街坊公共绿地地下空间开发地块预申请答疑纪要

1、答疑纪要地块名称：闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块地块公告号：2015YS002ZB01问题解答：第一部分：关于土地方面的问题解答答疑人及单位：闸北区规划和土地管理局问题一：该地块是否接受联合预申请？有无人数限制？对联合申请人是否有其他要求？解答：本地块接受联合预申请，无人数限制。具体要求为：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加本次预申请活动。可以独立预申请，也可以联合预申请。联合预申请的，联合各方均需符合上述条件。”问题二：地下部分是否需补地价？如需要，地价系数多少？

2、解答：此次地块出让文件内已明确的地下经营性建筑面积已包含在出让总价内，后续经方案审定后增加的地下经营性建筑面积应按照上海市地下建设用地使用权出让规定相关要求补缴土地价款。问题三：预出让结束后预计多长时间正式挂牌？预计何时摘牌？解答：正式挂牌出让的时间安排将在预申请结果公告中予以发布，敬请关注。问题四：该地块是否还有其他建设要求？解答：具体建设要求详见附件上海市国有建设用地使用权招拍挂出让地块出让条件及建设要求汇总。第二部分：关于储备方面的问题解答答疑人及单位：闸北区土地发展中心问题一：目前地块内有无地上，地下建/构筑物，有无地下管线/电缆？解答：目前地块内已无地上、地下建/构筑物，原地块内使用

3、的地下管线/电缆已废除。问题二：交地时是否是净地？解答：净地交地。第三部分：关于规划方面的问题解答答疑人及单位：闸北区规划和土地管理局问题一:33-02西南角天星大厦已突破规划道路红线，何时拆除？解答：天星大厦规划保留。问题二：天后宫戏台，慎余里，文化展示馆等能否提供建设方案，建设标准？解答：以预申请须知第三条第二款第五项第二目的规定实施。问题三：天潼路下有地铁穿过，南北地块仍需在地下两层连通？解答：应按规划要求地下空间预留接口，确保相邻地块地下连通，具体以审定方案为准。问题四：预申请须知中所提及的各地块的停车面积是否为最小配建值？解答：预申请须知中所提及的各地块的停车面积不是最小配建值，停车

4、面积应符合相关规定，以最终审定的方案为准。问题五：地下层层数可否根据实际设计调整？解答：地下层层数可根据实际设计调整，以最终审定的方案为准。问题六：46-02地块建筑东北角靠近天潼路一侧，建议部分底层架空（宽度约20m），是指北向还是东向20m宽？解答：要求部分底层架空，底层架空的形式和规模结合方案设计，以最终审定的方案为准。问题七：周边与本项目对接的连通口是否已明确具体位置和数量？解答：周边与本项目对接的连通口的具体位置和数量结合方案确定，以最终审定的方案为准。问题九：各地块有无建筑密度要求？解答：建筑密度结合方案确定，以最终审定的方案为准。问题十、33-02地块和46-02地块内容积率是否

5、可以适当平衡？解答：33-02地块和46-02地块内容积率不可以平衡。问题十一、46-02地块200米地标建筑是否一定要做足200米？可否低于200米？比如150米或者180米？解答：46-02地块标志性建筑规划限高200米，以最终审定的方案为准。问题十二：文件内无慎余里复建总图及单体图纸，有无退距及其他要求？解答：结合绿地方案进行设计并通过论证，以最终审定的方案为准。问题十三：该地块住宅部分中小套型要求是什么？解答：本地块中住宅部分中，中小套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积不小于65%。第四部分：关于绿化方面的问题解答答疑人及单位：闸北区绿化和市容管理局问题一：44-01地块和46-01地块公

6、共绿地代建标准是多少？是否可以有偿代建按成本价由政府回购？解答：以预申请须知第三条第二款第五项第二目的规定实施。问题二：除44-01及46-01地块的公厕要求外，其他地块是否不予考虑？所要求配置的公厕能否合并考虑？KT、PT站能否放地下？解答：除44-01及46-01地块规划要求设置公厕外，其他地块应根据其功能设置内部公共卫生间。所要求配置的公厕不予合并考虑。KT、PT站均应设置在地上。第五部分：关于轨道交通方面的问题解答答疑人及单位：上海市申通地铁公司问题一：地面和地下建筑是否可以进入轨道边界50m范围内？解答：地面和地下建筑可以进入轨道边界50m范围内，具体以方案审批阶段轨道交通主管部门的

