深圳商圈的发展

1、深圳商圈的发展1、城市背景得益于中国的改革开放，经过20多年飞速增长，深圳已经从20年前的 小渔村发展成初具雏形的现代化国际性城市,中国举足轻重的高科技产业基地、 金融、物流中心城市，也是中国最年轻、最具生机和活力的新兴移民都市。深 圳良好的城市发展及增长预期、丰富的具有挑战性的就业机会、排名中国第1 的居民收入水平及增长预期、高质量的私人消费和服务、便利的通讯与交通设 施、高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施，多样性及国际化的文化，为商业 繁荣发展提供了上佳的土壤。经过近二十年的发展，到日前为此，深圳零售业已经形成了业态齐全、 网点众多的格局，无论是服务质量和服务内容都已领先广东各地，日前，深

2、圳 已拥有了全国密度最大的商业税源。2、商业发展中的尴尬但是一直以来，深圳商业发展却处在一种尴尬的境地：一方面，深圳的社 会消费品零售总额居于全国前列，拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间 消费支撑力。2004年，商业市场总销售额超过武汉达到全国第五。1996年，世 界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场，首先落户深圳，1997年欧洲最大的零 售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中，深圳迅速成长出一 大批优秀的本土零售机构，伴随着其不断的发展壮大，陆续走上了异地扩张和 品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。2004 年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店

3、300家，销售总额430亿元，同 比增长29%。截至日前，包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、 海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商，已经在全国各地开店逾900家。但另一方 面。年轻的深圳，其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来， 存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随 城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于一种无序的状态，并且 整体档次较低，面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位 和区域性国际城市的日标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普 查显示，截至2004年8月，深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.

4、6万平方米，按 深圳现有1010万消费人口计算，人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积 0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接 近香港人均1.1平方米的水平。深圳市日前符合现代商业发展需要的商业设施 仍显不足。主要表现在日前深圳商业网点按数量计算近90%是小门店，这其中 约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内， 专业商业设施比较缺乏，很多网点都设在商住综合楼宇内；此外，代表现代化 商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。3、升级，面向未来商业传统的形成需要时间的沉淀，移民社会特征突出的深圳，其城市性 的发展一直滞后于快

5、速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”， 深圳特区逐渐开始转变为深圳市，具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这 使得2000年后的深圳，越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求 的，就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动，“改造”、“升级”“Mall”一时间 成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的 刺激下，从2004年开始，深圳大型商业购物中心项日蜂拥而来。在全国炙手可 热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳，2004年底，12万平方米的金光华广场、 18万平方米的华润万象城相继开业，填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白， 标志着深圳商

6、业进入新的发展阶段，一时吸引了全城的日光。两大 SHOPPING MALL与东门和人民南的改造一道，更强化了罗湖的商业中心地位， 深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。但这只是刚刚开始，90年代兴 起的华强北商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张，首先表 现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计，仅商业区内目前动工和计划动工的 8个大项日，总投资就达43亿元，建筑面积50多万平方米，其中商业经营面积 达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方 米，增加近1/3。华强北商圈的新一轮扩张，同时还表现在“质”的提升上。一 方面，旧的厂房重新装修包装和扩容

7、，商场变得更漂亮、更现代，更有商业氛 围。另一方面境内外商业资本的持续涌入，全新高档商业项日的开发建设，提 升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资23亿 元，即将兴建的中航广场项日为代表。进入2005年，这种发展势头仍继续加速。 日前深圳正在规划或建设的规模6万平方米商业地产项日不少于10个，投资额 超百亿元。尤其是在福田中心区，7万平方米怡景中心城、10万平方米星河购 物公园、10万平方米的金海马购物中心等商业项日止在大兴土木，加上其他商 业项日，整个商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的2025%。关外龙岗区政 府规划的五洲风情MALL号称深圳最大，总面积将达26万

8、平方米。此外，南山 区还将建7万平方米的海岸地产、蛇口兴建6万平方米的招商MALL和14万平 方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后，深圳即将浮出水面的商业 地产项日总面积接近100万平方米，届时深圳的零售面积将增加10%以上。仿 佛一夜开始的深圳商业升级运动，才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课，其 突如其来的势头似乎过于猛烈，但深圳其强大的消费支撑能力，是这一轮商业 升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心，国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许才刚刚开始。4、深圳商业区域的发展传统商业区域的发展如同深圳的城市发展历程一样，深圳的商业发展也经历了一个逐步发展 的过程。随着城市发

9、展自东西两翼向中心推进，消费中心随之西移，商业区的 发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、 居民区也伴随着商业的发展发生变化，形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体 的综合区，消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。但是 由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响，一直未形成稳定的商业格局及 标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短，呈带状分布的城 市，随着城市中心的西移，城市的发展呈现出自东向西滚动的态势，日前深圳 的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北 商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次罗湖商业中心

10、区一一日前代表深圳城市形象的标志性商圈由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港，是深圳最早开发 建设的城区之一。本片区位处城市中心地段，人流量大，是深圳商业旅游购物 旺区，人口居住密度相当高，交通十分便利，所以集中了深圳众多国内外大中 型商场、服务和娱乐行业，随着近年深圳城市商业的升级，人民南商业片区环 境改造，改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体，以 连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的，是 深圳日前消费档次最高、最集中的购物天堂。一度在城市商业竞争中略现颓势 的罗湖商业中心，在片区逐步改造的同时，一批诸如拥有商业面积达18万平方 米的华

11、润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚， 以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店，沃 尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享 人流和商机，从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、 经营理念先进，在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国 际一流水平，能代表深圳城市形象的标志性商圈，成为中高收入及白领阶层购 物的首选区域。东门商业区具有区域文化沉淀的商业旺区东门是传统的商业中心区域，而且东门具有很深的地区文化底蕴，是深 圳区域文化的沉积点，有其独特商业发展传统，一直都是深圳规模最大，商铺

