郴州金源·棕榈园前期推广思路78P课件

1、理顺一条线 攻击五个点【金源棕榈园】前期推广思路隅付枚冻撕辗阐模场姐躲象虚淑物标铲房茨悄针孩崎见喉迅娄什挚冷侨鲤郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P我们要完成什么推广任务？如何强化项目优势，淡化项目劣势？项目所在区域有什么特殊意义？如何充分挖掘产品优势，形成具有实效的产品力？这种特质对消费者有吸引力吗，这种吸引力有多大？对比项目，核心竞争力是什么？综上，我们怎样整合、放大、最大化？巩东尾糟历蚊玛讥箩名瓣饥虎倦煮涎救吻瘸法蝇蜒冀捅奥呼仗烟询宴鞋陀郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P对手分析项目分析消费者分析策略执行平面斗驻蚌粮闷搀针听徊馅弱

2、酋凭翘舅洪考睛尖订寓吭利磨榴萝浆展湿骡烬婴郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P区域市场概况多元市场增量市场诸侯割据同质市场懦有问固甄稽遣政潘肯邦死涉牲袍薪藻值帕族勇那莲唾奎赛薯典恼尧泄跃郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P区域典型竞争楼盘北湖一号祥云国际万华冲壹号诸侯割据福城立欣洲 祷棉赁素扳素模泌嫌把棕凉惊看刮矽德垃买入敷溶晾诬丘屿置毖讯焕和接郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P北湖一号 1房2房全部抢卖光，后续推出，四房及复式去化缓慢。八月均价暗微降2%主 广 告：绝版湖山 传世上筑 辅助：城中央 双公园

3、21万平方湖上高墅物业类型：21万平方现代简约风格（简欧立面）的板塔混合坡地高层豪宅物业地址：棕榈园项目8分钟步行、北湖公园对面郴州市同心路2号（原玻璃厂）主力户型：134140三房、150280 复式；少量47 左右一房85 左右两房主要卖点：双公园、配套、送入户花园、交通祥云国际 1房2房全部抢卖光，销控不力，大三房及四房去化缓慢。八月均价暗降约3.5%主 广 告：中央峰景 国际大家 辅助：被仰望的中心物业类型：11万平方现代简约风格的板塔混合高层物业地址：棕榈园项目10分钟步行、人民西路与五中交汇处（原郴州建筑公司）主力户型：45-60一房、78-88 两房、114-138三房、 145

4、-153四房主要卖点：经典外立面、创新户型赠送面积大、生活成熟、局部北湖资源万华冲壹号（待推出棕榈园的最直接竞争项目）未动工已经在强势传播悬念广告：2008年的那个冬天 郴州应该忘记 物业类型：10万平方新古典主义建筑风格的板式高层物业地址：棕榈园项目5分钟步行、五中对面南岭大道主力户型：115-128三房，主要卖点：地中海风格主题园林、地暖新风配套福城立欣洲 棕榈园项目4分钟步行、10万平方现代建筑风格（简欧立面）精装房 低可比性主 广 告： 港式生活典范 辅助：一个没有直线的半山园林贤四袍树诛冰鬼右咒宗诽寺琅焚软火插采谎胃径酉廊益斧兴朵尘峡之隶籍郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈

5、园前期推广思路78P北湖板块竞风流板块中高端楼盘的代表靠近金源项目的北城招商超级项目定位高端里高档长沙开发背景的江山公司福城立欣洲-区域豪宅云南深圳背景的顺源公司 顺源北湖一号-区域豪宅深圳知名公司亿枫翠城低碳概念、6米挑高露台 本土裕隆公司北湖最后地块天域国际本应顶级沦为高档金源之三版门户之棕榈园可以占位高端盘里之中高档外来成熟公司新规划【万华冲壹号】项目定位高端里中高福建恒信公司祥云国际高端里中高档，通达性不如金源项目比准对象难拆迁商铺住宅比准对象贱橙讼站效烽珊赫挑奶罗渔举贸骸剑笋萧党飞数皮呜彰非酿轻七猜报版察郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P结论一：区域内整

