四川南充城南世家项目市场调查建议及营销策划方案

1、.PAGE ：.；目录 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc163925134 前 言 PAGEREF _Toc163925134 h 2 HYPERLINK l _Toc163925 第一部分 市场调研及工程分析 PAGEREF _Toc163925 h 4 HYPERLINK l _Toc163925 第一节 宏观经济环境及房地产市场研讨 PAGEREF _Toc163925 h 4 HYPERLINK l _Toc163925 第二节 工程所在区域环境调查研讨 PAGEREF _Toc163925 h 14 HYPERLINK l _Toc163925 第三节 房

2、地产消费需求情况调查研讨 PAGEREF _Toc163925 h 21 HYPERLINK l _Toc163925 第四节 工程根本情况 PAGEREF _Toc163925 h 26 HYPERLINK l _Toc163925140 第五节 工程总体谋划思绪 PAGEREF _Toc163925140 h 28 HYPERLINK l _Toc163925141 第六节 工程定位分析 PAGEREF _Toc163925141 h 29 HYPERLINK l _Toc163925142 第七节 目的客户群体定位与分析 PAGEREF _Toc163925142 h 30 HYPERL

3、INK l _Toc163925143 第八节 工程定位 PAGEREF _Toc163925143 h 31 HYPERLINK l _Toc163925144 第二部分 工程投资收益分析和财务评价 PAGEREF _Toc163925144 h 34 HYPERLINK l _Toc163925145 一、 工程财务分析 PAGEREF _Toc163925145 h 34 HYPERLINK l _Toc163925146 二、 工程定价模拟 PAGEREF _Toc163925146 h 35 HYPERLINK l _Toc163925147 三、 工程敏感性分析 PAGEREF _

4、Toc163925147 h 35 HYPERLINK l _Toc163925148 第三部分 工程建议与工程谋划 PAGEREF _Toc163925148 h 36 HYPERLINK l _Toc163925149 第一节 工程运作思绪和运作方式建议 PAGEREF _Toc163925149 h 36 HYPERLINK l _Toc163925150 第二节 工程开发战略建议 PAGEREF _Toc163925150 h 37 HYPERLINK l _Toc163925151 第三节 建筑、规划谋划建议 PAGEREF _Toc163925151 h 38 HYPERLINK

5、l _Toc163925152 第四节 环境景观设计建议 PAGEREF _Toc163925152 h 42 HYPERLINK l _Toc163925153 第五节 工程营销和推行 PAGEREF _Toc163925153 h 43 HYPERLINK l _Toc163925154 第六节 营销执行 PAGEREF _Toc163925154 h 57 HYPERLINK l _Toc163925155 第四部分：协作方式及费用 PAGEREF _Toc163925155 h 61 HYPERLINK l _Toc163925156 一、市场调研和工程分析 PAGEREF _Toc1

6、63925156 h 61 HYPERLINK l _Toc163925157 二、工程投资收益分析和财务评价 PAGEREF _Toc163925157 h 61 HYPERLINK l _Toc163925158 三、工程建议与建筑谋划 PAGEREF _Toc163925158 h 61 HYPERLINK l _Toc163925159 四、工程规划设计建议 PAGEREF _Toc163925159 h 61 HYPERLINK l _Toc163925160 五、环境景观设计咨询 PAGEREF _Toc163925160 h 61 HYPERLINK l _Toc16392516

7、1 六、协助人力资源整合与管理机制构建 PAGEREF _Toc163925161 h 61 HYPERLINK l _Toc163925162 七、本钱与风险控制建议 PAGEREF _Toc163925162 h 61 HYPERLINK l _Toc163925163 八、构建开发和工程融资支撑系统 PAGEREF _Toc163925163 h 61 HYPERLINK l _Toc163925164 九、工程的营销谋划和推行 PAGEREF _Toc163925164 h 61 HYPERLINK l _Toc163925165 十、销售代理执行 PAGEREF _Toc163925

8、165 h 61 HYPERLINK l _Toc163925166 十一、物业管理建议 PAGEREF _Toc163925166 h 61 HYPERLINK l _Toc163925167 十二、其它开发商需协助的事项 PAGEREF _Toc163925167 h 61 HYPERLINK l _Toc163925168 后 记 PAGEREF _Toc163925168 h 62“城南世家工程市场调查、工程建议及营销谋划方案前 言第一部分 市场调研及工程分析第一节 宏观经济环境及房地产市场研讨一、宏观市场分析观念：两会后“房产调控呈现由“强变“更强的开展趋势，将使得楼市开展发生根本性

9、的改动，以“关系民生为主题的房地产变革正在掀起。正文：随着两会的顺利闭幕，国内房地产“第三次宏观调控开场启动。当前我国房地产业市场正处于特殊开展阶段，影响其价钱的要素和作用也比较复杂。根据两会的精神，我们对2007年房地产开展有以下分析。1、政府目的明晰“两会期间的政府的高层频频表示，要控制房价，使得房地产市场调控目的明晰。无论政府要素、影响各方等要素还是社会百姓心思要素，最少百姓心思根本得到抚慰，虽然房市还没有显现和兑现，但大家对政府的任务报告都抱有很大期望。2、房价温顺理性房地产市场的宏观调控目前最重要的任务就是控制房价。当人们看到政府在“两会上的报告可以看出，政府是想动真格的来稳定房价了

