金科瑶海区E1609地块概念规划课件

1、金科瑶海区E1609地块概念规划方案 安徽寰宇建筑设计院2016.12.18?如何确定项目的定位如何确定项目的物业类型和产品定位满足市场需求如何优化规划布局达到货值最大化如何优化产品打击竞品如何提升居住环境空间品质？区位楼盘单价（万/）产品（）主流总价（万）销售套数去化率庐阳区万科森林公园洋房 1.8141、159、167标准层220-270、一楼及顶复280-360126套100%万科城市之光高层 1.5110、125、140、160160-240603套84%别墅 3.0170、190500-60051套79%政务区华润凯旋门高层精装 1.6140、147、162、176220-30013

2、84套95%当代MOMA高层精装 1.7103、150、170170-272244套65%洋房精装 2.1125、132、143、169260-350112套95%高新区保利西山林语洋房 1.4139、158标准层190-240、一楼320-380490套95%别墅地上 2.4190、220、250450-65057套75%旭辉湖山源著洋房 1.4125、139标准层180-200、一楼及顶复260-320549套100%别墅地上 2.4160、175、200350-650287套92%滨湖中海滨湖公馆别墅地上 2.4285、363450-950113套100%万科蓝山洋房 1.8100、13

3、6、143、150160-320168套100%目前高价的物业类型主要为别墅、洋房、高层精装住宅全市各类物业产品的单价、总价、去化率分析：Project Analysis价格分析Price Analysis高层洋房别墅1.62.025%政务区2015年（万/m2）2016年（万/m2）涨幅物业类型高层洋房别墅0.851.42.61.01.83.017%28%15%高新区高层洋房别墅1.31.82.91.52.23.215%22%10%庐阳区洋房涨幅增幅最大Project Analysis价格涨幅分析Price Increase Analysis趋势判断供应流量价格现状洋房供不应求，存销周期1个

4、月，2016年预判版块均价1.5万；全市高层住宅供需两旺，存销周期4.4个月，预判板块均价1.2万； 2015年洋房大幅增长30%2016年洋房预判增长25%2015年高层大幅增长20%2016年高层预判增长15%2015年别墅稳定增长10%2016年别墅预判增长10%建议本案以洋房最大化布置，高层作为充容物业类型，达到总货值最大化的目的。Project Analysis综合分析Property Type Analysis总价90以下90-110110-125125-144144-160160-180180-200200以上100万以下07 0 0 0 0 0 0 100-150万01286

5、23 0 0 0 0 150-180万0328137 330 0 0 180-210万006233 90 0 0 210-240万000226 226 0 0 0 240-270万00 089891 9 270-300万00 0 73817122300万以上00 062219287备注：根据湖山原著、保利西山林语、当代MOMA、万科森林公园、万科蓝山、海亮红玺台、信达天御等洋房产品统计数据。全市洋房类产品热销面积段分析：全市洋房类产品热销面积段为110160m2，总价在100万270万。考虑到本案地处瑶海区，建议本案洋房类产品的面积段及总价按低位控制，主力户型控制在100125m2范围内。Pr

6、oject Analysis产品配比分析Product Mix Analysis总价90以下90-110110-125125-144144-160160-180180-200200以上80-100万21000000100-120万21348950000120-140万042434220000140-160万01939022752100160-180万0843134188100180-200万00265149001200-250万00024691701250万以上0001645396723备注：根据湖山原著、保利西山林语、当代MOMA、万科森林公园、万科蓝山、海亮红玺台、信达天御等洋房产品统计数

7、据。全市高层住宅类产品热销面积段分析：全市高层住宅类产品热销面积段为90125m2，总价在100万180万。考虑本案地处瑶海区，建议本案高层住宅类刚需产品的面积段80110m2范围内。Project Analysis产品配比分析Product Mix AnalysisContemts 目录项目分析 01设计思路 02规划设计建筑设计 04景观设计 03 05Project Analysis区位Macroscopic Location项目概况本项目位于合肥市瑶海区东南，基地范围东至规划的查济路，南至和平路，西至障山路，北至月亮湾路，总用地面积为75194.7，其中净用地面积71079.55 ，基

