2008年淮安某高层住宅小区营销策划报告ppt

1、前言 淮安旺旺家缘项目面临水渡口商务区、钵池山公园高尚住区开发等一系列利好，但也面临淮安楼市供应量放大、去化速度放缓、项目自身产品硬伤、前期蓄水不够等系列不利条件，如果突破项目自身瓶径，实现项目安全去化与开发资金顺利回笼将是本次提报需要解决的基本问题。1市场分析产品分析竞争市场竞争策略客群寻找项目形象定位卖点战略追加推广攻略销售攻略【我们的思考方法】2市 场 分 析3淮安房地产市场整体分析2002-2007年淮安市房地产投资额不断增长，2007年房地产投资额达到102.15亿元，同比增幅达到创记录的54%。这显示出淮安房地产市场进入快速发展阶段，与此同时未来淮安房地产市场也将迎来一个集中放量的

2、高峰时期。1、淮安房地产市场投资分析42002年2006年淮安市商品房和商品住宅销售量也呈节节攀高之势年均增速达到10%以上。2007年淮安市商品房和商品住宅销售量分别达到了323.68万平米和294.98万平米，同比增幅分别达到58%和69%。除却2月份春节因素的影响，从近几个月的量价走势来看，节后的成交量大幅下降，成交均价略有微调。2007年11月08年3月淮安房地产市场量价走势淮安房地产市场量价走势分析5淮安房地产市场区域分析 楚州区 清浦区 经济开发区 清河区 淮阴区区域代表个案区域均价 （元/平米）区域特点经济开发区 大湖城邦、罗马假日3000城市边缘，以中高档住宅为主清河区中天花园

3、、康城明珠花园3900市中心区域，以中高档住宅为主清浦区盛世名门、欧洲城3400中档住宅为主，主打学区概念淮阴区银河湾花园、淮安威尼斯3300老城区，中、低档住宅为主楚州区阳光现代城、金陵名府3000古城区，中、低档住宅为主6淮安房地产市场小结 受益于06年整体经济的快速发展，2007年上半年淮安市房地产市场呈现供需两旺的爆发式增长态势，但是由于下半年宏观经济的调控及需求量的逐步减少，房地产市场又重现观望情绪，整体市场陷入胶着状态； 随着房地产投资增速的加快，淮安市房地产市场呈现局部供过于求的态势，但在未来改善型需求的释放及外来人口的加快导入影响下，整体房价仍将持续缓慢上涨； 目前项目所在的淮

4、安经济开发区还处于起步阶段，但随着规划的利好和众多开发商的进场，未来该区域的居住氛围将逐渐形成； 未来2-3年内淮安市商品房上市量将主要集中在经济开发区，因此区域内的市场竞争将更趋于激烈，这也必将导致住宅品质化和营销专业化时代的到来；7产 品 分 析8区位分析难易度分析户型分析景观分析项目SWOT分析项目分析9区域规划水渡口商务区经济开发区10水渡口中央商务区5平方公里，将建成集金融、商务、创意园、休闲娱乐于一体的现代商务中心。现代都市风貌区本区域将成为未来淮安市中高档住宅聚集区。城市公共中心重点发展生产性服务业，是主城区未来重要的城市公共中心。项目所在区域未来发展优势非常明显11区位分析总结

5、地理位置：本项目位于淮安经济开发区内，处于未来水渡口中 央商务区的边缘位置，认 可 度：淮安市民对于经济开发区的认可度逐渐提高，成为 淮安购房客户主要选择区域之一，尤其是水渡口 中央商务区板块，更是淮安市民所希望的住宅区域。如何利用这区位优势来吸引市区及开发区乃至其它区域的三重客户，将是本项目最需要去思考的。12景观分析13 充分考虑的外部景观及内部景观等因素，是我们制定推盘计划及确定销售价格的重点之一。高区可以看到整个钵池山公园高区可以看到整个钵池山公园高区可以看到整个钵池山公园，可观整个水渡口商务区别墅景色，水景空地14项目分析 本项目总平规划 地块面积：68953.4平方米 住宅建筑面积