10、，这样的初衷很有把握控制房价，由于中国房地产业的控制，政府的人为要素是最重要的要素之一，房价的理性回归和温顺开展才是众望所归。3、土地管限有度估计“两会后，土地政策有效管理和监管力度会更加强硬，土地每年发放量根据各个城市需求情况有些添加。 “八大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。假设需求不动，要控制房价，只能添加供应才干到达目的，但要添加供应就要放地，“两会也曾经涉及到了这一点，“对供应用于商品房开发的土地、市民解困住房的土地、公务员住房的土地要分别限价、管理和供应，土地将采取更合理的限制式的科学控制管理方式。

11、 4、政策恐慌渐去政策出台不会有2006年的“朝令夕改了，也不会有2005年那样“排山倒海，但会有一些表达节能、省地和规范市场次序的政策、措施会陆续出台，如控制高档商品住房别墅等开发、鼓励中低价位住房开发、加强对中介市场的管理、出台住房各项专项基金管理方法等。5、注重引导需求消费需求的引导任务不容忽视，注重引导住房的群众消费曾经成为政府和社会一项新的历史使命。放松土地控制是不得已而为之，而且幅度非常有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。如今人均住宅建筑面积曾经超越26平方米，如此下去用不了几年小康居住目的就会实现。住的小不是好事，住的太大也不是好事。正如董藩先生所说的：“别墅生活在

12、中国将永远是异邦情调，不适宜国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不注重将给未来社会开展买下隐患，最终咽下这个“苦果的还是全体人民。“不成认房地产业的支柱位置不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。6、建立保证体系“住房保证曾一度在政府的业绩词典里消逝了，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成果。05年经济适用房被媒体炒得更像一场闹剧，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力宏大，于是一些地方政府开场积极兴建经济适用房，并开发或收买廉租房。但也会有一些地方政府开场探求货币化补助问题，货币补助才是住房保证的开展方向。 7、理财观念晋级穷人关注保

13、证，而富人那么关注理财。地产股和地产投资的投资博弈让人们学会和晋级了理财的观念认识。房地产的理财观念曾经深化人心，光靠行政措施不行，立法手段必需登场了！8、落实政策执行政策的落实，如各级管理制度和监管政策的落实等，是2007年房地产业能否能理性开展关键的一年，人为要素关键的是落实，只需政策落实到位的话，置信房地产一定会有序、安康、理性、快速开展的。9、外商进入抢滩2006年，有意进入内地市场的海外房地产开发公司将开场进展前期调查、预备、选址，研讨内地的房地产法律与开发工程定位，以及与内地各方的协作问题。对开发商来说，是“狼要来了，但对消费者也许是好事。再次地宏观调控后，内地房地产市场在土地拍卖

14、、投资立项及配套费用的收取上将更加规范，投资程序也更加规范、合理，这添加了外国投资者进军中国市场的自信心。2007年，“与狼共舞的群体正在迅速扩展和快速地开展着。综述：以上分析，当前的楼市情况，仿佛如一场吹暖大地的春风降临，并在未来将继续经受着这股春风的影响。假设说一定要给这股三月春风命名，“两会后调控无疑是最贴切的代言。现实上，“调控中国楼市从04年开场，到07年的仍将继续，必将对中国楼市产生更强劲的冲击。而这股“两会后调控的趋势也会由“强更“强的开展趋势，将使得楼市开展发生根本性的改动，以“关系民生为主题的房地产变革正在悄然掀起。 这也是我们这期观念关注两会的主要缘由。 两会期间对涉及房地

15、产领域引发的民生问题的讨论，让房地产界可以明晰地觉得到，“两会后调控将更加关注涉及普通老百姓居住民生问题的处理。而“民生问题在这期间开场被越来越多的开发商所认识。曾经有房产界大腕名人在博客上表示，“两会后调控的重点，就是“处理民生问题，顺应民意。 从去年“90平方米户型必需占总开发量70%的调控政策看，“两会后调控必然将出台类似更准确、更到位的处理民生问题最中心的手段。 而要顺应“两会后调控的趋势，开发商只需自动协助 政府去处理民生问题，才能够获得更多的开展时机。以往“任大嘴之流企图经过气势浩大的争论去影响楼市的作法，在民生问题面前一定会遭遇更大的打击。理性的开放商更应该顺应情势，改动之前的开

16、发战略。真真正正地研讨适宜老百姓的房屋开发，比如针对70%、90平方米这样的技术问题，去研讨90平方米的户型终究怎样才干做到最合理、最经济。又比如说，积极参与政府经济适用房或限价房的建立，开发更多适宜中低收入家庭居住的产品。 “两会后调控将促使房地产进入“民生时代，肩负着更多社会责任的房地产开发商有更多的时机去实现“处理民生问题，顺应民意的目的。二、南充房地产市场分析、南充概略南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达川市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12494平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵、西充、南部、蓬安、营山、仪陇、阆中五县三区一市。有180个镇、

