[天津]城市综合体项目可行性研究报告1

1、xx东丽湖项目推介东丽湖区位介绍东丽湖规划概述项目（首期）策划成功举办大滑赛目录自然生态环境优越区位东丽湖地区的开发项目发现项目启动时机的成熟一、东丽湖区位介绍东丽湖的形成生态群落动物资源温泉地热资源空气质量声环境质量.自然生态环境 东丽湖是1976年为农业灌溉而人工开挖的水库。 蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩），相当于西湖的1.5倍。 其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。东丽湖的形成 主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。 芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造

2、滩涂，固堤的作用。也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。 芦苇杂草草甸群落 湖堤为刺槐群落 生 态 群 落鸟类理想的栖息地：本地区生息繁衍的鸟类有几十种，十几万只。其中有十多种为国家重点保护鸟类：白天鹅、黑嘴鸥、白额雁、秃鹫、白尾鹞、小鸥、猫头鹰等 丰富的昆虫资源 鱼类资源：盛产银鱼、湖虾等 哺乳动物动 物 资 源东丽湖地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。 现有一口地热井深度为1800米，水温高达97，自流出水量为45立方米/小时。当地利用温

3、泉资源生产的饮用矿泉水，品质优良，十分畅销。温 泉 地 热 资 源 通过空气质量检测对比，东丽湖地区的NO2、TSP、 SO2三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之一。 污染物五日均值指标分析 单位：mg/m3NO2 SO2 TSP 东丽湖地区0.0400.0100.106 市 区0.0610.0390.436空 气 质 量 东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其他乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于城区区域环境噪声标准（I类），声环境质量较好。声 环 境 质 量战略中心东移产业走廊交通走廊.优越的区位 未来天津城市的发展

4、将呈现“一根扁担挑两头”的格局，即天津市区和滨海新区齐头并进。东丽湖地区处于天津市和天津滨海新区的中间位置，是一个投资置业，大展宏图的理想基地。天津市区 东丽湖 塘沽区“一根扁担挑两头”战略中心东移 滨海新区的国民生产总值占天津国民生产总值的37，未来8年将会和天津市区平分秋色。随着天津市产业东移策略的执行，东丽湖地区的产业走廊地位将更加重要。 产业 走 廊目前： 通过津汉公路、卫国道与市区相连。 茶金路（津汉公路至东丽之光大道）拓宽整修工程正在进行中，计划7月底完工。 每天往返市区和滨海新区人流量达10万人次。 东丽湖与京、津、塘的交通网络基本成型。未来： 在茶金路与与京津塘高速公路、津滨高

5、速公路交口处开通出口。 金钟河大街延长线已经通车，该路可由金钟河大街直接到达东丽湖东丽之光大道。天津机场和东丽湖之间修建一条高速路。交 通 走 廊东丽湖地区的定位旅游度假区的初步开发巨大的发展潜力.东丽湖地区的开发东丽湖地区于一九九三年经市政府批准成为 天津市十大旅游风景区之一 天津市七个自然生态保护区之一 东 丽 湖 地 区 的 定 位东丽湖地区于一九九三年开始开发，形成目前小规模的旅游度假区 尚未开始大规模的开发天水国际村湖滨浴场东丽湖度假村颐园宾馆旅游度假区的初步开发天津市政府城市规划及工业新区东移的策略 滨海新区的发展 国内生产总值平均每年增长1.6个百分点 开发区累计批准来自70多个

6、国家和地区的外商及港澳台投资企业三千余 家，形成了电子通讯、生物医药、机械加工等众多产业群落。 保税区已有80多个国家和地区的外商前来投资。 目前东丽经济开发区的发展 来自十多个国家和地区的150多个企业 广阔的投资领域 优惠的税收政策 完善的社区服务巨大的发展潜力 住宅郊区化的发展趋势 东丽湖具备的区位优势 人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境 .项目发现战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅（低层、低密度）成为中产阶层的居住方式。在九十年代初期,中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概

7、念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。住宅郊区化的发展趋势隶属天津未来最具活力的滨海新区行政区划。 东丽湖地区与京、津、塘的交通网络基本成型。 自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。 特色的湖区景观。东丽湖具备的区位优势 追求自然、健康的生活状态 交通的自由度加大 城市和郊区人口密度的差异 信息化的发展快，产业向城郊发展成为可能人们生活方式的多样化，呼唤新的居住环境5.项目启动时机的成熟 03年以后，天津的城市规划、土地政策、以及东丽湖周边配套的进 展、交通建设的进展都发生了很大的变化，因此对东丽湖项目的启 动时机已经到

8、来。城市的发展土地政策的调整东丽湖周边配套的进展天津空港物流加工区中 心 城 区xx东丽湖滨海国际机场东丽湖旅游度假区金 钟 公 路津 汉 公 路京 津 塘 高 速津 滨 高 速茶 金 路张贵庄 项目滨 海 城 区 城市的发展随着新一届政府的上任，城市的发展规划更加清晰，在“双核两带多中心”的城市规划中，东丽湖的位置非常突出。特别是在基础设施上的投入速度明显加速，道路的建设使得东丽湖地区在整个城市中的地位不再是偏居一隅而成为城市体的一部分，东丽湖旅游度假区作为整个城市的中部生态核心地位更为明确。确定了以下投资热点：2003年市政府从国家开发银行贷款500亿元，要在中心城区未来5年完成四大工程：

