贵阳卧龙山庄市场调研及项目定位报告

1、“卧龙山庄”市场调研及项目定位报告目录城市环境研究1、贵阳市宏观环境研究2、贵阳市城市规划定位研究贵阳市房地产市场现状与发展趋势1、总体竞争形势2、2006贵阳楼市发展形势分析三、竞争楼盘分析1、竞争楼盘概况2、竞争楼盘数据统计3、楼盘调查结果分析4、未来楼市形势预测四、本项目分析及定位1、项目概况2、周边环境3、项目SWOT分析4、竞争楼盘或可类比楼盘个案分析5、本项目的定位建议附：贵阳市楼盘调查表一、城市环境研究1、贵阳市宏观环境研究1.1、贵阳市地理位置和气候研究贵阳简称“筑”，是贵州省省会，全省政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要交通枢纽，是一座新兴的具有一定现代化水平的

2、综合型工业城市。1992年7月，国务院决定贵阳市实行沿海开放政策，是全省目前唯一内陆开放城市。地理位置：贵阳位于贵州省中部、云贵高原东斜坡上，属于全国东部平原向西部高原过渡地带。在东经1060710717、北纬26112722之间，总面积8034平方公里，其中城市建成区98平方公里。气候：贵阳属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点。夏无酷暑，冬无严寒，气候温和，四季宜人，年平均气温15.3，市区平均气温为1月1-5，7月20-24；年降雨量1200毫米，日照时数1354小时，常年相对湿度大于77%，无霜期270天。贵阳属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点：日照时间占全

3、年白昼的30%，日照时间较长。贵阳市的降水量和降水强度相对较大。1.2、贵阳市地产市场政府政策研究分析十一五规划并正式实施，中国经济能够保持稳定持续增长发展趋势。但产能过剩包括房地产、钢铁等产业导致生产价格/成本下降，但通货膨胀、生活成本增加、就业压力加大、贫富差距拉大、社会和谐度走低等日趋复杂的社会环境，使得房地产市场前景异常复杂。能源、金融、社会保障成为中国社会最突出的问题与矛盾集中点。按照国务院国资委的研究，中国的经济增长主要靠投资维持，如果投资不能持续，中国经济增长的危险是很大的，目前不必过分警惕投资反弹。另外，应注意投资对消费的拉动作用。投资下降，消费也会下降。2006年中国经济、包

4、括房地产业高速增长的动力机制并没有丧失，正处于快速增长时，2006年的投资能够大体维持，消费也跟2005年相当。 虽然房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始在全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊性。贵阳市市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求、改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房

5、价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配，贵阳分到了一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房。但新政也同时带来了整个房地产行业的大变脸，从2004年的“老八条”到2005年的“新八条”，再到2006年的“国六条”

6、及“90平米占70%”，套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存，胜者为王，真金不怕火炼，总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴含着全新的发展机遇。2005年7月16日，贵阳市关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台，意见共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响，主要内容如下：住宅建设向周边发展。今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。经济适用房建设提速。着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改

7、善供应结构，保证开发比例不低于80%。个人住房转让新规。房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得商品房许可证之前，采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房预售合同网上备案。同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后

8、的差额征收营业税。买“普通住房”有优惠。意见还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。市民购买达到条件的住房，可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持。有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例，支持职工个人购房。但总体而言，贵阳楼市在新的政策形式下，受到的冲击不大，基本延续2005年的平稳势头，在2006年楼市继续稳步发展，市场整体进入更理性发展的时期，市场的竞争更加激烈，市场总体趋于成熟，具体主要表现在以下几个方面：市场环境复杂，但总体持续稳定向上向好；政府对房地产业的敏感度持续

9、增大，调控的力度会持续加大，诸如适量增加土地供应、预售制度、按揭、经济适用房供应量、不动产税等在明后年都有可能成为政府调控的措施；贵阳房价的相对平稳有利于中长期房价的持续增长（即涨幅较低但中长期仍呈稳定增长趋势。若贵阳房价涨幅每年在10以内则属于较为温和或稳定安全的涨幅）；住房消费者对购买区域的选择已呈现从两城区明显有向新区、新版块延伸的良好势头。贵阳市城市规划定位研究2.1、贵阳市城市总体规划2.1.1、规划层次：一层次：市域城镇体系规划其规划规模是全市8034平方千米的行政辖区范围。二层次：城市规划区范围：东起乌当区永乐。西至清镇红枫湖，南起花溪区青岩，北至修文县城、扎佐，包括南明区、云岩

10、区、白云区、花溪区、乌当区、小河区及清镇市红枫湖镇、白花湖乡和修文县城，总面积3121平方千米。三层次：城区总体规划范围：东起龙洞堡，西至白花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛弯，西北至麦架，包括中心区和外围八个片区，面积约495平方千米。2.1.2、城市发展目标城市发展的总体目标：到2010年，把贵阳市建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争2010年城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。2.1.3、城市性质“贵阳是贵州省省会。我国西南地区重要的中心城市之一”。城市主要职能有：全省政治、经济

