2022年温泉酒店项目可行性研究报告

1、温泉酒店项目可行性研究报告i温泉酒店项目可行性研究报告（此文档为 word格式,下载后您可任意修改编辑！）温泉酒店项目可行性研究报告4.1温泉项目调研23 II目 录第一部分项目市场背景研究 TOC o 1-5 h z 1项目概况11.1项目发展背景11.2项目地块概况22项目社会经济发展状况 32.1某某县发展概况32.1.1城市基本状况 32.1.2宏观经济指标52.2某某县发展建设背景 72.2.1某某县总体发展目标 72.2.2某某总体规划战略72.2.3某某旅游资源开发规划 73.旅游业宏观分析83.1国内旅游业发展背景83.1.1国内旅游市场现状 83.1.2国内旅游经济状况 93

2、.1.3国内旅游发展趋势 103.2项目旅游业发展背景 113.2.1某某旅游市场现状与发展 113.2.2某某旅游经济状况193.2.3某某旅游发展趋势 193.3某某酒店业发展背景 193.4某某投资环境 203.4.1某某政策引导投资与旅游发展 203.4.2某某基础设施建设 203.4.3某某旅游政府投资规划 224市调项目研究23温泉酒店项目可行性研究报告iii4.2酒店项目调研 244.3旅游景点调研 33 项目定位前提及论证 391.1项目地块解析391.2项目综合SWOT分析 401.3项目定位前提（难点及其解决方向） 42 项目总体布局方案 44 项目总体定位453.1项目功

3、能定位453.2项目发展主题定位 593.3 项目目标市场定位 593.4项目总体规划设计建议 593.4.1项目总体规划原则及理念 593.4.2对项目资源的规划设计利用 63 项目财务状况分析的假设条件 64项目成本估算 64 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 项目收入估算67财务状况评价69温泉酒店项目可行性研究报告 第一部分 项目市场背景研究1项目概况 1.1项目发展背景某某县经济I现有产业结构优势尚不突出，但同时面临着前所未有的大好机遇，令 某某的经济发展处在积极的转型腾飞期，丰富的旅游资源将面临着全 面的提升发展机遇。经济稳步增长:

4、某某近几年的经济也取得了显著增长， 但仍然有待加快发展，目前 某某旅游经济是某某经济发展的重要组成部分， 产业结构处于发展的 初级阶段，经济实力尚不突出。旅游提升成必然：某某具有丰富独特的旅游资源，但某某的旅游业刚刚起步，旅 游配套、交通、服务等远远不能满足目前市场需求，某某地处许多 高品位旅游资源的包围之中，在受到它们辐射带动的同时，更受到 发展竞争的影响。提升旅游业形象、加强旅游资源利用与开发、完 善旅游服务，成为某某目前发展的重要步骤。项目温泉资源稀缺：茹布查卡村位于县城东南3公里，地处贡巴山北麓，海拔3747 米，温泉发育于花岗岩断裂带上，出露水温 68度，流量81.025升/ 秒，昼

5、夜流量达7000立方米，泉水不含杂质，不含硫，可以饮用， 有微量伽玛射线，具有良好的理疗效用，尤其可以用来治疗关节炎和 风湿。某某，亚丁旅游必经之路，所以温泉的开发价值有待深度挖掘。1.2项目地块概况项目位于某某省西南部某某县东南 3公里的茹布查卡村，海拔3747米。茹布查卡 温泉是游人到某某必到的一个景点，目前开发商已购买了该温泉的使用权及开发权，使 用年限50年，项目用地500亩，其中酒店用地80，并根据项目发展情况，政府提供项 目的后备发展用地。珅白玉fir云面中闯血悬区r附龙黔i* 1上、弋蜩tr 饷棚毎闾中|14妙如做歸巫贅=冉ph某某县区位图项目区位图2项目社会经济发展状况2.1某

6、某县发展概况2.1.1城市基本状况某某县位于某某省西南部，青藏高原东南缘，横断山东侧。东南与凉山州木里县相邻，全县南北长191公里，东西宽63公里，幅员面积7118平方公里。县政府驻稻坝 金珠镇，海拔3740米，距州府所在地康定432公里。地势北高南低，西高东低，最高 点为南部的贡嘎雪山仙乃日，海拔 6032米，最低处为俄牙同乡的色空村，海拔 1900 米。某某县地处亚热带气候带，由于受海拔高度和青藏高原复杂地形的影响，呈青藏高 原型气候和大陆性气候特征，属大陆型高原型气候。年平均气温4.1C，2月平均气温 高达11.9 C, 1月平均气温-5.9 C,极端最高气温27.1 T，极端最低气温-

7、27.6 C,年平 均降水量636毫米。某某县辖13乡1镇、2个居委会、121个村委会。2006年末全县总人口 29188人, 藏、汉、回、彝等一个民族，藏族占 96%以上。某某北距离省会成都810公里，距州府康定432公里，理塘147公里，南距云南 中甸300多公里。目前对外联系的主要通道仍是公路交通，但随着某某公路交通的改善、 亚丁机场、攀枝花机场的建设，某某将大大缩短与成都、康定、中甸、丽江等周边地区 的联系时间，对发展旅游业和促进地方经济的发展十分有利。某某属康巴文化区，是康巴文化的重要组成部分。某某县域内宗教为藏传佛教的喇 嘛教，教派齐全，寺庙众多，并以白教、黄教为主体，还有花教和红

8、教等。其底蕴丰厚 的康巴文化以及独特的自然景观良好地共存于一体，为某某开展民俗风情、自然观光等 旅游项目提供了坚实的文化基础。某某海子山、亚丁等国家级乃至世界级的旅游资源不仅神奇更具垄断性，同时，它 与周边地区如：康定跑马山、泸定海螺沟、中甸碧塔海、云南迪庆白马雪山、泸沽湖、 西藏昌都茶马古道等已发展和待开发的高品位旅游资源有着良好的配套和相互补充作 用。随着区域协调发展，生态、文化旅游的深度开发，旅游环线的建立，某某的旅游发 展必将有着美好的前景。某某县区位示意图2.1.2宏观经济指标国内生产总值逐年快速增长2003至2007年，某某县生产总值增长幅度变化较大，2005年激增， 随后2006

