2007年9月南京市房地产市场报告_secret

1、PAGE 南京房地产市场9月月度报告 *研究院南京研究中心 2007年9月逆 转？9月的南京市场，新建商品住宅供求比1.39,市场供求出现整体逆转。而在供求关系逆转的背后，却是价格的稳中略升。9月，商品住宅供应集中放量，新增供应126.16万平方米，环比增幅59.27%；商品住宅成交量93.18万平方米，环比增幅8.34%。供求增幅的较大差距致使持续半年之久的供不应求状态嘎然而止。9月全市商品住宅成交均价6245元/，环比增长5.63%，与上月增幅基本持平。“捂盘”、“惜售”的字眼似乎还没有淡出人们的视线，市场何以会反其道而行之？从今年以来南京市场供求关系的走势来看，5月供应的放量填补了供求之

2、间的缺口，但并未彻底改变供求关系的紧张局面。供求吃紧延续至7月，8月市场供求比达0.94，市场向供求基本平衡的良好态势发展。就在这时，接下来却是让人期待的“金九银十”。是开发商的不肯错过？是政策的扬鞭催马？不免让人心存疑惑。纵观自今年年初以来，价格上涨似乎是购房者的一致声音，政府为抑制房价出台“一房一价”政策，但却给开发商延迟上市提供了一个很好的借口。随着宏观政策的频频出台，开发商与消费者对后市市场价格上涨的心理预期未免开始有些担忧。其次，受南京市场近年来“金十银九”的市场态势的影响，开发商更多瞄准的是十月市场。此外，长期的“捂盘惜售”，无论是政府、开发商还是媒体，已经对之深恶痛绝。诸多原因，

3、促使开发商将手中的海量房源集中推向市场。供求关系的逆转，人们期待着价格的平稳。但由于9月上市房源有40%左右集中在月底，真正的销售期在10 月，加之持续增长的市场销量，南京市场潜在的强势需求，这种“供略大于求”的表象将不会持续太久。因此，受市场需求与价格刚性的影响，预计后市整体市场的价格将从快速增长转变为越发平稳。目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc180553306第一章 背景篇 PAGEREF _Toc180553306 h 3HYPERLINK l _Toc180553307一、热点评述 PAGEREF _Toc180553307 h 3HYPERLI

4、NK l _Toc180553308二、市场环境 PAGEREF _Toc180553308 h 5HYPERLINK l _Toc180553309三、市场概况 PAGEREF _Toc180553309 h 6HYPERLINK l _Toc180553310第二章 土地篇 PAGEREF _Toc180553310 h 10HYPERLINK l _Toc180553311一、9月土地市场动态 PAGEREF _Toc180553311 h 10HYPERLINK l _Toc180553312二、南京市9月公告土地分析 PAGEREF _Toc180553312 h 10HYPERLI

5、NK l _Toc180553313三、南京市9月成交土地分析 PAGEREF _Toc180553313 h 15HYPERLINK l _Toc180553314第三章 住宅篇 PAGEREF _Toc180553314 h 19HYPERLINK l _Toc180553315一、市场解析 PAGEREF _Toc180553315 h 19HYPERLINK l _Toc1805533161、供求关系分析 PAGEREF _Toc180553316 h 19HYPERLINK l _Toc1805533172、供应分析 PAGEREF _Toc180553317 h 20HYPERLI

6、NK l _Toc1805533183、成交分析 PAGEREF _Toc180553318 h 21HYPERLINK l _Toc1805533194、成交均价分析 PAGEREF _Toc180553319 h 23HYPERLINK l _Toc180553320二、新盘分析 PAGEREF _Toc180553320 h 24HYPERLINK l _Toc180553321第四章 产品篇 PAGEREF _Toc180553321 h 27HYPERLINK l _Toc180553322一、本月关注 PAGEREF _Toc180553322 h 27HYPERLINK l _T

7、oc180553323二、个案点击 PAGEREF _Toc180553323 h 29HYPERLINK l _Toc180553324第五章 营销篇 PAGEREF _Toc180553324 h 33HYPERLINK l _Toc180553325一、 营销视点 PAGEREF _Toc180553325 h 33HYPERLINK l _Toc180553326二、 个案点击 PAGEREF _Toc180553326 h 33HYPERLINK l _Toc180553327三、媒体投放 PAGEREF _Toc180553327 h 35HYPERLINK l _Toc18055

8、3328第六章 区域篇 PAGEREF _Toc180553328 h 40HYPERLINK l _Toc180553329一、城中板块 PAGEREF _Toc180553329 h 40HYPERLINK l _Toc180553330二、城东板块 PAGEREF _Toc180553330 h 44HYPERLINK l _Toc180553331三、城南板块 PAGEREF _Toc180553331 h 47HYPERLINK l _Toc180553332四、城北板块 PAGEREF _Toc180553332 h 50HYPERLINK l _Toc180553333五、河西板

9、块 PAGEREF _Toc180553333 h 53HYPERLINK l _Toc180553334六、江宁板块 PAGEREF _Toc180553334 h 57HYPERLINK l _Toc180553335七、江北板块 PAGEREF _Toc180553335 h 62HYPERLINK l _Toc180553336专题：房贷新政，楼市的回归！ PAGEREF _Toc180553336 h 68第一章 背景篇一、热点评述 南京出新政，公积金对第二套住房说不南京住房公积金管理中心规定公积金贷款政策有所调整，具体情况如下一、住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3