11、、文化、科教中心；我国西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地和商贸旅游服务中心。2.1.4、城市规模人口规模：预测市域常住人口从1996年的310万人增加到2005年的360万人和2010年的388万人。其中常住户籍非农业人口1996年、2005年2010年分别为135.38万、190.5万人、224万人。规划区域实际居住人口从1993年的120万人增加到2005年的174万人，其中，户籍非农业人口、农业人口和居住一年以上的暂住人口分别从1993年的113万人、3.5万人、3.5万人增加到2005年的143万人、3.8万人、7.7万人和2010年的160万人、4万人、10万人。用地规模：规划区

12、域人均城市建设用地从1996年的89.5平方米均调整到2005年和2010年的90平方米；规划区域城市建设用地从1996年的10709公顷增加到2005年的13905公顷和2010年的15660公顷。2.1.5、功能分区特点2010年贵阳城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城中有山”的城市特点。中心区：是规划城区的核心，实行“退二进三”、“退二进六”的发展战略，调整产业结构，优化用地布局，强化政治、商贸、金融、信息、通信、文化艺术、科技、旅游服务等职能，消除重大污染源，改善生态环境

13、，提高居住环境质量。现状人口77.9万人，规划人口控制在69.2万人以内。小河片区（含中曹司、甘荫塘）：建成以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。现状人口11.9万人，规划人口控制在21.7万人以内。白云片区（含都拉）：以铝厂为主体，是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，建成以铝加工及配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划期末重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市中心，人口现状9.7万人，规模人口控制在21.1万人以内。新添片区：建成以电子、信息、光电一体化、生物工程，新材料为主的全省高新技术产业基地。人口现状4.2万人，规划人口控制在1

14、1.2万人以内。花溪片区：建成以风景旅游为主兼有文教科研的片区。现状人口5.7万人，规划人口控制在9.5万人以内。三桥马王庙：建成以汽车配件机械、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。现状人口5.1万人，规模人口控制在9.8万人以内。龙洞堡片区：建成以航空港及对外交通设施为主，居住、体育设施为辅的综合区，保留现有的大中专院校。现状人口1.2万人，规划人口控制在7.8万人以内。金阳片区：规划为居住、商业、行政办公和耗水少、无污染的城市型工业基地，是城市新区西北进的主要用地主要方向，现状人口0.7万人，规划人口控制在18万人以内。二戈寨片区：依托小河逐步发展，建成以铁路编组站，仓储为主的对外交通片区，

15、现状人口3.2万人，规划人口控制在5.7万人以内。为确保贵阳“山中有城，城中有山，绿带环绕，分片明确“的城市特点，防止城市连片发展，规划建设应保护好城市片区之间的绿色生态空间，城市环城林带、片区间绿化环城林带为城市禁建区。2.2、贵阳市区域划分和各区域特征：2.2.1、南明区南明区地处云贵高原东北部，是贵阳市的中心城区之一，是省委、省政府办公所在地，也是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心，西南重要的交通通信枢纽和旅游胜地。全区总面积89.68万平方米，辖两个乡和15个街道办事处，总人口68万人，城市化水平达94.88%。南明区交通便利，通信发达，基础配套设施完善，商品流通快捷。目前已

16、形成了以食品加工业、服装业、医药工业、高新技术产业、商贸饮食业、文化旅游业和社区服务业为主的产业体系，贵阳南明老干妈风味食品有限责任公司生产的“老干妈”辣椒系列产品和贵州神鹰西服有限责任公司生产的“神鹰”西服都是享誉国内外的知名品牌。全区经济实现了滚动式发展，文化、教育、卫生、社会保障等事业全面进步，城市化进程加快，人民生活水平进一步提高。2.2.2、小河区小河区作为贵阳市城市中心区之一，“十五”以来紧紧围绕建设现代化都市新区的战略目标，以实施城市形象为载体，加大城市基础设施建设力度，城市面貌日新月异，到2005年，全区建成区面积达13.13平方公里，城市人口规模达11.93万人，城市化率达8

17、5%。按照城市建设的建设定位和总体思路，“十一五”期间，小河区将以科学发展观统领建设发展全局，立足于现代化工业强区和现代化都市新区的发展定位，坚持现有建成区的提升和新城区的开发并举，按照“三区两带”的发展格局，大力实施“南延北接、东扩西进”战略，加强黄河片区核心区建设，加大平桥区开发力度、加快金竹新区开发，完善“五纵三横”的城市路网骨架和供水、供电、供气等公用设施；并以理顺城市管理体制为突破口，建立“一级政府、三级管理”的新型城市管理机制，把小河区建设成为：充满积极活力的国家级经济技术开发区，黔中产业带腹地的现代化工业强区；富有鲜明时代特征的省会城市中心城区，省会城市核心区域内的现代化都市新区

18、；具有较高知名度且人居环境极佳的林城生态城区，中国避暑之都中心区人与自然和谐共生的休闲胜地。2.2.3、白云区白云区位于贵阳地域中心地带，距城区中心13公里，总面积270.37平方公里，总人口16万人。属贵阳次中心城区，全国最大的铝工业基地，素有“中国铝城”的美誉。2.2.4、云岩区全区行政区域总面积67.5平方千米，耕地面积337公顷。辖15个街道办事处，1个镇，119个社区居民委员会，13个村民委员会。年末总人口54.68万 人，其中少数民族人口7.97万人，人数较多的少数民族是苗族；非农业人口51.44万人。人 口出生率9.52，自然增长率4.9，计划生育率99.94%。2.2.5、金阳

