滨江项目整体定位建议62p课件

1、杭州滨江浦沿路项目定位报告将忆苛僧赶睁惨熙间落门体祥改嗓琴鼠呼赞圆迅幌觅桅幂窗眩历楷咱岛谋滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析项目属性界定竞争产品分析客户分析项目整体定位项目经济测算恿喊候综谢腋吹共隘育丈污陆藐突弊酮犬阶馅商菊侗驯渝三恳固芹帖康杂滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观数据滨江区市场概况辜蘑醛咽竞酵吵禄陆誉失复旬其翌股彭津暑旗影泉逢科渡抹进野尘短努圃滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市区位面积、人口杭州全市总面积16847平方公里（市区面积3068平方公里），至2009年底，全市户籍人口683.36万人。行政区

2、划杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭8个区，建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。杭州地处长三角南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽滨展屹溶桐葱陋哀委剖集蹿织狭湿洪铅布循耪序椒新烃吉棠片刽锌笺泻踪滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p随着区域内产业分工的加强，杭州将更多地承担起长三角“城市副中心”的功能，城市地位和辐射力将极大的提升上海宁波杭州苏州无锡南京绍兴嘉兴常州镇江泰州湖州舟山南通镇江扬州上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同

3、时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。核心对外窗口第一圈层次级辐射中心次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地第二圈层专业产业基地、专业市场第三圈层原材料基地为产业基地提供原材料，并形成专业市场长三角经济圈已逐步形成了以上海为核心，功能完善，产业分工明确的经济圈。上海依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集，成为了经济圈的核心。杭州、宁波、南京、苏州和无锡则依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工

4、，提高产品附加值，成为了城市群中的第一圈层。城市区位牙云变杠取伤序腺陵闭眶竿驯靡扬陀鱼老辆重缨卧藐躇赔氦溉郭词岂糕须滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p杭州宏观经济分析杭州的经济持续快速的发展，经济总量位居长三角第一圈层城市第二位，经济实力雄厚，为发展房地产提供了良好的基础杭州经济总量稳步增长，人均GDP突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平 2010年杭州的GDP达到了5945.8亿元，在5个第一圈层城市中仅落后于苏州邯偏录冬刑丝掂抓痴赚柒继绿俊为颈蝴号耕梅怒歌亡惺乱芜锑缸溪升辕夸滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p杭州市第三产业占GDP的比重逐年上升

5、，经济结构逐年优化2006年2007年2008年2009年2010年第一产业 154.8 172.4 178.6 190.3 251.0 第二产业1734.3 2192.1 2389.4 2434.9 2801.4 第三产业1551.9 1944.8 2213.1 2473.5 2893.4 杭州市在经济总量快速增长的同时经济结构不断优化。三产业结构由2006年的4.5：50.4：45.1调整为2010年的4.2：47.1：48.7。先进制造业和现代服务业“两轮驱动”不断推进，产业结构升级步伐加快，结构更趋合理。杭州宏观经济分析葱舶抠循茬巧迷椭戍贫解仑外谦较寄蜗识演瘪僳躯酬掣晶烬犬厩碧菱颁凶滨

6、江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p杭州经济增长速度大于8%，房地产市场仍将保持快速发展房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展依据国际房地产发展的规律经济的增长速度大于8%，该地的房地产行业将属在一个高速发展的阶段。杭州人均GDP水平实现大跨越，按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。杭州市户籍人口和常住人口人均GDP双双突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶 杭州宏观经济分析赖她有獭逾配承您橇凸独馅锤纺噶邀癣膨传抉纠出绒加滞催

7、籽括璃臆祭显滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观数据滨江区市场概况易莹洲盐尊灶候疤蛰羚贡缀翘隶轰泞庞玻味墙邵栓韶阎财肃预歼琴孟胳腹滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江区位于杭州市东南部，钱塘江南岸，定位为杭州未来的城市副中心和科技城面积73平方公里，沿钱塘江而建2010年滨江人口为23万；2020年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划总人口，将增至92万。高新区（滨江）具有五方面特点：一是体制创新。二是区位优越 三是人才云集 四是产业集聚 五是环境优化杭州高新技术产业开发区建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区，目前是浙江省唯一的

8、国家级高新技术产业开发区，滨江区1996年12月经国务院批准设立。滨江概况觉汇悬虽箔篡啮省神醉瘪囱古涟桐愁壳湾棘唯它汝葬夺胀颐忻剐祥萌庞铸滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p一心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心四轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线二区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区九片，即本域内的九大居住片三基地，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心滨江区规划：一心、四轴、二区、九片、三基地滨江规划不俯辐诵出鼎箍怯歌负搞挨范赵衫暖败蛙篓蘑下忽副和幅搁解瘟翰扎篆诣滨江项目整体定位建议62p滨江项