9、快速路工程、海河开发市政工程、地铁（为1、2、3号线），绿色家园，该500亿元贷款计划用土地出让收益来归还，制定了土地整理方案。快速环线-48.9公里 四条快速通道-75.5公里三条快速联络线-20.6公里快速路总长145公里土地政策的调整 天津市在2003年6月2日出台了天津市国有土地有偿使用办法，加强了市级政府对土地的控制办法实施前和实施后政策最大的区别是土地出让金数额，新政策出让金按评估确认地价的20%收取，老政策关于住宅项目一般按楼面地价收取，两者相比较，新政策出让金大大高于老政策。无形中增加开发商土地成本。与此同时，土地供应的格局发生重大变化，市土地局将成为最大土地垄断者，土地严格计

10、划供应，特别是别墅用地，土地资源更为稀缺。 东丽湖周边配套的进展空港加工区的建设列入本届政府的工作报告天津经济技术开发区西区 东丽湖项目以新市镇的模式进行整体规划，镇中心和产业的规划是关键点，虽然滑水赛的召开促进政府加大了基础建设投资，加快了招商速度，但是近期单靠自身的建设无法实施，远期也很难支撑。空港物流加工区和天津经济技术开发区西区的建设将承担地区性产业服务中心这一角色，东丽湖地区成为天津新市镇的远期目标具备了现实性津汉公路的建设金钟公路的建设市内部分由于以上的基础配套实施速度明显提速，至明年开盘时，东丽湖的飞地状况将彻底改观，到外环线的时间可缩短到1015分钟，到市中心的时间可缩短到30

11、40分钟。根据北京、上海的经验，在这样的路程范围内，加上东丽湖特有的生态资源优势，东丽湖地区具备了近期作为第一居所的条件。项目概述项目的总体市场定位首期规划成果二、东丽湖规划概述宗地概况规划理念规划主题规划布局与产品设计概念.项目概述宗 地 概 况 天津xx东丽湖项目位于风景秀丽的东丽湖旅游温泉度假区，南接7.3平方公里的东丽湖，北临东丽之光大道，西与湖堤路毗连。 该项目占地270多万平方米(4095亩)，总建筑面积88万平方米，总体规划容积率0.36，是xx目前最大的房地产项目，计划在810年内建设成为一个功能齐全的综合性新市镇 xx东丽湖xx东丽湖项目将“建筑文脉”、“优秀小区的基本要素”

12、、“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。 坚持土地原有的特点和周边环境的影响 ，基于新小区建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。 Contextualism建筑文脉BuildingStrongCommunities优秀小区的基本要素GoodCityForm良好的城市形态规 划 理 念（摘自加拿大BDCL事务所规划成果) xx东丽湖所采用的设计手法最根本的一点是对地块建筑文脉的透彻理解。规划理念：之一 地区风景特征 现状周边土地使用性质 建议开发项目 交通流量 气候因素 市政设施能力 潜在人口变动 地质及水文条件Contextualism 建筑文脉 xx东丽湖的规划

13、是基于凯文林奇发展的理论，这是许多城市规划设计师工作原则的基础。规划理念：之二Good City Form良好的城市形态 可识别性 道路 结点 边界线 行政区 标志物 活跃的社区中心 集中的绿地 方便合理的步行系统 与周围景区的联系 层次分明的街道网络 小路及街巷 林荫道 具有不同私密性的社交场所 步行到达的商店及服务设施 对公共空间的注重 尊重当地的地域环境 创造良好的城市形态 追求高尚的生活品质 汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想“城市新生活”，重新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。规划理念：之三Building Strong Communities优秀小区的基本要素规

14、划主题世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。生态主题：利用当地优美的自然风景和丰富的生态资源，突出生态主题，建成一个有湿地、水系、野鸟和温泉的生态系统，成为华北乃至全国真正的生态居住区。多功能综合社区：满足新市镇的城市功能需求，建设一个功能齐全、科学合理的综合性社区，集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体。打造新市镇的产业：营造独立的、自成体系的产业氛围，保证新市镇所应具有的持久活力，为社区的可持续发展提供强有力的产业支持。“52”的生活模式：

15、周末来这里度假，释放在喧闹城市中工作五天的心情；也可在东丽湖工作、生活、度假，尽情享受一周七天的轻松畅快规划主题世外桃源(摘自加拿大BDCL事务所规划成果)项目规划布局整体用地平衡比例与建筑面积比例 停车与开放的空间水系的概念路网系统 谁在这里居住？东丽湖社区的居民是中到中上收入的人群，有执业者、行政管理人员、当地经营者等，年龄集中在30-50岁，除此之外，社区对退休、半退休人员及年轻执业者和他们的家庭也有很大吸引力。 谁在这里做客？东丽湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者来此享受宁静的乡间生活。社区重视健康、保健、自然和休闲，富有休闲度假的氛围，为周围城市提供了一个独特的去处。 谁在