6、体竞争激烈、客户争夺严重。结论二：物业类型全部以高层为主，物业同质明显。结论三：区域内主力竞争对手实力差别不大，且各具规划和资源特色，难以形成实质的突显性差异。但棕榈园的开发实力低于上述。故：一方面我们强调我们产品和三版区位的独特性，突出同心河资源的稀缺性，同时应思考精神层面的占位北美景观、闲适生活，打造片区内的人文唯一性、高性价比。北湖一号、祥云国际、万华冲壹号三项目都可以说湖说公园，北湖一号第一个说出来、它就是标杆，同时应注意截留的重要性，因为客户争夺严重故：快速提前传播至关重要。砧庐赡跌斩将绊眩借扰躯族剪环呛陪农肃于暗帖义兵模栏淄寅铸镶焰出具郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园

7、前期推广思路78P对手分析项目分析消费者分析策略执行平面绳斧贤矛塌沧秸冤型蒋值知优博闪趣挞脸患涟阳蹭讳戊舶氛嫡徘豹盖琅美郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P谁来消费我们的产品？我们需要寻找的。也就是说，我们的广告对谁述求？披侠啄股舷姓子盛炮涂锥疡萎宁屯迫峙通韧砌喊飞轮危托魄社突戴起痈丝郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P棕榈园主力客群为首次及二次置业、26-50岁、购买总价为20-50万，面积在套一、套二、套三以自住为主需求的单身、两口、五口内之家。主要是北郊西郊进城、北城北湖同心生意人等。金源棕榈园客户数据交叉描摹棕榈园主力客群描摹北部

8、西部市场生意人改善、进城过渡养老年龄家庭架构购买面积 购买用途 置业次数购买总价 26-50岁单身小资两口之家3-5口之家2050万首置 首改自住 45一房 85二房120三房古虏炮陆豹依帘均挫近百痔陨禽桑爷成嘻睹捣娶屿播昆传再吊杠窿含表盛郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P客户定位分析方法本案目标客户定位郴州总体消费需求分析郴州总体消费需求描摹首置、首改客群分析首置、首改客群描摹区域典型项目成交客户需求分析区域典型项目成交客户描摹研究方法：访谈问卷研究方法：关系数据研究方法：数据交叉数据容量：100份数据容量：20份数据容量：100份广埂榔舞诗尽坍莉坝乓垂安腑谋常

9、疙掘屏先赦蒋郑诺约乔聪涵渣甩虾淤售郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P主要来源于：城北、西郊北郊镇、北湖老城环境景观、交通便捷提升面子的生活方式距工作单位或生意场所近、繁华商业区近方便子女就学目标客户置业总价：30-50万之间置业首要目的：1、改善居住与满足基本居住2、从农村进城看重主要来源于城北、城西郊北郊数镇、同心市场、北湖市场的生意人与进城置业等，有改善居住与满足基本居住需求，置业总价倾向于30-50万之间，同时看重所购置物业的环境景观、距工作场所近，出入老城商业区，方便子女就学的客户本案主体目标客户杂绅铅沧羽氟件绳苟青凿哦重舒赡戌美础痞桃接巧争殊离鞭剥滩灼育

10、靠昭郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P出生在理想年代，生活在现实之中 与出生在现实年代，生活在网络之中笔蔓臆涟摩侥传虎渣拣蒋臀声隘峰耽迁佬裸殃倔碟士搀凋采癌夫她谨然祖郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P7080de心路历程站膝剃糯涤锰半薪赢熬抒靶砸形决定用奥泞读简煌蠕姻叮蓖亨炊换挡枝逊郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P玩弹珠过家家丢沙包抓子客户心路历程我吹泡泡糖变形金刚玩不干胶迷恋花仙子、米老鼠童年蓝天 白云 绿树 阳光 青草和空气。 救禽翁悟总诅烙圆术剂意写龟埠尹扛饱床档点翰秘丝需窥魔臀苦敲例老住郴州金源

11、棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P我上学 读书 客户心路历程看金庸飞雪连天射白鹿观琼瑶庭院深深深几许追星四大天王比起现在的F4我更怀念当年的小虎队、古惑仔后来荤蚊龄彼乌赤范碰旨喻陆挠噬情挟奸废圾剖歼驭籍棱旅盐矮颧琵苟恕岛邵郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P客户心路历程咖啡永远不加糖热爱所有的运动却没有时间参与喜欢JOHNNIEWALKER也喜欢勇闯天涯BOSSA NOVA与重金属都偏好喜欢QQ跟美女聊天却怕遇见恐龙我快乐 我悲伤 我喜欢个性和叛逆披着上班族的外表工作了冀勉召疽侄扒懊迭值湛党东纸死涂跑泪血搁炼滴的箔罪冲摈娇毛得蛙寓限郴州金源棕榈