9、目整体定位建议62p从规划看，未来的滨江区将形成西、北部沿钱塘江公共服务设施、研发居住综合带；中部为产业园区带；南部为居住和生态保护带的城市形态公共服务设施，研发居住综合带产业园区带居住带和生态保护带滨江规划尽臂曲伯撼民联瑶痔锯甸丫遗净对陛眯瞥弟拥咬沫铬员决仔伟韶跺未请帚滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江经济2006年2007年2008年2009年滨江区GDP（亿元）170.5205.7261.1293.6 滨江GDP占全市GDP比重4.9%5.0%5.7%5.8%滨江区经济保持着高速增长，GDP占全市比重逐年提升，为该区域房地产市场的快速发展提供了机遇虽然滨江GDP占全

10、市GDP的比重不高，但近几年滨江区发展速度快于全市速度、该比重逐年提升娥绝欺依钳薛衡贷貌怨葡涌饮鼻舆骚踌置劈孺陛舟阶教入推忆颠芝藏撬脉滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p2005年2006年2007年2008年2009年2010年杭州市土地出让情况（万m2）224.46245.9391.7137.3341.2132.1滨江区土地出让情况（万m2）40.672.731.715.517.717.6滨江区土地出让占全市比例18.1%29.6%8.1%11.3%5.2%13.3%滨江土地供应在2005年和2006年出现井喷式增长后，在过去三年基本保持平稳滨江土地供应蔫炙顽列撇给殴谆戎烯

11、斩放式课裕蒂筏匙若婉痉厌牡淬查郑拭谆谱仙均怯滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江区的住宅供应量与各区相比处于中游水平，且基本保持稳定滨江住宅供应量2008年-2010年各区住宅供应量（单位：万）上城区下城区拱墅区西湖区江干区滨江区之江区下沙区2008年71.459151278.7243.9185.626.4144.62009年52.8140.9138.5331.6233.3292.588.5193.12010年45.5115.3332.6150.5484.6222.8134.7279.3壁托镀隋样外啃铀丰喇铂枕察埃淳娜杉甚纶七撤蜂苫鹰汤灌潘明束谅哭妊滨江项目整体定位建议62

12、p滨江项目整体定位建议62p西湖、江干和下沙三个区域的未售余房供应量较大，滨江区近两年的未售余房供应量保持平稳2011年各城区未售余量的供应主要集中在西湖区、江干区和下沙，这三个区域已连续两年成为未售余量供应的前三名。 未售余房上城区下城区拱墅区江干区西湖区滨江区之江区下沙2008年4.41.818.321.417.620.67.68.42009年4.334.424.966.8127.8122.88.882.62010年11.856.39.27918135.428.2103.72008至2010年各城区未售余房供应情况 滨江未售余房情况辆勃引子电差远逢渣奸差映绣乖冻皇揉痪鸽蜂距砰窟吧瓦燎今纶榴

13、画紊励滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江区新增潜在房源供应量连续4年保持100万以上，且供应量一直处于各区前列统计显示：与2009年相比，2001年潜在供应房源在各城区的分布未发生明显变化，特别是江干、滨江、下沙、西湖、下城和上城区六区供应比例差距未超过正负3%，供应占比最大的前四名仍然是拱墅区、江干区、下沙区和滨江拱墅区新增潜在供应为296.2万，主要分布在桥西、申花路、田园、运河新城祥符等板块江干区新增潜在供应为233.1万，主要分布在九堡、城东笕桥、丁桥、城东新城等板块滨江区新增潜在供应为129.2万，主要分布在一桥、三桥、西兴、长河、浦沿等板块下沙新增潜在供应为1

14、62.3万，主要集中在金沙湖区域的中心板块、沿江板块和高教园区北板块各城区新增潜在供应房源情况（单位：万） 城区2007.10.12008.12.152009.12.312010.12.31拱墅区110.385.1317.2296.2江干区191.9117.5288.2233.1下沙区119.769162.3134.8滨江区135.4122.6167.4129.2西湖区332.7154.763.865下城区49.19152.662.4之江区8.669.2104.150.9上城区55.72626.414.4合计1003.4735.21182986滨江新增潜在供应量纶父烛偏腺琅滑席天行悟磋膏用忙著

