2007北京房地产市场发展研究报告_secret

1、2007北京房地产发展研究报告PAGE PAGE 100PAGE 1目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc166483182 1.北京市宏观经济运行情况及政策分析 PAGEREF _Toc166483182 h 3 HYPERLINK l _Toc166483183 1.1地区整体经济运行情况 PAGEREF _Toc166483183 h 3 HYPERLINK l _Toc166483184 1.1.1经济发展水平 PAGEREF _Toc166483184 h 3 HYPERLINK l _Toc166483185 1.1.2产业结构优化 PAGEREF

2、_Toc166483185 h 9 HYPERLINK l _Toc166483186 1.1.3人口及收入状况 PAGEREF _Toc166483186 h 10 HYPERLINK l _Toc166483187 1.1.4对外经济 PAGEREF _Toc166483187 h 12 HYPERLINK l _Toc166483188 1.2房地产业相关政策分析 PAGEREF _Toc166483188 h 14 HYPERLINK l _Toc166483189 1.2.1土地政策 PAGEREF _Toc166483189 h 15 HYPERLINK l _Toc1664831

3、90 1.2.2金融政策 PAGEREF _Toc166483190 h 16 HYPERLINK l _Toc166483191 1.2.3税收政策 PAGEREF _Toc166483191 h 17 HYPERLINK l _Toc166483192 1.2.4市场交易秩序 PAGEREF _Toc166483192 h 17 HYPERLINK l _Toc166483193 1.2.5外资准入 PAGEREF _Toc166483193 h 19 HYPERLINK l _Toc166483194 1.2.6住房保障 PAGEREF _Toc166483194 h 19 HYPERL

4、INK l _Toc166483195 2.北京市房地产市场概况 PAGEREF _Toc166483195 h 19 HYPERLINK l _Toc166483196 2.1土地市场分析 PAGEREF _Toc166483196 h 19 HYPERLINK l _Toc166483197 2.1.2土地开发及购置面积 PAGEREF _Toc166483197 h 19 HYPERLINK l _Toc166483198 2.1.3土地购置单价 PAGEREF _Toc166483198 h 20 HYPERLINK l _Toc166483199 2.1.4土地招拍挂 PAGEREF

5、 _Toc166483199 h 21 HYPERLINK l _Toc166483200 2.2商品房市场分析 PAGEREF _Toc166483200 h 23 HYPERLINK l _Toc166483201 2.2.1房地产投资增长速度、规模与投资结构分析 PAGEREF _Toc166483201 h 23 HYPERLINK l _Toc166483202 2.2.2 房地产开发投资资金来源分析 PAGEREF _Toc166483202 h 24 HYPERLINK l _Toc166483203 2.2.3商品房供给分析 PAGEREF _Toc166483203 h 25

6、 HYPERLINK l _Toc166483204 2.2.4商品房需求分析 PAGEREF _Toc166483204 h 26 HYPERLINK l _Toc166483205 2.2.5商品房供求对比分析 PAGEREF _Toc166483205 h 28 HYPERLINK l _Toc166483206 2.2.6房价收入比分析 PAGEREF _Toc166483206 h 28 HYPERLINK l _Toc166483207 2.2.7商品房价格分析 PAGEREF _Toc166483207 h 29 HYPERLINK l _Toc166483208 3.各类物业市

7、场分析 PAGEREF _Toc166483208 h 31 HYPERLINK l _Toc166483209 3.1分物业市场综述 PAGEREF _Toc166483209 h 31 HYPERLINK l _Toc166483210 3.1.1分物业市场供给综述 PAGEREF _Toc166483210 h 31 HYPERLINK l _Toc166483211 3.1.2分物业市场需求综述 PAGEREF _Toc166483211 h 34 HYPERLINK l _Toc166483212 3.2商品住宅市场分析 PAGEREF _Toc166483212 h 36 HYPE

8、RLINK l _Toc166483213 3.2.1商品住宅市场投资额分析 PAGEREF _Toc166483213 h 36 HYPERLINK l _Toc166483214 3.2.2商品住宅市场供给分析 PAGEREF _Toc166483214 h 36 HYPERLINK l _Toc166483215 3.2.3商品住宅市场需求分析 PAGEREF _Toc166483215 h 38 HYPERLINK l _Toc166483216 3.2.4商品住宅市场供需分析 PAGEREF _Toc166483216 h 39 HYPERLINK l _Toc166483217 3