19、新区是贵阳国家高新技术产业开发区，1992年经国务院批准建立，是全国53个国家级高新区之一，也是贵州省内唯一的国家级高新区。科技部火炬中心2003年公布的评价指标体系报告中，全国53家高新区中，贵阳高新区的经济发展规模排名43位，经济增长幅度排名20位，经济增长速度已排名第4位，和西部七个高新区相比，贵阳高新区的经济增长速度、增长幅度已名列二、三位。金阳区特殊扶持政策 享受国家、贵州省和贵阳市制订的各项相关优惠政策； 享受贵阳国家高新技术产业开发区特有的优惠政策； 新办的开发内高新技术企业，经企业申请，税务机关批准，从投产年起，二年内免征所得税，三年后减按15%的税率征收；开发区内高新技术企业

20、自被认定之日起，减按15%的税率征收所得税。出口产品的产值达当年总产值70%以上的，经税务机关核定，减按10%的税率征收所得税；在征地建设过程中，除对国家和省规定应征收的各项费用均按规定标准下限收费，一律不收费，任何部门不得另行确定收费项目收费。同时对投资额在 2000万美元以上的项目实行零地价；对拥有的核心技术是自主知识产权、产业链长、关联度大的项目实行“零地价”。其余按投资额与项目产出实行不同等级的土地优惠政策；对园区工业项目和软件企业在征地建设过程中取消行政事业性收费。 金阳区具有超强的产业规模形成能力。随着南方汇微硬盘项目、振华科技数码电视芯片等拥有自主知识产权、掌握核心技术、产业关联

21、度高、产业聚集度强的“龙头”企业，以及一批技术含量高、市场前景好、发展潜力大、转化能力强的科技中小型企业和项目的入驻，贵阳国家高新技术产业开发区将在未来三年内工业总产值突破20亿美元，五年内达到50亿美元，预计2010年将突破100亿美元。2.2.6、花溪区花溪区位于黔中腹地，是贵阳市的一个县级区，距市中心17公里。花溪区位条件优越，交通、通信、能源等基础设施较为完善。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场；贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境，实现了乡乡通油路。花溪区供电、供水、邮政、电信等设施完善。花溪是贵阳市文化区。区内有省委

22、党校、贵州大学、贵州民族学院三所高等院校和煤炭设计院等科研单位。全区有中学37所、小学117所，清华中学是贵州省重点中学。花溪素有“云贵高原明珠”的美誉，是贵州著名的风景旅游区。景区面积222平方公里，占全区面积的23。有景物景观81个。2.3、贵阳市商业布局规划2.3.1、空间结构：核心层。指中心区中心环线（北京路、解放路、浣纱路、宝山路）以内及周边约5公里范围内地区（即贵阳市城市总体规划确定的中心区）。这一圈层是贵阳市商业服务网点的核心区域，是市级商业功能区集中的圈层，集中了大量的大型商场、超市、市场，是贵阳市最重要的商业网点服务圈，也是商品市场和社区商业功能区发展的主要区域。 扩散层。指

23、存在于贵阳市城区各分片区（白云片区、乌当片区、三桥马王庙片区、龙洞堡片区、二戈寨片区、花溪片区、小河片区和金阳新区）的层次。这一圈层是营造片区级商业功能区和商业中心的地带。 辐射层。指存在于贵阳市城市总体规划确定的城市规划区之外的、受城市规划区商业辐射作用的贵阳市一市三县和贵阳市周边市县。是核心层和扩散层的辐射地带，其商业结构及发展均受城区商业形态和结构发展的影响。 2.3.2、规模等级结构市级商业中心指商业高度集聚，商业网点多，经营服务功能齐全的城市商业中心，位于核心层以内。市级商业中心应结合各自的区位特点，继续提高商业集约化程度，积极推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，进一步完善经

24、营服务功能，形成各具特色的都市商业氛围。鼓励设置百货店、专业店、专卖店、综合超市、文化娱乐网点；适度设置购物中心、超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点；控制设置仓储式商场、农贸市场。新城商业中心指城市新区中商业中高度集聚，商业网点较多，经营服务功能比较齐全的新商业中心。新城商业中心要与新城建设和人口导入相配套，与城市规划相衔接，坚持高起点，高标准，突出功能开发，形成商业可持续发展的空间。鼓励设置百货店、专业店、专卖店、综合超市、文化娱乐网点；适度设置购物中心、超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点；控制设置仓储式商场、农贸市场。 区域商业中心指商业中度集聚，商业服务行业比较完善的片区商业中心，设