6、：117051.46平方米 公建总面积：12632.54平方米 住宅总套数：844套 绿地率：38.56车位：400个左右经济指标15本项目户型分析房型型号类型面积套数户数比难点分析两房E2高层78.87 36套4%易2+1房C多层99.26180套21较易三房D小高层126.8 328套39%难B多层115.36 96套11%较难A2多层107.82 72套9%较易E1高层101.58 72套9%易3+1房A1多层119.92 60套7%较易合计844套100%类型套数套数比面积段总面积面积比多层40848.3499.26-119.92 47189.52 46小高层32838.86126.8

7、 42190.64 43高层10812.80%78.87、101.58 12731.4 11小高层的户型面积明显偏高，接受度降低，去化难度偏高16难销房型明显要比易销户型多的多，比例为43:11项目整体的销售难度较高，关键集中在小高层的销售上销售难易度套数套数比总面积面积比难328套3942190.64 43较难96套11%11074.56 12较易312套37%32825.04 34%易108套13%10153.08 11%划分类型难易比以套数来分50 : 50以面积来分55 ：45难易度分析17B户型面积为115.36，多层，三房二厅二卫结构较为合理，动静分离进门设计玄关，干湿分离客卫设计

8、，增加了私密性餐厅采光不足，缺少储物空间项目户型分析C户型面积为99.26m，多层，2+1房面积控制的较为合理二卫且干湿分离客卫设计餐厅采光不足，缺少储物空间18A1户型面积为119.92，多层，3+1房面积控制的较为合理，房间多为朝南向餐厅采光不足，缺少储物空间客厅缺少阳台或凸窗且东面采光项目户型分析A2面积为107.82，多层，三房二厅二卫面积控制的较为合理，二卫设计餐厅采光不足，缺少储物空间客厅缺少阳台凸窗，采光较差19本项目户型分析D户型面积为126.8，小高层，三房二厅一卫全明设计，通风采光较好，但餐厅通风采光不佳客卫设计干湿分离，增加私密性动静分离，客厅为4.2米开间房间均为凸窗，

9、采光较好主卧配有衣帽间，但缺少卫生间面积明显过大，20本项目户型分析E2户型面积为78.87，高层，二房二厅一卫面积控制的较为合理餐厅缺少采光、通风联体阳台设计，提高舒适性南北不通，通风条件较差E1户型面积为101.58，高层，三房二厅二卫面积控制合理，有效控制总价餐厅缺少采光、通风双阳台设计，提高实用性客厅为边厅，舒适度不高21项目SWOT分析准现房优势 本案为准现房，基本已竣工，可以缩短客户的等待期，而且现房销售可以增加客户对于发展商的信任度。品牌优势 旺旺集团在徐州已经是家喻户晓的知名企业，客户对于发展商的信任度较 高，加上现房才开始卖的销售模式更是发展商实力的体现。区域发展的优势 地处

10、未来水渡口中央商务区内，紧邻经济开发区，既可以吸引市区客户又能让开发区内客户接受，双重的位置优势，而且开发区是淮安购房接受度最高的区域之一区域景观的优势 项目紧靠钵池山公园，是理想的健身、休闲 场所。小区内可以看到整个公园的全景及整个水渡口中央商务区的美景。 22周边配套的劣势 项目周边目前缺乏商业、医疗、教育等相应的生活配套，缺少氛围的劣势 目前周边缺乏人气，水渡口中央商务区的氛围还远没有形成，而且项目又是处于商务区的最边缘，更难集中大量人气，这对于商业销售存在了很大的阻碍。 楼盘品质的劣势 本项目在外立面及小区的规划设计上，要比周边的竞争楼盘略逊一筹，这会使得有部分改善型的客户在选择上存在

