李家沱板块分析

1、李家沱版块分析概况李家沱位于重庆市主城核心区南部，地理位置优越，东与鹿角将由隧道相接，南与龙洲湾相邻，西与九龙坡区、大渡口区隔江相望，北与南岸区接壤；上世纪末，李家沱因城市变迁一度没落，土地估值走低，进入新千年之后政策支持力度加大，被纳入城市核心商圈建设计划之中，有望与南坪商圈、杨家坪商圈形成鼎立之势。备注：“五大续建商圈”为大渡口九宫庙、北碚缙云、渝北两路空港、 巴南李家沱、江北嘴。地理位置优越，尽享城市核心便利；政府规划力度大，有望强势崛起；大渡口区九龙坡区（杨家坪商圈）龙洲湾南岸区（南坪商圈）鹿角宏观规划根据巴南区分区城市规划20092020，巴南区城镇村体系结构分为中心城区、功能区与中

2、心镇、一般镇、中心村和基层村五个层级；中心城区的主体功能，定位为“一主三副一枢纽”：一主：李家沱为城市综合副中心；三副：鱼洞组团中心、界石组团中心、龙洲湾区行政中心；一枢纽：南彭公路物流枢纽。根据重庆市巴南区商业网点规划2014-2020 ，巴南区将打造重庆中央活动区，具体内容包括“三圈两带”：三圈：李家沱商圈、龙洲湾商圈、鱼洞商圈两带：巴滨路滨江休闲带、渝南大道经济带到2020年，李家沱商圈将达到160万平方米，社会消费品零售总额达100亿，将成为重庆南部商贸中心核心区、西部地区最大的特色专业市场聚集带。李家沱规划李家沱发展定位 总体定位：布局科学、功能完善、结构优化、设施先进的重庆市级核心

3、商圈。 功能定位：包括购物体验、餐饮娱乐、观光休闲、金融商务、生态居住等，重点突出购物、餐饮、休闲和商务功能。 产业定位：零售业、酒店业、餐饮业、休闲娱乐业、金融业、中介服务业、电子商务等，其中零售商业将占据突出地位，在商圈产业发展中达到50-60%的比重。 服务定位：立足巴南，吸引主城，辐射南重庆。未来的核心服务对象是李家沱组团50万常住人口；辐射服务对象是巴南区和重庆主城其它区100-200万人口。 李家沱规划李家沱区域交通江北机场30公里寸滩港口15公里龙头寺火车站15公里解放碑商圈11公里杨家坪商圈5公里南坪商圈7公里李家沱虽偏南，但与主城、北区距离较近江北机场重庆北站寸滩港口解放碑商

4、圈杨家坪商圈南坪商圈李家沱7公里5公里交通规划目前交通欠发达，但规划完善轨道交通李家沱境内：轨道交通3号线（鱼洞-龙洲湾-李家沱-观音桥-龙头寺-江北机场）已开通，设立花溪、岔路口、九公里、麒龙、八公里5个站点；12号线（鹿角-李家沱-大渡口-白市驿）将于2030年-2050年开通，届时将设立九公里、李家沱、外河坪3个站点；5号线支线（歇台子-奥体中心-李家沱-跳蹬）将于2030年-2050年全线通车，在蔡家设立李家沱1个站点公交340（外河坪-明华龙洲）；349（外河坪-南坪）；313（外河坪-较场口）；841（建设新厂-北站）；891（建设新厂-新桥医院）；330（五园口-巴南大道）5号线

5、支线3号线12号线交通规划 隧道燕尾山隧道 西侧起于李家沱，在岔路口处与渝南大道相交；东 侧连接内环高速公路，上跨内环高速公路接鹿角界 石组团的东城大道。该隧道若建成将大大加强李家 沱与各主城区的联系，但目前尚无法确定该工程何 时开工。公路内环高速、渝南大道、渝南分流道巴滨路、红光大道、巴南大道 桥梁李家沱大桥 该桥全长1288米，桥面为4车道，于1991年11月开 始基础施工，于1996底年建成通车，加强了李家沱 与九龙坡的联系。马桑溪大桥 马桑溪大桥全长1104米，双向6车道，于1998年开 建，2001年底竣工通车，该桥的建成通车将李家沱 与大渡口老城连为一体，满足了两地的人流通行内部路

6、网密集、与外部联系紧密渝南大道李家沱大桥马桑溪大桥燕尾山隧道内环高速巴滨路红光大大巴南大道渝南分流道区域配套未来商业布局：5大功能区：水轮机厂大型时尚摩尔区，滨江商务休闲会所区，都和广场现代综合购物区，赵家嘴高端精品购物商业区，土桥典雅商务商贸区。4条商业街：马王坪正街传统商业街，李家沱正街精品购物街，花溪河沿线风情休闲街，巴南大道餐饮休闲娱乐街。都和广场商业：政府规划完善，但现有配套不成熟。李家沱定位为以零售业、酒店业、餐饮业、休闲娱乐业、金融业、中介服务业、电子商务等产业为主打造核心商圈，主要服务对象为周边常住人口。现有商业中心：都和广场16万平方米的市民休闲广场及商业步行街万达广场万达广

7、场总面积102万平方米，其中包含17.7万平方米购物中心、5800个停车位的大型停车场万达广场区域配套教育和医疗：区域配套不成熟，教育资源差，知名学校少；高质量医院匮乏教育重庆市巴南中学校（市重点中学）、重庆市清华中学（市重点中学）重庆李家沱小学、融汇小学、史迪威外语学校、李家沱实验小学、李家沱工商职业技术学校、重庆市城市管理职业学院、重庆市巴南区李家沱机电联合技工学校、重庆34中、重庆交通大学医院重庆市第七人民医院（二甲）花溪医院（重庆市巴南区第二人民医院）（二级医院）熙康医院水轮医院毛纺医院区域配套巴滨城市公园（修建中）巴南首个国家4A级景区 项目总用地259亩，呈月牙地块，总建筑面积约6

8、.65万平方米，总体布局分为五大块：冰巴水世界、啤酒文化展示/演艺中心、水舞广场（酒吧一条街）、绿野丛林（生态休闲广场）、德式风情小镇。该公园是一个集文化体验、市民休闲、主题游乐、餐饮娱乐为一体的全开放、公益性城市休闲旅游综合体。环球时代广场项目总建筑面积80万平方米，是集国际社区、shopping mall、商务集群、LOFT公寓、BLOCK街区、主题公园六大主题业态于一体的商业综合体，将打造一座全方位的中心环球生活大城公园：当地居民休闲娱乐配套设施匮乏，规划也较少。巴滨城市公园环球时代广场时间2015年20162017201820192020综合交通道路交通渝南高速、渝南分流道、内环高速、

9、巴滨路、红光大道、巴南大道轨道交通3号线5号线支线、12号线均在2020年以后开工配套资源教育重庆市巴南中学、重庆清华中学、李家沱小学、融汇小学医疗重庆市第七人民医院、花溪医院景观休闲环球时代广场巴滨城市公园部分已开放巴滨城公园将全部开放产业规划都和广场、万达广场、融汇半岛、恒大城、曼哈顿城（李家沱无大型企业，小型企业或大型企业分部也都与15年以前入驻）板块发展成熟，整体产业规划、配套设施均已于2015年之前成形，轻轨将于2020年以后开工。板块成长性总结李家沱一直以来是巴南人气非常旺盛的商圈，商业氛围浓厚；但目前高质量地商业项目很少，所以应该有较大需求。周边地产开发项目、基建项目越来越多，尤其是旧城整改项目越来越多，城市面貌逐渐得到改善，人口将逐步增加；目前整体发