25、置在居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边。区域商业中心应以为本区域居民消费服务为主，并有一定的集聚辐射功能。结合各个区域的特点，以及商业发展的基础条件，分别突出各自的服务功能，形成各自的特色。其中，金阳新区的商业中心建设要坚持高标准、高起点，创造现代化的商业中心。鼓励设置专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮、文化娱乐网点；适度设置百货店、综合超市、仓储式商场、生活服务网点；控制设置购物中心、农贸市场。社区商业中心。指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需的商业服务业的居住区商业中心，设置在人流集中、交通便利的地段，服务对象主要为当地居民。其服务半径一般在300-500米左右，服务人口3

26、-5万人左右。鼓励设置超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点；适度设置综合超市、专业店、专卖店、文化娱乐网点、农贸市场；控制设置百货店、仓储式商场。 专业街。指同一系列的专业店、专卖店高度集聚、提供专门商品和专业服务的特色商业街。一般街长200米以上，专业店30家以上，设置在商业中心周边交通便利处。鼓励设置与该专业街特色相关的专业店、专卖店；适度设置为该专业街配套服务的商业服务业；限制设置与该专业街特色无关的业种和业态； 2.3.3、规划布局基本内容根据贵阳市城市总体规划，确定贵阳市城区商业网点基本格局由1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街，以及旅

27、游景点的商业网点构成。建设完善1个市级商业中心。依托贵阳市历史形成的商业集聚地即中华路、延安路、中山路、小十字一带，规划建设为市级商业中心。在这个商业中心的影响下，周围附近的地方和瑞金中路、市西路、富水路等区域商业气氛进一步繁华，从而形成几条错落有致的商业街组成的商业中心，从空间形态上看，形成一个中字形商圈，成为服务全市、辐射全省的重要商业中心。同时在市级商业中心范围内划定专门区域，集中开发建设具有金融、保险、信息、咨询和商务办公等多种服务功能的中央商务区（CBD），使之成为具有历史文化和地方特色的现代化都市核心。建设1个新城商业中心。围绕金阳新区的建设，在贵阳市城市总体规划确定的金阳商业用地

28、上建设新区商业中心。作为贵阳市的新区，金阳商贸中心的规划和发展要与新城区功能定位相适应，坚持高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为我市未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。建设培育7个区域商业中心。1）、花溪片区：在清溪路、民主路、花磊路沿线区域形成商业中心； 2）、新添片区：在贵开路、火炬大道沿线区域形成商业中心； 3）、小河片区：在黄河路沿线区域形成商业中心；4）、龙洞堡片区：在龙洞路沿线区域形成商业中心；5）、白云片区：在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的商业中心； 6）、三桥马王庙片区：在马王街、三桥及相关沿线区

29、域形成商业中心；7）、二戈寨片区：在富源南路中部沿线区域形成商业中心。建设好53个社区商业中心。根据贵阳市城市总体规划确定的53个居住区，结合旧城改造和新区开发，加快社区商业的发展，一要改造提升传统商业网点，引入便民店、小型超市等新型业态，增强社会服务功能；二要重视新建社区的商业设施配套建设，形成具有购物、餐饮、社区服务、休闲、娱乐等多种功能的新型社区商业网点。推动特色商业街的建设。对已形成有一定规模的商业街，要进一步改善环境、突出特色、提高档次、促进发展。近期要重点培育和建设好7条具有鲜明经营特色和较大影响的特色专业街：中华中路时尚购物街、神奇路科技街、北京路旅游商品街、龙井路风味小吃街、新

30、华路美食街、青云路民族风情旅游休闲街、市西路百货小商品街。 加强旅游景点的商业网点建设。旅游景点商业网点要结合旅游景点的开发建设来进行，不能破坏景点的环境和特色。重点是补充完善城市观光购物街道的内容；建立旅游商品促销网点，在各景区内设立旅游商品专卖店，组织适销对路的旅游商品货源，加强旅游购物市场的管理，文明经商。 2.3.4、业态发展与改造导引整体控制大型百货商店的发展；适度发展仓储式商场；积极发展大中型综合超市；有步骤地发展大中型专业店、专卖店；有计划地引导购物中心发展；大力推进连锁经营。小结：贵阳市各城区都有鲜明的规划，鲜明的区域定位使得城区在基础设施建设和区域特色打造方面能够做到有的放矢

31、。二、贵阳市房地产市场现状与发展趋势1、总体竞争形势1.1、大盘时代来临、地产新贵崛起如果说，上世纪90年代初是贵阳房地产的起步阶段，90年代末是贵阳房地产的成长期，则自2002年以来，贵阳房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模住区或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素，大盘规模化开发经营成为楼市的一个趋势。据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐

32、渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的3000亩、万亩大盘相比，贵阳大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅200余万人，年成交量不足300万平方米的贵阳市场而言，可以这样认为，贵阳的大盘时代已经来临。去年就是贵阳大盘时代的启动年。经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、铁五建房开、鸿基集团等。1.2、住宅郊区化趋势进一步凸现住宅郊区化一直是贵阳市近年来住房市场发展的一大特点，随着城市化进程的加快，城郊结合板块和城市近郊项目已逐渐成为消费热点。三桥板块房地产开发近年来

