酒店项目筹建筹备运作方案

1、酒店的筹备和运营计划酒店筹备和运营计划筹建是酒店从“孕育”到“诞生”的重要阶段。作为酒店基础设施建设和开业运营的关键环节，它对酒店的建设、投资、标准以及后期运营的成功都有很大的影响。 HYPERLINK /glyy/cbkz/ 成本高低有决定性的影响。经验表明，酒店投资方在规划建设酒店时，通常需要寻找设计单位和承包商，并在开业初期从社会上招募有经验的管理团队。如果一个酒店项目没有经过科学充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的管理模式设计，盲目决策会大大增加项目投资的风险，结果往往是自取其辱。所以找一个好的 HYPERLINK /glyy/ 酒店管理团队，策划一个成功的筹备计划，将有效提高酒

2、店投资的科学性，未来发展的可持续性，并大大规避风险。1准备计划1.1准备阶段的主要内容酒店的筹备工作分为两个阶段。1 .市场定位规划及可行性和财务分析阶段市场定位规划、可行性、财务分析是前期准备要完成的主要工作。重点是根据当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状，新建酒店的地理位置和周边环境，分析新建酒店在当地市场的优势和劣势；根据当地经济和旅游发展规划，判断本地区酒店业的发展趋势，对新建酒店进行明确的市场定位；根据市场定位，预测主要受众、客源结构、市场竞争力和未来经营状况，分析投资回报。2酒店规划设计阶段规划是描绘酒店发展蓝图的关键环节，也是酒店成功运营的重要保证。主要根据酒店市场定位和客源结构

3、，在满足市场需求和后期运营管理的前提下，对酒店布局、机电、装修设计进行详细规划。这个阶段是国内酒店投资人最容易忽略的方面。缺乏整体规划设计，往往导致酒店功能分区、装修设计等方面存在诸多缺陷。这些问题在酒店开业初期会逐渐凸显，给后期经营带来诸多不利。因为先天不足，会像弱智儿童一样，即使是最聪明的老师也很难达到预期。1.2筹备组的组成作为酒店建设期的项目团队，对酒店未来的经营会产生很大的影响，尤其是团队成员的专业技能、工作经验、市场分析能力以及对酒店行业发展趋势的前瞻性把握，直接决定了新建酒店的市场前景和未来经营业绩。酒店的成功筹备需要一个复合型团队，既包括酒店施工专业人员，也包括管理人员。在这个

4、阶段，大多数投资者往往只关注设计者和承包商的能力，而忽略了管理者的参与。一个酒店项目的成功离不开管理者。好的管理者在项目设计阶段就能清楚的考虑到酒店的布局、功能分区、管理模式，避免项目的重复和拖延，甚至是日后一些无法挽回的遗憾。筹备小组应包括以下方面的专业人员:酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是机电设计、设备选型等方面的专业人士。酒店投资专业人士财务管理分析专业人士 HYPERLINK / 餐饮配套设施和客房管理专业人员酒店整体营销的专业人士。1.3准备阶段时间表两个阶段的筹备进度应遵循酒店建设的惯例和客观规律，并坚持以下原则:实事求是，遵循规律。需要考虑项目的实际情况，项目的总量，设计人员

5、的能力，投资方的资金准备等因素，尤其是有现有土建基础的项目。合理安排，有序衔接。进度计划要将市场定位、酒店设计、工程施工等工作有机结合，有序衔接，避免出现脱节现象。精心设计，确保品质。在方案中要给设计师足够的时间，精心的设计方案是施工进度和设计效果的根本保证。平面立面，有机结合。机电方案应在平面布局规划的基础上与立体装修设计充分融合，不得割裂。未雨绸缪，规范操作。充分考虑不可抗拒因素，预留预付款；同时注意规范操作，尽量避免与当地政策法规冲突。准备阶段的进展阶段主要内容时间市场定位规划和市场及财务可行性研究阶段市场定位规划市场和财务可行性研究30天到60天规划阶段平面规划机电设计规划装修设计策划

6、90天到120天1.4市场和财务可行性研究(一)市场和财务可行性研究的要点根据近几年当地旅游市场的客流情况，结合当地经济发展现状和规划，预测未来酒店需求市场的增长趋势；根据酒店的地理位置，分析评估交通便利性、酒店知名度、周边游客需求等可能影响酒店营销的主要因素；综合分析新建酒店的优劣势，确定酒店的定位和等级标准；分析新建酒店同档次酒店的市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒店市场竞争力及其建设的必要性；从客户需求的角度出发，规划新建酒店的设施。确定与新建酒店存在不同程度竞争的现有和规划新建酒店的地位，主要考虑竞争因素；分析新酒店区域市场中可比较的酒店和经营业绩。比如:入住率，平均房价，客户构成。

