房地产业发展与住有所居（下）

1、杭州精英在线系列课件 房地产业发展与住有所居（下）秦虹住房和城乡建设部政策研究中心主任二、认清房地产市场属性，促进其健康发展（四）对2020年之前我国住房市场发展形势的判断我们对这个问题，也进行了我们的一些思考，我想和大家交流一下我们的研究结论，关于住房市场的发展到2020年之前，我有三个判断，这三个判断是一个整体的逻辑，第一个判断是空间仍大，就是中国房地产特别是住房市场我们还有空间，我们还没有到房地产市场掉头向下的这样一个发展阶段。第二句话增速减缓，增速减缓是和中国过去十年住房发展的速度相比增速一定是减缓的。第三句话叫做分化加剧，分化加剧。下面我用一点时间和大家分享一下我们的研究结论。为什么

2、我们今天，今天我们还认为中国房地产市场，住房市场还有空间呢，特别是新房市场还有空间呢？主要原因在于我们现在中国城镇新增常住人口的总量还在增加。我刚才给大家分享了一个数据，就是2012年中国城镇新增常住人口两千一百万，这个数字是什么概念，这个数字概念是他已经不是城镇新增常住人口年份最多之年啦，我们从1996年开始，城镇新增常住人口每年都在2千3百万人以上，年份最高的是2007年和2010年，以2010年为例，中国当年城镇新增常住人口是两千四百五十万人，两千四百五十万人，也就是说2012年中国城镇新增人口两千一百万，不是增长年份最高的了，但是仍然处于一个高峰的阶段，就是总量还是比较大，虽然他不是最

3、高的了，但是他仍然在两千万以上的这个一个速度，这个规模，他已经不是人口增长最高点，两千四百五十万降到了两千一百万，他已经降下来了，但是他仍然量总量还是很大的，大家想一想城镇新增人口两千多万，他带来的就是新增住房的需求，新增住房的需求。而中国目前我们满足中国新增住房需求靠什么？仍然还要靠新建住房来满足。为什么中国要靠新建住房来满足新增住房需求呢？主要是因为中国现在的住房的户数和住房的套数，就是家庭的户数和住房的套数相比我们现在仅仅的大约的是1：1。而发达国家和我们国家是不一样的。比如说，我问大家一个问题，中国房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同啊？大家说可能有很多很多不同，比如说户型大小不

4、同啊、面积人均面积不同、价格水平不同，这些都不是最根本的不同，中国房地产市场和发达国家的房地产市场最大的不同在于，中国的房地产市场到目前为止仍然是一个以新建商品房交易为主的市场，而发达的国家所有的发达国家的商品房市场基本上是一个以存量房交易为主的市场。我们再详细说明一些这个问题，比如说美国，我们说美国，美国这几年吧，金融危机之后，他每年商品房的交易量达到四百六十万套左右，四百六十万套左右，那这四百六十万套房子，叫房的是什么呢？主要是买的二手房，就是他91%买的是二手房，新房交易，10%不到，只有9%左右，9%左右就是他每年呢也有大量的家庭买房子，但是只要是换的二手房，二手房市场完全可以满足，这

5、些家庭买房换房，工作地点变化啊，家庭结构变化所导致的房屋的需求，旧房市场就够了。而中国，完全是不一样的，我们去年新建商品房卖了多少，卖了十一亿平方米住房，而中国的二手房卖了多少，去年也就卖了3亿平方米，而且还主要集中在北京、上海这些东部的一些城市，我们大量的三四线城市根本二手房市场是非常小的，非常小的，即使在北京二手房占比已经很大了，甚至是全国最大的二手房市场，他占多少呢，也不过是占到整个住房交易量的50左右，就是有一般房子，是二手房满足的，还有一半房子需求是要靠新房市场，新间商品房市场来满足，满足需要。每年我们要靠这么大的新建商品房来满足市场需求，你能说我们的住房市场没有空间吗？显然是巨大的