16、这里工作？1.医疗保健、教育、艺术、文化及温泉、旅馆、餐馆的经营者及职员、商店主、娱乐专家及行政管理者。2.大批高科技产业的从业人员3.社区将顺应当今潮流，形成在家办公的模式，利用通讯技术的最新成果，通过互联网进行商务活动。市场研究社区人群分析规划简述The resort community of Dongli Lake has been 东丽湖社区的规划与构思基于住宅、休闲、商业conceived and planned as a complete synthesis of 与旅游设施综合性运用的考虑，形成一个完全成熟的residential , recreation, commercial

17、 and resort uses 项目。充分开发先天的优势与能源，对于这些幸运的working together to form a complete and mature 居民也感受到与社区的融合。她真正表达了一个完development. At once large enough to develop its 全、现代的开发模式。own synergy and energy, yet compact enough tofor the fortunate residents to feel a sense ofbelonging and community, it truly represe

18、nts acomplete, and model, development.3期独体别墅、联排别墅、中低层公寓、定制化产品类型以天津市主流需求市场及当地产业人口消费为主寻求区域产业支持，转变城镇人口的构成比例，主要吸引当地产业人口，形成复合型城镇以产业适应与预留性公建配套为主，并逐步完善城镇的服务配套：主题公园等。依托空港物流中心区建设可持续发展与项目成长关注项目首期产品方面独体别墅、联排别墅、低层公寓客户方面以天津市中高端群体为主启动项目，并附以城市新兴阶层客户群体开发侧重以运动、休闲为主题，主要树立项目的充分吸引力、以绝对领先的产品与环境满足目前客户对高生活质量标准的追求。配套方面达到满足

19、客户对项目的吸引力标准及首期常住型客户的基本生活要求。营建的设施主要为：销售中心、示范区、服务性公建、运动场、生态景观等产业方面2期独体别墅、独户住宅、联排别墅、中低层公寓以天津市中端主流市场客户群体为主，并吸纳北京、滨海区域的高端客户群体以教育、渡假为主题，在保持产品的领先的同时，以完备、完美的生活配套最大程度地吸引规模消费为目标城镇的基本生活与教育配套逐步完善，并提供便捷的交通系统主要营建的设施为：。市镇中心、会议度假中心、学校依托会议渡假及体育产业产品设计概念设计概念：简明、个性、还原、潜在环境设计、保留、相互关联选用的户型设计概念总体定位的描述总体定位形成的基础总体定位的结论.项目的总

20、体市场定位概述适应多阶层人群定居，以完善的生活配套设施和服务体系为基础的多功能综合型生态新市镇；以湖景、水溪、自然动植物等生态环境和丰富多彩的运动休闲设施为特色；提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需求总体定位的描述 （1）对前期天津地产市场发展趋势分析 （2）对目标客户的三次调查研究 （3）对国外新市镇开发模式的借鉴总体定位形成的基础市场研究工作（1）对天津地产市场发展趋势分析 （A）总体市场发展特征： 改善型市场发展迅速多层次、复合化的需求结构日益明显 随着危改的结束，中低价位住宅仍占市场主流，但重心有所上移。特别是

21、2500元/平米至3500元/平米的中价市场需求逐年增加。 高端需求开始活跃潜在的高端需求转化成现实的需求 联排别墅热在2002年开始启动。从8月份开始，天津南部的联排别墅开始渐次推出，代表是半岛兰湾、城市别墅、仁爱豪景。城南别墅的特征：户型创新，在xx新城的基础上有所发展；面对高端市场，主力户型超过百万；销售状况良好。安居需求改善需求高端需求 解决基本的居住问题,看中价格和 接受总价在10万-30万之间 面积、房型、位置及小区环境是第一因素 接受总价在30万到50万 二次或多次置业,注重项目或产品 个性 接受总价为70万及以上 65%25%10%多层次、复合化的需求结构日益明显（B）、区域市

22、场发展特征： 东部地区成为开发热点： 随着太阳城，张贵庄的新区启动，东部交通干线的完成，东部地区成为继南部市场后又一主要的热点地区。项目周边投资日益升温； 滑水赛后，东丽湖地区的投资进程加快，特别是保税区空港近40平方公里土地的圈定，对东丽湖区域的投资、就业及基础设施建设意义重大。 滨海新区发展潜力巨大： 区内房地产年销售量仅占天津房地产市场总量的11%，供应和需求均不活跃，与地区经济发展不成比例。如果交通问题获得改善，该区的三资企业的外商、白领将是潜在的大市场。市场趋势综述:1、天津地产市场正在形成多层次、复合型的需求结构。高端需求日趋活跃，改善型需求发展渐成主流，同时安居需求仍保持旺盛势头