9、.2.5商品住宅市场价格分析 PAGEREF _Toc166483217 h 40 HYPERLINK l _Toc166483218 3.2.6 2006年北京区县商品住宅市场分析 PAGEREF _Toc166483218 h 41 HYPERLINK l _Toc166483219 3.3写字楼市场分析 PAGEREF _Toc166483219 h 47 HYPERLINK l _Toc166483220 3.3.1写字楼市场份额分析 PAGEREF _Toc166483220 h 47 HYPERLINK l _Toc166483221 3.3.2写字楼市场供给分析 PAGEREF

10、_Toc166483221 h 48 HYPERLINK l _Toc166483222 3.3.3写字楼市场需求分析 PAGEREF _Toc166483222 h 51 HYPERLINK l _Toc166483223 3.3.4写字楼供需分析 PAGEREF _Toc166483223 h 51 HYPERLINK l _Toc166483224 3.3.5写字楼价格分析 PAGEREF _Toc166483224 h 52 HYPERLINK l _Toc166483225 3.3.6北京写字楼热点区域分析 PAGEREF _Toc166483225 h 53 HYPERLINK l

11、 _Toc166483226 3.4商业地产市场分析 PAGEREF _Toc166483226 h 57 HYPERLINK l _Toc166483227 3.4.1商业地产市场份额分析 PAGEREF _Toc166483227 h 57 HYPERLINK l _Toc166483228 3.4.2商业地产供给分析 PAGEREF _Toc166483228 h 58 HYPERLINK l _Toc166483229 3.4.3商业地产需求分析 PAGEREF _Toc166483229 h 60 HYPERLINK l _Toc166483230 3.4.4商业地产供需对比分析 P

12、AGEREF _Toc166483230 h 61 HYPERLINK l _Toc166483231 3.4.5商业地产销售价格分析 PAGEREF _Toc166483231 h 62 HYPERLINK l _Toc166483232 3.4.6北京主要商圈简单介绍 PAGEREF _Toc166483232 h 62 HYPERLINK l _Toc166483233 3.5二手房市场分析 PAGEREF _Toc166483233 h 67 HYPERLINK l _Toc166483234 3.5.1二手房交易量分析 PAGEREF _Toc166483234 h 67 HYPER

13、LINK l _Toc166483235 3.5.2二手房市场发展趋势分析 PAGEREF _Toc166483235 h 68 HYPERLINK l _Toc166483236 4.房地产市场预测 PAGEREF _Toc166483236 h 69 HYPERLINK l _Toc166483237 4.1房地产市场供给预测 PAGEREF _Toc166483237 h 69 HYPERLINK l _Toc166483238 4.1.1北京房地产开发总投资额预测 PAGEREF _Toc166483238 h 69 HYPERLINK l _Toc166483239 4.1.2北京商

14、品房新开工面积预测 PAGEREF _Toc166483239 h 70 HYPERLINK l _Toc166483240 4.1.3北京商品房竣工面积预测 PAGEREF _Toc166483240 h 70 HYPERLINK l _Toc166483241 4.1.4北京商品房施工面积预测 PAGEREF _Toc166483241 h 71 HYPERLINK l _Toc166483242 4.2房地产市场需求预测 PAGEREF _Toc166483242 h 72 HYPERLINK l _Toc166483243 4.2.1北京商品房销售面积预测 PAGEREF _Toc16

15、6483243 h 72 HYPERLINK l _Toc166483244 4.2.2北京商品房销售额预测 PAGEREF _Toc166483244 h 72 HYPERLINK l _Toc166483245 4.3房地产市场价格预测 PAGEREF _Toc166483245 h 73 HYPERLINK l _Toc166483246 附件一：北京市统计局2006年国民经济和社会发展统计公报 PAGEREF _Toc166483246 h 74 HYPERLINK l _Toc166483247 附件二：北京市住房十一五建设规划（2006-2010年） PAGEREF _Toc166

