某写字楼项目策划营销思路模板

1、某写字楼项目策划营销思路模板目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行报告背景自接触本项目到今天提报，时间相当紧，仅三周多时间。在之前的一周时间内，明亮博远已经应急完成提报前的筹备工作，内容主要有：独孤九剑-明亮博远写字楼营销秘籍; 多次现场考察; 两次以上部门经理级产品沟通; 关于产品及市场的内部研究; 筹备销售团队及组织销售培训。本报告是基于对项目、所处市场环境及客户的深刻理解，是对本项目的长远思考。因为客户的成功，才是我们永远的桂冠！报告结构图营销核心策略 推广策略 展示策略 销售策略策略指导下的执行推广展示销售项目定位属性定位形象定位案名推广语目标理解价格目标速度目标形象目标战略方向的思

2、考项目思考市场思考客户思考信旺资源评估目标理解 价格目标 | 速度目标 | 形象目标目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行开发商目标项目营销目标：价格目标：4500元/平方米（毛坯）。速度目标：6个月销售70%以上（07年10月-08年3月），即月均销售53套。形象目标：打造合肥“标杆”式商住/综合楼物业。明亮博远对目标的理解短期内实现高价、高形象入市；持续高速度；信旺品牌地产商在合肥的树立。明亮博远评价如深夜之海，令人震撼；惊怵之外，寻找可能营销到极致，整合力加强，非常规手段，冲出市场！战略思考项目思考 | 市场思考 | 客户思考 | 信旺资源评估战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资

3、源目标理解 项目思考一：优越的地理位置 本项目位于徽州大道与九华山路交叉口，周边交通便利，地段优越，居住区密集。有九华山庄、恒生阳光城、龙春晖田逸苑、同城花园等高大型住宅区，常住人口10余万人，居民收入水平较高，消费能力强。战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解项目思考二：大规模，小户型N基础资料：地下2层地上29层，建面6万平米；建面60平米-160平米不等；一期发售部分集中在户均60平米单位，层均19套；其他规划：项目东侧即为新修的地下立交；西侧原建的九华山庄住宅部分对一期西侧、南侧单位可能有遮挡；户型分析：北侧单位6套，钻石型单位4套；东向单位2套；西向单位2套；南向单位5

4、套一期发售部分二期持有部分战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解道路名称（东）宁国路（南）太湖路（西）金寨路（北）屯溪路金融 邮政储蓄、 农村科技银行 中国银行-工商银行农业银行兴业银行建设银行交通银行等8家中行、工商银行等超市（菜场）-华润万家超市红府超市菜场 曙光商厦百脑汇-学区合工大附中太湖路小学科技大学工大邮局、电信-移动、联通移动餐饮、娱乐休闲商务会所多家-稻香楼宾馆 较多-备注 一、二层为建设银行，三四五层为酒店及歌舞厅；整体物业管理将与九华山庄协同管理；项目北面即为安徽水利大厦，地块所处的东陈岗也是传统的商务密集区。南部高压开关厂年内将启动包和区最大的SHOPPIN

5、G MAIL东方广场。项目思考三：外有成熟城市配套，内有建设银行及五星物管。倾向于办公场所。项目自身综合评价老合肥传统区域的一线商住项目，并拥有丰富的区域商务资源。一期发售部分规模适中，户型面积集中，均为中小户型。优于一般商务办公的硬件条件，又兼有住宅70年土地使用权的优势。有九华山庄小区第一期的星级物业管理服务配套，并依托所处东陈岗老城区的密集人口及完善的城市配套，生活氛围、商务氛围均较为浓厚。项目思考小结战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解市场思考一 当前市场形成供需均衡局面 2007年上半年,合肥市商品房可售面积同比增长在40%以上,其中住宅同比增长达45%,商业面积呈现

