成都市曼哈顿项目市场分析报告

1、.：.；成都市曼哈顿工程市场分析报告一、成都市住宅市场供需研讨近年来，成都市相继完成了一、二环路、内环路、府南河综合整治城区段任务和天府广场一期工程。城市容颜和生态环境明显改善。实施了蜀都大道、羊市街西延线、东城根街和长顺街南北延线等多条城区道路的改造建立，城区旧房改造力度明显加快，向城外开展的大型住宅工程呈现不断增长态势。住宅市场的快速开展，已构成多方竞争格局。国内知名的开发商纷纷进驻成都，而外乡企业也在不断提升本身品牌笼统。竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场研讨，在产品营销上开场向集约化、品牌化方向上开展。住宅产品将逐渐向个性化、多元化方向开展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样

2、，住宅设计更加注重细节创新，以表达以人为本的开发理念。住宅竞争的焦点将在个性化的构造、特征明显的主力户型、纯粹的社区型态等方面展开。1.1.供应量情况分析从下表中可以明显看出，土地购置费、住宅投资额、施工面积、新开工面积、开工面积、销售面积等相关目的，每年呈现二位数增长态势。尤其是今年前三个季度土地购置费同比增长到达75.2%，总额已超越去年全年程度。剔除今年成都市实行一级土地公开拍买、二级土地柜台转让买卖、土地基准价风格整等政策变化而导致的土地价钱上涨要素，今年土地实践购置面积也将会到达近年来的最顶峰。随着土地贮藏面积的添加，预示着今后几年成都市房地产市场将会得到进一步开展。1999年200

3、0年2001年年平均递增2002年(1-9月)同比增长土地购置费亿元25.833.426.127.475.2%住宅投资亿元55.486.8122.848.9%93.647.6%住宅施工面积(万m2)1003.61244.41597.626.2%8.810.6%住宅新开工面积(万m2)503667659.714.5%541.24.1%住宅开工面积(万m2)375.2464.8716.338.2%306.12.7%住宅销售面积(万m2)336.9400.1638.137.6%348.39.9%住宅空置面积(万m2)85.9100.8114.715.6%113.442.5% 根据成都市统计局年鉴资料

4、整理1.1.1.开工面积主要反映供应量目的的住宅开工面积，近四年来在逐年添加，每年以百万平米递增。今年前三个季度，成都市住宅开工面积为306.1万平米，比去年同期增长2.7%，外表上看增幅很小。由于受投资阶段性的影响，每年第四季度通常是开工验收的顶峰期，约占全年的60%以上，同时，今年前三个季度住宅投资额增进与去年程度根本持平，所以，今年开工面积与去年相比增长幅度在30%以上应该是有保证的。以近三年住宅投资与开工面积平均比率以及全年前三个季度投资额增长率相关目的分析测算，今年成都市住宅开工面积能够会到达1000-1100万平米，比去年净添加300万平米以上；以此类推，明年住宅开工面积能够会到达

5、1400-1600万平米，比今年添加400万平米左右。测算方法是以成都市近年来住宅投资平均增速。继续坚持10%以上的国内消费总值增长速度以及无艰苦政策变化。由于受不可预见性要素的影响，明年实践情况能够会与测算值略有差别。1.1.2. 空置面积供应置目的中除开工面积以外，空置面积近年来的增长率及绝对值也不可忽略。今年前三个季度成都空置面积为113.4万平米，同比增长42.5%；已接近去年全年的空置量。前三年来平均每年约添加15万平米，空置面积，以此增速推算，今年将到达130万平米。思索到今年以来空置面积增速较快的要素，今年实践空置面积能够要大于130万平米，约在140万平米左右；明年能够会到达1

6、60万平米。1.1.3. 同意预售面积近年来住宅采取预售方法已成为一种主要销售方式，所以，供应量也须包括正在施工、尚未开工验收但已获得房地产部门的预售面积。2001年，我市住宅同意预售面积为1052万平米(成都市房产局提供)，比同期开工面积高46.9%。由于“同意预售面积目的是从1999年下半年开场统计年报方式，统计时间较短，无法准确反映趋势性变化，所以，今年实践情况只需待年报汇总后才干得知。综合上述分析情况，以及我市近年来房地产投资相关要素的增长趋势，估计今年我市住宅实践供应量约为1400万平方米，明年约为1900万平米。1.2.需求量分析从统计资料来看，住宅实践销售面积较为准确地反映了住宅

7、市场销售情况，与需求量存在着高度相关性。需求量普通来说一定会大于实践销售面积，由于市场产品在价钱、户型、面积、配套、环境等诸方面不能够完全满足社会需求。所以，可以得到实现的最终需求实践销售面积，客观地反映了市场有效需求，滤除了开发商的无效供应空置房和消费者的无效需求心思预期目的和现实存在的差距。从上表中可以看出，住宅销售面积近三年呈现年均递增37.6%的快速增长趋势。今年前三个季度到达348.3万平米，比去年同期增长9.9%，增速放缓。按此增长率测算，今年将到达700万平米，如按前三年平均年递增率测算，今年将到达878万平米。保守估计，今年实践需求量约有800万平米，供需比为1：0.57；明年

8、约有1000万平米，供需比为1：0.52。二、区域市场研讨及比较分析2.1.城南区域 城南是成都房地产开发较早的区域之一，区内有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕树、桐梓林、紫荆等多个成熟社区。随着城市向东向南的开展，桐梓林、紫荆东侧在近几年得到了重点开发，并延伸了城南高尚社区的范围。从图表中可以看出，城南楼价主要集中在3000元/M2以上,占68%；4500元/M2以上的价位也占到了18%。这与其高档住宅社区是一致的。2.1.1. 物业形状物业形状多以高档电梯公寓、联体别墅为主。在已有的别墅、跃层、平层等建筑方式后,联体别墅成为该区域的主流建筑方式。2.1.2.小区环境城南的小区规模都不大,但开发