17、302个乡。总人口726万，市区面积50.5平方公里，市区居住人口66.9万。“十一五开展总体目的是按照构建“川东北区域中心城市的要求，坚持以科学开展观统领经济社会开展全局，把提高人民生活程度和促进城市的战略定位，立足科学开展，突出产业支撑，加强城乡2021年地域消费总值在2005年的根底上翻一番。根本奠定川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通讯枢纽的区域位置；根本建成嘉陵江中游生态屏障。、南充房地产概略1、06年南充房地产总结1房屋供应情况2006年，南充市辖三区商品房住宅供应有所添加。市辖区商品住宅房同意预售套数为10100套、面积122.32万平方米，同比分别

18、增长20.36%、18.13%，商品房供应呈以下特点：a、商品房住宅供应一减二增。一减：高坪区商品住宅品准预售套数726套、面积8.35万平方米，同比分别减少38.83%、42.88%。二增：嘉陵区商品住宅房同意套数3505套、面积41.02万平方米，同比分别添加61.14%、38.67%；顺庆区由于滨江名城、天地山水、虹桥水岸、明宇帝壹家二期等中大盘上市，增大了房源供应量，全年商品住宅房同意5869套、面积72.95万平方米，同比分别增长16.71%、22.93%。b、商品住宅房供应区域性突出。市辖区套内面积销售单价低于1000元/的成交套数为114套，占商品房成交总套数的0.89%，主要集

19、中于高坪区；套内面积销售单价在10001500元/的成交套数1294套，占商品房成交总套数的10.09%，大部分集中于高坪区和嘉陵区，少部分集中于顺庆区；套内面积销售单价在15002000元/的成交套数9946套，占商品房成交总套数的77.57%，大部分集中于顺庆区和嘉陵区，少部分集中于高坪区；套内销售面积单价在20002500元/的成交套数737套、在2500元/以上的成交套数为737套，分别占商品房成交套数的5.75%、5.7%，均集中于顺庆区。c、电梯公寓投放量明显添加。2007年，锦绣北湖、北湖盛景、凯旋帝景等大量电梯公寓将上市，电梯公寓的供应量占商品房总体供应量的比重将大幅添加。d、

20、商品房套均面积略有下降。市辖区商品住房套均建筑面积122.43平方米，比2005年减少1.01平方米，其中顺庆区商品房套均建筑面积128.09平方米，比去年添加1.55平方米；高坪区商品房套均建筑面积118.3平方米，比去年减少8.7平方米；嘉陵区商品房套均建筑面积116平方米，比去年减少1.65平方米。2、目前土地供应情况从目前城市开展情况来看，2007年顺庆区的土地供应主要集中在以新政府中心和老城区之间的一带，嘉陵区土地供应主要集中在火花镇一带，高坪区土地供应主要集中在上东坝大桥一带。根据国土资源了解，在2007年拟定供应商品房开发用地700亩左右。实践加上其他已获得土地转入商品房开发运用

21、，估计，2007年商品房开发用地将会在1500亩以上。3、目前政策分析 2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产开展战略开场显显露从产业政策向公共政策回归姿态的情势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应构造调整、控制房价、加强土地调控、加强保证性住房建立等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建立、提升运营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期开展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产，我们以为：1、2007年政策调控执行力度将加大。面对主要大中城市不断上涨的住房价钱，在2005

22、年政府出台一系列调控政策的根底上，2006年国务院、建立部等多部委于5月出台国六条及其15条细那么调控住房的供应构造、房价和投资投机性需求，以后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产情势来看，政府的调控效应虽然有所表达，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，置信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，假设房价上涨的势头不能得到有效遏制，那么进一步的调控政策出台能够性就比较大。2、2007年房地产开发投资增速将放缓。在政府控制房价、调整住房构造、加强土地控

23、制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将遭到影响，特别是在当前中国经济面临战略性构造转型将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将遭到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府能够采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们估计2007年房地产开发投资增速能够会放缓到15左右。3、住房供应构造继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。2006年的房地产调控中对住房供应构造提出了详细的

24、90/70规范，国六条和国十五条的导向就是重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应构造将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供应将遭到限制。4、土地管理更加严厉，土地增量供应控制更严，土地本钱将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进展详细规范制定，2006年9月初，国务院更是专门下发,主要针对当前各地域在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进展有效治理及严风格控。以后，

25、国土资源部又下发了，这些豆显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文，05年国八条、144号文和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应遭到更严厉的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限能够会上收，建立工程用地地管理将更加严厉。估计随着土地供应闸门的缩紧，如没有艰苦政策变动，那么土地价钱的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供应紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土

26、地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地本钱的提高将是必需面对的现实。总的来说，土地供应将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进一步的表达，行业集中度也将进一步提高。5、政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视。2006年18月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比去年同期增长28.1，其中国内贷款3584亿元，增长51，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18上升到22以上，而于定金和预收款的比重那么开场大幅降低，从过去4年来的40左右下降到2006年的约27。更值得留意的是，2006以来，定金及预收款首现负增长，这

27、反映出的现实是房地产预销售同比开场出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。估计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接缘由。也因此控制工程投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，估计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。6、2007年住房供求差距将减少，价钱成为关键要素。从当前的

