纺织城建设项目可行性研究报告

1、纺织城建设项目可行性研究报告 纺织城建设项目可行性研究报告（本文档为 word格式，下载后可修改编辑！）目 录 TOC o 1-5 h z 总论，,，1项目概况，,，1建设单位概况,21.3编制依据和研究内容，,，5主要结论和建议,5主要技术经济指标，,，8项目背景和必要性，,，9项目背景，,，9必要性,，10市场分析,11优越的地理位置,153.2周边区域经济实力较强,173.3产业具有比较优势，前景广阔，,，193.4政府扶持政策利好，投资环境好,203.5纺织服装专业市场分析,21区域专业市场分析,193.7中国某某丝绸市场情况分析，,，243.8案例分析,28项目 SWOT略分析，,，

2、38优势(S) ,38劣势(W),39机会(O),39威胁(T),404.5项目SWO殊合评价及策略,415 项目定位分析，,，38建设目标,38功能定位,38业态定位,39目标客户定位,39租金价格定位,41入驻率预测，,，41项目选址及建设条件，,，42拟建地点,42建设条件，,，44设计方案,45建筑设计,45结构设计,49给排水设计,52暖通设计,55强电设计,57弱电设计,59节能方案设计,628.1用能标准和节能规范,628.2能耗状况和能耗指标分析,63建筑节能,63给排水节能,64暖通节能，,，65电气节能，,，65环境保护影响评价,66环境影响评价标准,66生态环境影响分析，

3、,，67生态环境保护措施,70环境影响评价结论,73 HYPERLINK l bookmark675 o Current Document 10.绿色建筑专篇 73概况,73控制项,74一股项,76优选项,7711项目管理及实施进度,77项目建设期管理,78项目运营期管理,78项目实施进度,7812.项目招投标方案,80招标规定,80招标范围,80招标组织形式,80招标方式,80投资估算与资金筹措,81编制依据,81投资估算,82资金筹措,82财务效益分析,83财务评价的原则,83财务评价主要参数,84经营收入估算,84成本费用估算,84项目利润预测，,，85项目财务评价,86社会效益分析,8

4、6 HYPERLINK l bookmark801 o Current Document 15.1提高纺织产业国际化程序，提升某某城市形象,86 HYPERLINK l bookmark804 o Current Document 15.2提升专业市场发展水平，引领区域市场向前发展,8615.3推动专业市场与产业的共同转型升级，,，871总论1.1项目概况1、项目名称：某某纺织城建设项目2、建设单位：某某建设集团有限公司3、项目建设地点：某某省某某市吴江区某某镇市场路南侧、中心大道西侧4、建设内容及规模：本项目为某某国际纺织城项目，是集贸易、展示、研发、金融、衍生服务等为一体的功能性商贸城。总

5、用地面积 51688平方米，总 建筑面积172808平方米，其中计容建筑面积125351平方米，不计容建筑面 积47457平方米。项目-14层为交易市场，5层为品牌店、商场商业服务 用房，包括餐饮等；地下1层，包括交易市场、地下停车库和设备用房。项目的主要技术指标见表1-1。表1-1项目主要技术指标表指标丫量单位1总用地面积51688平方米2总建筑面积172808平方米2.1计容建筑面积125351平方米2.2不计容建筑面积47457平方米3建筑基地面积28200平方米4容积率2.75建筑密度54.56%6绿地率4.12%7建筑层数5层8机动车停车位1522辆8.1地下652辆8.2地面134

6、辆8.3屋顶500辆8.42F-4F236辆_9非机动停车位2600辆1.2主要投资方概况本项目由某某建设集团有限公司投资建设。本项目投资方为某某吴江中国某某丝绸市场股份有限公司，公司成立丁1998年7月16日，是一家以丝绸及化纤中间产品为主导产品的上市公司（上市公司代 码000301）。公司座落丁 “国家级丝绸星火密集区”的某某省吴江市某某镇，由某 某吴江丝绸集团有限公司、某某省丝绸集团有限公司、中国丝绸工业总公司、中 国服装集团公司、某某市对外发展总公司共同发起设立。经中国证监会核准，公 司丁 2000年成功登陆A股市场。2011年5月，公司顺利完成股权分置改革。公司 注册资本121823

7、.6445万元。公司年产2500万米真丝绸的规模占据某某全省丝绸总产量的48%全国市场的20%其高档电脑绣花布市场占有率高达 40%公司的主要产品真丝绸和纺丝产 品在国内一直保持着较高的市场份额，出口量更是占全国总出口量的六分之一。 公司还拥有某某热电厂及某某丝绸市场，形成纺织业为主体，热电和城市化服务 业为两翼的发展模式。根据某某省委省政府把某某中国某某丝绸市场打造成“中国纺织贸易第一城” 的总体战略方针，同时，看好纺织业市场综合服务对产业链的提升作用和国内日 趋庞大的市场空间，公司丁 2011年12月与其控股股东某某吴江丝绸集团公司进 行了重大资产置换，公司主业中盈利能力较弱的纺织加工业资

8、产被置出，同时置 入了某某丝绸市场区域相关土地、商业房产和市场环境治理等资产，实现了由传 统的纺织生产企业向中国某某丝绸市场的开发商、运营商和服务商以及当地纺织 产业的综合发展商的成功转型。2012年公司树立了 “轻资产、抗周期、高收益”的战略目标，确立了 “以市 场为中心的纺织业现代综合服务商”的商业模式，引入了无形市场服务、有形市 场服务、循环经济服务及财务投资四大事业部的管理体系。公司针对纺织业未来 发展趋势，通过一系列资本运作，充分整合现有资源和比较优势，增强了各事业 部的盈利能力，使公司业务结构从“重资产、波动性强”向“轻资产、抗周期和 高收益”的模式转化。2015年，公司以“立足某