8、地西南角处公园绿地面积4115.15 。城际交通城际交通便利。城市交通沿和平路路连通城市环路通达各行政区。距老城区11KM 二环路中环路一环路距高铁站10KMG40高速公路瑶海区包河区蜀山区政务区滨湖新区庐阳区本案位置距火车站8KMProject Analysis公共服务设施Public Service Facilities大兴镇镇政府基地3公里大兴镇镇政府基地大兴镇镇政府基地3公里大兴镇镇政府基地餐饮商业休闲娱乐教育资源医疗卫生小学卫生室餐饮周谷堆批发市场超市合家福超市农家乐学院中学合肥市第五人民医院小学批发市场宾馆南淝河农业公园沿街餐馆沿街餐馆超市超市沿街餐馆宾馆农家乐项目教育、医疗配套设

9、施资源基本齐全，生活服务设施较为完善。Project Analysis控规解读Master Plan地块概况本项目用地为二类居住用地本案周边大部分为居住用地，配有部分商业及工业用地；所在用地为大兴镇较为中心区域。居住用地居住用地居住用地周谷堆农产品批发市场Project Analysis交通分析Traffic Analysis裕溪路京台高速当涂路本案周谷堆市场大兴新居住宅区大兴镇政府住宅区南淝河住宅区仙居苑合肥市裕溪路学校建材中心和平路本项目位于合肥市瑶海区东南，基地范围东至规划的查济路，南至和平路，西至障山路，北至月亮湾路。用地通过和平路和裕溪路连通各市区主要环道。通达各行政区划。查济路障山

10、路月亮湾路Project Analysis现状分析Present Situation Analysis场地现状基本平整，基地西南角有一块公园绿地，东侧紧邻周谷堆批发市场，北、西、南侧为规划空地。项目用地和平路障山路查济路Project Analysis设计条件分析Base Condition Analysis基地现状二类居住用地容积率不大于2.0建筑密度不大于20%绿地率不小于40%配套设施中小学：按规定缴纳教育设施配套费幼儿园：须配建18班幼儿园社居用房：按30平方米/百户，不少于300平方米配置配套商业不超过总建筑面积3%地块西南角有一块公共绿地约4115.15 总用地面积为75194.7

11、其中净用地面积71079.55 公共绿地 4115.15 Project Analysis高程分析Elevation Analysis现状竖向高程现状地势略有高差障山路南高北低，高差约0.30米。查济路南高北低，高差约0.60米。月亮湾路西高东低，高差约0.20米。和平路东高西低，高差约0.10米。整体地块南高北低，高差不大，场地平整。12.8013.3013.4013.00金鹏E1610地块案例选择原则：安徽省内知名品牌开发商项目周边在售和本地块类型相似、产品线相似销售良好的楼盘Background Analysis竞品楼盘Competing Products文一名门学府保利东郡文一名门东隅

12、现代花苑保利罗兰春天项目概况产品类型：高层、洋房、商业容积率：4占地面积：11.93万建筑面积：60万开盘时间：2015.10高层产品特点：1、面积段：851102、单价：96003、总价：82万106万洋房产品特点：1、面积段：951302、单价：116003、总价：110万150万Background Analysis主要竞品楼盘Competing Products文一名门名城项目概况产品类型：洋房、高层、商业容积率：2.5占地面积：5万建筑面积：18万开盘时间：2016.07高层产品特点：1、面积段：851152、单价：110003、总价：94万126万洋房产品特点：1、面积段：9713

13、32、单价：130003、总价：126万172万文一名门学府项目概况产品类型：洋房、高层、商业容积率：2.7占地面积：3.19万建筑面积：10万开盘时间：2015.02高层产品特点：1、面积段：88962、单价：110003、总价：97万106万洋房产品特点：1、面积段：991132、单价：130003、总价：129万146万保利东郡项目概况产品类型：高层、商业容积率：2.5占地面积：11.93万建筑面积：60万开盘时间：2015.10高层产品特点：1、面积段：851102、单价：3、总价：项目所在区域内目前以刚需产品为主，以万达、保利、文一为代表的名企名盘量价双优，目前多数项目销售接近尾声。

14、高层最高均价目前为1.0万，洋房最高均价目前为1.25万。项目名称住宅总货量（万方）在售均价（元/）2015去化量（万方）存量（万方）后续供应（万方）信地藏龙249800714瑶海万达广场229500120.81.5海尔公馆18950070.78保利东郡39-121.20文一名门皇马137500111.60保利罗兰春天20高层9600，洋房116003.2（2016开盘）16.816.8文一名门名城18高层10000，洋房125001818保利E1406地块13-13保利E1603地块16-16合计69.244.890.8海尔公馆万达广场保利罗兰春天Project Analysis货值Stoc