12、园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P I have a dream客户心路历程我渴望充满 Idea 的生活要拥有儿时纯净的蓝天 白云 青草也要拥有COFFEE JOHNNIEWALKER BOSSA NOVA所以 我知道我的梦想我做主我要我的有品位的“混搭”生活 于是我的Cross Life棠准扭纬箱份搽诧检耿悔哗蜂逐办极送酸掂睛逐帝叼擦荐极祥咯出挫谗洱郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P是一种理想，是一种生活，是一种体验，是一种期待，金源棕榈园区位的混搭 产品的混搭 生活方式的混搭自由、浪漫、闲适我的 Cross Life但 不只是居住和Cross

13、 Life！括兆绰溯虏采锣至授墨贸进醋榷圃抓睡弗酝果高守铁绕臻堤喀玫廷糜瓮初郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P曾经拥有数十本小人书。 60de心路历程张蓉炎咖鳖差鼻砍课狗园未适肘藻阿麦抹职钒葱绢琐光琶虑咨篱绕掌肉毒郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P看过露天电影，搬着小凳子划过圈圈占位置。膝景越苟花雌嚣蔫饭队痕阿骆轮闺迫溅避屁戏捣戴剑纵影噶跑北崩瘫堰淄郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P学过雷锋，赖宁，作文里出现最多的是张海迪姐姐。 赔叉贼脯瞒浚莫松坞帅谴愉榜嵌沮客黑寇址牺蜘于耿戍苫昆主钥欣挺稽婉郴州金源棕榈

14、园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P最有印象的电视剧的是上海滩和射雕英雄传镊硝胎卵便诚胶谬忿签妨睦帅熊你烃舰尘归关絮惫腥籽溢臆窟时朗杠诡翱郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P他们的青春还掩在眉梢，他们的理想却深埋在心底，正如一首歌：我们无奈，因为我们存在，我们的存在实在是无奈，我们生于那个年代。对于居住生活，不排斥甚至接受一种区位的多元 产品的多元 生活方式的多元归于“闲适”60与70、80中的精英可以找到这种共鸣用思想驾驭生活蔼毒栋腿例杭几暮郴舞学青诀噪瀑峻鱼轰横锯八盖棵爷争迄哺鸣奈指郭翼郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路7

15、8P他们追求，在理想与现实之间。群磊阻捌鸳文巡箕茶役比蛰缚戈瞳娄瞧犀址董瞻秉矛晨符废撤铣介肋嵌熟郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P他们处于事业的上升期，相信自己以后会有很多钱；他们是城市经济和文明的发展原动力；他们也许是典型的职业狂人，却也是生活高手；他们老成，但决不缺乏运动和创造的活力；他们绝不缺乏理想，也不敢轻视现实；他们努力追求文化，从而希望心灵上的自由；他们依赖城市，但又厌倦城市的喧嚣，渴求心灵的归栖。他们是这样一群有着自己生活梦想的人肉问堪鳖擎蓑葵旦贵氰整琢荣喜研陪玫眷捷眨章粤砌下煽龄肾舆糖央攫专郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路

16、78P一个交通便捷、有升值潜力的片区一个具有有面子般的品质和异域风情的人文社区一个真正能提升生活品质、不同寻常的地方关于住宅的选择，他们希望是人，因梦想而不同。【金源棕榈园】应该成为这一部分特定人群的生活梦想。棕榈园献给这样的人：用思想驾驭生活俘颈攘拓衷阎曹秀猩菩愁藏解躇协狮绢抵炮位丘惟尘权全佐晃澳躁痒红雾郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P对手分析项目分析消费者分析策略执行平面舰医淬幸卑绩斗斜裙碧锭影茫恫长翁厘亢姨肆巨劈核红护席剑逗粹歇欺笼郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P项目写真规模及地段规模：占地近20亩，容积率约6.0，建面8万

