葡萄牙的房价解析-开启葡萄牙购房移民潮流

1、葡萄牙的房价解析-开启葡萄牙购房移民潮流地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。葡萄牙地产市场概况葡萄牙现有人口约1060 万，国土面积9.2 万平方公里。全国分为18 个行政区，308 个市镇，另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2 个自治区。随着1986 年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。进入90 年代，住宅单位建设加快。1998 年和 2004年，葡分别承办了世博会和

2、欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产 经济畅旺。2010 年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：住宅地产市场据葡住房管理部门介绍，葡 80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有 新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。 还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。从住宅供应情况看，2002 年是高峰期，完工12.5 万套， 2009 年回落到6 万套， 2010 年初开始，

3、由于受债务危机的影响，更降到5 万 套。 2009 年新住宅开工许可量是2.71 万套，2010 年是 2.47 万套， 下降 9.3%。 2010 年， 新完工住宅3.19 万套， 其中， 旧房改造7千套，占 22%。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%， 1919 年至 1945年的占 11%， 1946 年至 1960 年的占 11.3%， 1961 年至 1970年的占 12.5%， 1971 年至 1980 年的占 17.5% ， 1981 年至 1990 年 的占20%， 1991 年至 2001年的占 19.2%。目前，里

4、斯本有5.5 万栋住宅，其中，有1.2 万栋需要重修，预计投入资金80 亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改 造，但要确保古建筑升级及安全。为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12 万套， 由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250 人。 葡有 3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租 金。目前U入在 700欧元的家庭才有资格申请

5、，并视 供应情况，须等候 2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买， 但业主在7年内不 能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退 出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。商业地产市场90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不 及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年，葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过 350万平米， 其中，购物中心占85%并集中在大里斯本和波尔图 两大城市，分别占1

6、00万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力，2010年里斯本的租金为每年每平 米1000欧元，而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。写字楼市场主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在 7个区域。1、2区是所谓的里斯本 CBD即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外 围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3炕间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为 24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米 18.5欧元

7、，与 匈牙利首都布拉格持平。工业地产市场与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积 120万平方米， 其中仓储和物流占 70%在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是最具竞争力的。地产投资市场葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至201

8、0年间，从投资总额分布来看， 商业占43%写字楼占37%工业地产占8%其余占12% 2010 年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是 8.2%、7%口 6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规 范。根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前 3 家分别是 Fundimo、EspirtoSantoGroup 和 SantanderTottaGroup 。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占 26%英国占21%荷兰占16%、美国占13%法

9、国占8%投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房 50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。葡地产行业对我启示及潜在商机第一，完善的税收体系，避免了投机性需求葡地产行业的总体规模不大，但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系，从根本上 抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时，须支付印花税、律师费、公证费，合 计占购房金额的10至15%物业转让时，须支付 6%勺转让税和17%勺增值税。如果物业由 离岸公司持有，须征税15%如物业由公司持有，须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。 对于少于两年转手的物业，须征资产增

10、值税，即利润的10%非住宅物业，须征利润的 20%开发用地的转手，则须征 24%此外，还有地方税，按物业市场估值的80%至90%须征税0.4%至0.8%。根 据赠与人和被赠与人关系，还须征收3麻50%等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施，对价值超过100万欧元的房产，须征收特别税。通过与葡当地仲量联行研究人员交流，葡地产没有出现投机性需求，主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢，没有出现投资过热现象，加上炒房空间小及完善的税收体系和政策，故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后，甚至出现了负增长。葡用完善的税收体系作为杠 杆，抑制投机性需求，值得我们学习和借鉴。第二，葡债务危机为我投