33、迅速升温，2005年来该板块推出的多个楼盘、大盘，使该板块开发潜力再次得到验证；白云、乌当、金阳、小河等板块厚积薄发，热力渐显，在2006年贵阳房交会上，小河板块多个项目以板块整体形象推出，成为近郊楼盘中一道靓丽的风景线，随着建设“大贵阳”战略的实施，郊区房地产市场将迎来更大的发展机遇。1.3、开发量持续增长、上半年迎来开盘高峰，市场竞争日趋激烈去年城市中心区保持约500万平方米相对平稳的开发量。去年至今年，主要的开发量集中在三桥、乌当、金阳几个区域，以上三个区域陆续推出的总量将达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，陆续推出的开发量将超过250万平方米。乌当根据前两年的土地出让情况

34、，估计约有80万平方米的项目开工上市。金阳新区除碧海花园的少量上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也在今年推出，政府60万平方米的福利公寓也在今年进行了内部放量。今年上半年筑城楼市将迎来开盘高峰，据不完全统计，选择在上半年开盘亮相的楼盘近二十个，推盘面积达到上百万平方米，楼市竞争将更为激烈。云岩、南明两个中心区板块是2006年推盘量持续活跃的热点区域。兴隆枫丹白鹭、金岸玉都、瑞源新城、福楼旺邸二期、富华松竹苑、智慧龙城二期组团、亨特国际二期、圣泉流云小高层组团、书香门第等新项目也都在上半年陆续面市。随着去年中心区房价一路走高，加之越来越多的购房者对于楼盘生态人居环境的日益重视，环境优

35、越、性价比高的郊区楼盘受到购房者的关注，而交通优势明显、品质提升、大盘涌现的乌当楼市更是成为郊区板块中的热点。大盘后期发力是今年上半年乌当楼市推盘的一大特点，水锦花都、新阳光花园、仁恒别墅、泉天下等大盘都在上半年推出了后期项目。从上半年我市集中推盘的情况来看，由于去年下半年以来楼市整体开发量的激增，选择在此期间开盘的楼盘较往年有大幅度增长，开发商争取在上半年开盘，主要目的都是为了抢占市场，以在年中的楼市销售旺季赢得先机。此外，一些老盘前期销售已进入尾盘阶段，新一期项目今年进入推盘期，5月前后正是首选的黄金时间，于是，许多楼盘理所当然地选择在此期间开了盘。在如此大的新开工面积、推盘量和以往的在建

36、面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路等等，已成为2006年房地产市场开发营销工作的热门话题。1.4、商品房供应结构还不完善，局部区域住房价格涨幅较大。房地产市场秩序还不规范等从贵阳市商品房中住宅、办公房、商业营业房、其他用房等各自所占的比例来看，06年上半年商业营业用房和其他用房供应比例较大；经济适用房供应比例相对较小。1.5、各板块竞争侧重点不同：三桥成为近郊楼市中的新亮点；金阳政府“新政”扶持建设开发；小河继续推进品质楼盘的建设；花溪将环境卖点进

37、行到底三桥在贵阳的城市老版图上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大贵阳战略的实施、金阳新区的建设、云岩区政府的重点发展，三桥已经今非昔比。凭着连接贵阳新老城区，紧连贵州贵遵、贵黄两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的贵阳地产风云录。去年三桥板块持续销售、开盘销售的项目有：智慧龙城二期推出市场；蓄势已久的贝地卢伽诺05年10月中旬的开盘销售，获得了“一炮红”的成功；圣泉流云的持续旺销、独特的社区文化活动，更吸引了不少贵阳

38、市民的喜爱，另外，今年还有龙福花园、东方欣苑、翠华金都、碧玉园等也都在火爆申购之中金阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，对贵阳市民乃至全省人民来讲金阳已经不再是海市蜃楼，以金阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，不断推出的招商新招，从吸引眼球到实现购买，相信只是时间问题而已。金阳去年的“天下金街”、“麒龙金翠湾”等商业项目以及今年的金龙国际花园、金元国际新城、金世旗帝景传说、天下金街、金阳乾图中心广场、景怡苑等都获得了良好的销售成绩；金阳经济适用房项目“景怡苑”高层、小高层的推出，

39、将金阳的住宅销售价格提升到2000元/平方米以上。乌当以多种产品类别纷纷上市，吸引了不同需求的市场购买者。别墅以仁恒别墅、泉天下别墅唱主调；普通住宅中城市山水公园、水锦花都三期等项目唱主角。1.6、二手房日趋活跃、梯级消费结构初现经过几年的培育和发展，贵阳的存量房交易日趋活跃，且发展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房地产消费形成了一个基本的梯级模式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展，在一定程度上推进了商品房市场的发展。随着市民住房梯级消费观念的进一步转变和成熟，政府对房改房、经济适用住房上市交易条件的放宽、房地产中介行业的自身规范与发展等条

40、件的推动，贵阳的二手房交易市场将更加活跃，房地产产品的梯级消费结构的增强，将给贵阳的房地产业发展形成新的动力源。1.7、宏观经济走好，消费不断增强贵阳市“大贵阳”战略的实施，持续稳定的经济形势，城市化进程的加快给房地产业发展提供了持续的市场空间。1.8、综合因素影响房价稳中有升；供应结构影响价格，均价出现较大变化2005年贵阳房地产市场竞争进一步增强，成本与价格形势看涨。例如，2005年1-9月，两城区高层住宅价格为36004200元/，城市次中心区域价格2500元/，比前一年同期仍有不同的涨幅。2005年贵阳市商品房销售均价为每平方米2340元，同比增长13.3%，其中住宅销售均价每平方米1