10、调整为0.2。2007年9月1日起中心进行贷款终审时，贷款额度将按照调整过的还贷能力系数进行计算。2007年9月1日起各行送审的贷款请按调整后还贷能力系数计算贷款额度。二、住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。2007年9月1日起系统将对此进行判断。2007年9月1日前各行已在住房公积金管理信息系统中进行贷款初审和复审的贷款，仍按照原贷款操作规定执行。*视点：随着今年市场的火爆，公积金贷款的发放量大幅增加，造成了公积金管理中心无款可发的情形，这是暂停公积金贷款发放的主要原因。同时从抑制房地

11、产市场的过热发展考虑，停发公积金贷款可以达到抑制一部分购房需求的目的，从而对市场实现一定程度的调控；但需要注意的是，之前多次的宏观调控，主要都是从抑制需求的角度进行的，被暂时抑制的需求终有释放的时候，南京近一年来房地产市场的火爆就是出于此原因而产生的，因此本次公积金贷款政策的收紧，将有可能得到与之前调控相似的结果。央行年内第五次加息，市场依旧反应平淡为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行

12、的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。*视点：央行在今年的多次加息主要是针对全国整体经济形势的过热，其目的并非专门为调控房地产市场。同时，历经多次加息，房地产市场对该项金融调控手段已经表现出麻木的态度，单纯的加息已经不可能有效的调控房地产市场。但需要警惕的是，今年以来贷款利率已经先后5次上调，并且年内仍然有再次上调的可能，因此现在的贷款人从明年的1月1日开始，每月的还款额将会大幅度增加，对其还贷能力是较大的考验，这存在一定的风险。江苏实施屋顶阳光计划，新小区都要装太阳能江苏省建设厅日前正式公布了的江苏省建设领域节能减排

13、工作实施方案，其中明确，从2008年起，房屋的节能指标都要写进合同，房子12层以下的直接装太阳能热水器。实施方案明确规定：积极推广太阳能、地热、水热等可再生能源利用技术在建筑中的应用。开展“屋顶阳光”的计划，凡是符合安装太阳能热水器条件的住宅小区及城镇建筑均应安装太阳能热水器，小高层及高层建筑应采用集中式太阳能供热系统。有条件的医院、学校、饭店、游泳池、公共浴室等热水消耗大户，应优先采用太阳能集中供热系统。*视点：该政策的出台背景是相应全国正在实施中的，采用清洁、无污染的能源以代替旧有能源的“节能减排”工程。而从使用角度考虑，太阳能的大规模使用可以提高每户居民的生活质量，同时又能实现降低能源费

14、用的目的，可谓是一举两得。从房地产市场发展的角度考虑，今后预装了太阳能装置的商品房也将比没有安装的在市场上更具竞争力。第二套房贷款首付比例提高9月27日，央行、银监会发文，要求银行对于第二套及以上住房首付比例不低于40%，第二套以上住房房贷款利率不低于同期同档基准利率的1.1倍。*观点：此政策是历次调控政策中，首次开始区分投资购房和自住购房，并相应作出的调控政策，同时直接从购房源头的资金方面作出限制。政策以是否购买第二套房做为区别投资和自住行为的标准，以此来区别对待这是调控方面的一个突破，改变了过去笼统调控的做法。央行出台此项政策的目的无非有二：其一是试图打压投资性购房，以稳定房地产市场；其二

15、则是为了降低银行的风险，不排除是考虑到美国次贷危机的情况，所作出的决定。从市场的反应来看，各家银行一般都采用了比较宽松的标准来界定第二套房，尽量减少该政策对贷款人的影响，表明在各银行看来，个人房贷依旧属于优质贷款，是积极争取的对象。同时对确有必要购买第二套住房的少数人来说，该政策实行无疑是加大了他们的负担。二、市场环境房地产开发投资增速加快 8月份，全市新增固定资产投资额为173.9亿元，比去年同期增长18，增速比上月加快6.6个百分比。同时当月的房地产开发投资额达到50.3亿元，相比去年同期增长了33.2，增速比上个月加快4.5个百分比。从图中可以看出，今年自3月份以来，房地产开发投资在固定

16、资产投资中的比例相对稳定，始终保持在25左右的水平。2007年18月份南京市固定资产累计投资达到1172亿元，同期的房地产开发累计投资达到295.7亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比值增加到25.23，比上个月增加了0.6个百分比。 数据来源：南京市统计局住宅开发投资继续居主导地位 在8月份的新增房地产开发投资中，住宅的开发投资以26.81亿元占全部投资的85，继续成为房地产开发的主力，但所占比例相比上月有所下降。8月份商业地产开发投资大幅增长，达到3.09亿元，占全部投资额的10，预示着未来商业地产将可能成为市场的热点。 数据来源：南京市统计局施工面积和竣工面积同步增长 今年截止8月份，

17、南京市累计住宅施工面积达到2448.03万平方米，累计竣工面积为261.71万平方米，均较上月有所增长，市场依旧保持良好的发展态势，同时巨大的施工面积也表明了后市供应有着充足的基础，目前市场供不应求的局面将可能得到改善。 数据来源：南京市统计局三、市场概况供应量分析9月，全市商品房新增供应146.66万平方米，较上月增加64.71万平方米，环比增幅达78.97%，与8月增幅相比， 上升17.7% 左右。这是继6月份全市商品房新增供应大幅下滑后，连续三个月商品房新增供应的持续加速上涨。其中，商品住宅新增供应126.16万平方米，较8月上涨59.27%，而商业用房本月新增10.04万平方米，较上月

