三灶听涛雅苑项目市场定位报告

1、三灶（听涛雅苑）项目市场定位报告一、宏观环境对项目的影响1、全国与珠海房地产需求快速反弹、房价过快上涨，导致市场供需出现僵持，未来走势受政策影响加大09年全国房地产市场几个特点需求释放，房价稳步回升，部分城市快速上涨2009年上半年随着自住刚性需求的迅猛释放、第二季度以来经济回暖、货币流动性充裕等因素作用，全国房地产业出现快速回暖，不少城市甚至呈现较大幅度增长，房价也跟随需求回升而有较大升幅。1-6月，全国商品房销售面积、销售额同比增长分别达31.7%和53.0%，6月份全国70个大中城市房价同比、环比均呈现正增长，进入第三季度以来全国主要城市房价呈现快速上涨，深圳、北京等部分城市房价甚至重回

2、到07年水平。以国企为首的房企加快拿地，地价稳步增长，部分城市创新高得益于市场快速复苏与国家4万亿投资计划，09年19月，全国土地市场由低迷转向活跃，土地价格稳步增长，房企拿地意愿强烈。据中国指数研究院统计，从土地成交情况来看，住宅用地需求强劲，成交量连续8个月呈增长态势。19月，全国60个城市累计成交土地面积同比增加40，住宅用地平均楼面价格稳步上涨。国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年。以国企为首的房地产公司加快了拿地步伐，多个大中城市土地拍卖出现新“地王”，地价甚至超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本

3、过高而不断刷新房价纪录。过快上涨的房价导致成交量放缓下降，政策对楼市未来走势影响增大随着第二季度房价的过快上涨，全国一线城市新建商品住宅的成交量从7月开始逐渐下降，其中深圳成交下滑更是长达4个月；“十一”黄金周期间，京、沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面，虽然在国庆长假后在房地产刺激政策可能退出的预期下普遍成交反弹，但楼市回调的迹象开始显现，政策对未来楼市的量价走势影响在增大。09年珠海房地产市场几个特点房地产市场需求快速回升，销售增幅创新高2009年我市房地产业快速回暖，市场需求持续增长，增幅为近年新高。1-9月全市商品房销售面积184.22万，销售额146.45

4、亿元，同比分别增长44.7%和67.7%。去年新开工项目减少影响了今年市场供应，1-9月全市商品房竣工面积为280.55万，同比下降6.9%。在商品房空置面积上，9月份回调接近历史同期最低水平，与当前供求变化和房价不断走高有直接关系。房价快速上涨至07年水平，香洲区9月预购均价重新突破万元9月珠海市预购商品房销售均价为8095元/，环比增长3.53%，同比增加6.81%，其中香洲区预购交易均价今年首次重新站上万元关口。预购商品房销售面积约为20.33万，环比增加2.29%，同比增加296.44%。价格不断走高表明珠海市房地产全面回暖的同时，也在警示市场已经出现过热势头，给后市持续稳定发展带来一

5、定压力。第三季度二手房成交出现量价齐跌，显示阶段市场刚性需求趋于缓和珠海市二手房交易面积自7月达顶点后，连续两个月出现下滑，9月成交量为15.29万，环比下降3.82%，同比上升241.30%。交易均价下调为3992元/，环比下降3.64%，同比上涨13.83%。西区新建商品房呈现量价齐升走势斗门区交易量显著提高，9月预购交易面积为6.88万，环比上升31.23%；交易价再度攀升，预购均价为5016元/，环比上升4.12%；金湾区表现为量价微升，9月预购均价为3562元/，环比上升6.25%，预购交易面积为1.43万，环比上升14.96%。住宅用地供应面积减少，土地出让基准价格提高今年珠海市公

6、开拍卖的房地产开发土地较少，下半年推出的唐家湾40万商住地块楼面地价起始价达3000元/，湾仔十字门商务中心区推出地块楼面地价起始价达2800元/。2、10年整体宏观经济政策预计仍将保持宽松稳定，但利率和房地产优惠政策局部调整的可能性加大房地产优惠政策可能在局部内容和地区终止在经济企稳、房地产市场过热的情况下，今年6月银监会下发的关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知强调了二套房贷款必须首付四成，利率按基准利率1.1倍的标准执行；10月份以来部分大中城市开始对二套房和二手房实行比较严格的贷款审批。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时也表示，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在

7、年底到期终止，被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。但11月初湖南、内蒙古等省份表示，为防止投资拉动不足，房地产相关优惠政策延续到明年底。因此，10年房地产统一优惠政策可能演变为在局部内容和地区的调整或终止。政府将加强土地开发环节的督促政策10月份国务院发布了关于集约用地的通知，再次强调对土地开发闲置执行严格的“闲置”费用标准；国土资源部准备实行新的土地开发建设出让合同，对开发进行更严格规定。这可能会削弱开发商拿地的冲动，同时促使开发商加快建设进度，提高市场的供应量。宏观经济政策仍将趋于宽松稳定，但通胀预期与加息可能增大中国人