7、意见为准。第六部分：关于民防方面的问题解答答疑人及单位：闸北区民防办公室问题一：应急避难场所能否和地库设计合并，此面积是否包含在地上单体所配建的人防面积以内？解答：应急避难场所与应配建的民防是两个概念，不能与地库设计合并；应急避难场所的面积也不包含在地上单体所配建的人防面积以内。第七部分：关于建设方面的问题解答答疑人及单位：闸北区建设和交通委员会问题一：通信局置于地上还是地下？解答：通信局应置于地上。问题二:44-01地块变电站是否地下设置？变电站的位置是否可以根据方案进行调整？解答：44-01地块变电站须地下设置，变电站应设置在44-01地块东北角，具体位置以最终审定的方案为准。问题三：有无

8、非机动车停车指标相关要求？解答：非机动车停车指标应按照上海市建设工程交通设计及停车库(场)设置标准(DGJ08-7-2014)相关规定设置。问题四：44-01地块和46-01地块地下分别设置290个和240个社会公共停车位，该公共停车位产权归属是谁？解答：该公共停车位产权归属受让人所有，不得销售并对社会开放，应按社会公共停车的行业管理要求运营使用。第八部分：关于文化方面的问题解答答疑人及单位：闸北区文化局问题一：文件内无复建天后宫戏台大小，总图及单体图纸，有无退距及其他要求？解答：结合绿地方案进行设计并通过论证，以最终审定的方案为准。问题二：慎余里及天后宫的位置是否为固定，可否调整位置？解答：

9、结合绿地方案进行设计并通过论证，以最终审定的方案为准。问题三：44-01地块和46-01地块中复建天后宫戏台及6800平慎余里的形态和位置有何要求？可否根据需要调整位置布局？复建天后宫戏台及6800平慎余里产权归属是谁？如何经营管理？解答：以预申请须知第三条第二款第五项第二目的规定实施。第九部分：关于运营管理方面的问题解答答疑人及单位：闸北区商务委员会问题一：除33-02地块外，其他地块商业除按地块整体销售外，能否按层或按单体整体销售？解答：除33-02地块外，其他地块商业整体持有。问题二：33-02地块内商业最小销售单元是多少？解答：不低于100平方米。问题三：46-02地块持有比例是多少，

10、对持有商业还是办公是否有要求？是否可以不设持有，但办公按整层或整栋销售？若设置持有，销售部分办公最小分割单元是多少？解答：出让地块内商办物业持有比例不低于商办物业总量的40%，46-02街坊地块200米标志建筑的办公可售部分须整层销售，其余办公物业最小销售单位原则上不低于500平方米，商业物业整体持有。问题四：46-02地块地上及地下商业是否可以分割销售？若分割销售，最小分割单元是多少？解答：46-02地块地上及地下商业整体持有。问题五：46-02地块需设置持有比例，最小销售单元；33-02/44-01/46-01需设置最小销售单元；以上的比例及单元面积由哪方制定？具体数值多少？解答：出让地块

11、内商办物业持有比例不低于商办物业总量的40%，自项目经规划土地综合验收通过之日起持有年限不少于5年，且须统一运营管理。46-02街坊地块200米标志建筑的办公可售部分须整层销售，其余办公物业最小销售单位原则上不低于500平方米，商业物业整体持有；44-01街坊地块、46-01街坊地块公共绿地地下空间开发的商业物业整体持有；33-02地块商业办公均可销售，其中商业部分最小销售单元不低于100平方米。问题六：44-01地块和46-01地块地下商业合计4万方，是否可以多做或少做？多做的话是否需要补地价？少做的话最少必须做多少？该部分地下商业是否有持有要求，若销售的话最小分割单元是多少？解答：44-0

12、1地块和46-01地块地下商业合计约为4万方，最终的规模以最终审定的方案为准。此次地块出让文件内已明确的地下经营性建筑面积已包含在出让总价内，后续经方案审定后增加的地下经营性建筑面积应按照上海市地下建设用地使用权出让规定相关要求补缴土地价款。该部分地下商业整体持有。附件:上海市国有建设用地使用权招拍挂出让地块出让条件及建设要求汇总地块名称闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地卜空间开发地块土地用途办公、商业、住宅、所处园区或产业区块/四全范围东全山西北路四全范围南至北苏州路及规划三泰路四全范围四至浙江北路及福建北路四至范围北至天潼路及3

