山东诸城项目供需市场基础研究（附件）报告(2008)

1、报告框架附件一：诸城住宅市场调查及研究报告（3-82页）附件二：诸城需求调查及研究报告（83-116页）附件一：本案住宅市场调查及研究1、宏观视角诸城住宅市场总体发展概况2、中观视角诸城住宅市场主要供应特征3、微观视角分地块竞争区域市场竞争分析GDP增速与房地产开发关系宏观经济房地产业发展小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展数据来自：诸城市统计局2007年诸城市GDP突破303亿元，2003-2007年间，全市生产总值增幅均超过18%“十一五规划”预计2010年全市GDP将达到436亿元 ，2007-2010年全市GDP保持年均20%以上的增长，经济发展态势良好，房地产业处

2、于高速发展阶段 2006-2007年诸城市GDP稳步增长，拉动地区房地产较快发展。宏观视角诸城住宅市场总体发展概况土地出让情况67.1数据来自：诸城市统计局91.22007年上半年土地出让面积91.2万平米，以此为基础，预测全年土地出让182.4万平方米，与上年相比有望出现较大增长2006年土地出让较2005年增长67.1万平方米，增幅251；2007-2008年保持较为迅猛的增长态势；出让土地受诸城政策影响，更多规划条件限定为容积率2.0以上，催生市场出现大量高层、小高层出现；土地交易活跃，“楼宇经济”催生城市感更强的高层类产品兴建。宏观视角诸城住宅市场总体发展概况房地产投资额2007年政府

3、对城市基础建设加快，房地产投资额明显上涨，20072008两年房地产投资额均超过10亿元；2006-2008年，房地产投资额占全社会固定资产投资额比例逐年增加，并保持稳步发展；数据来自：诸城市统计年鉴时间房地产投资额（亿元）全社会固定资产投资额（亿元）比率2006年8.1112.97%2007年13.5135.810%2008年16.717510%数据来自：潍坊统计网、诸城市统计局诸城房地产投资额快速增长，均保持占全社会固定投资额10贡献比重。宏观视角诸城住宅市场总体发展概况房地产施工、竣工面积2007-2008年诸城施工面积非常大，竣工面积占施工面积比例较少，未来2年竣工面积巨大、市场放量巨

4、大。207年诸城房地产施工面积达126万平米，竣工面积24万平米；2008年施工面积高达160万平米，竣工面积50万平米；数据来自：诸城市统计局宏观视角诸城住宅市场总体发展概况产品供应特征诸城市2007年提出“旧城改造”、“楼宇经济”， 同年规划建设50栋以上高层，新开工72栋高层楼宇，启动20个城中村改造，规划建设8个安置区；2008年建设180栋高层楼宇，建筑面积300多万平米，已入市100栋高层；2009年预计批复规划建设80栋高层，建筑面积100多万平米；2007年2008年2009年2010年开工72栋，约100万平方米入市100栋，约150万平米规划80栋，约100万平米“楼宇经济

5、”的力推，使得诸城每年高层物业供应均保持百万平方米以上，后期加剧此类产品的竞争。宏观视角诸城住宅市场总体发展概况主要住宅项目分布现状及特征城北 区片城西区片城东区片目前诸城房地产市场分为城东、城西和城北三个区片诸城以潍河和扶淇河将的普通住宅市场分为3个区片城东区片：老城市中心，配套设施齐全；城东北部是“高层楼宇经济”重点区域，项目十分密集城西区片：老城的非中心区域，配套设施较齐全，城内规划布局杂乱住宅项目不多，品质一般，以多层为主城北区片：属开发区居住配套，项目较少潍 河扶淇河中观视角诸城住宅市场主要供应特征城东居住区片已开盘项目供应量已开盘住宅项目有23个已开盘面积为77.1万平米已开盘项目