16、483247 h 861.北京市宏观经济运行情况及政策分析1.1地区整体经济运行情况1.1.1经济发展水平2006年是“十一五”开局之年，作为中国的政治、文化与国际交往中心，北京这个综合性产业城市生机勃勃且充满活力。自改革开放以来，北京的国民经济发展经历了持续、高速、平稳发展的过程。2001年申奥成功后，北京在原来首都经济的基础上又提出奥运经济的概念。2008奥运经济战略的逐步实施，极大地刺激了投资需求和消费需求，推动了城市的产业发展，从而使北京作为首都多年聚积形成的优势资源开发转化出来，为首都经济发展提供新的强大动力。（1）北京历年地区生产总值（GDP）分析19992006年北京实现了GDP

17、年均11.1%的增长幅度，2006年GDP再创新高其增幅达到了12.0%。数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）经初步核算，2006年全市实现地区生产总值7720.3亿元，比上年增长12%，创造了连续8年实现两位数的GDP增长率。其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%，占地区生产总值的比重达到70%。从上图可以看出，除2004年以外北京市GDP增长率一直比较稳定。针对2004年北京房地产投资的过快增长，国家启动了旨在抑制房地产过热的宏观调控。结果，北京受调控影响显著，2005年

18、GDP增长率回落到11.1%。2006年北京由于强大的内在经济驱动力的支持，GDP再创新高，增幅达到了12.0%。全市完成地方财政收入（一般预算）1117.2亿元，比上年增长21.5%；其中实现增值税、营业税、企业所得税和个人所得税117.8亿元、461亿元、213.9亿元和102.3亿元，分别增长20.7%、20.1%、29.8%和21%。地方财政支出（一般预算，含中央追加支出）1292.5亿元，增长22.1%。经过最近十年的经济增长，2006年北京人均地区生产总值接近50000元数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）连续十多年来，北京几乎每年都保持了两位数的经济增长率。高

19、速的经济增长率使得1996-2006年人均地区生产总值连年节节高升，2006年已经接近50000元，达到发达国家中等以上水平，而1996年北京人均GDP才14000元。 居民消费价格指数波动频繁，但市场物价基本稳定，2006年低于上年0.6个百分点数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）全市居民消费价格指数为100.9，低于上年0.6个百分点；其中，低收入居民消费价格指数为101.2，低于上年0.7个百分点。工业品出厂价格指数为99.1，原材料、燃料、动力购进价格指数为105.5，分别低于上年2.2个和5.9个百分点。固定资产投资价格指数为100.4，低于上年0.3个百分点。房

20、屋销售价格指数为108.8，高于上年1.9个百分点；其中，商品住宅销售价格指数为109.6，高于上年2.5个百分点。1999年以来北京居民消费价格指数上下波动较为频繁，2000年为103.5，较上年提高了2.9个百分点，为历年最大涨幅；2002年为98.2，较上年下降4.9个百分点，为最大跌幅。居民消费价格指数的变化说明北京的消费品价格水平基本稳定没有出现通货膨胀。北京金融机构存贷款余额连年走高，2006年已分别达到33793.3亿元和18131.6亿元数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）最近十年，由于北京每年均保持两位数的经济增长率，各金融机构的存款余额也稳步攀升，增长率

21、始终维持在15以上，存款余额的增加为金融机构提供了更多贷款的机会，1999-2006年金融机构贷款余额也随之上升，年均增长率达到24.89。2006年末，全市金融机构（含外资）本外币存款余额33793.3亿元，比年初增加4804.7亿元，同比少增286.8亿元；其中人民币存款余额31313.8亿元，比年初增加4511亿元，同比少增552.5亿元。金融机构（含外资）本外币贷款余额18131.6亿元，比年初增加2818亿元，同比多增1034.4亿元；其中人民币贷款余额15632.7亿元，比年初增加1820亿元，同比多增561.6亿元。（2）固定资产投资与GDP关系分析2006年北京全社会固定资产投

22、资年均增长幅度为19.3%，2000年以来北京全社会固定资产投资年均增长幅度稳定在16.4%，在2005年一度受宏观调控的影响曾下降到11.8%。1999-2006年北京固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）经历了先升后降的过程，在2003年达到0.6之后便开始下降，到2006年已降为0.44，这表明北京经济增长已开始由原来的主要由投资拉动逐渐转化为由消费带动。北京2006年全年完成全社会固定资产投资3371.5亿元，比上年增长19.3%，增幅比上年提高7.5个百分点。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资