11、了分流。前期形象的劣势 由于本项目至今没有任何的销售推广，加上小区本身品质的问题，造成目前市场上对于本项目的不利的传言较多。（动迁房）23城市发展的机会 城市经济的快速发展及城市化的扩容及居民消费水平的持续增长，将会不断的带动市场份额的扩大，加上周边及外埠投资者的大量进入，市场开发潜力很大。 价格空间的机会 从淮安的城市性质的情况来看，淮安房地产价格还是处于一个较低的范围，长期看仍有较大的涨幅空间。 另外从近期华贸集团所拍的南昌路地块的价格来估计，其销售价格至少和香格里拉持平。24观望局面的威胁 由于前期供应量增长速度过快，导致整个楼市出现过热的现象，从2007年底，淮安的房价基本保持不变，部

12、分楼盘有降价的现象出现，市场的观望趋势日趋严重，从而各个楼盘的销售速度急速下滑。竞争市场的威胁 城市房地产项目增长迅速且体量庞大，竞争日趋激烈品质竞争的威胁 淮安市民对于房产的需求也将从低品质的价格竞争转向至高 品质的品牌竞争，这对于本项目将是一个很严峻的考验。25 对本项目而言，如何充分发挥项目的优势，如何避免自身的劣势，将是破解项目成败的关键所在。因此我们采用的是SW策略，充分发挥项目的优势，通过不同的方式、渠道来弥补自身的劣势。尽早对外推广，通过强有力的营销组合来宣传，通过一系列的方式来弱化项目的负面影响，主动出击，达到市场引爆点提高项目的“性价比”，造成火爆销售局面，快速抢占市场份额。

13、竞争策略26竞 争 市 场27 项目周边楼盘分布图本 案大湖城邦罗马假日世袭雅园上海新城东方凯旋城紫荆苑香格里拉28项目名称总建面（）总户数推出产品07年底报价（元/）目前销售均价（元/）户型（） 开盘时间推出套数销售 套数销售 速度（套/月）香格里拉93万5000小高层小高3400-43003500-4400120-170 （3R以上）2007年1月685496约35大湖城邦约27万约1800多层多层预计300028502房 88-92 3房101-1162008年1月15765约33罗马假日22万1400多层多层2700-28002700-28002房 85-94 3房105-1384房1

14、58 2007-12-21324121约30世袭雅园二期9万约750多层多层3100（一期现房）32002房 85-90 3房105-1304房111-138 2007-12-198241约10紫荆苑6.2万-3栋小高层2700-3000290090-190 （3R 120）2007-9-3021684约17东方凯旋城8万约700多层多层预计2700-280027002房 85-90 3房110-130 08-5月约160套-新上海城27.8万约1500小高层320030002房93-1073房113-12808-2月397163约80项目周边主要竞争楼盘楼盘列表29香格里拉国际花园位置：位于

15、钵池山公园北侧 规模：总建面93.2万，占地35.9万平方米，多层、小高、高层、别墅、洋房大型综合型高档社区；主力户型：3*2*2123-142 3*3*3168-172 户型偏大 销售情况：目前在售4号楼（图中黄色标示处），售价3500-4400元/平米,相比年前价格上涨100元/平米。后续将推出1、3、6号楼；去化：年后去化速度较慢，约25套/月主卖点:高档社区、区域位置、景观大盘3室2厅 142平米3室2厅 125平米30罗马假日位置：位于经济开发区厦门路与福州路交汇处 规模：总建面22万，占地12万平方米，由多层、小高层、酒店式公寓、商业街组成；主力户型： 2*2*288-94 3*2

16、*2108-138 3房偏多 销售情况：目前在售22、30-33号楼（图中黄色标示处），售价：2700-2800元/平米。后续将推出22号楼以北的房源；去化：开盘至今去化速度约30套/月主卖点:22万平米规模大盘、配套、西班牙风格3室2厅 128平米3室2厅 130平米2室2厅 88平米31大湖城邦位置：位于经济开发区深圳路与合肥路交汇处 规模：总建面26.8万，由多层、小高层、别墅、商业街组成；主力户型： 多层 2*2*188-92 3*2*299-117 2房与3房的比例相当 销售情况：目前在售156、151-153号楼（图中黄色标示处），售价2850元/平米。后续将推出黄圈以北的房源；去