28、各类调控政策来看，改善住房供应构造和稳定房价是中心要点，改善供求关系和住房价钱将仍是2007年政府宏观调控的主要目的之一。从房地产供应的一些先行目的来看，2007年的实践供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应构造的调整将在一定程度上添加有效住房供应量，估计2007年住房供求差距将进一步减少，而房地产价钱将成为影响供求关系的关键要素。关于房地产价钱走势问题，由于政府行政干涉的力度较大，在当前阶段房地产开场从过于趋向商品属性开场向社会保证属性倾斜，我们以为，政策在二者之间的倾斜

29、情况，将对短期内的房地产价钱预期产生较大的影响，假设政策向社会保证属性的倾斜是渐进的，温暖的，那么2007年房地产价钱增幅将稳中放缓，假设政策向社会保证属性的倾斜是急进的，变革性的，那么房地产价钱的短期动摇将加大4、房价走势预测南充2006年房价总体来说上升比较明显，顺庆城区曾经有部分电梯公寓呈现，周边地域以多层和小高层为主，高层价钱在22002800左右，多层在20002500左右；嘉陵区目前以多层为主，估计07年也将有高层投放入市，目前多层价钱在2000左右，部分多层曾经到达2500元/，高层价钱在2500元/左右。高坪区目前以多层为主，房价在1800元/左右。估计07年商品房房价将会继续

30、上浮，上浮比例将会减少，估计在7%12%左右。顺庆区部分高层房价将会到达3500元/，南充市总体房价也会在2000元/以上，在07年10月份左右，主力单价会在2500元/。5、目前工程开发情况从目前南充市房地产市场来看，房地产开展曾经初具规模。中、高档次楼盘曾经占据市场较大份额。目前开发商曾经逐渐树立了品牌观念，曾经对产品建筑、户型、园林景观、建筑质量、外立面风格有了一定的认识，并着手在工程中进展表现，使得目前南充楼市呈现各种建筑、各种风格楼盘众多，构成百花争艳的局面。目前，南充在开发和已开发工程工程主要有以下一个特点：1、中高档次的楼盘比较注重营销，但不注重全程谋划目前，南充房地产市场大部分

31、中高档楼盘都聘请南充、成都、重庆等地的营销代理公司进展销售，并在努力学习兴隆地域和城市的营销手段，使得目前南充楼盘各个销售现场的档次较以往有了较大程度的提升，也是的南充房地产代理市场更加成熟，效力才干更加完美。但是，一个工程不仅仅是依托营销胜利的，而是经过对这个工程多方面建筑、景观、工程、推行、销售、公共关系的全盘掌控，保证在每个环节都不出过失，才干使一个工程运作得非常胜利。因此，贯穿全程的谋划思想是非常重要的，这也是需求专业的全程谋划公司来整体运作这个工程。目前南充全程谋划的工程较少，但随着市场的开展变化，房地产市场运作的难度也会添加，房地产市场也会越来越需求专业的全程谋划公司为其操作工程，

32、使工程运作风险降到最低，使工程可以如期的报答利润。2、曾经开场注重产品本身的营造目前，南充市房地产市场上的商品房质量较高，房屋不仅仅是居住功能，还满足了购房者的精神需求、社会交往以及投资等较多需求。房屋质量越来越高，从花园小区到高层电梯公寓，从欧式风格到现代风格，曾经多元化的满足不同年龄层次对精神、物质生活的追求。更值得留意的是大多数楼盘曾经开场务虚，不仅仅是在提出一些口号，而是在真正将概念落实，将本身宣扬的生活方式逐渐实现。就目前的开展情况来看，地中海兰、香槟小镇等曾经比较胜利的将国外高尚的生活元素在楼盘中展现出来，而且根本上得到了市民的追捧，而下一步，产品在设计上需求有更深的文化发掘和表现

33、，需求更深的对生活、人性的探求，这些都需求从开发的工程中表达出来，因此需求更加专业的公司进展运作。3、外来元素较多，没有深化地发掘外乡文化目前，南充房地产市场欧风比较流行，主要表达在建筑外观、园林景观、案名、推行等方面的欧化。其次是现代川西风格，主要表达在坡屋顶、颜色朴实。并结合了江南园林景观：小桥流水、亭台楼阁等特点，丰富了南充市的建筑元素。目前的设计在南充市比较受欢迎，也可以表达工程和购房者的档次、档次，但是缺乏一种精神领域的共鸣。6、07年房地产市场预测1、房地产市场将更加规范，排号、内部认购等收取订金的方式将会进一步被规范。对开发商前期资金的需求将会更加严厉。2、南充市场房价将会进一步

34、攀升。目前，存在的主要矛盾是大部分低收入购房者买不起房子和少部分高收入人群利用房地产进展投机行为之间的矛盾。国家要处理这一矛盾第一就必需提高低收入的收入；第二，供应充足的土地降低部分房价。从这两方面来看都是不太能够实现的。因此，投机的空间依然存在，因此，房价上升空间也就依然存在。随着国家对房地产市场的调控，经济适用房曾经成为调控房价的主要手段，但是经济适用房只能满足少部分人的住房需求，对大部分外地打工者来说依然不能满足，住房需求依然较大。其次是开本钱，特别是土地本钱和自有资金需求添加，因此，经济适用房的出现并不会使商品房房价得到下降。3、各种概念、主题将会落实得更彻底，外乡文化将会得到开掘和运