6、正增长,同比增长2.3%,在去化率上,期房的销售去化率近50%,住宅的销售去化率在50%以上,两个数据对比发现,合肥市的预售去化面积接近可售面积,表明合肥市目前的房地产市场处于供需均衡的时期.战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解 合肥市2007年前三季度住宅价格在30003300元/之间波动，波峰值在六月份，为3317元/，波谷值在4月份，为3009元/，合肥市的住宅价格在14月份波动幅度较大，相邻月份波动区间在200300元/，至5月份房价趋向于平稳，59月份相邻月份的波动区间保持在100元/以内。 这些数据显示出，合肥市住宅市场受供给推货量、需求吸纳量及政策调控力度三方面的

7、影响，使得合肥市住宅市场的房价发展经由2007年14份的不稳状态，发展至2007年59月份的相对平稳，其住宅均价也由2006年的3150元/，平稳上涨至2007年的3200元/。 市场思考二 市场价格稳定在3200元一线市场思考三 住宅投资回报逐年降低 合肥市过去五年的住宅租金呈稳步上升趋势,从2002年的14元/月,上涨至2006年的21元/月，但较之房价的大幅提升，租金水平上涨缓慢，住宅产品投资回报率逐年降低。市场思考四 市场存量较大，销售速度较快50-80平米销售速度稳定在套/月，去化速度最快，市场认可度最高；50-80平米市场供应量占到12%，在70/90单位中比例最高；马鞍山路金寨路

8、徽州大道东 流 路 （南二环）屯溪路蜀山区边缘板块马鞍山板块科大板块老城区板块滨湖新城徽州大道板块战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出本案市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出项目供应量（万平）平层公寓挑高公寓圣大国际3/5.45米挑高，65-75平占85%，90-98占15% 金色地带 （UTOWN ）两栋，4.3万1栋约2.5万，40-60占80%1栋约1.8万，挑高约5.2米，60-90平为主天骄国际24层，约1.8万45-55平80%，64-75平20%/温莎杰座1栋，5-29层，约2万40-50平70%，50-60平1

9、0%，80-90平20%/天庆大厦寓言家1栋，6-24层，2万 /层高5.2米，72-80平80%，102平10%，109平10%水晶城1栋公寓，2.5栋挑高公寓，约3万36平38套，47平19套挑高5米，76平50%，87平50%万家商务中心未发售4幢32层大厦。1-4层为商业，5层为办公，6层以上为住宅及酒店式公寓。未发售绿城百合公寓1栋1万40-50平30%，50-60平30%，60-70平30%，70-80平10%/中房名都一共分三座，3万60-70平10%，100-120平40%，120-140平30%，140以上平20%/恒丰国际28层，底商三层，约2万方，4-28层40年产权66

10、-70平20%，80-90平55%，102平10%，116平10%，137平5% /金地国际城创造了合肥公寓市场销售奇迹，平层公寓和挑高公寓皆为销售冠军；天庆寓言家由于地段和南北通透挑高户型销售量仅次于金地国际城；百合公寓开盘时间早并推出户数有限，推出部分基本销售完毕；天骄国际虽然户型偏小，但推量过大，且为毛坯交房，销售速度一般已开盘项目中，除金地国际城创造销售奇迹外，其余个案销售情况也较好项目 总量 价格 销售率产品形态（元/平）天庆寓言家2万平米548080%挑高5.2米户型，毛坯（总价38-45万）绿城百合公寓共15万（推2万平米）420085%平层，毛坯（总价15万-25万）天骄国际1

11、.8万平米400075%平层，毛坯（总价20万-25万） 新华学府星座共3万550085%酒店式精装修公寓（总价30万-40万）往上邻居1万平米380075%平层，毛坯（总价25万-30万）市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出天骄国际（平层）圣大国际（挑高公寓）金色地带（平层、挑高）天庆寓言家（挑高）水晶城（平层、挑高）绿城百合公寓（平层）温莎杰座（平层、挑高）金地国际城（平层、挑高）城市风景（平层）东环广场（挑高写楼）恒丰国际（40年产权）目前合肥小户型项目大致分为四类，挑高公寓楼盘数量略小于平层公寓平层公寓：天骄国际、城市风景、经典花园2