6、空间。造成这样一个中国和发达国家住房市场不同的一个根本的原因，就在于我们的发展阶段不同，这个发展阶段又是现在发达国家已经不缺房的阶段，不缺房到什么程度呢？他住房的套数比家庭户数多了10%到20，也就是不缺房，房子多、户数少，这是有道理的，但你知道房子是不动产，而流动的是人，只有房子的套数比家庭户数总量上多才能满足流动的家庭人口的流动，家庭的流动所导致的周转需要，才能周转有余，而我们呢这个中国目前为止，住房的套数和家庭的户数，充其量是1:1.我们没有富裕的房子，在加上结构的不合理，一部分拥有很多套房子，结构上的不平衡，有一部分空房子，空在少数地方是没有人去的，而大量人去的地方房子不足，就更加导致

7、了我们还仍然还要靠新建住房来满足需求，所以我们说这个空间仍然大的第一条就是我们新增人口，还在持续，对新建住房的需要还在增长。空间大的第二条理由就是改善性需求还没有结束，现在我们说算人均面积，我们还都不错，32.9平方米算人均，除了结构性不平衡以外，我们还有很多已经有房子的家庭对自己的住房条件实际上并不十分满意，我们说人均住房面积32.9平方米，但是全国在人均住房面积20平方米以下的这个城市，还有32%，也就是说我们说这个32%的城市家庭，人均住房面积还是比较低的，只有20平方米以下，他们现在吃穿已经不存在问题了，他们当收入提高之后，他们住房改善的需求会摆在一时日程上来。家庭结构的变化就主要指的

8、现在城镇家庭人口的小型化。我们在2000年的时候城镇平均家庭人口有3.11人，现在多少呢，现在只有2.85人。家庭小型化对房地产市场了什么结果呢？就是这个结果就是，即使假定我们城镇人口不增加，家庭小型化也会导致住房需求的增加，我们也计算了一下过去十年里我们买的这些房子里面仅仅是小型化这一个因素导致了住房需求销售，大概是占到10%左右。家庭小型化，他也会导致这个新增住房的需求，所以我们认为，第一句话就是我们住房市场到2020年之前，住房需求的空间仍然大，对此我们要对房地产的发展，住宅业的发展有信心，有信心。这是第一句话。第二句话叫做增速减缓，也就是说房地产市场，我们过去经历了十年的高速增长，我们

9、商品房销售面积的增长速度年增长率过去十年达到了16%，我们很多的速度都是在两位数以上，房地产价格的增长，可能大家城市不同，但是增长也是十分的明显。很多地区的房价，特别是像一线城市房价都翻了一倍，两倍甚至三倍甚至个别的项目从这个五千块钱买的可能涨到四万五万那都价格涨得更加的恐怖，更加的可怕。未来十年我认为，中国房地产的各项的指标增长速度都不可能和过去十年相比，为什么？主要原因在于房地产业业住宅市场发展的所谓的外部环境发生了变化。这外部环境体现在以下几个方面：第一个方面是过去十年我们有住房制度改革这个巨大的制度红利，释放了巨大的住房需求，而未来我们要大力建保障性住房，要把市场上的需求分流到政府保障

10、中来，所以这个没有制度红利，相反，我们还要从市场上分流一部分需求；第二个外部环境变化体现在过去十年虽然政府也屡次也多次调控房地产市场，但是真正的没有在政策上抑制投机投资性需求，而未来我坚信政府在抑制投机投资性需求方面，政策仍然会持续的坚持不会放松，我刚才前面给大家分析了，在一个投机投资性需求被洗出市场，自住性需求为主的市场的情况下，这个市场，三五年内的需求量是一定的，短期内上涨后期就会下来，所以我们说这是第二个不同。第三个不同呢，中国城镇新增人口现在还仍然处于一个相对比较高的，总量绝对量还比较大的这样一个规模，但是，农民进城这一部分，城镇化的速度和今后城镇新增人口的这个增长速度我认为都会下降的