8、民银行调查统计司10月底发布的2009年三季度宏观经济形势分析预测，CPI价格将在今年底触底后开始回升。而日前召开的国务院常务会议指出，今年后几个月，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性、稳定性。因此，未来几个月在维持经济政策主基调稳定基础上，将会加强对经济结构调整和通胀预期管理，从而增加利息调整的可能。3、珠海城市定位提升、产业与重大基础设施建设加快推进，对西区发展前景与信心形成良好支持西部主要产业镇区龙头企业确定与建设速度加快，产业链正逐步形成，将带来更好的经济与人口基础珠海航空产业园龙头企业中国航空工业集团通用飞机总装试飞基地7月率先开工，以总装厂为核心

9、的项目将在明年完工，保障全国首架“海鸥300”明年8月下线，亮相航展。今年底至明年初，总投资8亿元的十大基础配套项目将全部投入施工。投资600多亿的中船集团、中海油等央企进驻高栏港经济区，将形成以石化、造船、海洋装备等重大项目产业基地。投资100亿的玉柴集团签约富山工业园，亚洲最大的集成电路板制造之一方正电路科技扩产，国内国际家电巨头格力与大金精密仪器首期5万多平方米、年产值达11.2亿元的项目厂房提前安装设备，明年2月可正式投产，大龙富工业园初步形成以设备制造、电子、家电为核心的产业群。城市重大基础交通设施建设有实质性推进，对推动产业与城市建设具有良好促进意义一号工程广珠铁路珠海段关键性节点

10、工程取得突破性进展，为广珠铁路2011年年底建成通车，打下了坚实的基础。国务院批准港珠澳大桥可研报告，港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程10月24日已开始施工招标，12月下旬开始施工。广珠城轨珠海终点站建设启动，已进入项目公示和初步设计评审。高栏港高速公路、机场高速公路即将全面动工，报批工作同步推进，10月底施工单位、监理单位已进场进行施工前的准备工作。连接珠海东西部的第二条大动脉金港高速公路（含金海大桥）已进入省重点建设工程前期可行性评审中。珠海作为珠江西岸核心城市的确立、横琴作为国家级开发新区的规划确立和湾仔十字门商务区的规划启动，将使珠海西部更受港澳等区域的关注与投资吸引力。2009年珠海

11、被国务院正式确立为珠江口西岸交通枢纽与核心城市。2009年8月，国务院正式批准实施横琴总体发展规划，作为国家级新区定位于“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创新的先行区和促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。横琴产业发展与空间建设实施计划预计11月底提交成果，若横琴开发能切实创新模式，将在制度和地缘上产生珠三角其他区域难以比例的投资优势与吸引力。横琴新区启动项目“十字门中央商务区”年底奠基，作为未来横琴新区和珠海市的新中心，十字门中央商务区城市概念规划设计及一期会展商务组团建筑设计方案于11月初确定，首期计划今年12月奠基。十字门中央商务区整个项目计划投资300亿元，1

12、520年全面建成。4、三灶镇将连接扩大中的珠海西部新城，发展成为国家级航空产业园，推动三灶全面发展。珠海西部中心城区规划公示，北起西部沿海高速、南至三灶航空产业园边缘湖滨路、东起磨刀门水域、西抵珠海机场高速，涵盖井岸城区、红旗镇、三灶镇、西湖城区、联港工业区，总面积超过100平方公里，未来将建成风景优美的高品质新城区，规划时间是从2007年到2020年。产业上，三灶镇将重点发展航空产业、生物医药产业以及家电制造三大工业板块。航空产业园预计规划面积为96平方公里，未来三灶最终要打造成通用飞机和水路两栖飞机制造、加工、物流、保税、科研、航空娱乐于一体的国家级航空高技术的产业基地。城市建设上，三灶城

13、区、金海岸城区的规划以航空产业园的规划为统领展开，三灶镇现有的五条村居未来将融入航空产业园，成为城区的一部分。村居未来的建设、市政、公共配套也将按照城区的标准统一规划、统一调整。环三灶半岛的两条快速干道机场西路和机场东路未来将成为航空产业园发展的主轴；围绕这个主轴，将着力发展航空制造业和航空服务业，形成产业发展的重要“两翼”，机场西路沿线的航空制造业将以飞机总装、飞机维修为核心，同时发展飞机部装及零部件加工，引导发展材料制造等，成为珠海航空产业园制造之翼。沿机场东路发展航空服务产业，将以通用航空运营、航空物流为基础，发展保税加工、航空教育培训等。道路交通上，三灶将通过机场高速和金海大桥把航空产

14、业园和横琴、市区进行城市连接和与港珠澳大桥珠海延伸线、广珠城际轨道西延的衔接。 西部新城规划图 三灶航空产业园规划图5、项目外部环境影响小结：综合以上分析，2010年本项目面临的外部环境将呈现三个特点：宏观经济继续向好，宏观经济政策在保持宽松稳定的同时将加强结构性管理力度，全面高额的政府投资与流动性对房地产的拉动将减弱；受09年全国与珠海房价过快上涨、投资供应增加及中央可能调整房地产相关优惠政策、抑制投资需求的影响，10年全国及珠海房地产市场价格与需求将趋于更加平稳与缓和；珠海交通、产业与城市建设的不断推动，将为珠海西部房地产持续提供积极有利的发展支持。因此，预计10年本项目面临的外部环境可能