9、年趋缓。2007年某某县实稻城历年gdp走势GDP值（万元）一变化率现GDP18322万元，同比增长13%， 增幅较2006年有所放缓。从历年某某 国内生产总值来看，总体上出现了较明显的增幅，表明某某县总体经济摆脱了原来增长 滞缓的局面，经济形势正向积极的方向发展。产业结构一一第三产业平稳增长稻城产业结构变化图j第一产业 E第二产业 第三产业产业结构是反映城市经济发展后劲的重要因素，从某某产业结构历年变化来看：近几年来，第三产业的比重不断上升，三大产业比例由2003年的45 : 23.3 : 31.7调整为2007年的40 : 14 : 46，对比以上数据可见，某某县的第三产业保持逐年上升的稳

10、定 走势，说明其旅游业等在城市经济中的稳定作用。旅游收入在几年内大幅提高，2000年，旅游总收入600万元，占某某县当年GDP总值的12-15%，而在2002年，其旅游 总收入已经达到1775万元，占某某县当年 GDP总值的22.5%。第三产业所呈现出的 稳步上扬之势，反映了旅游业和其相关配套产业的持续上升势头和趋势。某某县经济社 会发展的目标是地区生产总值（GDP ）年均增长速度高于全省平均水平，2010年达到 当年全省水平。一、二、三产业的比例调整为23: 26: 51，某某县政府正在逐步加大第三产业发展的比重，表明第三产业仍有相当大的发展空间。2.2某某县发展建设背景2.2.1某某县总体

11、发展目标根据某某县城市总体规划，规划期内全面实施可持续发展战略，加强基础设施 建设，改善投资环境，调整优化产业结构，实现经济体制和经济增长方式的根本转变。 将某某县城市建设成为“最后的香格里拉”旅游服务接待总基地，建成极富“康巴”文 化底蕴和独特自然景观环境的旅游城市。222某某总体规划战略规划远期城市将形成依山顺水、沿河纷呈“带状加组团”的用地形态，总体功能结 构概括为“一心、两片、四组团”。“一心”指城市行政、商贸主中心。“两片”一一指城西“旧城 综合功能片区”、城东“新 城综合功能片区”。“四组团”一一指城西“特 色民居组团”、城北“文体 娱乐组团”、城东“星级旅 游宾馆接待组团”、城南

12、“旅 游产品加工园区组团”。2.2.3某某旅游资源开发规划高起点、高标准组建“大香格里拉”风景名胜体系，将某某周边的德荣、乡城、理 塘、巴塘、中甸、德钦和维西等风景名胜资源纳入该体系，联合申报“大香格里拉”世 界文化与自然遗产。县域风景名胜区空间布局结构为“一中轴、一基地、三片区”。“一中轴”：即理塘一一海子山一一桑堆一一县城一一日瓦（香格里拉乡）一 东义，作为全县旅游发展主轴线。“一基地”：即县城，建成全县风景旅游服务接待总基地。“三片区”：指南部亚丁自然风景名胜区、北部海子山自然保护区、中部某某 自然人文景观区。3旅游业宏观分析3.1国内旅游业发展背景3.1.1国内旅游市场现状旅游业具有“

13、无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业 并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是为国内 旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它 各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国 内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国 内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。旅游业正在发展为世界上最大和增长最快的产业之一。中国旅游市场在21世纪将进一步扩大，其不断发展的有利条件有

14、：中国丰富的旅游资源不断得到开发；旅游产品结构不断完善；旅游产业规模不断扩大；发展旅游的大环境逐渐优化。这些都为中国旅游市场的扩大提供了坚实的保障。20世纪90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。随着人们生 活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会 极大的促进国内旅游的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游 业的经验表明，在人均GDP达到1000美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发 展，我国已经超出这一标准值，说明我国的大众旅游时代已经到来。按国际惯例，国际 旅游收入与国内收入的比例

15、为1： 8或1： 9,我国目前仅达到了 1： 2.35，潜力很大。中 国的国际旅游与发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只及法国的一半，国际旅游 收入还不到美国的1/5。由此可见，中国旅游业的发展潜力巨大。中国的市场正处于转型阶段，与西方成熟市场相比还存在着很大的差距，而中国旅 游业同样在承受着经济转型的洗礼， 于是在旅游市场营销方面必然经历一个由市场初级 阶段向市场高级阶段转化的过程。虽然整个旅游行业的营销意识普遍不强，营销能力不 高，甚至有些地方还没有旅游营销意识，有些地方因为政府行为因素造成体制问题、资 金问题、利益问题大于营销问题等现象的存在，但我们必须清醒地看到，随着中国加入 WT

16、O，国际先进理念和成功的运作经验也随之进入了中国，这些先进理念和成功经验将被有识之士通过与中国特色的有效“对接”，合理运用到我国的市场实践当中，从而有 效促进中国经济的快速发展。中国作为世界旅游资源第一国，又拥有着世界最大的国内 旅游市场，并且2020年将成为世界最大目的地国。在这种供需双向互动下，中国的旅 游业前景辉煌。3.1.2国内旅游经济状况经过近30年的发展，中国旅游业取得了令人瞩目的成就，实现了由旅游资源大国 向世界旅游大国的跨越。根据国家旅游局的2007年中国旅游业统计公报显示，2007年国内旅游业发展 势头良好，入境、国内、出境游三大市场保持稳定增长：旅游业去年全年总收入首次突破