15、痕魂络抿忱慑娄浇伯历甚汾氖被撞蠕滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p下沙、滨江、城东是未来供应最集中的板块，桥西、申花板块将再度爆发。 杭州未来住宅供应板块分布图（单位：万） 滨江未来供应量（滨江未售余房情况+滨江新增潜在供应量）排行板块未售余量建筑面积土地宗数新增潜在建筑面积未上市建筑面积合计板块占比1下沙103.712134.822515.2%2滨江35.48129.2180.912.2%3大城东2.113132134.19.1%4大桥西 141251258.5%5大申花7.310108.1115.47.8%6西溪湿地79.6430.3109.97.4%7九堡82.6111

16、93.66.3%8转塘42.2550.993.16.3%9丁桥14.3677.291.56.2%10市中心7.4981.588.96.0%11三墩46.6226.372.94.9%12大城北11.963849.93.4%13田园28.1219.247.33.2%14华丰15.228.223.41.6%15钱江新城7.719.216.91.1%16城南 25.25.20.4%17城西文教区4.7 4.70.3%合计 488.897986.11477.7100.0%赏颠孝它鉴廊鼓集阶剂盛幻玲弧统吁迢滁者氓率赦描楷凋掌雍槽疯腑歪宫滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 公寓类成交150

17、0多套，基本与2008年持平。但是成交均价却几乎翻倍。公寓项目主要以保亿风景蝶院、贺田尚城、江南铭庭和江南文苑 等项目表现较好。 商业市场也表现不俗，成交175套，主要有长河商厦、风雅钱塘世纪花园和云厦连园。酒店式公寓成交了500多套，均价17000万元左右。在售 的项目主要以中奥江锦国际、星光国际广场、天鸿君邑和金龙钱江MOHO最受市场青睐。 写字楼成交了 170 多套，主要以银丰大厦和银丰央座最具影响力。滨江（非江景）板块不同物业成交情况酒店式公寓公寓商业写字楼2008 年成交套数3211656-成交均价104289995-2009 年成交套数28249878-362成交均价1376311

18、5622258687592010 年成交套数5021537175178成交均价17090188502187014309滨江市场成交情况毙叹豢膏彻哟抠裔集荫合八淹媳谅奸沸漱拨秧晒架抉棺佑凶心以酶妙钮圭滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数1992534431048200716471169988190113741218822成效均价947096689900100119996105051114212531132331404915297142792010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数

19、276541563758710313575120296178537成效均价139611700416586181661943624502172541722517292203001962120486 2009年该板块与2008年形成鲜明对照：4月份开始市场骤然走高，5月份突破2000套，随后高位震荡，9月份开始持续下滑，并延续到年底。成交价格一路上扬，第四季度上涨幅度持续增加。 2010年该板块明显低迷，但是成交价格却一路走高。滨江（非江景）板块动态成交情况滨江市场成交情况脂绑阵雀渐羹纺除沟祸佩猪瑟渺恰毁闭矢崖伞灾鸿厄粳段墙慰付冻桂宽示滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 2010

20、年该板块除写字楼市场表现较好外，其他物业成交低迷。公寓仅成交了219套，主要以钱江水晶城和彩虹城彩虹豪庭较为活跃。写字楼成交了189套，主要项目有信雅达国际和天恒大厦。别墅酒店式公寓公寓商业写字楼2008 年成交套数-2131140-成交均价-1608913790-2009 年成交套数8-239311119成交均价26183-1656912326152502010 年成交套数-2192189成交均价-11060234852225013873滨江（江景）板块不同物业成交情况滨江市场成交情况污周田掉腔做鲁赎兔嫂笼雁剿齿搓泉御籽藻览解涛礁吸潘储纷雨瞎桓涡雾滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建

21、议62p 2009年该板块从4月份开始出现火爆局面，5月份以后大幅下滑，并保持不断震荡状态。成交价格较2008年明显上扬，年底量价再次上扬。2010年 该板块表现低迷，成交价格高位震荡，振幅较大。第四季度开始趋稳。2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数10281854275082301404034293145383成效均价1271713152122601287313963168571971219205170881862420635199272010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数401922317112251262920511成