15、k Analysis物业类型研判市场机会目前竞品楼盘较少，但明年将涌现大量竞品市场小结土地市场板块市场客群特征产品研判量价表现置业客户以地缘性的刚需客群为主，含部分投资客，客户主要来源为周边，对85-100平方米的产品认可度最高。2016年合肥住宅市场量价齐升，月度成交量持续创新高，市场库存量滑落低位，去化周期短（仅4.7个月），未来项目利好明显。未来板块价值潜力巨大。目前市场多以高层+洋房的物业类型，85-110平方米为市场主流户型；高层产品去化较好，价格处于高位，洋房产品溢价能力较高，本项目均具备较好的发展机会。土地成交量价走势平稳，2015年土地市场竞争趋于激烈，项目所属板块土地稀缺，地

16、价飞涨。整体市场小结物业类型研判高层住宅市场机会量价表现良好，产品同质化目前在售均价区间10000元/，价格走势良好，主力户型面积在85-110 。01各盘月均去化速度表现良好受推货节奏影响，部分项目去化速度仍有上涨空间。03整体后续供应量较大，竞争激烈现有可售货量增大，后期市场竞争较为激烈。02创新产品市场表现良好，机会明显根据区位、客户认知度的不同，在去化表现上存在一定差异。04整体市场高层产品市场接受度较高，但后续供应量较大将会增加各盘之间的去化竞争，所以高层产品在设计上应考虑和现有产品差异化。主力户型的面积按照竞品楼盘主力户型的下限控制，达到控制总价的目的。提高面积赠送率，高于竞品楼盘

17、，在常规赠送面积技术的基础上，采用创新产品。优化户型设计，提升品质感，提高产品溢价水平。高层住宅市场机会点物业类型研判洋房市场机会市场量价表现较好目前在售均价约区间12500元/，价格存在绝对优势，成交量平稳。01各盘月均去化表现稳中有升洋房产品月均去化表现平稳，近期洋房产品市场去化有明显的提升。03整体后续供应量不足洋房产品作为区域内稀缺物业，后续供应量明显不足。02洋房产品市场未来机会明显目前市场洋房产品市场接受度明显增加，客群对洋房产品的舒适度认知感提升较快。04洋房产品后续供应量明显不足，但作为高溢价产品及目前市场需求量的增加，洋房物业产品市场机会明显。主力户型的面积按照竞品楼盘主力户

18、型的下限控制，达到控制总价的目的。提高面积赠送率，高于竞品楼盘，在常规赠送面积技术的基础上，采用创新产品。优化户型设计，提升品质感，提高产品溢价水平。洋房产品最大化布置，达到货值最大化的目的。洋房市场机会点盈利预期在高地价条件下分析确定项目定位、选择适应市场的物业类型和产品平衡开发风险、争取最大化盈利水平品牌形象保证金科品牌持续性的开发口碑、营造阶段性区域第一口碑楼盘。开发愿景优势（Strength）1.紧临城市主干道和平路，连接市中心，四周临路，交通便利可达性强。2.场地东侧紧临周谷堆农产品批发市场，商业配套设施完善。3.地块规则，有利于住的规划布局。4.西南侧为公园绿地，景观资源优越。劣势

19、（Weaknesses）1.位于郊区，周边新建楼盘较少，尚未形成居住氛围。2.东侧周谷堆农产品批发市场会对项目产生噪音以及环境影响。3.规划要求18班幼儿园会占用项目可建设用地，影响住宅布局。挑战（Threats）1.西侧紧邻同时出让土地，将来会形成直接竞争2.要形成与规划相应的居住人口，尚需较长时间，对项目初期有较大的挑战。机遇（Opportunities）1.位于城市居住空白地带，目前没有竞争，对项目去化有利2.周谷堆农产品市场能为项目带来客户群体。3.合肥住宅市场量价齐升，未来价值潜力巨大。SWOT Analysis项目定位轻 奢 生 活 典 范 社 区倡导“轻奢华、新时尚”的生活理念轻

20、奢只是一种更尊重生活品质的生活方式与财富多寡和地位高低无关它代表着对高品质生活细节可达性的追求？设计愿景城市设计融合城市环境、营造差异化的建筑形象、彰显项目价值感 规划设计营造社区五重特色空间序列提升社区品质感 建筑设计创新产品形式提高性价比营造独特建筑形象景观设计营造特色景观增强社区空间价值营造符合清奢生活空间气质的高品质宜居社区环境Contemts 目录项目分析 01设计思路 02规划设计建筑设计 04景观设计 03 05Design Strategy设计条件Design Conditions建设用地是一块矩形地块，四边临路交通便利，东侧紧邻周谷堆农产品市场本案用地障山路查济路月亮湾路和平