9、商都非常注重小区环境的营造，绿化率普通在40%以上以及配备完善的生活设备，如完善的小区平安系统、智能化系统、中央供水、户式中央空调、游泳池、会所、幼儿园、小学等。2.1.3.胜利人士的聚集地 在这一区域，各类高档废品专卖店星罗棋布，高档车随处可见，直接表达了财富的高度聚集。据不完全统计，城南的小区居住了成都市90%左右的外籍人士，而他们大多是各大跨国公司驻成都的高级管理人员。2.1.4.生活配套设备经过10多年的积累，城南的教育设备、体育设备、医院、各大银行商业网点、大型商业配套工程等配套设备日益完善，交通便利，商业气氛较浓重。2.1.5. 城南社区的开发前景 随着开发量的不断增大，用地面积的

10、不断减少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社区可供开发之地几乎没有。玉林社区房屋与其他后开发的社区的房屋相比略显陈旧，并且存在户型设计不合理等问题；桐梓林社区由于政府规划的缘由使该社区目前高档住宅与经济适用房混杂，这种情况在一定程度上限制了该社区的完善。城南社区开场从人民南路向东、西两侧横向延展，人南以东那么向棕树片区延展。随着人南延线的开通，城南最后的一块处女地-棕树小区，锦官新城就占了一半的土地。此外，风格雅园，名士公馆、水漪袅铜等工程也正在开发之中。城南的部分楼盘一味强调小区环境而忽略了户型设计，面积过大，导致楼盘在热销一段时间后开场滞销。锦官新城、凯莱帝景就是很好的例子。2.2.城西区域 城

11、西是成都市空气质量最好，公园最多，绿化率最高的区域之一。区内的杜甫草堂、青羊宫、文化宫、南郊公园、武侯祠、石人公园等风景点以及清水河、摸底河两条主要水系共同构成了城西的独特人文景观。城西楼价主要集中在20003000元/M2之间,占该区域楼价的76%；3000元/M2 以上只占24%。这阐明城西以中档盘为主。2.2.1. 开发数量、规模居各区域首位据不完全统计，城西目前的开发数量、规模遥遥领先城东、城南。在2001年成都市楼盘的开发中，城西占31%，城南占25%，城东占10%；以羊西线二环路为中轴点、呈扇状辐射的城西片区，盘踞着成都花园、蜀风花园城、博瑞都市花园、置信金沙园及齐力花园等大规模工

12、程。2.2.2. 物业形状该区域以多层为主，其房产价钱正在稳步上升。以锦城花园为代表的楼盘已超越3000元/m2，大石西路，羊西线及其它楼盘也一路飘红。2.2.3. 区位优势得天独厚区位优势是城西楼盘的一大亮点。城西上风上水，周边植被维护好，环境优美，绿化程度高，并紧邻国家级生态示范区温江、郫县，空气清洁指数到达30%，拥有得天独厚的生态环境，是较理想的居住地。2.2.4.生活配套设备 目前，城西开发逐渐向二环路以外转移，生活配套设备与其如今的开发速度和规模是脱节的，如学校、商场、医疗、餐饮等问题尤为突出，完善其设备至少还需用35年的时间。2.3.市中心区域 市中心楼价主要集中在3000元/M

13、2以上，占该区域楼价的85%；4500元/M2以上的占38%。由于市中心地段位置的特殊性，土地资源又非常有限，住宅开发只能以高层电梯公寓为主，其土地本钱、建安等开发费用相对比其它区域要高，导致房价相对最高。2.3.1.土地本钱高昂春熙路的土地曾一度达1520万元/亩，发明了成都市单亩土地价钱的天价。东大街现已进展改造，36万平方米旧房需拆迁，19块总面积达800多亩的土地可供开发，但土地价钱估计在800-900万元/亩，位置好的能够突破1000万元/亩。由于市中心土地本钱的高昂，使开发商的操作空间大打折扣。2.3.2.住宅形状多以高层电梯公寓为主在天府广场、盐市口一带，城市之心、摩尔百盛那么是

14、高层电梯公寓的典型代表。摩尔百盛、城市之心开盘不久就销售了65%左右。在府河边，几乎是清一色的小高层、高层电梯公寓，金海岸，国嘉华庭等楼盘，几乎都以3000多元/m2的价钱热销。小户型是市中心楼盘的又一大亮点。市中心以其高度完善的生活设备，使小户型住宅开盘一个热销一个。2.3.3.市中心住宅存在的问题虽然市中心各种配套设备齐备,交通方便,但房价相对最高，加之车流量大，空气污浊，居住环境较差，其性价比与其他区域住房的性价比没什么优势。2.4.城北区域 “两站一口岸的区位优势，使城北成为重要的交通枢纽和物资集散地。但由于历史和现实缘由，使城北住宅房产不断处于比较落后的情况。城北楼价主要集中在200

15、02500元/M2之间，占该区域楼价的31%；3000元/M2以上的占27%。这阐明目前城北住宅房产还处于起步阶段。目前较成熟的社区主要是九里小区和五块石小区，楼盘以多层为主，平均价钱在2100元/M2左右。城北由于外来流动人口较多，治安环境繁杂，使开发商、消费者在此开发、购置有所顾虑。北门专业市聚集了大量的运营户，这部分人多于外地或近郊，在成都购房愿望很强，购买力比普通工薪族或白领要高。置信随着城市配套设备的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市场将会有新的开展。 2.5.城东区域城东是传统工业区，同时也是成都二、三环路内独一有大规模土地贮藏的区域。建立用地将从如今的56.24平方公里扩展至10