23、3086.3亿元，增长18.9%，增幅高于上年7.7个百分点；其中房地产开发投资1719.9亿元，增长12.8%，增幅提高9.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重为51%，比上年下降2.9个百分点。完成农村投资285.2亿元，增长23%，增幅高于上年4.3个百分点；其中农村基础设施投资84.2亿元，增长89.6%。固定资产投资自1999年以来稳步增长，近年占GDP比重稳定在40-50%内，2006年固定资产投资已高达3372亿元。数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）（3）房地产投资与GDP关系分析近年来北京房地产投资连年稳步增长，1999年为421.46亿元，到2006年

24、已经达到了1719.9亿元。房地产投资增幅则表现为波澜起伏，1997年其增幅仅0.6而到2001年却达到了50.1。之后，为防止房地产投资增速过快从而引起经济过热，国家出台了一系列收缩银根地根的调控措施，受此影响，2006年增幅降为12.8。2006年，房地产投资占GDP的比重（该指标常被用来判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象）为22。自1999年以来，房地产投资占GDP的比重缓慢增长，于2004年达到34后在宏观调控之下迅速下降，2005年该比重降为22，在投资方面北京房地产市场总体上走向健康。房地产投资自2000年以来稳步增长，近年来占GDP比重一直稳定在30%左右，2

25、006年房地产投资达到1719.9亿元。数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）与此同时，可以发现北京历年房地产投资占固定资产投资的比重自1999年以来一路攀升。房地产投资占固定资产投资的比重由1999年的0.36一路上升到2004年的0.58，受2004年调控影响开始回落，2006年已经降为0.51，但与世界各国相比较该比重依然偏高，从经验上来看这将影响到本地区的经济安全。2006年房地产投资占固定资产投资的比重为0.51，该比重自1999年以来逐步攀升，受国家宏观调控影响在2004年达到了峰值0.58以后便开始回落数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）1.

26、1.2产业结构优化英国经济学家、新西兰奥塔哥大学教授费希尔1935年提出第三产业（第三次产业），是指除农业、工业、建筑业以外的其他各业。根据中华人民共和国国家统计局的产业划分意见，第三产业基本上是一种服务性产业。第三产业占总产值的比重是衡量一个国家或地区现代化程度的重要指标，比重越高说明现代化程度越高。2006年北京市第三产业增加值达到5404.1亿元（根据最新口径统计）。近年来，北京市第三产业增加值保持了平稳的增长态势，19972006年的年均增长率为18.2%，2003-2006年增长幅度有所放缓，但仍然保持了两位数的增长率。第三产业增加值自1996年以来保持持续平稳增长，2006年已经达

27、到5404.1亿元，年增长率均保持在12%以上 数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）在三大产业中，北京第三产业所占比重逐年提高， 2006年该比重已经达到了70% 数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）从北京各次产业占总产值比重的历年变化可以看出，九十年代初第三产业所占比重基本上和第二产业相当，九十年代后半期该比重开始逐年增大，到2000年已经达到了58%。2004-2006年期间，各次产业所占比重继续调整，第一产业最终稳定在1；第二产业已经由2004年的38降为2006年的29；与第一、二产业变化趋势完全相反，第三产业所占比重则由2004年的60上升为2

28、006年的70。上述数据表明北京市三次产业结构调整正逐步趋于优化。1.1.3人口及收入状况人口增长速度过快，2006年常住人口已达到1581万人；人均可支配收入达到19978元，同比实际增长12.2%。数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2006年末全市常住人口1581万人，比上年末增加43万人，增长了2.8%。其中，户籍人口1197.6万人，增加16.9万人；外来人口383.4万人，增加26.1万人，占常住人口的比重为24.3%。全市常住人口密度为963人/平方公里，每平方公里比上年末增加26人。根据北京市城市总体规划年均增长率控制在1.4%以内要求，从19962006年

29、的常住人口统计数据来看，虽然除2000年以外人口的增长幅度较稳定（2000年统计数据的大幅度变化和当年的人口普查统计口径有关），但近六年来（20012006）的平均增长率已达到2.5%，人口形势比较严峻。令人欣喜的是，北京市人均可支配收入近年来保持良好增长态势，近十年来年均可支配收入保持年均8.3%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2006年城市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长13.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。其中，20%低收入户人均可支配收入增长14.2%；20%高收入户人均可支配收入增长11.1%。城市居民恩格尔系数为30.8%，比上年降低1个百分点。城镇居民人均居