7、考虑投资者利益，分析至少前五年的财务业绩，计算投资回报和回收期；可行性研究报告的编制既是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的介绍，也是根据当地未来经济社会发展规划、未来新建酒店情况，对市场份额、新增供应量、平均渗透率和当前市场变化进行合理的预测和分析。在酒店设施需求分析中，要有足够的预见性，准确把握酒店未来的发展趋势，保证酒店设计理念和硬件设施的先进性和领先性。可行性研究是从多个角度和因素对市场、经济、管理和设计要求进行系统分析。其中，经济可行性分析不仅包括项目的投资分析和回报分析，还与建筑设计、市场调研和商业计划等密切相关。它是项目开发计划的总结，在项目中起着决定性的作用。此外，可行性研

8、究应着重阐述和分析经营理念。国内酒店通常需要将客房、餐厅、商务中心、商场、写字楼、公寓、娱乐作为独立的商务中心，并以各商务中心为基础制定经营理念。其中包括经营理念、产品描述、目标客户、价格政策、服务方式、主要硬件要求(如其在整个建筑中的位置、层高要求)等。经营理念的确定是建立在深入的市场调查、综合分析专业经验和问题的基础上，同时还要考虑投资人的意向和基础硬件设施。明确酒店的“经营理念”，可以有效统一投资者、设计师、承包商、管理者、员工等参与方对项目的认识，同时为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作程序与标准、所有管理与实施方案奠定基础。(二)市场和财务可行性研究报告的主要内容1.酒店区概

9、况1.1基本信息介绍1.2经济发展1.3交通设施1.4主要客源结构1.5酒店区介绍2.项目的地理位置分析2.1周边地区情况2.2交通的便利性2.3对需求源的邻近性分析2.4项目所在地的优劣势分析3.竞争酒店市场概况3.1酒店市场整体环境3.2竞争酒店概述3.3需求分析3.4未来新酒店供应3.5整体市场预测4.对设施的需求4.1市场定位分析4.2客房设施定位4.3餐饮设施定位4.4会议设施定位4.5娱乐设施定位4.5其他设施定位5.企业预测5.1固定成本和可变成本5.2经营现金流6.投资分析6.1预计成本6.2税前内部收益率1.5酒店规划设计阶段在“经营理念”设计的基础上，形成规划设计的阶段性成

10、果，即向设计师提供设计指南和相应的设备、系统需求，为后续的详细设计提供依据。通常，阶段性成果将包括形成平面布置图、机电图和装修设计图等。，帮助设计师和供应商更好地理解和把握“经营理念”。在一些建筑布局已经大致确定的项目中，平面布局草图会显示各功能区域的大致比例，相互之间的关系，以及客人、员工、货物的运输路线。管理方案设计。管理需求是经济可行性研究的重要数据基础。无论是投资决策还是设计，基于管理的研究越细致，项目的质量就越高。一个高质量的设计方案，应该是综合分析比较后的最优方案。应综合平衡用户、管理者、经济或策划的需求，兼顾艺术效果。同时，设计工作从总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程，期

11、间出现一些小的调整是正常的，可以理解的。但如果一开始就没有考虑或没有充分考虑某些因素，就会增加修改设计方案的难度，难以达到预期的效果，造成时间和资源的极大浪费。因此，市场调研和管理方案设计的基础工作非常关键。功能布局设计。功能布局设计必须科学严谨，同时符合酒店运营的规律。(附英国著名酒店研究专家劳森(Lawson)对20世纪90年代全球酒店规划设计做了大量研究，总结了一些酒店的设计与运营之间的规律性。 HYPERLINK /soft/ 资料)。机电设计。机电设计是酒店设计中技术含量最高的方面，是新技术最直接的应用，也是酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营密切相关，是酒店服务质量的重要组成部

12、分之一，是酒店保持高运营水准的根本保证，也是酒店未来的利润中心之一。机电设计应遵循以下原则:合理性，能满足酒店运营的需要；科技，应采用成熟的技术，保证运行的稳定性和维护的方便性；因地制宜，有机利用；经济，运行成本相对较低；前瞻性，以领先的技术，满足管理层和用户的最大需求；环保，符合国家法律法规。装修设计。装修方案就是对酒店的装修风格和功能要求进行阐述，达到设计师能够把握细节，满足各种使用和需求功能的标准。(1)功能布局图1.酒店概念和等级阐述了酒店的星级、客源类型、位置、房号、餐饮娱乐设施、设计理念和风格。2.设计流线和主要特点2.1设计流线系统:分为四个系统:客人流线、服务流线、商品流线、信

