通化市房产分析报告课件

1、通化市房地产市场分析报告2009年1月20日目 录 壹、通化市城市研判 贰、通化市房地产市场分析 壹、通化市城市研判通化长春吉林延吉松原白山四平白城梅河口通化市位于吉林省东南部，距省城长春250千米，车程约4.5个小时。属于省内九市州中的第四位的地级城市。排名依次为：长春、吉林、松原、通化。1985年撤地区建市，至今24年，城市建设十分初级。通化地处长白山区，全市2/3的面积是山地。城市三面环山，发展受其局限，呈南北极短、东西极长的带状分布。城市简介现辖：东昌区、二道江区两个市辖区；梅河口市、集安市两个县级市；柳河县、辉南县、通化县3个县。东昌区分河东、河西两部分。行政、商业、教育中心在河西。

2、 二道江区属通钢工厂及家属区，与市区相隔较远，两区较少往来，跨区购房的人也很少。行政区划通化市区地图二道江区商业区新兴居住区开发区新站商业区通化市总面积15698平方千米，建成区面积45平方公里。人口226万人（2019年），其中，非农业人口104.88万人，市区人口45.43万人。在市辖二区中，东昌区 面积 383平方千米，人口32万。二道江区 面积 378平方千米，人口14万。城市人口数量决定一个城市的房地产体量，建成区面积说明一个城市的实际规模。从以上数据分析，通化市人口数量少，建成区面积小，城市体量较小，房地产业发展后劲不足。城市体量经济情况2019年，通化市地区生产总值353.6亿元

3、，比上年增长20.1%。按常住人口计算，人均GDP达到15517元，比上年增长20.1%。（同期来看，2019年松原市完成607.3亿元，同比增长20.3%。人均GDP达到21710元，同比增长23.3。） 分析得知，近年通化市经济发展速度较快，但由于底子较薄，总量在同级城市里仍属较低水平。以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报三产比：以第二产业为主三次产业结构由2019年14.3：48.6：37.1调整为2019年的12.9：50.8：36.3。在全市规模以上工业中，医药、食品、冶金三大支柱行业完成增加值107.7亿元，占全市规模以上工业的78.5%。 制药企业已发展到84

4、户，明星企业如：修正、东宝、万通。葡萄酒生产企业88户，明星企业如：圣大、茂祥、通天。通化钢铁公司现有工人2.9万，下辖十余个子公司。目前通钢处于亏损状态，相对比医药行业对经济的供献与日俱增。以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报全年城市居民人均可支配收入12288元，比上年增长21.0%；农村居民人均纯收入4346.2元，增长17.1%。 通过了解，当地收入较低。通钢普通工人月收入在2000元左右，但近期经济下滑，每月只几百元的收入。药厂及酒厂工人的收较低，在1500元/月左右。但由于工厂较多，提供了大量工作岗位，因此待业人员少，收入也比较稳定。这在地级市中是比较少见的。也

5、正因此，通化市商业较发达，百姓有较好的消费能力。收入情况：较低以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会发展统计公报城市总结： 在城市级别上，通化市属四线城市，是省内较偏远的地级市，城市体量较小，房地产总量低。在地形地貌上，通化市是座山城，城市建设和房地产开发都因而受到了很大的局限。在经济上，二产多元化，三产发达，经济相对活跃。 贰、通化市房地产市场分析一、房地产市场发展分析发展阶段：处于发展阶段2000年2019年 起步阶段 2000年房地产市场起步，开始出现部分商品住宅。2019年2019年 发展阶段 2019年开发量大增，房价快速上涨，涨幅约400元左右，06年初市场均价约为1650元

6、/平方米，略高于省内同级城市。 2019年2019年 快速增长阶段 大量外埠开发商进跓，产品品质、档次均有显明提升。供需两旺，价格大幅增长，多数超过2000元/。总量判断据政府统计公报数据显示，2019，通化市开发建设住宅30万平方米。根据市场调研总结，从2019年到2019年，市内二区共上市商品房和集资房976380平方米，其中商品房约64万平方米，集资房33.6万平方米。四年平均每年上市24.4万平米，2652户，平均套面积92平方米。根据2019、2019年度政府统计公报，2019年通化市商品房销售面积68.69万平方米，增长50%。2019年商品房销售面积90.4万平方米，增长31.6

7、%，2019年商品房空置面积22.5万平方米，比上年增长112.3%；商品房销售均价1692.5元/。通过市场调研得知，通化市商品房销售面积2019年约38万平方米，2019年约23万平方米。此数据与政府数据有一定差距，据我司市场部分析其差距部分为回迁及定向团购部分。因此我司判断，近几年通化市每年的商品房销售量在2540万平米之间。预计2009年商品房销售量将在30万平米左右。现在销售均价约1890元/平米，比去年同期上涨约200元/平米。 整体均价较低，项目档次分类明显。品质产品2500元左右，较低1600元左右，最差（山上）1000元左右。价格仍有一定上涨空间，但增长幅度不大。销售价格：均