30、住水平（人均住房使用面积）达到20.06平方米，比上年增加0.61平方米。2006年社会消费品零售额实现3275.2亿元，较2005年增长12.8% 数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）凯恩斯主义宏观经济理论揭示了一个命题：消费支出与可支配收入之间始终存在稳定的线形函数关系。事实证明，北京城镇人均可支配收入的快速增加促成了消费的稳步增长，1996-2006年北京社会消费品零售总额连续稳定增长，在2002年便突破2000亿元大关。19962006年北京社会消费品零售总额的增长率存在一定的起伏，但基本上稳定在10%以上。2006年，全市实现社会消费品零售额3275.2亿元，比上

31、年增长12.8%，扣除物价上涨因素，实际增长12.6%。在限额以上批发零售企业零售额中，通讯器材类增长21.2%，家用电器和音像器材类增长11.9%，家具类增长26.4%，汽车类增长17.3%，石油及制品类增长35.1%。1.1.4对外经济进出口总额自2003年以来开始进入高速增长期，十年间年均增速31.8%；2006年达到1582亿美元，较上年实现了26%的增长幅度。 数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）受入世的影响，2006年北京进出口总额达到1582亿美元，较上年实现了26%的增长幅度：其中出口379.8亿美元，增长23.1%，地方企业进出口总值552.8亿美元，比上

32、年增长37.1%；其中出口232.1亿美元，增长35.7%，地方企业出口中，机电产品出口172.8亿美元，增长43.4%，高新技术产品出口129.1亿美元，增长43.6%，占地方出口的比重分别达到74.5%和55.6%（二者有交叉部分），分别比上年提高4个和3个百分点。2003年开始，中国入世签订的协议进入全面落实阶段，北京的进出口总额年均增长率达到31.8%。到2007年入世承诺将全部兑现，国内市场将完全对国外开放，预计北京进出口额增长率还将保持目前的水平，2008年将突破2000亿美元大关。实际利用外资1996-2006年经历了阶段性增长，2006年达到45.5亿美元，其增幅波动较为剧烈，

33、2006年为29.0%数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）1996-2006年北京实际利用外资经历了两个阶段性增长过程。在第一个阶段（1996-2002年）实际利用外资逐步稳定增长，到2002年已达到51.0亿美元。因为受“SARS”影响经过2003年的跳水之后便开始了第二个阶段（2003-2006年）的增长，2006年已经达到了45.5亿美元。实际利用外资增幅表现为剧烈波动，2004年高出2003年100多个百分点，2006年其增幅为29.0。自2004年以来，北京实际利用外资保持了两位数的快速增长，说明外资对北京依然情有独钟。2006年北京市新批外商投资项目2106个，

34、比上年下降1.4%。在实际利用外资金额中，制造业10.6亿美元，下降6.8%；租赁和商务服务业17.4亿美元，增长40.3%；房地产业7.2亿美元，增长55.9%；批发零售业2.4亿美元，增长8.5倍。值得一提的是，2006年实际利用的外资中有一半以上投向了房地产业。1.2房地产业相关政策分析从宏观政策的角度看，2006年在中国房地产市场的发展史上注定将成为不平凡的一年。从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，可谓前所未有。连续出台的调控政策让市场经受洗礼的同时，也不断推动地产行业的转型，提高对开发企业流动资金的要求、加强对市场产品结构的控制

35、，从而使得房地产开发商强者愈强、弱者更弱直至为市场淘汰，寡头竞争格局将是未来房地产商竞争的基本态势。1.2.1土地政策日期颁布单位政策法规主要内容2006-5-31国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知（1）必须严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模。（2）房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积，以及严格土地登记管理。（3）坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定2006-8-1国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入

36、招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。2006-9-5国务院国务院关于加强土地调控有关问题的通知通知从八个方面向各地提出明确要求，土地闸门进一步收紧。提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，并建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。2006-11-7财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知对新增建设用地有偿使用费征收范围、标准等政策进行调整。自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍，旨在抑制扩

37、张用地冲动。同时调整地方新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式，地方分成的70%部分一律全额纳入省级国库。2006-12-12国土资源部、国家发改委2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。提高供地门槛，促使地方政府和企业投资者加快产业结构优化步伐，督促各地淘汰落后工艺，走节约集约、高效利用资源的发展道路。2006-12-17国务院国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知决定将国有土地使用权出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。这是我国加强土地调控的一项重要措施，有利于促进节约集约