17、1万亿元，达到10957亿元人民币，比上年增长22.6 %国际旅游外汇收入达419.19亿美元，比上年增长23.5%;全国国内旅游人数达16.10亿人次，比上年增长15.5 %;全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比上年增长24.7 %;全国国内旅游出游人均花费 482.65元，比上年增长8.0%。截至2007年，中国已有各类旅行社1.8万家，星级饭店1.3万座，各类景点景区2 万余家，大中专院校旅游专业在校学生规模73万人，旅游直接从业人员1000多万、间接从业人员4900多万。一个规模较大、基础坚实的现代旅游产业体系初步建成。全国旅游情况统计表（2002-2006 ）年份总人次数（亿

18、人次）出游率（%）总花费（亿兀）人均花费（兀）20028.7869.23878.36441.820038.767.93442.27395.7200411.0284.84710.71427.5200512.1292.75285.86436.1200613.94106.16229.74446.9全国历年旅殖出術室情比全国历年旅游啓人Sfetn况以人孜觀（亿人校）坯培率皿）ZDDZ 2003 2DD4 20052W5由以上数据可看出，全国出游的人数逐年递增，出游率逐年快速增长，随着国民的 生活水平不断地提高，旅游慢慢成为了人们享受生活，追求生活时尚，增长见识的一种 休闲生活需求，随着居民带薪休假制度

19、的不断完善，只要一有假期人们第一时间就会想 到出去旅游。随着旅游业的慢慢发展与成熟，出游的人会越来越多。仝国历年施游.人均花费情况全13历年犠谢总住 费馆iS.200220032001200520064W4504404304 2D 4W 404 逊甜0370-嘗 541S.03斗 46.920032003200420052006-10国民由最开始的城际游，省内游，慢慢到国内游甚至出国游，在旅游开支上也越来 越舍得花费，随着生活收入水平的提高，人们的旅游消费观念正逐步放大，旅游花费在 交通、食宿、购物等费用正逐年递增。3.1.3国内旅游发展趋势2000年我国国内生产总值达到8.94万亿元，人均超

20、过1000美元。经济发展，人民 逐渐富裕，旅游消费需求增加，国际旅游界通常认为人均 GDP达到1000美元是旅游人 数迅速增加的界限，这预示我国旅游业将迅速发展。我国国内和国际旅游市场迅速扩大。 据国家旅游局分析预测，2020年我国旅游总收 入将超过3.3亿万元人民币，将实现向世界旅游大国的历史性跨越。中国旅游业在“八五“其间，已成功地将自己发展成为文化观光的旅游目的地。继“九五”发展的基础，在未来的一段时间内仍然将高速增长。据世界旅游组织的分析预测：以中国为主的亚太地区占全球旅游人次数的比例将从 1995年的14.4%发展到2020 年的27.3%,来华的国际旅游人次数从2001-2010年

21、将以2-3%的增长速度发展。发展的 速度极为惊人。2020年中国将成为世界旅游接待第一接待国，国际旅游人次数将达到1.37亿人次，占世界总数的8.6%，成为德国、日本和美国之后的世界第四大游客输出国指标内容20012002200320042005年增长率来华旅游人次数（万人次）总数566058306000638061903%国内旅游人次数（亿人次）总数10.811.712.613.614.78%指标内容20062007200820092010年增长率来华旅游人次数（万人次）总数651066406770690070402%国内旅游人次数（亿人次）总数15.9017.1018.5020.0021.

22、608%3.2项目旅游业发展背景3.2.1某某旅游市场现状与发展 旅游资源概述某某具有丰富独特的旅游资源，从自然到人文，从峡谷到高山，从寒冷的冰川到热 气腾腾的温泉，从农业到牧业，从和煦阳光到斑斓的彩云，从藏民到其他民族，从古老 的宗教到现代的社会文明，丰富多彩。概括起来可谓自然景观极其优越，人文景点非常 丰富，气候资源相当独特，民族风情十分浓郁。这些特点表现在：这里有造型独特，且分 布集中的三座以神山命名的雪山； 这里有由一千多个冰湖等古冰川遗迹组成的中国唯一 低纬度古冰帽；这里有淳朴的藏族民风；这里积聚了藏族红教、白教、花教、黄教等教派的文化等等。现依据资料的类别详述如下，在叙述中首先将旅

23、游资源分为自然和人文 两部分，在此基础上进一步分门别类。1自然旅游资源山脉：念青贡嘎雪山和海子山现代冰川：现代冰川集中分布于县区南部海拔 5000米以上的山峰，念青贡嘎雪山 区内仙乃日（6032米）、央迈勇（5958 ）、夏诺多吉（5958米）。地热温泉：茹布查卡温泉、蒙自乡茶花温泉、赤土乡仲堆温泉、母乡各瓦温泉 景区：亚丁景区、海子山景区、俄初山景区、卡斯沟景区。（某某亚丁景区）（海子山景区）（俄初山景区）（卡斯沟景区）2人文旅游资源沿河流或分布于山腰或分布于谷地，该区教派齐全，有茉教、红教、花教、白教和黄教五种教派。县区共有寺庙 14座，其历史多为300-500年。典型的寺庙有邓坡寺（红教

24、），拉贡寺（苯教），扎郎寺、热乌寺（花教），奔波寺、著杰寺（白 教），贡嘎郎吉岭寺、雄登寺（黄教）。某某8座藏传佛教寺庙一览表寺庙名称所在地建寺年代寺庙派别备注热乌寺色拉乡色拉村南宋末年花教热乌上寺色拉乡色拉村南宋末年白教郎岭寺邓坡乡花教曲岭寺巨龙乡南明末黄教贡岭寺的分寺冲古寺香格里拉乡南，亚 丁景区内元代黄教觉母寺赤登寺木拉乡明末白教白牧寺木拉乡明末白教者杰寺桑堆乡明代中期白教某某旅游资源详见以下分布图:旅游资源分布稻城县旅游发展总体规划|1 X 1整体旅游规划定位发展目标：根据某某县社会经济发展现状和旅游发展前景，规划某某县2001-2015年旅游发展目标：抓住西部大开发这一战略机遇，加快