12、期挑高公寓：圣大国际、天庆寓言家、温莎杰座平层和挑高：金地国际城、金色地带、水晶城市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出竞争板块项目名称总规模开盘时间销售均价销售率产品类型蜀山区边缘板块安高城市天地30万06年7月380065多层花园洋房、挑高公寓、小高、高层绿城百合公寓25万06年410075小高、高层马鞍山路板块绿地海顿公馆60万06年9月390070高层柏林春天17万06年4月370075小高、高层万振逍遥苑四期30万06年1月370080小高、高层金地国际城30万05年9月500090小高、高层、公寓寰宇上都 4.4万07年9月390040%小户型公寓金湾龙城 7.5万未发售39

13、80高层公寓市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出竞争板块项目名称总规模开盘时间销售均价销售率 产品 类型科大板块仕嘉名苑3万2006年5月350070%高层创景花园19万2006年4月390070%高层黄金广场10万2006年初430080%高层/商业徽州大道板块恒生阳光城*公寓14万2006年12月4300 95%多层、小高层、高富广大厦未发售写字楼万家商务广场18万未发售写字楼、酒店式公寓老城区板块城市华庭1.2万2006年6月550070%高层公寓市场思考六 标杆项目营销分析重点个案分析恒生阳光城个案择选理由与项目区位较接近，且已获得了巨大的成功，是我们的标杆项目！楼盘地址美菱大

14、道与太湖路交汇处（原合肥仪表厂）开发商安徽恒生经济发展集团有限公司项目规模占地4万多方，总建筑面积14万方左右。销售均价住宅38003900左右；公寓4300左右建筑形态八栋楼，5栋18层，2栋24层，均为住宅，还有一栋联体楼，11层办公楼和18层公寓楼，2层裙楼大型超市。目前销售进度住宅已经基本售完；准备推出四期商务写字楼（每层约1400平方；3梯6户；共11层；面积跨度：97-319平方米；价格：5000-5600）户型规划A户型约114平米134平米，三房两厅两卫；B户型约8589平米，两房两厅一卫；C户型约146平米，四房四厅两卫；D户型约119平米，三房两厅两卫。公寓：40平米-60

15、平米社区配套16000平米购物广场华润万家，音乐主题会所（1300平米左右，三层楼）广告主线合肥首席音乐人文社区；音乐主题园林，惬意栖息环境优势良好的生活配套和区位优势；劣势单价较高市场思考小结 短期市场供需平衡，50-80平米中小户型单位热卖； 小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流（马鞍山路板块、望江路板块），短期恒生阳光城即将发售的商住楼（半层、整层发售）将是我们最主要的竞争对手，中期项目南侧原大昌修理厂地块龙润置业商住项目、高压开关厂的shopping mall 公寓项目将是我们的竞争对手，未来市场投资型公寓类住宅的供应量将会大量增加。 户型的市场主流供应直接牵涉到总价问题与消费者的支

16、付力问题，面积的缩小意味着总价的控制，07年上市项目总价基本在45万元以下，局部楼盘会超越50万大关（绿地）。对于总价的控制是未来保证销售的主要前提条件之一。对营销的启示 在目标与市场现状的梯度差异下，本项目需要实现价格的突破。 在市场高度相似的营销环境下，本项目需要实现营销价值体系的突破。 本项目需要充分利用市场对中小户型强力吸纳的黄金销售周期。 根据调查，对办公房区域的选择和商铺大致相同，排在前三位的依次为庐阳区、政务区和新站区，占比分别为30、20和14。经济区和瑶海区（不包括新站）的占比仅为3和5客户思考一：庐阳、包河、新站排列靠前战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解战

17、略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解 被访者选择4059万的接受度最高，其次为30-39万元，而80万以上的接受度最低。 客户思考二： 40-60万商住楼最受欢迎 调查结果显示，交通条件、周边自然环境、地理位置和升值空间为购房者决策购房四大因素。因素比例排名因素比例排名交通条件66.4%1工程质量31.1%10周边自然环境62.2%2医疗条件25.8%11地理位置61.1%3小区景观25.6%12升值空间45.3%4安全系统25.0%13价格44.2%5周边人文环境22.8%14教育条件43.1%6建筑风格22.5%15生活配套条件41.4%7开发商品牌及实力16.1%16物业管

