房地产价值贬损评估典型案例分析

1、房地产价值贬损评估典型案例分析raisalCases估价实例口王泽利摘要:房地产是当前人们最看重的财产之一,近些年来,随着经济的飞速发展,尤其是房地产市场的发展,人们的法律意识,权益保护意识正逐步提高.伴随着相关不完全产权,环境恶化,规划变更等相邻关系的变化引起的房地产价值贬损出现了很多纠纷,由此笔者在从事此类型房地产价值贬损司法鉴定价值评估过程中的一些经验及思考,带给大家,以期抛砖引玉.关键词:不完全产权;环境污染;相邻关系;价值贬损;资本化法;价差法引起房地产价值贬损的因素很多,比如房屋施工建设质量的缺陷,后天维护保养不善,物业管理不规范,功能过剩,环境恶化及相邻关系的变化等,房屋质量,功

2、能过剩及管理不善的问题大多可以通过修复等方法解决房地产价值贬损,而很多房地产价值减损存在无法修复,或修复成本太高的问题.本文结合三个案例着重对几种典型不可修复类型的房地产价值贬损评估进行分析.一,不完全产权带来的房地产价值贬损此类房地产大多属历史遗留问题或房屋土地管理部门之间不协调等,造成房地产有房屋所有权证,没有土地使用权证;有土地使用权证,而没有房屋所有权证等.(一)案情简介在德州经济开发区某商城,开发商为取得最大利润,在规划为营业用途的房地产上面又违规增加了一层居住房屋,虽然开发商办理了房屋所有权证书,但在办理土地证时遇到了困难,超过了屋买卖合同约定的时间3年仍没有办理出分户土地使用权证

3、书,导致业主无法办理房地产抵押贷款.近50多位业主联合起来一纸诉状将开发商告上了法庭,请求法院判决开发商赔偿其房地产无法办理抵押贷款而带来的损失.这种案例在全国也很少,法院技术室也觉得无从下手,最后委托我公司进行该损失团中国房地产估价与经纪I2012/01的评估.(二)估价过程我公司在接受法院技术室的委托后,经过分析,此类房地产价值贬损评估一无案例可循,市场比较法不可用;二属于不可修复贬损,成本法亦不可用;主要表现为一定期限内无抵押收益或抵押收益的减少,宜采用损失资本化法进行评估.资本化法,是以预期原理为基础,预测估价对象未来收益或损失,通过一定的折现率折现到估价时点的各期损失或收益之和,最终

4、求取估价对象房地产价值贬损的方法.其基本公式为:V=A/R11/(1+R)n式中:v一房屋价值贬损评估值A一未来某一年的净收益损失额或费用增加额R-一资本化率n一净收益损失年限1.净收益损失额或费用增加额的确定估价对象因没有土地使用权证书导致无法办理抵押贷款,或贷款费用增加.通常有以下三种情况:方案1:担保公司担保费用.虽然该房地产在专业银行不能贷款,或不能办理抵押登记,但仍有较高的价值,可以通过担保公司担保的形式而取得贷款,代价是要承担担保费用.经调查,德州市15年期内担保费一般为贷款额的13%.在本案中,因有房屋所有权证,而无土地使用权证的房地产,房屋变现能力稍差,但保险系数较大,同类房地

5、产抵押担保费一般为抵押价值的2%/年.假设一套价值100万元的房地产,贷款额一般为房屋价值的6O%,即贷款额为60万元,贷款1年,则担保费=60万元2%1年=1.20万元.方案2:私人借贷利率与银行正常利率的差值.经调查,在估价时点德州市1年期私人借贷利率一般为1分/月,即年利率为12%,而有房地产抵押的商业银行贷款年利率一般为9%,则其差额为3%.同样以一套贷款额为60万元为基准,则多付出的利息为1.8万元.方案3:贷款经营利润.同类行业(商贸)取得贷款的总收益减去手续费,利息,经营费用等.但这种方案需要估价师有丰富的经验及大量的市场调查,特尔斐法也很必要,且贷款不一定就能取得收益,有的甚至