21、路裕溪路居住用地居住用地居住用地居住用地Design Strategy出入口推演Entrance Deduction和平路是城市主干道，住宅小区的面向城市的形象入口（人行）宜设置在此处同时考虑小区车行入口设置在次干道的月亮湾路和有沿街商业的查济路本案用地障山路查济路月亮湾路和平路居住用地居住用地居住用地居住用地Design Strategy规划结构推演Planning structure Deduction和平路和月亮湾路相对应的入口形成一条南北向的轴线，与查济路轴线相交汇，形成小区的核心景观中心中心景观障山路查济路月亮湾路和平路Design Strategy景观视线推演Landscape D

22、eduction地块西南侧临近公园绿地，未来景观资源优越。考虑景观视线的贯穿可以把整体地块的天际线按照北高南低的层次设置。本案用地公园绿地幼儿园布局分析Business Model AnalysisDesign Strategy西南角布置幼儿园配套18班幼儿园用地布置在何处？设计原则：18班幼儿园需要占地最低要求4230平方米和幼儿园日照要求，尽量较少幼儿园布局对地块的不良影响牺牲了较多南向地块面积影响和平路主干道沿街展示形象东南角布置幼儿园沿西侧布置幼儿园占用的较少的南向空间切分后居住用地相对完整牺牲了较多南向地块面积影响和平路主干道沿街展示形象将用地切分的不完整商业布局分析Business

23、 Model AnalysisDesign Strategy沿和平路布置商业更优的沿街商业布局形式？设计原则：商业占总建筑面积不超过3%；按块状集中设置；不影响居住建筑的布局。和平路为城市主干道，车流量大，车速快，不适宜布置商业。沿月亮湾布置商业北侧为规划空地，无商业氛围沿障山路布置商业沿查济路布置商业规划居住空地和平路月亮湾路障山路查济路周谷堆农产品市场规划居住空地规划居住空地规划居住空地和平路月亮湾路障山路查济路周谷堆农产品市场规划居住空地规划居住空地规划居住空地和平路月亮湾路障山路查济路周谷堆农产品市场规划居住空地规划居住空地西侧为规划空地，无商业氛围规划居住空地和平路月亮湾路障山路查济

24、路周谷堆农产品市场规划居住空地规划居住空地商业形态较为连续完整东侧有成熟的商业区有利于商业氛围的形成Design Strategy设计策略：更优的规划布局？更大的货值？设计条件：容积率2.0，建筑密度20%，绿地率40%布局推演Layout Deduction方案一方案二方案三高层住宅布置在地块北侧多层洋房布置在地块南侧高层住宅呈L型布置在地块北侧和东侧多层洋房布置在地块南侧高层住宅呈U型布置在地块北侧多层洋房布置在地块南侧Design Strategy方案一高层为1栋25层、4栋23层，2栋21层，2栋18层，面积约为73346洋房为7栋11层，20栋8层，面积约为58035商业面积为426

25、0，幼儿园面积4020，配套2288容积率2.0优势：高层和洋房分区明显劣势：洋房量少Design Strategy设计推演Design Deduction方案二高层为2栋24层、2栋22层，4栋18层，面积约为64061洋房为15栋11层，13栋8层，面积约为67230商业面积为4260，幼儿园面积4020，配套2288容积率2.0优势：洋房量略多劣势：高层多层分区不明显Design Strategy设计推演Design Deduction方案三高层为2栋24层、3栋22层，2栋18层，面积约为57528洋房为18栋11层，13栋7层，面积约为73852商业面积为4260，幼儿园面积4020

26、，配套2288容积率2.0优势：洋房量最多Design Strategy小结Summary方案二：洋房较多方案一：洋房最小方案三：洋房最大可继续深化Design Strategy货值分析Value Analysis总价面积（m2）单价（万元/m2）货值（万）高层住宅131381*55.83%1.7124695.02洋房131381X44.17%1.9110258.88商业42602.08520合计135641243473.90总价面积（m2）单价（万元/m2）货值（万）高层住宅131381*51.79%1.7115671.77洋房131381X48.21%1.9120343.68商业42602