18、理35.0%8智能化系统15.6%17户型33.9%9其他2.5%18战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解客户思考三： 地段是首选，增值受重视客户具象1张先生，已选择 万通大厦 交通很方便； 楼宇外形设计现代感强； 办公绿化环境较差； 楼层公共活动空间较小，不够大气； 办公环境一般，较为嘈杂； 适合中小公司入驻； 入驻公司主要为中小通讯服务、化妆品、中电客服中心、保 险代理公司等。 来源于项目准客户访谈客户思考四： 本项目客户分析客户具象2潘先生 ，已选择世纪云顶 商住一体，2005年6月就已投入使用，目前基本已成熟； 商务配套较差，没有中央空调，智能化低； A座复式户型内部使

19、用空间较小； 内部公共空间过道较小； 没有公共活动休息平台，办公生态环境较差； 主要针对中小企业办公用； 入驻者多为主要是中小广告、装饰、咨询、景观、建设设计公司地 等，也有为数可观的投资客户介入。 来源于项目准客户访谈客户思考四： 本项目客户分析客户具象3周女士 ，已选择恒生阳光城领寓 07年上半年推出的小户型公寓， 户型面积在50平米-80平米之间； 裙楼底商为16000方的华润万家超市； 该项目名为公寓，但户型设计宜商宜居，可作为办公室使用。 销售业绩很好，目前已经全部售罄； 业主多为省内各地市的投资客户。 来源于项目准客户访谈客户思考四： 本项目客户分析国内、省内中高端置业客户，30-

20、50岁；多来自于合肥周边自然资源丰富、社会财富藏富于民的地区；他们事业成功,懂得享受生活，有自己的喜好和个性，并希望在所置物业上得到满足；他们身边有一帮子同样购买力的朋友圈层；多次置业经历，使得他们总是对下一套物业要求更高；愿意为好的物业不惜重金；他们来过合肥，并喜欢省会；他们需求合肥的一个立脚点，可商可住；他们认可项目这一地段，喜欢远近合适但又配套齐全、便利的生活氛围；他们在合肥置业主要关注资源、物业管理，以及周边配套的完善性和便利性；他们更在意物业的保值增值，而不仅仅是投资价值。客户思考四： 本项目客户分析客户描述：投资已有心得，抢占最后高地客户思考四 本项目客户分析（AIO分析）目标客户

21、Action活动有特定的交际圈经常来往全国各地，视野广阔活动半径比较大注重穿着、消费、享受多次置业关注电视、报纸等权威媒体时间较为规律Interest兴趣喜欢创新的产品，并乐意以花钱尝试有较高的承受能力文化取向去全国性喜欢相对私密而又亲朋相聚的生活圈喜欢相对安静但不失便利的生活氛围Opinion观点心理优越感强强烈的占有欲高端消费的引导者关注保值增值而不是居住享受讲求有身份的消费环境战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解 投资型客户是核心客户，自用型客户是次级客户；国内其他地市客户、省内异地客户是核心客户，合肥本地客户是次级客户。 本项目客户关注点排序依次为：交通条件 自然环境

22、地理位置 升值空间，较于投资收益而言，更为关注项目自身保值增值。客户思考小结对营销的启示 重点在客户最为关注的“地段优势” 上打造差异化； 配合突出“升值潜力”方面的优势。战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解客户资源推广平台已操作高端客户资源信旺集团内部中高层信旺集团合作客户信旺集团展示中心在售项目营销中心信旺内部刊物、内部网站等对信旺的地产资源评价： 地产开发起步多时，并开始快速发展，在地产上已经开始有资源积累。信旺可利用资源盘点信旺资源评估小结信旺综合评价信旺的地产开发起步多时，并开始快速发展，在地产上已经开始有资源积累。通过信旺的成功案例分析，发现信旺在地产项目上倾向于在