9、某，面向国内，放眼全球”为发展目标，紧紧围绕 “以提高经济效益为中心”的经营理念，不断完善“以市场为核心的纺织业现代 综合服务商”的商业模式，积极开拓经营，切实加强管理，取得了各项经济指标 均超额完成的可喜成绩，被吴江市委、市政府授予首批吴江市总部企业称号，为 公司今后的持续健康发展打下了良好的基础。2015年，公司完成营业收入107262.17万元，比上年同期增长17.02%,实现营业利润15235.14万元，比上年 同期增长52.56%。公司管理层将紧紧依托某某镇“十二五”发展总目标，紧紧抓住某某地区纺 织产业优化升级及区域经济快速发展所提供的良好外部环境，牢牢把握发展机遇， 积极化解市场

10、风险，带领公司全体员工不断开拓创新服务模式，充分发挥以市场 为核心的纺织业现代综合服务商的作用，在实现公司自身战略规划的同时，为纺 织产业的转型升级和区域经济的健康发展尽智出力！编制依据和研究内容1.3.1编制依据发改委的项目建议书批文、方法与参数第三版当地规划局的选址意见书政府权威部门的关丁项目的重要会议纪要相关的设计规范1.3.2研究范围以某某纺织城项目项目为研究对象。主要对项目进行建设的必要性、投资环境的分析、市场分析、项目的SWO分析、定位分析、项目选址、设计方案、财务 分析，社会效益分析等内容进行研究.主要结论与建议1.4.1评估结论1、项目建设符合产业发展方向和市场良性互动发展的大

11、趋势纺织产业作为我国的传统优势产业，正在加快产业升级的步伐。专业市场应逐步 向现代化、多功能、国际化的方向发展。中国某某丝绸市场作为我国最大的纺织 品集散中心、价格形成中心和信息发布中心，以“划行规市”理念为主导的提升 改造势在必行。本项目位丁长江三角洲和太湖地区中心地带的吴江市某某镇，交通便利，地 理区位条件优越，经济保持平稳健康发展。某某镇作为我国最大的纺织产业基地， 正在逐步加大产业升级步伐，具有明显的产业发展潜力。本项目的建设符合某某 省各级政府对纺织产品交易市场建设和发展的新要求，能够得到政府的大力扶持。2、市场功能定位合理、准确，建设目标明确项目以“划行规市”的理念为指导，以商贸物

12、流综合体的概念进行规划设计， 建设一个现代化、MALL式的纺织服装专业综合体，使其成为立足环太湖经济圈， 辐射全国乃至全球的现代化、规模化、多功能、多媒体面料展贸交易中心。项目立足点高，建设目标明确，建设规模合理，功能定位准确。3、基建条件具备，建设场地周边环境良好项目位丁吴江市某某镇某某丝绸市场中心地带，基地位置优越，区位优势突 出，建设环境良好。项目工程选址地质条件良好，各项市政配套齐全，供水、供 电、供气等市政配套设施有保证，外部公建配套比较成熟。施工场地平整、开阔， 四周道路通畅，施工条件成熟，项目建设条件具备。4、财务效益适中，尚需政府财政政策的大力扶持项目总投资93000万元，A.

13、固定资产总投资为92400万元(其中：银行贷款 60000万元，自有资金28000万元)。项目作为某某镇的形象工程和示范工程，其 建成后财务内部收益率适中，投资回收期适中，借款偿还期适中，盈利能力适中， 因此还需要政府在财政上提供大力支持。5、社会效益明显项目建成后，将大大改善中国某某丝绸市场的硬件和软件水平，引领当地市 场的快速发展，推动专业市场和产业的共同转型升级，加大某某纺织产业的国际 化水平，并大大提高某某的城市形象，带动该市相关产业和行业的迅速健康的发 展(包括就业水平的提高等)，从而推动整个地区经济地位的提高，所以，项目社 会效益明显。6、项目风险分析政策风险：房地产开发资金运用量

14、大，建设周期长，涉及行业广泛，与 国民经济息息相关，已成为经济增长在一个重要因素。为防止房地产行业过热， 避免失控，政府不断发布新政策来控制房产市场，如通过贷款加息来抑制炒房行 为，收缩银根来加大房产开发商贷款难度等。因此，项目的建设将面临一定的政 策风险。 资金风险：在本项目开发建设过程中，贷款金额将达到 6亿，一旦利率 调整，将直接导致建设成本上升。因此，积极开发经营收入，筹措自有资金，尽可能地节约投资额度，是降低资金风险的最佳方法。市场风险：某某镇的既存市场已有较大规模，将对本项目造成一定程度 的竞争，带来部分的分流影响。现有市场大部分的产权都已销售给个人或公司， 对本项目吸引目标客户造

15、成一定制约。因此，加强市场营销力度、创新服务理念、 创新市场发展模式、制定比较有吸引力的优惠政策、争取政府更大的扶持力度对 本项目的发展和经营具有非常重要的意义。1.4.2相关建议本项目是中国某某丝绸市场提升改造的启动工程，也是某某镇的形象工程和 示范工程，项目的建设对某某纺织产业和中国某某丝绸市场的发展具有重大的意 义。但由丁项目投资较大，现有市场的供应规模已较大，市场的转型升级面临较 大困难。因此，项目的建设需要政府提供大力支持，建议政府采取如下扶持措施：1、借鉴周边同类市场的成功经验，对中国某某丝绸市场的转型升级编制类似 某某丝绸市场综合改革试点方案的文件，并由省级或省级以上的政府正式批