18、上涨17.98%，此外，本月有7.47万平方米的新增办公类物业。各种业态供应量的同步增长，导致9月商品房供应的大幅增加。从商品房新增供应的构成来看，新建商品住宅仍然是商品房供应的主力。9月商品住宅新增供应占整体商品房新增供应的88%，与8月98.86%的比重相比，有明显下降的趋势。商业新增供应量占整体供应量的7%，其余5%的供应量来自于办公。可见，非商品住宅业态的新发展已初步显现。成交量分析 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统9月，全市商品房整体成交100.81万平方米，环比8月增长8.45%；平均日成交量3.36万平方米；其中，共成交商品住宅8242套，环比8月上升5.17%，套均面积

19、为113.06平方米，较上月增加2.86平方米，增幅2.6%，套均面积出现小幅增加。9月商品房成交量再次呈现上升的态势。这是自7月全市成交量较6月明显下滑之后，连续两个月成交量的持续回调。 此外，全市商品住宅的成交量与商品房的成交量呈现明显的同步增长的趋势。9月，全市非商品住宅成交量7.63万平方米，环比8月增长9.07%，商品住宅与其他物业成交量的同步增长拉升了全市商品房的成交量。单位：万平方米其中，办公楼成交3.61万平方米，占全市商品房成交总面积的3.58%，商业用房共成交4.02万平方米，占全市商品房总成交量的3.99%。成交价格分析9月全市商品房整体成交均价为6544元/平方米，环比

20、增幅 4.54%，与8月8.76%的上涨幅度相比，有明显的回落。9月全市商品住宅成交均价为6245元/平方米，环比增长5.63%，增长幅度略微高于商品房整体成交价格。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统受成交量的影响，本月商品房成交价格的构成发生了微小的变动。在本月，商业与办公楼成交量环比8月增长9.07%，而商品住宅成交量环比8月增长5.17%。在非商品住宅的成交增长高于商品住宅成交增长的形势下，整体商品房成交价格的涨幅却低于商品住宅价格的涨幅。由于办公楼、商业用房与商品住宅使用功能的差异性，非商品住宅的价值要明显的高于商品住宅。但市场的运行态势表明，某些高档商品住宅的成交价格已明显的

21、高于非商品住宅，商品住宅已成为全市商品房价格提升的主要动力。第二章 土地篇一、9月土地市场动态河西加推60万平米土地 缓解商品房供需压力根据国土局消息，今年将在原土地出让计划基础上追加100万平方米普通商品房土地，重点放在河西、江宁、浦口等地区，其中河西加推60万平米土地，以缓解商品房供需压力。*点评：河西板块作为南京最重要的一个新城区，近年来逐渐发展的成熟，各项设施日渐完善，人气渐旺，据统计，今年18月，河西共已出让经营性土地面积约40万平方米，可新增建筑面积约97万平方米，随着今年河西经营性土地的供应的追加，未来河西将会有大量房源上市，目前区域内供不应求的市场态势会在12年里得到缓解。新城

22、区土地出让纳入全市储备计划2007年9月17日，南京市市政府发布关于进一步加强全市土地储备工作的意见，意见明确指出，江宁、浦口、六合、河西新城区和仙林大学城范围内公开出让的土地需纳入全市土地储备计划当中，由南京市土地储备中心负责对须公开出让的土地实施统一规划与统一管理，且可直接在江宁、浦口、六合等新三区范围内展开土地储备。此外，土地在出让时将以净地出让为主，尽量缩短土地的上市周期。*点评：本次市政府市政府批转市国土局关于进一步加强全市土地储备工作的意见的通知，是南京市政府进一步规范土地制度的举措，也是全市城市化进程重要的一步，将以前不纳入全市土地储备的区域纳入全市的土地储备计划，扩大了由市国土

23、资源部门统一管理的区域范围，有利于更加科学有效的管理土地储备，从源头对房地产一级市场进一步把握和规划。二、南京市9月公告土地分析1、公告土地概述2007年9月，南京市共发布土地出让公告3次，分别为9月10日的第12号公告，9月21日的13号公告以及9月30日的14号公告，公告土地总面积718637平方米，从区域来看，本月公告土地71位于内环；土地用途上看，住宅用地占据总用地的85以上，地块分布也较均匀，分布于南京11个行政区里的9个区域。本月的12号15号公告土地将分别于10月18号、10月24号和11月2号在南京市国土资源部门举行统一的拍卖。表2-2-1 2007年12号15号公告土地汇总表

24、土地编号地块名称区属实际出让面积（平方米）容积率用地性质出让价格 （万元）建筑面积（平方米）NO.2007G47尧化新城金尧花园南地块栖霞35434.11.1二类居住用地800038977.51NO.2007G48河西莲花村中低价商品房地块建邺141614.4待定二类居住用地32000待定NO.2007G49南京市下关区化宏C地块下关172986.2待定二类居住用地55000待定NO.2007G50东井村40号地块栖霞49007.11.67住宅3200081841.857NO.2007G51黑墨营路藤子村（北片）过街三组地块玄武43031.31.95二类居住用地3500083911.035NO