41、925元，同比增长9.9%。2006年上半年，贵阳市商品房销售均价为每平方米2470元，同比增长12.4%，其中住宅为每平方米2070元，同比增长了11.1%。2、2006贵阳楼市发展形势分析2.1、新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量，去年底开盘项目创下历史新高自去年下半年起，市区中心板块，三桥板块，大营坡板块，小河板块，乌当板块有数十个楼盘推出，兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉天下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期、小石城“缘分天空”、中天花园七/八/十组团、玉兰园高层等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区、碧海花园部分项目等大型经济适用住房项目都集中在2005年下半年开盘上市，

42、使贵阳楼市进入一个急剧放量期。今年上半年，小河、金阳、白云都有多个大盘上市，竞争局面进一步加大。2.2、急剧放量，楼市竞争空前激烈。去年下半年别墅项目供应量增加；经济适用房供应量较去年上半年有所增加；全市高层供应量逐渐放大；商业经营用房供应比例较大；去年下半年贵阳楼市的急剧放量就使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右，放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争，三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争，面对如此激烈的竞争，考验楼盘素质，考验开发商魄力，考验营销策划机构功力的时候彻底到来了。2.3、产品供应百花

43、齐放，部分产品形态与品质全面提升。别墅、洋房、高层、多层、叠拼等产品多样化，更向沿海地区的设计水平看齐。2.4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢受国家房地产新政的影响，在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及，部分消费者追随国家大政而持币观望将会出现，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和价格有效下降直接挂钩，已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下，地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓。2.5、营销手法、推广水平再上层楼2

44、.6、新的商业经营模式出现，商业发展格局呈现新趋势随着浙江商城项目的推出，“SHOPPINGMALL”的商业形态逐渐深入人心。政府政策影响投资客的投资方向，消费者购买商铺更愿意购买“政府立项的商圈”；金阳版块商业项目实现旺销。三、竞争楼盘分析1、竞争楼盘概况项目名称物业形态开发商均价（元/平米）开盘时间交房时间卖点山水黔城高层、小高层、别墅贵州宏立城房地产开发公司35002007年底品质高档、环境优美、设计独特、有山有水、规模宏大兴隆珠江湾畔多层LOFT公寓、小高层宽景HOUSE、低层花园洋房、别墅贵阳铁五建房地产开发有限公司多层2600花园洋房3300高尚生态智能化小区、建筑形式多样化兴隆城

45、市花园多层、小高层、别墅贵阳铁五建房地产开发有限公司2300健康、运动、文化演绎成项目的卖点十里江南心所在花园洋房为主、部分电梯小高层贵州省城乡建材建筑开发公司2700江南建筑特点、药物植物园、环城林带德盛园多层贵阳通力房地产卡发公司2300华田亲水湾多层华田房地产开发公司2400亲水社区、河滨走廊、环城林带大兴星城洋房、高层贵阳大兴房地产开发公司2300内部认购时期2007.7气、韵、生、动演绎项目的卖点江南苑多层贵州省城乡建材建筑开发公司2380楠竹花园三期为多层商住楼凯宏房开公司2100三期2006.82007年底竹、梅、兰、菊塑造传统文化林城花都小高层贵州武岳实业集团房地产开发公司43

46、002006年底2008年领地风尚、环境优美、规划卓越、设计匠心、设置超前、设施便利祥和家园多层6+1贵州昶宏房地产开发有限公司19002007.2建筑密度低，升值潜力巨大经典时代花园广场小高层电梯房贵州卓信房地产开发公司50002003年大正雨曦城多层、小高层贵州大正房地产公司未定未开盘2007年底交通便利，风雨、阳光、生活塑造卖点王府峰景高层贵州万邦地产开发公司48002006年底成熟地段、硬件到位、投资升值、智能配套锦绣星城高层贵州锦星房地产开发公司40002005年底盛世花城高层韦顺达房地产开发有限公司6000南明河畔、甲秀楼旁、风光日丽富华松竹苑多层6+1贵州富华房地产开发公司260

47、0有山有水、青竹园亨特国际高层贵州亨特房地产公司55002006.62007.3绿苑小区高层贵州省经济适用房发展中心1800金岸玉都高层贵州通达房地产开发公司4700纽约纽约高层贵州鸿灵房地产开发公司4450核心商圈，集购物、餐饮、娱乐、教育、休闲为一体福楼旺邸高层贵阳鸿飞房地产开发公司约4000零距离都是生活，交通便利美佳假日花园小高层、多层贵州富安房地产开发公司40002007.8环境、休闲运动、配套、户型中天商务港高层世纪中天中天广场项目公司5000起价现代智能化商务配套，核心地段、商机无限帝豪名都小高层贵州鲁弟房地产开发公司3200都市花园高层贵州中锦房地产开发公司36332007.6

