房地产开发项目可行性研究和方案构建

1、第一节 房地产开发项目可行性研究概述第二节 房地产开发项目投资与收入估算第三节 房地产开发项目比选方案的构建 与评价第四节 房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表第五节 房地产开发项目不确定分析2022/7/291房地产开发项目可行性研究和方案构建第一节 房地产项目可行性研究概述可行性研究的概念基本建设程序与可行性研究的阶段可行性研究的作用2022/7/292房地产开发项目可行性研究和方案构建可行性研究（Feasibility Study）是指在项目建设前，对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理有利、工程建设是否可行所进行的全面、详细、周密的调查研究和综合论证。一、可行性研究的概念(

2、Conception of Feasibility Study)2022/7/293房地产开发项目可行性研究和方案构建二、房地产开发项目可行性研究的阶段（一）房地产开发项目建设程序 基本建设程序一般分为3个时期、9个阶段2022/7/294房地产开发项目可行性研究和方案构建房地产开发项目建设程序时期阶段投资前时期机会研究初步可行性研究详细可行性研究评价和决策投资时期谈判和签订合同项目设计施工营销交付使用验收交付与投入使用2022/7/295房地产开发项目可行性研究和方案构建1.机会研究(Opportunity Study) 机会研究又称为投资机会鉴定，即寻求最佳投资机会的活动。机会研究可分为一

3、般机会研究和具体机会研究。一般机会研究又可划分为三种：一是地区研究；二是部门（或行业）研究；三是以资源为基础的研究。 机会研究比较粗略，投资与成本估算往往用最简单的方法，估算的允许误差在30%内。机会研究所用时间短，一般12月，所需研究费用约占总投资额的0.2%0.8%。（二）可行性研究的阶段(Process of Feasibility Study)2022/7/296房地产开发项目可行性研究和方案构建2.初步可行性研究(Initial Feasibility Study) 初步可行性研究又称为预可行性研究，是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。初步可行性研究是介于

4、机会研究与详细可行性研究之间的一个中间阶段，起者承上启下的作用，对于大型复杂项目而言，是一个不可缺少的阶段。这一阶段投资与成本估算的偏差，一般要达到20%以内，研究所要时间约为4-6个月，所需费用约占投资总额的0.25-1.5%。2022/7/297房地产开发项目可行性研究和方案构建3.详细可行性研究(Detailed Feasibility Study) 详细可行性研究也称为最终可行性研究或项目拟定，它是整个可行性研究的关键阶段。这一阶段对投资与成本估算的误差在10%以内，有时可达5%，所需费用约占总投资的1%-3%，大型项目约占投资的0.2%-1%，时间一般为8-10个月或更长。 2022

5、/7/298房地产开发项目可行性研究和方案构建三、可行性研究的目的和任务 为什么要投资建设这个项目你？ 市场需求如何？将建设规模多大合适？ 项目资源条件如何？如何有效利用？ 项目建设地点选在哪里最佳？ 采用什么技术方案？有何特点？ 外部建设条件如何？物资供应和人力资源如何安排？ 项目建设时间多长？ 需要多少投资？所需资金如何筹措？ 项目建成后经济效益如何？ 项目投资风险如何？2022/7/299房地产开发项目可行性研究和方案构建1.为投资者进行投资决策提供依据；2.是资金筹措和向银行申请贷款的依据；3.是开展项目设计工作和编制建设工作计划的依据；4.是项目与有关部门签订协议与合同的依据；5.是

6、向当地政府、国土开发及环保部门申请建设的依据；6.是企业组织管理、机构设置及人员培训等工作安排的依据；7. 是作为项目后评估的依据。四、可行性研究的作用2022/7/2910房地产开发项目可行性研究和方案构建五、可行性研究报告的内容一、 项目概况二、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定三、市场分析和建设规模的确定四、规划设计方案的选择五、资源供给条件分析及节水节能措施六、环境影响评价七、项目开发组织机构和管理费用的研究八、开发建设计划的编制九、项目经济及社会效益分析十、结论及建议2022/7/2911房地产开发项目可行性研究和方案构建 项目名称、开发建设单位 项目的性质及主要特点 项目的

