[深度解析]房地产行业分析及战略规划(图文并茂)

1、房地产行业概述及深度解剖标杆地产2011年09培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析 指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房 产 概念 分类居住住宅 ：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇 ：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房其他：教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等综合：两种或两种以上用途

2、 指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地 产 概念 分类居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地 军事用地其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 房地产概念概念 | 起

3、源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地产业 指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发；房地产经营；房地产中介服务；房地产的调控和管理。房地产概念概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析 中国房地产市场，是在国家决定进行住房制度改革、停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社

4、会化后，开始起步。是伴随着国家的土地政策变化而发展的。历史起源房地产市场起源与发展历程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国房地产行业三十年发展历程回顾1949年1978年1980年1986年1978至1991年 1992至1995年 1995至2002年 2003年以来 理论突破与试点起步阶段 非理性炒作与调整推进阶段 相对稳定协调发展阶段 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段 国家房产政策发展房地产行业发展房地产市场起源与发展历程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 |

5、未来市场 培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。行业特征房地产行业特征及地位概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市

6、场 房地产业的地位 房地产业是第三产业的组成部分，是国民经济的基础性、先导性产业，新的支柱产业。 “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国发经济的支柱产业。” 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003国务院颁发房地产行业特征及地位概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析商品房 商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场

7、价出售。商品房销售术语楼花 ：最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 期房 ：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现房 ：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 复式商品房 :是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上

8、下两层的楼房。TOWNHOUSE :也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。商住住宅 :是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 会所 :就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量

9、收费开放。 基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 按房屋性质分类 花园式住宅 ：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。公寓式住宅 ：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 经济适用住房 ：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下

10、达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。集资房 ：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 按房屋建筑楼层分类低层住宅 ：指一层至三层的住宅。 多层住宅 ：指四层至六层的住宅。 中高层住宅 ：指七层至九层

11、的住宅。 高层住宅 ：指十层及十层以上的住宅。 单元式高层住宅 ：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 跃层住宅 ：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 七通一平(熟地) : 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平(净地) : 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五证 : 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设

12、工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 物业管理 指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。 基本术语概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 小TIPS： 在国外，物业管

13、理已经有一百多年的历史。 20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一 物业管理才由香港引入。 深圳的物业管理是全国的先行者及推动者，也是高水准的。 培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析资金 品牌房地产 开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用配套设施设施建筑材料 项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资

14、由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节横向价值链开发商持有并经营物业项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国的房地产开发模式物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 中国的房地产开发程序Step 1.投资机会选择与决策分析Step

15、2. 前期工作Step 3.建设阶段Step 4.租售阶段项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 机会寻找 机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 Step1选址、定点土地二级开发土地一级开发可行性研究报告项目立项取得土地使用权 项目立项及可行性研究 确定规划 设计方案 并获得规划许可 申请两证Step2 前期工作项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 |

16、 竞争态势 | 未来市场 开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 Step3 建设阶段提交完成建设项目投资证明签署预售商品房预售款监管协议办理商品房预（销）售许可证及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约楼宇交付入住手续制定住宅质量保证书和住宅使用说明书办理产权立契过户手续前期物业管理单位招投标及经营资质审批签署物业管理委托合同居住小区的物业接管综合验收项目开发流程概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 |

17、竞争态势 | 未来市场 Step4 租售阶段培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析竞争态势概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 标杆企业保利招商金地绿城富力龙湖培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析宏观环境分析1中国宏观经济走势分析2010年11月世界银行最新中国经济季报:2010年全年的GDP增速预测调高到了

18、10%。我们预计2011年增速为8.7%2中国2010年前三季度及历年GDP增长分析2010年前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%改革开放33年（1978-2010），中国有25年的GDP增长都在8%以上3中国城市化进程分析城市化进程对于住宅需求的推动是刚性的，也是基础性的目前中国城市化率为47%，处于30%-60%时处于快速发展区间标杆企业2006年前后做的中国人口结构变化的研究：人口红利留给住宅房地产行业的生命黄金期约在7-10年未来市场SWOT分析概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 房地