27、.08520合计135641244535.45在同等单价的情况下，方案三的总体货值最大总价面积（m2）单价（万元/m2）货值（万）高层住宅131381*43.79%1.797803.96洋房131381*56.21%1.9140313.60商业42602.08520合计135641246637.55方案三货值方案一货值方案二货值Contemts 目录项目分析 01设计思路 02规划设计建筑设计 04景观设计 03 05鸟瞰图Planning And Design设计表现Design Performance总体经济技术指标项目单位数值备注总用地面积71079.55约106.62亩总建筑面积203

28、604 含地下建筑面积地上计容总建筑面积142158其中住宅131590.6其中高层住宅57738洋房73852.6公建10567.9其中商业4260不小于地上总建筑面积的3%幼儿园4020公建配套2288其中物业服务用房407总建筑面积的2社区卫生服务站200文体活动中心746200/千人老年活动站7520/千人社居用房300公厕60配电房500地下建筑面积61446总容积率-2.00总建筑密度%20绿地率%40住宅总户数户1166总人口人3731按户均3.2人计机动车停车数量辆2068住宅1.5辆/每户， 商业 1辆/100其中地面停车辆206地面停车率不大于10%地下停车辆1862非机动

29、车停车数量辆1854住宅1辆/100， 商业4辆/100鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图透视图小区南侧为形象主入口面对城市主干道，有助于提升小区的昭示性和品质。沿查济路设置沿街商业与东侧周谷堆市场相呼应，并设置小区次入口（人车混行）带动商业氛围。北侧沿月亮湾路设置次出入口（人车混行） 。Planning And Design形象主入口（人行）小区次入口（混行）入口分析Entry Analysis城市道路入口缓冲空间合肥方向小区次入口（混行）Planning And Design项目规划结构以三条轴线展开，轴线交汇形成住区中心。场地南北分两个组团，组团形成各自的中心。一心、三轴、两组团、围景而筑、

30、环绿而居规划功能Planning Structure南侧组团北侧组团轴线住区中心组团中心Planning And Design景观区场地南侧为洋房区，北侧为高层区，东侧沿查济路设置沿街商业与周谷堆产品市场相呼应。配套幼儿园设置在场地西侧保证场地整体的完整性。规划功能Planning Structure高层区洋房区景观区商业区幼儿园高层区洋房区商业区幼儿园区Planning And Design小区主要形象入口位于南侧和平路上，次入口分别位于月亮湾路和查济路，形成东西和南北两条景观轴线，由前序空间组织、景观空间在东侧和架空空间协同作用，打造出良好的中心景观带。五重空间序列提升社区品质感：入口空间

31、形象展示空间中心景观空间院落空间（架空空间）单元入户空间中心景观单元入户空间入口空间形象主入口空间序列Spatial Sequence架空空间景观视线形象展示空间整个组团形成环形车道，最大程度避免对于住户的干扰，将商业部分分隔在外，也保证了小区的私密度，北东两侧的地下车库出入口保证了可达性和便捷性。Planning And Design车行流线分析Streamline Garage Analysis车行流线城市道路车行出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口车行出入口地上设置206辆停车位。地下设置1859辆停车位。Planning And Design停车分析Parking Anal

32、ysis地面机动车临时停车 非机动车停车地下停车库车行出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口车行出入口Planning And Design人行流线分析Pedestrian Flow Line Analysis组团内流线主人流动线小区次入口人行流线通过三个主入口的组织，从景观空间之间串联，保证“从景观到家，一步一景”的步行体验。小区次入口人行出入口车行流线Planning And Design消防分析Fire Analysis消防车道消防登高场地消防车道和隐形车道满足设计要求，结合消防登高面避免对于景观轴的影响。车行出入口车行出入口人行出入口Planning And Design健身

33、步道Fitness Trail 在小区内部借助消防车道设置长度约为900米的星空健身步道，环绕居住区外围，为居住区居民提供休息娱乐健身的场所。星空健身步道Planning And Design层高布局urban Landscape建筑整体布局南高北低、东北高西南低，良好的迎合了西南侧的城市景观公园，将城市景观引入居住区，增加产品的附加值。24层22层18层11层7层3层Planning And Design天际线分析Skyline Analysis不同层数的高层叠加组合，面向公园和面向主干道都实现不同的优美的天际线效果，符合城市设计原则，不同高度实现了品质的差异化，营造更好的城市形象。Arch