6、是负收益.经估价师调查,德州市商贸流通行业年经营毛收益率约为24%,抵押贷款手续费一般为贷款额的1%(含抵押登记费及手续费,查档费,评估费),利息(正常抵押贷款年利率为9%),经营费用(人工及管理费)一般占10%,则贷款经营利润为5%,即60万元5%=3.0万元.综合以上3个方案,因现实中此类贷款选择方案1的情况比较多,故取较大的权重为40%,方案2和方案3权重各取30%,A=I.92万元.2.资本化率的确定资本化率采用市场比较法(先通过类似区域商业房地产价值,租金及可收益年限,后运用收益法公式)得R=7.6%.3.净收益损失年限的确定经法院调解及该房地产开发商积极运作,约2年后可以办理处分户

7、土地使用权证书,加上过去的3年,则n=5.4.价值贬损额的确定V=A/R11/(1+R)n:1.92/7.6%【11/(1+7.6%)51=7.75(万元)则一套价值百万的商业房地产,因没有土地证不能办理抵押贷款造成的价值贬损率为7.75%.最后综合得出估价结果,最终也取得当事人及法院的认可,同时提高了我公司及估价师的社会形象.(三)解析2007年物权法出台,十七大提出的创造条件让群众拥有财产性收入,使人们的财产保护意识越来越强.这里的财产性收入除了房屋自然增值等因素外,还包括房地产的出租,抵押收益等.不完全产权带来的价值贬损主要表现为抵押收益的减少或没有抵押收益.这样,此类房地产仅有自用权,

8、出租经营权,价值减损表现在无融资权益.故抵押收益的多少,就是不完全产权房地产价值的差值.因为房地产一般是企业,个人等的最大的资产,也是银行等最青睐的-wWw.clREAoRG.cN0艇魂囝野氇囝囤2012/01I中国房地产估价与经纪团呷估价实例抵押物,故房地产融资权利,尤其是对企业及其他有资金需求的个人等来说,是非常重要的.作为估价师我们在房地产价值评估中,应该对此有所体现.二,因日照,采光,通风等相邻关系或规划变更造成的房地产价值贬损(一)案情简介2008年,我市某安置小区刚刚入住,17号楼的居民住进新房的喜悦劲还没过去时,楼前面规划建设了一座26层的村商住综合楼,造成2009年冬天整个17

9、号楼没有见到阳光.原来一套标准楼层建筑面积为100平方米2室2厅的房屋,正常月租金约为800元/月,日照采光权受损后,很多房客搬离了该楼或纷纷要求房东减少租金,最后,大部分房屋租金下降到600元/月,并且出现了出租困难的问题.该楼居民集体上访,要求规划部门及料村赔偿损失.最后经有关部门协调,当事人双方共同委托我公司评估该栋楼因日照,采光权的侵害所应得到的补偿.房屋的日照,采光,通风状况是每个业主都十分关心的问题,当有新建的建筑在自己住房周围出现时,大家都会考虑到自己的采光,通风是否受到侵犯.根据民用建筑设计通则JGJ3787第3.1.2条规定:建筑布局和间距应综合考虑防火,日照,防噪,卫生等要

10、求,建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风.第3.1I3条规定,住宅每户至少有一个居室,宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时.我公司接受委托后,到规划,建设房管等部门查阅有关资料后,发现料村商住楼规划在先,安置小区规划在后,故该商住楼不构成侵权.但负责安置的开发商没有做到事先告知义务,所以开发商应赔偿或退还相应部分购房款.团中国房地产估价与经纪I2012/01(二)估价过程我公司估价师通过现场查勘,发现该栋楼采光权通风权等基本不受影响,影响最大的是日照间距系数太小,即日照权利受损.由此造成最大的损失为租金显着下降即净收益减少,净收益损失额包括:租金收入减少;能源消耗