19、产市场规模：2009-2008年全国及广东省房地产投资数据分析分析对比2008-2009年全国房地产投资数据可知：尽管房地产投资占GDP比重都超过10%，增长速度只有0.63个百分点，远远低于GDP 8.7%的增长速度；同时，房地产投资占固定资产投资比例还出现了小幅下滑（-1.64个百分点）。 广东省2009年全年完成2961.32亿元，同比小幅增长0.99%，比前三季度提高了9.11个百分点。固定资产投资占GDP比重为34.2%，比上年高出2.9个百分点。房地产开发投资占GDP比重为7.58%，比上年降低了0.6个百分点。 地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GD

20、P比重(%)房地产投资占固定资产投资比重(%)房地产投资占GDP比重(%)全 国2008年300,670 172,291 30,580 57.317.7510.172009年335,353 224,846 36,232 67.0516.1110.8同比增长(%)8.730.116.19.75 -1.64 0.63 广 东2008年35,696 11,181 2,932 31.3226.238.212009年39,082 13,367 2,961 34.222.157.58同比增长(%)9.519.50.992.88 -4.08 -0.63 未来市场SWOT分析概念 | 起源与发展历程 | 特征

21、及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 2010年以来，商业地产的销售态势好于住宅 国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。2010年1-3季度商业与住宅物业销售金额与销售面积增长统计物业类型销售面积同比增长销售金额同比增长商品住宅5.8%11.2%办公楼27%49.9%商业营业用房33.2%

22、48.2%注：商业营业用房指用于商业经营服务活动的房屋。如商场、酒店、饭店、度假村等。房地产行业发展趋势： “住宅地产与商业地产”加减法战略风生水起从目前市场发展来看，住宅地产和商业地产“两翼齐飞”是行业发展趋势。传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。以住宅开发为主的房地产开发商政策风险大，是房地产调控的重灾区，在调控影响下，城市住宅开发的限制会越来越多，利润率也将逐步走低。而商业地产较少受调控等不利因素影响，商业地产有平滑周期波动先天优势。香港新鸿基的商业经营模式，被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方：支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益

23、。无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营盈利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持高额的净经营现金流；正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力。这也是众多安全性资本涉足商业地产项目的主要原因。国家统计局数据显示：2010年以来，商业地产的销售态势好于住宅。 放眼未来，可以预见，中国城市化进程的加快和人民生活水平的提高，将带来巨大的住宅需求，房地产行业将持续发展。 至2020年，预计我国城市化进程达到55%，城镇人口达7.7亿，人均住宅建设面积35.7平方米，城镇人口人均可支配收入年增长24

24、000元，住宅建筑总需求111.9亿平方米。未来市场SWOT分析概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 我们的机遇一、房地产行业金融化进程和国际资本的大量进入，加剧市场竞争。二、国家的宏观调控政策三、在超额利润的表象下，中国房地产行业存在企业数量多，平均规模小，行业集中度低的现实。注重业务规模扩张的同时，忽视内部管理建设。未来市场SWOT分析概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 我们的挑战一、创新融资合作模式二、有资金支持的商业与住宅并举发展策略，加大优质土地储备力度三

25、、拓宽土地储备投资合作模式四、快速开发战略，提高资金使用效率未来市场SWOT分析概念 | 起源与发展历程 | 特征及地位 | 基本术语 | 项目开发流程 | 竞争态势 | 未来市场 我们的策略 （1） 高效的含义包括： a.质量质量不仅以销售业绩 为评价标准，更多依靠客户后 期使用情况的反馈。 b.时间时间是对一般的房地 产项目开发周期而言，其本义 并非缩短开发周期，而是在同 样的开发周期内，提高建筑 产品的质量。 c.合理的成本控制（与售价对应 ，相对的低成本）1.1 高效的含义南京东郊小镇 简而言之，高效就是在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客