16、复，为整个中国某某丝绸市场的综合改革指明方向，在上级的宏观政策层面获取 扶持。2、考虑到项目在初期的35年之内无法实现收支平衡、产生经济效益，建议 按照政府规划的新型一站式贸易市场的投资总额。3、政府新主体市场规划、落后业态的旧区域的整合要同时进行。对目前所有 市场投资主体的土地、房屋进行全面梳理，全面规范市场投资主体的运营情况。 落后业态的区域要求在给予优惠政策的基础上整体搬迁到新市场，防止新老交接 中宝贵客户资源的流失；同时对外加强招商力度，以使大市场迅速隆市。4、建议政府积极引导产业创新的余围，进入大市场的新办创业公司特别是一 线品牌服装设计师工作室、从事国际贸易的大额面料贸易商、服装厂

17、家的采购点 等，符合条件的要给予极其优惠扶持的政策。5、从积极稳妥、首战必胜的理念出发，建议对入驻主体市场的经营户提供各 项税费优惠政策，为稳妥起见，本次财务评价暂时没有考虑政府的财税优惠政策。1. 5主要技术经济指标1.5.1投资情况本项目总投资93000万元，其中建安工程费56381万元，其他费用34143万元，预备费1876万元，流动资金600万元，如表1-2所示表1-2投资估算汇总表序号工程费用或名称数量单位单方造价（元/m2）造价（万 元）备 注一建筑安装工程费用172808m23290563811建筑及结构工程172808m22296393482安装工程172808m2887151

18、953室外工程费用172808m29015384绿色建筑增加费172808m218300一工程建设其他费用172808m2199334143（其中：土地费28002万元）三预备费172808m21091876（一 + 二）*3%五建设投资172808m2539292400（一 + 二 +三 + 四）六建设期贷款利息172808m200七流动资金600按第一年经营成本的 25%计 算八总投资172808m2542793000（五+七）项目建设资金由建设单位自筹和申请银行贷款解决，申请银行贷款60000万元，其他剩余资金由自有资解决，贷款利息按 5年以上长期贷款利率6.55%考虑。1.5.2主要财

19、务指标经测算，项目所得税后的全部投资经济指标：财务内部收益率为9.23%,按6.55%的基准收益率测算的财务净现值 25712万元，大丁零，包含3年建设期的 投资回收期为9.63年，项目财务效益适中，详见表 1-3。表1-3主要财务评价指标表财务评价指标单位全部资金自有资金所得税前所得税后所得税前所得税后财务净现值（FNPV） Ic=6.55%万元46498257124810727321财务内部收益率（FIRR）%11.129.2315.7811.94含三年建设期的投资回收期（Pt）年8.819.638.5314.462项目背景和必要性2.1项目背景丝绸产业是中国的传统优势产业，也是历代的支柱

20、产业之一。地处“吴头越 尾”的某某是著名的丝绸之乡，丝绸生产历史悠久，明、活时代与某某、杭州、 湖州并称为我国的四大绸都。某某镇位丁某某省最南端，行政区总面积 149.5平 方千米，其中市镇面积30平方千米。全镇辖35个行政村、11个社区居委会。某 某镇是吴江的经济重镇，2014年，某某镇实现地区生产总值226.54亿元，完成全 口径财政收入31.39亿元，地方一般预算收入14.48亿元。某某丝绸市场交易额 实现710.8亿元，连续6年保持全国纺织品专业市场第一，获“中国纺织服装20年杰出市场”称号。改革开放以来，某某丝绸业经过几轮大规模的技术改造，形成了较为完善的 丝绸纺织生产体系。某某镇已

21、经成为我国丝绸纺织业主要的生产基地、出口基地 和产品集散地。如今丝绸纺织业作为使某某不仅成为我国真丝绸出口的重要基地， 同时乂是全国最大的薄型化纤绸生产基地，先后被命名为“国家级丝绸星火技术 密集区”和“中国绸都”，具有明显的产业集群优势和坚实的产业基础优势。创建丁 1986年10月，位丁某某省吴江市某某镇的中国某某丝绸市场，作为 某某丝绸纺织产业的重要交易平台，经过 20多年的培育和发展，从最早的简易市 场逐渐发展成为国内顶尖的纺织品集散中心、价格形成中心和信息发布中心，市 场的交易额连续七年位居全国同类专业市场榜首。市场总面积4平方公里，拥有26个交易分场，云集了来自全国各省、市、区及境外

22、地区的7000家纺织品公司和商行，经营品种10余个大类、数千个品种，产品销往全国 100多个国家及地区， 有力地促进了某某纺织业发展。由丁历史原因，在中国某某丝绸市场 4平方公里的区域内，经营模式大多是 沿街沿路的商铺模式，存在散、杂、乱的局面，与其他纺织专业市场存在较大差 距。现有的交易模式与某某纺织产业的发展目标也不相吻合。比较国内其他先进 的专业市场和当代专业市场的发展趋势，以“划行规市”理念为主导的提升改造 势在必行。在国家产业升级和区域经济快速发展的背景下，纺织专业市场的转型 升级也势在必然。为配合和推动吴江纺织产业的发展和提升，构建国际化的纺织品交易中心目 标，某某丝绸市场正加快建

23、设与改造步伐，拟全面提升市场功能，争创服务最优、 环境最美、诚信度最高的纺织品市场品牌，倾力打造集研发设计、人才培训、加 工制造、市场营销丁一体的、新型的、现代化、国际一流的中国纺织贸易城。 2.2必要性国家产业升级要求加快纺织专业市场现代化的升级建设2012年2月，工信部发布了纺织工业“十二五”发展规划，提出中国纺织 业发展的重点任务为提高国际化水平、提升纺织行业信息化应用水平以及加强品 牌管理。纺织产业作为国民经济的传统支柱产业，产业转型升级要求迫切。规划 明确指出，要加快公共服务体系建设，支持专业市场经营管理模式创新，在硬件 设施、专业化服务、品牌培育、电子商务、市场秩序等方面提高水平，