23、。2、城市东部是城市发展的主要方向，将成为未来3年房地产发展的亮点。特别是空港加工区的规划，对于加强东丽湖地区和城区的联系、改善交通条件、带动产业发展意义重大。3、市场需求总体呈现强烈的本地化特征，低端需求仍是市场主力，高端需求涌现在位于城市外环线附近的联排别墅地区。相反，一些远郊的别墅不成规模，配套、手续不规范，仅以低价吸引少量特异的需求。（2）对目标客户的三次调研第一次调研目的：解决方向性问题（2000年4月）测试市场潜力和项目定位：概念、社区功能、环境、风格等方向性定位理想社区：理想的东丽湖概念=46%的生态环保+22%的运动休闲+17%的教育+15%的美式卫星城镇。生态环保是东丽湖项目

24、吸引客户的最大卖点，但运动休闲，教育和美式卫星城镇实际上是目标客户对未来生活的理想描述，规划上应与项目主题相结合。产品选型理想的建筑风格=77.5%的独户住宅+11.2%的联排别墅+11.2%的低密度公寓对于大多数二次以上置业的客户，产品的独特性和差异性非常关键，同时表明联排别墅和低层公寓也有一定市场。环境吸引：东丽湖社区在环境上最大吸引力：环保、安全、安静。2001年10月1日期间，对xx新城、城市花园和部分来访客户进行了问卷调查，由于这部分客户基本上都属于改善型和特异型需求的客户，调查结论有一定代表性。调查表明：基本情况：客户以26-45岁的年龄为主。职业以三资、股份制企业管理人员、个体经

25、商和国有企事业单位管理者为主，比例为63%。拥有私家车和单位配车的比例为75%。置业意向：57%的客户倾向于独立住宅和独体别墅。77%的客户需求面积在150平米以上。50-80万元是他们最能接受的价位。从居住地到工作地的交通距离以30-45分钟为宜。第二次问卷目的：测试置业意向（2001年10月） 本次调研是在2000年4月首次针对东丽湖项目调研的基础上，进行的更细化、更深入的二次调研。天津市政府为世界大学生滑水赛而投资的周边设施、公路建设为东丽湖项目的启动提供了良好契机。如何在东丽湖项目现有状况基础上，通过主题概念以及差异性的产品吸引住目标客户，是项目开发要解决的核心问题。 第三次调研旨在达

26、到以下目的： 客户群特征：1、首期客户特征；2、滨海新区市场客户特征；3、北京市场客户特征4、需求利益细分市场特征客户需求特征：1、对于远离市中心的郊外住宅，客户有哪些需求点？他们真正关心的是什么？东丽湖项目的哪些特点最具吸引力？小区内配套设施规划，哪些设施必不可少？ 2、可接受的价位判断 3、各需求细分市场对住房需求的特点第三次调研目的：描述客户特征与需求偏好（2002年12月） 从住房心理需求角度看细分为四类客户，但比例相差不大 生态追求型客户占 30% 向往别墅型客户占 26% 综合社区型客户占 23% 运动、休闲型客户占 21%从住房类型需求角度看别墅、非别墅客户各半，前者稍多 别墅客

27、户占 54% 非别墅/主要为低层公寓客户占 46% 从消费模式看常住型客户居主导地位（47%），将近一半 作为第一居所的常住型客户占 47 作为第二居所的休闲度假型客户占 29 用于出租、升值的投资型客户占 24三次客户调研的主要结论客户类型细分及各类型比例三次客户调研的主要结论有效客户主要特征 市区、滨海、北京有效目标客户的平均年龄均为35岁。 天津市区客户平均家庭月收入为6519元；滨海新区客户平均家 庭月收入为6525元；北京市区客户平均家庭月收入为9812元。 天津市区65的文化程度在大专及以上、滨海新区大专及以上 文化程度者占65。 天津市区有效目标客户平均住房套数是1.39套；滨海

28、新区有效 目标客户平均住房套数是1.2套； 天津市区有效目标客户家住河西区的最多，其次是河东区、 南开区，再次是红桥区、和平区、河北区。 天津市区运动、休闲型、生态追求型、别墅向往型、综合社 区型客户的比例大致相当。三次客户调研的主要结论居住心理需求分析目标客户普遍认为日常工作压力大,休闲时间少, 没时间锻炼身体、居住的生态环境不好。天津市区有效目标客户更希望到生态环境好的地方居住；而滨海新区的有效目标客户更希望参加娱乐健身性俱乐部。游泳是所有目标客户最喜欢的舒缓工作压力的运动健身方式，其次是羽毛球和保龄球。客户心目中生态概念的含义主要是：空气清新、自然、安静、 健康。大部分客户对概念型社区表

