营销策划工作说明

1、.：.；房地产营销谋划任务阐明 一.工程可研前期市场调研阶段 1.开场条件：工程投资立项确定后 2.任务成果：工程可研前期市场调研报告 3.任务事项 A区域市场调研：工程所在区域市场总体供求情况，周边竞争性楼盘调查。 B市场分析：对工程地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进展分析，协助对工程做地块可行性研讨。 C工程定位：客户定位、产品定位提出战略性建议。 D协助拟定开发进度方案：根据工程地块现状和市场要素，协助拟定开发节拍。 二.土地购置前期深度市场调研 1.开场条件：工程可研前期市场调研完成后工程投资同意后 2.规范时限：工程可研前期市场调研完成后开场执行，土地竞买资历获得前完成。

2、 3.任务成果：市场深度调研报告 4.任务事项 A区域房地产市场根本情况调研：区域市场总体供需、价钱程度、客户群体、产品特性、竞争对手和开展趋势分析等方面。 B区域根底配套现状调研：工程周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。 C工程区域市场需求问卷调研： 需求意向：需求区域、单价、总款等 产品需求偏好：建筑形状、内部构造、户型、面积、功能格局、产品配套等 人群特征：年龄、学历、职业、单位类型、家庭构造、家庭收入、置业目的、居住区域等 D出具市场调研统计数据与市场调研报告： 调研目的和内容的阐明； 调研方法阐明； 调研数据统计与分析； 工程初步定位目的客户群体、产品、价钱建议

3、； 三.工程启动前期市场深度研讨 1.开场条件：土地获得后 2.任务成果：工程定位报告、工程建议书(或工程营销谋划报告，根据公司的详细要求执行，但必需与设计，工程等方面结合拟订，否那么可执行性或可采用性较差) 3.任务事项： A区域市场深度研讨分析土地获得后开场执行 区域市场供需及特征分析：产品供应量、产品特征、需求情况和客户群特征等。 区域市场价钱及特征分析。 区域市场典型个案分析。 B工程定位报告及工程建议书的拟定和上报土地获得后开场执行 撰写工程定位报告。 撰写工程建议书。 工程建议书普通包括工程户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套规范等方面。 C确定工程商业拟选的业态

4、种类和数量土地获得后开场执行 经过行业开展情况分析、消费需求分析确定工程可开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求情况确定所选业态开发数量。 四.工程亮相前预备 1.开场条件：工程启动后 2.任务成果：工程亮相阶段预备任务 3.任务事项 A外部资源确定：广告公司、制造公司、战略公司、媒介公司、活动公司寻觅与确定。 B销售道具预备 概念版房型手册工程亮相前完成 销售大厅工程启动后开场执行 内外设计、建筑和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、笼统墙、指示牌、资料架、展现牌等。 样板间工程公开认购前完成 设计、装修、环境指示系统阐明，样板间设置类型视工程情况确定，样板间建立条件

5、不具备时应提早向公司请示并阐明情况。 沙盘及户型单体模型工程亮相前交付运用 制造单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制造，及其在销售案场的布置。 印刷品设计制造(图纸设计终了且外部资源确定后开场执行) 概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。 工程周边重要道路设置醒目指示系统工程亮相前完成 C工程联开任务预备根据工程情况详细安排 分卖场设置工程亮相前完成 看房车的配备和包装。工程亮相前完成 D工程CIS体系拟定工程亮相前约75天完成 工程案名、组团称号、中心推行理念、工程logo、VI系统及延展方案等。 E工程销售人员招聘、培训工程亮相前完成 工程销售人员招聘、培训资料预备工程亮相前30天完成

6、 工程销售人员培训工程亮相前完成 F工程整体营销推行方案的拟定工程亮相前45天完成 G工程亮相方案的拟定工程亮相之前30天开场执行 H工程亮相前期铺垫宣传工程亮相前30天开场执行 以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。 I工程亮相前期客户接待工程亮相前期铺垫期 开通工程销售工程亮相前30天完成； 接受咨询 来电客户信息登记。 五.工程亮相 1.任务成果：工程亮相方案执行、意向客户现场接待、工程开盘方案和价钱体系拟定、销售道具和销售内部资料 2.任务事项： A工程亮相方案的执行 工程亮相庆典活动 新闻媒体信息发布 媒体组合运用 工程笼统出街 B工程方案的拟定和上报 工程开盘方案的拟定和上报工