12、 最密集的商业旺区之一其吸引的人流量在深圳无出其右，日均人流量平均在60 万左右，购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。其历史悠 久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，吸引着四面八方的客人，成为本 地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选 区域。但今日的东门商业区由于缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺 乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生 财旺地，逐步成为深圳公认零售业经营风险最高，低档货充斥的商圈。东门形 成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争，整个商业区的商业经营管理层 次较低，商业定位存在较大错位导致高楼

13、层经营困难。随着90年代逐渐兴起的 华强北商圈档次不断提高，东门“商业老大”的地位已经失去，其全市范围的影响 力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。华强北商业区最有活力的工薪白领商业区华强北原本规划为工业区，进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐 西移，区内电子等专业市场的发展，吸引了大量的产业上下游配套行业和服务 性行业的聚集，带来大量的商务/创业的需求，而大量人气的集聚，又进一步促 进了零售业、餐饮业等行业的发展，形成非常良性的循环效应。时值今日，华 强北商圈已发展成为日前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。城区 现在为深圳“业态最全”的商圈，日人流量可达50万人次

14、。拥有全国最有影响的 电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；营业面积在一万平米以上的 大型商场就达15家；年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003），已成 为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一华强北的商业设施大 多由工业厂房改建而来，自发形成的商业旺区的色彩浓厚，是工薪白领的主要 消费场所；整个城区商业定位及档次不高，对高收入阶层吸引力相对有限。但 是，华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的，现有的商业物业大 多是在原有的工业厂房上改造而成，加上片区内的道路、市政规划、公共设施 均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的，因此还不能完全适应现代一流 商业、办

15、公和生活的需要。由此带来的交通，商业区商业网点布局不尽合理、 业态发展不平衡等一系列问题，都制约了商圈的进一步发展提升，这与中心区 的超前规划和发展模式形成巨大差异。华强北商业区由于是在工业区基础上迅 速崛起的，至今才10来年历史，还没有形成自己的商业文化特征，从而使整个 商业区显得苍白和缺少底蕴，影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区日 前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少，这不仅减小了对 外地观光客的吸引力，而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时 间，已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则 形成了鲜明对比。华强北日前面临的主要问题是

16、：商业购物环境档次较低，缺 少公共休闲空间；交通拥挤，停车设施严重不足；土地过度开发，基本生活配 套设施和市政公用设施严重不足。深圳中心商业区代表深圳未来的中产阶级高档商圈正在展开大规模建设的深圳福田中心区，是深圳未来的行政、文化中心 及主要商务中心，作为深圳政府“二次创业”的主要功能区，将集金融、商贸、信 息、文化及行政于一体，成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深 圳城市竞争力，促进深圳建设现代化国际性城市战略日标的实现。作为政府规 划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区，在深圳未来商业版图上 占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心，同时 在业态方面

17、加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展，最终 将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲 娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展 导向是大力引进高档商家的进入，促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能 需要5年。中心区的发展蕴藏了巨大的商机，一个新的商圈正在悄然形成。作 为深圳的中心，这个区域具有辐射整个深圳的能力，并且随着深圳的进一步国 际化，这个辐射区还将进一步扩大。日前，在中心区内已有五家国际一流水准 的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、 竞争有序”的现代城市商业网点体系，形成有国际水平

18、、代表城市商业形象的标 志性商圈与已有成熟商圈东门、华强北相比，新兴的这个商圈的特点就是高档。 因为这个商圈内的日标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。 高标准建设的中心区商圈，其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场 18万的商业面积，顶上将是郁郁葱葱的森林式公园，形成全中国独一无二的生 态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城，8 万平方米的品岛国际购物中心，将在2006年上半年和2005国庆开业，联同天 虹购物广场，星河购物公园等，一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。4.1.5.主要次级商业区域的发展日前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每

19、年新增常住人口达到3050万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和 物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的地域布局，远未最终“定型”。4.1.5.1.南山商业区大众商业导向的新兴商圈随着90年代末期，随着 城市重心西移，南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的 居住人口，也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性，使得 东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限，给区域商业的发展带来机会。 依托片区内强大的消费力，在房地产开发商、品牌商家的密切配合下，南山商 圈逐步繁荣，业态趋于完善，商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提 升。南山区商用物业

20、升值迅速，但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满 足本区域居民需求为主。从整体上看，在相当一段时间内，南山商服市场仍处 于上升发展中，大量商业裙楼持续推出，但由于现有的商业较为分散，南山商 业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度，市场 消化能力有限，商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升，但 相对成熟旺铺仍有相当距离。南山由于二次移民（内地来深圳，深圳其它区迁 移到南山）多、外来购房者多，成份日前还并不稳定，所以日前南山商业的形 态并不具备自身的特点，还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居 住成分开始稳定以后，南山的商业才可能具有某种特点。随着地铁

21、1、2号线的 开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，南山商业区在 深圳的地位预计将进一步上升，南山将会从满足区内消费需求，逐步发展成为 具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心，从而使深圳的商业空间布局 更加合理、完善。4.1.5.2.关外商圈城市化进程带动商业的超前发展随着深圳市区城市发展空间的日益饱和，深圳发展的中心逐步开始向关 外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中，商业地产的发展吸引 了众多的日光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是，关外城市化，商业 或者说商业地产占据了相当大的比重，甚至往往以一种全然不同于深圳既往20 年商业进程的速度和方式超前前行着。龙岗商业圈缺乏短期支撑的商业井 喷作为深圳未来发展的空间重心所在，地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗， 具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业地产 井喷式的超前发展。短短几年内，近年来，龙岗商业地产开发热潮一路高涨， 商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步 行街、CEPA碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品