29、示出兴趣。三次客户调研的主要结论东丽湖项目吸引力滨海新区天津市区北京市区运动、休闲社区概念最有吸引力的地方社区具有健康的、休闲的生活氛围，附近有高尔夫球场，社区内有网球场、足球场、体育馆、健身房以及攀岩、骑马、钓鱼、滑水等众多运动、休闲项目（滨海新区64%、天津市区51%、北京市区44%）生态社区概念最有吸引力的地方社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（35%）位于自然生态保护区，紧邻大面积湖面（30%）别墅住宅概念最有吸引力的地方社区内及周边自然生态，尽情享受安逸、宁静，回归自然（28）售价适中（30%）社区内及周边环境自然生态，可尽情享受安逸、宁静，回归自然（44%）综合社区概念最有

30、吸引力的地方社区功能完整，有行政服务中心(邮局、银行、社区管委会等)、购物中心、大型餐饮场所、电影院、咖啡厅、学校、医疗诊所等，生活便利，具有浓郁的生活氛围（滨海新区46%、天津市区51%、北京市区社区内有美丽的水景，小溪从家门前或后院流过（36%）三次客户调研的主要结论东丽湖项目吸引力滨海新区天津市区北京市区听说过东丽湖的比例82%83%26%购买东丽湖项目的可能比例65%64%6%有意向购买的原因本项目离工作地点、市区都不太远，交通便利，上下班方便；距离市区近，购物方便；环境生态，配套完善，适合居住等。本项目生态环境好，对健康有益；交通便利；有投资升值价值等。购买顾虑交通不方便；对东丽湖不

31、了解等。对东丽湖区域不熟悉；位置远，不方便；担心配套问题，如：医疗、购物等不方便；子女教育问题不好解决；郊区住房的安全问题等。1 、离北京太远，亲戚、朋友均在北京，工作、生活都不方便；2 、天津水质不好；3 、人文有差异，一方水土养一方人，水土不适；4 、对东丽湖不了解，没听说过，对这里的自然风景表示怀疑。三次客户调研的主要结论东丽湖项目购买可能性天津市区滨海新区北京基数:所有被访者20010250%肯定不会3.6838可能不会17.31250不一定15.1166有可能62.8626肯定会.72总计.5100100购买东丽湖项目的可能性：天津市区与滨海新区样本客户的购买可能性均超过60%不同类

32、型客户购买东丽湖项目的可能性：常住型客户购买可能性最高客户调研综述:a、常住、度假、投资三类客户中，“常住客户”占绝对份额 市区和滨海地区考虑在东丽湖项目常住的潜在客户均占绝对 份额，最少占一半。（滨海地区57%选择长住；市区47%选择长住）；b、“生态型”、“运动休闲型”、“综合社区型”、“向往别墅型” 四类客户的比例较为平均； 滨海/选运动休闲：31%；选综合社区：28%；选生态：24%；向往别墅：17%； 市区/选生态：30%；向往别墅：26%；选综合社区：23%；选运动休闲：21%c、选择“别墅”和“非别墅”的客户比例较平均 有效调查样本中，选择别墅的客户和选择非别墅的客户比例相差不大

33、。 滨海地区选非别墅的客户比例大一些；市区内选别墅的比例大一些。 但两地区选非别墅和选别墅的客户比例相差最多不超过20%。 （市区/选别墅：54%；市区/选非别墅：46%； 滨海/选别墅：40%；滨海/非别墅：60%）（3）对国外新市镇开发模式的借鉴 基于新都市主义理念的开发原则人与自然和谐共生 尊重人与自然的和谐共生关系，保护自然景观与社区融为一体，在整个项目的建筑、水系、土壤、植被、能源等诸多方面融入生态学概念，使人们的生活更为的健康和长久保持环境的自然、优美与生机勃勃。 适合步行尺度的开放型社区 通过合理的社区规划，路网结构来实现整体的开放空间，体现区域的可识别性，界定邻里组团和易于便捷

34、到达。社区路网与城市交通动脉相接驳。新市镇社区的路网将引导小区呈现城市开放形态。 兼顾居住和就业 提供充足的就业机会，逐步实现就业本地化，使居住和就业相融合。多元化社区构成 项目定位在低层、低密度、低价位、高品质的大规模小住宅。将改善型产品和休闲度假型产品相结合，丰富社区业主结构。形成多元化、充满生机的社区形态。 重视社区教育 教育氛围要在社区内随处可见，不能将教育仅限定在教室，接受教育不应该是年轻人的专利。 交流的空间 社区内的居民安排丰富的休闲活动和场所，便于社区业主进行思想与信息的交流。明确的社区边界 明确动植物的栖息地、沼泽、开放空间、田野以及休闲用公用空间的保护措施，有计划的保留一定

35、的公用空间。不但可以保证“紧凑”社区的开发，而且还可以使社区充满活力。 总体控制，分期实施 安排合理的开发节奏和赢利模式，控制现金流的平衡。根据项目的不同阶段，社区配套成熟度、交通问题解决的时机，介入不同的细分市场。 产业与区域发展的联动 合理的产业发展模式，促进社区与区域发展的联动，创造一个强有力的，充满人文内涵的可持续发展社区。 总体发展方向根据市场分析和客户调查结论。总体来看，应当把建设一个“多功能、复合化的成熟社区”作为东丽湖项目的基本开发思路。整个项目应当能够向市场提供多类别、多层次、成梯度的产品阵列。项目最终很可能要演进发展成一个配套完备、功能齐全的远郊新市镇。 社区主题整合“生态