17、化：开盘至今去化速度约33套/月主卖点:30万平米规模大盘、13000平米水系、5000平米生活会馆，25000平米商业配套。2/2/1 88.14平米3/2/1 108.16平米3/2/1 101.82平米32世袭雅园位置：位于经济开发区深圳路南侧 规模：总建面约9万，由多层、小高层、酒店组成；主力户型： 多层 2*2*188-92 3*2*2105-130 3房105平米较多 销售情况：目前在售10、11号楼（图中黄色标示处），售价3200元/平米。目前剩余多层已经停止销售（在谈团购）在做3栋小高层的客户积累；去化：目前二期推出的多层去化率已经达到70%；主卖点:品牌、品质、酒店式物业服务

18、。4/2/2 132.333/2/1 105平米3/2/1 102平米33规模：总建面8万平米，该案由17幢多 层，2幢小高层组成位置：开发区海口路与福州路交叉口处目前现状：2008年5月开盘，准备推出小区东边的7栋多层；销售价格：目前多层对外报价2700-2800元/户型面积： 2房85-90，3房110-130。东方凯旋城34项目主要竞争楼盘未来供应量项目名称总建面（）竞争关系未来供应量大湖城邦268424直接该案未来上市量将主要为多层、小高层，预计为15万方罗马假日220000直接该案未来预计有20万方多层、小高层产品供应量世袭雅园90000直接该案未来约有3万方多层、小高层供应东方凯旋

19、城80000直接该案未来有8万方多层、小高层供应香格里拉930000间接未来约有70万方供应量东湖望景苑77000间接其二期多层复式约3万方新上海城278000直接未来一期仍有12万平方的供应量本项目周边未来1年内供应量预计在40万平米以上，所以我们的建议是尽早开盘，把握销售节奏，从而规避不确定性风险。35上海新城位置：位于经济开发区深圳路与翔宇大道交汇处 规模：总建面27.8万，由小高层高层组成；主力户型： 多层 2*2*193-107 3*2*2113-128 3房的比例较多 销售情况：目前在售5、6、7、9号楼（图中黄色标示处） 近期推出17号楼，售价：均价3000元/平米。去化：2月份

20、开盘至今去化速度约80套/月 由于该案有很长的蓄水期，加上开盘价格下降的原因，从而导致该盘销售速度的上升。主卖点:主题景观带、海派风格。36竞争市场分析总结就目前的项目去化上来看，多层的去化速度（约30套/月）要好于小高层（20套以下/月）目前在售项目多层对外报价在2700-3200元/平米，且都为期房销售；户型面积上以小3房（105-130平米）为主，2房面积多在85-90平米之间；客户主要由市中心客户，开发区企业员工，开发区管委会员工，以及其他区域客户，其置业目的以自住为主。2345目前周边在售项目体量从8万-26万平米不等，且物业形态以多层为主，小高层为辅，其前期推盘数量并不大，而未来供

21、应量较为庞大；值得关注。137市场竞争策略竞争项目推广及销售分析表项目推广主题卖点提炼大湖城邦30万平米的恢宏版图大规模、别墅社区罗马假日放飞心情的地方风格、规模世袭雅园“五心”生活，精彩开启品牌、服务东方凯旋城都是新贵，浪漫之都洋房、风格香格里拉国际名门，领秀生活国际化、中心位置东湖望景苑公园深处有人家别墅社区新上海城一个公园两个外滩风格、景观长廊38本项目竞争策略：以准现房、区位来对抗大湖城邦的大规模、别墅社区优势以准现房、性价比、配套来截击世袭雅园的品牌、服务优势以区位、准现房、配套来截击的东方凯旋城的洋房、风格优势上述基本判断可以作为本案项目包装、产品设计、价格策略的参与点以准现房、区