25、.2007G52铁心桥秦淮新河以北宁丹路以西地块雨花42317.42二类居住用地2300084634.8NO.2007G53富村江路东街以南地块建邺46640.42二类居住用地4200093280.8NO.2007G54黑墨营南邮地块玄武8310.41.55二类居住用地510012881.12NO.2007G55大厂扬子一中地块大厂22562.21.6二类居住用地388036099.52NO.2007G56横梁镇中心卫生院地块六合7049.31.5商业用地46010573.95NO.2007G57庐山路以西地块建邺13323.16邮电设施用地450079938.6NO.2007G58嘉陵江东街

26、以北，庐山路以西地块建邺13106.55邮电办公用地394065532.5NO.2007G59长乐渡地块秦淮59899.9待定商业，文化娱乐，住宅混合用地70000待定NO.2007G60杨公井北侧地块白下10545.73.57商办混合3000037648.149NO.2007G61尧化街道前新塘地块栖霞528091.9二类居住用地16500100337.1 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统2、打破常态，内环土地大规模放量本月公告的共718637平方米土地中，位于内环线内的有510232平方米，占据全部公告地块的71，这一比例打破的长期以来郊区地块出让扮演绝对主角的局面，将会有一大批内

27、环线内的地块在下月公开拍卖，预计南京市今年以来持续火爆的土地市场将会在10月上演一场前所未有的争夺战。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统南京城市化进城速度逐年加快，“一城三区”政策伴随着主城人口持续向外围扩散的方针，外环区域如江宁，浦口和栖霞的土地出让比较频繁，也是近年来南京市土地出让的重点所在，本月51万多平方米内环地块的即将出让打破了这个常态，也可以看成是主城住宅用地近年来极度匮乏，商品房供求关系长期不平衡之后的一个短暂回归。地块主要集中在下关与河西这两个区域，一个是老城新建的完美典范，一个是近年来大力发展的新城区，在城中板块几乎没有大面积土地可供出让的态势下，下关与河西的住宅商品

28、房凭借良好的区位，便捷的交通和完美江景，会是主城区中高档住宅的集中供应区域。本月公告的50多万平方米的地块，将在未来一到两年里上市，尽管无法满足所有的需求，但仍然使得极度吃紧的供求关系得到一定程度的缓解。3、本月公告土地分布均匀本月公告土地分布均匀，南京共11个行政区中的9个都有地块近期出让，从面积上来看，建邺区、下关区和栖霞区占据前三甲，值得关注的一点是，近年以来地块出让非常稀少的白下区与秦淮区在本月也出现了公告地块。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统4、本月住宅用地以89的比例占据绝对主角本月公告土地总面积718637平方米，其中85约610841平方米为住宅用地，10为住宅商办混

29、合用地，1的商业用地位于六合区，另外4是位于建邺区的邮电设施用地。结合公告地块的区属来看，本月公告的土地以位于内环的居住用地为主，建邺区和下关区下个月有大量住宅用地投放市场，其中下关区化宏地块总面积172986.2平方米，该地块面积大加上区位良好，无疑将在拍卖会现在遭到争抢。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统5、公告热点地块分析南京市白下区杨公井北侧地块地块影像图： 地块位置图： 地块主要指标：地块编号地块A地块B实际出让面积4630.55915.2容积率24.8建筑密度4040绿地吕2020建筑高度2480建筑间距系数1.251.25地块概述：该地块东至太平南路，南至杨公井，西至延龄

30、巷，北至淮海路，实际出让面积约1万平方米，分为地块A、B，为商办混合用地。其中，A地块实际出让面积4630平方米，容积率不高于2，建筑高度不高于24米；地块B实际出让面积5915平方米，容积率不高于4.8，建筑高度不高于80米。 *点评：本次拍卖的杨公井北侧地块位于老城区，接壤太平南路商业街，毗邻新街口商圈，区位优势勿庸置疑。地块的用地性质为商业用地，将用于太平南路商业街的改造和提升。太平南路作为南京较有特色的一条老商业街，曾经辉煌一时，近年来逐渐失去了往日的风采，在新街口，湖南路等几个大型商圈的笼罩下，太平南路商业街缺乏明显特色，建筑和店面也已经老旧。目前，这条商业街将分为南、北、中三个特色

31、区域进行重新开发。本次拍卖的地块即为重新打造太平南路商业街北段的一个重要组成部分，地块建成项目后位于新街口商圈和太平南路商业街的交界处，是一个不可多得的好地块，预计拍卖的价格不会低于10000元/平方米。三、南京市9月成交土地分析1、9月出让土地概述9月13日，于南京市国土资源部举行了本月唯一的一次土地拍卖会，共成功出让三幅地块，分别是位于河西建业区的集庆门大街地块，六合区的雄州镇紫霞街地块和化工商贸城二期地块，总体来看，在8月土地出让数量达到本年度一个小高潮之后，9月土地出让回归平淡，共出让土地194403.8平方米，从区域来看，88.6的土地集中在外环外六合区，从用地性质来看，58的出让土