25、县区旅游开发，把某某建成融合康巴藏族文 化、世界级的高山高原自然风光和生态旅游目的地，把旅游业培育成某某县域经济的龙 头支柱产业。分阶段经济目标：2005年，旅游人数达到25万人次，旅游收入1.95亿元2010年，旅游人数达到45万人次，旅游收入5.15亿元2015年，旅游人数达到60万人次，旅游收入11.00亿元 发展布局 某某县的形体结构是：一个中心、一个支撑点、一条主干线和三个旅游开发区 一个中心：某某县金珠镇；一个支撑点：香格里拉乡；一条主干线：理塘一海子山一金珠镇一香格里拉乡（亚丁）-东义一木里。三个旅游开发片区：海子山旅游开发片区；康巴文化、宗教旅游开发片区；亚丁高山自然风光、生态

26、旅游开发片区发展定位:中国生态旅游和自然旅游目的地，并可建成为世界级的观光、探险旅游和独家旅游 目的地；融合康巴藏族风情的世界高山自然风光和生态旅游目的地; 国际古冰川地质科考旅游目的地；康巴藏族文化、宗教、民俗旅游目的地。某某旅游发展某某县城地处于某某省西部，目前以公路交通为主，距离省会成都800多公里，交通不很方便，旅游消费偏高，加之相对成熟开发的景区仅有亚丁景区，其它丰富的旅游 资源，如海子山景区和县城金珠集市、商贸民俗、温泉还有待开发。基础设施条件的限 制，使得旅游业还没有得到系统的发展，发展相当的落后，仍处于起步阶段。所以目前某某的旅游业刚起步，旅游业档次不高，仍有较大的提升空间。发

27、展现状某某的旅游业刚刚起步，良好的发展势头也已显现，旅游经济收入在生产总值中所 占的地位愈来愈重要，旅游产业带动效益已经在社会经济的各个方面有所表现。但是， 其规模效益还不具备。旅游管理机构、旅游队伍建设、人才状况、旅游资源开发、景区 建设、旅游产品开发和配套，旅游各项基础、服务设施等诸多方面还与现代旅游的发展 要求相距甚远，各个方面都有待加强建设。比较而言，某某县的旅游其发展仍相对落后 目前，旅游业已受到省各级领导、各级部门的高度重视，把旅游产业作为新的经济增长 点来培育，“旅游兴县”的战略目标已经确定，某某的旅游业正在迈开追赶的步伐向前 发展。某某旅游发展优势 宏观环境为旅游业的发展提供了

28、历史机遇旅游业本身是一个多功能的产业，包含了吃、住、行、游、娱、购等诸多方面，涉 及到各行各业。旅游业的发展直接或间接地带动相关产业的发展，其产业的带动效应是 其他行业无可替代的。21世纪是旅游的世纪，旅游仍将保持强劲的发展态势，依然是消费热点所在，世 界旅游市场将继续扩大。据世界旅游组织研究预测，2020年全世界的国际旅游收入将达到2万亿美元，以年均6.7%的速度增长，国际旅游人数将达到 16亿人次，以年均 4.3%的速度增长。1997年某某省就已决定把旅游业当作支柱产业之一。2000年某某全省旅游工作会议上又提出：“未来实现我省追赶型、跨越式发展，必须加快培育旅游支柱产业，建设 旅游经济强

29、省的步伐。”中央把中西部省区作为新世纪我国旅游业发展的新基地，国家旅游局把某某独特 的、垄断性旅游资源作为中国实现由亚洲旅游大国向世界旅游强国历史性跨越的重要基 础。这些为某某旅游业发展提供了巨大机遇。发展需求为某某旅游发展提供了市场空间，政策为某某旅游发展提供了保证，宏观 环境为某某旅游业的发展提供市场、政策、产业等历史机遇。宏观环境极有利于某某旅 游的发展。县域基础设施的发展为旅游发展打下了良好的基础发展城镇基础设施，以某某香格里拉乡亚丁 “三点一线“的公路交通建设为突 破口，以香格里拉一木里-、各卡一中甸、东义中甸等公路建设为重点的，打通断头 路，联系周边资源，结合电力、电信等基础设施建

30、设。这些行动不仅为某某旅游资源的 开发，旅游产业的发展提供条件，更为县域整体投资环境的改善，资源的系统开发，区 域的协调发展，加快对外交流和对外开放的步伐提供先决条件。周边的辐射带动力强旅游作为一个经济产业有着特殊的发展规律，环线旅游，区域联系协调发展才能达 到旅游效益的最佳。某某地处于甘孜州旅游发展总体布局“丁“字型南干线上，距离甘 孜州未来旅游两大枢纽之一理塘不到150公里，同时还在康定跑马山、泸定海螺沟、 中甸碧塔海、云南丽江、泸沽湖等也已开发和发展的高品位旅游资源的包围之中，它们 的发展已具有一定的规模，在市场中已具有相当的影响力和品牌价值，尤其是云南中甸 的旅游产业较为发达。某某以其

31、独特的资源特色与周边有着良好的配套和相互补充，无疑是它们发展的延伸区域，受到它们的辐射带动。小结：从某某的旅游建设与资源开发的情况来看，某某旅游资源的利用尚处在较初级的 观光性质，很多旅游资源的价值未发掘，旅游业的提升空间仍很大。依托稀缺性的丰富资源，某某未来旅游业的辐射面必将越来越广，对游客的吸引力也越来越大，旅游服务 层次逐渐提高。322某某旅游经济状况根据某某县旅游文化局数据，近 几年来，全县旅游总收入基本保持着 平稳快速的增长势头，2006年某某共 接待游客23万人次，全县旅游总收入 达1.5亿元。接待游客量与旅游收入都逐年激 增，这与政府的相关政策与发展方向 密不可分的。由此可见，