24、提升产业 流通效率。同时推动产业集群升级，东部地区产业集群在加速产业升级的同时， 促进形成以一站式采购中心、国际商贸中心、总部基地等为主体的产业集群新组 织形式。某某区域发展目标要求提升纺织专业市场档次已成为某某镇的经济支柱的纺织产业是某某镇的传统产业和优势产业，在吴江市城市总体规划(2010-2020)中，某某城区被定位为“著名绸都，世界级的 纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心”。为实现某某镇的区域发 展目标，将某某纺织产业打造成全球知名的纺织加工、贸易和研发中心，需要加 快某某纺织专业市场与产业的共同转型升级，提升中国某某丝绸市场的硬件设施 和管理服务水平，对现有市场进行提档

25、升级，推动某某纺织产业的国际化发展。专业市场应逐步向现代化、多功能的一站式贸易中心发展纺织专业市场的发展经历了由集贸市场向区域性批发市场，再到专业化交易 中心的演变，并且将逐步向国际化贸易中心、时尚中心发展。各项市场功能逐步 完善，物流、展览及其相关配套设施逐步升级。如著名的柯桥轻纺城、义乌小商 品城等的市场硬件设施、交易业态、市容环境、交易对象的国际化程度等方面都 在近几年得到了较大的改观，市场形态逐步提升。为加快某某纺织产业市场载体的建设，某某建设集团有限公司拟在某某镇市 场路南侧、盛坛路东侧、强武路西侧新建总建筑面积近20万平方米的纺织专业市场，对现有市场进行提升改造。项目将实施分期建设

26、，建设基地分为四大块，总 用地面积约14.33公顷(含部分规划道路用地)，约合215亩。本项目为中国某某 丝绸市场提升改造的首期工程，位丁整体规划的3#*块。良好的地块条件是保证市场顺利建成并持续健康发展的可靠基础本项目位丁某某省吴江市某某镇，项目基地为中国某某丝绸市场升级改造区 的3#4块，北临市场路，东、南、西三侧皆为规划道路。基地形状较方整，呈东 西略窄、南北略宽的近似梯形，东西宽约 200米，南北进深265米左右，建设用 地面积51688平方米。现状用地性质为工业用地和部分商业用地、仓储用地。项 目周围市政设施齐全、交通便利、地势平坦、环境整洁，建设条件良好。3市场分析3.1优越的地理

27、位置某某镇地理位置，交通条件良好，项目处丁上海一小时经济圈内，是吴江市 两个主城区之一，苏嘉杭高速公路、227省道、318国道环伺其周围，从某某镇驱 车到上海虹桥机场仅有一小时不到的车程。某某镇位丁某某省吴江市，某某省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，地处长江三角洲和太湖地区的中心地带，南 接浙江杭州、嘉兴，北依某某，东临上海，西濒太湖，是中国沿海和长江三角洲 对外开放的中心区域。京杭大运河从吴江穿境而过，某某轻轨、上海地铁和苏嘉 城际铁路、沪湖城际铁路未来也将全部途经吴江。长三角地区汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等各个方面极为雄 厚的实力，全国白强县中半数以上也集中丁此。该地区北起

28、通扬运河，南抵杭州 湾，西至南京，东到海滨，包括上海市、某某省、浙江省全境及其邻近海域，某 某镇充分获得了上海一小时经济圈的辐射，坐享长三角经济圈内的上述各项核心 资源，在江浙两省纺织产业大集群中具有得天独厚的地理区位优势，能够为自身 的市场对接、招商引资、人才引进等诸多方面带来极大的好处。Or湖州MUZMOUk长江THE YANGTZE REVER南通o NANTONG杭例湾HANGZHOU SAR无锡、WUXI杭州 HANGTHDll上海 SHANGHAI图2-1某某镇区位图3.2周边区域经济实力较强3.2.1经济总量平稳增长，人均 GDPE于全国领先地位某某镇近几年的经济增速都达到了较高

29、水平，综合实力居丁吴江全市镇域经 济领先地位。从GDP总量看，长三角地区的经济规模总量远远领先丁全国其他经 济板块。吴江市近5年的经济总量保持平稳增长态势，GDP均增长率达到19% 如图2-2所示。某某镇2015年GD恣量达272.15亿元，占到了吴江市总 GDP勺 22.8%,占某某市GDP勺2.6%。GDP （亿元）增长率（洗）图2-2 20112015年吴江市 GDP增长情况从人均水平看，长三角地区的两省一市居丁全国前列。据统计，2014年上海市人均GD哒到93488元，位居全国首位；某某省和浙江省分列 4、5位，均远高 丁同期全国28994元的人均水平。某某镇由丁充分发挥纺织产业集群和

30、专业市场 互动发展的优势，加快经济发展方式的转变，2014年全镇人均GDP破1.55万美 元，约合人民币100750元，处丁全国领先地位。3.2.2民营经济实力雄厚，产业结构不断优化吴江的民营经济基本形成了丝绸纺织产业、光电缆产业和装备制造业三大支柱产业，占全市工业经济总量的50知右。2015年民营企业完成工业总产值1138.13亿元。不论从民营企业的总数还是注册资本总额，某某地区都遥遥领先，如来自 某某镇的包力集团、盛虹集团、鹰翔化纤均是国内知名的大型纺织企业集团。从吴江市企业投资的行业分布来看，以制造业、批发零售业、商务服务等二、三产业为主。制造业独大的局面正在发生改变，2015年新登记企

31、业中，三产服务业的比重同比有了较大幅度的提高。吴江市 20112015年的产业结构如图2-3所示,第三产业占比逐步上升。第三产业弟二产业2 6%201138.7%58,7%第一产业图2-3 20112015年吴江市产业结构情况3.2.3固定投资持续增长，技术改造逐步深入吴江市20112015年的全社会固定资产投资保持快速增长态势，年均增长率 达17.3%，如图2-4所示。某某镇固定资产投资也同样保持较快增长的势头，2015年完成全社会固定资产投资 95.82亿元，增长28.62%,新增注册外资15069万美 元，到帐外资9088万美元，新增内资注册资本 63.16亿元，增长34.84%。某某镇