36、社区”、“运动休闲社区”、“综合社区”三大概念主题可以是层层推进的“生态”是地块的先天优势；“运动休闲”是项目的附加价值；“多功能综合社区/新市镇”是项目的远期目标。“单纯的生态”和“单纯的运动休闲”都不能完全满足潜在客户的常住需求，难以形成全方位的吸引力。“多功能综合社区”将是项目多重概念的最终聚焦点。 多层次产品根据市场分析和地块特征，整体来看，东丽湖项目应当提供包括独体别墅、独体住宅、豪华别墅、联排别墅、低层公寓在内的多层次、多价位的复合产品，以满足多层次复合市场的需求。 配套渐进完善常住客户是本项目的主力客户。常住必然会存在多方位的生活需求。从长期来看，在社区配套上应当形成较为完备的硬

37、件设施和软件服务体系。当然，从项目渐进开发着眼，建设首期，需要在满足完美生活所需的众多配套设施中，选择最有吸引力的启动类别。 总体定位结论的得出首期的规划成果描述邻里中心建筑形式3.首期规划成果首期开发范围项 目 面积指标 备 注 示范区 销售中心 1，500平米 开盘设在邻里中心内样板房 5，000平米 包括5套独体别墅Town house 5，000平米 配套商业 8，000平米 包括医疗、邮局、银行、餐饮、书店等 室外综合运动场 12，000平米 包括室外各种小型运动设施（04年暂不施工）网球场 1，500平米 2片 滑水赛道2，000平米 具备05年世滑赛比赛的场地要求规划目标描述：对

38、东丽湖地块建筑文脉的透彻理解正是新市镇理念贯彻社区与总体环境协调统一开发的体现，创造良好的城市形态也符合该理念的规划要求，汲取并采用了北美在住宅小区建设方面的最新设计思想“城市新生活”，可以保证社区持久旺盛的生命力。但是我们又有创新，有所发展。遵从与当地地脉的充分融合，项目与区域风景特征的巧妙结合，并通过开发营造与保留当地的生态湿地系统。保护自然环境与各种动物在此按照自己的生存习性生长并存在着。延续与再激发各种城市形态与规划手法的运用，让人们远离嘈杂、拥挤的环境，同时同样享受着城市生活氛围与热情。灵活与开放打破传统的住宅布局形式与现代城市的几何特征构建形态，更多地强调了城镇中不可预见的因素、并

39、创造了更多的不同人群之间的混合与交流的机会。健康与环保充分利用地域（水、地热、阳光、植被、风）的资源，建造与自然和谐的生态住宅，是项目有别于其它项目的一个重要特点。首期规划特点邻里中心规划总建筑面积：8000平方米产品形式：首层为商场 2-3层为公寓建筑产品与形式建筑形式:北美风格的建筑布局、低层、低密度住宅; 简约风格超空间独体式别墅;环抱式邻里组合模式、减少自家公共空间，增加邻里交流;建筑风格:北美住宅风格体现表现手法: 每栋住宅外观造型变化丰富，追求轻盈、丰富的体型，多样化的手法，但整体楼座摆放自然、规整，视觉形成变化多样、错落有秩的感觉; 屋顶形态极具个性，线条洗炼平直，充分利用日照资

40、源;阳台均为敞开式，以增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式，同时还原“我们失去的花园”;每户“多入口”设计，多出口、多功能、多灵活性地制造出多重私密领地，无一不是室内空间向室外多个方向的延展。每户独立的院落与水景、温泉设置，形成“自有天地”居家感受，同时院落的两度分割，体现了“中式”风韵与空间过度;南、北两向不同功能区域的布局与安排，使得生活空间的利用更加合理室外“平台”的设置，增加过渡空间，改善室内外空间的绝对对立。材料部品:涂料与天然实材的搭配和谐，创造出有别于众的立面个性；室外运用不同的天然材料的材质，使得建筑的内部与外部空间达到浑然一体；窗的形式变化丰富。建筑

41、设计特点三、项目（首期）策划首期定位的描述首期定位形成依据首期项目策划项目目标： 开盘目标：树立天津市高档物业的项目形象； 远期目标：未来2-3年内将会占据天津市场上中高端物业翘楚的地位，并逐步达成多样化产品形态、复合型居住人口新市镇的远期目标。首期产品目标： 以独特的产品形式（独体别墅）满足天津市内部分对顶级产品的需求要求； 通过不同产品类型测试出客户对于郊外住宅需求特点； 同时补充部分低层公寓产品；首期市场定位描述 （1）对近期市场走势的判断（2）对预期价位接受度的评估首期定位形成依据 整体市场综述：对市场1-3季度的数据分析显示 03年，全市516万平米的消化，以60平米和100-120