13、息流线。2.2主要特点:2.2.1房间数量，包括行政楼层、无烟楼层等特殊房间的比例。2.2.2各餐厅的用餐人数，包括各类餐厅、大堂吧、行政酒廊等。2.2.3多功能厅面积2.2.4各种会议室面积娱乐设施区域3.客房3.1面积、基本房间面积3.2房型分析、各种房间比例3.3房间设施，包括家具、电器和装饰品等。4.公共区域4.1大堂设施和面积估算描述大堂内的设施和区域，包括但不限于前台、礼宾部、行李保管室(贵重物品保管室)、公共休息区、商场、花店或精品店、团体接待处、公共电话、公共厕所、垂直交通、商务中心、前厅等。4.2餐饮设施及面积估算描述各类餐厅的设施和区域，包括但不限于餐厅入口、餐厅区域、包厢

14、和客人区域、收银台、茶水间、餐厅办公室、中餐海鲜池(如有)和展示文件(如有)；西式自助餐桌、送餐部、面包店等。4.3会议设施和面积估算描述各种类型的会议设施和区域，包括但不限于中小型会议室、多功能厅、前厅、储藏室、控制室等。4.4娱乐设施及面积估算描述各种类型的游乐设施和区域，包括各种游乐设施中的功能设施和区域，如游泳池水面、平台、仓库、储藏室、更衣室、厕所等。5.物流区域5.1厨房和仓库5.1.1描述每个餐厅厨房的面积，包括但不限于格子式餐厅厨房、多功能厅厨房、面包房等。5.1.2描述厨房所需仓库的面积，包括但不限于冷库、干调类库、储酒器等。5.2仓库描述酒店内各种仓库的面积，包括但不限于玻

15、璃和瓷器、清洁和办公用品、卸货平台、垃圾房、其他(工程材料)、仓库办公室和收货区等。5.3洗衣房描述洗衣房及其辅助设施的面积，包括但不限于洗衣房(车间)、脏布草仓库、干净布草仓库、制服房、化学品库房、压缩机房等。5.4行政办公区描述每个行政办公室及其辅助设施的面积，包括但不限于客房部， HYPERLINK /glyy/canyinbu/ 餐饮部、财务部、市场部 HYPERLINK /glyy/yingxiaobu/ 营销部安全部， HYPERLINK /glyy/pmgl/gcpm/ 工程部、人力资源部、服务中心(总机、客房中心)、弱电机房(IT)等。5.5员工生活区描述与员工生活相关的设施区

16、域，包括但不限于员工通道、员工餐厅、休息室、医务室等。6.机械和电气零件(2)机械和电气设计1.空调和通风系统的描述，2。给水排水系统说明，3。供电系统的描述，4。供气系统的描述，5。垂直运输系统的描述，6。消防系统的描述，7。报警系统的描述，8。弱电综合系统说明，9。建筑防雷系统说明，10。网站描述，办公智能系统，11。会议声音和智能系统说明，12。酒店识别系统描述。13.室外景观系统描述(三)装饰设计1.出现对整体外观提出装修设计要求，包括但不限于外立面、窗户、灯箱(霓虹灯)、大堂正门、屋顶、外围绿化、停车场、垃圾房等。2.大厅大堂各功能区域的装修设计说明及附属设施清单，包括但不限于前台、

17、礼宾台、贵重物品保险室、 HYPERLINK /zhiwu/datangfuli/ 大堂副理、休息区、公用电话、公厕、商店、照明、插座等。3.餐馆适合各种类型的餐厅，包括中餐、西餐、风味和 HYPERLINK /glyy/jbgl/ 酒吧朝向、色彩搭配、风格、流线设计、通风排烟、灯光、艺术设计、功能配置、家具等。4.客房4.1房间包括隔音要求、房间面积、入户门、门锁、插座、照明开关、衣柜、活动家具、床型、迷你吧、智能系统(如有)等。4.2客用卫生间包括卫生间区域、五金、洁具、洗脸台、卫生间、灯具、照明、淋浴房、浴缸、照明、通风、吊顶、地板等。4.3客房走廊包括走廊装饰、照明、标志照明、地面墙面

18、、插座等。4.4客房服务室包括储藏室、消毒室和卫生间。4.5总统套房4.6消防楼梯5.仓库及机房6、光环境设计及应急照明系统7、残疾人系统8、背景音乐系统9、标识系统10、家具11、员工服装系统12、会议音响系统(专业公司)13.厨房设计(专业公司)2开业整体策划(筹备)方案。整体策划阶段主要是酒店开业前一系列工作的策划和实施，如组织架构、员工招聘、员工培训、开业及运营预算、物资采购、市场推广、证照办理、酒店验收、 HYPERLINK /kaicanting/kaiyeqingdian/ 开幕式等等。全面开放的主要内容:成立项目组并成立筹备办公室了解酒店建设进度，制定筹备工作进度计划、人员及培