23、产品上下功夫，但整体营销力较弱。对营销的启示全面整合信旺既往的地产资源和大集团的资源，作为拓 展客户的重要辅助渠道。战略思考战略思考战略思考项目市场客户信旺资源目标理解战略思考小结营销启示小结：目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行市场对营销的启示 在目标与市场现状的梯度差异下，本项目需要实现价格的突破。 在市场高度相似的营销环境下，本项目需要实现营销价值体系 的突破。 本项目需要充分利用市场对中小户型强力吸纳的黄金销售周期。客户对营销的启示 重点在客户最为关注的“地段优势” 上打造差异化； 配合突出“升值潜力”方面的优势。信旺资源对营销的启示全面整合信旺既往的地产资源和大集团的资源，作为拓

24、 展客户的重要辅助渠道。战略思考小结寻找项目机会点：形象定位从地段优势出发，打造高于地段优势的形象，跳出周边其他的项目的纠缠，形成强烈的竞争差异；传播渠道1）本地拦截占据优势；2）整合资源，主动营销，直达终端。销售实现1）分批推售，形成销售卖压；2）以价格杠杆区分景观资源单位，避免内部竞争。目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行 深圳地王，从拿地到销售各个环节均为市场所关注 开盘2日，成交280套，销售率50%，实现销售额6亿元 一期实现9800元/平方米的高单价，高出同期同类物业2000元/平方米，二期展示不断完善后，价格继续提升至12000元/平方米。 已经成为深圳豪宅物业的代表作使中信

25、品牌成为豪宅开发商品牌成功要素分析 高位亮相，霸主气势，“湾区物业，比肩全球”。 高端媒体渠道选择，占据机场、星级酒店显著广告位。 节点式推售，两次选房，人为制造稀缺性，形成卖压，实现快速消化。 提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售，配合现场完美展示，让客户感受超值性。高价快销案例参考1： 中信红树湾（深圳）目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行 三个月客户积累期，开盘日成交50套。 创造北京别墅最快销售速度，年成交250余套。 引领北京第三代别墅潮流，北京小独栋别墅产品领军。 成功要素分析 产品见面会，引发业界、媒体对项目的关注，知名度迅速提高。 展示到位，实景别墅、精装修庭院

26、全面展示，模拟真实生活场景触及客户心脉。 以高级别墅树立形象，小独栋别墅快速消化实现现金流。 高价快销案案例参考2：纳帕溪谷（北京）目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行案例总结：高价快销物业营销KPI高价快销物业营销KPI体系差异化、高位起势价值持续展示灵活应对市场123区别于市场的差异化高形象；高端示范，定义区域价值平台；标杆产品辅助高形象。12脉冲式体验，逐步展示卖点，持续刺激项目价值提升；把握销售节奏，人为形成卖压，创造销售口碑。123伴随市场变化，应对竞争对手的产品线策略；营销渠道与诉求点的变化；竞争策略调整。目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行项目定位属性定位 | 形象定位

27、| 案名 | 推广语 | 建议定位思考 差异化，轻易跳出现有的竞争，占有市场另一极！办+住Eg：即将推出的楼盘商+住Eg：市内常见的楼盘xyz商+办+住九华山庄商住项目厌倦了普通商住不想为纯办买单我选择多变小户可商可办可住的那种就在徽州大道旁印证我既有的人生状态目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行徽州大道首席商办住三位一体项目属性定位描述项目的基本属性目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行项目形象定位 多功能公寓 一生珍藏 体现竞争优势，区隔对手目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行案 名“FOB创世纪”FOB： FOB概念，指居家(Family