32、某某县旅游 影响力正逐步显现，旅游大县正向积 极方向发展，良好的旅游资源和环境 越来越受游客青睐，某某的知名度越 来越高。稻城县历年接待游客人数情况302010023400.0%200.0%0.0%2000 年 2001 年 2002 年 2006 年1= 接待游客人次（万人） T增长率20000100000600稻城县港历年旅游收入情况2000 年15000 1000.00%0.0%500.00%0.00%1800 20000.0%2001 年 2002 年 2006 年（= 旅游总收入（万元）* 增长率小结：某某旅游经济总体呈现出良好的发展势头，游客数量快速稳定的增长，旅游收入 呈较大幅度

33、的增加。某某旅游经济的日渐壮大、势头和结构均较城市整体经济形势更出 色，加上其中很多资源尚在“休眠期”， 优质的旅游资源基础和良好的发展机遇将为纯 旅游景区及旅游房地产项目的开发创造优势突出的发展平台 。3.2.3某某旅游发展趋势某某县旅游资源丰富，特色鲜明。神秘的康巴文化，奇特的自然风光资源优势对旅 游者具有巨大的吸引力，使之有潜力在某某省、甘孜州的旅游发展中占有自己的地 位，拥有自己的市场份额；随着二郎山隧道的正式开通运行，康定机场、某某机场的建成，成雅高速公路和川 藏路（国道317、318）、理（塘）中（甸）等公路的改建完成，立体的交通网络 将利于某某县与世界级的旅游风景区泸沽湖、云南省

34、中甸的发展联系，促进区域旅游环线的形成，并带来某某旅游的飞跃；21世纪，旅游的一大主题是 “回归自然、旅游健身、文化观光”。而某某县 恰恰具备了开展这些项目的良好资源条件，具备开展自然观光、生态旅游、科考探 险、文化研究等多品种的旅游项目。3.3某某酒店业发展背景某某因旅游业直接带动了酒店业的发展，其主要形式有客栈、星级酒店、旅馆、青年旅行社、家庭旅馆，行业档次普遍较低，其主要目标消费群是驴友及自驾游的游客,2006年某某接待了游客23万人次，目前某某的游客接待能力远不能满足于现状。各酒店建筑主要以当地藏民建筑风格为主，部分现代与藏式相结合，这些较具当地 民族风情风格的藏式酒店较受游客的喜爱。

35、高档次的酒店某某尚未有投资建设，而有车 一族自驾游的游客群却刚好是某某的主导游客群体，约占游客的70%,高端酒店业的发展目前存在空白点，正好为本项目的启动带来契机！3.4某某投资环境3.4.1某某政策引导投资与旅游发展根据某某县国民经济和社会发展第 “十一”个五年规划，在旅游业的发展方面， 抓住雪山、草地红色旅游和某某重点旅游西移的机遇，全力打造香格里拉之魂一一某某 ?亚丁品牌。加强景点、景区设施建设，亚丁争取达到国家5A级旅游景区标准，县城建设成为高原生态温泉旅游城镇。结合某某县内资源，大力发展野生菌等土特产品、藏 药保健食品、民族工艺等特色旅游商品坚持与旅游相结合原则，充分挖掘民族文化，培

36、 育民族文化旅游、民族文化娱乐、演艺会展和民族民间工艺品“四大产业”，建设县城民族文化活动广场、香格里拉演艺中心、茹布查卡温泉文化娱乐中心、民族文化村。3.4.2某某基础设施建设某某县的总体目标是建设“旅游大县、经济强县”。随着国家以生态环境建设和基 础设施建设为中心的“西部大开发”战略的实施，某某的基础设施建设必将上到一个新 的台阶，将极大地改善某某的投资环境，极有利于县域社会经济的全面发展。某某县“十一五”期将重点打通亚属（亚丁至云南香格里拉属都湖）公路、亚泸（亚 丁经木里县至泸沽湖）公路、各格（某某各卡乡至云南香格里拉县格扎乡）公路等 6条 出境公路。目前已开工建设亚属（亚丁至云南香格里

37、拉属都湖）公路和亚泸（亚丁经木 里县至泸沽湖）公路。对外航空通道的建立能大大提高某 某县的可进入性和进入的舒适性，目前某 某机场已经动工，建成后将与成都双流国 际机场形成密切的航空联系，成都双流机 场是中国西南最大，全国第五大民用机 场，其在中国西部航空运输的枢纽地位对 某某县近期的航空运输有着重要意义，建 成后某某县航空区位关系如右图：目前进入亚丁风景区的唯一交通方式是公路。从成都到亚丁920公里，路况较差某某亚丁机场建成后，将成为某某第二个旅游机场，与重庆、成都、云南香格里拉、昆 明、九寨沟和已开通的康定机场形成旅游空中环线。某某亚丁机场建设位臵在桑堆乡的海子山（海拔4200米），预计20

38、11年开通目前成都游客到某某亚丁主要通过客运车和自驾游的方式到达，耗时近两天，而机场建 成后成都市民可以在1小时内到达。某某亚丁机场距邻近机场的距离邻近机场名称P相互距离（公里）康定机场176成都双流机场400西藏邦达机场二313云南迪庆机场173云南丽江机场277某某西昌机场263某某攀枝花机场352某某九黄机场520某某宜宾机场440重庆江北机场600昆明巫家坝机场669随着航线的完善，几年之内，神秘的甘孜州将不再遥远。海内外客商、游客盼望已 久的康定机场已正式经国务院批准立项，可望在2008年开通空中航线，某某亚丁机场和雀儿山隧道的前期工作也在紧锣密鼓地进行。某某亚丁机场规划建成4C级机