15、产生不利的局部调整，但整体依然是相对稳定有利的。二、项目SWOT分析与发展方向预判通过对项目地块、周边人群及三灶镇房地产市场的考察分析，我们得出以下项目条件分析与结论：1、针对住宅的项目swot分析优势：（与三灶住宅项目比较）本项目距离吉林大学仅600米，是吉林大学周边5公里范围内唯一在开发的商住用地。吉林大学在校学生达18000多人，未来3年每年增长10%以上，学生租赁与商业消费需求有很大挖掘空间。距离项目较近、面向学生消费的商业配套已形成集群效应，与本项目连成片区的条件较好。项目背靠观音山，周边主要为村集体规划用地，且距离工业集中区较远，居住环境相对较好。劣势：（与三灶住宅项目比较）本项目

16、周边无良好的医疗与基础教育配套，而这恰恰是自住人群最为关注的社区配套，在争取自住人群上处于很大竞争劣势。远离镇中心区和工业密集区，在吸引工业园区自住人群上处于不利竞争劣势。吉林大学从市区住房分配到校区教师公寓，都为教师提供了较好的居住条件，使本项目在吸引周边自住人群处于弱势。机会：10年三灶房地产项目供应量相对有限，对项目上市初期有利。珠海城市定位的提升与重大交通、产业的不断推进，为珠海西部房地产带来较大的投资空间与关注度，全国房地产行业的回暖也对市场信心形成有利支持。本项目靠近规划中航空城高端服务区，未来3-5年有机会带来较好的自住需求。威胁：09年房地产投资与价格过快上涨及宏观经济通货膨胀

17、可能，使10年利息和房地产优惠政策调整可能性较大，从而对客户信心与购买力形成影响，延缓项目销售速度。当前三灶在售项目中，镇中心位置或优质社区销售均价在3600-3800元/平米，镇郊位置或低挡小区均价在3200-3500元，单项目年均消化量约150-250套，显示市场消化能力有限，价格空间难有较大提升。项目住宅swot分析小结：综合以上分析，本项目若发展自住型住宅产品，一方面无法挖掘利用吉林大学这一庞大且得天独厚的学生群体需求空间；另一方面本项目周边自住人群需求很弱，而由于项目配套和距离原因对镇中心区和工业密集区的自住人群吸引力不足，容易在销售价格和速度上形成被动压力。本项目发展自住型住宅产品

18、，劣势大于优势，威胁大于机会，该方向不可取。2、针对投资公寓的项目swot分析优势：（与周边租赁项目比较）规模优势：本项目整体超过4万平米的建筑规模所形成的新型居住社区氛围，是村民独栋出租屋无法比拟的。产品优势：本项目整体规划、设计带来的建筑、户型、配套、园林等综合品质提升，是村民独栋出租屋和旧社区无法比拟的。整体管理优势：本项目整体管理与服务，将更具安全和居住吸引力。商业配套特色优势：本项目可以针对学生人群规划从建筑到经营更具特色的消费场所，形成独特消费吸引力。劣势：（与周边租赁项目比较）距离劣势：与安堂村出租屋比较，本项目距离较远，对学生租住选择形成一定不利影响。商业配套劣势：与安堂村比较

19、，本项目目前周边商业规模和成熟度较差，对吸引学生消费和配套能力不足。机会：吉林大学庞大的学生规模与增长空间，给项目带来很大的公寓及商业需求空间；本项目作为吉林大学周边唯一在开发具备产权的投资公寓，具备良好且稳定的投资价值。珠海城市定位的提升与重大交通、产业的不断推进，为珠海西部房地产带来较大的投资空间与关注度，全国房地产行业的回暖也对市场信心形成有利支持。安堂村目前开发趋于饱和，村集体和村民取得宅基地和楼房建设成本均较高，对本项目有利。威胁：09年房地产投资与价格过快上涨及宏观经济通货膨胀可能，使10年利息和房地产优惠政策调整可能性较大，从而对客户投资信心与购买力形成影响，延缓项目销售速度。安

20、堂村、草堂村后期仍然可能有较多的村集体或村民出租房建设，供应量的增加有可能形成不利的价格竞争。项目投资公寓swot分析小结：综合以上分析，本项目若发展投资型公寓产品，一方面可以最大化挖掘利用吉林大学这一庞大且得天独厚的学生群体需求空间；其次可以把本项目与三灶其它房地产项目从客户群到产品类型进行完全差异化，把项目直接竞争降到最低点；第三是在投资客户上针对的区域更广，并在价格上与其它特别是市区投资公寓形成有利的比较与吸引力。本项目发展投资型公寓产品，可最大化发挥本项目地块价值，同时最大程度扩客群层面,是项目开发最合理方向。3、项目发展方向初步预判：本项目应重点考虑投资型公寓开发，并充分重视商业开发

21、价值，在详细市场需求和开发规模上，下面将进行重点分析与论证。三、从市场供求看项目发展支持说明：为了更深入充分地了解本项目周边公寓与商业的供需规模与特点，为本项目整体定位、产品开发规模配比及产品设计提供详细支持与指导，我们针对学生、投资者进行了系统深入抽样调查，并对项目周边包括安堂村、草堂村、银晖新村、吉林大学在内的租赁住宅和商业进行了详细普查和访谈，并形成以下供需调查结论。（一）、租赁市场需求规模、特点与趋势1、当前需求规模评估在校学生数量根据吉林大学官方统计数据，目前全日制普通本科在校生18800人。在校学生月消费支出结构从抽样统计看，吉林大学在校学生每月消费额在1000元以上的比例约达27