11、，下降的，现在已经开始下降了。虽然总量比较高，但是它的增长速度已经下降了。过去十年中国的城镇化率1.36%，那么未来，我们预计到2020年之前中国城镇化的率年均也都在1%左右，人口的增长速度规模仍然大，但增长速度下来了对这个房地产市场的增长速度也会受到巨大的影响。第四个，我们说房地产受货币政策影响很大，今后十年我认为中国的货币发行规模和速度也会得到控制，不会像前十年那样的发钱，货币政策不会像前十年那么宽松的话，我们的这个房地产市场的增长也会是有限的，所以我们认为增速会下降，我们不可以把过去房地产市场发展的经验复制到未来的十年。第三句话叫做分化加剧。分化加剧主要是指的如果说和过去十年相比，中国房

12、地产市场的格局会发生很大的不同。过去十年，中国房地产市场住房市场是个什么格局呢？是单边上涨的格局，也就是说，我们看到过去十年，看到的中国的房价不论是大中小城市，还是一二三四线城市，还是东中西部地区连县级市房价都在涨，成交量都在涨，这个基本上没有跌的，都在涨。但是未来十年，我认为中国的房地产市场的这个销售也好，价格也好可能会出现一个分化，就是说一部分城市可能还面临着成交需求量的持续增加，价格上涨、压力还巨大；还有一部分城市恐怕价格就不涨；还有一些城市恐怕价格还要下跌，因为过去透支了这个市场，反而要跌回来，跌回来。他就不是一个单边上涨的格局，将来分化的格局。为什么会出现这种分化格局呢？主要是我们城

13、镇，中国是一个大国，人口流动大方向规模影响各整个房地产市场的格局。现在中国人口流动的格局就是，人口向大城市流，这个方向流。这个农村有一点能力的人到周边的县城买套房子结婚，县城里有能力的人，有实际的人到他周边的地级市买个房子定居，孩子在那里学习，受教育。地级市有钱的人有能力的人到省会城市买个房子，到那里你里面去定居，那么全国有钱的人到北京上海一线城市定居，它是一个人口向上流动的这样一个格局，这个格局在短时间内还很难改变，所以就导致人口聚集越多速度越快规模越大的地方房地产市场的这个压力就越大，而人口相对流出的地方，有钱人都往外走的地方供应量大，需求量减少，所以他的市场会出现一个这个供应过剩，要消化

14、前面的透支市场的那部分啊，存在这样一个问题，所以我们各个地方在发展，推动房地产市场发展的过程中呢，采取一些谨慎的策略是非常重要的。（五）如何促进房地产市场的健康发展那么如何促进房地产市场的健康发展？我有以下三个方面的建议供我们学员思考。我们说房地产业对国民经济影响特别大，我们要促进房地产业的健康发展，只要房地产市场健康发展了就有利于国民经济的稳定运行，怎么样做好房地产市场的健康发展呢？第一，我认为要做好城镇化这篇大文章。很多地方政府误认为我要发展房地产市场来保持当地的一个经济稳定、财政收入的一个增长，就是单纯的刺激土地市场，单纯的刺激的楼市，房地长市场能够可以使房地产市场繁荣的。我觉得这个，恐

15、怕是一个具有大的风险的这样一个举措，我们要发展房地产市场，要促进房地产市场的稳定，持续发展的主要的做法不是你刺激房地产市场发展，而是要做好城镇化这篇大文章。如果你通过产业的发展有效的集聚城镇的人口这个时候我们的房地产市场，住房市场还是土地上不用刺激，他自然就会起来。自然就会起来，我们通过产业来引导人口的积聚，单纯的刺激房地产市场，就有可能造成房地产市场的一时短期的增长，后期增长反而出现供给的泡沫，你不如说这个城市要维持房地产市场的第一条还是要发展产业，第二产业，第三产业，通过各种产业的发展来有效地积聚人口，有人口支撑的房地产市场才是坚实健康的市场。而脱离了人口房地产市场本身就蕴含了巨大的风险，