34、itectural Design日照分析Sunshine Analysis地点：安徽省合肥市经度：117.27纬度：31.87计算高度：1.2米根据合肥市控制性详细规划通则，住宅应满足大寒日2小时日照要求。结论：本方案符合日照要求Contemts 目录项目分析 01设计思路 02规划设计建筑设计 04景观设计 03 05Architectural design对比：新古典或art deco风格，同质化，过于平淡。新亚洲风格新亚洲风格主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统文化。形象优雅细部精致品质

35、高贵建筑风格：洋房Architectural StyleArchitectural design建筑风格：高层住宅Architectural Style新亚洲风格新亚洲风格主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统文化。新三房主张同样三房，面积更小；同样面积，更大三房；同样三房，更多配置。以89-140成长户型“得寸进尺”深度优化 89、95、110、115、125、140六大面积段优化空间布置，以宽厅、宽阳台、宽卧室、宽凸窗、高赠送率、高得房率获得最佳居住品质Architectural Desig

36、n户型设计策略House Type AnalysisArchitectural Design高层户型分析House Type Analysis名称户型结构建筑面积赠送率得房率实得建筑面积A13房2厅1卫8817.53%79.16%102A23房2厅1卫9517.62%79.16%113双2米深景观阳台生活阳台结合洗衣、杂物收纳，获得整洁居室空间改造前改造后953房2+1阳台883房客餐厅合厅设计增强空间尺度感A1高层户型A2高层户型全赠送面积半赠送面积A1,A2户型标准平面图Architectural Design高层户型分析House Type Analysis名称户型结构建筑面积赠送率得房

37、率实得建筑面积A13房2厅1卫8717.75%80.08%102A33房2厅2卫10716.10%80.08%123收纳柜满足杂物放置需求生活阳台结合洗衣、杂物收纳，获得整洁居室空间改造前改造后1073房2卫2+1阳台873房A1高层户型A3高层户型全赠送面积半赠送面积可改造书房空间A1,A3户型标准平面图Architectural Design高层户型分析House Type Analysis名称户型结构建筑面积赠送率得房率实得建筑面积A43房2厅1卫8917.10%81.10%104A53房2厅2卫11117.30%81.10%129收纳柜满足杂物放置需求餐厅直接面对阳台，采光通风最佳改造

38、前改造后1113房2卫3阳台893房A4高层户型A5高层户型全赠送面积半赠送面积舒适三卧室空间A4,A5户型标准平面图Architectural Design洋房户型分析House Type AnalysisD洋房户型改造前D洋房户型改造后全赠送面积半赠送面积名称户型结构建筑面积赠送率得房率实得建筑面积B13房2厅2卫11416.50%84.84%132洋房B1标准层平面图1143房2卫3阳台超大双阳台景观面餐厅直接对外采光改造前改造后第3个阳台Architectural Design洋房户型分析House Type AnalysisD洋房户型改造前D洋房户型改造后全赠送面积半赠送面积1154

39、房2卫3阳台洋房B2标准层平面图名称户型结构建筑面积赠送率得房率实得建筑面积B13房2厅2卫11515.90%85.04%133Architectural Design洋房户型分析House Type AnalysisD洋房户型改造前D洋房户型改造后全赠送面积半赠送面积总平面图总体经济技术指标项目单位数值备注总用地面积71079.55约106.62亩总建筑面积203604 含地下建筑面积地上计容总建筑面积142158其中住宅131590.6其中高层住宅57738洋房73852.6公建10567.9其中商业4260不小于地上总建筑面积的3%幼儿园4020公建配套2288其中物业服务用房407总建

40、筑面积的2社区卫生服务站200文体活动中心746200/千人老年活动站7520/千人社居用房300公厕60配电房500地下建筑面积61446总容积率-2.00总建筑密度%20绿地率%40住宅总户数户1166总人口人3731按户均3.2人计机动车停车数量辆2068住宅1.5辆/每户， 商业 1辆/100其中地面停车辆206地面停车率不大于10%地下停车辆1862非机动车停车数量辆1854住宅1辆/100， 商业4辆/100Planning And Design户型配比Residence Proportion 1、高层住宅沿场地北侧布局，户型面积为89和95，占比为50.4%，满足规划条件要求（规划条件：新建商品房90平方米左右及以下中小户型占比不低于50%）；2、洋房靠中心景观及城市公园绿地布置125和140户型，其余位置布置115户型。套数占比户型面积户型套数户型套数比总套数高层58850.4%8929425%11669529425%洋房57849.6%11529425%12521819%140666%8995115