19、训业务计划及预算编制，购买并印刷各部门运营手册，购买并印刷开业广告及推广计划证照，办理员工招聘、员工培训、开业典礼方案、现场验收、模拟运营、开业前检查。2.1成立项目组，成立办公室，筹集资金。1.组建项目组:包括酒店各部门负责人，尽量保证各部门总监或经理到位，实现对各部门的有效控制，保证各部门能按照整体规划顺利推进。2.确保建立一个办公室。将办公用品摆放到位。建立酒店档案数据库。酒店筹备过程中的所有材料(包括工程材料)都要入库归档。2.2了解酒店建设进度1.与筹备处开会，了解工程进度和机电设备状况。只有在详细了解项目进度的基础上，才能准确安排进度，进行有效衔接，避免因步骤不一致造成的延误和损失

20、。2.索要酒店项目进度表。3.索要酒店平面图。确保各级经理熟悉酒店布局和各自的工作场所，制定工作流程和本部门的准备计划。2.3人员和培训1.制定酒店各部门的组织结构。2.规划 HYPERLINK /glyy/xd/jdcb/ 酒店准备期、试运行期和正式运行后的工资福利标准。薪酬标准要符合当地的市场情况，不同时期往往有不同的薪酬福利。3.制定员工招聘计划，制定人员短缺的准备计划。招聘计划应明确时间、发布媒体、招聘职位、地点和预算等。其中，招聘渠道要进一步拓宽，尤其是中高级管理人员的招聘。目前，酒店行业面临着员工短缺的现象。在招聘计划中，要制定计划，保证招聘的顺利进行。广告也是酒店开业前营销的一部

21、分，是树立形象的机会，需要精心准备，充分利用。4.制定开业前计划 HYPERLINK /glyy/pxjh/ 培训计划培训计划分为酒店级和部门级，应根据部门和岗位制定。培训计划中应预留足够的时间用于实际操作，尤其是食品卫生知识、消防演习和应急预案。5.制定酒店的权力体系。6.组织修订操作手册。由于酒店环境和功能布局的不同，任何操作手册都要进行相应的修订。7.制定酒店项目。 HYPERLINK /glyy/yg/kzzd/ 管理系统2.4业务计划和预算1.确定各部门的经营理念；2.准备开业费用预算；3.准备酒店开业的年度运营预算；4.准备酒店营销预算。2.5编制各部门的操作手册。1.制定一个准备

22、计划。2.设计服务标准。根据酒店等级，设计符合需求的标准和服务环节的关键点。3.各岗位操作流程4.规章制度2.6采购和印刷1.准备各部门采购的材料清单。按类别和部门分类，如客房一次性耗材、客房布草、餐厅布草、酒店管理软件等。2.编制各部门的印刷品清单。以部门为单位，根据实际需求控制使用量，尽量使用酒店办公和管理系统软件，避免纸张浪费。3.市场价格求4。准备采购和印刷的资金预算。5.制定资金使用计划应根据市场通行规律合理安排采购资金的使用。6.所需材料和印刷品的标准定稿。签订采购合同。货物的检验和接收。2.7开业广告和促销计划1.酒店企业形象手册2。所有酒店标志和标牌的设计和制作。拍宣传照。4.

23、制作户外广告牌。制作小册子。制定各种媒体的广告计划。7.进行营销和推广。8.开展客户拜访活动。2.8办理执照。酒店开业前需要办理的审批文件有:工商登记、税务登记证、卫生许可证、环保批准证、消防证、旅游行业管理登记证、烟草专卖证、文化项目经营许可证(歌舞厅)、特种行业经营审批、银行开户、企业代码、卫星电视转播等。办理证件的相关部门:环保、卫生、工商、物价、公安(消防、公安)、电信(总机电话)、税务、技术监督局、银行、客户、城管、经济技术开发区、劳动部门(就业及工资审核)、旅游局(市局、省局)、报社、广电局、文化局等。2.9开业庆典计划1.制定开幕式行动计划；2.检查开幕式工作；3.排练开幕式。2.10现场接待1.准备各部门现场验收的检查表；2.制定各部门现场验收的时间计划；3.现场验收工作。2.11复垦1.制定酒店土地复垦计划2。编写土地复垦培训计划3。实施土地复垦培训。实施土地复垦计划。2.12模拟操作1.制定模拟运营期间邀请客户的名单和计划。2.试试食物和饮料。3.试试客房。2.13开业前检查1.设备的最终调试。结