32、地为商业用地，全部位于六合区，随着南京市城市化进程，今年位于外环外的六合区土地出让量急剧攀升，不仅有大规模的住宅用地，商业等配套用地的出让量也相当可观。在本月的拍卖会上，集庆门大街地块的出让是最为引人注目的一幅，每一轮报价的涨幅在现场达到500万，各开发商显得小心翼翼，尽管出让过程因为加价幅度高而相对安静低调，但是丝毫不影响开发商对该地块的浓厚兴趣，最终地块以3亿元的价格被中北公司囊获。表2-3-1 9月出让土地汇总地块名称区属实际出让面积容积率用地性质出让价格 （万元）地块状况成交价格 （万元）竞拍轮次建筑面积楼面地价竞得公司集庆门大街地块建邺22165.31.3二类居住用地14000净地3

33、0000332881410411窗体顶端南京中北房地产有限公司窗体底端雄州镇紫霞街地块六合59941.53.1二类居住、商业金融业用地24990净地30000221858181614窗体顶端南京东泰房地产开发有限公司 窗体底端化工商贸城二期地块六合1122971.1市场用地7700净地77001123526623窗体顶端南京华泰投资有限公司 窗体底端 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统2、郊区成为本月土地出让绝对主角 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统本月成功出让土地共194403.8平方米，从面积看来。六合区土地占据89，建邺区出让一幅二类居住性质土地，占据总出让面积的11。六合

34、区在南京属于外环外区域，距离主城区的车程大约是50分钟左右，随着南京整体规划逐渐从中心向外围扩展，六合区的土地供应在最近逐渐加量，尽管建邺区出让的这一幅二类居住土地面积较小，但是在主城区居住用地稀缺的情况下，本地块的出让仍然是现场的最大的焦点所在。商业用地大规模放量 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统本月出让的土地中，商业用地共7700平方米，占据中出让面积的58，包括商业住宅的混合用地占地32，全部集中在六合区，明显可以看出，六合在前期大规模放量住宅用地之后，周边商业配套开始逐步跟上，六合区正在逐渐成为南京市外围开发的主要区域之一。 溢价程度分析通过对9月成功出让的三块土地溢价率的分析

35、可以看出，位于河西的集庆门大街地块溢价幅度最高，从底价14000万元上升到30000万元成交，溢价率达到为114.23，而位于外环外六合区的两块土地，其中一块住宅商业混合用地溢价率20.05，另外一块底价出让，主城区地块的魅力略见一斑。主城区待开发的地块日渐减少，造成了城中区域寸土寸金的局面，开发商对城中地块的狂热并没有因为南京加快城市化进程，周边土地不断升温的局面而转移，本月三幅地块拍卖，其中集庆门地块以溢价114.29，楼面地价达到10144元/平方米被南京市中北房地产有限公司成功竞得，上市之后的价格预计不会低于15000元/平方米。南京主城区，几千年的悠久文化深深的沉淀在土地的深处，城市

36、的扩张速度在加快，一批位于城郊区域的新城拔地而起，然而，带不走的是主城参天的古树和已经渗透进土壤里历史的气息，可以预见，人们对主城区的眷恋将使得这里的土地愈发的昂贵，供不应求的局面不会得到缓解。表2-3-2 9月出让土地典型地块溢价率一览表地块名称区属环线用地性质底价（万元）实际价格（万元）溢价幅度（）集庆门大街地块建邺内环二类居住用地1400030000114.29雄州镇紫霞街地块六合外环外二类居住、商业金融业用地249903000020.05化工商贸城二期地块六合外环外市场用地770077000总计466906770045 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统成交热点地块分析本月成交热

37、点地块集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧地块 地块影象图： 地块区位图： 地块概况：该地块位于河西集庆门大街以南，湖西路以西，南湖的西面，规划为二类居住用地，实际出让面积为25885.1平方米，容积率为1.3，绿地率为40，项目将按照相关政策，90平方以下的套型比例大于45。在本月13日的拍卖会现场，该地块起拍价格为14000万元，经过南京多家知名开发商31轮的抬价之后，最终南京中北房地产开发有限公司以3亿元的价格竞拍成交。地块溢价率达到114.29，楼面地价10144元/平方米。*点评：该地块位于主城区与河西新区的交界处，属主城区范围，交通便利，周边配套完善，在目前主城区普通住宅用地几

38、乎绝迹的情况下，该地块在拍卖之前就被看好，可是10144元/平方没的楼面地价仍然超出大家的想象，地块目前周边的住宅商品房价格已经达到12000元/平方米，本项目建成后将做为河西又一个高档楼盘上市，预计价格不会低于15000元/平方米。今年4月6日，金地集团经过56轮竞价，以8.4亿元的价格竞得与地块毗邻的所街地块。本月，南京中北房地产公司重金出击，以3亿元的价格拿下占地25885.1平方米的集庆门地块，显示开发商对南京住宅市场以及河西板块未来发展的信心。第三章 住宅篇一、市场解析1、供求关系分析9月市场供求关系出现整体逆转，供求比达到1.39。9月，全市商品住宅市场供求比为1.39，相比于前几

39、个月小于1的供求比，市场首次表现出整体供过于求的态势。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统虽然全市商品住宅的成交量与需求量呈现出连续3个月的双双上涨趋势，但成交量的小幅上涨与供应量的急剧增加逐渐“填补”了供需之间的差距，使得持续半年之久的市场供不应求的状态，在9月份彻底发生了逆转。9月受传统销售旺季的刺激，商品住宅市场新增供应量出现“井喷”式增长，供应量相比8月增长59.27%，而5、6月份全市商品住宅成交量的集中，对后续市场的销量起到了一定的抑制作用。7月成交量大幅下调后，市场销量虽然有所回调，但增长幅度远远不及新增供应的增幅，由此形成9月份市场的供过于求状态。2、供应分析9月全市商品

