比上年增长4.7。其中非农业人口63.2万人，比上年增长8.6。出生人口0.69万人，出生率8.8，比上年上升3.1个千分点；死亡人口0.52万人，死亡率6.6，比上年下降0.5 个千分点。人口自然增长率为2.2。户籍人口计划生育率为99.9。人均期望寿命达到79.8岁。据第五次人口普查资料，区内有常住少数民族人口1.04万人，其中2811人户籍在镇、街道。少数民族种类有回、苗

5、、朝鲜、土家、蒙古等33个民族。此外，还有3900名外国人、2360名港澳台地区人员居住区内。4、城乡居民收入和储蓄职工工资总额（万元）比去年增长职工平均工资（元）比去年增长2003年18859435.2%2119810.0%2004年2341310.4%随着全区综合经济实力的增强，城乡居民收入继续提高。2004年，全区城镇职工年均工资23413万元，增长10.4%。农村居民人均纯收入9070元，人均可支配收入8359元，分别比上年增长11.0和12.3。城乡居民储蓄继续增加。2004年末城乡居民储蓄存款余额397.46亿元，比上年增长23.9%。（二）闵行区商业状况1、消费品市场2004年，

6、全区商业企业调整经营方式，积极招商引资，培育新增长点。2004年，全区实现社会消费品零售总额138.88亿元，比上年增长15.3；社会消费品零售额12.99亿元，比上年增加17.48亿元，增长16.9。其中，商业零售额114.04亿元，增长16.7，餐饮业零售额6.69亿元，增长19.3。个体、私营商业继续保持领先的增长势头，全年完成零售额达52.9亿元，比上年增长34.6。在社会消费品零售额中，用的商品占首位，实现零售额76.4亿元，比上年增长15.0，占63.4，增加1.0个百分点；吃的商品26.9亿元，增长20.0，占22.3；穿的商品8.2亿元，增长30.0，占6.8；烧的商品9.0亿

7、元，增长8.1，占7.5。2004年，各类商品销售总额完成333.3亿元，比上年增长28.6。2、商业业态2004年，大卖场继续在区内扩张，年内式营业有江川地区置业广场、莘庄地区山姆士社区服务中、梅陇地区春申购物中心、永乐生活家电漕宝店等。全区大型购物中、建材专卖店已有14家，各类连锁超市、便利店共481家门店，比上年增加43家。3、商业布局闵行区商业发展继续围绕“大市场、大流通、大商业”的方向，发展社区商业，积极引进多种业态的大型零售商场，已基本形成规模化、特色化。在发展中，网点合理布局，开辟了吴中路汽配一条街、沪青平公路餐饮一条街等具有现代化的消费特色和优势社区商业中心。小结:经过各方积极

8、努力，闵行商业业态继续呈多样化发展，一批集购物、娱乐、休闲于一体的综合性购物中心应运而生，中高档品牌店、专卖店、特色店纷纷进驻。全年新开业的商业项目有老闵行东川路的大型商业中心置业广场、梅陇镇的天庭大酒店、颛桥好爱广场的上海太阳岛花园浴场、上海春申汽车汽配市场、上海港澳购物中心一期山姆士超市、亚世都大酒店、首坞利亚大酒店、利比富文具礼品有限公司等一系列商业、休闲、娱乐设施，为改善闵行地区的商业环境和面貌，提升闵行商业档次起到了良好的促进作用。全区现有10家大卖场，比上年增加1家，完成商品销售总额31.44亿元，比上年增长31.8。全区各类超市、便利店共481家门店，比上年增加43家。（三）闵行

9、商圈研究：闵行区的商业发展在上海地区属于比较晚开始的，闵行区商业的真正发展阶段开始于上海轨道交通 1 号线的建设， 1 号线通车带动了大量的商品房的建造，同时也带来了大量从市区迁出的人口。这些人口的流动也带来了商业的发展，目前闵行区的商业街主要有 虹梅路休闲街、吴中路汽配一条街、七宝老街、九星路建材一条街、南方商城商圈。虹梅路休闲街：虹梅路休闲街位于虹梅路虹许路之间，全长近 500 米，共有 33 家店铺组成 . 其东西两端分别与虹许路和虹梅路两条南北向干道相衔接，原址为早已弃置的专线铁路旧基。 虹梅路休闲街总投资达 2000 余万元，全街可分为中西餐饮、酒吧茶座、美容美发和健身娱乐共四大功能