7、地理位置 周围环境 社会、经济意义 可行性研究工作的目的、依据和范围（一）项目概况2022/7/2912房地产开发项目可行性研究和方案构建 土地调查 人口调查 建筑物的种类、数量、面积等 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等 调查各种管线 调查其他地下、地上物 制定拆迁计划、 初步确定安置补偿标准（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定2022/7/2913房地产开发项目可行性研究和方案构建（三）市场分析和建设规模的确定 同类市场及相关市场的供给影响因素分析 供给量的统计分析及预测 市场需求影响因素分析 需求量的统计分

8、析及预测 市场交易的数量及价格现状与趋势分析及预测 服务对象分析 拟建项目建设规模的确定 租售计划预定2022/7/2914房地产开发项目可行性研究和方案构建（四）规划设计方案的选择 市政规划方案选择 项目构成及功能要求、总平面布置 建筑规划方案选择：占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置及各种房间的数量、建筑面积等 主要设备系统2022/7/2915房地产开发项目可行性研究和方案构建（五）资源供给条件分析及节水节能措施 建筑材料的需求量、采购方式和供应计划、施工力量的组织计划、项目施工期间的电力、水等供应方案 项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、交通、通讯等供应条件 节能措施及节能

9、指标分析 节水措施及节水指标分析2022/7/2916房地产开发项目可行性研究和方案构建（六）环境评价影响 环境现状 主要污染源和污染物 开发项目可能引起的周围生态变化 设计采用的环保措施及标准 控制污染与生态变化的初步方案 环境保护投资估算 环境影响的评价结论和环境影响分析 存在问题及建议2022/7/2917房地产开发项目可行性研究和方案构建（七）项目开发组织机构和管理费用的研究拟定开发项目的管理体制机构设置管理人员的配备方案人员培训计划估算管理费用支出情况2022/7/2918房地产开发项目可行性研究和方案构建（八）开发建设计划的编制 前期开发计划 工程建设计划 建设场地的布置 施工队伍

10、的选择2022/7/2919房地产开发项目可行性研究和方案构建（九）项目经济及社会效益分析 项目总投资估算 项目投资来源、筹措方式的确定 开发成本估算 销售成本、经营成本估算 销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算 财务评价 国民经济评价 不确定性分析 项目环境效益、社会效益及综合效益评价2022/7/2920房地产开发项目可行性研究和方案构建（十）结论及建议 推荐最佳方案 存在的问题及相应建议房地产开发投资分析海盈居可行性研究报告.pdf海口某房地产项目可行性研究报告.pdf2022/7/2921房地产开发项目可行性研究和方案构建六、可行性研究的步骤 接受委托 市场与资源调查研究 方

11、案选择和优化 财务评价和综合评价 编制可行性研究报告2022/7/2922房地产开发项目可行性研究和方案构建第二节 房地产开发项目投资与收入估算一、 投资估算二、 资金使用计划三、 收入估算与资金筹措2022/7/2923房地产开发项目可行性研究和方案构建一、投资估算2022/7/2924 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费用 财务费用 营销费用房地产开发项目可行性研究和方案构建第二节 房地产开发项目投资与收入估算2022/7/2925一、 投资估算二、 资金使用计划三、 收入估算与资金筹措房地产开发项目可行性研究和方案构建第二节 房地产开发项目投资与收入估算2022/7/2926一、

12、投资估算二、 资金使用计划三、 收入估算与资金筹措房地产开发项目可行性研究和方案构建一、投资估算土地费用前期工程费房屋开发费管理费用财务费用营销费用其他费用税费不可预见费用经营期间运营费房地产开发项目可行性研究和方案构建二、资金使用计划 根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，可以按年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金计划，要充分考虑预收款、欠付款、预付订金以及按工程进度付款的具体情况。房地产开发项目可行性研究和方案构建三、收入估算与资金筹措收入估算租售方案租售价格租售收入收款方式2. 资金筹措房地产开发项目可