28、)+办公(Office)+商务(Business)的综合体。 本项目的土地性质是住宅，但从产品设计及户型规划上看极具写字楼的办公属性。因此，采用“复合公寓”的概念导入市场，突显本案的独特气质与特性，宜居宜商宜投资。创世纪：圣经中的“创世纪”：在宇宙天地尚未形成之前，黑暗笼罩着无边无际的空虚混沌，是上帝创造宇宙万物 。香港影片创世纪，描写了叶荣添等六个时代男女追求美梦成真、实现宏图大愿而艰苦奋斗、执著追求的人生悲喜剧。 “FOB创世纪”，就是开创自我、成就自我的多功能公寓！目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行其它案名“FOB知本家”知识与资本的风云际会“FOB中央城”城市中央，徽州大道FOB

29、 主推广告语“FOB，今天创世纪！”FOB以领先的3T设计理念，独特气质与特性，宜居宜商宜投资，完美契合复合公寓型写字楼奢华与尊崇的特质。颠覆传统商务模式，引领同步世界的新商务法则开创世纪的FOB正在登陆.目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行辅推广告语1、FOB，70年产权国际商务综合体FOB居家(Family)+办公(Office)+商务(Business) 综合体，改变固化思维模式多功能商务格局弹性组合的蒙太奇自由空间，触手可及的租金与升值双重收益，70年产权国际商务综合体，颠覆传统商务模式引领同步世界的新商务法则。FOB多功能商务空间精彩同步纷呈目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执

30、行辅推广告语2、FOB，传世的不朽勋章有些建筑，因地段而显贵，有些地段，因建筑而增值。徽州大道强势地标，一个国际气息充盈的区域。合肥的FOB，以国际标准定义商务模式！让所有财富的目光聚集FBO，这里每一天都在创造历史！目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行辅推广告语3、FOB，都市新锐栖居商务FOB以综合体优势资源共享各业态互动，聚合增值。以居家(Family)+办公(Office)+商务(Business)的综合体，达成和谐互动的三位一体国际化商务大家气象，商业巨擘纷至入驻，根植高贵商务沃土。核心竞争力目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行高端商务形象徽州大道强势地标居城市，享私家服务营

31、销发力核心竞争力体系物业建议1、户型调整建议 从平面图来看，高配比的电梯、公共卫生间及部份死角走廊会导致较低的得房率，增加销售的抗性。一般写字楼或商住楼公摊控制在30%以内较为合理，公摊越小，销售抗性越小，越利于项目的顺利去化，快速回笼资金。目标理解战略思考项目定位策略总纲营销执行物业建议户型调整示意图建议1建议2建议3建议4物业建议1 增加走道隔墙（示意图中红色部份），并在南隔墙开门，合并两套小户型为一个中户型，取消一个卫生间。将原先的走道变为可用套内面积（示意图中蓝色部份），增加了可售面积缩小了走道公摊。原户型建议调整示意图建议1物业建议2建议2原户型建议调整示意图 增加走道隔墙并开门（示

32、意图中红色部份），合并两套小户型为一个中户型，减少一个卫生间，将原先的走道变为可用套内面积（示意图中黄色部份），增加了面积缩小了走道公摊。物业建议3建议3原户型建议调整示意图 取消原先的公共卫生间设计（如有可能减少备用房面积）将此面积变为套内面积，与左侧标准间户型合二为一（示意图中黄色部份），并可作为仓储空间发售。物业建议4建议4原户型建议调整示意图 将电梯设备间维修门（示意图中红色空心框处）移至北侧（图中红色实心方块处）完美利用原先走道（图中深色块），将走道与标准间融为一体，增加了可发售面积缩小了走道公摊。配套建议2、楼宇配套建议 本案并非纯写字楼项目，楼宇配套与纯写字楼有一定区分。特别是眼

33、下合肥各豪华写字楼层出不穷，相互拼装修，拼智能化拼豪华程度的时代，建议本案在产品配套上体现出符合自身定位的特色，凸显本项目的独特气质。配套建议1装饰装修外 立 面：本案所处位置地段，建议外立面应有一定的时代感和视觉 冲击力，以适用成为地标性建筑的“身份”；可采用铝、 石材，局部玻璃幕墙，以降低建造成本；大 堂：大堂入口精装修，地面为高级大理石拼花 、墙面高档墙 面砖，顶部为复式吊顶；电 梯 厅：地面、墙面为高级大理石拼花 ，顶部为复式吊顶；走 廊：地面为高级玻化砖，墙面为环保型乳胶漆，顶部为矿棉板 吊顶。整体感觉以现代、简洁、明快为主。配套建议2智能化配套：本案不是写字楼，无须用5A级智能化配