22、位对抗罗马假日的风格、规模优势以同区、准现房、性价比打击香格里拉的国际化、中心位置优势以区位打击新上海城的风格、景观优势39形 象 定 位4010%10%50%30%市区客户周边区域其他开发区客户 动迁户 改善型 外来人员 投资客户 开发区内的管理人员 富士康员工 名基电子客户定位41 以成长型市场联动基础型市场，加快成交速度目标客户基础型市场开发区客群成长型市场市区客群开拓型市场周边区域客群本案市区客群开发区客群周边区域改善定居投资工作 客群描述动迁居住42市区客户开发区客户其它区域客户改善、舒适 舒适、经济 进城、舒适 快速、经济型产品 景观、配套、舒适 形象、配套、实用 客户属性趋动点楼

23、盘目标基础客群的特征 上述客群为区域比较优质具有领导特性的客群 客群描述43 客群定位 主力客群的典型特征生活的认可水渡口中央商务区、钵池山公园高尚住宅区认可生活的品味、品质认可楼盘的产品区域的认可、环境的认可、产品的认可、时间的认可认可的生活44这是一个时尚高雅的生活社区这是一个充满活力的现代建筑这是一片淮安新贵的憩息之地这是一个自然景观与城市繁荣晓的衍生地好房子只属于喜欢她的人我们的理想 形象定位453G魅力社区钵池山东麓、城市新贵的魅力家园传播核心 形象定位给城市的礼物City Gift463G 形象定位优雅的、有实力的健康的、有活力的时尚的、有吸引力GentryGreenGlamour

24、贵族们绿色的魅力客户发展商钵池山公园内部景观水渡口中央商务区高尚住宅区3G实用的、齐全的、时尚的学校、酒店、智能化、物业、配套以新市民、新白领为代表的城市新贵是本案的典型客群47战 略 执 行48产品攻略推广攻略销售攻略战略执行49核心思路价格提升提升项目价值提升项目品质配套物业景观产品现房智能化50确定“3G社区”的软硬标准；使产品区隔周边楼盘，迅速确立项目地位；【产品攻略】主形象面着重推广钵池山公园板块为高尚居住区，跳出传统的开发区概念51“3G”产品落实规模现房出击、实力体现景观自然与创造、整体与局部、公园和家园建筑实用、舒适的家园物管高档物业与开放性强的社区体系配套利用商业与酒店打造泛

25、会所及邻里中心旺旺家缘3G魅力生活【产品攻略】52景观建议以绿化设计为核心，打造“生态型”人居环境，满足客户对社区环境的首要需求通过对雕塑、水景、植栽、灯光、构筑物和其他元素的运用创造的生态、理念、细节【产品攻略】兼顾小区各住区环境均好性发展，体现环境设计“以人为本”的理念 53车行、人行动线【产品攻略】 项目采用人车分流，有效的提高安全系数及小区品质。54看房动线【产品攻略】看房动线统一停车步行看房区域集中55样板区【产品攻略】56细节的注重设计注重细节，大树的花坛烟紫色的草花盖住了尘土，再以精巧排部的卵石围边。精巧雅致，无处不体现小区的品质。小品休憩场所、绿影婆娑优于广场式的设计；黄色的弧

26、形休息椅追求艺术性的同时与环境和谐的统一起来。57景观小品【产品攻略】58物业管理【产品攻略】星级服务、增值服务聘请拥有高档社区物业管理经验的知名物业管理公司，提供星级服务：清洁服务、保安服务、商务服务增值服务：居家服务、租赁服务、老年人服务、娱乐服务59星级服务：A、 小区内的清洁及绿化 应设有专人负责公共区域内的道路清洁，草坪之修剪维护、植物花卉栽培及公共区域环境美化。 B、 安保系统： 设置门卫，并建立闭路电视监控、可视对讲门铃及应急报警系统，提供24小时保安服务。确保您生活起居舒适安全。 住户在外出期间，可以通知安保中心代为设防C、商务信息服务： 代为介绍保姆、临时工、代购车船机票、代