16、7.4平方公里，其中居住用地38平方公里，控制人口规模将达万人，其中经过工业用地置换为居住用地将到达相当规模。如此大的规划居住区，阐明未来新城东居住区必将强力崛起。城东楼价主要集中在1500-2500元/M2之间，占该区域楼价的69%；3000元/M2以上的仅占18%。这阐明城东住宅以中低档房为主。2.5.1.城东楼盘正在升温虽然目前城东楼盘价钱、环境和配套设备与城南、城西存在较大差距，但城东楼盘的性价比能够更合理。从地价上看，城东二环路周边地价每亩约为30-80万元，三环周边每亩约为20-40万元，其价钱较之城南、城西相对较低。相对低廉的地价，使开发商在建筑与景观环境设计方面可以投入更多的资

17、金，塑造楼盘质量。随着沙河整治的实施，大部分厂区外迁，城东将开展成为继城南、城西之后又一开发热点，从而构成三足鼎立之势。2.5.2.消费需求宏大城东是城市人口密度大的区域，消费需求约占全市总需求的1/3，住房供应量占全市比例却缺乏25%。供求不均的情况很明显。从早期的香木林花园、海棠花园，到今天的万科城市花园、蜀都花园、朝阳名宅等，大部分工程的销售率都在90%以上。高销售率及销售周期较短，让每个开发商都心动不已。2.5.3.升值空间宏大城东的地价和房价普遍比城中、城南低30%左右，给未来很大的想象空间。随着城东大环境的改善，选择城东居家渐成一种趋势。加之开发商之间的竞争，城东楼盘质量得到了提升

18、。像河滨印象、万科城市花园、蜀都花园、东方明珠、海棠名居等工程，开发商在质量上都下足了功夫，房价却明显较城南、城西低。如今城东地价连连上涨，房价也有攀升的迹象，开发商预备推出更高档次的楼盘。如海棠名居二期预备推出联体别墅和独栋别墅，东方明珠将推出TOWNHOUSE晋级产品，万科二期也将走中高档道路。随着城东配套设备的全面改善，住宅的升值空间将大大提高。2.5.4.城东楼盘的优势首先是根底设备的缺乏，以及文化、商业、医疗、餐饮等公共效力设备的匮乏;二是城东流动人口较多，社会治安存在较大隐患;三是东郊大气、噪声、工业三废等问题尚需处理。2.6.比较分析2.6.1.价钱集中度分布成都房价主要集中在1

19、5003500元/M2之间，占72%；20003000元/M2的价位占49%。这是最适宜消费者购买力的价位，此价位的楼盘非常热销，反映了目前居民主要购买力程度。如城东的莲花新区均价2200元/M2，现已根本售完；城西的香榭名苑，均价2450元/M2；城南的名士公馆，均价2700元/M2。这些楼盘根本上是多层或电梯公寓，户型主要是80-150平方米的两房两厅和三房两厅。2.6.2.区域价位最高频率分布从上表可以看出，除城中以外，城南、城西价钱频率最高的是3500-2500元/平方米，以3000元/平方米为价钱分水岭尤为明显；城东、城北价钱频率最高的是2000-2500元/平方米。这与区域间经济程

20、度根本吻合。2.6.3.3000元/平方米以上价位楼盘分布从单价在3000元/平方米以上的楼盘占该区域整个楼盘比例的情况来看，城中比例高达85%，这是与该区域高度完善的生活配套设备，四通八达的交通网络有着亲密的联络。紧随其后的是城南区域，所占比例为68%；最低的是城东，为18%；城西、城北分别是24%和27%。价钱相对集中度差别情况根本上反映了我市各区域的经济开展程度。2.6.4.高价位楼盘出现滞销4000元/M2以上高档楼盘占整个楼盘比例的19%，它的客户群主要是公司老总、私营企业主和某些特权阶层，是别墅、联排、高档高层电梯公寓的主要消费者。他们对小区环境、物管、配套设备要求很高。如锦官新城

21、，绿化率达50%以上，两个会所，游泳池，人工湖，两万棵大树，多重安防系统，以及幼儿园、小学等设备。但这样的楼盘也开场出现滞销，阐明需求已相对饱和，除非有新的更好的产品。经过上述比较分析，住宅开发在我市来看那么是首选城南。这无论是从市政配套设备的完备性，还是从该区域内的社会治安情况，以及景观环境、人口素质、生活、交通便利度和与市中心的间隔 等诸方面来说，城南均是最正确的居住区域。由于城南棕树小区及附近可供开发的住宅土地现已只剩零星几块，并且土地规模较小,所以，曼哈顿二期工程既有的土地资源优势又有得天独厚的地理优势。本工程开发具备了良好的充分条件。三、棕树小区与桐梓林小区的比较分析结合曼哈顿二期工

22、程开发规模和地理位置，我们选取了棕树小区、桐梓林小区内10个有影响力和可比性的楼盘作为分析对象，为本工程定位提供客观根据。3.1.建筑形状棕树小区内主要以12层小高层电梯公寓和联排别墅为主，桐梓林小区主要以12层以上高层电梯公寓和联排别墅为主。本工程北边一街之隔的是锦官新城联排别墅，南边“邻居那么是风格雅园联排别墅，东、西边空地未来建筑形状暂不详.从现状来看，本工程地南北朝向空间开阔，具备良好的观景间隔 和空气畅通性。3.2.容积率和绿化率 该社区小高层电梯公寓的容积率普通在2.53.0左右，绿化率在30%40%之间。与本工程占地面积相近的“水袅漪铜、“名士公馆容积率为2.7和3.5，绿化率分

23、别是40.5%和30%，这对本工程有较大的参考价值。3.3.配套设备 在分析的十个代表性楼盘中，配套设备中根本上都有会所，其次是广场、网球场、健身房及其他方式的锻炼场所。这为业主休闲、户外体育运动提供了很好的硬件设备。体育运动主题非常突显，在棕树小区内，生活配套设备还不尽完善，这为本工程的商业建筑规划，提供了充足的扩展空间。3.4.主力户型及价钱 “名士公馆、“水袅漪铜、“圣安卓花园等楼盘，主力户型根本上是3室2厅2卫，面积在122平方米之间，均价为27003000元/平方米。“凯莱帝景主力户型同样是3室2厅2卫，面积在130180平方米，均价是4280元/平方米，工程定位是中高档。从该区的整