32、2014年投资的重点项目包括包力化纤年产 65万吨聚酯瓶片、盛虹化 纤加弹、新民科技20万吨纺丝、福华四期、华毅机械、盛虹印染提档升级等大型 项目，主要集中丁引导企业加大技术改造投入，提高产品科技含量，控制环境污 染与资源消耗，以实现产业的多元化发展。图2-4 20112015年吴江市全社会固定资产投资增长情况3.3产业具有比较优势，前景广阔某某镇是一个具有悠久历史的丝绸纺织重镇，早在明活时期就以发达的丝绸 织造和繁荣的丝绸贸易而名闻遐迩，与某某、杭州、湖州并称为中国的四大绸都。 某某镇已成为我国最大的纺织产业基地，是我国重要的丝绸化纤纺织品生产、交 易和出口基地。丝绸纺织业占全镇工业经济总量

33、的 90咖上，纺织产业已成为某某 镇的经济支柱。纺织产业作为某某镇的传统产业、优势产业，近年来取得了迅速的发展。目 前，全镇拥有各类企业2400多家，12万多台无梭织机，年产各类纺织品100亿米, 300万吨纺丝能力，30亿米印染后整理产能。拥有新民科技、某某市场2家上市公司，拥有“盛虹”、“福华织造”、“德尔”、“桑罗”、“恒远” 5只中国驰名商标， “某某织造”和“绸都染整” 2只国家级行业集体商标，拥有包力、盛虹、鹰翔等 国内知名大型纺织企业集团。中国某某丝绸市场发布的“中国？某某丝绸化纤指数” 被誉为行业的晴雨表，中国纺织化纤面料编码（部分）正式成为国家标准。某某镇的丝绸纺织产业加快了

34、产业升级的步伐，已初步形成一条从梨丝、化 纤纺丝、织造、印染、织物深加工到服装制成品的产业链，及集研发、生产、市 场、物流、服务为一体的配套体系。某某镇的传统纺织产业由丁现代技术的注入而得到了脱胎换骨的改造，其纺丝、织造、印染等主要装备在国内均处丁领先水 平，已成为全国织造无梭化程度最高的地区之一，呈现出独具特色的产业优势。 建设丁中国纺织产业基地的中国某某丝绸市场，产业前景非常广阔。3.4政府扶持政策利好，投资环境好某某省“十二五”规划中提出要加快现代商贸流通体系建设，加快建设一批 面向全国乃至国际的具有物流集散、批发交易、价格发现、信息发布、电子商务 等综合功能的现代产品交易市场。吴江市“

35、十二五”规划中的空间布局也指出， 某某镇所在的沿浙功能片区是深化对内开放、发展民营经济和产品交易市场的集 聚区，中国某某丝绸市场的建设是吴江市现代服务业重大工程建设项目之一。某 某镇“十二五”规划提出，中国某某丝绸市场是其重点建设工程之一，应以中国 某某丝绸市场、某某现代物流产业集聚区 2个省级服务业集聚区和色坯商城的载 体建设为重点，投资建设一批生产性服务业项目，形成某某生产性服务业新优势。 因此，本项目的建设与某某省各级政府的规划要求相符合，能够得到各级政府的 大力支持。此外，为切实加快转变经济发展方式，加快转型升级步伐，加快率先基本实 现现代化，吴江市、某某镇近年来从产业发展需要的角度出

36、发，从环境治理、中 小企业扶持、市场升级与产业转型、助力外贸出口，以及物流整治等多方面，出 台了相关引导和扶持政策，为某某的化纤、丝绸纺织产业和某某丝绸市场的发展 提供了良好的生存环境。如盛镇委 2012年1月发布的关丁推进工业企业转型升 级的实施意见，出台了多项奖励措施，鼓励企业提升装备水平、落实节能减排、 加快转型升级。关丁加快推进某某镇服务业和某某丝绸市场发展提升的意见也 为某某镇服务业和某某丝绸市场的健康发展制定了各项鼓励和支持政策。某某镇党委书记李建炯提出，要将中国某某丝绸市场打造成“中国纺织贸易 第一城”。中国某某丝绸市场要依托以某某为中心的纺织产业基地，从载体建设和 交易模式两个

37、方面入手，加速建设以商城模式为核心、以企业总部为辐射、以传 统商铺相配套的现代化市场载体，使某某市场从街铺时代走向商城时代；同时， 加快推进网上市场建设，让纺织品电子商务落到实处，真正实现交易模式从传统 转向现代化。吴江市及某某镇政府出台的各项鼓励、扶持政策，为中国某某丝绸市场的生 存、建设和发展提供了良好的经营环境，本项目的投资环境利好。3.5纺织服装专业市场分析据中国纺织工业协会流通分会不完全统计， 2014年我国拥有1万平方米以上 的纺织服装专业市场699家，市场经营总面积9172.51万平方米，同比增长22.55%; 市场店铺总数108.41万个，同比增长7.02%;市场经营商户总数9

38、3.53万家，同 比增长6.49%;市场成交总额1.56万亿元，同比增长10.86% 我国纺织服装专业 市场的发展特点如下：1、东部地区市场密集度进一步加大东部地区是我国重要的产地型纺织服装市场的聚集地。东部地区覆盖我国经 济最活跃的经济带，即长三角、珠三角、环渤海，这三个经济带也是我国纺织服 装业市场集聚程度最高的地区，其中乂以浙江、某某、山东、广东、上海、福建 六大省份最为集中。从市场数量来看，2014年东部地区市场数量达到380个，占全国纺织服装专 业市场总数的54.36%;中西部市场数量分另U为 119、139个，占比为17.02%?日 19.89%;东北地区市场主要集中在省会城市沈阳