13、行性研究和方案构建第三节 房地产开发项目比选方案的构建与评价一、房地产开发项目方案构建影响因素分析二、房地产开发项目方案的构建思路三、房地产开发项目典型方案的比较分析P52房地产开发项目可行性研究和方案构建一、房地产开发项目方案构建影响因素分析区位因素的分析房地产项目开发内容和规模的分析房地产项目开发时机的分析合作方式的分析融资方式与资金结构的分析房地产开发经营方式的分析房地产开发项目可行性研究和方案构建二、房地产开发项目方案的构建思路选择基础参数（时间、融资、评价标准类指标、收益相关指标）构造评价方案对构造评价方案的经济效益进行初步评价（静态指标、动态指标）2022/7/2932房地产开发项

14、目可行性研究和方案构建三、房地产开发项目典型方案的分析比较备选方案组合 P52具体方案基本情况与评价思路2022/7/2933房地产开发项目可行性研究和方案构建第四节 房地产开发项目财务评价指标体系及财务报表一、房地产开发项目财务评价指标体系及计算方法1. 盈利指标动态指标（FNPV,FIRR,动态投资回收期）静态指标（成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期）2. 清偿能力指标（利息计算，借款偿还期，利息备付率，偿债备付率）二、财务评价报表的种类2022/7/2934房地产开发项目可行性研究和方案构建一、房地产开发项目财务评价指标体系及计算方法1. 盈利指标动态指标（FNPV,F

15、IRR,动态投资回收期）静态指标（成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期）2022/7/2935房地产开发项目可行性研究和方案构建资金时间价值的含义 资金+利息资金生产资金产品资金资金+资金劳动创造流通时间存款证券资金+利息（股利） 资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中随着时间的变化而产生的资金增值或经济效益。36房地产开发项目可行性研究和方案构建 现金流量CF (Cash Flow) 在工程经济分析中，把不同时间上发生的资金流出和资金流入称为现金流量。 现金流入CI(Cash Flow Input)：如果把资金时间价值计算的对象作为一个独立的系统，那么，从该系统

16、的角度看，凡是在某一时间上，流入系统的货币称为现金流入。 一般项目财务的现金流入包括：销售（营业）收入、回收固定资产余值、回收流动资金。现金流量及现金流量图37房地产开发项目可行性研究和方案构建现金流出CO(Cash Flow Output)：凡是在某一时间上，流出系统的货币称为现金流出。 一般项目财务的现金流出包括：建设投资、建设期利息、流动资金投资、经营成本、销售税金及附加、所得税等。净现金流量NC(Net Cash Flow)：同一时点上的现金流入和现金流出的差额称为净现金流量（NC =CIjCOj ）。38房地产开发项目可行性研究和方案构建 在确定一个系统的现金流量时，要注意以下几点：

17、现金流量是现金流出、现金流入和净现金流量的统称。每一笔现金流出和现金流入的发生都必须有相应的发生时点。现金流量强调的是“实际发生”，在系统内部和外部转移的现金不作为现金流量。一项经济活动的现金流量因研究范围的不同、立脚点的不同会有不同的结果。 现金流量(Cash Flow) 39房地产开发项目可行性研究和方案构建 通常把反映一个系统现金流出、现金流入及其相应发生时间的图称为现金流量图。如图2-1和图2-2所示。（2）现金流量图(Cash Flow Diagram)40房地产开发项目可行性研究和方案构建资金时间价值的计算方法单利法复利法41房地产开发项目可行性研究和方案构建单利法(Simple

18、interest method) 利息的计算方法概念 单利法是只对本金计算利息的方法。计算公式 P：一次性投入的本金； n：计息期数 i：每一计息期的利率（单利）； F：期末本利和 I：所付或所得的利息总额。42房地产开发项目可行性研究和方案构建单利法期末本利和推导过程表 计息期次期初本金当期利息期末累计本利和 1PPiP+ Pi=P(1+i)2PPiP(1+i)+Pi=P(1+2i)3PPiP(1+2i)+Pi=P(1+3i)nPPiF=P1+(n-1)i+Pi =P(1+n i)n个周期后的本利和：F=P(1+n*i) 单利法计算本利和公式n个周期的总利息：I=F-P=P*n*i43房地产