24、体情况来看，主力户型面积都在120平方米以上，中小户型比例较少，这是目前该社区楼盘市场最显著的特征。棕树片区：楼盘称号形状占地容积率绿化配套户数主力户型平方米户形区间平方米价钱(元/平方米)锦官新城联排别墅独栋别墅电梯公寓418亩1.458%会所、网球场、恒温泳池、户外泳池、保龄球馆、生态广场、龙珠湖20003-2-2，141735-3-3，237.57-3-5，488.99-3-7，697.213126923869833005700翠云庭2栋12层电梯公寓10亩338%水景庭院、会所2002-2-1，96.96其他为可变户型901402850风格雅园联排别墅33亩1.345%社区慢跑道、休闲

25、凉亭、会所、中庭广场、欣赏水池867-3-3，265.537-3-3，345.96-5-4，3455-4-3，2912653974300名士公馆7栋12层小高层60亩2.530%会所、茶馆、图书馆、健身跑道、健身房、太极练习场、景观泳池、城市果园7002-2-2，1013-2-2，1224-2-2，141902152700水漪袅铜6栋12层小高层电梯公寓44亩2.740.5%水景园林、会所、阳光泳池、栈道、广场7003-2-2，.982-2-1，93.55702002800桐梓林片区：楼盘称号形状占地容积率绿化配套户数主力户型平方米户形区间平方米价钱元/平方米中华园华苑国际区1栋小高层、3栋别

26、墅、3栋联体别墅、35栋联排别墅51亩1.3140%规范泳池、景观泳池、网球场、会所、中华园国际学校2004-2-2，165.92-2-1，85.845-2-2，186.156-2-5，3605-3-3，280851862784507800锦绣花园锦绣之约1栋16层高层8亩1.637.7%花园、喷水池、网球场、会所、泳池685-3-2，214.963-2-2，145.336-3-4，301.811433027000世纪锦苑2栋15层电梯、6栋多层、4栋低层100亩1.260%人工瀑布、五彩喷泉、游泳池、会所、网球场5044-2-2，182.773-2-2，134.062-2-2，129.747

27、02603500凯莱帝景3栋30层电梯公寓28亩5.5351%网球场、高尔夫推杆果岭、恒温泳池、篮球场、羽毛球场、慢跑径4923-2-2，177.833-3-2，159.913-2-2，.671301804280圣安卓花园4栋12层电梯公寓25亩2.545%游泳池、会所、广场2514-2-2，1473-2-2，1263-2-2，1181301903000四、小户型市场工程调查分析目前市场主流产品主要是120多平方米的两居室、三居室，但主流市场产品现已根本趋于饱和，市场曾经到了细分的阶段。对小户型的需求主要初次购房者和投资，同时，也是购房群体急速年轻化带来的突出景象。开发小户型产品从当前来讲是缓

28、解供需构造性矛盾的手段之一。以下，针对当前成都市场一环路以内出现的小户型工程，参照调查得到的数据，对市场进展深化的细分研讨。4.1.工程用地规模1时代天骄2金港空中花园3锦宏丽景4蓝色港湾5都世驿站6梧桐世家7长富花园8武城自在度9世纪太升10玉林风景线11成都国际公寓12流星花园13大地城市脉搏14城市阳光15玉林生活广场16蓝色加勒比17新绿季节彩世界18宜家HOME19青年公寓20时代100 21紫薇银座22美丽人生在所调查的工程当中，大部分为纯小户型住宅工程，用地规模最大的是长富花园，面积为15808平方米，最小的为锦宏丽景花园，仅有2670平方米，有59%的工程用地规模在6000平方

29、米以下。另外，在市中心和其他区域开发的大型工程中，也有部分小户型产品。2001年度由于市中心区域可供开发的大块规模用地存量极少，此类开发在市中心区域并不多，但随着今年大规模旧城拆迁改造等市政规划的实施，置信这一开发情势将会出现增长的势头。纯小户型定位产品的用地规模普遍较小，除了同工程定位具有一定的相关之外，地价本钱也是关键要素。地块规模的限制导致了在开发过程当中某些方面难以发扬，例如在配套设备与景观方面就难以做得更加精彩。从这次消费者调查的数据来看，消费者普遍还是比较中意于配套较为完善的产品方式，所以开发商在进展工程定位时要综合思索配套要素。结论：就目前而言，中、大型工程中的小户型单位同纯小户

30、型工程比较，具有相对较高的性价比。市中心区域的小户型工程普遍用地规模较小，在整体规划、设计程度不高的前提下，是开发过程中的限制性要素。4.2.工程定位类型工程定位分布图1999年和2000年是小户型在成都产生和开展的第一个顶峰时期。步入2001年上半年，由于小户型趋于滞销,开发小户型的房地产商亦相对减少，于是小户型楼盘的开展速度大大减缓。而进入下半年之后，随着时代100、成都国际公寓等小户型工程的热销，小户型产品又逐渐增多起来。进入2002年，瑞景、紫薇银座产权酒店、流星花园的出现，产品无论从方式上还是在数量上都呈现出增长势头。在各种类型的小户型工程中，以“酒店式公寓、“商用物业型为工程定位的

31、小户型工程呈现增长势头。“普通住宅型虽然在当前市场中所占比重较大，但其增长势头正在逐渐减弱。“商用物业型将其细分还包括两种形状，一种为居家经商型，产品方式为一楼一底或平层家带店，另一种为纯商业物业型。从开展趋势上看，“商业物业型产品较能吸引更多投资者的青睐，有着进一步增长的势头。“产权酒店型属于新一类产品方式，由于成都市酒店行业竞争猛烈，其市场容量有限，估计不会出现较大增长。“社区小户型开展趋势一路下滑，这首先是由于地价的要素呵斥的。“办公居家型工程为数不少，并且有一定的市场容量。比较而言，大部分小型企业、办事处购买住宅比租用市中心的写字楼要划算得多，其市场前景还是较为乐观的。“办公居家型工程