38、用地和经济社会的可持续发展。2006-12-28国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知明确以项目为单位进行土地增值税清算，对土地增值税清算的对象、条件、扣除项目、报送方式、核定征收等问题作了清晰界定。2006-12-31国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知按照权责一致的原则和提高行政效能的需要，该通知确定的城市用地新的审批方式，加大了省级政府在省域范围内调剂、统筹土地利用的权力，同时也加大了对城市新增建设用地严格控制和管理的责任；中央部门主要是加强宏观调控，强化用地监管，是国务院关于加强土地调控有关问题的通知的重要配套文件。2006-2-6北

39、京市国土局关于落实北京市人民政府办公厅关于进一步完善交通基础设施工程征地程序有关问题的通知实施意见的函区(县)人民政府组织相关部门对征地情况进行调查。在调查确认的基础上，本着保证被征地农民生活水平不降低的原则，依照北京市建设征地补偿安置办法(市政府令第148号)及相关配套规定确定征地补偿标准，计算征地涉及的农转非、转非劳动力、征地超转人员数量等需要安置的情况，拟定征地补偿标准及(人员)安置方案。2006-7-7北京市国土局关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地储备开发，由市土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案；其他土地的储备开发实施方

40、案由区县土地储备机构组织编制。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。2006年，国家土地政策的特点在于进一步增强了政策的连续性和稳定性，北京市土地政策主要侧重于征地程序化及土地开发的实施方法。无论是从紧供地、节约用地，还是土地市场治理整顿，主要还是围绕执行国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）开展的。1.2.2金融政策日期颁布单位政策法规主要内容2006-4-282006-8

41、-19央行先后两次加息先后两次全面上调各档次贷款利率，每次以0.27个百分点为基准，自2006年8月19日起五年以上贷款基准利率提高至6.84%，同时由于商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，购房者利息负担提高不大，约为0.06个百分点，但增加了企业贷款成本。2006-4-28建设部办公厅调整个人住房公积金贷款利率从2006年5月8日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96调整为4.14；5年以上贷款由现行年利率4.41调整为4.59。住房公积金存款利率保持不变。2006-6-162006-7-212006-

42、11-32007-1-52007-2-16央行先后五次提高存款准备金率先后五次上调金融机构人民币存款准备金率，每次0.5个百分点，累计提高2.5个百分点，自2007年2月25日起，准备金率将达10%，累计冻结资金预计超过7000亿元。2006-6-1央行有区别的提高首付款比例6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，实施购买90平方米以下住房首付款20%的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则。2006-7-22银监会加强房地产信贷管理加强市场研究，增强市场适应能力；坚持科学发展观，制定稳健经营战略；完善内控措施，健全风险管理制度；严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为；加强尽

43、职调查，注重防范土地储备贷款风险；引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理；强化贷后管理，防范和控制信贷风险2006-9-27北京银监局进一步加强房地产信贷管理“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等一系列规定，2006年，无论中央还是北京的房地产金融政策都是121号文件的延续。金融政策目标明确，就是尽量减少进入房地产市场的资金流量，对过热的房地产市场实行釜底抽薪。中央银行连续多次加息，在于提高房地产开发企业的资金使用成本，以压缩其获利空间，从而抑制房地产投资过热现象。1.2.3税收政策日期颁布单位政策法规主要内容2

44、006-5-31国税总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006-7-26国税总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文）宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006-12-28国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知明确以项目为单位进行土地增值税清算，对土地增值税清算的对

45、象、条件、扣除项目、报送方式、核定征收等问题作了清晰界定。2006-12-31国务院国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，对有关土地调控措施予以了明确，其中一项重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。国家税务总局对住房营业税政策进行调整，将原政策中的“2年”改为“5年”。它既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。另外，国家税务总局对房地产转让“强征个税”可以增加炒房成本、遏制炒房需求。1.2.4市场交易秩序日期

46、颁布单位政策法规主要内容2006-7-6建设部、国家发改委、国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(166号文件)要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006-9-11建设部、国家发改委和工商总局房地产交易秩序专项整治工作方案2006年9月至2007年9月，三部门将分四个阶段整治房地产交易秩序，房产违规行为细化为六大类22种。2006-9-14国税总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他