27、交水、电、电话费、代收发传真、邮件、邮包，贵重物品保管等多类委托代办服务。设有药箱、工具箱、提供业主使用。60增值服务 A、居家服务 代为清洁玻璃、百叶窗、地板、地毯、清洗油烟机、整理院落、清洗车辆、维修水、电、电话、空调、安装灯具等；定期设立捐赠点，收纳客户多余衣物 ；多品种饮用水的配送服务 ；鲜花配送、绿化选购、租赁与养护 。 B、租赁服务 代为住户进行物业的租赁或出售。 C、老年人服务 为老年人提供各种特殊服务，例如 定期与医院接洽，为老人上门检查身体等，物业管理办公室设有药箱、工具箱、提供业主使用 D、娱乐服务 定期举办节日聚会、举办各种丰富住户业余生活的娱乐活动。包括陶艺、书画展评、

28、社区运动会、球类比赛、啤酒节等等比赛、聚会、展览活动等。61商业配套【产品攻略】利用商业与酒店打造泛会所及邻里中心建议发展商持有部分商业面积，作为小区的配套为客户提供相应的会所服务，提高小区的品质，增加项目的卖点联动旺旺大酒店，使购买客户成为酒店的VIP会员，可以免费享有部分酒店的商务配套服务，另有酒店有偿服务优惠的待遇62智能化控制系统信息网络由住宅小区宽带接入网、有线电视网、电话网组成，统称为信息网络子系统。 1个平台：小区智能化系统集成管理网络平台。2个基础：智能化系统的网络架构，即控制网络和信息网络。3个分支：安全防范子系统、设备管理子系统和信息管理子系统。 【产品攻略】63推 广 攻

29、 略64【推广攻略】产品功略区域包装销售资料推广节奏硬件系统65【硬件系统】展示售楼处装修所需时间：1-2个月装修时间：2008年56月份接待时间：7月8日对该位置制作广告牌、引导旗、围墙广告等推广道具售楼处建立在幼儿园内对该区域内进行精装修，营造销售气氛。66现代时尚+细节品质+生活情趣样板区的空间展示【产品攻略】展示区67【售楼处】售楼处建议暂时设在幼儿园内68【产品攻略样板房户型】户型房型面积相似房型类型套数选择理由D三房二厅一卫126.8B小高层524面积较大，是本项目去化的难点，造成视觉冲击，促进成交A13+1房119.9E1、A2多层204项目较有特色的产品建议把D房型的样板房设在

30、顶层或第10层，这样能够使客户看到钵池山公园的全景，有效的提高客户的购买欲望。69现代风格 小饰物及色彩物件等细节的把握使冰冷的建筑富于人性温情，并显示设计中的细节品质，提升产品品质形象。环保节能、人性化设计、细节打造、在引入一线品牌的基础上同时注重装修的质量、细节和实用性。70（优雅风格格调 家居 生活）71 无遮挡和非家具装饰，使其宽敞、明亮、通透。别致的符号造型强化识别记忆72【推广攻略区域包装】形象墙广告牌灯竿旗导示系统街区包装小品雕塑灯光工程独特时尚+主题鲜明+个性化+统一性73【区域包装建议】结合3G生活主张建立3G包装个性品牌系列从形状、色彩、标识等建立3G生活标准74个性化包装

31、引导旗、广告牌【区域包装图例】7576【宣传推广活动】形象性活动销售性活动区外推广活动提升形象，体验生活制造氛围，刺激销售拓展区域，提升业绩77销 售 攻 略78旺销控房源控制价格调整掌握销售主动权营销策略销售总策略分批推售，稳扎稳打；三快两慢，打时间差79项目前期销售计划及推广配合时间节点安排（2008/72009/10）5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009年08-11月上旬第二波推出092月中旬第三波推出2008年8.18开盘样板房装修为了充分体现自身的优势，开盘定在小区样板区完工后 广告预热7.8进场