48、水锦花都多层、小高层贵州全林集团房地产开发有限公司2100未开盘2006年底周边教育设施完善，交通便利，位处乌当区核心地带圣泉流云花园高档多层住宅贵州集成房地产开发有限公司2600配套设施齐全，交通便利，景观优美碧海乾图多层贵州乾图房地产开发公司2500周边教育设施齐全，环境优美中天南湖托斯卡小镇别墅、电梯洋房、高层世纪中天中天星园项目公司 未定未定未定金世旗楠苑小高层贵州金世旗房地产开发有限公司1640生活环境好2、竞争楼盘数据统计2.1）典型大盘数据统计项目名称占地面积（万平方米）形态备注山水黔城99高层、小高层、别墅南明区，项目对面兴隆珠江湾畔42多层LOFT公寓、小高层宽景HOUSE、

49、低层花园洋房、别墅小河区兴隆城市花园19多层、小高层、别墅小河区绿苑小区25多层南明区2.2）低密度楼盘数据统计项目名称容积率项目名称容积率兴隆珠江湾畔1.35山水黔城1.97兴隆城市花园1.45林城花都1.92十里江南心所在2.08祥和家园2.17华田亲水湾2.3美佳假日花园2.42江南苑1.5中天商务港1.76楠竹花园2.07绿苑小区1.46水锦花都1.8圣泉流云花园1.372.3）主要竞争楼盘推广主题楼盘名推广主题兴隆珠江湾畔山光水色,一生一宅兴隆城市花园亲情人居典范十里江南心所在新江南住宅，纯中国生活华田亲水湾家与心情之间，一道水岸风景线大兴星城大型新城，北美小镇天海青城城市魅力精品，

50、绿色生活特区楠竹花园竹文化，亲情社区山水黔城国际品质，贵州骄傲林城花都空中花园，独秀林城祥和家园新院落低密度纯住区 大正雨曦城BOBO小镇（风雨/阳光/生活）王府峰景春天国际王府峰景盛世花城南明河畔，创富精英的上层建筑富华松竹苑绿竹青松/碧水庭院纽约纽约事业在纽约，投资在纽约福楼旺邸贵阳市首席“福”文化人文居住区美佳假日花园生活如假日，居家是花园中天商务港城市中央/甲级智能商务广场森林之家每周7天的公园生活金海岸城市山林生活/创富金商宝地祥和家园新院落低密度纯住区金龙国际花园雄踞中央，住在未来中天花园健康生活每一天（兑现美丽生活）天馨家园可以装下一生幸福的好房子福宅天阔贵阳高尔夫别墅百灵阳光高

51、层全景观住宅香榭丽舍纯法式质感社区/水晶名宅中央公园城市高处/生活高度贝地卢加诺黔灵山脉/水岸领馆/私家畔山生活3、楼盘调查结果分析3.1、南明区行情1）、提要核心区域均值：约4300元平方米本项目周边区域均值（南明区与小河区）:2648元/平方米东山、水口寺区域均值：约2000元平方米油榨街区域均值：约3850元平方米太慈桥区域均值：约2200元平方米花果园区域均值：约3100元/平方米2）、板块楼市概述南明区是贵阳的传统核心区域，都市繁华，拥有很好的区位资源及景观资源。经过多年的改造开发，区域中心内已经基本无地可用，少量高层项目持续供应。伴随城市发展，区域内楼市已经向城郊结合部寻求发展，发

52、展方向主要集中在太慈桥、朝阳洞，油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。由于该版块的区域位置及自然地理，该版块目前的规划定位主要以中高档住宅开发为主。3）、细分区域情况3.1）、核心区均价均值：4300元平方米价格区间：3000-7700元/平方米区域楼市特征：该区域项目主要以高层项目供应、多层单位极少。受用地条件限制，项目规模普遍不大，集中在1.1-4.5万方之间，少数项目在8-13万方，建筑形态均以高层出现，商住结合，群楼主要用做商业和写字楼，很少有纯居住项目。供应户型主要为130-180平米的大屋，布局多为三房和四房，少数项目供应80-120平方米的中小单位，产品供应同前期相比呈现小型

53、化趋势。因受项目规模和建筑形态限制，项目自身配套普遍较弱，环境一般，但交通条件和社会配套资源丰富，居家便利。销售情况良好但价格呈下调态势。3、2）本项目周边区域均价均值：2648元/平方米价格区间：1800元-3500元/平方米区域楼市特征：多为大型居住社区，品质高档，容积率低，建筑密度小，单位面积从70-140平米不等。特别注重居住环境的建设，多层、小高层、别墅为主要物业类型。该区域是小河、花溪、贵阳市内三区交汇的黄金地段，是连接小河与贵阳市区的必经之地。距离市区中心仅10分钟车程，随着四方河路的改建完工，这里的交通将更加便利。该区域还处于贵阳市新商圈“旱码头商圈”之中，升值潜力巨大。3.3