8、价约1890元/平米二、供地情况分析通化市城区基准地价表（熟地价）商业用地住宅用地级一类20251134二类1769级1185826级786535级543337 通化市城区基准地价表（出让金）商业用地住宅用地级一类735431二类675级447308级273222级184140通过上表可见，通化市土地价格较低。二七年国有土地使用权挂牌出让结果序号中标人、竞得人土地坐落级别规划用途出让年限供地总面积绿地道路河流面积出让土地面积棚户区面积出让方式出让时间成交价款出让小计 商业住宅1通化永基房地产开发有限公司胜利路41号1商、住、车库402.440.72971.14920.31090.77370.5

9、611挂牌划拨2019-2-86402通化市万达房地产开发有限公司玉泉路2仓库、住宅405.48420.75612.42422.42422.3039挂牌划拨2019-2-88003通化华翔置业投资有限公司光复路1、2、3商、住、车库4037.36052.634527.54842.645524.1297.1776挂牌划拨2019-3-680804通化市贵隆房地产开发有限责任公司新岭路166号1商、住、车库401.74550.08631.27240.410.86240.3868挂牌划拨2019-5-257755通化跃恒房地产开发有限责任公司青泉路27号3商、住、车库商：40住：702.04570.

10、40731.05760.14470.78260.5808挂牌划拨2019-6-1285二七年国有土地使用权挂牌出让结果序号中标人、竞得人土地坐落级别规划用途出让年限供地总面积绿地道路河流面积出让土地面积棚户区面积出让方式出让时间成交价款出让小计 商业住宅6通化俊业房地产开发有限责任公司龙泉路978号3住宅、车库住：70车库：509.18297.46677.46671.7162挂牌划拨2019-6-118807通化东宝金弘基房地产开发有限公司新华大街移动办公楼南侧2商、住、车库商：40住：70车：504.44560.28352.94780.32412.09321.2143拍卖划拨2019-6-2

11、210408通化佳泰房地产开发有限公司胜利路29号2商、住40年0.0650.02680.02680.0382挂牌划拨2019-6-25359通化大通房地产开发有限公司光复路一中北侧2商、住商：40住：402.93360.52161.83190.41281.41910.5801拍卖划拨2019-6-2272210长春欧亚集团股份有限公司欧亚益民商厦江南路2商商：403.67053.67053.6705拍卖划拨2019-6-221660序号中标人、竞得人土地坐落级别规划用途出让年限供地总面积绿地道路河流面积出让土地面积棚户区面积出让方式出让时间成交价款出让小计 商业住宅11北京恒坤建业投资有限公

12、司建设大街2053号1商业402.40182.4018拍卖2019-7-27146012通化华夏房地产开发有限公司胜利路38号1商、住、地下停车场商：40住：70车：500.74120.09670.64450.11220.4257拍卖2019-7-2737013吉林省东润房地产开发有限公司江南路2商业401.80721.80721.8072拍卖2019-7-27101014通化市益信实业有限责任公司二道江东胜路133号2商、住、车库商：40住：70车：501.99170.16610.69680.14120.48211.1288挂牌划拨2019-9-2531015珲春江山房地产开发有限公司二道江

13、东通化站北侧3商、住、车库商：40住：70车：504.59391.90420.56281.12962.6897挂牌划拨2019-9-25616二七年国有土地使用权挂牌出让结果 据2019、2019的通化市统计公报显示，2019年招拍挂出让土地80.91公顷。2019年收储土地212公顷，招拍挂出让土地145公顷。 近两年出让量暴增，计225.91公顷，按容积率1.3计算，可转化294万平米商品房。而通化市城区每年的商品房消化量约为30万平米，加上回迁、团购也仅为50平米左右，此数量需5.88年时间方可去化，将直接导致商品房供求失衡，市场严重供过于求。以上数据来自于通化市2019年国民经济和社会

14、发展统计公报棚户区改造据调查，2019年末通化市城市棚户区共有48块，需改造房屋总建筑面积约250万平方米，亟待改造中心区棚户区面积150万平方米，涉及3.8万户、12万人、42户工企单位、职工8700人，按省政府要求，在规划期内，3年基本拆迁完成，5年建成投入使用。计划2019年拆迁改造50万平方米，2019年拆迁改造50万平方米，2019年拆迁改造50万平方米，2019全部完成改造建设任务。2019年，全面实施城市棚户区改造，拆迁面积85.2万平方米，开工建筑面积123.6万平方米，交付使用面积47万平方米，7166户居民喜迁新居。 和其它城市的棚改效应相同，大面积的棚改促进了房地产的红火