35、用。目前来看，各种概念的炒作盛行，欧式花园、地中海风格、法国的浪漫等等曾经被纵情的运用到各个楼盘当中，给人带来了美感和享用。与此同时，各种文化、主题的楼盘建立起来的时候，人们发现本人依然是南充人，本人依然生活在南充，而不是地中海、法国、欧洲，而本人的城市正在被外来的文化侵袭，这种文化的侵袭更多的时候是表达在殖民主义国家。因此，随着各种概念炒作的渐渐冷却，更多的是需求一种谦卑、忠实的态度开掘本人城市所在的价值，并经过工程表现出来，让人们有根源性的共鸣和骄傲感。4、单纯的销售代理市场份额将会进一步减少，全程代理市场份额将会添加。随着开发难度的添加，决议产品销售曾经从销售环节开展到工程整体运作阶段，

36、更重要的是前期产品设计和市场研讨，只需做好了前面的各个环节才干为顺利销售提供保证。因此，更多的有实力的开发商将会更加注重全程营销代理。第二节 工程所在区域环境调查研讨一、嘉陵区简介嘉陵区为南充南大门，有着厚重的历史文化和得天独厚的旅游资源，目前正在打造省级品牌。主要风景名胜有龙蟠白鹭自然维护区、七宝寺、猪山风景区。二、嘉陵区房地产现状调查与分析 工程区域市场开展概略工程区域市场供应现阶段，嘉陵区下在销售的住宅工程有：上层领地、水岸花都三期、锦通满庭芳、海山半岛花园、莱诗柏林美墅、星宇城南家园、世纪名扬、中虹祥和丽景、水木清华、逸水兰庭、地中海兰电梯公寓、维多利亚、加州阳光、塞纳印象等工程，供应

37、量是整个南充市房市供应量的三分之一以上。工程区域市场产品特点、价钱与销售率关系经过调查分析得出，嘉陵区现阶段房产的三大特点 房价差别较大高区域：位于陈寿路到长城路一带，这一带有较为完善的市政配套，其均价在1850元/平方米左右。但锦通满庭芳和海山半岛花园以其较大的开发规模、特征的园林景观和小区功能配套如会所等而价钱稍高。群众区域：处于区城边市政配套相对较差的嘉南路一带，其均价在1700元/平方米左右。低区域：处于根本上没什么市政配套的茶盘路一带，其均价在1600元/平方米左右。长期以来，南充的消费者根本上以顺庆区为中心，离顺庆区越远的，其价钱也越低，且价钱差距比较大。而且，城市居民和周边的农业

38、人口习惯把顺庆称为“南充，固有的观念和嘉陵区长期落后的农业局面导致嘉陵区房价一直处于一个较低的程度，但随着南充整体规划的“北扩南移，嘉陵区住宅供应市场逐年扩展，价钱呈现稳步上升的趋势，估计至2007年，整体均价将到达1800元/平方米，个别区域市场价钱将突破2000元/平方米，可到达2300元/平方米以上。消费者对居住环境比较看重在同一价钱段内，房价又有所差别，且销售情况也不一致。绿化、园林景观、工程笼统、开发商信誉和实力、广告推行、营销谋划等要素主导了销售的优劣。在高价钱段内，水岸花都、锦通满庭芳、海山半岛花园以能望见嘉陵江、坡地、园林等打动了消费者，特别是锦通满庭芳和海山半岛花园，由于有较

39、大的规模，打造出较好的园林景观，虽然价钱比同类地段的工程高出100-200元/平方米，依然遭到消费者的追捧。而风格雅苑比之星宇城南家园也是这种情况，风格雅苑的市政配套比不上星宇城南家园，但却以只比星宇城南家园少40元/平方米的价钱，获得了良好的销售业绩，只由于风格雅苑采用围合式建筑，留下了一个2亩左右的中庭花园。户型根本上都是以三室两厅双卫错层为主，两室两厅户型呈上升趋势目前嘉陵区在售楼盘根本都是以三室两厅群众户型为主，并且在设计上也相差不大，为消费者提供了较大的选择空间，同时，由于随着购房年龄年轻化开展，二室二厅户型也逐渐兴起。可见，开发商在户型大小的设计上根本上迎合了当前的消费习惯和购买才

40、干。但是，在细致的户型设计和功能划分上，几个相对大的工程做的更出色，如锦通满庭芳虽然有一梯四户的楼，但经过良好的设计，有效的躲避了“通风、采光等弊端。风险提示与自创 嘉陵区现阶段的房产开展应该处于开展阶段，各开发商的开发方向不是很明确，跟风情况较多，导致了特征产品的稀缺，大家的市场定位根本一致。所以，在该区开发，必需做出本人的特点，以鲜明的笼统冲击目的客户，才干获得较高的开发利润。三、工程所在地房地产现状调查与分析1、工程周边房地产市场在售楼盘调查益欣维多利亚工程称号益欣维多利亚工程类型多层开发商南充益欣实业售楼3880088/3880089地理位置嘉南路183号东风汽车公司对面交通情况3/1