10、区，弥补了目前正不断崛起和扩展的虹桥社区文化娱乐设施尚不足的缺陷。 虹梅路休闲街的客户群体主要来自于虹梅路的别墅群 ( 虹梅别墅、虹桥别墅、虹桥高尔夫别墅等)与虹许路上的中高档商品房（具有代表性的名都城等），而且其地理位置正好背靠漕河径开发区。所以此地的人群消费能力非常强。这一地区的商铺非常适合开设中高档服务业，包括娱乐、餐饮、健身、银行、证券等在内的服务业会在当地得到非常大的需求人群。吴中路汽配一条街：吴中路汽配一条街位于闵行区北侧，商业极其繁华。这条路从中山西路一直向西延伸到七莘路，全长约8公里，3年前才正式起步。在过了虹梅路后，卖汽车配件的逐渐多了起来，因此吴中路也被称为“汽配一条街”。

11、沿着吴中路还有许多的专业商厦，像易初莲花吴中店、汽车生活广场、剪刀石头布艺装饰城、好美家，既有货品齐全的大型超市，也有专业的建材、装饰商厦。七宝老街：位于上海闵行区西南面的七宝 老街属于上海的历史保护建筑群 ，既是商业中心，又是上海旅游景点。与城隍庙仿若，七宝老街将打造成上海老城厢的概念发展商业旅游文化。 现在七宝老街进行了修复工作，一期南大街已形成餐饮小吃一条街，北大街则为乡俗文化旅游购物一条街，突出了七宝的古文化、老字号、本地特产等，力求招入商品能体现出 “古、小、特”特点，很类似于城隍庙和其他一些古镇的商铺。二期商铺东至街心花园、南至富强街、西至浴堂街白浪新村、北至青年路,招商范围主要是

12、休闲类的茶馆、咖吧、酒吧、特色食品专卖、前后店作坊、书画专卖或书画工作室、二手文化收藏品及调剂市场。九星路建材街：于 1998 年建立的大型综合性批发交易市场上海九星综合市场位于闵行区平吉新村附近，周遍人口密集、楼盘众多，对建材需求巨大。市场总投资 2 亿多元，占地 106 万平方米，建筑面积 38 万平方米。目前十余条各长 1.2 公里、全长 20 余公里的主要商业街和五金、建材装潢、胶合板、陶瓷、灯饰、不锈钢、摩汽配、农副产品、南北干货、茶叶名贵木材、防盗门、油漆、家具、电器等自成区域的专业批发市场及特大型停车场、客运站等组成的崭新批发城，已成为上海西南地区最大的综合性批发交易市场。南方商

13、城商圈：南方商城商圈位于上海地铁 1 号线莲花路站周边，属于闵行的 古美 地区。南方商城商圈从以前 南方商城一家商场发展到包括南方商城、大润发（在建）以及好又多等三家大卖场及众多其他商业业态聚集的形式，已经形成闵行区一个比较大型的独立商圈。 南方商城商圈的形成主要依靠古美地区大量的新增人口，南方商城商圈的优势在于附近较好的社区品质，旺盛的人气。随着区域内商业配套设施进一步完善，中环线和靠近地铁的便利交通，南方商城商圈的发展前景进一步看好。 本项目处于吴中路汽配街商圈，虽然吴中路作为汽配一条街来讲，发展已经有相当规模，且在上海有一定的名气，但是在吴中路上做大型shopping mall的话，商业

14、氛围还不够浓厚。还需要较长的培育期。（四）商业规划闵行区的整个商业布局规划（缺失）虹桥现代商贸区位于规划吴中路和老吴中路之间，将发挥区位优势，基本建立与主城区功能相适应的新型产业体系，大力发展服务办公性楼宇、商贸为主的现代化产业，增强 主城区的综合服务功能。项目的周边环境的分析（一）项目周边社区情况购物中心位于金虹桥生活区内，这里的房产开发以中高档为主，入住居民以海外回国人士及外企白领为主，还是港澳台和日本、新加坡与韩国等境外人员的聚居地。虹桥路上的高级别墅是各国使领馆人员和跨国公司高层管理人员的聚集区。所以这一带一直被誉为“金虹桥生活区”，周边的居民具有非常强的消费购买能力。（二）商业环境：