22、%，在800元以上的比例达到56%，而低于600元以下的只有10%，整体消费能力比较强。按比例计算目前在校月消费“1000元以上”消费能力较强的学生数量超过5000人，这为本项目公寓和商业需求提供了较大规模的潜在消费客群。在校学生租房比例与转化机会A、租房比例从抽样统计看，吉林大学在校学生在外租房的比例约达19%。按比例计算目前在校学生在外租房数量达3500人，印证月消费支出1000元以上学生较高的租房意向与能力，说明本项目公寓租赁需求学生客群规模很大。B、转化机会从对现在在外租住学生的抽样统计看，一旦“学校附近1公里范围内新建全封闭式管理的新型社区公寓”，超过93%的学生选择了考虑换租，说明

23、本项目抢占现有在外租房的学生市场空间机会很高。未租房转化机会A、未租房原因从对不在外租房原因抽样统计看，因为“在外租住不安全”、“现有出租屋居住条件太差”两项原因而未租房的比例超过30%，而这是一个有机会转化为租房的群体比例。按比例计算，目前这两类有机会转化为租房的在校学生数量超过4500人。B、新租赁产品的接受度从对现在没有在外租住学生的抽样统计看，一旦“学校附近1公里范围内新建全封闭式管理的新型社区公寓”，有超过50%的样本选择了“可以考虑租住”。结合未在外租房原因分析，认为当前出租屋租金高的学生其实也隐含了对现有出租屋性价比的不满；一旦有新的租住产品形态出现，只要性价比较高，并能打消学生

24、在租住安全的顾虑，未在外租房的学生中有30%-50%的比例有转化成潜在租房客户的可能。当前市场需求规模分析小结：综合前面分析，较大规模的学生数量、较高的消费支出提供了规模较大的租房学生群体，而很高的租房转化比例为本项目公寓开发提供了充足的租赁需求空间。明确有在外租房和未在外租房但有潜在转化可能的学生数量，将有望达到目前在校学生总量的40%-60%，按照吉林大学1.8万人的规模，相当于有0.7-1万人的潜在租房规模，近1万人不会同时出来租房，但起码说明学生动态多样性租房的可能和容量都很高。2、未来需求增长空间（从招生增长、学费增长、生活习惯等评估增长量、能力与意愿）需求增长评估吉林大学现有全日制

25、普通本科在校生18800余人，按校方本科生满招计划人数为6000个学生/届，满招后在校本科生应达到24000人左右，今后3年每年可确定增长比例超过10%。从学校建成比例来看，吉林大学已建成校区面积2,000余亩，仅占整个校区5,000亩总占地的40%，后续扩招本科生在计划数量上显然无法需要那么大的增量校园面积空间；因此预计吉林大学除本科生外应该还会增设其他形式生源扩招（如高职和研究生）。需求能力评估目前大一学生学费标准已经从原来的每年1.35-1.6万增长为每年1.6万-2万元，学费的增加相应会带来家庭生活水平与支付能力更高家庭学生比例的增加。家庭经济能力更高和小时候生活条件更好的学生比例增加

26、，必然带来新增学生对居住条件要求更高和生活消费支出的提高，可以预期新生的租房能力和比例会更高。3、当前需求主要特点对现有租住房子的满意度A、对学生公寓的满意度对已在外租住学生对学生公寓满意度的抽样统计中，选择 “非常满意”的仅占30.4%，说明在外租住的学生整体居住条件要求较高。B、对村民出租屋的满意度已在外租住学生对现有的租住环境满意度同样较低，选择“非常满意”仅22.7%，学生公寓和村民出租屋都无法满足的学生需求部分，是我们需要重点研究和产品设计上重点注意的因素。主要的租赁方式A、未在外租房学生倾向的租赁方式未在外租房学生倾向的租赁方式选择上，选择月租超过55%的比例，选择日租占26.4%

27、；也说明本项目面临的增量租赁市场转化中应重点注意对月长租和日短租的消化利用。B、已在外租房学生选择的租赁方式已在外租房学生选择的租赁方式上，月租占到76.1%的最大比例，其他形式的短租接近25%，选择长租和短租的比例差不多为3：1，这和现有的出租屋市场日、月租房比例基本吻合，进一步说明月租和日租形式已深入人心；在项目产品设计配比、销售及管理模式设计上，都应充分考虑到这一因素。C、已在外租房学生平均的租房时间已在外租房学生在租房时长上，选择 “不超过1个月”和 “不超过1星期”可以视为短租的比例合计为34.8%，与其他长租形式比例约为1：3，进一步印证了学生的租赁形式偏好。所接受租金水平评估在现