39、场，跑道长4200米，总投资9.13亿元，机场占地面积约15平方公里。机场建成后满足 A319-133,A319-115 机型的起降要求。预计到2010年，某某县的游客将达到 80万 人次，旅游总收入达到14亿元，到2015年接待客达150万人次，实现总旅游收入30 亿元。某某亚丁机场将成为第二个“九黄机场”。类比机场项目九寨沟黄龙机场九寨沟黄龙机场（简称九黄机场）位于某某阿坝州松潘县境内的川主寺镇北约12公理处，是阿坝州的首个机场，机场海拨 3400米，距九寨沟88公理，距黄龙43公理，工程总投资为 10亿元人民币， 设计年呑吐量到2010年将达到80万人次，机场跑道长度 3200米，宽为6

40、0米，机场可起降波音 757、737-700、A319等大中型飞机，与成都的空中距离约240公理，飞行时间约 40分钟。九黄机场于2003年9月28日国庆黄金周之前正式投入使用。九黄机场的开通改变了人们游览九寨沟的方式，以前完全由陆地运输的方式与空中运输的方式并行,为会那些担心陆路运输的安全性的游客提供较快捷而且方便的旅游途径。3.4.3某某旅游政府投资规划根据某某县旅游发展总体规划，某某县旅游开发项目投资总额160305万元，其 中，县域内干线公路项目44185万元，通往旅游区的公路项目9760万元，电力通信项 目16200万元，市场营销经费3140万元，人才培养费1250万元。在全县旅游开

41、发总投资160305万元中：景观建设项目投资 3510万元，接待、娱 乐项目投资额为77320万元，基础设施（指旅游区内）项目投资额为 2990万元，旅游 公路类项目投资客为9760万元，及市场营销、人才培养等相关投资费用，详见下表：序号项目类型投资额（万兀）投资额占总投资额 比例（%）2000-2005年2006 2010年2011 2015年1景观建设项目9401170140035102.192接待娱乐设施2507021450308007732048.233景区基础设施125584589029901.874便利游客设施1751802205750.365环保及其它40040557013750

42、.866旅游公路项目97600097606.097干线公路项目320001218504418527.568电力、通信项目6800940001620010.119市场营销3301130168031401.9610人才培养25040060012500.78合计769804716536160160305100小结：某某县已把旅游业作为未来的支柱产业和新的经济增长点，随着政府对旅游业的 大力支持，某某未来的旅游、酒店、餐饮、旅行社、旅游商品等将会有一个飞跃的发展, 以旅游业发展来推动产业结构调整，带动县域经济、政治、文化的全面发展。总结：某某旅游资源丰富，在国内旅游热的背景下拥有巨大的挖掘、提升空间，

43、辐射范围 将越来越广，旅游经济持续向好。在我国西部大开发的生态环境建设和基础设施建设以及 某某省旅游支柱产业地位确定的宏观背景下，某某县旅游业发展具有巨大的市场发展潜力 和良好的开发前景。4市调项目研究 4.1温泉项目调研温泉名称某某杜鹃谷温泉规模2000平方米地址某某水温泉眼在43度间主要矿物质硫磺客户选择温泉的主因去亚丁景区的路上温泉配套茶吧，餐厅，酒店主要旅游客亚丁旅游客户，驴友I客流量平时50人节假日100多人价格平时露天温泉游泳50元节假日同上环境外部山间内部装修一般外部交通情况亚丁和某某间，某某到这里80分钟车程主推服务总体评价水质中性，微具硫磺味。同时温泉酒店节假日住宿情况很好达

44、到98%以上，平时50%。标间300，套房400,节假日标间488,套房 688。4.2酒店项目调研某某主要酒店概况酒店名称某某亚丁酒店规模约5000平方米地址某某县城建筑风格内装现代外装藏式星级三星入住率%平日30%节假日98-100%客房价格标房原价420，折后200-260，节假日上浮20%套房原价680，折后380-480，节假日上浮20%折扣不定楼层共3层配套设施餐饮汉藏餐饮娱乐足浴中心功能房无客房数量总数140单房9套房6，标间110客户选择酒店主因某某最大规模酒店客户群体分析旅游、商务客温泉酒店项目可行性研究报告酒店名称妈妈旅馆规模1000多平方米地址甘孜州某某县贡巴路建筑风格内

45、装藏式外装藏式星级无入住率%平日30-40%节假日95-100%客房价格标房无标房普房二人间50-60元，节假日100-120元5人间平时25 一个床位，节假日50 一个床位其他形式室内帐篷平时25顶，室外15顶，节假日是50，室外30楼层共2层配套设施餐饮中西藏式餐饮娱乐酒吧，现暂时没营业功能房客房数量总数10多间，床位20多个酒店简析2006年开业。旅馆主要以驴友和国外游客为主，店内装修全藏式 风格，给人以家的感觉。旅馆 2层，房间只有十几间，除了客房服 务还有旅行社导游服务，区别于某某其他酒店。店内各种服务菜单 明确，包括房间价格表，饮食价格表，旅游线路价格表等，所有物 品乃酒店负责人亲

46、力亲为。旅馆有在专业驴友网站上宣传，并有旅 店EMAIL。旅馆的经营方式是和藏族业主联合经营，利润分红。旅 馆负责人对某某亚丁的旅游前景看好，关于亚丁的旅游提出两点观 点，一是天气环境的问题影响了旅游情况，二是增加某某人气。酒店名称某某拼英藏馆规模约3000平方米地址甘孜州某某县贡巴路建筑风格内装藏式、现代外装藏式星级无入住率%平日30-40%节假日98-100%客房价格标房平时60-100，节假日200-380套房平时180-200，节假日400左右折扣浮动楼层共3层配套设施餐饮汉藏饮食娱乐无功能房无客房数量总数47单房36个标间套房11个普间酒店简析2004年开业，旅馆是从藏族业主租来并加