26、户服务赢得市场占有率 。 （1） 缩短开发周期用最短 的时间使一个项目开盘 （2） 资金压力从一次性付清地价开始, 开发商风险加大 （3） 市场的变化当前地产千 变万化，时间越长预测市场 的难度越大 （4） 时间成本时间越长运营 成本越高1.2 为什么提出高效房地产开发管理模式 （1） a.按项目的规模来讲，小型项 目的开发周期一般要12年， （例如：南油地产的四达大厦） 而对于一些大型项目来说， 则要用67年甚至更长的时间 （例如：广州碧桂园）(2) 例如：北京、上海、深圳、武 汉等地已开始实行一次 性付清地价武汉标杆企业四季花城大盘开发应注重品牌开发策略 标杆企业总规特点1善于借用城市文脉

27、的元素与成熟生活蓝本的嫁接，形成度身定做的概念规划2布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计3设计以体现亲和性，家的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围深圳标杆企业四季花城标杆企业建筑产品特点1建筑风格更多引入现代风格的元素，基本也以欧式风格为主线，但氛围较浓、运用欧式风情生活基本是强项2建筑形态以多层为主线，小高层为辅不多见，且层数不高，风格以文化生活蓝本为主3局部架空层使用较多，宅前花园和退台方式绿化空间运用较多4户型设计研发力较强，户型设计新颖、创新功能多 5户型的观景性，通透性更强标杆企业园林景观环境特点 1以城市文脉的其它人文景观作为景观规划的核心，将景观环境也赋于文化主题2建

28、筑景观重社区，情趣街道的建筑景观与环境融合3广场景观分级又汇合，强调景观的和谐性，均衡性，参与性4景观环境强调的层次，使建筑物从景观环境中“生长”出来5街区式围合，组团景观空间强调由组团景观到庭院的半私密到私密的过渡深圳标杆企业金域蓝湾 标杆企业精心凝炼的品牌管理模式 深圳横岗花园中心绿地规划图标杆企业开发理念特点标杆企业总规特点 标杆企业建筑产品特点 标杆企业园林景观环境特点客户服务管理是标杆企业的品牌核心标杆企业的品牌策略特点 标杆企业的品牌管理能力 客户服务管理是标杆企业的品牌核心 全面提升标杆企业的产品力 以文化牌善长的地产品牌 专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验 4、

29、设计概念与模型确定5、设计专题研究与会审0、顾问公司全程参与6、设计方案自审与修正7、设计方案提交8、设计方案审验9、设计方案修改10、设计方案细化与确定11、施工图设计12、施工配合13、效果评估1、合同谈判、合同签定2、设计人员深入了解项目和当地市场3、设计概念研讨与意见征集一般的设计管理流程 具体产品注重概念创新对土地价值的识别和挖掘规划设计具备超前性以“物业管理”为突破点并形成了超前的物业管理模式住宅标准化与产品创新的成功结合全程品质管理标杆企业开发理念特点 专业化、细节化、注重研发能力以人文、城市文脉和产品创新并重，支持品牌提升 开发档次属于具较高性价比的中高社区 1.3 为什么品牌

30、开发企业注重先进开发管理模式：标杆企业的开发管理模式特点：标杆企业开发理念特点标杆企业总规特点 标杆企业建筑产品特点 标杆企业园林景观环境特点客户服务管理是标杆企业的品牌核心深圳标杆企业第五园实景图 （1） 设计贯穿开发的全过程 一项工程从买地、设计、施 工、销售到入住，设计一直 存在。 （2） 设计阶段占用时间较长 占整个工程的60%70%左右 （3） 地产背景与设计的结合 众多境内外设计公司的发展 战略就是走地产与设计相结合的道路，为地产商提供全程设计服务的同时，赢得较高回报。 为什么设计师近几年来大量投身于房地产实践深圳标杆企业城花园实景（2） 一般的设计程序包括：方案 设计、扩初阶段、