32、与“居家型不尽一样,需求添加部分配套设备。从市场现状来看，拥有成都CBD佳誉的顺城大街辐射圈内小户型工程分布较少。目前对于事业刚起步的白领来讲，动辄100多平方米以上的面积、数十万元的首付款，圆住房梦是难以企及的。而真正在CBD任务的人绝大多数还在离单位较远的地方买房或在CBD附近租房。因此，在CBD附近需求这种总价不高的、同CBD相配套的小户型住宅。结论：市场当中小户型产品呈现多元化分布态势。市场当中短少在CBD附近的小户型工程。 4.3.销售价钱分析在这里，我们假设对小户型的单价进展对比分析，将没有研讨意义。因此，以下只对总房款进展对比分析。由于有的工程提供了装修、配套等要素，所以，将按照

33、装修及家电产品的市场平均价钱进展剔除。 最低主流总价分布在11-15万元之间，最高主流总价分布区间相对最低主流总价较宽。16-18万元住房分布数量与19万元以上根本一样。假设从单价上来说，工程的销售价钱同周边其它楼盘相差无几，有的甚至偏高一些，这是由于小户型工程从本钱上来说要高些。调查样本当中最小的户型面积仅有16平方米。我们按照一环路以内平均户型分布在50平方米左右的户型来进展计算，其清水房的单价那么为3300元/平方米，这与同等区域内大户型的加权平均价而言，相对较高一些，缘由是土地、设计以及建立当中的本钱所导致的。但是按照我们对房地产行业平均收益程度的的阅历估计，这个价钱属于比较保守的范畴

34、。由此看来，在今年开盘的工程当中，开发商对于价钱这一敏感要素做出了一定的退让。几乎一切的小户型工程都说本人的楼盘具有投资价值。但是要思索到，大量小户型工程的推出，更加拉动租金和房价走低。另一方面，如今成都二级市场并没有完全开放，假设其市场进一步开放，就会有大量的二手房上市，同样也会压低租金或房价，对小户型投资带来一大冲击。结论：一环路以内工程的平均单价同区域市场相差无几，平均总房款为15万元左右，大大低于区域平均程度。成都市二级市场的开放程度将直接影响小户型产品的生命力。4.4.户型目的分析4.4.1.户型面积分布小户型工程的户型分布情况 单位：平米以上所列为当前市场当中具有代表性的小户型工程

35、户型分布情况。最小面积平均值是38平米，主流面积平均为50平米，最大面积平均为72平米。其中面积最小的为青年公寓16平米单套住宅。在调查当中我们发现，在市中心区域,除了单纯以小户型产品定位的工程之外，还有许多工程在产品构成当中采取了分配少量小户型的方法。例如长富花园推出的57平方米单位、蓝色港湾推出的55平米单位。单纯从套型面积方面来讲，市中心小户型面积普遍集中在两室或者三室、5060平方米这一产品方式。这一产品特征与市中心较高的土地转让金造本钱钱居高不下相关性较大。4.4.2.户型构造这次市场调研，我们将较为典型的小户型住宅工程进展了统计，详细情况见图： 由此可见，市场供应量当中，占比例最大

36、的为两室一厅的住宅，其次为一室一厅，最少的为三室两厅。调查过程中发现，今年新增的小户型产品以一室一厅、面积在18平方米至50平方米为主。例如青年公寓，单纯是为“飘一族打造的产品，这部分群体大多数的人目前是租住在旧公房、集体宿舍中，需求购房，是房地产的目的客户群之一。于是，根据这些人的月收入，结合贷款并按照首付23万、月供500余元左右，推出了适宜这部分群体的人的户型面积。4.4.3.功能用房面积细分此部分分析首先将住宅面积按照20-40平方米、41-60平方米、61-80平方米三个区间进展划分。在此根底之上对市场当中各功能用房的面积与分布情况进展讨论。20-40平方米首先此区间的单体并不是严厉

37、意义上的住宅，仅仅是一个更加细分市场的之下的产品，其消费者的针对性相当强，因此在功能划分上面并不苛刻。设计：几乎全部采用大进深设计，开间不超越4米，通常的情况为3.63.8，进深较长，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上包括阳台。卧室面积：普遍在10平方米左右，普通不超越12平米。客厅面积：由于采用通廊式设计，客厅开间同卧室一样，其不同之处在于客厅进深稍多一些，这样，客厅的面积根本上在14平方米左右，普遍都是客厅采光。卫生间与厨房：卫生间面积普遍在4平方米左右，没有设计洗衣和浴缸位置。这两个功能房在此面积区间内全部都为黑房子，有的甚至取消了厨房，仅仅设置了供加热用的电磁炉，而卫生间有的也

38、是采用毛玻璃隔断的方式。40-60平方米设计：此类产品居住的温馨性有所添加，普遍是一室一厅一卫，各个功能用房相对独立。普通房间都比较方正。卧室面积：由于功能用房的相对独立性，卧室开间与进深的搭配比较合理，面积普遍在10平米左右，也可以做到卧室通风、采光，有的在卧室外设计了阳台，方便晾晒衣物。客厅面积：市场当中主要有两种方式，一是客厅同卧室相对独立，二是客厅同卧室在一个区域，两种设计面积相差不大，都在14平方米以上。卫生间与厨房：相对独立的卫生间和厨房添加了设计的美感，同时由于面积的添加，也可以摆放更多的卫浴、烹调设备。60-80平方米设计：假设说前两个产品尚属于完全过渡化的产品，那么60-80