47、盖一层，共三层。旅馆外装 饰藏式风格，房间是现代简装。旅馆价格浮动性大，由入住情况改变。 旅馆主要接待驴友和旅行社团队。旅店经营情况较好，现已收回一半 的成本，其中08年经营状况优于07年。旅馆除了餐厅没有其他娱乐 设施。旅馆负责人在亚丁香格里拉乡还有一间旅馆叫大自然云地，只 有普通房。温泉酒店项目可行性研究报告 其它旅游区特色酒店概况:酒店名称香格里拉仁安悦榕庄规模120亩，分二期开发，目前是一期地址香格里拉县建塘镇投资商悦榕庄建筑风格内装藏式建筑风格外装藏式建筑风格星级五星入住率%平日100%节假日100%客房价格标房套房400-600-800 美金折扣管理公司悦榕庄楼层共2层:配套设施餐

48、饮乐苑餐厅、茶馆娱乐SPA、图书馆、悦榕庄自有品牌商店、功能房会议厅客房数量总数32栋别墅客户选择酒店主因藏式风格建筑及当地藏民文化，多为国外游客客户群体分析欧美为主酒店简析主要为会员制，入会 12万美金。2006年初开业，入住酒店的多 为外国游客为主，主要通过网络订房。酒店员工主要是本地藏民， 目前员工数约为150人，包括客房、餐厅、保安、人事、SPA等。会议厅可容纳60人，大企业大公司都会到此开商务会议，包括诺 基亚、可口可乐等。悦榕庄向当地村民及政府承租，首签70年，期满后再续签。悦榕庄在中国投入800亿美金开展一系列的布点、 经营及管理。藏民建筑为土木结构，内部是木。温泉酒店项目可行性

49、研究报告酒店名称九寨沟喜来登酒店规模80多亩地址九寨沟沟口附近投资商成都私人老板建筑风格内装藏式和现代风格外装藏式和现代风格星级五星入住率%平日50-60%节假日95%客房价格标房普标2800，豪标3000套房行政套房5000，九寨套房6000折扣折扣不定，现在约 6折，都有15%的服务费管理公司喜来登酒店楼层共东西两座，最咼 6层配套设施餐饮中西餐宴厅娱乐桑拿浴室，KTV,酒吧，游泳池，健身房，游戏机室等功能房会议厅13个，最多可容纳1000多人，980平方米客房数量总数582 （总统套房、九寨套房、行政套房、豪华标间、普通标 准间）单房标间300多间套房200多间客户群体分析团体居多，主要

50、是日本，欧美团酒店简析酒店2000年开业，2003年由原来的金陵饭店管理转换成喜来登酒店 管理，此后每年都有适当装修，游泳池，健身房，酒吧，桑拿房等配 套较齐全。主要客户来自欧美，日本，大堂装修豪华，房间内饰中规 中距。但酒店管理服务较好，员工500多人。温泉酒店项目可行性研究报告 酒店名称九寨天堂洲际大酒店规模20万平方米地址九寨沟投资商成都世纪城洲际大饭店冋一老板建筑风格内装藏羌风格现代风格外装藏羌风格现代风格星级超五星入住率%平日50-70%节假日95%客房价格标房现价普标1580套房现价套房2500折扣折扣不定，现约4折左右管理公司洲际大酒店管理楼层共7栋，最高9层配套设施餐饮中西餐宴

51、厅，藏式酒餐吧和风味扒房娱乐桑拿浴室，KTV,酒吧，温泉游泳池，大剧院，棋牌室，桌 球等功能房会议厅从50-2000多平方米类型客房数量总数1020 （总统套房、豪华套房、行政套房、跃层式套房，山景 标准间）单房标房和单间共有900多间套房70多套客户群体分析团队居多，其中港澳台，东南亚团队较多投资回报期4-5年年收益每年平均1亿多，2005年纯收入2亿酒店投资4亿酒店简析2003年开业至今已收回投资成本，除去2008年以往每年纯收入都达到一亿左右，酒店入住率较咼，配套非常齐全。主要客户来自东南亚 港澳团队，钢架天幕及其内部景观尽显自然别致，整体高贵奢华。全 年冷暖风控制，且房间布局在景观方面

52、较考究，大部分房间可看见九 寨山景。除了九寨天堂酒店外其老板还开发了九寨的甲噃古城，神仙 池等景区，并在甲噃古城建数间客栈。4.3旅游景点调研 调研景点：某某亚丁某某亚丁简介亚丁自然保护区位于某某县日瓦乡境内， 总面积560平方公里。250万年以来, 由于受新构造运动的影响，这个地区发生了强烈的抬升和断裂。从亚丁自然保护区北部 海拔2 9 0 9米的康古，至仙乃日主峰直线距离仅18公里，相对高差达3132米。 巨大的垂直高差形成幽谷深邃、千刃壁立的高山峡谷景观。独特的地质、地貌与气候条件使亚丁自然保护区至今还保存着原始 状态的自然生态系统，保存了大量第四纪 以来（距今2 5 0万年）目前多数地

53、区已 绝迹的珍稀动物、植物、昆虫等活化石， 成为世界上非常重要的地质历史博物馆 和物种基因库。同时也是全球生物地理区 域中的最具代表性的地区之一，具有极为 重要的保护价值和科学研究价值。亚丁自然保护区特殊的地质、地貌和各种丰富的自然资源早在上世纪二十年代就吸 引着西方科学家和探险家的目光。1 9 2 8年4月至9月间，美籍奥地利植物学家、探 险家约瑟夫 洛克在美国国家地理学会的资助下，带着几十头骡马及二十多名纳西族马 夫和向导，从云南丽江出发经永宁（泸沽湖地区）到某某木里。在木里国王的协助下， 前后两次深入某某亚丁自然保护区内，为该学会拍摄了2 4 3幅当时在世界上算是“第 一代”的彩色照片及