7、程亮相15天开场执行 工程价钱体系方案的拟定和上报产品推介会或公开认购前完成 C意向客户信息统计与分析工程开盘前30天完成 D销售道具预备工程亮相后开场执行，工程公开认购前完成 最终版房型手册。工程亮相开场执行 楼书、宣传海报、销售折页。工程亮相开场执行 购房须知、房型图、物业管理。工程亮相30天后开场执行 售楼处内外展现道具道旗、吊旗、背板等的改换。工程亮相开场执行 样板间及环境指示系统数据更新。工程公开认购前完成 认购书、合同袋等。工程亮相开场执行 E销售内部资料及合同预备工程公开认购前完成 房型、房号和面积对照表。 销控展牌和销控粘贴。 销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。 F工程

8、笼统的提升及深化工程亮相开场执行 以产品卖点和软文为主的工程笼统广告强势宣传工程亮相开场执行 户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合运用后开场执行 产品推介会或公开认购信息发布后开场执行 六.工程公开期 1.开场条件：产品推介会或产品公开认购开场 2.任务成果：产品推介会、工程公开认购、价钱体系确定 3任务事项 A工程产品推介会或工程公开认购执行含公开认购信息继续发布。30天，工程开盘前30天开场执行 B媒体组合战略运用30天，工程开盘前30天执行 C开盘信息告知30天，工程开盘前30天执行 D按揭银行、保险、公证、律师等外联单位确定。30天，工程开盘前完成。 E来电、来访和认购意向客户信息统

9、计分析。工程开盘前完成 F开盘庆典活动筹备任务10天，工程开盘前完成 庆典活动人员组织与安排 庆典活动场地、道具的预备 庆典活动告知途径的选择与运用 G制定客户转化流程规范。10天，工程开盘前完成 七.工程开盘销售阶段 1.开场条件：工程开盘预备任务完成 2.任务成果：工程开盘庆典活动客户转化任务执行 3.任务事项 A开盘庆典活动执行。 B工程开盘庆典活动告知途径媒介组合的运用。 C接待、回访、邀约客户，完成客户转协议与合同签定任务。 D在客户转协议与签定合同任务过程中定金或房款的收取。 八.工程日常销售阶段 1.开场条件：工程开盘后 2.任务成果：工程日常销售任务、月度销售方案执行与调整、销

10、售价钱监控与调整、工程营销推行任务、期间市场调研任务。 3.任务事项 A月度媒介宣传执行情况分析与效果评价，重新调整下一阶段媒介宣传方案。 B月度营销活动含促销户动执行情况分析与效果评价，重新调整下一阶段营销活动方案。 C根据工程销售情况，对后期销售战略调整提供建议。 D对比回款目的体系方案与执行情况，参与讨论后期回款目的体系调整。 E销售分析及调整 客户分析来电客户、来访客户、成交客户、未成交客户分析、产品分析畅销产品、滞销产品的分析、关注竞争工程动态、销售战略性调整。 F价钱监控与调整 定期进展价钱测算，根据库存产品、聚焦销售重点和市场变化，调整工程价钱，实现利润最大化根据市场价钱变化和工程销售情况待定。 G销售推行任务 媒介部分：确定日常销售期间宣传媒介选择、投放量和投放频率整个销售期间，各阶段工程媒介部分销售推行任务根据工程进展调整。 活动部分：营销活动含促销活动的谋划、执行和效果评价整个销售期间，各阶段活动部分销售推行任务根据工程进展调整。 H日常销售期间定期建议以30天为一个调研周期或不定期如区域工程新开盘、促销等市场调研任务，提交月度市场信息简报和月度市场分析简报。 九.工程清盘阶段 1.开场条件：工程开工后 2.任务成果：到达工程清盘目的体系要求，评价工程营销谋划全程。 3.任务事项 A.工程营销全程执