41、4/17/24路公交车层数6+1档次中等付款方式一次性优惠2%/按揭无优惠售价最高1868最低1500均价1800建筑风格现代主力户型情况户型推出量售出量销售率122.47物业管理费0.4鑫隆物业目的客户群周边城区、中等收入群体主力卖点交通便利、配套在区域内比较好周边配套嘉陵实验小学/南充客运站嘉州阳光工程称号嘉州阳光工程类型6+1/电梯开发商联兴地产售楼3679888/3880818地理位置耀目路1号交通情况3/14/17/24/旅2等几路公交车工程进度开工期6+1已修2层开工期明年容积率绿化率30%密度层数6+1/电梯17层档次中上等付款方式一次性/按揭/分期售价最高2000最低1800均

42、价1900建筑风格现代主力户型情况户型推出量售出量销售率488899物业管理费0.5多层/0.9电梯目的客户群独身贵族主力卖点共管式独立产权公寓周边配套金童幼儿园、嘉陵一中、南充高中、农行、工行、协作社、步行5分钟到菜市、天天乐超市、小康超市、嘉陵区人民医院、武警部队医院世纪名扬工程称号世纪名扬工程类型6+1/电梯未定开发商鑫宇腾飞售楼3663566/3663577地理位置茶盘路1段交通情况3/14/21/路公交车工程进度开工期开工期年底交房一期3栋总建筑面积60000容积率绿化率35%密度28%配套设备儿童游乐场/成人休闲场地层数6+1/电梯未定档次中等付款方式一次性/按揭/分期售价最高17

43、98最低1500均价1620建筑风格现代目的客户群嘉陵区城乡周边主力卖点准现房周边配套光彩实验小学、菜市、光彩大市场、国税局水慕清华工程称号水慕清华工程类型别墅开发商川北鑫益房地产开发公司售楼3632888地理位置茶盘路交通情况3/21/路公交车工程进度开工期2006年底开工期2021年总建筑面积30600占地面积54亩容积率0.85绿化率50%密度档次高档付款方式一次性优惠3%/按揭无优惠售价最高最低均价2980建筑风格古典庭院主力户型情况户型推出量售出量销售率178186260物业管理费1元目的客户群商人主力卖点独门独院周边配套凤哑山生态公园、光彩大市场、光彩实验小学、小型农贸市场祥和丽景

44、工程称号祥和丽景工程类型6+1开发商中虹房产售楼3669999地理位置茶盘路、维康路交汇处交通情况3/14/路公交车工程进度开工期06年底开工期08年总建筑面积30950占地面积17676容积率1.74绿化率33%密度28%配套设备儿童游乐场/三大主题景观层数6+1档次中低等付款方式一次性优惠2%/按揭无优惠售价最高1860最低1450均价1750建筑风格现代主力户型情况户型推出量售出量销售率97131物业管理费0.4目的客户群嘉陵区城乡周边群体主力卖点安静居家、繁华不远周边配套凤哑山生态公园、光彩大市场综述：目前工程周边开发工程较多，但相对较零散，没有构成片区效应，房价在目前南充市场来看处于

45、中低价位水木清华除外。周边楼盘规模较小，档次较低，目前属于城市边缘区域。该区域有一定生活气氛，但生活档次较低，周边尚无大型、中高档次的生活配套。四、市场开展前景分析随着南充市房地产业的开展，市中区和滨江路板块曾经进入开发尾期，茶盘路一带将会成为未来1-2年的开发热点之一，随着城南工业园企业的不断进驻和西南交大中川学院的兴建，该区域未来的开展趋势是乐观的。第三节 房地产消费需求情况调查研讨以下是我公司在2007年年初在个售房部针对有意向购房人群进展的市场调查和分析时间：2007年3月取样地点：各售房部门口样品6570量：292结论：二次置业者居多，阐明目前购房者对目前居住环境不称心可以接受的价钱

46、大部分在1600元以内，阐明客户理想中的房价与目前市场的房价有一定间隔 ，还需求做好市场引导任务可以接受的总价在1525万之间物业管理应该具备保洁、保安和公共设备维护功能。经过此表可以看出目前主力购房人群大部分都有自住房屋，主要购房人群二次置业者居多。从此表可以看出消费者最关怀的几个方面为：小区环境、交通、价钱和位置，这阐明消费者的购房需求曾经从满足根本生活需求层面提升到追求精神需求层面。购房的目的主要是对现有住房存在不称心，希望经过新的置业改动现有居住环境。客户对商品房购买最看重的几个方面为：价钱、小区环境、位置、物业管理等几个方面，在开发商品房时，这几个方面必需相互协调，表达楼盘应有的档次

47、。经过价钱可以看出目前南充市消费者最希望购买到1600元/以下的房屋，但是，从目前南充市场新开发的商品房价钱在1800元/左右，有的甚至突破3000元/，因此，购房者希望得到的价钱和现实有一定偏离，再加上国家目前正在调控房价，下一步，房价将会更加趋近理性化，各个工程的房价将会成为一个比较名敏感的购房要素。从此表可以看出，目前市场预备购买的房屋主力总价在1525万之间，工程在开发房屋时应充分思索目前的主力购房群体的购买才干，从而更好的控制户型面积和价钱，使工程可以迎合市场需求付款方式和购房者年龄有较大的关系，选择分期和一次性付款的绝大多数年龄层次在30岁以上，选择按揭付款的年龄绝大多数在30岁以