39、平方米范围内的产品可以说是真正的住宅了。这个区间的产品以两室一厅，两室两厅居多，有的甚至80平方米的户型做到了三室两厅，功能划分非常紧凑。功能房的分布也比较合理，根本上都做到了干湿、动静分别。卧室面积：根据户型组合的不同，卧室面积呈现不同分布特征，大的有3.8 x3.8、面积在14个平方米左右，小的有3.3x3.3、面积在10平方米左右。客厅面积： 75平米的产品，客厅面积普遍在23个平米左右。卫生间与厨房：面积上与40-60平米产品差不多，但是添加了用餐区域和洗衣区域，使得功能划分更加合理细致。经过统计分析，此区间卧室面积平均而言较20-40平方米区间卧室面积有所下降，这主要是由于功能房的划

40、分合理型以及添加了室内通廊的缘由所呵斥的。 在调查的过程当中还有一种跃式构造的小户型住宅，面积在40-50平方米之间，层高在4.8米左右。这样分割下来，上下空间加隔板，部分层高仅只需2.2米左右，而客厅层高坚持不变，这样呵斥的结果是客厅层高与客厅进深、开间比例不，呵斥比较压制的觉得。而且这类小户型采用的是廊式设计，在通风、采光方面更加遭到限制。此类设计易呵斥部分空间的比例失调和不温馨性，从市场产品来看，中小户型做成跃、复构造并不是主流，也不能够成为主流。2.5物业管理以及配套效力就目前而言，购买小房型的主力军为大部分为白领阶层，且多是独身的年轻人，但在这个知识层次普遍提高的环境中，住户普遍在白

41、天上班，并且崇尚的是一种比较现代的生活方式，所以就需求一种针对小户型产品的专业物业管理，一方面为业主提供较为贴心于便利的效力，同时在营销方面也要做到针对不同的需求提供个性化的效力，例如，居家清洁、洗衣效力等等。另一方面表如今业主的沟通，当前城市年轻人特有的生活方式式邻里之间的干扰性逐渐渐少，相互之间很少沟通，这就需求发明一种全新的生活方式来提高各单位之间的干扰性。以下是物业管理以及配套效力任务方面较为出色的工程：工程称号配套设备及效力物业管理工程特征时代100中央供热水系统恒温游泳池社区网络会所餐厅、咖啡屋、茶坊、网吧、书吧、自助式洗衣房24小时酒店式物业管理数字化示范工程样板楼酒店式物业管理

42、流星花园包括常规与特约效力，其中特约效力包括清洁、礼仪、安康、商务、维修等人性化非常强的效力内容楼宇电视监控背景音乐系统煤气走漏报警多元化的配套效力丽阳天下中央供热水系统中央冷暖空调商务效力家政效力24小时配餐中心等家庭医生酒店式物业管理酒店式物业管理成都现代城会所方式配套，游泳池、网球场、市政公园等，俱乐部运作方式式的，小区内以后可以组织各种沙龙、party，是一种比较全面的居家生活方式俱乐部式配套效力经典坐标商务配套保姆式家政效力丁送餐、送洗衣物、特约保健医生等健全的平安防护体系常用的家政以及商务效力从上表中可以看到，成都市目前在物业管理以及配套效力方面比较出色的小户型工程力求在各个方面都

43、做的出色，是一种大而全的管理方案。从目前曾经入住的小户型工程来看，业主的差别性也较大，有纯居住，也有居家办公、同时还有纯办公业主，这三种类型的业主同时居住在一个工程当中，呵斥了需求的差别化，同时在配套效力方面也需求差别化的管理方案，成都现代城的俱乐部式管理方案是一个靓点，有一些类似于置信提出过的置信生活方式，只不过现代城的业主资源大部分都是年轻人，拥有着类似兴趣喜好更容易交流出火花。在当前，成都市的小户型工程当中，真正做到专业的小户型物业管理相当少，在我们所调查的样本当中，小配套与物管可以到达专业水准的不过三四家，比如流星花园等。小户型产品要想博得市场先机，除了在产品方面的优势之外，配套效力也

44、是一个非常重要的环节。置信随着小户型产品消费者的逐渐成熟，他们对物业管理程度的关注程度也将越来越高。关于物业管理效力需求方面的市场情况，将在消费者问卷调查与物业管理人员深度访谈报告部分给予详细的分析和讨论。四、个案分析 4.1.清华坊4.1.1.整体印象：清华坊9月19日正式销售以来，时至今日已胜利出卖近百套，销售态势确实有点火。到了清华坊，他能看见三五成群的人进进出出，他们之中有的是购房者，有的是观赏者，其中不少人是对传统居民和民族文化有着深化或浓重情意的长者、学者、建筑师，还有的是房产界的同仁、同行，地产界的大腕和明星。4.1.2.工程定位：“川西民居为主风格，中国式的联排别墅。清华坊独领

45、现代民居风骚，正是引来八方看客的最大亮点，亦是最大卖点。4.1.3.周边环境清华坊的北面是紫微东路；东面是自在星城西航宿舍和健身公园；西面是神仙树南路，路边紧靠体育公园、滨河公园和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄轨铁路，再往南就是机场路的航空大道立交桥。4.1.4.概念设计工程谋划4.1.4.1.技术目的： 占地： 105亩 住户： 129户 容积率： 0.82 绿地率： 61% 室内私家车库 262个 露天车位： 50个 公共苏州式园林： 1800m2 每户私家前庭： 20-40 m2 每户私家后花园： 100-1800 m24.1.4.2.六大特征： 院落格局：传统居民的现代版 庭

46、堂楼阁：功能齐全的多元空间 私家花园：四面围合的自家山水 古韵新风：传统风格与现代工艺的智慧结晶 文化内涵：弥漫人伦亲情的“诗意栖居 周边环境：三大公园三面绿化数百亩生态屏障4.1.5.户型设计：4.1.5.1.户型共七种： A型460多不等m2不包含地下室 B型351.17m2不包含地下室 C型346.67m2不包含地下室 D型383.39m2不包含地下室 E型280.12m2不包含地下室 F型308.67m2不包含地下室 G型304.45m2不包含地下室4.1.5.2.根本户型格局：负一层为地下室和停车库；底层有：前院、客厅、客卧、天井、餐厅厨房、露台、后花园；二层有：前院上空、书房、次卧