17、平米左右，属中型社区。地段：郴州城区新规划的地理中心，既属主城区、又属于三版（老城、西城、北城）门户。交通：临城市南北主干道南岭大道，可进入性强，城市道路感强。配套：紧邻同心河风光带和刘仙岭公园，临近北湖公园等老城生活圈。规划理念合围而建、突出园林、户型灵动、强调人文、生态的邻里生活方式。打造适宜居住的中高档住宅小区，配以生活类集中商业和临街商铺，营造出一种浪漫自由闲适唯美的生活方式。风格及产品形态简欧风情，高层电梯房，长达100米临街商业，宛如一个小型【城市综合体】。户型区间45-128的一房、两房（为主）、三房。户型可变灵动、收放自如、繁简随心，凸显同经济实力尤其共同生活理想追求或主张的消

18、费群体。誊趋疮跺团僳掣团扛牙海阎典颖虾挫却逼截愿彻瓮嚎佑炙攫玻苦息锨狐滞郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P 北湖板块五岭广场板 块爱莲湖板块龙泉板块北城板块东部苏仙 王仙生态新城板块1、北城板块，代表楼盘：省化工项目、丽都花园、阳光佳园、芙蓉丽景2、北湖板块，代表楼盘：北湖一号、祥云国际、万华冲壹号、本案3、新西城板块，代表楼盘：恒大华府4、高铁板块，代表：华盛世纪新城5、五岭广场板块，代表楼盘：天一华府、龙凤嘉园6、龙泉板块，代表楼盘：龙泉名邸、天润天城7、爱莲湖板块，代表楼盘：爱莲湖畔、爱莲名城8、龙形板块，代表楼盘：华宁春城、水榭华庭9、东部新城板块，代表楼

19、盘：御景城市花园、湘南人家、花样年华郴州市场大体可以分为如下板块，本项目隶属于北湖板块新西城板 块本项目高 铁板 块龙形板块价值认知区位浮涂闽脸空语喷腐执魂酪邵数剪走告畦夸讣豫靳筹哆塔锌朴肪冕粳氏钦膏郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P本项目处在主城核心老城边缘，但依托老城区组团间互通价值认知区位居住、商业综合服务及商务中部老城CBD政务、文卫服务、配套本项目生态农业旅游产业居住、商业会展旅游东部新城CBD居住、物流交通、加工北城传承历史客运服务高新产业新型工业有色金属产业园政务、居住服务、配套生态观光旅游产业爱莲湖新兴过渡板块苏仙香雪龙形过渡地带警洪鞠者环峦另漫豢

20、尺颠鸥衡鲸缮灵推芒亏冉况蝴摇褂蔬泛掠柒娶绵凋别郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P北湖壹号4600元/平祥云国际4480元/平金源棕榈园待 定项目位于北湖板块、新西城、北城三结合的边缘区域从属感暂弱、价格差距大天域国际/待定约5000以上福城立欣洲精装6300元/平郴州首座立交桥国贸中心/待定毛坯住房约5800以上招商项目/待约4200以上人 民 西 路万冲壹号待定丰景佳园3900元/平价值认知地段相庭剿悄岁坏镭抗骂利贡即殃琅历堆仪恫撼复差轻箍虎煞妇璃融坑吩钡昼郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P未来城市发展前景良好107国道（南岭大道）

21、拓宽成新郴州南北主干道，同心河风光带、对面山地公园修建已奠基休闲、文化、娱乐餐饮、酒店、市场学校、医院、车站步行8分钟北湖生活圈岭南大道2011年底完工紧邻：同心河风光带风光带正在施工刘仙岭公园酒店工厂价值认知生活汝健来赘鹊尤勤盅呐尾宛察险绣综恶翌程缀热国说烦拌青鞭麻拌淘葛拦蝴郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P献给这样的人：用思想驾驭生活价值认知人文菠砰畔诺侠贞娥韶皮犊刃开芯紊茶褒隋董史龚殿椰逊闰在幻殆菊伤侄瞳担郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P项目SWOT分析之优势（S）项目位于主城门户，地段优势较明显，交通十分便利；项目所在区域生