40、住宅新增供应量126.16万平方米，相比 8月上涨59.27%，这是继6月以来连续3个月供应的持续增加。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统随着“金九银十”的到来，为刺激市场需求，市场供应量大幅增加。9月，全市商品住宅新增供应126.16万平方米，已超过上半年供应量的最高点，环比增长59.27%。从6月份商品住宅供应量大幅下降后，连续三个月市场供应呈现持续上涨的态势，且增长的速度也有所增加。9月，在全市主要的七个板块中，首次取得预售许可证开始上市销售的项目共有4个，与8月持平，分别是鼓楼区的滨江瑞景家园，栖霞区的浅草明苑与别墅项目栖园以及浦口区的海德北岸。“一城三区”商品住宅供应量占全市

41、整体供应量的85%以上，商品住宅远郊化发展趋势越发明显。单位：万平方米单位：万平方米 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统 9月，各板块均有新增商品住宅供应， 一改往日某些板块供应为零的状态。江宁与江北两大板块供应量明显增加，加之河西与仙林的一部分供应，“一城三区”的新增供应量已占全市整体商品住宅新增供应量的85%以上。其中，江北新增商品住宅供应量67.51万平方米，环比8月增长1.32倍，占全市新增供应量的比重由8月的35%上升到9月的45%。江宁新增供应40.43万平方米，环比上月月增长1.07倍，占全市新增供应量的比重上升到30%。3、成交分析9月商品住宅市场小幅回升，但受价格与供应

42、结构的影响，加之政策的因素，整体市场的观望态势有所抬头。9月，全市商品住宅共成交8242套房源，环比上月增长405套，增幅5.17%；成交面积93.18万平方米，环比增长7.22平方米，增幅8.34%。“金九银十”销售旺季的到来，开发商对市场的乐观态度导致供应的集中放量，但市场的运行着实让报有良好预期的卖家们有些失望。7月传统暑期销售“淡季”到来，打破了长达四个月市场销量的持续上扬，成交量明显下降。8月市场的“预热期”，9月市场的“高温期”，成交量受供应放量的影响，成交有一定的回调，从8月8.4%到9月8.34%的增幅，市场一片“不瘟不火”的状态，远不及第二季度市场的销售状态。 数据来源：南京

43、*研究中心CRIC信息系统随着商品房价格的不断上扬，可售房源与主城区的距离越来越远，购房者持币观望的态势有所抬头，加之南京公积金贷款的紧缩以及商业贷款的收紧，宏观政策的影响也迫使购房者的购房行为越发趋向理性化。9月商品住宅市场成交出现均等化，三大主力板块平分秋色。9月，江北、 江宁与河西同时以25%左右的销量，均等瓜分了全市75%的销量。在市场运行的背后，却暗含着江北与河西两大板块人气指数与居住指数的巨大差异。在9月全市商品住宅成交整体小幅上涨的同时，城南与江北两板块却出现大幅下滑。 单位：万平方米单位：万平方米 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统 如果说城南成交的缩减源于月底供应的集中

44、，月中几乎无房可售，而江北成交量从8月的33.50万平方米下跌到9月份的26.15万平方米，跌幅达22%。与此形成鲜明对比的是，河西的成交量从8月份的12.78万平方米大幅攀升到9月份的20.18万平方米，增幅达58%。同是在供应放量的形势下，市场的表现却截然不同。市场再一次表明：在市场价格提高的同时，相应的居住指数却停滞不前，价格与价值偏离太远，必将接受市场严峻的考验。河西新城随着政府各项规划利好的不断推进，这座“城中之城”日益成为市民心目中的宜居之地。4、成交均价分析9月全市商品住宅成交均价平稳增长，商品住宅市场连续三个月保持“量价双升”的局面 9月全市商品住宅的成交均价与市场销量齐头并进

45、的。9月全市商品住宅成交均价达6245元/平方米，环比增幅5.63%，这是从7月起全市成交均价的持续平稳上扬。由于市场长期的供不应求状态，拉升了市场整体的成交均价。同时，由于本月江北低价位房源成交量的大幅减少以及河西高价位楼盘成交的放量也导致了价格的上涨。从7月份以来市场持续三个月呈现“量价双升”的态势，在9月市场供求关系发生整体逆转，房贷政策效应初现的前提下，预计未来一段时期内，成交价格的涨幅将会有所回落，预计涨幅应该在5%之内。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统成交价格结构分析9月高价位商品住宅成交比重有所上升9月，由于商品住宅成交区域分布的变动，虽然4000-6000元/平方米依

46、然是成交的主力价格段，但8000-10000元/平方米价格段成交比例由8月的17%上升到9月的21%，上升较为明显。这部分房源大多来自于河西地区，这也是导致本月全市成交均价小幅上扬的主要原因。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统此外，从成交价格段的分布也可以看出，6000-8000元/平方米的价格段的成交比例保持在20%左右，而总价在60万左右的房源是目前南京市民可以承受的主力价格。可见，市场上商品住宅供应价格与潜在的价格存在一定的缺口。二、新盘分析9月全市共有4个项目首次取得预售许可证上市销售，与8月相比新盘的个数相同，但上市销售的套数有明显增加。9月新盘新增推案1369套，与8月82