16、只能繁荣一时，繁荣一时，所以这是我第一条建议，我们各个地方要踏踏实实通过产业的发展，做好城镇化这篇大文章，有效地集聚人口才是房地产市场持续健康发展的一个坚实的动力。第二条就是我们要理解或者是要有足够的思想准备，接受政府，中央政府长期，今后将会较长时期的抑制投机这样一个政策，这样一个政策，要理解首先我们要理解第二，恐怕我们要配合中央政府的抑制投资性需求的这样的一个政策。为什么中央政府一定要控制投机性需求呢？大家都说很多人也提这样一个建议，说房地产市场就是市场，政府何必要干预它呢？政府把你自己的事情做好就行啦，你做好你的保障就可以啦，不要去干预市场。但政府为什么要干预房地产市场呢？当然，一个原因是

17、房地产市场与国民经济关系密切，房地产市场如果出现了不稳定，就会对国民经济整体运行会产生危害。第二点就是我们前面所介绍的房地产本身住房包括住房在内的房地产本身有很强的资产属性。表面上，我们看到的是住房资源占有的不平衡，表面上看到一部分住的很大很好拥有很多套房子，一部分租不起买不起好像体现在住房层面上，但是他背后所反映的却是居民家庭财政收入的两极分化。因为房子是资产，你拥有房子多，不是说你住的房子，你住的条件好，更多的是反应了你家庭财富的量级的差别，量级的差别。所以这个住房它涉及的民生，如果不能够很好的调整，住房在居民中的这种有序的分配的话，那么这个住房资源占有的不平衡所导致的居民家庭财富的两极分

18、化将会对社会的和谐稳定造成巨大的伤害，巨大的危害。所以，我们说政府一定会坚持调整，因为现在的不平衡已经比较严重了，政府如果再不采取政策来有效地制止这种不平衡的继续扩大，那未来这个不平衡所带来的问题，将会更加的严重，更加的严重。当然，我觉得我们大家都认为政府调控市场最好的办法，还是用经济手段比较好，比如说你拥有多套房子，你就多缴税嘛，房产税就是一个很好的办法，这个，而我们现在就没有房产税，二房产税就是很好的经济手段，经济手段。将来我们可以想象如果中国有了房产税，拥有多套房子的这部分人，您房子的持有成本就会增加，你增加了持有成本那个时候，这个时候它拥有很多套房子的这部分家庭，一定会有两种选择，一个

19、选择要么租出去，要么把它卖掉，否则的话咱们不用多说，如果2%的房产税的话，50年你要从新买一套，买一次你的房子，1%的房产税你要100年你要从新买一次你的房子，因为房产税是你年年要交的按照评估价格交，房屋价格张的越快，涨的越高，你房产税交的越多，所以经济手段，特别是税收都是一个很好的确实是很好的一个调整财政不平衡的一些手段，当然在中国我们知道，我们过去没有房产税这样一些制度，我们在调控房地产的时候，因为税啊都是很严肃的，他是要依法征收，我们的在法律准备政策准备我们显然是不足的。现在政府采取的一些措施，行政性的措施来抑制投机，比如说限购就是这样出台的，限购就要求房价高涨的快的地方和省级以上的城市

20、都必须实施限购，来弥补我们经济手段的不足。我认为，我们会在不断地完善我们的调控政策所运用的手段，逐渐的减少行政手段来更多的增加这个经济手段，但是无论是行政手段还是经济手段，我认为政府将来抑制投资和投机性需求的这种方向不会改变，对此，我们对此要有足够的准备。第三个就是提高城市的综合承载能力。因为房地产的房地产，房地产就是不动产，就附着在土地上的产业，他和我们地方的城市的建设，城市的综合承载能力的提高有密切的关系，今天时间关系这个问题就不和大家所交流了。三、履行好住房保障职责，建设美好城市（一）世界各国的住房保障政策措施下面和大家介绍第三个方面的内容，就是履行好住房保障职责，建设美好城市。应该说，