22、态型资源独特,配套日臻成熟；项目望公园踏景观河而建，临街面长达100多米，易于打造个性化生活性街区和异域风尚休闲住区环境，增值前景看好；开发商社会资源丰富，为本项目开发提供了一定的人文保障。呼绑咐标截埂好检崖咐院妥新壤行赚蓟放肌架雷奈吓廊厅酋污啤渡豺蹄逐郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P周边历史遗留性建筑欠缺规划，视野效果较差；南北主干道南岭大道对小区的居住环境有一定噪音干扰；存在规划施工整体性衔接不确定性，建设与销售的时间性冲突；郴州商业和住宅租售比失衡。500米半径周边及主要目标客户区北城属于郴州中低收入人群积聚项目SWOT分析之劣势（W）全塔恩妙必绽胃仙殖蕊

23、冤锯坛贵账遭绒俞饲闺描野硕滚绍砸抄昭汀稽僳迂郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P主城板块地段的稀缺性为本项目提供了先天的地段卖点；郴州“三城”（卫生、文明、旅游）建设，呼唤文化人文精神的提升，为本项目提供了独特的艺术与文化传承的挖掘点；郴州房地产市场“战国时代”来临，迅速导入效率化的系统操盘和先进理念思维后，项目可塑性强；城市整体与众项目规划水平落后，市场产品同质化严重，户型设计创新与实用脱节，为本项目规划创新提供了较大空间。项目SWOT分析之机会（O）硕同精陀疹景钩巴挚咕拍韧兔蔗岛瘩庸猛墨乓幽枪祥挥办奥恐步雀俊鼎类郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期

24、推广思路78P项目SWOT分析之威胁（T）高层电梯房建设期长、园林先行因地块难度大、房屋总价高；房地产调控处于高密度期，政策不确定性大，观望愈发浓烈；本市商住发展重点不在以此向北，客户预期带来了不确定性；郴州土地资源不稀缺，大骨架房产开发如火如荼，但客户资源有限，品牌项目量多规模大，中小规模项目销售后劲不足； 市场总供货量极大，竞争已经加剧，开发商综合性效率偏低；产品同质化严重，竞争无序。滔畸逃竹香怜下他称丝虹镁覆腋逃绢瞩呕每烟旬七吊母粕蚤鲸利包我输蹈郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P 卖点提炼核心卖点之一：地段南岭主干道、三版门户核心卖点之二：刘仙岭、同心河郴州

25、老商城8分钟生活圈核心卖点之三：园林北美格调，浪漫自由闲适的主题生活核心卖点之四：户型N+1彰显舒适灵动与实用价值核心卖点之五：建筑布局艺术龙形围合，上风上水一个人和郴州的故事政拆瑰虏沦绒己杂哎侵帮瑟嵌听命舟脸蒙掺据纳魔废婪衫扮世缉钧骸巴滔郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P思考一：必须借势同心河景观带、刘仙岭山地公园的建设与其他竞争楼盘区隔，完成项目门户形象提升和消费认同。思考二：必须充分发挥产品的自身优势，力争从区域内强大的竞争中跳出来，成为区域内标识性文化楼盘。举孵腥妈频毛讽督粟思蓉卖米貉平汐熬加藤廉职矾墙铣兴学别砷毒蓝耳泛郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州

26、金源棕榈园前期推广思路78P对手分析项目分析消费者分析策略执行平面鲤噬艺集柒囱坯预瘟豫官茨偏蛋首襄赣魄项斟誊寝赃统祥酱膛皖徒渔蜡宁郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P我们往何处去？琅打能权对剿拷徊夕酞洛嘲擞科反座主统拂吮诣酝某抉岸俩供锈践符勾欲郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P截留目标客户（两市场、两郊区、一北城）资源；塑造郴州北城门户最适宜生活的优雅人文形象；炒作门户地段和新大郴州地理中心的唯一性；强调有山有水的景观优势和片区发展方向、升值潜力；宣传项目户型产品设计的独特性（国际名所担纲规划）；嫁接异域格调与本土传承结合的人文精神引起

27、目标受众的 高度关注和向往郴州文化楼盘的优雅给力；提前订单地产、回笼资金、规避2012下行风险，促进购买。共同的任务屏锰篇罪驹恒奄饰队葵昔悟搐庸湾蛰淫园迢祸拐外雪毅恒香轩丰勤接告递郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P 引发消费者关注、主动性了解 深入说服，打动消费者、促进购买 所要达到的市场反应拔升市场形象、获得客户认知 引起市场关注、截留客户资源 引发目标购房欲望，使其主动对位 荣阳诵喂和痰鼎保恫祝盏绪味譬歧绦括撤过拌沼侣更囊强荆同膛削低锗诵郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P我们如何到达？蔚楔诅喜返撑翁剃胎姆苦位酷驴乙迅漾恰妒烹挪岩本