47、无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料。2006-10-8建设部房屋权属登记信息查询暂行办法详细规定了房屋权属登记查询的操作办法，能够充分发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。2006-12-29建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知禁止经纪行业隐瞒交易价格吃差价、挪用交易资金等行为。强调建立办事公开、信用公示制度，加强交易结算资金专用存款账户管理。2006-9-15北京市建委关于网上申请办理房屋权属登记有关问题的通知2006年1

48、0月10日起，凡申请房屋权属初始登记的申请人为法人或其他组织（以下简称单位申请人）的，需通过北京市房屋交易权属信息系统进行网上申请。2006-9-4北京市建委关于开展本市房地产交易秩序专项整顿的通知针对目前房屋交易市场中存在的突出问题，包括无证售房、内部认购、囤积房源和哄抬房价等，加大查处力度，重点加强商品房预售许可、商品房预（销）售活动的动态监管、房地产广告发布、房地产展销活动、商品房预（销）售合同、房地产经纪六个方面的管理和检查。2006-4-24北京市建委关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知市、区县建委有关业务管理部门和监察执法部门负责对房地产开发企业、房地产经纪机构、房产测绘机构、

49、物业管理企业及商品房销售人员是否存在违规行为进行日常监督检查。2006-4-25北京市建委关于规范商品房合同签约行为的通知商品房项目取得预售许可证或房屋所有权证的，市建委通过北京市房地产交易管理网公示该项目选择的合同示范文本。房地产开发企业或售房单位应当自领取预售许可证和房屋所有权证之日起，在项目售楼场所的显著位置明示本项目商品房预销售的认购书和签约合同的文本，内容应包括开发企业或售房单位已确定的相关约定和补充协议内容。2006-4-19北京市建委关于加强本市商品房销售机构及销售人员管理的通知房地产开发企业设立的销售部门或接受委托代理销售商品房的房地产经纪机构销售（含预售和现售）商品房（含经济

50、适用房）项目时，须进行实名注册备案。所属在上述销售机构中从事商品房销售或代理销售的人员需经专业考核，取得商品房销售员考试合格证，办理实名注册备案手续，持证上岗。针对房地产市场秩序比较混乱，尤其是交易环节的问题较为突出，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知明确提出，要进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实整治房地产交易环节违法违规行为。在此背景下，三部门联合发布通知并专门制定方案，北京市建委从操作层面上进行细化，开展房地产交易环节专项整治活动，对营造主体诚信、行为规范、监管有力、竞争有序的房地产市场环境具有重要意义。1.2.5外资准入日期颁布单位政策法规主要内容2

51、006-7-11建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。严格限制外资境内买房，打击境外资金进入内地炒房。被业内称为“外资限炒令”。2006-9-4国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。“外资限炒令”和通知加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，这将打击境外资金在房地产业内的投机行为，从而使得房地产市场运行更加健康。1.2.6住房保障日期颁布单位政策法规主

52、要内容2006-7-14财政部会同建设部、国土资源部财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金首次明确提出把土地出让纯收益的5%用于城镇廉租住房建设。加强廉租房建设，构建住房保障体系。尽管我国提出住房保障制度的时间比较早，1998年国务院便发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，为最低收入家庭提供廉租房，但是到今天真正全面建立住房保障制度的城市并不多。住房保障制度是建设和谐社会的重要基石，当前房价过快上涨使住房保障制度建设显得更具紧迫性。2.北京市房地产市场概况2.1土地市场分析2.1.2土地开发及购置面积中国目前的国

53、情决定了房地产的发展与土地政策之间的关联性，而且土地政策也逐渐成为房地产市场发展的重大影响因素。2002年之前宽松的房地产业政策促进了整个房地产市场的发展，土地市场也出现了供需两旺的局面。2002年之后国家开始对房地产业进行调控，土地首当其冲。期间，国土资源部等部门就房地产开发发布了一系列土地政策，这直接导致了北京2002年土地开发面积的锐减，而土地购置面积在2003年也回落到2001年的水平；近几年，北京土地开发面积也一直呈逐年下降的趋势，2006年受政策影响出现反弹达到840.5万平方米，高于2004年634.2万平方米的水平。2006年的土地购置面积较2005年进一步下降了62个百分点，