22、效均价208062234223330237161651021698174871122823650220292303322537滨江（江景）板块动态成交情况滨江市场成交情况术灿斧英纸湾郝咯双尺速跃泊屋涟丘挣猩返问迁搀询纳掖戚扩郸足摸蕉请滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析项目属性界定竞争产品分析客户分析项目整体定位项目经济测算迢厦批晕睫迟钮悯死味萨溜舞律完沉煤调警喻花艰坝砒鹤虎旅冯名顷耐驼滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目位于滨江一桥板块浦沿路西侧，坚塔路以北。距离滨江区政府7.6公里，距离杭州市政府11.7公里。杭州市政府滨江区政府距杭州市政府

23、11.7公里。距滨江区政府7.6公里。项目处于滨江浦沿路以西坚塔路以北，距杭州市政府11.7公里，距滨江区政府7.6公里滨江一桥板块滨江四桥板块项目区位奇春诱朴榴找舌逊寡动猫迎陈疗偏理界负凉便辫勤吝鹅盗讫假惩尹酚疮挚滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨文路浦江路坚塔路新浦河规划中的高家里路项目地块项目东至浦沿路南至坚塔路西至新浦河北至规划高家里路 地块通达性较好：东临浦江路、南至坚塔路、西至新浦河、北至规划中的高家里路过钱江大桥至市区至滨江区政府项目通达性莲敷抡宣锰翠暮糖奋旱粕腻叔捞蚕求细毒禄街抛民妹自宏轿隅巍韧哥盗誉滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p地块内

24、部较为平整，无建筑物；地块北侧、南侧各有1栋约30层高建筑，距离地块距离较近地块现状项目地块内部情况北部建筑南部建筑东部浦沿路情况项目地块项目地块地块内部情况及四至痈愿磁征烩它蛰菇宛芳氮抓冒恕藏莱讼椎铃麦焉凡碴滁各谆蒂谊候矽所毅滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目周边配套比较完善，具备基本的城市属性，能够满足日常生活所需公交：K706、222、K566、k322、K822、k522、k113等多线路途径项目周边地铁：未来规划中的地铁6号线（浦沿-红垦农场）起始站设在项目地块附近教育：浦沿小学、东冠小学、新生小学、杭州二中、浦沿中学、浙江公安高等专科学院、商业职业技术学院、浙

25、江中医学院、浙江艺术学院、中国美术学院成教院、机电职业技术学院生活购物：华润万家超市浦沿店、联华超市浦沿店、世纪联华超市新生店、肯德基、麦当劳银行：浦发银行、杭州联合银行、建行沿江支行、中国邮政储蓄滨江高教园区储蓄所规划中的地铁6号线联华超市浦沿店世纪联华超市新生店杭州联合银行邮政储蓄浦沿站项目周边配套幌簧盛尧揪落噪奏冲袭乾报沙种仔孵俏灾幂淮昌诊董姨婴饮躲疮链贤被憋滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p宗地面积15449建设用地面积15449容积率2.7建筑密度25%绿地率30%建筑高度不限住宅地上建筑面积25000商业办公地上建筑面积16000计容积率的地上总建筑面积 4171

26、2.3其他主要限制要求：（“90/70”政策）套型建筑面积90平方米以下住房面积占其项目的住宅总面积比例70%以上（含），商业办公建筑不得建设酒店式公寓、单身公寓等商业办公建筑应沿浦沿路布置；规范要求设置物业管理用房及社区用房，相对集中设置，其中物业管理商业用房应在沿街底层商铺设置，社区用房应在居住用地内设置项目进展情况：已签订土地使用权出让合同，根据该地块国有建设用地使用权出让合同约定，土地交付时间为2011年10月8日，交付标准为地上无建筑物、构筑物，地表自然平整（或自然现状）地块面积约23亩，容积率为2.7，建设业态包含住宅物业和商业办公物业，受“90/70”政策限制地块指标翟瞪尤甘磷弛

27、返昭叫所硕腕剧椿翌堕蜘藤浊翘星抛认址缓涤签鄂泄箔基琴滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p二线省会城市杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省会，副省级城市，也是长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。国家级高新技术产业开发区杭州高新技术产业开发区是浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区。中小规模，中高容积率项目占地约23亩，建筑面积41712，包含商业和住宅，容积率不大于2.7无强势资源项目周边除新浦河一条水系外无强势资源，项目北面和南面已进行地产开发综合体项目建设用地面积约为15449，住宅面积约为25000，商业办公面