48、内，按揭和一次性付款比例接近1：1，所以，在付款方式对楼盘不会有较大影响，不过工程应该具备按揭和一次性付款的付款方式。经过此表可以看出，目前月供接受压力主要在1500以内，其中1000元以内为大多数家庭可以接受的月供压力。由此可以推算出房屋的总价最高不超越30万，其中以20万左右的房子为主力房价，这与目前表客户计划用多少钱来买房的数据根本吻合。经过以上两表可以看出客户对面积的需求主要是在150平米以下，对户型的需求主要是二室二厅和三室二厅，这也是目前中国房地产市场的主流户型，工程户型在顺应主流市场的同时，还应该有本人特性，在功能分区、平错层的选择上应该比其他工程更加合理，这样才干在户型方面更具

49、压服力。经过以上两表可以看出客户对南北朝向的房屋比较偏爱，对多层比较偏爱，这阐明目前南充市房地产市场开展尚不兴隆，电梯公寓尚未在南充构成主力消费对象，目前开发电梯公寓除个别成熟地段外，其他地域尚有风险。从物业管理需求可以看出，根本的物业管理是最受注重的地方，只需少数业主会选择物业增值管理，阐明目前南充市民对高质量物管还需求有一段时间才干接受，也阐明目前南充房地产市场高质量楼盘市场接纳有一定难度。第四节 工程根本情况工程地块情况工程地块平坦，地块内无高大乔木和文化维护设备。现地块内部大部分为农田。地块东临嘉南路，南临茶盘路四段，西临于陛路，北临南虹路，地块东边靠规划市政广场，南面是还房居住小区，

50、西面为规划居住用地，北面为风格雅苑商品房工程规划、建筑目的占地面积：96亩容积率：2.5 总建筑面积：16.5万平方米工程地块周边环境优优势分析地块优势：紧邻规划市政广场，有利于工程提升环境紧邻还房小区，根本生活配套比较齐全间隔 西南交大中川学院步行仅3分钟路程，可以享遭到学院内的运动、休闲设备间隔 嘉陵工业区比步行仅非常钟路程，工程客户可以覆盖园区内的任务人员间隔 嘉陵汽车客运站仅2分钟车程，出行较为便利地块优势：周边居民整体素质较低，使整个片区居住档次较低。周边无大型商场、超市、餐饮、文娱行业，是整个片区生活质量较低工程500米内未见网点银行，导致生活便利性不够工程周边交通、文化、居住、居

51、民情况等分析交通：国道212线、城南高速入口、城南客运中心、3路、4路、旅游2路文化：南充高中新区、西南交大中川学院、嘉陵实验学校、光彩大市场实验小学、火化中学市政景观：胶盔子山生态景区、茶盘路规划中市政公园目前居民情况：该区域居民主要以还房居民和中低档商品房居民构成，居民素质整体偏低重要市政工程对本工程的影响分析1、规划中的市政广场：该广场与本工程东南面接壤，广场的档次，配套设备直接对本工程的客户群体效力，因此，建议本工程的要充分思索到广场的规划、配套进展规划和设计使广场可以有机地与工程结合起来。2、西南交大中川学院：该学院间隔 工程仅2分钟步行时间，工程的业主可以直接享遭到学院内的配套设备

52、，同时，学院内的在校师生也是工程商业和住宅的潜在消费群体，工程在规划设计时应该将这部分群体的需求思索在内。3、嘉陵工业区：目前嘉陵工业区分为汽车汽配区、服装工业园区、盐卤化工园区和石油化工园区，其中汽车汽配区、丝绸工业园区曾经根本构成，工业园区距本工程步行10分钟路程，园区内的任务人员将会是本工程的潜在客户群体。第五节 工程总体谋划思绪工程SWOT分析1、工程优势工程紧邻公园，环境在该区域较好规模较大，容易构成大社区的居住生活气氛；整体地势平整，前后左右均无大型建筑或高层阻挠，视野开阔；工程入市时期较好，片区规划为大型生活住宅区；产品形状可以做到多元化，不断升值。2、工程优势周边城市配套欠缺；

53、区域住宅市场档次偏低；电梯公寓在该区域消费市场不成熟，销售有一定抗性。3、工程时机点休闲广场概念；城市扩容，带动住房消费增长；旁边公路的贯穿，出行更方便，带动人气；西南交通大学中川学院入驻片区，教育概念得到强化，商机和人气提升；区域人口集中，居住气氛日渐成熟。4、工程要挟周边消费档次和人口素质偏低，片区整体笼统较差；房地产市场走势趋向理性，2007年南充地产较06年增幅将减小；嘉陵区其他大盘陆续面市，并且位置更好，分流客户。工程总体谋划思绪确实定针对该片区的市场及环境特点，建议该工程做中档价位的产品，同过有竞争力的价钱吸引客户置业，同时，我们应该用开展的目光对待工程，该区域市场环境成熟后，工程