15、本项目位于闵行吴中路，属于虹桥镇。本项目周边商业氛围不强，商业配套设施很少，虹井路到延安西路高架的沿线多为高档住宅小区，商业设施主要以临街商铺为主，商业配套很少，极之需要更集中和更高级的消费购物场所，吴中路上的只有一个大型的卖场易初莲花，配套严重不足，所以说本项目的商业未来是很广阔的。另外，虹桥镇招商办拟建设以吴中路“现代消费专业卖场通道”、虹梅路“现代时尚休闲文化通道”、金汇路“国际品牌服饰城”、“虹桥商贸城”为中心，以多层次居住区商业相配套的现代零售商业和服务业体系，并相应的制定出一些优惠措施，由此可见，未来商业的投资环境良好。在闵行区的规划中，吴中路将建设成为以“虹桥商贸城”为龙头，银行

16、证券、餐饮服务、中小商业网点及综合环境设施相配套的上海第一条现代消费专业卖场通道，然而，由于虹桥商贸城建设的一再推迟，令当地商业的发展速度也大打折扣。 1、友谊商城（遵义南路6号）商业“金三角”的起点源自虹桥友谊商城，另两角分别为虹桥上海城和万都广场。商城总的建筑面积为20000平方米，营业面积为10000平方米，经营范围为百货零售（包括电讯器材、音像制品、文娱用品、烟酒、中西成药、金银首饰、新旧工艺品）、餐饮。目前经营的商品品种达60000余种，共有4个商场部、1家高档酒楼和1条世界风味的小食街。楼层业态分布1F金银首饰、世界名表、化妆品、礼品、音像制品、外文书店、咖啡吧、面包房、食品超市、

17、中西成药、日用百货、烟酒、花铺2F品牌男装、西服饰品、品牌男装、男女皮鞋、箱包披肩、修鞋配匙3F品牌女装、中国工艺品、玻璃工房、品牌女装、女士食品、皮鞋包袋、服饰修改、羊绒制品4F运动用品、卧室用品、通讯器材、数码产品、小家电、少儿图书、大家电、钟表眼镜、童装、玩具、办公用品、东亚洲酒楼分析： 1）总投资额为1900万美元，注册资金为760万美元的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型涉外购物中心，并以“白领商厦”为经营定位，形成了自己独特的营销风格，吸引了一大批以品牌和格调为消费理念的消费人群。商场日均人流量为1万人左右。2)营业大厅装饰明亮豪华，陈设典雅别致，配备现代化的高科技设备，其购物环

18、境、规模、商品品种规格、服务质量等各方面达到国际一流。1997年开业以来，经营业绩逐年上升，并确立了良好的社会公众形象，在国内百货业中拥有较高的知名度。3)近年来不断调整商品布局，引进世界知名品牌入驻，如意大利的Cerruti、Zegna，英国的GIEVESHAWKES，德国的LAGERFELD等，成为了本市综合性百货商厦中世界知名品牌占有量最高的一家。4)由于虹桥地区的虹桥友谊商城具有较强的市场效应，而随着虹桥上海城和万都广场的相继亮相，这一地区不仅将成为沪上时尚潮流的源头，还将成为长宁商业最具魅力之所在，虹桥地区也将成为人气的聚集点。 虹桥上海城购物中心（遵义路100号）上海虹桥上海城购物