34、套，这里的智能化配套指网络、通信、安防、消防等相关常用配套；办公智能化计算机网络：有线网络系统：提供10M-100M光纤高速网络入户，条件允许可增设每层的无线上网；通讯系统：双向电视电话系统；消防智能化：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、通道疏散指示灯、自动喷洒装置、正压送风。安保智能化：闭路电视监控系统：在大楼门厅、电梯、各主出入口、地下停车场及公共区域设置闭路电视监控点，配置固定摄像机在大楼安保监控室里进行监控，闭路电视系统与自动报警系统联动；配套建议3停车库系统：采用基于非接触式IC卡读卡技术，远程感应式IC卡停车场管理系统，系统自动完成检验、记录、计算、收费等工作，道闸自动启

35、闭，全过程无须人员参与；电子巡更系统：在地下停车场、各层楼梯间、各主出入口、公共区域及重要区域设置电子巡更装置，每一巡更装置与中央控制系统连接，可自由设定巡逻路线及时间，如出现错误中央控制系统将自动发出纠正信息，电子巡更系统与自动报警系统联动；配套建议4增值配套服务设置商务配套中心：开辟专层，提供如下服务：个性化的电话、接待服务专业化的秘书、助理服务24小时网络开通客户网络支持邮件收发、快递服务语音信箱收听外出代办办公用品、鲜花、礼品等事务全方位的商务咨询服务（办事处/公司的设立、人员招聘、人事委托管理、税务代理、外藉人员工作证/签证/居留证代理等）营养餐配送中心： 在裙楼设置 “营养餐配送中

36、心”，用即时快餐的方式，解决上班一族、商务人士的一日三餐营养饮食问题；配套建议5策略总纲 核心策略 | 策略解读营销思路推广策略媒体推广。支撑前期的形象建立。分时段利用媒体，前期亮形象，后期炒事件。渠道推广。支撑后期的客户来源。利用信旺、明亮博远及既有的人际脉络，实现圈层营销。同时联合组织、协会挖掘新渠道，逐渐精准客户积累方式。客户管理体系。公关活动。现场重要节点活动以省内异地小型活动。宣传物料。常规宣传物料以及电子宣传资料。销售策略。销售团队打造。销售策略展示策略项目展示。以样板房、销售中心等硬件的高形象展示，体现项目高品质。准五星级酒店服务展示。以高品质的软件展示，区别于普通商住项目。目标

37、理解战略思考项目定位战略思考战略思考策略总纲核心策略策略解读策略解读4个必备条件1. 整合力 全面整合可以利用的有效资源。信旺配合提供及挖掘合肥本地资源、明亮博远自身资源，以保证能区分时机、充分有效地加以整合运用。2. 执行力 及时、到位。需要信旺充分预估自身执行的可行性、预估合作公司能力，保证每项工作及时完成，并达到预期效果。3. 表现力 项目形象的精辟体现。需要明亮博远在对项目的深度理解上，体现项目形象，清晰表达项目卖点。4. 销售力 保证现场高的成交率。是价值兑现的关键，以不流失上门的客户为目标。目标理解战略思考项目定位战略思考战略思考策略总纲核心策略策略解读营销执行 推广 | 展示 | 销售媒体推广：地面拦截、报纸媒体、网络；渠道推广：大众为主，特定为辅；推 广营销执行推广展示销售策略总纲目标理解战略思考项目定位飞机靠背广告机场出口广告牌网站及相关链接 本案前阶段以大众媒体投放为主，一方面，确立本案的形象定位、价值理念等；一方面充分营造市场氛围。 特定渠道为辅，考虑到本案为复合公寓，客群在生活习惯、社会关系、品位