11、等运营费用增加;人们精神上存在压抑感.故可采用费用资本化法进行评估.1.净收益损失额及费用增加额的确定(1)租金收入减少额的确定:通过案例可以得出,现在租金相比有日照采光的少了200元/月,合2400元/年.(2)能源消耗等运营费用的确定:冬季老年人,妇女儿童等必须用暖气,空调等运营费用的增加,以平均一套房屋2台耗电1500瓦/小时的空调,每天需开空调5小时计算,每天耗电约15千瓦,则年运营费用(冬季采暖期为4个月)为15千瓦120天0.6元/千瓦=1080元/年.(3)精神抚慰金:一般来讲,精神损失费的确定是很难.我们采用意愿调查法,提出问题假如你是该楼业主,因日照采光权受侵害,除了房屋价格

12、补偿之外,精神抚慰金最低给你多少你能接受?设计了三个可选答案,然后给该村近二百户居民及一些路口随机问卷调查.最后众数为最低一次性5000元,该楼有效使用年限为40年,则分摊年精神损失费为125元.得:A=2400+1080+125=0.36万元(取整)2.资本化率的确定资本化率采用安全利率加风险调整值的方法得R=5.5%.3.净收益损失年限的确定该房地产为混合结构,剩余有效使用年限为40年,则n=40.4.价值贬损额V=A/R11/(1+R)nl=0.36/5.5%11/(1+5.5%)40=5.78万元则一套标准楼层建筑面积为100平方米的住宅房地产因El照采光带来的价值贬损为5.78万元.

13、(三)解析因该村房地产属于旧村改造项目,土地所有权为集体所有,根据相关法律法规,该安置小区房地产只能在本村集体内部成员之间流转,而不能象商品房那样上市交易,所以没有交易案例,市场比较法不能采用.另该损失基本属于不可修复项目,难以采用成本法.在估价过程中,关于精神抚慰金是否应该计算,我们公司内部也有较大分歧,并且负责赔偿的开发商也提出反对.反对方主要考虑该房地产价值贬损已经通过租金减少和费用增加来体现了,再提精神抚慰金于法无据;支持方从自然和科学的角度进行了举例,科学家证实人体新陈代谢受阳光的影响,常与太阳亲密接触,可以改善人体的各种生理机能.通过解释,最终该结果取得了政府及相关当事人的认可,化

14、解了矛盾.三,环境污染(水,气,光,废弃物,电磁辐射)等引起的房地产价值贬损古谚有:千金买房,万金买邻的说法.在这里,邻主要指周围环境,如德州运河经济开发区,作为德州的重工业和化工工业比较集中的地区,环境相对恶劣,相比德城区平均房价差近1500元/平方米.而当前随着经济的发展,环境的污染有逾来逾重的趋势,废水,废气,噪音,生活垃圾,光电磁辐射(城市里的传输发射中心和高压线等设施)等,对人们生活生产影响也越来越明显.(一)案情简介2007年,德州某县热电厂工程建成运营,给附近某居住区带来了噪音污染,粉尘污染等,造成该居住区内几栋刚建成2年的楼房,入住率严重下降,且到了出租都困难的地步,房地产价值

15、下降不少.针对此事,居民们通过上访,打市长热线等多种形式反映其合理诉求.为解决该问题,该县政府调节由其居民和电厂双方委托我公司来评估其房地产市场价值的减损.(二)估价过程我们通过运用价差法和损失资本化法出具了估价结果报告(具体估价过程略),顺利解决了争议,减少了不和谐因素.价差法的本质就是市场比较法,公式为:V=V1一V2式中:V-_房屋价值贬损评估值v厂类似的无贬损房屋的市场价值V厂类似的有贬损房屋的市场价值(三)解析对因环境恶化,规划调整等引起房地产价值贬损的造成前后价值差距的可以采用价差法进行评估.四,结束语对于房地产价值贬损估价而言,由于个别性,差异性的特点,造成并非所有的房地产价值贬损都能及时而准确地予以估价,估价师必须要熟悉并掌握相关规划,房地产,土地,环境,工程造价,物业管理,经济学等相关知识,还必须掌握沟通技