19、中心开业于2002年，是由上海华天房地产发展有限公司开发，位于上海长宁区虹桥开发区核心。1）虹桥上海城购物中心是西区第一座集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心，7万平方米，拥有众多国内外知名品牌，汇萃世界各国风情的饮食、服饰、艺术以及休闲等多元化文化。2）倡导都会休闲，引领时尚之风格，为上海民众、成功人士、外籍人士提供一个环境优雅、亲切温馨，满足丰富生活与品味需求的国际级综合商业中心。 3）虹桥上海城购物中心容纳了众多国际商界知名品牌，有美国麦当劳快餐店，意大利典雅餐厅及咖啡馆、全美第一的咖啡店Coffee Bean、日本料理店、台湾寒舍休闲茶餐厅、红棉鱼翅馆、彩蝶轩、新概念川菜馆、顺

20、风大酒店、著名COCA泰式火锅店、SPA、美容美甲、护肤健身、城市影城、上海城KTV、男女服饰知名品牌专卖店以及知名家居用品专卖店等。4）该购物中心还引入了在全国拥有最多连锁店的金狮集团百盛百货虹桥店，上海百盛2号店的汇聚丰盛以新潮时尚著名，因此更使虹桥上海城购物中心成为上海首屈一指的购物天堂。而此前太平洋百货也曾计划进驻该购物中心，但最终百盛胜出。其中：详细介绍一下百盛上海城店：地下一层更是深受市民喜爱的大型平价超市，众多生活日需品、食品、饮料，在这里一应俱全。百盛超市品类繁多，独特的进口商品更是其与众不同的亮点，同时200余种商品天天特价。百盛一如既往的向大众提供品质优良的优质商品。主要业

21、态分布如下：业态分布地下1F超市、干洗、彩扩、家用器材、礼品、PDA、小家电、工艺品、音像制品、收集、礼品1F化妆品、黄金、珠宝、女鞋、女用手袋、礼品2F男装、男基本衣着、男鞋、男包、男服饰品、钟表3F女装、女基本衣装、女服饰品、仿真首饰、婚纱摄影、美发美甲4F童装、玩具、中性休闲、床用5F运动装、运动用品、箱包、休闲手袋、文具3、百联南方购物中心（沪闵路7388号） 1）位置优越，交通便捷。地铁莲花路站的正对面，邻近外环线高架立交桥及沪杭高速公路起点，周边地区的交通建设已经日趋成熟，地铁一号线、莘闵轻轨和众多的公交线路相互交织。商城南临交通要道沪闵路，以商城为起始站的公交线路有3条，沪闵路上

22、东西向的公交线路有17条，自友谊南方商城开往各居住小区的小区免费班车不少于10条。 2）是沪上首家社区型购物中心，购物环境舒适。整个建筑包括地上五层，地下局部一层，拥有近10万平方米的建筑空间和6.8 万平方米的营业面积。 该购物中心拥有宽敞的广场，顾客能在购物的同时欣赏到美丽的喷泉、雕塑及花草树木，随处可见的凳子可供人们在购物时小憩。3）该商场为大众场所，中档价位。内有大型仓储式超市家乐福、100多家专卖店、中西式快餐和西点、酒楼，另有咖啡厅、茶坊、游戏机、保龄球馆、台球馆、嘉禾影院等休闲娱乐场所。4）友谊南方商城在购物中心的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为先导，配以

23、大量的专业商场、专卖店、餐饮项目、娱乐项目等。各楼层的业态分布详见下表：楼层业态分布1F友谊百货、休闲餐厅、美食街、珠宝名表、婚纱摄影、食品、社区服务（银行、邮局、药房、彩扩、旅行社、花店、修鞋、洗衣房、房产中介）2F各类品牌专卖（服饰、皮具、礼品、内衣、手袋、画廊）、美容美发、咖啡厅、家乐福3F品牌专卖（服饰、皮具、礼品、眼镜、饰品）、特色餐厅、家乐福超市4F家具城、图书音像、琴行、儿童天地、手机城、家居用品、运动城、医疗用品、办公通讯5F永乐家电、酒楼火锅、影城、保龄球、美容美发、健身中心、茶坊、网吧、多利川菜业态布局餐饮休闲娱乐主力店烟酒糖茶百货体育用品社区服务家电通讯间数1894880