54、约295万平方米。土地市场受政策影响显著，近年来购置面积逐年呈下降趋势，开发面积则在2006年出现反弹，达到840.5万平方米。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2.1.3土地购置单价土地供求矛盾导致价格飞涨，2006年1-10月北京土地购置价格已高达13640.59元/平方米数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）近年来受国家宏观调控影响北京土地供给锐减，但需求具有极强的刚性，供求的严重失衡直接导致了土地价格飞速上涨。2006年1-10月，北京土地购置单价已经高达13640.59元/平方米，是2005年全年北京土地购置单价的4倍。2006年1-10月，北京土

55、地购置单价遥遥领先于全国各大中城市，上海仅3526.26元/平方米价格上相差万元，全国平均土地购置单价为1008.47元/平方米仅为北京的1/13。2.1.4招拍挂土地分析2006年北京市土地招拍挂市场共成交土地面积799.12万平方米（注），建筑用地面积544.34万平方米，规划建筑面积880.35万平方米，分别比2005年增长了136%、142%和126%。成交土地86宗，比2005年增长了79.17%。数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（CREIS）注：北京市土地整理储备中心网站2006年土地交易成交一览表显示，2006年北京市成交土地面积汇总为799.44万平方米，其中“

56、朝阳区广渠东路唐家村商业金融用地”公告土地总面积为15380.648平方米，汇总表中显示为18517.344平方米，本报告取公告面积，汇总为799.12万平方米。2006年北京市土地招拍挂市场成交土地平均地面地价为4671元/平方米，比2005年下降了4%；平均楼面地价为2874元/平方米，比2005年上涨了7%。数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（CREIS）2006年招拍挂成交的土地均价（按规划建筑面积）主要分布在4000元以下，占70%；4000-8000元占20%；8000元以上的占10%。数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（CREIS）2006年北京土地招

57、拍挂市场成交的土地中，居住用地面积722万平方米，占总面积的90%，非居住用地面积77万平方米，占总面积的10%；从建筑用地面积来看，居住用地493万平方米，占91%， 非居住用地面积51万平方米，占9%；从规划建筑面积来看，居住用地758万平方米，占86%，非居住用地面积127万平方米，占14%。2006年北京土地招拍挂市场不同规划用地所占成交比例土地面积建设用地面积规划建筑面积住宅用地90%91%86%非住宅用地10%9%14%数据来源：北京市土地储备中心、中国房地产指数系统（CREIS）居住用地楼面地价均价为2758元/平方米，非居住用地楼面地价均价为3567元/平方米，非居住用地均价比

58、居住用地均价高29%。近年来，住宅价格已经和非住宅价格越来越接近，另外住宅商用也导致居住用地与非居住用地的价格差距不大。从年度土地供应计划来看，2006年住宅商品房用地为1600公顷，而同期北京市居住用地招拍挂市场共成交土地面积799万平方米，仅为土地供应计划的50%。政府经营性土地供给远不能满足房地产开发的需要。土地供给的不足，导致了房地产市场供应的不足，在一定程度上带动了房价上升，进而带来土地的迅速升值。2.2商品房市场分析2.2.1房地产投资增长速度、规模与投资结构分析2006年房地产宏观调控不断，北京房地产投资额仍高达1719.9亿元。1996-2006年北京房地产业高速发展，房地产投

59、资额保持了年均19%的增长速度。从北京历年房地产投资额变化图中可以看出2002年之前的房地产投资额增长率提高的很快：1997年仅0.6%，2001年就达到了50.1%。2002年后房地产投资额增长率迅速放缓，维持在年均17%的增长速度。投资额增长率的波动反映了北京房地产市场投资逐渐趋于理性。2006年北京房地产投资额增长率较去年出现上扬，达到12.8%，增幅较上年提高9.3个百分点数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2.2.2 房地产开发投资资金来源分析2006年北京房地产开发投资资金主要来源于其他资金（主要是定金及预收款），达到1730.46亿元，占比超过一半达到55，这

60、与住宅建设逐渐以期房为主是密不可分的。份额最小的是外资，仅占1。国内贷款占27，表明房地产开发对银行的依赖程度依然较高。数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）国内贷款资金同比增幅24，定金及预收款1730亿元较上年出现下降，但比重依然较高数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）北京庞大的住房消费使定金及预收款比例在国家对房地产宏观调控制的背景下依然保持较高的比例。2006年其他资金和自筹资金分别是1730.46亿元、555.04亿元，较2005年分别下降3、8。利用外资38.56亿元，与上年基本持平。由于国家对房地产贷款实行控制，2006年国内贷款841.42