15、，大幅提升了房价。但对于胃纳量小的市场，同样也是威胁。棚改加快了消费者换房周期，市场供过于求，使得棚改后的市场快速下滑。 由于近两年土地的过度出让及棚改的大量开发，通化市区内可供开发的优质地块非常稀缺，我司能够拿到好地块的机会不大。 市场机会分析：二、典型项目分析项目位置分布图项目2019年2019年套数上市面积(平方米)销售面积(平方米)套数上市面积(平方米)销售面积(平方米)学府世家80056000280004002800011200丽景人家期700840000康馨园3001800018000500350003500锦绣花园1700110500442001020663006630五月花城2

16、50021250085000150012750025500弘康盛世1300123500370509108645034580玉皇家园6806800020400476476009520中盛山水城338422508450阳光康城9509310027930亿成伯瑞斯45004905000龙泉花园54048600243002702430019440美好家园二期287200906027201140702110益信明珠家园438306606132绿洲80072000288004804320012960合计8907729190291777126831212930167952由我司不完全调研得知，至2009年1

17、月中旬，通化市新上市的项目和截转自去年的商品房体量达到104.5万平方米，这相当于近年通化市4年的去化量，供求比达到4.18：1，市场呈严重供过于求的局面。我司认为，通化市的房地产形势非常严峻，此时进入需十分谨慎。供需关系分析：丽景人家二期项目位置：通化市滨江新区开 发 商：通化市东宝金弘基房地 产开发有限公司项目规划：3栋多层，10栋高层总 户 数：700户户型区间：68230平方米主力户型：90140平方米均 价：未售（09.5.1以后推出）项目点评：丽景人家共分三期，一期已全部入住。德国建筑风格、园区景观与大环境融为一体、完美的物业以及一期销售所形成的口碑效应，期待盛大开盘。 弘康盛世项

18、目位置：建设大街4006号（原市粮库、盐业公司厂址）开 发 商：通化市贵隆房地产开发有限公司项目规划：30栋多层、5栋高层户 数：1400户（一栋回迁）面积区间：66260平方米主力户型：80120平方米均 价：2550/平方米开盘时间：2019年7月销 售 率：50%月售套数：35套项目点评：本项目定位为欧式风格建筑，中高档住宅项目，地理位置优越，老百姓比较认可，销售状况较好 学府世家项目位置：通化市东昌区文盛路七中山下开 发 商：通化市远铭房地产开发有限公司项目规划：20栋多层户 数：1100户，其中有180户回迁户型区间：30130平方米主力户型：5080平方米均 价：1900元/平方米

19、开盘时间：2019年7月销 售 率：90%月售套数：19套项目点评：学府世家经历了3个年头的销售，现已进入尾盘销售阶段，剩余面积多为76的C户型，楼层为1、2、6层，剩余案量较少。锦绣花园项目位置：一高中山下开 发 商：通化市大通房地产项目规划：共37栋，34栋多层、3栋小高总 户 数：2000户（4栋回迁户）户型面积：47140平方米主力面积：6080平方米均 价：2350元/平方米开盘时间：07年3月销 售 率：60%月售套数：17套项目点评：该案在当地属中高端项目，离一中较近，学区较好，项目以欧式建筑风格为卖点，采用立体“八角窗”观景，吸引购房群体，因售价偏高，销售情况一般，近期月销售5

20、套左右。五月花城项目位置：东昌区光复路西侧开 发 商：通化华翔置业投资有限公司总 户 数：2600户主力户型：8090平方米均 价：2300元/平方米开盘时间：07年8月销 售 率：40月售套数：37套项目点评：项目建筑面积60万平米，分四期产品，正在销售2期产品，3、4期产品未动迁，据了解当地百姓对该案的建筑质量并不满意，销售情况并不乐观。楼体外立面亿城伯瑞斯花园项目位置：通化市新开道光明广场开 发 商：通化市亿城房地产开发集团有限公司项目规划：70栋住宅，5栋洋房，14栋别墅 共约4500套住宅。面积区间：40123平方米主力户型：98120平方米均 价：预计2600元/平方米预售时间：2

21、009年5月份项目点评：本案在当地是规模最大项目，打造30万平西班牙风情格调社区，现预约当中，预约情况较好，意向预约客户800组左右，预计今年5月份对外销售。 中盛山水城项目位置：江南大街与沿山路交汇开 发 商：吉林中盛置业有限公司 项目规划：9栋住宅，7栋高层，20栋别墅面积区间：83145平方米主力户型：120130平方米均 价：2500元/平方米开盘时间：2019年10月开盘销 售 率：多层30%月售套数：10套项目点评：本案打造吉林省第一个国家级健康住宅，定位为中高档社区，由于位置较偏，价格过高，销售状况一般楼体外立面阳光康城项目位置：东昌区秀泉路978号 开 发 商:通化俊业房地产开发有限责任公司项目规划：7栋多层、3栋高层总 户 数：住宅1000户（一栋回迁）面积区间：76240平方米主力户型：98平方米均 价：230