13、3-01地块总面积（平方米）107852.1出让面积（平方米）65692.4（33-02街坊地块14845.1平方米；46-02街坊地块10067.8平方米；44-01街坊地块地下空间面积26443.3平方米；46-01街坊地块地下空间14336.2平方米）地上容积率33-02街坊地块5.5;46-02街坊地块10地卜容积率/地上建筑面积182326.05平方米地下建筑面积139000平方米建筑总面积321326.05平方米建筑限高33-02街坊地块不超过100米，46-02街坊地块不超过80米，（标志性建筑200米）综合用地各用途比例33-02街坊地块：办公不大于50%,商业不小于20%,住

14、宅不大于30%;46-02街坊地块：办公不大于80%,商业不小于20%o建筑囿宽、建筑层局、建筑退界、建筑间距及日照满足控制性详细规划及附加图则的规划控制要求，符合上海市城市规划管理技术规定相关要求及其它相关规范要求。建筑密度、绿地率、集中绿地率结合方柔确7E控规中明确的公共空33-02街坊地块内应配置小小于1500平方米绿化，地块北侧需设置间配置、建设及管理要求*不小于10米的公共通道。出入口设置按控制性详细规划及附加图则要求控制，具体位置以最终审定的方案为准。社会公共停车位及配建停车位建设要求44-01地块地卜空间开发应设置290个社会公共停车位，46-01地块地下空间开发应设置240个社

15、会公共停车位；另出让地块应按上海市建设工程交通设计及停车库(场)设置标准(DGJ08-7-2014)设置配套停车位。停车位可在出让地块范围内统筹平衡，涉及住宅的配套停车位应在自身地块内设置。地块开发建设中建议设计安置地面架空层停车位以缓解该区域的停车困难。地面标高/退红线距离/退基地边界距离/退蓝线距离/退绿线距离/建筑体量/建筑色彩及材质与功能相匹配，与周边环境相协调，满足控制性详细规划所规定的规划控制要求，具体以最终审定的方案为准。建设项目如拟采用玻璃幕墙的，应当符合上海市建筑玻璃帚墙管理办法相关要求，报送建设工程设计方案应明确玻璃幕墙的型式，并予以注明。建筑形式景观界面地区风貌地卜室联通

16、要求33-02街坊地下空1W留与32-02街坊、46-01街坊连通的接口；46-02街坊通过步行连通道与48街坊连接；44-01街坊地下空间与43街坊、32-02地块、46-01地块相连通。装配式建筑管理要求装配式建筑面积的比例为：100%,建筑单体预制装配率不低于30%,应按以下规定建设及管理：公共建筑高度100米以上采用钢结构。建筑节能管理要求公共建筑按公共建筑绿色设计标注DG/TJ08-2143-2014，住宅按住宅建筑绿色设计标注DGJ08-2139-2014标注执行。其他配建市政设施/其他配建公共设施/竖向设计要求/住宅套数下限33-02街坊地块163套住宅中小套型比例中小套型（90

17、平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的65%,计15921.37平方米以上。准入产业类型/境外投资者资质要求/土地产出率/销售产出率（力兀/亩）/税收产出率（万元/亩）/就业人数（个/白力兀产值）/产值能耗（吨标准煤/力兀）/产值水耗（立方米/万元）/信息基础设施（信息通信）服务能力/环保要求按上海市水污染防治行动计划，该地块已纳入上海市海绵城市试点区域，开发建设过程中应落实相关建设要求。同时，建设过程中须落实上海巾清洁空气行动计划的管埋要求。项目须按闸北区苏河湾地区彳氐碳开发建设实施意见及苏河湾地区低碳开发建设技术导则的要求，落实低碳开发建设措施。竞得人须通过环评审批后方可进