21、住房保障是一种公共服务，是政府必须履行的一项职责。我们在研究一下，世界各个国家在履行政府住房保障这个职责的时候，我们可以看到有很多具体的保障方式，各个国家在住房保障这个问题上，通常有以下几个方面的政策措施来进行选择。第一就是建房子公共建保障性住房，提供给中低收入家庭居住；（建）。第二种方式，发放住房补贴；发补贴，通过补贴的形式让这些中低家庭到市场上去租房子，比如说美国就有专门住房券（补）；。住房券就是政府发的一种补贴。第三种方式就是通过政府这个贴息的办法，帮助这些中低收入家庭贷款到市场上买房子，贷款贴息因为全款买房子有困难，贷款买房子成本是比较高的中低家庭负担起来有一定的难度，这个时候，很多国

22、家政府通过贴息，让贷款，这些中低家庭能够很便宜的利率来贷款买房子，这就是贴息。第四种办法叫免税，像很多国家，特别是比如说美国，典型的就美国家庭第一次买房时候，它要抵扣还银行的这些钱都是要抵扣个人所得税的，免税。另外，还有一些国家政策采取对房屋租金进行管制的办法，来保护中低家庭租房权，限制一部分这个租户的租金不能上涨，不能上涨。还有，一些国家采取一些其他的金融支持手段，帮助中低家庭，实现租房的改善的需要，比如说美国就有，美国，加拿大都有住房抵押贷款的担保机构，政府政策性的，政府成立的，政府地下担保机构，就是说，也就是说，中低家庭还款能力不足，很多银行是不给它们提供贷款的，不给它们提供贷款，它们就

23、没有办法买房子，怎么办呢？政府说，我来给他提供担保，提供担保，让他能够通过银行贷款来实现这个自己的住房需求，也就是说建、补、贴、免、融这些手段都是住房保障的一些具体落实的形式。当然在中国目前我们这个发展阶段呢，我们主要的住房保障，建为主，为什么要建呢？我刚才说了是因为我们新增需求量很大，我们没有到发达国家不缺房这个阶段，所以，我们仍然要建，建保障住房是我们各级政府在十二五期间，至少要完成的我们的非常重要的一些我们的职责，我们看到的是各个省每年这几年都在和住房部签订住房保障的协议，保证这个任务的落实和完成。（二）建设保障性住房难题及国际经验好，那么下面就建保障性住房我们要注意什么？我认为我们建设

24、，通过建设保障性住房提供保障这种形式，也有需要我们学习和借鉴国际经验完善我们自己的一些做法的一些方面，主要包括建、分、管、退四个方面。首先是建，我们建保障性住房，建保障性住房钱从哪来？地从哪出？建什么样的房子？首先我们要面临的这样一个问题的决策，那么钱从哪出呢？应该说我们要分建的是出租型的保障性住房呢？还是建的是产权式的保障性住房呢？产权式的保障性住房出资的主体当然是是购房者自己，购房者自己，就是谁买房子，你不如说，我们经济适用行住房规定的是开发经济使用主房含有3%的净利润，也就是说，实际上政府提供土地的支持，那么建房子的钱只要是买房子承担了。我们需要研究的是，政府大力提供的公共租赁住房，廉租

25、房这种以租赁的这种形式提供住房应该它的钱从哪里出呢？地从哪里出呢？我认为呢，从理论上来进行研究以及从各国实践来看，租赁式保障都是政府所提供的公共服务，其资金主要是由政府出，中央和地方两级财政共同承担，共同承担。那么当然虽然钱可以政府出，但是具体的操作建设的过程中，是可以让企业参与的，但是出钱的主体还是政府。当然，地就更不用说了，比如说，这个各个国家比如土地都是私有的那他解决保障性住房，保障性住房的地从哪里来呢？都是政府在市场上购买的，政府在市场上购买的。所以，我们说租赁是保障出钱主要的还是政府出，政府要履行你的保障性住房责任，就是要出钱，当然在这个过程中，各个国家都是中央都地方分担这样一个建设