28、有租赁住宅比较陈旧且装修与配套较简单、学生居住满意度较低的情况下，现有租赁住宅租金依然达到单身公寓400-600元/月、一房一厅500-700元/月、日租金60-80元/晚，且无论日租房还是月租房整体出租率都很高；从租金高出100元以上的新房出租更快、出租率更高的现状，结合受调查学生对新型公寓社区的转租接受度很高来看，整体租赁市场需求旺盛、学生需求能力较强可以对本项目形成更高的租金支持；因此，可以预计本项目产品的租金可以取现有市场租金水平的上值甚至高于上值，即预计本项目单身公寓应在600元/月以上，一房一厅应在700元/月以上；日租金应在80元/晚以上。对租住产品的偏好要求A、对学生公寓不满点

29、反应的产品需求偏好对以空调为主的室内电器配套要求最高；对作息时间和水电使用的自由度要求也较高；对居住空间和私密度要求也较高；对网络配套与速度要求也较高。B、对村民等出租屋不满点反应的产品需求偏好对现有出租场所的不满包含了室内空间、装修、配套、管理等，反应的是学生对现有租住综合品质的不满，对租金的不满最大说明了学生认为现有租住性价比较低。其中对厨卫配套不够、装修陈旧、无管理、室内面积小、配套陈旧等敏感度较高，反应本项目公寓设计与配备需要综合平衡。C、对租住必备条件选择度反应的产品需求偏好在户型结构上，对阳台、厨房、大卧室、飘窗的需求都比较高。在室内装修上，“要铺瓷砖”占62.8%反应了简单装修是

30、学生的底线要求，而“要铺木地板”这一反映更高需求也占30.2%，在产品定位与相应设计上应给予考虑。在室内配套上，“电热水器”、“空调”、“衣柜”、“电视”选择比例高反映了这些是学生校外租住的必备配套，对厨具需求占有一定的比例说明在部分产品（如相对较高档次户型）有增加厨卫配套的必要。在小区配套上，“统一的停车管理”受选最高反映学生对电单车和单车保管的重视；“电梯”受选率居次侧面反映学生对高层建筑形态的接受度高；对休闲设施也表现出一定的需求，“一楼架空层休闲长廊”、“每层楼道休闲座椅”和“咖啡书屋”的比例分别38.1%、35.7%和31.0%；而对“室外游泳池”的需求则没有那么热衷，这和校内本身就

31、配备有游泳馆有关。4、学生租赁市场需求规模、特点与趋势小结1）目前在校学生租房比例与规模较高，且已租房和未租房学生对新型公寓的租房转化意向比例都很高，将可为本项目提供占在校学生总量的40%-60%比例，数量在0.7-1万人之间的潜在租房规模。2）保守估计，未来3年吉林大学在校本科生将增加0.5万人，总量达到2.4万人，平均每年增长10%以上，且预期学生消费力和租房比例会更高。3）日租和月租是目前学生最主要的租房形式，长短租整体比例基本在3：1左右，本项目在产品定位、销售与管理模式上给予充分考虑。4）整体租赁市场需求旺盛、学生需求能力较强可以对本项目形成比现有市场更高的租金支持。5）对于学生公寓

32、和校外出租房都无法满足的需求特点，包括空间私密度、室内布局舒适度、室内装修与配套的档次与关键项目、社区休闲空间的充足与特色、社区统一管理、以及由此体现出来的高品质性价比要求，在项目定位与设计时需要进行充分考虑与综合平衡。（二）、居住租赁市场供应规模、特点与趋势1、校内租住供应规模与特点评估学生公寓供应情况位置：全部位于校内临观音山一侧，距离安堂村和本项目都较近；规模：目前共27栋，可提供1.8万余张床位；建筑：6F多层建筑，底层架空，用于绿化及车库；平面格局：为单层双排，每层布局32-38间标准间；户型格局：公寓为4人标准间，设有独立卫生间；室内配套：电脑桌、电话、网络接口（一年级不开通）、电

33、风扇、饮水机、太阳能淋浴等设备，无空调，热水定时供应；住宿费标准：每年1500元，相当于每月150元。供应分析：从学生公寓配置来看，基本居住条件较好，但在居住私密度、制冷配置、自由度及空间舒适度上不足，这与学生对校内居住评价是吻合的。教师公寓供应情况提供方式：符合分房条件的教师主要居住在市内春晖花园，未达到分房条件的教师主要租住学校的教师公寓；规模：校内共建设有10栋、约430套教师公寓；建筑：多层一梯两户，底层架空；户型格局：包括40一室一厅、60两室一厅（双人公寓）、80两室一厅（双人公寓）；室内配套：室内配备有电视机、冰箱、空调、床铺和简单家具，两房厨房配有抽油烟机、炉具。租金标准： 4

34、0一室一厅400元/月，60两室一厅600元/月（双人分摊），80两室一厅800元/月（双人分摊）；供应分析：教师公寓的配置与居住条件都比较高且租金较低，对未购房教师满意度较高，数量上基本能满足未购房教师需求；但已购房教师中午若想休息较好则只能临时租住银晖新村，存在少量教师租赁需求。2、校外租住供应规模评估供应区域服务于吉林大学学生的租赁住宅主要集中于吉林大学南门出口1KM范围内，安堂村供应体量最大，其次是银晖新村、银兴山庄和草堂村。供应总量分析安堂村：现有村民自建房202栋，其中47栋对外招租，共提供住房套数518套，房间数544间；三期商业街2楼有10间单间用于出租。银晖新村：A区共25栋