31、施工图阶 段。由于发展商最初的定位 不明确，导致摆动比较大， 很多时候扩初图和施工图已 经出来了，回头还要改动设 计方案。另外，一边施工一 边设计的现象存在，这种现 象实际上导致设计周期延长。 （1） “明天把基础图拿出来” 不恰当的速度要求 （2） “先搞几张效果图看看” 不恰当的进度安排 （3） “做一个标志性的建筑” 不恰当的形象定位 （4） “请某某设计大师设计” 让建筑师解决开发问题 （5） “把设计费降低100万” 可能买的东西不一样 （6） “设计师就是要找到灵感” 灵感来源于积累和分析 （7） “这个材料不好，是设计的问题” 设计师解决不了所有问题1.4 对待设计一些不恰当的看

32、法 确立景观的总体风格和指导思想 确立项目总体规划和建筑风格 确立社区功能和经济技术指标 确立项目定位和项目主题 （1）设计不是一件神秘的事情 （2）设计不是一件简单的事情（3）设计不是能一次完成的事情 （4）设计不能解决所有问题 （5）设计创造的价值是有限的 1.6 恰当地看待开发中设计院的工作 标杆企业北京情花家园（1） 设计就好比炒菜（2） 想炒好一道菜不是一 件容易的事（3） 炒一道好菜也有多道 程序（4） 策划好比点菜，点菜 不是设计能解决的问 题（5） 一道普通菜做得再好 也不可能卖出天价 2.1 高效房地产开发管理模式是否存在 2.2 高效房地产开发管理模式包括的内容 2.3 流

33、程简介 2.4 成果品质的控制 2.5 规范化的管理体系 2.6 产品化设计 2.分析问题 （1） “明天把基础图拿出来” 不恰当的速度要求 （2） “先搞几张效果图看看” 不恰当的进度安排 （3） “做一个标志性的建筑” 不恰当的形象定位 （4） “请某某设计大师设计” 让建筑师解决开发问题 （5） “把设计费降低100万” 可能买的东西不一样 （6） “设计师就是要找到灵感” 灵感来源于积累和分析 （7） “这个材料不好，是设计的问题” 设计师解决不了所有问题1.4 对待设计一些不恰当的看法 确立景观的总体风格和指导思想 确立项目总体规划和建筑风格 确立社区功能和经济技术指标 确立项目定位

34、和项目主题 （1） 设计部自身存在的不足 a.面积计算的误差较大 b.规范不熟或一知半解，造成审图不严,低级错误不断c.职责不明,把甲方应该完成的工作推给设计院d.只能完成单一的专业工作,缺乏综合协调能力e.过于创新和强调品质,导致工期延误,成本加大g.部分成员职业经验和知识构成缺陷,导致楼盘整体品质下降当前房地产开发中设计管理工作出现的问题设计部工作与营销部、工程部出现不协调（1） “销售合同中的户型图与施工图、竣工图严重不符合” 飘窗、阳台门、门窗开起方向、楼梯位置、净高等经常不对（2） “与销售部和代理公司人员缺乏有效沟通” 不能正确解释销售说辞,没有对销售代表的培训计划（3） “在设计

35、前期中过于盲从策划概念” 不能正确理解项目的SWOT,无设计主见,无全程控制能力（4） “与工程部配合、协调不力” 导致工期延误和项目硬伤（5） “认为施工单位故意找茬,拖延设计变更时间” 人为造成直接经济损失（6） “马虎应付设计交底和图纸会审” 接受“四新”技术能力不足，无法回答工程技术答疑 （1）开发设计流程 （2）成果品质的控制 （3） 规范化的管理体系 （4） 产品化设计 2.2 高效房地产开发管理模式包括深圳标杆企业的十七英里的内容 深圳标杆企业第五园 2.3 流程简介投资分析阶段概念设计阶段规划方案阶段初步设计阶段施工图阶段后期服务 深圳标杆企业四季花城 设计工作流程是基于产品的