26、费用。那么建什么样的房子？可以喝大家交流的是，世界各个国家的保障性住房面积都比较小，他们都是提供的是基本保障。比如说，最极端的，我们说现在看到的香港，四口人住到32平方米，保障房只要32平方米，四口人。面积还是很小，也就是说保障住房是公共资源，这种公共资源是用我们财政，财政哪里来的？财政我们利用的是纳税人的钱提供的基本公共服务，而基本公共服务只能保障基本，不能保舒适、豪华。所以保障性住房建呢，我们要建什么样的房子主要建基本保障的这种房子，它的面积相对来说都不可能大，我们现在呢，我们还要避免在保障性住房的建设过程中出现过去的这种豪华保障这种方式，面积过大，这样一个对象，能够享用这种保障性住房的对

27、象，肯定就不需要保障的低收入家庭了，显然和我们的保障是不相吻合的，我经常说，保障，住房保障是保障，而不是福利，一定要分清这两个概念，那么既然是保障，所以它就要求，我们只能提供的最需要，最困难的家庭。第二就是分，分给谁？分给什么样的这个人群？国外的经验就是，它其实有一个通行的原则，什么原则呢？凡是家庭的住房支出，就是你每一个月用于租房子的钱超过了家庭总支出的25%到30，各个国家不一样，有的定在25%，有的定在30。超过了25%或者30的话，统统都应该政府提供帮助，提供援助，提供援助，就是你整个用于租的房子这个租金超过你家庭总支出的如果30以上了，这个都应该受到政府支助的。它是各个国家都有这个原

28、则，它没有按照人群来分。比如说，什么样的人，你什么职业的人，可以受保障性住房，什么样职业的人就不能受保障性住房，它是没有这个界定的，他无论你是公务员也好啊，还是引进人才也好啊，还是大学老师也好啊，还是什么企业的职工，不论什么企业职工也好，无论你是什么人，只要是符合了这样一个条件，都应该政府保障都保。那么就住房保障呢，通常体现在这个保障对象上，是有两个特点，哪两个特点呢？第一是托底性的保障，就是托底的，社会的最底层，托底性的保障就是主要是那些什么残疾人啊，一辈子就业能力都比较地下的很难有靠自己的努力来解决它的住房困难的这部分家庭，政府要保托底，不但要保一时，可能要保一辈子都有可能，因为他一辈子终

29、身都没有，都收入很低的话，政府要保一辈子，叫托底性保障。第二类叫做过渡性保障，就是暂时性的过渡性的保障，一部分年轻人他刚参加工作的时候，工作不稳定，收入也很低这个时候呢，政府来帮他，提供保障住房的住，但是他随着工作经验的积累，工作年限的延长，他工作稳定了，收入开始提高了，他就不符合保障性对象的时候，他就要离开，这是暂时性的过渡性保障。另外，保障性住房在分配对象的时候呢，通常采取的注重公平性，注重公平性也就是说，这个保障性住房，什么样人能够住到保障性住房呢？在供求矛盾比较紧张的一些城市和一些保障性住房项目上，采取的都是轮候或者抽签制，轮候或者抽签制。不如说在香港，它的政策规定保证你7年之内能够轮

