[标杆地产]重庆某别墅项目营销执行方案（销售推广策略37页）

1、【联发瞰青】别墅组团6月份营销执行方案6月份营销工作重点：前期工作准备：所有平面、物料设计及制作；销售团队组建、培训；重新建立项目整体形象调性，通过推广提高市场关注；优化产品和示范区展示，完善导视系统；建立客户拓展通路，为渠道推广奠定基础；整合活动资源，为7月引爆性活动做好充分准备；6月份关键营销节点：6月29日，正式启动推广；6月30日，高层和别墅销售中心分开接待，正式启动别墅储客；6月份营销工作计划表6月份储客线储客计划高层/别墅分开接待景观示范区盛大开放首批次34套盛大开盘6月30日7月30日8月4日8月11日推广正式启动VIP卡办理（35天）臻品卡办理（7天）6月30日-8月3日（35

2、天），VIP卡办理，提供50万以上资金证明； 办卡优惠10万元总房款推售套数：34套VIP卡客户：150组来访客户：375组20%认筹率80%解筹率臻品卡客户：30组40%VIP转化率6月份储客线储客目标8月11日首批次推售34套房源，按照开盘当周销售目标65%（21套）计算，根据各个阶段通常的转化率预估，首批次开盘前至少需积累来访客户375组，6月份预计来访30组，办理vip卡12张，7月份目标来访320组，办理vip卡128张。销售目标：21套65%销售率6月份储客线储客方式储客方式：VIP卡办理；办理时间：6月30日-8月3日，共计35天；办理方式：客户凭借本人身份证及50万资金证明到销

3、售中心进行办理；办卡优惠：10万元总房款优惠办理流程：1、客户出示身份证和资金证明，并进行复印留存；2、填写VIP申请表；3、获得VIP卡，此卡不作为选房顺序卡；目的：第一轮积累客户，有利于判断客户诚意度；6月份办卡目标：10-15张全年持续型的主题活动活动时间：7月12月（持续5个月）活动地点：示范区活动目的：此活动贯穿整个下半年，借助此活动的影响力，可提高项目关注度和美誉度合作形式建议：活动总冠名，赞助费60万，无须在支付其他展场费、推广费；由于目前活动处于策划阶段，具体细节尚未明细，现初步知晓，一共6场复赛，其中3场可以在项目举办。2012年度中华旅游小姐环球大赛（重庆冠军总决赛）落实时

4、间：6月27日夜间销售模式执行原因： 利用客户休闲时间进行营销 针对目标客户圈层生活理念，在销售中心营造品质生活休闲平台具体方式： 销售接待时间由常规9：00-18：00，调整至11：00-22：00（早晚班制） 结合现场，进行暖场活动（酒会、糕点品尝）执行时间：6月30日起6月份推广线推广计划报版硬广：建议选择晨报和商报各1整版发布时间：6月28日、6月29日主诉求：联发瞰青【源墅】金开收官，城市湖山人文别墅著作辅诉求：6月30日，vip卡全城预约！近10万方鼓浪屿风情示范区即将开放，敬请期待！表现形式建议：用手绘的形式勾勒出项目湖景与建筑作为背景，给以联想空间报版软文：建议选择晨报发布时间

5、：配合硬广内容：解读“金开中央别墅区”的居住价值及金开最后的别墅稀缺价值推广费用：15万网络推广和炒作：建议选择搜房发布时间：6月28日、6月29日推广形式：少量首页推广、专题、论坛等话题拟定：1、“金开别墅区”的别墅越来越稀缺了，你还在等什么呢？2、吃皮！联发瞰青的示范展示区有10万方？主城从未见到过。费用：5万（含网推公司1-1.5万）网推公司资源：道泽：吕小清多：陈成石：樊乙鹏：150868651586月份推广线推广计划短信：费用：1.5万投放时间投放对象投放内容投放数量6.281、三北区域高端社区数据（蓝湖郡、弗莱明戈、天湖美镇、中华

6、坊、棕榈泉、协信社区等）2、私营业主3、各大商会数据4、各大俱乐部、会所、商场高端会员数据金开收官，城市湖山人文别墅著作，联发瞰青【源墅】全新亮相，6月30日，vip卡全城预约，近10万方鼓浪屿风情示范区即将开放，敬请期待！30万6.2930万6月份线下短信计划6月份线下CALL客计划Call客工作准备 - 6月22日Call客工作时间 - 6月26-30日执行计划：陌拜对象：龙湖、金科、协信等北区高端客户电话陌拜，人员安排：2名销售人员各60组/天，每天保证120组输出量；信息传递：项目概况、产品信息、来访邀约展示线示范区优化建议1、强化主入口形象现状：项目主入口处的植被稀少，缺少品质楼盘的