35、总350套，64套对外招租，以套均2.5间房计算，可提供房间数160间；B区（豪苑）有零星供应（按10套，25间房计算）。银兴山庄：现有一栋别墅对外招租，可提供房间数36间。草堂村：综合楼2楼的二人行宾馆可提供房间数31间。草堂村内供应量较少（按5套，5间房计算）。在建数量：安堂村现有4栋村民房在建，投入使用后可向市场提供约60套单位。现有校外租赁市场供应总量可提供住房730余套，总计860间房左右。3、未来校外供应增长评估可能供应区域从吉林大学南门出口1KM范围内可供应土地分布来看，安堂村由于开发趋于饱和、宅基地价较高（30多万）而使未来增量供应规模不大；项目周边的机场用地、海澄村及草堂村集

36、体用地规模较大，未来可能成为新增供应的主要集中地；增量供应规模预估本项目若全部规划为投资型公寓，将在未来2-3年内增加1000套房左右；从时间与规模预估，未来2-3年本项目以外其它投资型公寓最多可能增加不超过300套。4、当前校外租住供应主要特点供应产品特点建筑为比较陈旧的村民或旧社区多层步行梯楼房：安堂村住宅供应以3-4F，楼龄4-5年的村民自建房为主，新建出租房主要以5-6F为主，单层套数以4户/F为主力；银晖新村为90年代末机场集团建设的生活小区，主要是7F多层，一梯两户的住宅。户型包括村民房的单身公寓（面积较小、配独立卫生间与阳台）和旧社区的一房和两房，单身公寓供应接近80%：安堂村产

37、品类型以12-15的单身公寓为主（包括卫生间和阳台），银晖新村产品类型为80-110的两房和三房。在现有的734套住宅供应中，单身公寓共571套，占总供应量的77.8%，一房一厅69套，占总供应量的9.4%，二房一厅（包括三房）共94套，占总供应量的12.8%。安堂村在建的4栋出租房中，60套单位全部为单身公寓。现有出租房基本为墙面刷白、铺地砖的普通装修，月租房室内配套仅能满足基本的生活需要，日租房配置相对较高，基本都带空调和液晶电视：安堂村现有出租房基本上都是以瓷砖铺地，室内配套基本能满足学生的日常需要，一般出租房都配备了包括：床、桌椅、电视、热水器、宽带等，日租房一般都配备有空调。出租形式

38、主要提供长租（月租）和短租（日租）两种形式，短租房的供应比例达到1/3强，与问卷调查中学生租住方式选择比例是吻合的：调查显示的结果，在供应860间出租房中，提供长租（月租）的房间数为477间，提供短租（日租）的房间数为259间，既可长租（月租）又可短租（日租）的房间数为125间。租金及其他费用单身公寓租金在400-600元/月，一房一厅的租金价格在500-700元/月，二房（包括三房）的租金在800-1200元/月；不同户型的租金差别度比较均衡。日租金在60-80元/晚，结合日租房产品看租金水平较高；部分村民出租房转包经营的顶手费达到6-8万元；长租房除租金外，其他费用包括：水3元/吨，电1元

39、/度，宽带30元/月，垃圾及卫生费在5-10元。出租率特点分析整体出租率很高，无论是日租房还是月租房，整体出租率都超过90%；日租房主要以周末需求为主，周末的入住率基本都达到90%以上甚至爆满，每月收益与月租房相当。在相同居住品质下，学生的租住以就近选择为主，距离的远近会影响到出租率。新建新装修、布局合理的出租房的出租率和租金都更高，反映学生需求能力较强，租金敏感度较低，这与问卷调查中学生对新型公寓社区的接受转换度是一致的：新建新装修、布局合理的出租房，即使租金价格平均高出旧有的出租房100元左右，仍明显较旧出租房受欢迎，出租率明显好于旧装修出租房。单身公寓是市场需求的主力：单纯从出租率上判断

40、，二房（三房）的出租率最高，其次为一房一厅，但考虑到短租市场全部为单身公寓对其统计误差的影响，单身公寓的实际出租率应该是最高。以月租为主的273套出租房中，单身公寓共145套，已租105套，出租率为72.4%；一房一厅44套，已租36套，出租率为81.8%；二房一厅（三房一厅）84套，已租74套，出租率为88.1%。5、租赁住宅市场小结1）校外租赁住宅市场当前供应规模在860套/间房左右，预计未来2-3年新增不超过1300套，未来3年内区域租赁住宅供应总量应该在2200套以下;若参考短长租1：3比例计算，短租套数应不超过550套，长租套数应不超过1650套。2）现有租赁住宅主要为村民或旧社区多

41、层步行梯楼房，户型以套型单身公寓为主，楼房较旧、装修与配套仅能满足基本的生活需要，学生居住满意度较低。3）现有租赁住宅主要为长租（月租）和短租（日租）两种形式，短租房的供应比例达到1/3强，且无论日租房还是月租房整体出租率都超过90%，显示和印证整体租赁市场需求的旺盛和短租市场的较大空间，在项目产品定位中应加以重视。4）在室内配套和装修品质相同下，长租房不同户型的租金差别度比较均衡，单身公寓租金在400-600元/月，一房一厅的租金价格在500-700元/月，二房（包括三房）的租金在800-1200元/月。5）短租房全部为单身公寓，日租金达60-80元/晚，周末的入住率基本都达到90%以上甚至