18、行建设。是否有占树名木或古树后续资源否是否有不可移动文物否机场要求/临时供水要求/临时供电要求/正式供水要求/正式供电要求/正式供气要求/供水方面/同意雨水力卸山西北路力800,北苏州路。600,福建北路力600、顶管。2400,规划三泰路。800,天潼路。1800顶管污水方卸天潼路41000水利（防汛）方面不得擅自改动苏州河防汛墙附现状管线综合图*上海市土地交易市场：我办已完成对规土、投资、产业、环保、建设、房管、绿化市容、交通港口、水务、文管、消防、民防、卫生防疫等相关部门的征询，对其回复意见均予确认。现将该地块的其他出让条件及建设要求汇总如下：1、规划建筑面积：地上总建筑面积182326

19、.05平方米淇中33-02街坊地块81648.05平方米、46-02街坊地块100678平方米。地下建筑面积139000平方米，33-02街坊地块地下建筑面积29000平方米，其中非住宅配套停车库面积20000平方米，住宅配套停车库面积9000平方米；46-02街坊地块地下建筑面积26000平方米，其中非住宅配套停车库面积19000平方米，商业面积7000平方米；44-01街坊公共绿地地下空间开发建筑面积50000平方米，其中非住宅配套停车库面积20000平方米，商业面积30000平方米；46-01街坊公共绿地地下空间开发建筑面积34000平方米，其中非住宅停车库面积24000平方米，商业面积

20、10000平方米。以最终审定的方案为准。2、33-02、46-02街坊地块建设配套绿地率按上海市绿化条例第十五条相关标准执行。建设项目配套绿化面积总量不得减少，可以在33-02、46-02地块内统筹考虑，最终以绿化部门审定的方案为准。根据上海市绿化条例第17条和沪府办发201439号文件要求，出让地块内公共服务建筑屋顶均应实施屋顶绿化，原则上屋顶绿化实施面积应大于公共服务建筑占地面积的30%以上。以最终审定的方案为准。3、根据中华人民共和国人民防空法第22条、上海巾民防空条例第36条、上海市民防工程建设和使用管理办法第9条规定，该项目新建民用建筑，应当按照国家有关规定结合修建民防工程，民防工程

21、可在出让地块范围内统筹设置，最终以审定的方案为准。4、33-02街坊地块全装修住宅面积应占总住宅建筑面积（不包含保障性住房）的80%以上；保障性住房无全装修要求。保障性住房不低于住宅建筑总面积的5%,须成套设置，按关于本市保障性住房配建实施意见的通知（沪府办发201261号）有关规定执行，配建保障性住房用作公共租赁住房，无偿移交给政府。按照“居住区公共服务设施设置标准”，配套建设满足居民基本条件的公共服务设施。根据规划要求配置的以及地块应配置的公共服务设施，建设完成后的运营是用应按照闸府发201418号文有关规定执行。根据沪建交联2011405号规定，住宅项目征收城市基础设施配套费。新建住宅市

22、政配套，根据市房管局、市财政局关于本市城市基础设施配套费征收和使用操作口径的通知沪房管规范财20122号文件实施。应按照关于实施上海市住宅物业管理规定的若干意见沪府发（2004）38号的要求执行。即：1）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%;物业管理区域房屋总建筑面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。2）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。5、天桥及场地设计要求：46-02街坊地块内建筑与西侧46-01街坊地块内人行步道端口相连接；地块内东北角区域（天潼路山西北路交叉口）宜建筑

23、底层局部架空，架空部分与公共绿地进行整体设计。44-01街坊地块内设置二层人行步道，应与地块北侧跨天潼路、东侧跨福建北路市政天桥相连接；人行步道朝向苏州河端部应结合码头重点设计。46-01街坊地块内设置二层人行步道，应与地块西侧跨福建北路市政天桥相连接；东侧步道端口与46-02地块内建筑相连接。6、根据规划要求地块间的地下空间须进行连通，穿越城市道路的连通道应由竞得人实施建设，建成后作为地下公共通道使用，竞得人承担维修养护义务，产权应无偿移交区政府或其指定部门。7、出让地块内按规划设置的社会公共停车位建成后产权归属竞得人所有，不得销售并对社会开放，应按社会公共停车的行业管理要求运营使用。8、44-01街坊地块内根据规划设置地下110（35）KV变电站一座，根据“上海市人民防空骨干工程布局规划”设置街道指挥所一座，由竞得人实施建设，建成后分别无偿移交电力部门及区人防部门。46-02地块内须结建500平方米通信局房，由竞得人实施土建，建成后无偿移交给区政府