36、生产过程而制定，工作流程的意义在于以节点为基本单位控制设计工作；并明确每阶段、每步骤设计工作应达到的效果。 （1） 投资分析阶段 a.收集项目基础资料 b.完成规划设计草案及可行性分析2.4 成果品质的控制（1） a.项目基础资料包括：（a）宗地自然条件 （b）宗地社会条件 （c）竞争楼盘信息 b.规划设计草案（a）对收集基础资料的简单分 析（b）规划设计草案总平面图 （c）综合经济技术指标（d）方案的可行性分析 实例： 集中采购,产品标准化,研究与创新,专业集 成 ,综合性价比 ,可持续开发 上海标杆企业的假日风景 （2） 概念设计阶段 a.完成概念设计任务书 b.完成概念设计方案及分析 c

37、.完成项目设计指导书 2.4 成果品质的控制（2） a.设计任务书包括： （a）项目概况及用地分析(参投资分 析阶段基础资料) （b）经济技术指标及设计要求(参概 念分析阶段的草案指标) （c）概念设计成果及进度要求 b.概念设计方案及分析包括： （a）设计说明 （b）综合经济技术指标及产品分析 （c）概念设计图纸 c.设计任务指导书包括： （1）项目概况及用地分析 （2）开发目标、开发计划与项目设 计总体计划 （3）市场定位和产品建议 （4）成本控制因素与工程管理意见 实例：市场定位不明确、设计概念不清晰，导致方案阶段出现大的调整。成都标杆企业的城市花园二期 （3） 规划方案阶段 a.完成规

38、划方案设计任务书 b.完成详细规划设计方案 c.建筑单体方案 d.景观概念方案设计 2.4 成果品质的控制（3） a.方案设计任务书包括：（a）概念设计研究结论（b）方案设计需要解决的主要问题 b.详细规划设计包括：（a）设计说明（b）综合经济技术指标 （c)规划设计图纸目录 c.单体方案：（a）单体建筑的经济技术指标（b）单体方案图纸目录 d.景观概念设计包括：（a）彩色平面图（b）主要园林建筑（c）景观视线分析图（d）重点景观图实例：常奥的景观概念及时加入，导致了规划的调整，明显优化了规划。杭州坤和家园主入口景观设计 （4） 初步设计阶段 a.建筑初步设计图纸 b.景观初步设计图纸 c.相

39、关专业在本阶段的工作成果 2.4 成果品质的控制（4） a.建筑设计图纸包括：（a）初步设计建筑专业图纸目录 （b）各专业初步深化的图纸目录 c.相关专业工作结果：（a）工程在本阶段的工作成果 （b）成本在本阶段的工作成果（c）销售在本阶段的工作成果 b. 完成景观设计图纸实例：材料、设备工作的滞后，带来成本失控，景观往往出现严重赶工，施工质量很差，曾有过30天完成设计、施工的情况。南昌标杆企业四季花城中心广场设计 （5） 施工图阶段 a.完成施工图设计任务书 b.审查并确认施工图条件图 c保证图纸及时到位及设计质量 d.组织重要节点内部评审 e.组织施工图图纸会审和技术交底 f.完成营销设计

40、交底2.4 成果品质的控制（5） a.施工图设计任务书：（a）项目名称、建设地点 （b）设计依据、批准文号 （c）项目概况 （d）项目设计时间要求 （f）项目设计成果要求（g）现场服务要求 实例：施工图营销设计交底工作的缺乏，出现销售口径不一致的现象。（公司内部在不同部门也有同样的问题）。上海之家的会所设计 （6）后期服务 a.施工过程中的设计监理 b.开盘配合 c.竣工验收 d.入伙配合 e.客户服务配合 2.4 成果品质的控制（6） 深圳四季花城景观设计深圳中海阳光棕榈园景观设计 2.5 规范化的管理体系公司架构成都标杆企业城市花园三期 不同项目经理部的岗位设置和人员编制，可根据该项目的规模、开发难度、距公司本部办公地点的远近等因素作适当调整。 设计部管理架构 目的： a. 确定设计部工作目标项目发展 部、设计部、项目经理部作公 司产品的生产线，设计部是其 中重要的一个环节，在工