47、3套的新增推案相比，增长66.34%。1、区域分布在9月新增的商品住宅项目中，隶属河西板块的鼓楼区、城北的栖霞区与江北的浦口区分别有一个，此外，隶属城东的栖霞区有一个别墅项目推出。其中，大部分的新盘供应量主要集中在江北与河西。 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统2、产品特征9月上市的新盘中，高层与小高层占据新增供应的主力。其中，在新增供应的13栋普通住宅中，有7栋小高层、5栋高层，仅有1栋多层。随着土地资源的稀缺性矛盾越发突出，多层普通住宅已十分罕见。9月新盘的供应量主要以100平米以下的两房二厅与100-115平米的三房二厅为主，这两种户型占普通住宅新盘供应的比重达68%。 数据来源：

48、南京*研究中心CRIC系统3、价格分析 LINK Excel.Sheet.8 C:Documents and SettingsAdministrator桌面Application DataMicrosoftExcel月报写作数据 (version 2).xls 新盘分析!R2C1:R6C7 a f 4 h * MERGEFORMAT 在9月新上市项目中，销售均价最高的是别墅项目栖园，均价为9992元/平方米，均价最低的是位于价格“谷底”的江北的海德北岸项目，销售均价为4262元/平方米。数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统4、销售情况在9月的四个新盘中，月底推出的鼓楼区滨江瑞景花园真正的销

49、售期在10月，而在其余三个项目中，月初开盘的栖园9月共成交83套，去化率达43.46%，栖霞建设的品盘附加值再一次得到体现。其他两个项目截至9月30日还没有成交量的备案，但从认购量来看，由于浅草名苑本期推出的房源较少，认购比例已超过50%，而江北的海德北岸认购率只有15% 左右。附表1：9月薪盘一览表项目名称所属板块开盘时间建筑形态总建面积(m2）本次推案(套)销售均价(元m2）滨江瑞景花园河西2007-9-30高层80,398.444598660浅草名苑城北2007-9-15多层、小高层102,054.321206595栖园城东2007-9-1联排、叠加150,000.001919857海德

50、北岸江北2007-9-22小高层、高层720,000.006834262 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统附表2：9月全市商品住宅成交前10名排名项目名称所属板块成交面积 (m2）成交套数 销售均价(元m2）1西堤国际城第叁区河西57297.6845782092港湾花园江宁43111.8342453533奥体新城河西43079.1333467754北外滩水城第五街区江北34536.8532647695天润城江北20967.1724744996旭日上城江北26728.423947077明发滨江新城二期江北33753.2223539208左邻右里家园江宁19713.4618950409银河

51、湾紫苑江宁20763.65187484610新合家花园江宁15769.191834881 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统第四章 产品篇一、本月关注仁恒国际公寓四季仁恒国际公寓位于河西新城区经四东路与纬八路交叉路口，四季仁恒国际公寓紧邻南京奥林匹克体育中心，是河西中心商务区最北端的重要标志性建筑。四季仁恒国际公寓将建成两栋高标准酒店式公寓（高度分别为99.35米及149.65米）及为酒店式公寓服务的相关配套设施。四季仁恒国际公寓借鉴美国都市豪宅的居住方式和空间构成，营造时尚开放的居家生活氛围。每户均配有空中私家花园，同时亦拥有宽敞的公共交通空间及功能完善的公共配套服务设施，将建成为高舒

52、适性的高层公寓。 四季仁恒国际公寓共有12种套型，建筑面积从144.9平方米到604.44平方米。其中A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。绿化率为55%，容积率是3.98。四季仁恒国际公寓的公共配套设施与主楼完全分开设置，结合室外景观设计美化整个居住环境，并以便捷的方式与主楼相连。住宅均为精装修公寓，目前共推出251套住宅，面积都在143平方米以上的大户型，销售报价为1800019000元/平方米之间。已推房源户型组合表 中环国际广场纯粹MOHO式写字楼项目处于南京首善之地鼓楼区山西路正中心核心地段，紧邻湖南路商圈，西连颐和路民国公馆区。总建筑面积121732平方米。1-8层为商业楼，9

53、-22层为商务办公楼，23-49层为酒店式公寓，该工程占地面积3130平方米，覆盖率29.83%，容积率11.2，建筑总高度为169.84平方米，最高点高度为189.2米，为一类超高层建筑。 该项目首次在南京提出了MOHO（MATCH BOX+OFFICE+HOU）的物业形态，是集高档移动商务办公、星级酒店配套设施于一身的集成型商务复合办公领域。它打破了传统商务办公的模式，与一般的写字楼相比，更强调了移动办公、多功能性、高科技性及个性化特征，突出了专属、舒适、便捷、效率等功能，同时提供酒店式体贴细微的管家服务，为成长型企业提供了最佳专属商务空间。 中环国际广场写字楼户型格局方正，空间使用合理，