54、必需求有一个提升的空间，因此，本工程的总体谋划思绪为：工程按照中档楼盘的质量和价钱打造，但是工程必需有本人鲜明的特点和文化底蕴。工程笼统以中高档的笼统规范来塑造，为工程后期价钱提升带来更多的空间。工程初期更多的是经过较高的性价比来吸引客户置业，到中期和中后期那么是依托工程本身的特点、优势、居住文化吸引客户前来置业。提升楼盘档次、价钱，吸引中高档客户构成良好的居住气氛和居住质量吸引中档客户置业第六节 工程定位分析目潜在市场的细分中档市场部分：周边居民周边乡镇居民嘉陵工业区职工南充市普通打工者中高端市场部分： 私营业主 周边乡镇高收入者 西南交大教师 嘉陵区企事业单位中层以上干部 南充市高级白领以

55、上阶层 二、 工程市场定位研讨中档市场的消费特征：注重价钱、对区位、配套的要求较低，由于购买才干的限制，无太多品味，档次的需求，买房的主要目的是为了居住。 中高档市场的消费特征：注重价钱和质量，对区位和配套以及工程的文化内涵都有一定的要求，有较强的购买才干，对事物的开展有较准确的判别，具有一定的社会位置。第七节 目的客户群体定位与分析工程目的客户群体定位分析客户分布： A、工程周边的居民和农业人口；工薪阶层和小商贩B、嘉陵区客户；企事业单位职工、私营业主C、外区客户。收入程度 收入处于中低阶层，自有资金在10万以上，家庭月收入在3000元以上。月还款才干在500元-1000元之间。购买目的绝大

56、部分用于自住。追求低价中等质量，满足根本的居住要求和配套。同时看重小区的居住气氛和地段的开展前景。共性A、收入程度和文化程度普通，但盼望经过一个有质量的住宅小区提升自我价值；B、对小区的平安性能比较看重，对园林景观仅仅停留在草地绿化的根本层次认识上，一旦向其灌输有一定文化含义的景观设计思绪，会大大加强购买自信心。C、较易受他人影响，有跟风的习惯；D、对周边其他配套：如交通、购物、教育、就医等有最根本的要求。关注点A、价钱；B、户型区间；C、方便性；D、平安性；E、质量。主要目的客户群体目前主要购房群体：中档次购房群体未来主要购房群体：中高档次购房群体第八节 工程定位一、 工程定位指点观念：符合

57、2007年房地产的宏观开展趋势；符合南充消费群体的需求符合开发公司的各项经济目的二、工程笼统定位 工程笼统主题：人文大盘，调和社区 定位依托：突出大盘，提升工程质量迎合社会开展趋势，提倡调和，加强工程情亲和力突出社区概念，使消费群体可以用前瞻性的目光对待目前不完善的生活配套概念诠释：这是一个富有包容性的楼盘，小孩、老人、青年人、中年人聚集在这个社区，小区内设有针对各种年龄层次的生活设备，他们有各自适宜本人的空间，也可以相互构成交流，使这个工程内居住的人群觉得到这个一个温馨的大家庭，是一个充溢人情味的调和社区。笼统定位需求处理的问题：如何在南充市场树立工程本身鲜明而良好的笼统如何吸引消费者前来置

58、业如何展现工程优势工程的中心竞争力笼统突破口：目前南充房地产主要以产品概念塑造为主，欧式花园、法式风情以及各种高尚的生活方式在目前看来都是在概念塑造层面，很难使其与购房者的日常生活较好的交融。随着社会的开展，人们在追逐物质文化生活和所谓的精神享用的时候，越来越需求社会、邻里的调和交往，而本工程那么是经过一个空间，将80年代那种人与人的真诚交往，相互关怀重新演绎，使本工程相对于其他工程人情味更浓一点、更能有与消费者引起一种共鸣，也使得大多数人不会排斥本工程，从而博得口碑，博得市场建筑风格定位风格： 现代简约式建筑风格，融入川西民居元素屋顶：坡屋顶外立面：青色、灰色，并赋予更多南充历史开展的元素符

59、号，可以引起南充消费群体的共鸣。建筑元素：翘角、挑梁、坡屋顶、马头墙建筑元素表示图：在此表示的仅仅是川西风格的元素，并不代表需求将房屋按此觉得建筑生活及配套定位：超市、儿童游乐区、中心广场、慢跑径、会所、银行网点户型构造及主力面积定位二室二厅：8590左右 三室二厅：110120左右价钱定位一期：均价1700元/二期：均价1800元/三期：均价2200元/第二部分 工程投资收益分析和财务评价一、 工程财务分析本钱工程本钱科目单位本钱元/本项本钱万元备 注土地运用费土地本钱377.86255.963万/亩小计377.86255.9二、前期费用1.政府收费1051732.5总建面16.5万平方米2

60、.勘察费116.63.设计费101654.场地平整233小计1181947.1三、建筑安装工程费多、高层土建62110250高层5万900元/；多层11.5万500元/.小计62110250四、景观工程费绿化、小品、道路、泳池、水电等40648小计40648五、系统工程费1.给排水304952.变配电系统304953.消防工程费6.3103.7多层2.5 高层15元4.智能化系统20330小计86.31423.7六、开发间接费1.工程监理费582土建造价0.8%2.不可预见费9.3150小计14.3232七、期间费用1.管理费用19311销售收入1%2.财务费用81500万元9%首期按5万平米