42、平米的单位销量最为强劲。表明由于受城市路网建设、危改拉动各项指标就季季攀高，天津房地产市场出现前所未有的充沛活力，天津房地产市场强劲的增长势头。总成交面积、金额同期相比上升幅度为65%。尤其是三季度市场各项指标出现大幅度的攀升，在上半年市场空前的繁荣与发展的基础上又创新高。市场总体成交均价上升为2881元/平米，达到历史最高水平。市场供给类型逐渐瞄准高标准规格： 本年度由于大面积产品销量的大幅度增加，将120平米以上的产品细分为120-150平米和150平米的两档。同期相比总体上升为82。从需求角度分析，客户对货值的心理承受价位不断提高： 总货值40万以上的产品销量不断提升，同期相比总提升比例

43、为107，本年度将本指标分解为40-50万和50万两档，表明高端产品需求量的急剧增长的态势高端物业保持活跃的销售局面 以半岛蓝湾、城市别墅、仁爱豪景为代表的城南高端市场依旧保持良好销售态势，销售比例基本接近60%，3季度平均单价提升保持在100-120元/月的频率。（城市别墅平均单价单价6500元/平米，半岛6700元/平米）对近期市场走势的判断由于未来5年拆迁的增容量（每年保持300万平米），天津市整体仍旧以改善型市场为主，其中以面积在120平米以下，总价在30万的产品占据主流消费市场。另一个趋势反映了中高端分布结构有逐步扩大化的趋势，货值在50万，面积在150平米以上的产品划定了高端物业的

44、最低消费区间，同时受中高端需求量的扩充增抵影响，高端需求无论在面积指标、货值总量上将会同步上升。由于受土地政策、开发水平、建安成本增加因素的影响，高端物业供给空间呈现被挤压的趋势，从别墅年需求量（年平均为15万平米）来看，未来2年内，高端物业市场仍旧需要适度供量给予平衡补充。天津区域经济的发展状况显示出：政府每年投向市政、路网以及其它基础建设的总量为500亿元，且保持3年的稳定水平。这种经济环境下对催生部分高收入阶层产生积极影响，同时对居住的需求质上将产生一定跳跃式的购买拉动。从城南高档产品规划类型、操作水平、销售状况分析，具有绝对领先的别墅产品类型仍旧是一个空白区间，能够满足高端需求的产品将

45、会吸引市区特质消费群体。 对未来需求市场发展的判断：同类产品的市场情况：项目简介：顺弛太阳城 棕榈阳光为太阳城整体规划的别墅组团，以“北美居住生活区”为推广切入于03年9月份正式面向市场。组团占地38000平米，开发单位为96栋。产品形式基本为2-6拼的联排别墅。目前建设阶段为桩基础施工阶段，计划于04年9月份入住。产品形式：面积指标：为190-330平米的联排别墅。主力户型为230-250平米。层数：为2-3层，部分单位设有半地下室。院落与车位：每户设有独立的小院（面积指标在30平米左右）及1个车位。产品特点：层高为4.5米，面宽为7.2米，每户设有独立的观景中厅（10-15平米平米）。交房

46、形式：毛坯交工。销售情况：截止03年共销售41套，占42%。单价范围平均在5000元/平米。棕榈阳光一 期二 期四 期三期项目简介：半岛.蓝湾 占地面积17万平米，建筑面积11.3万平米，容积率0.68，共383套联排别墅，产品形式：6种户型，产品面积指标为190.43-238.19平米。 销售情况：1、一期西岸南北两个半岛开盘均价为5350元/平米。2、二期东岸北岛开盘均价比一期上涨300元/平米，而一期剩余产品售价没有提升。3、2002年12月已有销售许可证部分的剩余产品位置较差，数量有限，挑选余地小，同时受季节因素影响，该部分产品售价达到最低端，5064.9元/平米。4、2003年4月临

47、近十字水域部分的销售许可证发证，该部分产品均价为5911.64元/平米，最高达到6500元/平米（206.08平米）。项目简介：城市别墅 占地面积13万平米，建筑面积9.5万平米，容积率0.63，首期推出162套住宅，其中包含148套联排别墅和14产品形式：复式，共13种户型，目前销售率70%，销售情况：总体均价为5727.26元/平米。一期2003年8月入住。1、城市别墅开盘期均价为5408元/平米，开盘期第二个月价格上调约100元/平米，达到5493元/平米。2、总体走势稳步上升，尤其是2002年1月17日样板间开放以后，价格急剧上扬，最高销售单价达到6590元/平米（193.94平米）。

48、3、2003年4月和5月周边竞争楼盘的压力加大同时受非典影响，价格略有下降。价格水平： 同时根据首期产品的规划，成本测算角度分析，销售价格总价水平为100-120万之间，接近高端物业心理价为的上线水平。减弱价格阻力： 能够突出产品的个性，做出产品的绝对吸引力； 增加环境配套的投入，树立高档物业的项目吸引力； 营销手段上创新，最大程度触及目标客户群体的消费习惯；对预期价位接受度的评估：首期项目策划项目SWOT分析优势产品的领先与独特性，将会绝对引领“远郊住宅”消费趋势 ；规模化社区，天然的环境优势，具备理想“城郊生活”的社区素质； “临水而居”成为高品质生活意识的一项软性指标；面积指标与价格处在