42、爆满，每月收益与月租房相当，进一步显示日租房虽然市场容量较小但收益空间大。6）新建新装修、布局合理的出租房的出租率和租金都更高，反映学生需求能力较强，租金敏感度较低，这与问卷调查中学生对新型公寓社区的接受转换度是一致的。以上2）-6）点综合说明现有校外租赁住房市场的旺盛需求和很大增长空间，与受调查学生在外租房及意向租房较高比例是吻合的，即使未来租赁住房增量供应较大，依然有较充足的需求支持。（三）、对租赁市场的判断1）从校外出租房供应量和学生潜在租房需求数量对比评估，目前出租房供应量还不足学生租房需求量的一半，当前校外出租房整体上处于供不应求的局面；2）从目前出租房市场整体表现看，面对旺盛的学生

43、租房需求，各种品质与形式的出租房整体出租率都很高，主流产品月租金平均达到500-700元/平米（含日租房转换），且经营顶手费达到6-8万元；出租房市场存量需求仍然很大。3）从未来3年出租房供应增量和学生增加量对供求总量的影响预估，预计未来3年租房供应总量在2200套/间以下，按当前租房比例学生在外租房比例预计达4500人，对于新房有增租意向的学生数量预计达5800-9000人，需求支持能力是完全足够的，整体市场供求对于出租率和租金的负面影响应该很小。4）从目前存量出租房产品特点与品质、未来本项目开发产品特点与品质、未来预期本项目周边新增产品特点与品质对比来看，本项目的综合产品竞争力应该处于最高

44、之列，在高租赁转换率的租房和意向租房学生群体争夺中，处于有利地位，对本项目租金与出租率形成有利支持。5）租住市场未来需求空间完全支持本项目全部规划为投资型公寓。6）结合现有租住市场长短租的比例和学生对高品质出租房的需求接受能力较强，本项目在具体产品定位与开发配比上，应考虑进行普通公寓和高级公寓（如一房一厅）进行相应配比与组合，并在室内配套和装修品质上适当拉开距离，以达到提高竞争力的同时，充分消化市场各类租赁需求。7）在产品设计上，对于学生公寓和校外出租房都无法满足的需求特点，包括空间私密度、室内布局舒适度、室内装修与配套的档次与关键项目、社区休闲空间的充足与特色、社区统一管理、以及由此体现出来

45、的高品质性价比要求，在项目定位与设计时需要进行充分考虑与综合平衡。（四）、商业市场需求规模、特点与趋势1、未来3年学生消费需求规模评估在校学生数量根据吉林大学官方统计数据，不考虑未来极有可能增加的高职和研究生，保守估计未来3年吉林大学全日制在校生将由现在的18800人增加到24000人，年增长比例超过10%。在校学生月消费支出能力与规模评估从抽样统计看，吉林大学在校学生每月平均消费额在900-1000元之间；从学费标准（大一新生学费每年1.6万-2万元）和生源比例看，以东北和广东生源为主（约占70%以上，其中东北约达50%）的学生家庭经济收入普遍较高，学生特别是新生的实际消费能力会更高。若剔除

46、高消费学生群体租房支出对日常消费的影响，在校学生的月消费支出水平估计也达到800元左右，在校学生总体消费额预计可达到1900万/月左右。2、当前商业消费需求主要特点1）消费区域选择与各区域主要消费类别、程度与满意度学生校外消费活动目的地选择顺序依次为学校周边、市区和三灶镇，学校周边商业集群对学生吸引力已形成，去距离更远的市区而不是三灶镇中心商业消费，学生习惯就近消费，对商业消费环境与内容要求更高。在校外周边餐饮消费的频率和满意度很高：每周在校外就餐3次以上比例超过62%，5次以上比例超过40%，且消费满意度超过70%，消费力与需求满足度都较高。在校外周边休闲娱乐消费（咖啡厅、ktv、迪厅）的频

47、率较高但满意度很低：每周去校外周边休闲娱乐场所消费3次以上不足15%，1次以上则接近60%，但消费满意度不足10%，目前学校周边娱乐场所无法满足学生需求。在校外周边购买服装的比例很低，且对校外周边购物与逛街的满意度很低：选择去“市区”购买服装的比例接近80%，选择在学校周边购买服装比例仅6.3%，结合对学校周边购物与逛街的满意度均不足7%，说明学生对服装等购物环境与选择上要求较高，目前学校周边购物品类与环境无法满足学生需求。 三灶镇中心商业对学生吸引力不足，消费频次低且分散：每周去三灶镇中心商业逛街3次以下比例达接近90%，不足一次的比例超过60%，在逛街目的上比较分散且受选率均未超过50%。

48、每周去三灶镇中心商业逛街次数分布图每周去三灶镇中心商业逛街的目的分布图2）有消费欲望而学校周边商业又无法满足的消费类别休闲服装连锁店被40%的学生认为需要而缺乏，结合前面学生购买服装主要选择市区、对学校周边购物与逛街满意度很低综合分析，说明若商业环境和商品类型适合，品质较好的服装商业有较大需求空间。西餐厅/休闲吧被35%的学生认为需要而缺乏，说明虽然学校周边餐饮对学生需求满足度很高，但在旺盛的餐饮需求支持下，环境档次较好的特色餐厅依然有较大需求空间。KTV、迪厅被44%的学生认为需要而缺乏，结合前面学生在校外周边休闲娱乐消费（咖啡厅、ktv、迪厅）的频率较高但满意度很低综合分析，说明学校周边现