19、开发项目可行性研究和方案构建概念 是以前期期末的本金与累计利息之和为基数计算利息的方法。 计算公式 假设： P、n、F、I与单利法相同 i（复利）（2） 复利法(Compound Interest Method) 44房地产开发项目可行性研究和方案构建复利法期末本利和推导过程表计息期次 期初本金 当期利息 期末累计本利和 1PPiP+ Pi=P(1+i)1P(1+i)P(1+i)iP(1+i)(1+i)=P(1+i)23P(1+i)2P(1+i)2iP(1+i)2(1+i)=P(1+i)3nP(1+i)n-1 P(1+i)n-1 iF=P(1+i)n-1(1+i) =P(1+i)nP=F/(1

20、+i)n=F(1+i)-n45房地产开发项目可行性研究和方案构建（3） 单利法与复利法的比较产生差别的来源对利息是否计息。差别的大小nFF=P(1+i)nF=P(1+ni)46房地产开发项目可行性研究和方案构建单利法与复利法的比较产生差别的来源对利息是否计息。差别的大小案例： 100英镑经过50年后的价值10万元？ i=1.16%（月息） (1)单利法： 100（16001.16%)=796 (2)复利法 100*(1+i) 600=10122647房地产开发项目可行性研究和方案构建1. 净现值法（一）净现值的概念、公式和作用 财务净现值（Financial Net Present Value

21、，FNPV）是指项目在寿命周期内收入（或称现金流入）的现值总额（CI）与支出（或称现金流出）的现值总额（CO）的差额。 CIt为第t年收入； COt为第t年支出； NCt = CIt COt ，NCt 为第t年净现金流量； i0为标准收益率。 房地产开发项目可行性研究和方案构建净现值的概念、公式、作用NPV0，方案能达到标准收益率i0 ，且能获得一定超额收益，方案可行；NPV0，方案刚能达到标准收益率i0 ，方案可行；NPV0，方案达不到预期收益率i0 ，方案不可行。NPV法对单个方案的评价在进行多方案选优时，若各方案寿命期相同，且纯经济效益最大为目标，则NPV最大的方案为最优；若各方案寿命期

22、不同时，则必须采用一些假设，使各方案具有相同的研究周期，以保证方案的可比性。房地产开发项目可行性研究和方案构建3.2.1 内部收益率法(1)概念 内部收益率（ IRR:Internal Rate of Return）是指方案在寿命周期内收入现值总额（或等额年值）等于支出现值总额（或等额年值）、即净现值（或净年值）为零时的收益率。(2) 经济含义 反映方案在整个寿命周期内所投入资金的平均盈利能力，即动态投资收益率。(3)计算公式令：求IRR=？2022/7/2950房地产开发项目可行性研究和方案构建2022/7/2951房地产开发项目可行性研究和方案构建四、投资回收期法投资回收期该指标反映投资的

23、回收速度，同时也能部分描述方案的风险，投资回收期越短，投资的回收速度越快，方案的风险也越小。根据是否考虑资金的时间价值，投资回收期分为静态与动态两种。投资回收期（Payback Period，PBP）是指用方案的净收益补偿投资所需要的年限。（一）投资回收期的基本概念 房地产开发项目可行性研究和方案构建动态投资回收期（Pb）法 动态投资回收期是在考虑资金时间价值的情况下，方案净现金流量现值累计为零时的时间。 Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值如果PbPc ，可以接受房地产开发项目可行性研究和方案构建静态指标成本利润率(RPC)，指开发

24、利润占开发成本的比率。RPC=(GDV-TDC)/TDC100% =DP/TDC100%RPC：成本利润率GDV：项目总开发价值TDC：项目总开发成本DP：开发商利润2022/7/2954房地产开发项目可行性研究和方案构建静态指标投资利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资100%利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-销售税金销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资=开发建设投资+经营资金2022/7/2955房地产开发项目可行性研究和方案构建静态指标资本金利润率资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金100%2022/7/2956房地产开发项目可行性研究和方案构建静态投资回收期（Pb）法 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的情况下，方案净现金流量累计为零的时间。其计算公式为：详细计算公式为：Pb=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量P59例题房地产开发项目可行性研究和方案构建不确定性分析一、不确定性因素分析不