30、候到一套政府保障性住房。要轮候，因为需求量大，供应不足要轮候。当然也有抽签的。大家说，我们在具体的操作中，到底是轮候好呢，还是抽签好呢？我个人的看法，轮候按照不同家庭的困难程度，家庭人口的多少啊收入的多少，困难程度来进行打分，大家排队再加上申请年限，所有的指标设成不同的分值，然后大家进行排队。这种轮候比抽签要好，要更加公平，因为抽签给大家的感觉是什么呢？我很幸运，大家一共是一百套房子，三百个家庭抽，我抽到了，我感觉我很幸运，他的第一感觉就是我很幸运，但是呢，如果我们通过打分采取轮候制的话，它轮到的最困难的家庭首先是保障性住房，他第一感受是他很感激，很感激，他就觉得很公平很感激，所以他的心里感受

31、是不一样的。当然，从另一个层面来讲，抽签是很简单的，大家就抽签就是啦，谁中了是谁，而轮候呢要打分，要设置分值啊，要排队啊，我们在管理层面上啊它需要一些更精细化得一些操作，对政府来说可能就不像抽签那么容易操作，但是从体现公平性来讲，我认为轮候是要优于抽签的，优于抽签的。第三就是管，管房子。建分我们都说了，下面就是管，怎么管好保障性住房？实际上我们要有足够的心里准备，管好保障性住房难度是非常大的，非常大的，如果管不好，就有可能沦为类似平民窟这种现象出现，要想把它管好，政府就需要投入大量的人力和资金，大量的人力和资金。这个管，怎么管呢，实际上根据国际上的经验来看，因为很多国家都走过了这样一些发展阶段

32、，我们总结他的经验来看呢，他有分两种管理，包括两种管理，一种是对物的管理，建筑物，为你提供了保障住房你产权是政府的，你政府履行对建筑物的管理的职责。维护、养护、维修、绿化、卫生、治安及所有的社区的管理都是政府要出钱的；政府要提供物的管理。除了对物的管理之外，很多国家和地区还包括对人的管理，人的管理，因为大家知道保障性住房的楼里。住的都是低收入家庭，那么低收入家庭由于受教育的原因啊，由于各方面的原因可能他的行为方式啊都不是那么非常的规范，比如说，他可能乱扔垃圾，比如说他对公共的这种爱护啊就不会很好，比如说他可能也会高空扔东西，砸着人啊，所有的这些行为，都无疑是增加了政府对整个小区管理的投入和成本

33、，投入和成本，乱扔垃圾，你要不乱扔垃圾的话，可能有两个保洁员就够了，你乱扔垃圾，可能要增加四个，六个保洁员才能把垃圾搞清楚，对不对。如果你不爱护公务的话，维护的成本就大幅度提高，如果大家都爱护的成品话，维修的成本就很低，所以这个时候，要加强对人的管理，怎么加强对人的管理呢？我们看到的情况，这个是我们国家过去没有的，我觉得值得各个地方在学习和借鉴参考的，比如说像日本，像香港他们保障多人的管理打分制，比如说，你破坏了公物扣多少分，高空抛东西了扣多少分，你乱扔垃圾了扣多少分。达到了一定分值之后，对不起，你要搬出保障性住房，你没有资格住到保障性住房，他这种制度啊，表面上是看到是一种处罚制度，实际更多的

34、是事先的提示和警告的作用。这样约束大家的行为，约束大家的行为，所以我们说这个管啊，要投入大量的资金人力，是我们恐怕要有足够的准备，建保障性住房，建完了监视周期也应该两到三年，住保障性住房，管保障性住房，可要管几十年，这些相应的制度安排也要充分做好准备。最后就是退，不符合保障性住房条件的人，要退出保障性住房。怎么退？世界性难题。各个国家都很困难，那么怎么退呢？通常呢，我觉得是有两个方面。，第一，以房促退；第二是以归促退。什么叫以房促退呢？就是保障性住房确实建的不能太豪华，如果保障性住房建的太豪华，什么热都想住，而且住进去谁都不愿意离开，不愿意离开，所以保障性住房要建得符合基本保障的这样的要求，使那些一旦收入提高了的家庭就不想继续住下去。是最好的，最好的就是面积上就是不能建的太大。第二个就是以归促退，怎么以归促退？就是说，比如说