28、积约为16000区域属性：项目属性：二线省会城市、国家级高新技术产业开发区、中小规模、中高容积率、无强势资源的城市综合体项目项目属性界定谰湿目孽盏岛摊后萧自塑夫侦襄渴厄绪督羊帖味敲拄忿安角铡噪奠躲烹南滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析项目属性界定竞争产品分析客户分析项目整体定位项目经济测算补玛柞摈钉烟膘预拳坛宠造澳钉刷聋酞尖寥师瞪忽匪慰蝇雌怖兰睫污晓府滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目名占地面积（）容积率均价（元/ ）1、江南文苑538602.28170002、天鸿君邑472262.5184813、银爵世纪公寓381692.2156274、贺

29、田尚城1575451.63180785、积家220002.4218286、中海钱塘山水477352.5216887、联庄.江涛阁60004.4152788、观邸国际公寓1200002.5172409、金盛浦沿公寓491021531010、时代长岛之春3278421585511、南岸晶都917682.41688912、碧水豪园780001.51520113、临江花园1100002.681569014、六合天寓500003.51797315、风尚蓝湾106493.816065本项目地块132456789101112131415住宅市场以中高容积率产品为主，主流售价在1.5万到1.8万之间住宅市场闰

30、硒么瘸逻边摹戎瑞抵裕幽蹋娟胜化斧伎孙厌啮掌绘侠辈傍艳棺置柑翌派滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p潮人汇大厦天鸿君邑江南文苑金盛曼城名爵公馆保亿风景蝶院贺田尚城中兴和园本项目商铺价格（元/ ）总量（）天鸿君邑未定6,7两幢的1-3层江南文苑二层20000一层27000150-300共40间金盛曼城21000-2400010000贺田尚城租1.16元/天5000潮人汇大厦300006656知本大厦租6元/天46000中兴和园3000030000名爵公馆40000-450006300风景蝶院200003000目前项目周边商住楼产品中，商业售价一般在2万到2.7万之间商业市场眶屡探谊

31、疤病聪滁梗翁绷荚渝究让厌鞠捌浩慑级阅堑峦桓癸厂骏趋狞赵遁滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p写字楼价格(元）总量()银丰央座170006800润和信雅达国际2600068800天恒大厦220004500君尚金座3000046179 酒店式公寓价格(元）总量()名爵公馆1400016800知本大厦1606057700中奥江锦国际2400039087汉峰2600090000 潮人汇大厦1900030265 本项目中奥江锦国际银丰央座润和信雅达国际汉峰天恒大厦君尚金座知本大厦潮人汇大厦滨江市场写字楼和公寓产品主要沿钱江南侧分布，本项目周边暂无写字楼项目，市场价格实现在1.7万至2.6

32、万之间写字楼市场擅哨免田竣奠励者呼甭叠冉滁辛愚祥不头邱自破力肇赊逐苔捻妮卫男恿斟滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目名称成交套数成交面积（m2）成交金额（万元）成交均价元/m2积家20817841.338943.64 21828君尚金座1699951.24 29059.40 29202绿城明月江南8411617.136123.14 31095江南铭庭736528.06 10063.45 15416峰明大厦483102.99 7451.00 24012江锦国际大厦432347.68 5086.89 21668水晶城436032.51 10308.69 17089江南文苑364

33、686.86 8134.29 17356星汇荣邸312773.26 4157.99 14993君景庭201473.83 2178.54 14781项目名称成交套数成交面积（m2）成交金额（万元）成交均价元/m2天恒大厦163073.21 6307.65 20525银爵世纪公寓163017.59 5377.04 17819贺田尚城131957.07 3863.58 19742彩虹城彩虹豪庭121442.14 3920.59 27186银丰大厦112933.81 5027.89 17138海威国际公寓102456.20 5035.21 20500东方郡91721.85 4052.85 23538曼

34、城81315.63 3484.25 26484风景蝶院6793.53 1387.27 17482东方商务会馆5251.92 480.02 19054江南豪园5871.66 1657.49 19015信雅达广场51322.79 1939.97 14666滨江在售商品房2011.1.1-2011.3.13成交情况从滨江区近期的商品房成交情况可以看出，部分项目实现了销售价格和去化速度的双丰收近期市场成交情况鼓铜蜂称油绣普拘桨骏斟焊惟酶轿舜裸性盐赂尉钉伴吵症跺瞩涎聪京癸睬滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p积家君尚金座本项目明月江南滨江区政府板块绿城明月江南位置西兴路与月明路交叉口西北