54、黑白照片5 0 3幅，记录下了这一带完全与世隔绝的美妙绝伦的壮 丽景色。此外还采集了数千种植物标本、7 0 0余件飞禽标本。他将在某某亚丁考察的 所见所闻和所经历的一切写成长篇记实文章连同大量的精美照片发表在美国国家地 理杂志上，第一次将某某亚丁壮丽迷人的自然风光介绍给全世界。1 9 7 2年中国科 学院成都生物研究所对某某亚丁地区进行了全面的动植物考察。为了有效地保护这一地区的自然景观和资源，1997年12月，某某省人民政府批准建立了亚丁自然保护区， 2001年初经国务院批准亚丁自然保护区被列为国家级重点自然保护区。亚丁自然保护区内耸立着三座圣洁美丽的雪峰，其峰名相传为五世达赖所圭寸：北峰

55、仙乃日，意为观世音菩萨，海拔6 0 3 2米；南峰央迈勇，意为文殊菩萨，海拔5 9 5 8米；东峰夏诺多吉，意为金刚手菩萨，海拔5 9 5 8米。仙乃日、央迈勇、夏诺多吉神山呈“品”字形排列。被当地藏民视之为神山，参拜者络绎不绝，成为藏区信教群众 朝拜的圣地。亚丁获多项美誉：各旅游出版社对某某亚丁总评：1、2005年被国家地理杂志评选为十大最美山之一。2、2008年被国家地理评为中国最具价值的 50个旅行地之一，某某最后的香格里拉3、2007年知行天下杂志评为中国最美的地方，某某亚丁。4、中国自助游评：某某影响你的一生。5、环球地理：欧洲人最向往的地方之一，中国某某亚丁。6、欧洲周刊，中国最后

56、一片净土亚丁。7、携程旅游杂志。最后一片净土某某亚丁。亚丁自驾游热门旅游线路某某是去亚丁必经之路，多数自驾游由周边城市及省内其他主要城市往亚丁，因为 路途遥远在某某都会做停留，选择留宿一晚或停留一天再前往亚丁。以下为热门旅游自 驾游线路：旅游线路：昆明-丽江-香格里拉-某某-亚丁-某某-昆明旅游方式：自驾游行程：7天旅游线路：攀枝花-泸沽湖-某某-亚丁 -攀枝花旅游方式：团队或者自驾游行程：7天旅游线路：成都-四姑娘山-新都桥-某某-亚丁-新都桥-康定-成都 旅游方式：自驾游行程：7天-8天旅游线路：成都-康定-新都桥-某某-亚丁 -新都桥-成都旅游方式：团队或者自驾游行程：7天旅游线路：成都

57、-四姑娘山-新都桥-某某-亚丁-乡城一香格里拉-丽江旅游方式：团队或者自驾行程：10天旅游线路：成都-康定-理塘-某某-亚丁-返回成都旅游方式：团队或者自驾行程：7天旅游线路：成都-康定-某某-亚丁 -木里-泸沽湖-香格里拉-丽江旅游方式：飞机和徒步行程：15天旅游线路：成都-康定-新都桥-理塘-某某-亚丁-乡城-德荣-香格里拉-丽江旅游方式：团队或者自驾行程：7天旅游线路：成都-都江堰-卧龙-丹巴-新都桥-雅江-理塘-某某-亚丁（往返）旅游方式：团队或者自驾行程：7天旅游线路：成都-日隆-丹巴-新都桥-雅江-理塘-某某-亚丁-香格里拉-德钦-香格里拉-虎跳 峡-丽江旅游方式：自驾游和徒步行程

58、：16天小结：随着生活水平的提高，汽车慢慢成为了生活必需品，自驾游为越来越多人选择出 游的方式，很多自驾游的旅游团都是由成都出发，经过某某去亚丁，而亚丁的大量游客同时也是某某的游客，据预测，到 2010年，全县年接待游客将达到80万人次，为某 某的旅游地产项目的开发提供了坚实的平台。游客调查问卷统计亚丁对本项目的影响意义深远，其游客构成与消费习惯等相关因素对本项目的开发 将产生最直接的影响。针对游客各种习惯特别制定了调查问卷对十一黄金周到亚丁旅游的游客进行抽样调查，发放问卷100份，回收有效问卷79份，21份无效，具体统计 分析如下：1 .你喜欢怎样的方式去旅游？结果：有86%的人选择和家人或

59、者朋 友一起出游，而找旅行社的仅8%，自己 去的有6%。简析：极少数人会选择旅行社到亚丁 旅游，大部分会选择自驾游。2你旅游的目的是什么？结果：95%的人出游是为了观光与放 松心情，5%的人是为了泡温泉及其他。E自己去 初朋盘一駐 前馭上一扇寺社简析：某某是亚丁的中转站，大部分 主要目的地是亚丁，泡温泉是休闲项目， 不是旅游的主要目的。3.你怎么知道旅游的地方？结果：游客中79%的人是通过网络查询或朋友介绍简析：口碑与网络营销相当重要，优质 的旅游产品通过朋友的口碑传达与网络营4.你喜欢去哪种地方旅游？席务也初诅;ft沪的也力卡件宅云豪舛迪丐辄箱？销相结合是项目重要的营销手段。结果：61%的游

60、客喜欢到山上与名胜古迹，海边 34%简析：亚丁有着丰富的旅游资源，很多游客到亚丁主要是来看雪山，亚丁优美景色 吸引着大批的游客。5你每次旅游大概要多少时间？结果：4至7天的占77%, 7至15天 的占13%简析：47天的假期主要集中在黄 金周，黄金周仍然是游客选择出游的最多 的时间段，随着带薪休假制度的不断完 善，出游的时间选择自由度将会更大。6你每次旅游的费用是多少？结果：游客旅游费用支出在1000-3000 元区间的占 58%, 3000-5000元的占18%，5000元以上的占15%，1000元以下的9%简析：出游的时间周期较长，旅游费用支出较高，旅游的心情是主要的，平常不舍 得的花费在