7、氛围，给客户第一印象不是特别好。展示线示范区优化建议整改建议：按示范区园林设计布局的方式完善主入口植被的层次感，采用不同色系花卉，提高识别性，并增加部分小品摆放，增加生活氛围。2、入口处右侧的建筑工地有损别墅定位的整体形象，杂乱整改建议：对工地入口处的标语进行重新张贴，保安亭的外观也需要整体修改，可将工地大门保持关闭状态，有需要时再打开，避免脏杂乱步入客户第一视野。展示线示范区优化建议展示线示范区优化建议3、主入口车道两旁植被改造现状：主入口车行道两旁植被和水景形象较差，部分有裸土，水池植物和水体因长时间未清理而腐坏。展示线示范区优化建议整改建议：1、主入口道路两旁树丛植被建议增加不同色系花卉

8、，如薰衣草、郁金香等，且经常清洗；2、水池重新整改，更换水生植物，且经常清洗展示线示范区优化建议4、停车场转移位置现状：客户主要的停车点在建工未来城入口道路两旁，客户一多十分影响形象整改建议：将露天停车场转移至主入口旁专用停车库，但需在入口处设置指示牌和保安引导岗，引导客户停车。引导岗、指示牌展示线示范区优化建议5、让假山流水更有活力整改建议：售房部门前假山营造流水氛围，水声与山色的结合，让本项目的自然景观从客户看到售房部开始就逐步呈现出来。6、售楼部的迎宾盆栽有枯萎现象整改建议：可以考虑根据季节变换花种展示线示范区优化建议展示线示范区优化建议7、整改示范区流动水系现状：景观示范区内每条水系流

9、动性较差，水面出现大量漂浮污物；整改建议：需定期及时清理，同时最好提高水系的流动性，防止死水影响示范区环境。展示线示范区优化建议8、丰富示范区植被色系和层次现状：景观示范区中草木植被整体颜色太过单调，以统一的绿色为主，且层次感较差；整改建议：丰富不同色系花卉以及通过乔、灌、花卉、草坪营造出层次感。展示线示范区优化建议9、增加示范区小品现状：示范区内，多处空旷的景观带；整改建议：增加一些赋有海派元素的小品，如雕塑、休息桌椅、陶罐等，并多设置室外休息椅。展示线示范区优化建议10、沙滩形象改造整改建议：1、沙滩边缘空旷处，可设置客户服务点，方便客户休息时取用饮料以及水果；2、沙滩岸边杂草太多，建议清

10、除或是统一种植成形的水上植物，给客户干净整洁的印象；3、沙滩伞建议应始终保持敞开状态，方便客户遮阳，同时可以丰富沙滩视觉、景观效果。展示线示范区优化建议11、样板房区边缘整改整改建议：1、样板房边缘土石堆量较大，影响示范区形象，建议修建围挡遮盖；2、样板房边缘示范区树种太小，建议改换高大乔木予以遮挡；3、样板房边缘水系受污染，建议尽快整治。围挡围挡展示线示范区优化建议1、区域沙盘整体色调偏暗，在售房部昏暗的灯光环境下，区域沙盘更显暗淡；2、沙盘上道路网灯饰效果不强，道路层次感体现不出来；3、本项目地块建议用明亮的灯光打底，凸显项目位置；4、项目与商圈的位置关系没有体现在区位图上。12、销售中心

11、内部道具13、示范区两侧有地块属于植被空白整改建议：种植上葱葱郁郁的花草，避免出现视觉上的漏洞展示线示范区优化建议14、看房车整体形象较为高档，但视听系统却未利用整改建议：可以在此时进行示范区园林的介绍，或者对开发商进行背景介绍，从更多层面打动看房客户展示线示范区优化建议15、看房车倒车地方为在建工地，现场杂乱无章，乱堆乱放，影响示范区感官整改建议：对工地现场进行清理，作适当的维护设施，隔开工地现场的材料和示范区的区域，使两块区域分开展示线示范区优化建议16、售楼部露台到下一阶梯处仅有简单的围栏进行拦挡整改建议：可在此处设置更为贴心人性化的提示语。展示线示范区优化建议17、靠近船只的平台无围栏

12、等安全设施，存在安全隐患整改建议：补充安全围栏等保护措施，使之更为人性化展示线示范区优化建议18、售楼部内部两处吧台均过于单调整改建议：增加部分设施，使得吧台整体形象更为丰满展示线示范区优化建议19、接待台即为招牌，但现场拎包、纸张、复印机、计算机、资料等均堆砌其中，极为影响感官整改建议：对吧台进行清理，规范现场物品摆放展示线示范区优化建议20、电视摆放在角落，物不尽其用整改建议：充分利用资源，可以播放集团的资质介绍或者别墅区内园林部分介绍，更为详尽的让客户了解项目展示线示范区优化建议6月份物料线物料清单物料类型 数量 单价预估 费用预估 （元）到位时间户型单页 2000份 1.5元/张 30006.20海报 30000份 1.5元/张 450006.20纸巾盒 10000盒 2.5元/盒 250006.27VIP卡和臻品卡 600