54、）、太慈桥、朝阳洞区域均价均值：2400元平方米价格区间：1500-3000元平方米区域楼市特征：多层为主、小高层为辅的小区式物业类型。供应户型主要为90-130平米小三房和舒适三房，两房单位集中在75-90平方米，产品供应同质性高，供应面积集中项目自己配套较差、环境为一般水平，项目周边配套资源和环境普遍较差。3.4）、油榨街、龙洞堡均价均值：3150元平方米价格区间：2600-4000元平方米区域楼市特征：项目多为小区性社区，产品供应全面，小高层、高层、多层均有供应。项目规模5-16万平方米、项目定位多元化，中、高、低端产品均可选择。因项目供应多元化，供应单位主要为两房和三-四房产品，面积辐

55、射面宽，不集中。具备一定规模，拥有自身配套，小区环境普遍较好，但周边环境和社会配套一般。随着贵钢的搬迁，改造，该区域的空气质量得到一定的改善。南明区物流中心的商业价值也逐渐得到体现。花鸟市场、富源药业物流中心等专业市场的搬迁，吸引了不少市民的关注。4）、个案分析中天世纪新城项目概况小区总占地面积78.9万，总建筑面积100万，容积率1.26，小区绿化率为45%，共分为12个组团，总户数6000余户，规划居住总人口2万余人。其中一期别墅区占地面积8.44万，建筑面积5.42，容积率0.64，共229户。二期总户数约700户，建筑面积约10万。项目拟修建一个10000的社区幼儿园和中、小学及足球场

56、等教育设施，规划修建70000的商业配套设施及占地50000的康体中心会所和一个5000的社区医疗中心。一期在2004年已基本完工，一期别墅共229套，业主已入伙装修。项目二期在04年初已动工，开工面积约10万。整个新城的总工期约在8年左右。销售情况，一期销售约75%，别墅起价为4000元/，均价在4400元/，最高价达到5500元/。二期均价约1850元/。别墅区的物管费现为每月1.3元/(暂定)。项目特点及简评卖点：1、规模宏伟、规划超前、配套完善，距离城市核心区近。2、中天公司多年经营，具备一定市场影响力的中天品牌。3、距离市中心最近的别墅区所在，交通便利、高品质生活氛围单一。抗性：1、

57、周边自然环境不佳，南明河下游情况恶劣。2、区域开发不成熟，人气不足。3、道路有所改善，但现有交通仍不是十分不便。32、小河区行情1）、提要区域均价均值：2530元平方米价格区间：1600-2800元/平方米2）、板块楼市概述成规模的中高档项目是区域楼市的总体特点，产品结构主要以多层为主，小高层为辅，有部分高档物业。重视社区商业物业的开发，但经营欠佳。项目规模跨度大，从1万-30万平方米不等，受到土地供应的限制，产品开发在现阶段走向小性化。单位面积40-200平方米，主力供应面积分成70-90平方米的二房、小三房单位，110-140平方米的大三房。经过几年来众多房地产公司的努力，小河的房地产开发

58、水平有很大提高，成为较多市民认同的居家选择地，但交通成为区域的置业障碍，因土地供应不足，开发总量呈下降趋势。大盘的不断涌现是近年来小河板块房地产市场发展的重要特征，在2006年的贵阳市房交会上大盘的推陈出新再次验证了这一点。该区老牌大盘兴隆城市花园本届房交会上将推出二期桃源居的部份组团，兴隆珠江湾畔一期也在房交会上展示风采。房交会上，超大盘大兴星城也将与广大购房者会面。该楼盘总建筑面积达50万平方米，是大兴房开继中兴世家之后在该板块开发的又一生态大盘。大兴星城整体定位为北美风情超大规模亲水生态社区，绿化率达到40%以上，通过较高的性价比将客户锁定在了中低收入置业者。此外，已进入三期开发的黄河南

59、路楼盘楠竹花园，项目总建面也超过了10万方。近期开盘的十里江南，位于小河转盘以北的黔江路上，小区总建筑面积也接近10万方。中小户型是小河区的主打户型。推盘量大是小河板块在本届房交会上的又一亮点。兴隆城市花园二期桃源居此次将推出600套左右新产品，以多层住宅为主，部份小高层，面积以80120平方米的中小户型为主打。兴隆珠江湾畔此次将推出200套左右多层住宅，以80110平方米的二房和小三房为主打户型，同时还将推出我省首个节能住宅示范单位与购房者见面，并进行免费的咨询登记。大兴星城此次将推出800套住宅在房交会上进行展示及预登，户型从80140平方米不等，其中以100平方米以内的紧凑型三室为主打，

60、整个项目一期有望在年底实现开盘。连续参加过几届房交会的楠竹花园，此次将推出二期部分尾房及三期60余套新产品，三期面积从70100平方米不等，其中三房占到总推房套数的50%左右。小河区五个参展的多层楼盘售价都在18902400元左右。兴隆城市花园此次将携600套多层住房参加今年房交会，其楼盘均价在21002200元/平方米左右，而位于小河区黔江路的十里江南，其均价大约在2400元/平方米左右。位于小河区黄河南路的楠竹花园二期均价在1890元/平方米，三期均价在1980元/平方米左右。两城区内多层楼盘由于位置优势突出，房屋售价则明显偏高，售价大多在24002900元/平方米左右。其中美佳假日花园的