6、的后期还有8.2万平米潜在供应供应分布已开盘项目主要分布在人民东路、繁荣东路和密州东路3条横向大街的周边城东居住区片的在售项目较多，主要分布在城东偏北的区域。523410918761112141316171518192021222316人民东路繁荣东路密州东路序列项目名称建筑面积（万平方米）已开盘面积（万平方米）后期供应（万平方米）1舜邦时代广场B3.9 3.9 0.0 2舜邦鑫盛公寓1.3 1.3 0.0 3舜邦鑫丽花园5.1 5.1 0.0 4裕泰祥花园0.9 0.9 0.0 5东方祥和1.1 4.4 0.0 6鲁班隆祥1.2 1.2 0.0 7名门公馆1.4 1.3 0.0 8房管大厦1

7、.3 1.3 0.0 9新华大厦0.8 0.8 0.0 10平安人家1.3 1.3 0.0 11鑫城大厦1.7 1.7 0.0 12得利斯丹桂轩3.6 3.6 0.0 13得利斯魅力城11.0 6.0 5.0 14家和花园9.8 1.5 0.0 15倾城天下繁荣广场5.0 5.0 0.0 16倾城天下玉山广场6.2 3.0 3.2 17永泰家园2.8 2.8 0.0 18盛园金帝家园1.4 1.4 0.0 19龙泉庄园6.0 6.0 0.0 20金屋小区12.9 12.9 0.0 21兴华家园3.3 3.3 0.0 22玉山苑5.0 5.0 0.0 23和平公馆3.5 3.5 0.0 合计90

8、.4 77.1 8.2 中观视角诸城住宅市场主要供应特征城东居住区片新增供应项目城东居住区片的新增项目较多，主要分布在城东北部和河边区域。新增项目编号项目名称建筑面积（万平方米）即将开盘1东方名都1.5 2舜邦鑫苑公寓1.0 3民和嘉园1.1 4玉山名流5.2 5新天地世家豪庭8.0 6SOHO和平大厦2.0 7富华公寓1.6 8丽都大厦0.8 9中天锦源小区1.3 10怡馨苑0.7 11泰和商住楼0.7 12天一玫瑰苑4.5 13鑫城东苑名邸14.0 14金岚大厦2.0 15舜华园小区9.0 16如意花园10.0 17新利群购物广场住宅3.0 18金东世纪城28.3 小计94.8 潜在地块1

9、潍河东岸13小计13合计107.8 新增项目分为即将开盘的项目(红色标注)和潜在地块(绿色标注),合计107.8万平米，其中：即将开盘的项目18个建筑面积94.8万平米主要分布繁荣东路和密州东路沿街周边以及扶淇河南部的东岸潜在地块1块规划住宅面积13万平米分布在潍河东岸1繁荣东路密州东路扶淇河中观视角诸城住宅市场主要供应特征城西居住区片已开盘项目供应量已开盘住宅项目有8个，已开面积为28.3万平米已开盘项目的后期还有25万平米潜在供应供应分布已开盘项目主要分布在扶淇河沿岸的区域城西居住区片的在售项目较少，主要分布在城西沿河区域。12345678扶淇河编号项目名称建筑面积（万平米）已开盘面积（万

10、平米）后期供应（万平米）1皇家半岛9.5 5.5 4.0 2龙城华庭20.0 2.0 18.0 3中天花园4.8 2.0 3.0 4龙都新苑11.0 11.0 0.0 5阳光河畔1.4 1.4 0.0 6西苑大厦1.5 1.5 0.0 7福源小区0.9 0.9 0.0 8华都广场4.0 4.0 0.0 小计53.1 28.3 25.0 中观视角诸城住宅市场主要供应特征城西居住区片新增供应项目新增项目分为即将开盘的项目(红色标注)和潜在地块(绿色标注),合计87.1万平米，其中：即将开盘的项目12个建筑面积33.7万平米主要分布兴华西路、人民西路和繁荣西路沿街周边潜在地块3块规划住宅面积63.4