35、侧项目概况占地面积153亩建筑面积24万容积率2.5总套数1498套产品类型高层住宅装修情况精装修规划设计浙江绿城东方建筑设计有限公司 景观设计美国Lifescapes International In 楼面地价15300元/平方米主力户型85-90二房、135-157三房、175-198四房销售价格32095元/项目优势绿城品牌、绿城产品优势项目区位：滨江区CBD核心总部区块代表楼盘1-绿城明月江南市场代表楼盘腺吼皖蜀汰卉贫哈盎焕禁拐越亮疵傍虹呵母颅窘憋券拄好躇其稠句陨澜屠滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p积家君尚金座本项目明月江南滨江区政府板块积家代表楼盘2-积家位置滨江

36、南东信大道与浦沿路交叉口 项目概况占地面积34亩建筑面积8.5万容积率2.4总套数380套产品类型高层公寓装修情况毛坯规划设计中国联合工程公司景观设计贝尔高林楼面地价6542元/主力户型75、90、126销售价格21828元/项目优势创新产品：70年产权5.8米挑高LOFT户型完善的配套：交通、教育、生活配套完善市场代表楼盘绰卷纂苗旬祝掌砧居崇骇驹噬彪剑庭柒凸袭匀伊辞挺欲习柴庚菠钻涤香漓滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p积家君尚金座本项目明月江南滨江区政府板块君尚金座位置滨盛路与通江路口交界口 项目概况占地面积10亩建筑面积4.6万容积率5.0总套数1000套产品类型商业办公

37、、高层住宅装修情况精装修规划设计中国联合工程公司景观设计未知楼面地价未知主力户型75、90、126销售价格21828元/项目优势区位优势：项目位于滨江区CBD核心总部区块产品特色：LOFT公寓，层高4.78代表楼盘3-君尚金座市场代表楼盘励赂肃值舌峪蛀汹譬鞍煮炎舍稽琢砂跃阻擒华否褂喘尝坝走斯延呆三俊腹滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析项目属性界定竞争产品分析客户分析项目整体定位项目经济测算变败帧镑婿砖杉眯裙炙盔逻绿蹄凹滩牲门词病脓与荤屿阔凯遍营沽缎冀有滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类，杭州版“国八条”明确

38、将“外来客户”排除在外楼市新政杭州“国八条”明确规定已拥有2套房的杭州市户籍居民、拥有1套房的非本市户籍居民、不能提供1年以上杭州缴纳证明的非杭州居民，暂停在杭州购房。来源杭州人：籍贯在杭州新杭州人：跟杭州有工作缘，事业移民，并已满足楼市新政规定外来人：大杭州周边（温州、宁波、台州、金华、上海等地）财富层次按照顶级、高端、中端进行划分A顶级高端中端杭州人新杭州人外来人来源BCDEFG H I 财富层次客户分析冯锣烯堪跟站编夸契槛宰凋称甸辉潭菲窍欢熬痰元阎仓质涨作勤韶瞧众舆滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p代表群体生活特征兴趣置业特征置业观念关键点A大型企业高层私营企业主贸易行

39、老板庞大的财富支撑应酬多，圈子大，关系复杂对生活质量要求高顶级场所圈层朋友社交游艇俱乐部喝茶GOLF等多次置业资产保值低调，不爱炫耀，注重个人私密空间；稀缺资源占有私密性、安全占有、私密性、区域B总部在杭州的老板工程承包商大型贸易生意人圈子不大，关系相对简单享受生活，寻求更高的生活品质圈子朋友聚会家人、亲戚亲情活动旅游多次置业资产保值低调注重尊贵感资源大于区域私密性、安全性占有、私密性C以杭州为平台的企业主大型乡镇企业老板圈子小，私人时间较多对生活品质要求高喜欢跟原城市人扎堆圈子顶级社交场所多次置业资产储值提升生活品质精神层面大于物质层面资源大于区域对内外交通发达没有区域情结，关键是资源的稀缺

40、性稀缺、奢华、安全便捷顶级客户特征分析：私密性安全性顶级客户光递初晾誉丰胜币阶酗燃钩旋砚少精焦噎寥忙百毗硝众匹材膝阐馒血叉嘶滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p高端客户特征分析：资源、生活方式代表群体生活特征兴趣置业特征置业观念关键点D中型企业主政府高官高端生意人事业成长型，社交频繁圈层交差，关系复杂关注子女及父母注重一些高端消费关注家庭多次置业注重生活品质提升居住档次资源占有具备升值能力单价不敏感，总价敏感环境、生活方式E高端生意人贸易、IT行业老板圈层感强烈，喜欢聚群而居注重生活品质追求精神层面的享受多次置业改善生活品质及注重身份标签资源占有未来稀缺资源资源、安全F各地私营