49、市场热点消费区间，市场风险相对较小； 品牌优势机会别墅市场的升温由于消费心理、土地政策的变化在未来2-3年内成为高端消费的趋势由于市政道路的建设、城市发展速度影响，东丽湖的区位优势将日益突显。同类产品不具备同质竞争力劣势“距离”仍旧在目前成为前期项目认可的主要障碍。首期开发范围，不足以支撑“规模化社区、日常生活配套”的需求。销售的公开期过晚，过短，浪费市场机遇。对市场消费心理（远郊住宅）的了解很处于尝试阶段威胁上半年将会推出的全新项目（南部市场红勘开发的），在规模与产品的设计上与东丽湖具备一定的竞争，且距离相对较近、推出时间较早（04年上半年）。项目形象：世外桃源概念解释：环境优雅，提供健康的

50、生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。 自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。 项目主题：要建成生态（是我们追求的生活目标）、健康（是我们对于生活形态的理解）、环保（是我们倡导的生活行为）的绿色综合性新市镇生活模型。项目个性：尊重地脉的肌理，搭建人与自然共生的生态建筑，浓郁的城市意像表现，唤起人们对于“城市新生活的”热情。品牌效应：xx新一带造镇计划的向远郊启动 (首期)项目定位:远郊生态型临湖生活;（以水、鸟、芦苇为项目形象的设计表现）(首期)产品定位:低层、低密度、户户带院落、水景、温泉具有北美建筑风格的城郊生态型住宅； 目标客户

51、群体定位：目标客户构成：首期主要选择天津市区的常住型高端客户， 兼顾休闲度假型和“城市特质”客户。目标客户特征 年龄结构：年龄在40-50岁 消费心理特征：更加向往远离城市、接近自然的生活方式； 更加关心居住的享受度。 需求特征：有自己独到的生活见解，不随众消费，生活与社交圈子相对固 定；但对高质物品的追求成为显示自己对生活品位的标准。 区域分布：相对没有比较集中的区域，主要居住在95年以后购买的和平、河西的高端物业中推广诉求重点：天津市唯一的“大型生态临湖”社区，充分享受“湖景生活”；低层、低密度远郊生态住宅；独特的中式、超大、带水景的院落；高性价比产品品质；具有无限升值空间；会徽、吉祥物及

52、相关设施赛期中媒体相关报道滑水赛举办的作用王石及xx高层对于东丽湖的观点四、成功举办02年世界大学生滑水赛会徽吉祥物命名: 英文“FLYER”、中文名称“福来”吉祥物滑水赛会所将成为社区活动场所和水上运动中心滑水赛赛道将成为东丽湖别具一格的风景国内规模最大的人工滑水赛道，长700米，宽不小于100米。2002-07-03天津日报：昨天，记者在东丽湖畔见到，新兴建的滑水会所主体工程已竣工，万平方米、长达米的国际标准赛道已展现眼前。据介绍，本次比赛是中国滑水协会成立以来，首次正式主办的世界滑水赛，同时是组织规模最大、水平最高的一次赛事。到昨天为止，已有来自美国、加拿大等多个国家和地区的名运动员报名

53、参赛。2002-07-06天津日报：东丽湖坐落在本市东丽区，年人工挖成，蓄水量万立方米，湖岸周长公里，水域宽阔，面积达平方公里，相当于杭州西湖的倍。这里绿树环抱，环境幽雅，繁衍着几十种约十几万只鸟，是天津个生态自然保护区之一。这里地热资源十分丰富，温泉度假区已具一定规模，距外环线公里，离市中心公里，有津汉公路、卫国道与市区连接，加之这里离天津机场较近，交通便利，年月国际滑水联合会副主席本间彻先生来津考察时，美丽的东丽湖景色给他留下美好印象，他认为这里很适宜举办滑水赛，希望天津能申办首届世界大学生滑水锦标赛。 2002-08-24天津日报本昨天，风光秀丽的天津东丽湖迎来了世界滑水高手，首届世界大

54、学生“xx杯”滑水锦标赛在东丽湖水上中心举行。这是继第届世乒赛、第届世体赛之后，本市承办的又一重大国际赛事，是世界大学生滑水运动的首次大检阅。次比赛由国际滑水联合会批准，国家体育总局、天津市人民政府主办，国家体育总局水上运动管理中心、天津市体育局、天津日报社承办，天津东丽区人民政府和天津xx房地产有限公司协办。本次比赛是中国滑水协会成立以来，首次正式主办的世界滑水赛，同时是规模最大、水平最高的一次赛事。来自美国、英国、澳大利亚等多个国家和地区的多名运动员将参加团体、男女全能、男女花样、男女回旋、男女跳跃等九个项目的角逐2002-07-25天津日报不了解东丽湖的人还真有可能会在这方面对东丽湖的生活配套设施产生怀疑，其实，到过东丽湖的人都会