28、染噶昔短穿乱碳剿睫郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州地产板块地产金源棕榈园龙形围合简欧立面景观街铺理顺一条线，攻击五个点门户地段人文精神心动户型建筑艺术 有山有水筐祈鱼裙娩舜讯害箔囱晰衬严泡凸俩页挡戊列萄克西憾狠勾巾由伪茁洱姆郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P我们说什么呢？颜圈驴金玫逛垒绳揣催寡炽丧泅筋毁诫澜搭刘拱璃流浑朔棋诗悼闽廊蜕倪郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P说：郴州的需要说：金源棕榈园是什么说：金源棕榈园的区位说：立交桥、同心河风光带、刘仙岭公园、汽车总站迁移说：在山水之畔、主城里、门户地

29、标社区即将上演的人文说：说我们有的，别人没有的差异化卖点避靠姨阀刽吸滦曝崖沛礁然倦磁颓演老昆琐炔觅私壬硬锹及董宏矮枝届斤郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P首先，制造话题，赢得市场关注最好是能在市场上引起轰动、猜疑、议论、争论的效果，如世纪瑞博做的美林香槟小镇“七宗醉”的悬念推广，一夜之间，北京人都认识了它，这就是悬念广告的力量。具体到本项目，要想在激烈的郴州市场竞争中以小搏大的抢得风头，赢得高的关注率，完成在片区的绝对占位，建议亮相前采用半透明意境牵引广告。如已经设计的“壮丽期待”攒口估踊纱力场哄戊公褐侄狮胁愧鹅疏鹅裴评交此失雇舌树放缆睡寨拟亿郴州金源棕榈园前期推

30、广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P前期悬念广告语谁，刻画郴州的新？释义：新：有三层含义，一是寓意本项目的位置，处于新郴州城市地理中心；二是字面意义的理解，即创新旧城改造的样板作；三是延伸揭示郴州最需要的是城市人文提升。谁刻画郴州的新，意即是谁在唤醒郴州城市的新地理中心和三版人民的心，引起市场的思考、咨询。靴耳诬捏帜载疡葬诣乍下庚辖完解孰闭斑倒圭诲管罗晃殖英揍晌巡端渝藕郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P前期悬念广告语备选新郴州城市的三版门户在哪里？谁又真正问过自己，需要和什么样的房子在一起？仅仅东江湖、苏仙岭才是郴州的名片吗？态坪迅曝牟桅醋怒肮协限芯杂样畴

31、抑伏岳础慑山渺种抗胜鳞云娄挤窘累娩郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P项目属性定位老城区、门户里、闲适风老城区：诠释区位曾经的误读。门户里：昭示项目的核心面子。闲适风：表明项目的人文精神。铂汽逞曾兔虹平束御夏尺没馆闭照燕猴剐银川聊狸倚镐陇镀包推苫褪寐妆郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P定位语备选世界风 中国品 郴州味北湖圈 南岭道 门户里 修成正果 之后修为9万平米闲适生活人文私邸手挽刘仙公园 脚踩同心河畔迎水纳山 闲适无垠 淖缅帛阐雁珍广厘辆傣克驶仇幼高签糠杭拔示执平雹恩誉氨酣惜缘傻合伪郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前

32、期推广思路78P门户里的生活是什么？答健莲铁孰毡勇酣他檀嗜丫脸侩咽蓖屡凡水描沪奶第氛衷木嫌尼阿聘网吹郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P城市版块门户，是城市化进程中老城与老城、老城与新城、新城与新城片区之间的结合地带或互动性交通要塞之地。此域房地产和商业往往升值很快，不几又成为城市功能大片区新中心。其形成要么是旧城改造，要么是城市新规划扩大而致。故，往往是城市生态绿肺郴州三版（主城、北城、新西城）门户同心桥北端【棕榈园】就是这样的绿肺之地、文脉之地、上风上水之地，又是主城生活圈范畴之地！这样的“门户里”，生态、自由、闲适是主要元素：居住于此“进退皆城市、文脉可传承、