32、【推广节奏】预热期 第一强销期 持续期 第二强销期09-5月上旬尾盘推出 尾盘期 持续期80开盘准备售楼处贷款银行销售资料看房班车样板房销售人员销售道具媒体推广策划方案开盘价格8月18日开盘81推盘手法 项目销售周期确定为15个月（2008年7月至2009年10月），将项目分成三快两慢6个销售期。2008年5月初2008年8月初，预热阶段，少量房源认购探市场2008年8月中旬2008年10月底，强势热销、销量高位振荡 2008年11月初2009年2月上旬，进入持销期，补充推盘，保持销售周期内速度平缓2009年2月中旬2009年5月上旬，二次热销，销量再次攀升2009年5月中旬2009年7月下旬

33、，持销期，补充推盘。2009年8月上旬2009年10月底，进入尾盘销售期,消化剩余单位82 销售初期（2008年5月初2008年7月初）销售目标： 初探市场、以准现房推出小高层、多层积累客户，完成总销售面积的8左右；推售单位： 首期推出多层03#整幢，小高层20#整幢；共推出单位64套左右，其中小高层40套；多层24套，占可售户比8。 目标均价： 销售初期，由于销售中心的建立、销售道具的完善、销售人员的培训以及客户积累资源不足等原因，项目启动阶段，价格以低开逐渐向高缓进的走势为好，建议均价小高层2800元/平米、多层2950元/平米。价格调整： 不进行价格调整。83销售目标： 完成高层、小高层

34、、多层总销售面积的40左右；推售单位： 小高层27#、29#整幢；多层01#、02#、09#、11#、12、13、14、15共推出单位 308套左右，其中小高层80套、多层 228套，共推出单位套约占可售户数比37% 。目标均价： 强销期间，销售的旺季，客户积累也随着项目进入强销期而增多，现场的工程进度也很支持项目的销售，加之合理的促销策略、销售推广的效应，均价也随之攀升。价格调整： 在此期间，随着新楼座的开售以及工程进度、销售季节的配合，将进行新一轮的价格调整，具体幅度应以市场销售势态为准，建议均价小高层2900元/平米、多层3050元/平米。强销期（ 2008年7月中旬2008年9月底）8

35、4销售目标： 完成小高层总销售面积的37左右；推售单位： 小高层22、24#、25#整幢；共推出单位120套，共推出单约占可售户数比14。目标均价： 持销期间，紧接着强销期的势头，客户累积达到一定量，结合季节变化推动小高层去化的良好时机，全面推出3幢小高层的销售。价格调整： 在此期间，如市场销售预期好，可以进行小幅调整，建议均价小高层2950元/平米。持销期（ 2008年10月初2009年2月上旬）85销售目标： 完成多层最后剩余销售面积并同时开展商业地产部分的销售。推售单位： 多层04#、05#、06#、07#、08#、10#整幢，高层19#整幢，共计单位210套，占可售户数比25.目标均价

36、： 通过最新一轮的销售营销策略推广，多层销售已经进入尾盘，商业的建议价格为5000元/平方米。价格调整： 有必要再进行价格调整，具体涨价计划还应根据当时市场变化情况做具体调整；建议最后价格为均价高层3100元/平米、多层3150元/平米。第二次强销期（ 2009年2月中旬2009年5月）86销售目标： 完成小高层，高层最后部分的销售。及商业部分的销售。推出单位： 小高层16#、17#整幢，高层18#整幢。共计单位142套，占可售户数比17左右。目标均价： 进入住宅尾盘销售期，小高层、高层的剩余部分。商业部分的销售。商业部分的价格为5000元平方。价格调整： 小高层，高层的尾盘销售，建议最后价格为高层3150元平方，小高层为3000元平方。持销期：（ 2009年5月中旬2009年7月下旬） 87尾盘期：(2009年8月上旬2009年10月底)销售目标： 仔细清理积累的客户，通过口碑传送、配套服务的增值、整个小区的形成面世来充分扩大整个市场的影响力度，从而达到全盘销售的目的。推出单位： 剩余部分的楼盘，将商业配套业态的招商和引进来完成商业部分的销售。目标均价： 依据市场的价格规律，根据现有楼盘的优势情况，以小幅局部调整为主。882143255第一批：共推出单位64套左右，占可售户比8。小高层2800元/平米、多层2950元/平米。 第二批：共推出单位308套左右，占可