47、、客卧、天井上空、客卧、后院上空；三层有：天井上空、屋顶平台、主卧。4.1.6.配套与效力：4.1.6.1.小配套园内设备有：露天车位50个，公共苏州式园林1800m2，还有游泳池、网球场、高尔夫球场等与成片公园绿地构成动与静的调和。4.1.6.2.大配套环境：交通便利：南面有公路、铁路、高速公路。紫薇东路两端有61路、93路公交车。生活方便，周围都是社区。三大公园体育公园、滨河公园、健身公园，三面绿化，即内有江南园林，外有现代公园。4.1.6.3.效力机构：物业管理公司：倍特物业物管费1.5元/m2/月，400元左右/户/月投资开发商：四川昌隆投资管理有限责任公司4.1.7.优势：清华坊民居

48、初次从平面院落走向独门独院的三层立体建筑，厅堂空间的交错，院房的真假构造的搭配，前天井后花园的规划，以及互为依存的街巷和流水，其温馨与情趣的一致，动态构造和环境气氛的调和，充分展现了民居的传统神韵与全新的整体气度，从根本上处理了民居居住的温馨度和私密性，因此，称其为具有中国名居特征的风情院落联体别墅区，或都市桃花源。清华坊把民居、现代房地产开发和新时代人们的居住需求完美结合而成，风格朴实飘逸，与环境融为一体，亲情味浓，兼容性强，激起了强大的购买愿望，一大批民俗楼盘和清华坊的热销便是明证。4.1.8.缺乏之处：从内部说，清华坊园区南面紧靠公路和铁路，噪音似乎较大，靠南面的楼盘似乎不太热销户型较小

49、。从外部说，联体别墅为何卖得火？由于有新意有创新。但“克隆者有能够不畅销。要警惕：跟风者套牢。4.1.9.销售情况：已售85户，销售率为73.7%截止10月20日。最低价4500元/m2 最高价5800元m2，一次性付款九七折；首付20%，按揭8成30年。购房者多为35岁以上的胜利人士、白金领阶层，中小公司头头。4.1.10.点评清华坊的出现，实现了房产界的四大革命：4.1.10.1.概念革命川西人文气质 现代古典主义，以“川西民居为主风格。4.1.10.2.居住革命天人合一追求极至，既满足了“住的物质需求，更浓缩了生活的意境，让人、建筑、自然与世界水乳交融，这正是人类生活居住所追求的极至。4

50、.1.10.3.设计革命开发商挑战设计师，清华坊好方案出自开发商本人。4.1.10.4.开发革命成都从此走向世界.深圳“住交会已约请清华坊捧奖，这是全国房地产界对成都房市的赞誉和总结。成都民族化楼盘掀动的中国房市革命，使成都房产从此走向世界！4.2.春天花园4.2.1.整体印象：春天花园座落在浣花风景区内，地理位置特好，依水傍绿，与杜甫草堂和浣花溪为邻，周边毗邻百花谭公园、青羊宫，规划中的几大城市森林公园。这是她的最大亮点，也是其卖点之一。同时紧靠一环路和百花汽车中心站，交通非常方便。4.2.2.工程定位：风景里，别墅式花园洋房；城市金领贵族全栖天地。西门俗称贵人区里的富人小区。4.2.3.周

51、边环境：春天花园座落于以杜甫草堂出名遐迩的浣花风景区内，毗邻百花谭公园、青羊宫和规划中的“白鹭洲等大型城市森林公园，距一环路仅三百米，坐拥清新自然环境之同时，亦不失交通之便利；三面被浣花溪路、百卉路、百花西路包裹，一面与蜀锦厂宿舍小区为邻，北面是干河和六月花园小区，南面是农科所和其他小区。4.2.4.概念设计工程谋划4.2.4.1.春天花园坐拥美丽的浣花风景区，秀丽的干河绕社区边渐渐流淌。为了与周边环境共生，“春天花园追求自然、随意、生态、环保的风格，尽量防止人工雕琢的痕迹。在建筑上，“春天花园定位于美国现代与日本建筑风格的有机一致。4.2.4.2.春天花园在外立面上大胆采用了成都住宅几乎没有

52、运用过的天然石材，环境绿化也精雕细刻。4.2.4.3.春天花园一期小区规划由日本著名设计巨匠井上秀美先生亲身担纲，草坪与鲜花相互映照，多种高大乔木和低矮灌木参差有致，烘托出园区内层次丰富的缓坡状起伏地面。“低低层住宅是一种静态，“起伏，是一种动态，动、静相辅相成，相得益彰。4.2.4.4.技术目的：a.一期：占地面积：40500m2 建筑面积：46200 m2 容积率：1.14 绿化率：58% 总户数：220户 车 位：251位b.二期：占地面积：29314.88m2 建筑面积：42 m2 容积率：1.44 绿化率： 60% 总户数：228户 车 位：228位4.2.4.5.建筑特征：a.一期

53、：采用全现浇、全框架异形柱构造 园内小径由天然资料敷设 天然石材贴面 采用人车分流的立体交通设计b.二期：银杏林社区建筑规化多为5层跃6层住宅，共24栋，31个单元。其中，14个单元安装电梯，并部分设置叠加式“汤耗子住宅。社区由枯山水等林园小品与外部空间有机结合，有水景系列贯穿。二期小区由日本著名园林规化设计巨匠：福田展淳主理春天花园银杏林的景观规划设计，其设计应顺当今国际人居潮流，以回归自然、生态环境作为主导思想，追求自然、随意、生态环保的景观风格。D型、E型单元配原装质量的奥的斯无机房电梯，世界一流。其他特征，二期同一期的123三点。4.2.5.户型设计：类型：低层、多层；层数3-5层；户