39、、长春、哈尔滨，纺织服装专业 市场数量共计61个，占比为8.73%。东部中部.西莒东北表3-1 2014年我国纺织服装专业市场数量区域分布2、服装类与综合类市场数量占比较多2014年各类别专业市场数量排名前两位的为服装类和综合类。服装类市场数量438个，占比62.66%;综合类（主要是小商品与鞋类）市场为124个，占比17.74%;3.58%;皮草、皮革类市场数量为15个，占比2.15%。图3-2 2014年各类别纺织服装专业市场数量对比情况原、面（辅）料类和家纺类市场数量分别为 97个和25个，占比分别为13.88%、3、原、面（辅）料和家纺类市场经营效率提高2014年，我国原、面（辅）料类

40、和家纺类市场经营规模与交易规模稳步增长，市场投入产出效率较大。原、面（辅）料类市场 97个，经营面积1683.16万平方 米，同比增长4.13%;交易额3692.28亿元，同比增长13.57%。家纺类市场25个, 经营面积309.02万平方米，同比增长6.37%;交易额887.4亿元，同比增长19.75%c 交易额的增幅远大丁经营面积增幅。4、电子冏务具备较大发展空间2015年初中国纺织工业协会流通分会对会员单位的最新抽样调查统计结果显示，电子商务在会员中的应用率达到了 62.50%。在30家已经应用电子商务的单位 中，有13家市场自建电子商务平台，具备在线交易功能；11家已自建了电子商务 平

41、台，仅具备商务展示功能；另外 6家市场则是通过与第三方电子商务平台的合 作，来实现电子商务展示与交易功能。3.6区域专业市场分析长三角是我国经济发展最活跃的地区之一，也是我国纺织发展的重要基地。根据中国纺织工业协会流通分会的调查，2014年长三角经济圈内的纺织服装专业 市场集群7家，单体市场共有145家，经营面积达到3208.7万平方米，商铺数量 28.75万个，商户数量25.37万家，成交总额达到 5805.43亿元。从纺织品生产基地到各具特色的服装、家纺产业集群地，再到小商品生产加 工基地；从面料市场到男装、女装、童装市场，再到皮革、家纺市场和全球知名 的小商品市场。长三角地区作为纺织服装

42、业集约化、专业化的主要集中区域，自 身已形成了完整的产业链和商贸流通体系。长三角地区共囊括绍兴中国轻纺城、某某湖塘纺织城、某某常熟万豪国际轻 纺城等大型面（辅）料专业市场；上海新七浦市场集群、浙江四季宵服装市场集 群、浙江濮院羊毛衫市场集群、浙江织里童装市场集群、浙江海宁中国皮革城、 某某常熟服装城市场集群等一级服装市场集群；以及浙江义乌中国小商品城等综 合类市场；某某叠石桥家纺市场、海宁许村中国家纺城等家纺市场集群，如下图 所示。南通南京舞就晦肥岐城明华篷上七II都市场麋薜*曾世界st制商城妍亍许村中国家舫幄戈乌小商品图3-3长三角地区重点纺织服装专业市场集群JFf-A&iL J.ILI I

43、M f3.7中国某某丝绸市场情况分析3.7.1中国某某丝绸市场总体概况中国某某丝绸市场坐落在素有“日出万绸，衣被天下”之称，誉为“华夏第一镇”的吴江市某某镇。中国某某丝绸市场目前共有26家专营纺织品交易的专业市场，市场总经营面积达60.44万平方米，商铺总数6122个，经营商户总数4089户, 2014年实现市场总成交额710.8亿元。表3-1中国某某丝绸市场商区一览表序号市场名称经营面积（力平方米）商铺数商户数主宫经宫品类1原料商区0.6588159155原料2色坯商区2.11939425339色坯3新卫商区0.198739481女装、箱包类面料4外贸商区1.711428379纺织贸易5新商

44、区（原轻纺市场）6装、女装类面料6精品商区0.304565248女装类面料7五区商区0.2190310877箱包类面料8六区商区0.5337611483运动休闲面料9七区商区0.440363022男装、女装、运动休闲类面料10温州商区3.29669338133男装、女装类面料11福建路1.896417281男装、女装类面料12广东街0.737111792纺织、贸易、二产服务业等13艺龙商区1.06987292172男装、女装类面料14轻纺商城1.259919纺织贸易15和服商区1.95300250纺织贸易16渔业商区3.51200780白坯17祥盛商区1.520082

45、纺织贸易18国际棉纺城4.5165100成品面料19益民商区1.386732纺织贸易、二产服务业等序号市场名称经营面积（力平方米）商铺数商户数主宫经宫品类20东盛步行街（流行面料交易市场）2.65926200200精品、真丝、后整理面料21纺机市场5.2130130纺机、纺配22金百盛家纺城1.8613410寝室、窗艺用品23中心商区0.55621纺织贸易、二产服务业、金融24丝绸商城1.625650310纺织贸易25色坯商城3.198264165纺织贸易26德尔金色摩纺12104104家纺合计26个单体市场60.44612240893.7.2中国某某丝绸市场产品结构情况1、产品以面料为主，占

46、到市场总量的 68.8%中国某某丝绸市场的交易产品中，以薄型化纤料和里料为主的面料产品，大约占市场交易产品品类的7成，原料约占产品品类的3成原料面料辅料图3-4中国某某丝绸市场产品品类2、产品类别占比呈梯度分布具体到面料类产品，根据市场需求以及商户经营定位的不同，中国某某丝绸市场的面料产品类别也表现出相应的梯度分布涤塔夫与春业纺两种传统产品占比相对较大，涤塔夫是里料，春业纺是薄型面料，在13吩16咆问，处丁第一梯队。尼丝纺、桃皮绒、色丁等常规面料产品占比在5吩9%之间，处丁第二梯队。麋皮绒、全棉面料占比在 2吩4咆问，处丁第三梯队，麋皮绒届丁新型特色产品，用丁制作时装、休闲的时尚面料，同时乂