24、4123业态比例13%6.5%2.9%5.8%58%2.9%8.7%2.2%友谊百货、家乐福超市、好美家建材超市分别满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要，其中百货所占比例最大。一百二十余家品牌特色专卖店，包括ESPRIT、NAUTICA、金海马、永乐等知名成熟品牌，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面；中西快餐、酒楼、火锅城等满足了人们的餐饮消费；电影城、游乐城、健身中心、咖啡厅、茶房等，是人们娱乐休闲的好去处；一系列的社区服务项目、药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等，更是为居民的生活带来了方便。商城拥有可同时停放300多辆车的停车场，满足了现代生活的

25、需要。 商城开业五年来以来，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体”的经营定位，凭借明确的目标市场、明确的目标顾客，对商城进行综合整合，已越来越受到周边社区居民的喜爱，已成为上海西南地区效益最好、人气最旺的购物中心。4上海仲盛商业中心：上海仲盛商业中心，总建筑面积达28万平方米、投资规模达18亿元。该商业中心位于上海闵行的上海莘城11号地块，与地铁一号线莘庄站南广场相邻。整个项目预计于2005年全部建成，有望成为沪西南地区商业标志性建筑之一。商场规划为地面5层、地下3层。建成后，它不仅能满足周边莘庄地区居民的购物消费，并能以丰富的娱乐功能和众多知名品牌，将服务半径扩大到上海郊区奉贤、

26、金山、南汇等地的消费者。目前已有多家世界知名百货、超市企业表达进驻该中心的合作愿望。三、项目立地分析（一）位置与现状本案位于闵行区吴中路1518号，吴中路和虹井路交界处。周边情况：方向内容东居民区和汽配公司南中高档品牌汽车及相关商品消费区西居民区北龙柏新村居民区基地现状：目前基地商业建筑建至五层左右，目前已经停工1年半多。（二）经济指标：指标数值用地面积（m2）100，708总建筑面积（m2）329，461租赁楼板面积（m2）171，780公共区域面积（m2）157，680楼层地面6层、地下1层停车位1600辆汽车、5000辆摩托车/自行车（三）项目SWOT分析：优势：项目量体大，属闵行区域内

27、最大规模商业个案，有较大的客源吸引力；周边为居民区，消费潜力巨大；交通便捷，出入方便；（有吴中路、高架延安路和虹桥路三条东西主干道与市中心接通。周边地区有连接浦西和浦东的21条公交线，还有“十五”规划内要开通的轨道交通。）劣势：周边车流量大，而有效人流少；区域内生活机能不太完善，商业氛围不浓厚；本项目停建1年半左右，给潜在客户一定的心理负面影响，可能会影响未来品牌客户的入驻，从而影响项目的高档次的定位。（2002年6月25日动工，2003年4月左右停工）机会：本项目规模量体大，在区域内规划地位高，一旦建成，将是极受瞩目的项目；若定位准确，对商业业态进行规划，有巨大潜力。威胁：附近区域内大卖场如

28、易初莲花、乐购等较多，竞争较大；区域内购物中心密集，定位同质化现象严重；土地问题不能得到解决的话，资金压力巨大；四、项目风险及建议（一）项目背景介绍*乐园的开发商*实业发展有限公司是由*实业有限公司和*酒店有限公司*公司于1999年4月16日合资成立的，企业性质为外商投资企业，注册资金990万美元，经营范围包括了房地产开发、仓储等。由*实业有限公司提供归其所有的国有土地使用权，而*公司则出资990万美元作为合作公司的注册资本。*乐园是由沪港合作的*实业发展有限公司投资建造的全亚洲地区规模最大、功能齐全的购物中心，整体设计充分体现了人性化、园林化的理念，在购物环境、管理水平以及提供的各种服务等方面以世界一流的购物中心为目标。购物乐园第一期项目占地面积占地面积10万平方米，有近2000辆车位的停车场，总投资金额预计达15亿元人民币。在购物、餐饮、娱乐、休闲等方面布局上充分体现主题化、规模化、专业化的特色。正在规划的第二期工程有高档次的酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心和电子商务网站，把购物中心和网上购物结合起来，构造了*乐园与国际市场相对接的市场平台。（二）项目本身风险土地政策风险：本项目用地性质为集体土地，其用途为绿化和仓储用地，必须补办土地出让手续和变更土