54、型区间130-300m2。a.一期户型：A-01型：四室三厅二卫 建筑面积 168m2 A-02型：四室三厅三卫 建筑面积 179m2 A-03型：三层跃四层 建筑面积 228m2b.二期户型：A：三房二厅二卫双阳台 规范层S m2 A顶层：三房三厅三卫 面 积 213m2 B：四房二厅二卫+夹层 规范层S m2 C：四房二厅二卫+夹层 规范层S 163 m2 D：五房二厅二卫配电梯规范层S 173.9 m2 D：七房三厅三卫 顶层面积 273 m2 E：六房三厅三卫3跃4面积 292 m2 E：六房三厅三卫 面 积 292 m2 E：六房三厅三卫5跃6 面 积 252 m2c.根本户型特征：

55、南北朝向，户户通风，间间采光。错层设计就是时髦A、B型。“大错特错的户型更是时髦C型。有电梯的五层洋房D、E型。大客厅、大卧室、大休闲厅、大落地窗、大露台D型。四户人家享用的电梯豪宅E型。4.2.6.配套与效力：一期设有景观游泳池，儿童嬉水池；二期银杏林设有网球场；二期银杏林设三表远程、电子巡更、电子公告、电信宽带入户、背景音乐系统。春天花园整个小区采用成都市高档小区少有的双会所配置，大型奢华多功能。春天花园整个小区采用人车分流立体交通设计。春天花园将设便利店、干洗店、儿童活动中心。九重设防的安防体系小区消费一卡通系统，小区局域网，宽带网：一重设防：小区周边设红外线防越界系统。二重设防：小区周

56、界及区内重要区域设电视监控报警系统，摄像机隐蔽安装。三重设防：小区地下车位出入口设非接触式智能化身份识别系统。四重设防：小区入口楼宇可视对讲识别系统。五重设防：单元设可视对讲识别系统。六重设防：家庭入户设门磁防盗。七重设防：红外幕帘防盗系统。八重设防：客厅及主居室设紧急报警按钮。九重设防：天然气泄露报警系统。效力机构：一期物业公司为：春天花园物业管理公司；二期为：银都物业；开发商：成都仁和实业集团公司。4.2.7.优势：小区外的环境：美丽的浣花风景区小区内的环境：绿化率60%一期58%相对于CBD城市中央商务区而言，1+2更引发了CSD城市中央风景区黄金价签的开掘热潮。荣誉：最正确住区环境奖，

57、最正确立面风格奖。4.2.8.缺乏之处：“曲高和者寡，有水有绿还缺山，真实遗憾。另外，该小区地处干河边较偏远河对岸是待建的森林公园和空置的楼房，平安问题尤其需求多加留意。4.2.9.销售情况：春天花园一期已于2001年9月全部售完。春天花园二期卖期房，据悉已售160套，销售率为70.2%。起价3980元/m2，最高价5000元/m2以上，面积-292m2，一次性优惠4%，按揭优惠2%，首付20%，按揭8成30年。另外，物管费1.8元/m2/月带电梯，1.6元/m2/月不带电梯。购房者多为40岁以上的金领等胜利人士。4.2.10.点评：1点评原那么：房地产业的根本是产品，营销只是锦上添花；根据市

58、场走势、市场需求、市场细分来定位产品是最重要的。2根据此原那么，春天花园定位于“金领阶层是正确的。但此类产品不宜再“克隆，毕竟富人有限，风景区资源更有限。3另外，根据近期国务院和建立部的指示精神，不准风景区再扩展别墅区的建立。因此，春天花园第三期能够出现的机率为零。注：另有万科城市花园、中海名城等个案分析及其它竞争楼盘情况表因咨询公司电脑不够尚未录入。五.工程定位建议5.1.工程笼统定位5.1.1.工程称号：曼哈顿二期商务公馆-明智村阐明：承接曼哈顿一期胜利的市场笼统，利用其曾经产生的良好的社会影响，将其原有的功能与设计理念在继续保管和完善的情况下，作成以小户型为主的第二代商务公寓晋级版-多功

59、能商务公寓社区。“明智村-突出商务公寓的理性化，使其区别于纯生活小区的感性与平凡，笼统地表达了该工程的个性。5.1.2.市场笼统：成都市第一个集居住、商务活动、商务会所、休闲中心、商业与休闲步行街和花园为一体的全功能高档社区。地处城南高档住宅片区棕树片区，是富人居家的首先之地，也是跨省及跨国大公司驻蓉机构衷爱之处。本工程位居该片区中心地带，周围相继开发了“锦官新城、“名士公馆、“风格雅园、“水漪袅铜几大高档住宅小区，单幢别墅、连排别墅、中大户型多层和高层电梯公寓一应俱全，开发生活和商务配套区时机已到。 任何产品经过一段时间的开发、开展、竞争与积累，就会出现精品与代表作，本工程因此而诞生。5.2

60、.功能定位以中小户型电梯公寓为主的全功能商住社区。其中包括：中、小户型电梯公寓居住，办公商务会所交流沙龙，布展馆，会议大厅，智能办公设备效力休闲中心健身，文娱，会友，美容，保健商业步行街超市，服饰精品店，酒吧，茶馆，网吧等地下停车场总户数家政效力中心洗衣房，汽车美容，托管，代送，保洁等物管效力保安，维修，24小时热水，中央空调景观花园四季花草，喷泉，林荫小径，坐椅，凉亭阐明：多功能和高科技的效力硬件配合高质量的星级效力软件，才干培育一个高尚的现代化商住社区，成就一个精品楼盘。要将市中心的小套型用户和写字楼的用户吸引过来，就要培育一个适宜的环境和气氛。构成这种环境和气氛的要素就是配套设备和配套效