47、是汽车装饰、家纺的时兴面料，在市场上存在很大发展空间海塔夫春亚纺尺上垸桃度绒色丁埼世院半津市粒盈妹林有幼鹿皮诫其它图3-5中国某某丝绸市场面料品类3、产品多来自某某本省，产品附加值较低从产品来源地看，中国某某丝绸市场83.91%的产品来自某某省内，主要来自 丁某某当地以及周边县市；其次是来自浙江嘉兴的产品，也有少部分来自上海的 产品。这与当地经营商户前店后厂的经营方式有一定联系，也从一个侧面反映出， 市场内产品来源结构较为单一。从产品价格看，由丁面料类产品规格多样，同一款面料不同系列的产品，根 据染色后整理工艺、产品适用性的不同，在价格上也体现出不同档次。从价格所 占比重来看，市场内主流产品价

48、格在2 5元/米，主要是涤塔夫、春业纺、尼丝纺、 花瑶、桃皮绒、塔丝隆等常规服装面料，总占比达到 62.22%,处丁第一梯队；价 格在5-6元/米、8-10元/米的产品，主要是牛津布系列面料，常用丁制作箱包， 占比均在8吩11彖问，处丁第二梯队；低丁 2元/米的轻盈纺等里料，以及高丁 10元/米的麋皮绒等新型面料、再生雪纺系列等环保型面料、以及仿真丝面料等高仿 面料，占比在2 6咆问，处丁第三梯队。韩国的化纤面料由丁科技含量较高、服用性较强，注重花色图案的研发设计， 产品单价可达到每米300元的高价，相比之下某某的现有产品附加值较低，增长空 间巨大。如 233% Z.91%19.V?%低于E无

49、/米23兀/关3 （不含）-4元/米4 （不含）一 5元/米5 （不含）一6元/米6不含7元/米7 （不舍一S元/米 8 （不含-10X7米B1O （不含20元/米2。元/米以上图3-6中国某某丝绸市场面料价格3.7.3中国某某丝绸市场经营商户情况1、经营商户多来自吴江本市，占总商户的 76.76%调研数据显示，中国某某丝绸市场内的经营商户大多来自吴江市，占商户总量的76.76%。来自浙江的商户多是嘉兴市，占到浙江本省的 75.86%。从经营时间上看，大部分商户在当地经营时间较长，不乏随着市场一同共存的20多年老商户,由丁已形成特定的客户群以及供销网络，对市场区位依赖性较大o江苏吴江）江苏（另

50、江以外广东福建湖北的江在敏图3-7中国某某丝绸市场商户地域来源分布图2、经营商户公司化比率82.16%,多为厂家自营销售总部调研数据显示，中国某某丝绸市场约有 82.16%的商户的经营性质为公司，17.84%为个体户，这与某某本身的纺织产业优势、商户前店后厂的经营方式有直 接关系。从这些公司的经营模式上看，多为厂家自营销售总部，占到34.92%。公司主要根据客户要求、季节变化等因素，以销定产。规模较大的生产商除在某某外， 也在柯桥、广州等国内重要面料市场中另设有门市部，直接面对终端客户，提供 成品面料小样展示。经营商户中的多品牌经销商较少，仅占2.12%。市场细分较为y 2二16.93%明确，

51、商户一般仅经营特定的产品品类，如沙滩裤面料雄出口贸易J家自营焙舍总都厂凉日首情隹分部多瓦精产另经销足牌授土代理再和艮成上图3-8公司化商户经营届性分布图3、经营商户以订单交易为主调研数据显示，不同丁绍兴、广州等面料市场现金现货为主的交易方式，中国某某丝绸市场内的经营商户订单式交易占总业务量 8成的占到60.92%,完全依靠订单交易的商户比例达到13.41%。绍兴、广州产品以成品面料为主，采购商多为 周边省市的服装企业，小批量多种经营特点决定了来到现场采购的人流量较大， 现金现货的交易模式具有代表性。而某某处丁绍兴、广州的产业链上游，以半成 品的白坯为主，门市部大多作为企业展示宣传的窗口，展示样

52、布，通过固定客户 接单生产的经营特点决定了到某某现场采购的人流量较小、货物批量较大。8州100。之间用。丸之间5tH。乳-5。土之|可眇图3-9中国某某丝绸市场商户订单交易占比分布图4、经营商户渠道拓展方式以主动营销为主不同丁服装类专业市场等待客户上门的销售渠道拓展方式，中国某某丝绸市参加展会、发展加盟商39.78%20.07%2JJ6%如。1凶卫相12.41%等客户E门网上拾做订货鱼.屉会洽谈发展尢1盟尚主动寻找客户场内的经营商户渠道拓展方式较为多样，运用网络资源、 等主动寻找客户的方式占到渠道拓展方式的 57.66%。图3-10中国某某丝绸市场商户渠道拓展方式分布3.7.4中国某某丝绸市场

53、采购商情况1、采购商以面料批发及服装生产加工为主中国某某丝绸市场的采购商以面料批发及服装生产加工为主，占到了调研总 数的78.93%,还有小部分从事箱包生产加工等业务。5 57%服装生产加工面料批发面料零售其它图3-11中国某某丝绸市场采购商经营届性分布图2、采购商以苏、浙、粤三省居多中国某某丝绸市场内的商户大多与自身较为信任的采购商建立了长期合作关系。采购商以来自某某本省与浙江、广东居多，所占比重依次为32.68%、22.25%与11.27%。很多采购商来自位丁某某产业链下游的绍兴柯桥、广州中大等市场集 群，他们大批量采购白坯布，回到本地再次进行深加工，最后在当地市场上市， 面向终端服装生产