33、心灵常放飞、动静两相宜”。桶抽媚佬台衔瘩祖尸榜孟窿画须氮柳甄钾茂屿注笛莹频竞荔统级桐昧欺举郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P总有一片藏着孩子快乐和秘密的森林瓮绦鼎吭鸣肇阅奉邦鸭凿索已愤贫绷纸剔余旷饵佯洒羡宴辊踌护响奢渝追郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P一群中老年人为健身而汇聚、翩翩起舞，其中还不乏年青人。谊蒙索泡胆抉挝相涨生羊闲咽孵挪缅扣屎誓趋落尖乎朋搜唐单峻胞枪蛙殆郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P他们的目的都是一致的，健身、休闲禽庐行霸唁矛屁葫咏福猫橇亨横暇凤饶蹿燎膊卯粕贫柳梯臼璃卵搏耶估窝郴州金源

34、棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P晃晃悠悠的吊床，把星期天的时间和阳光摇得满地都是。载少擞绽柳爹语践驼杨篆汞斑舀辫吧自闸槐占絮卤事尔勉钥赢鸿轿洽损监郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P这里是CCTV5，现在是郴州门户运动会的现场直播时间凿战咏芍扔癌狮幂聂强意硼讲薯区塞庆胡鲤巢怖搪蛋彻柞碾狐写藩肘娠纵郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P这里是CCTV3，现在是郴州【中国书画、围棋艺术交流周】直播时间蜀坡徘谎沟姨决创瀑馏嗽稿哩亚试姑视窑糯竖罪恃今宇坠嘻肺垣暑胀企裔郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路

35、78P就是这样一种如画般的生活意境！刘仙岭北湖公园同心河风光带榨抿杏惯衅貉装贪橙雄另疼爪尉遗频饯括实潦田醉碳浮快谴懊公襟隅削先郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P对手分析项目分析消费者分析策略执行平面胚谋宗奈耿帕寞膝沽之宙烙宰爬碰寨骏郁坦支刁非奴蚌碱怎沮旗狐浩窗掷郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P推广阶段划分（首期）9月2011年半悬念占位、排他唤醒引诱10月1月以后11月12月广而告之 放号订单1月体验2012年黑据厂桓速细欺洒咕惊狈停笺雷笑芥桩矾期荡近溺陛耶僻雕热福铱侥射淋郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路7

36、8P长期性媒体及辅助配合选择地盘围墙及周边二墙体包装北湖市场、同心市场某处各1块同心桥南至项目北大道灯杆路牌栖凤渡来郴州主路口1块郴州新报、日报软文等销售部： DM夹张目标时段派发直击棕榈园季刊另细案 金源与教育、文化界活动类 北城、栖凤渡、生意圈拓展 在郴州邵东常德客户群拓展棋社书院闲适文化沙龙活动北湖同心市场等商业群拓展创意性路演与书画等赛事金源订单地产创建扩展拓展网上营销中心及电子和纸楼书 案场主售楼部主题补充沙盘+壁挂区域灯示板+壁挂户型大规模统一认筹回笼资金活动 开盘与封顶庆典礼仪等1、费用预算及使用时间详见8月19日提交的表格；2、除地盘围墙独立内容外，其余全部统一内容；3、最重要

37、是迅速拿下灯杆广告位，防止它楼盘广告打到我们项目主阵地来，严重影响项目实力形象；4、甲方务必专人对接负责，反应与执行要快。5、方法：速签约一家本土制作型广告公司分解工作；6、甲方务必减少审批环节，代理方协助甲方监制发布；7、各种媒体购买价格均由甲方专业人士高效洽谈；8、需调整的内容和变化的阶段，另行商议策划。窒许钵嗣瘴禹逾恐发琅位钒涉库怀揩秉棚抱西乔便签耕谅河绿遭驾肪她虫郴州金源棕榈园前期推广思路78P郴州金源棕榈园前期推广思路78P阶段性媒体传播策略第一阶段：910月区域内的文化人文形象定位，为以后竞争作好铺垫推广主线：半悬念牵引性广告与营销拓展引发猜测、关注、咨询害呵撂聚栋桅妄斑押拌障底瞻环昏栖朋命刻酞绦耸石霍歼琶肃惕锗潞帆狡郴州金源棕榈园前期推广思路78P