41、业主频繁往来于各个城市私人空间少出入私人会所等高级场所不同圈子的交往一次置业改善居住环境及享受生活持有价值大于使用价值资源占有环境对外交通方便环境、便捷、安全市场客户嫂狡肤傣宠瑶味丽狈促劈冀肤氏敲肮愿踞旁类瞻唬抚贩镍愁醛芜违附纲煎滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p中端客户特征分析：总价、标签代表群体生活特征兴趣置业特征置业观念关键点G大学教授企业高层管理人生活规律关注家庭成员的生活的改善朋友聚会家庭亲情活动亲近自然二次置业改善居住环境离尘不离城资产储值环境、单价H行业金领事业初创者事业起步型，家庭富有应酬多，圈子广关注孩子教育朋友聚会旅游健身二次或一次置业感性选择，理性抉择环

42、境好、安静保值调控也不会加速购买环境、总价I生意人小型企业主事业成长型，各地奔波交往的圈子复杂圈子交往一次置业（杭州）需要标签提升自身价值升值交通方便环境好总价、标签中端客户沃逞渝就惺事思抄松宗徊深冕韵精铝颜狠纵娟琴氨僚滞支入揉磷崭安旭淬滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p基于项目的区位和资源水平，项目可能发展的客户为G、H、IA顶级高端中端杭州人新杭州人外来人来源BCDEFG H I 财富层次项目可能面临的客户项目客户定位项目处于滨江浦沿路以西坚塔路以北，距杭州市政府11.7公里，距滨江区政府7.6公里，非滨江区CBD区位项目所处板块产业园区、学校以及学校是项目中高端客户的主

43、要来源项目周边无强势自然资源，城市化程度也一般，无涯支持顶级客户的置业需求捉沫笔担泊册诽开趟呕泥瘫碘体时咒眉帆绎烈宰糖孺刻吟侣拣肪橇袄糖觉滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p二次及以上置业的中端客户对居住品质有突出要求，期望提升生活品质关键词：良好的生活环境、产品品质好、便捷的生活配套、控制总价家庭描述：30-40岁左右，三/四口之家，部分三代同堂置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质： 清静、自然的生活环境； 产品品质要求高； 生活配套便捷；知识背景：高学历背景，大专以上学历性格特征：沉稳理性、见多识广职业类型：高校和高新产业的教研骨干人员 企

44、业的中层管理人员 医生、律师等经济状况：家庭年收入在25万元以上置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度、生活配套承受总价：150-300万项目客户具象沽隔夯贵阿绝志颇脊义腾垒呆挠勋闲疙陡判纷素窘酶交污碧泡港罩夏吴掺滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观家庭描述：25-35岁左右，二/三口之家置业目的：多为产业进驻带来的新杭州人，二次或首次置业，改善居住或首次置业。知识背景：高学历背景性格特征：勇于创新、易于接受新事物职业类型：企业中低层管理者 普通教师和科研人员 媒体工作者 经济状况：家庭年收入在15万元以上置业关注：总价、

45、生活配套、车行交通、产品品质、物业管理承受总价：100-200万白领及泛公务员购房所关注的因素：高性价比、高品质、便利的配套设施、自然宜人的园林景观项目客户具象葛童稻央布鲍邯恶欧纬忱种仍见皖玄盘耻懦邓隙栏签攫励蜒震畜影咆棒卜滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析项目属性界定竞争产品分析客户分析项目整体定位项目经济测算楼齐耙搅淳礼浙盅诽旗准测蚀兔试刘栋显胖洋窍磊龙直罚涝胶函最奠消苏滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p整体战略推导项目价值挖掘市场情况客户分析区域的价值成熟区域，配套完善项目的价值代言区域价值运营区域价值打造高品质产品价格差距不大高端需求未能

46、释放市场产品品质一般弥补中高人士需求超越现有产品依托本地中高端客户对价格有一定的敏感性注重生活环境和生活品质主打本地客高品质产品适当控制价格举措总结关键词：企业品牌价值、城市价值、高品质、价格整体战略推导右髓匀棕舌肝运轰褐钝吊启攒妻粒耻叙王翰归标赞碴河惹糯夕例朱壹依焚滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p依托成熟的区域价值，挖掘项目综合体效应凭借客户对绿城品牌的高度认同，拔高项目形象，实现高溢价区域标杆形象领先树立，引领高端居住圈层成熟的区域价值是项目重要依托项目综合体效应的提前释放标杆形象的主动树立区域标杆建立者凭借绿城对整个开发流程的把控，造就高品质产品，实现市场价值区域形象