54、3.15米的层高，套型可任意组合，小至130平米，大至可整层购买。户型空间灵活多变，单位面积小于普通写字楼的面积划分，体现了MOHO办公的多功能型。二、个案点击木马公寓南大以东，东大以南楼盘简介楼盘规划参数表占地面积8274平方米容积率4.6建筑面积39955平方米物业类型酒店式公寓开发商长发都市房地产开发公司物业管理戴得梁行 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统项目位于丹凤街卫巷路口，楼高32层，共517套单身公寓。距珠江路科技街100余米。项目西邻南京大学，东北接东南大学，南望新街口现代建筑群，北览鼓楼北极阁风光带，远眺紫金山、玄武湖，是城市核心区域极其稀缺的高档公寓项目。木马公寓立面

55、风格示意图产品特色物质审美主义者的完美外衣在项目的规划建设过程中，融合了艺术家们的灵感，以物质审美主义者视角感受并参与艺术性的生活表达，艺术激活了木马的生命力。简约的立面，单纯的深灰体现了对丹凤街文脉的尊重。通过鲜明的文化元素的组合拼接，木马构建成强烈的艺术效果，深得创意与艺术之趣星级物业管理服务木马公寓的物业管理公司戴得梁行是世界顶尖的物业顾问之一。专业的管理团队针对该项目提供私密完善的管家服务。小区成立客服部，配备专门的客户主任，每一名客户主任只服务与指定的住户群，提供全天候的管家服务，使住户的问题能及时得到解决。 户型配比已推房源户型组合表 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统从上面

56、的户型配比表可以看出，木马公寓的户型中以27平方米41平方米的单身公寓为主，其主要客户群还是定位在了都市年青白领上。所有户型全为精装修，并赠送冰箱、空调、洗衣机等部分家电。 雷丁 TOWN纯英式多庭院坡地别墅楼盘简介楼盘规划参数表占地面积83153平方米容积率0.7建筑面积54118平方米绿化率65%开发商天印房地产开发有限公司物业管理江宁经济技术开发区物业管理有限责任公司数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统项目位于江宁科学园区中心，在国家六大火山地质公园之一方山风景区的东侧。南部、西部为待开发的低密度住宅，其中南部还紧临规划中的30000平米的shopping mall。东面是具有浓郁人

57、文气息的江宁大学城，东北是全国最大的区级体育中心江宁区体育中心。产品特色大学城中，儒雅优越的人文氛围项目地处江宁大学城正中心，14所院校环绕周边。大学城的文化气息熏陶和人文素养积淀，带来雷丁TOWN的儒雅生活。以英式建筑为风格特征的雷丁TOWN，结合周边江宁大学城的氛围，打造了一个英国著名大学城镇READING TOWN式浪漫而又富有浓郁学风的人居环境，建筑景观连同人文气息所带来的尊崇体验，式居住在这里的人们获得了精神和物质的双重满足。尊重自然，尊重地脉文化，打造最佳墅居领地本着“绿色、生态、以人为本”的精神，本着尊重自然，尊重地脉文化的态度，雷丁TOWN 的规划者们结合周边自然风貌，运用西方

58、的建筑语言，力求为注重生活品位的名流人士缔造一处理想的别墅居住空间。湿地生态低密度人文住宅，重建住宅与自然的平衡该项目力求融入所出的自然生态体系，充分保护和利用湿地和绿带空间，依托和谐共生的住宅生态环境，打造生态低密度人文住宅，重建住宅与自然的平衡。户型配比已推房源户型组合表 数据来源：南京*研究中心CRIC信息系统低于独栋别墅的总价投入，拒绝多种物业混合，雷丁TOWN打造的是纯粹的联排别墅。该项目将借助坡地落差，形成错联排的特色，使联排看似独立，户与户分开，独成一体。雷丁TOWN独有的立体跨院，形成自家的私密空间完全不受干扰。多庭院的设计使得塑造处的空间感尽览视觉景观的层次变幻。第五章 营销

59、篇一、 营销视点9月，尽管是楼市传统的销售旺季，但面对海量房源的集中上市，市场供求关系的整体逆转，对于某些市场遇到瓶颈的项目来说，开发商仍然不失时机地利用各种机会展开营销。“借事造势，借人造势”，成为本月营销的最大看点。特色一、借事造势，机会多多9月传统的教师节、中秋节以及即将到来国庆节，为开发商提供了众多促销机会。旭日上城打出“教师在9月8日-9月14日购房可获3000元优惠”的招牌，随后又在9月22日-10月7日，推出与万千家庭共享国庆盛宴活动，在活动期间内认购的客户，签约后可获赠5000元装修基金卡。特色二、公益活动，塑造品牌开发商利用慈善捐助等社会公益活动，塑造项目本身之外的居住文化与

60、人文精神，迎合现代人对居住品味的追求与向往。旭日上城在陡岗小学设立“春蕾班”，借教师节之际无偿捐助因贫困而失学的儿童。无独有偶，9月28日，由东渡国际青年城包场的话剧有多少爱开始上演，国际青年会活动拉开序幕，有三千名业主将观赏到这部引领时尚消费理念的情感话剧，这与东渡国际青年城项目本身试图“引领一种新的生活方式”的营销理念是十分吻合的。 二、 个案点击“明星+慈善+楼盘” 天华绿谷路演推介活动介绍9月9日上午9点，温情2007，天华绿谷助残募捐大行动在苏宁环球大厦举行。苏宁天华绿谷庄园形象代言人周海媚小姐出席了捐赠仪式。在捐赠仪式上，苏宁环球集团总裁向一位身患脊柱侧弯的小患者捐赠10万元。随后