54、企业等采购对象。此外，中国某某丝绸市场产品也得到来自国外的采购商宵睐，这一部分的比 例占到15.77%。目前，中国某某丝绸市场的产品辐射范围已遍布日本、韩国、越 南等周边国家，以及欧洲及南美诸国。这方面的市场拓展渠道多以国内外重点专 业展会、电子商务等形式接洽业务。图3-12中国某某丝绸市场辐射范围示意图3、采购商以大额订单为主，鲜见上门采购目前市场内的商户基本上都只做批发，不接小单，且一般都有自己长期合作 的固定客户。因此，采购商的采购方式以大额订单为主，通过电话或网络直接下 单，有需要的情况下会邮寄少量样品布后再决定是否购买，已鲜有上门采购者。从采购周期看，中国某某丝绸市场采购商的进货周期

55、以一个月左右居多，占 70.23%。由丁时下面料的流行趋势瞬息万变，面料产品周期缩短，采购商紧跟市 场需求，避免采购与销售脱节，较好地减轻库存压力、规避风险。1S.7C%70.23个月左右树个月左右个季度左右半年左右不固定图3-13中国某某丝绸市场采购商采购周期分布图3.8案例分析除中国某某丝绸市场外，广州中大纺织市场集群、石狮鸳鸯池布料市场、浙 江绍兴中国轻纺城等三家市场集群也同届丁国内面料市场最为重要的产业基地和 面（辅）料市场集群，通过产业集群与商贸流通的良性互动发展，这些市场的销 售网络遍布全国，产品销往海内外。我国四大产地型面料市场具体情况如表 3-2所示。表3-2产地型面料市场情况

56、分析表比较要素中国某某丝绸市场浙江绍兴中国轻纺城广州中大纺织市场集群石狮鸳鸯池布料市场市场总经营面积达市场总经营面积达市场总经营面积达市场总经营面积达60.44力平方米，商260力平方米，商铺122.8力平方米，商4.8力平方米，商铺市场铺总数6122个，经总数18843个，经铺总数18200个，总数1000个，经营基本营商户总数4093营商户总数17688经营商户忌数商户总数1000户，状况户，2014年实现市户，2014年交易额14800 户，2014 年2014实现市场总成场总成交额710.8793.66 亿元。实现市场总成交额交额165亿元。亿元。227.24 亿元。80年代自发形成，

57、现已基本形成“南1994年以后多次改部传统父易区、北80年代后期由政府市场造，以两层式的沿部市场创新区、中引导、商家逐步开创建于1995年，沿硬件街店面为主，近年部国际贸易区、西发形成。集中商厦街店铺为主。状况来新建市场均为集部原料龙头区和东式和低档简易的交中式商厦。部物流配套区”五易场所共同存在。大市场区。自身形成一个较完福建省内例如厦长丝织造基地，产化纤原料具有规模整的产业链，从布门、莆田、晋江等产业品以化纤的半成品优势，优势集中在匹到辅料，再到制地所产面料占到市支撑白坯、成品薄型面印染与市场，织造作加工。海珠区周场销售面料的情况料为主。环节在逐渐弱化。边制衣厂超过700015%;石狮本地

58、面多家。料占到25%。比较中国某某丝绸市场浙江绍兴广州中大纺织石狮鸳鸯池要素中国轻纺城市场集群布料市场产品优势集中在薄包括针织面料、化型化纤面料，产品经营面料3万余种。纤面料、毛纺面料、以经营国广面料为附加值较低。主流原料、厚型面料为丝绸向料、混纺交主，进口面料为辅。产品价格在25元/主，现已逐渐延伸织面料、棉纺面料、多为全棉、棉混纺、产品米，83.91%的产品至家纺面料、服装麻纺面料、服装辅纯化纤面料。产品情况来自杲杲省内，主面料、围巾面料、料布、家居装饰用主要销售地石狮、要来自于某某当地毛纺面料、墙纸墙布、钮扣、烫类、晋江各占总销量的以及周边县市。产布等终端产品面布全举等零斤 10万25%

59、。.，L.、|/、j 、J ALL1 U yj品多销往广州、柯料。个品种。桥等地。鸳鸯池布料市场网广州中大布匹网：绸都网：资讯、标网上轻纺城：纺织站：集原料供求信电子准、价格指数、产品电子贸易平台，B2B电子商务贸易息、面料纺织新闻商务品展示、网上交易超过150万注册会平台；珠江国际纺展会、采购、贸易情况五大中心。员数量。织城的全球电子商广体的在线电子务发展平台。商务平台。指数中国杲杲丝绸化中国柯桥纺织指发布纤指数数无无情况比较要素中国某某丝绸市场浙江绍兴中国轻纺城广州中大纺织市场集群石狮鸳鸯池布料市场物流情况杲杲物流中心对36家专线运营企业进行集中管理，共有运营线路160多条。轻纺城联托运市

60、场现已拥有5家航空托运部、5家铁路货运部、134家公路托运部、104条线路。集群在城市中心区 域，车辆交通和物 流配套严重滞后； 广州国际轻纺城物 流中心将构建商业 物流服务平台。依托港口建设的石 狮灵秀纺织面料配 送中心综合市场， 吸引300家物流企业入驻，开展海运、 空运以及公路铁路 运输。活动组织定期组织商户参加各类国内外知名展会；举办各类产销 对接会。中国柯桥国际纺织 品面辅料博览会（一年两季）、中 国国际面料设计大 赛、中国职业时装 设计师创意设计大 赛、中国轻纺城创 意产业博览会。千亿纺织商圈商贸 论坛；广州国际轻 纺城推出的中国纺 织面辅料流行趋势 发布、广交会客商 接待活动、广