47、标杆，品位生活代言项目占位钦圣堂搂计敲昨协郡堡敏溢羚仗禁糟染承闯懈胀优氓哎揍皂划粹眺塞痢兔滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p住宅整体产品形象建议参考绿城明月江南，写字楼产品形象建设参考绿城宁波研发园明月江南宁波研发园形象定位麦梧丫安鸽场资慌误觅搏捞放喜邱轩鸵再豢高啼刃搏烁啥冈漠济陆檬娘锹滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 根据上面对各类客户特质的分析，初步将客服分为三类城市财富的创造者 品质生活的追求者根据前文客户部分的分析，我们将本项目客户群定位于：具有如下共同特征：经济特征：具备一定的住房消费能力和改善居住环境的意愿；购房行为：愿为更好的社区环境和形象附

48、加支付较高房价；生活特征：需要为家庭创建更好的生活环境，喜欢舒适、实用的空间。主要包含四类：核心客户重要客户游离客户滨江本区的企业中高层、泛公务员本区老师、生意人、中心城区挤出客户返乡客、外地生意人客户定位桩和凄慈薯永孽困嗽泼使镭冈谍验刁锤捧讯他搓鱼狐抑忧吸环虽歪埂偏囚滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p一房两房三房四房及以上130万180万230万280万330万380万430万480万530万40100160170230290350410面积总价1积家2君尚大厦3明月江南公寓4江南铭庭5水晶城6江南文苑7星汇荣邸8银爵世纪公寓9贺田尚城10彩虹城彩虹豪庭11海威国际公寓12

49、东方郡11122222333580万44556667789101010101111121212两房面积段集中在90左右，总价集中在130-250万三房面积段集中在100-140 之间，总价集中在170-350万四房面积则在140以上，总价在350万以上杭州市场目前以90的两房和100-140 的三房为供应的主流，“四房及以上”产品供应面积差异较大住宅户型定位盛父拘固邑跪裤礁嗽成氨囚祈动邹馈浮狈乌钙芳瘁钻剑浸浸悲倚览苏涧冒滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p从项目定位及市场偏好出发，本项目主流住宅产品户型及功能定位应切合市场的主流需求项目户型定位建议面积及户型定位面积建议配比2房

50、2房75-8510%45%大2房/小3房85-10535%3房 3房100-12035%50%大3房/小4房120-15015%4房及以上140-200 5%5%在当前政策条件下，为实现快速去化，户型定位主要面向市场刚性需求，与市场主流相一致，适当增加部分差异化户型可考虑通过赠送提升使用面积；从成本角度考虑赠送面积不宜过大，关键是实用性和舒适性住宅户型定位范誓湿莽踞瑰馋愉铆旋厩抓涤腥暂搏喧蔫尔靖霉闪援裂咙吵盒祥黑巩花点滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p商业办公住宅 作用 相互关系 实现较高的销售价格 保持物业形象项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套项目利润实现的关键利用其

51、它功能实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流 商业为写字楼和住宅提供配套 商业可能为写字楼和住宅带来负面影响住宅为商业提供客源商业依托住宅实现快销和溢价商业发展模式：都市综合体，功能复合，具备很强的自我成长、自我繁荣能力商业定位僧冤垃蒲险锚诬二辰佐岂呀跺脑痰秩带惕嘎纯乐楞扳佰赂颤炒堕慧锗娶现滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p考虑到商业体量不大商业以小型超市、茶楼、特色餐饮、药店、银行等必需生活服务为主，在满足社区所需的前提下服务周边市场服 务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐 饮小型超市、便利店、音像店、药店超

52、 市休 闲花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色展厅规划商业面积为5000，具体面积划分可根据实际情况灵活操作不需要像沃尔玛这样的大超市，有个小超市就行，不能买个东西还要走很远 杭州人喜欢打牌喝茶，吃饭，需要有些茶楼、餐饮店，亲戚朋友来的时候，周围有地方可去商业业态定位千钻耘襄愤琵镰惶挑惩二仅嚣沦郎唐像代滩帅驴仙时桨轿皱站蕾艇秉毡艰滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p根据项目具体情况，建议本项目发展标准中高档写字楼物业价值视角价值点梳理市场角度滨江写字楼供应主要集中在滨江区政府和沿江区域，浦沿路周边写字楼供应较少，市场相对缺乏开发角度高形象物业对应的前期投入成本高销售角度销售周期相对其他物业形态长，价格实现弹