49、有娱乐商业从数量到质量都无法满足学生较旺盛的需求，环境档次较好、特色鲜明的娱乐商业存在很大需求空间。“溜冰场”、“精品屋”、“街舞/极限运动场地”等其他休闲业态也被10-15%的学生认为需要而缺乏，进一步说明学校周边休闲娱乐与精品购物商业存在较大需求空间。想消费而学校对面安堂村商业街又缺少的商业类别结构比例3）对新商业项目消费意愿与条件若距离学校在1KM范围内，96.8%的学生有去逛街消费的可能，说明适当距离并不构成关键消费障碍；59.0%的受访学生选择“有特色、好玩就去”，进一步显示有规划的特色商业形态存在很大需求空间，同时也说明新型商业若无法有效作出差异化与特色，将无法与学校周边现有商业进

50、行有效竞争，生存能力堪忧。去距离学校一公里左右的新商业街区逛街消费的意愿度3、商业市场需求分析小结1）未来3年吉林大学全日制在校生将增加到24000人，学费标准提高和以东北、广东为主的生源构成使得学生特别是新生的实际消费能力会比现有平均900-1000元/月的水平更高。2）因此预计剔除高消费学生群体租房支出后在校学生整体月均消费支出仍达到800元左右，在校学生总体消费额预计可达到1900万/月左右；若按40%为校内其它消费，60%为校外商业消费，则预计校外商业消费空间可达1100万元/月以上。3）由于距离和商业发展原因，学生商业消费目前主要集中在学校周边商业区，市区商业成为重要消费补充。4）除

51、餐饮外，学校周边商业对学生消费需求的满足度较低，反映目前学校周边商业构成仅能满足学生以餐饮为主的日常基本消费。5）从学生对目前学校周边商业缺失的认识，及其对新商业项目的消费意愿态度，都反映出有规划、有特色、环境档次更好的休闲娱乐、餐饮与精品购物商业发展空间很大，这也是吸引学生、与现有商业进行差异化与竞争的关键。（五）、商业市场供应规模、特点与趋势1、商业供应与租赁状况1）学校周边商业整体规模现有周边商业的总规模预计达1.7-2万平方左右，其中安堂村商业街约1万平米，吉林大学南门综合楼2层附楼商业约0.4万平米，其他商业约0.3万平米左右。2）学校周边商业租赁经营状况目前租金最高的区域为安堂村一

52、二期商业和南门综合楼，一楼月平均租金在40-60元/平米左右，二楼月平均租金在20-40元/平米；安堂村三期、靠近安堂村商业街的村民底铺、草堂村综合楼这几个区域平均租金要比最高区域租金低20元左右。目前学校周边商业几乎没有任何空置，全部在经营中；仅10%左右铺位考虑转让，且35平米左右的铺位顶手费达4-6万元，说明现有商业整体租赁状况良好。（六）、对商业市场的判断1）学生习惯就近消费，可使学校周边商业截流校外商业消费的70%甚至更高，市场消费规模达到约800万元/月。2）按商业经验测算，一平米月租金为50元的商业面积若实现250元以上的营业额将达到较高的毛利水平，800万元/月的消费规模可支持

53、3.2万平米左右的商业规模，在供求平衡下未来3年可支持1.5万平米左右增量商业开发。3）从实际市场考察可知，商业供应规模往往超过实际需求30%以上，商家需要超出部分面积来降低其进入难度与成本。4）目前学校周边商业虽然供应规模较大，但实际满足学生消费需求能力较低，学生需要新的中高档特色商业来满足释放其更多需求。5）综上分析，无论是整体消费规模，还是学生对新型商业需求，都支持本项目进行较大规模的商业开发。（七）、投资客户需求特点与判断说明：为了更好地了解投资客户需求，我们在珠海主流网络媒体珠海新闻网和珠海房产之窗网上同时开展对投资客户的随机调查，共有164个客户参加，调查分析结果如下：1、在不了解

54、具体项目情况下，仍有64%的投资客户有可能购买珠海西部镇区投资型公寓，意愿度较高。2、客户投资更理性，55%的投资客户购买投资型公寓是为了长期稳定收租，本项目面临客户层面更广。3、在可选择情况下，仍有52%的投资客户接受5%-6%的年投资回报率，项目面临更理性更有利的客户环境，项目投资回报率达到6%以上即可产生良好的购买吸引力。4、投资客户购买能力强劲，超过70%的投资客户接受公寓总价在20-30万之间。5、超过80%投资客户购买公寓付款方式以按揭为主，以租金抵月供的观念深入人心，也有效扩大项目的客群范围。6、绝大部分投资客户不接受多套公寓只办理一个房产证，说明相对于可能带来的契税优惠，投资客户更看重房产的流动性。7、投资客户分析小结：潜在投资客户意愿高、投资理性化、购买力强，本项目拥有良好的投资客户基础。四、项目定位在进行项目定位前，首先应明确住宅、公寓、