11、万平米主要分布在密州西路和人民西路旁城西居住区片的新增项目较多，主要分布在横向的4条主干道周边。12334567891011151412312兴华西路人民西路繁荣西路密州西路编号项目名称建筑面积（万平方米）即将开盘项目1怡欣苑2.4 2昊宝龙苑2.0 3祥云小区2.8 4君临公寓4.0 5宝龙花园4.6 6东升龙华园2.5 7东升龙鑫园 2.6 8观山水安龙庭1.8 9华都一品1.3 10朝阳花苑7.1 11龙城名都2.6 小计33.7 潜在地块1潍河南岸102密州西路南侧103百佳龙都现代城41.84正大文苑2期1.6 小计63.4 合计97.1 中观视角诸城住宅市场主要供应特征城北居住区片

12、已开盘与新增项目已开盘项目（蓝色标注）1个，建筑面积4.6万平米即将开盘项目（红色标注）2个，建筑面积29万平米潜在地块（绿色标注）1个，规划面积7万平米新增36万平米普通住宅，主要分布在潍河北岸城北居住区片的在售和新增项目较多，主要分布集中在潍河北岸。211潍 河1项目阶段编号项目名称建筑面积（万平方米）已开盘1舜都花园4.6 小计4.6 新增供应即将开盘1隆昌苑5.0 2当代地中海24.0 小计29.0 潜在地块1潍河北岸7.0 小计7.0 合计81.2 中观视角诸城住宅市场主要供应特征供给项目数量开盘数量待开盘数量城东2318城西811城北12总计3231诸城市目前全市开盘项目32个，已

13、做推广同时兴建售楼处待开盘项目达到31个，项目未来竞争将更加激烈；其中城东片区开盘及待开盘数量占全市50以上比重；大量的在售及待开盘项目，使得后续房地产市场相互竞争更趋激烈。中观视角诸城住宅市场主要供应特征供给总量区片总建筑面积（万平米）已开盘面积（万平米）目前在售面积（万平米）09年开盘面积（万平米）已开盘项目后期（万平米）潜在地块（万平米）城东85.4 77.2 20.994.8 8 13 城西53.128.3 17.933.7 25 63 城北4.6 4.6 0.929.0 0 7 小计143.7 110.1 39.7157.4 33 83 目前市场在售39.7万平方米；2009-201

14、1年度已知项目或地块入市约为270万平方米；土地每年放量约100万平方米，折合开发总建筑面积约200万平方米；2008年2009年2010年2007年2011年消化面积：70.4万平方米在售面积：39.7万平方米开盘面积：157.4万平方米后续面积：33万平方米潜在面积：83万平方米土地年出让面积100万平方米，假设容积率2.0以上，将供应200万平方米2009-2011年度将有超过500万平方米入市后续供给量庞大且逐年递增，本案率先入市用地应从全面降低风险角度思考入市。中观视角诸城住宅市场主要供应特征主力户型及面积区间特征城西城东城北城东片区供应以二居、三居为主：二居75-90平方米三居11

15、0-130平方米城西片区供应以二居、三居为主：二居75-85平方米三居95-125平方米城北片区供应供应项目仅有一个，多集中在85-120平方米二居、三居为主。整体市场多为传统二居、三居为主，供应面积单一。中观视角诸城总体住宅市场供应特征价格特征住宅类物业主力总价城西城东城北城东片区主力户型总价：二居18-23万元三居28-35万元城西片区主力户型总价：二居18-23万元三居26-31万元城北片区主力户型总价20-28万元左右；受单价、户型区别不大制约，各片区总价区别较小，集中为20-30万元左右。中观视角诸城总体住宅市场供应特征在售的项目中主打产品有多层住宅的12个，有小高层住宅的20个即将

16、开盘的项目中主打产品有多层住宅的4个，有小高层住宅的27个诸城兴建高层类项目趋势越来越明显，多层项目未来将成为稀缺供应。目前和未来主流产品为高层类的项目数均大于有多层的项目；近两年有高层类的项目数供应在增加，多层则在减少；有效项目多层（个）高层类（个）在售项目1220即将开盘1030多层VS高层类供应情况中观视角诸城住宅市场主要供应特征多层VS高层类供应量对比多层（万平米）高层类（万平米）在售面积量12.5 27.2 即将开盘量47.8 109.6 有效供应量60.3 136.8 2009年2010年2011年2008年高层类在售20个项目，潜在27个项目；供应总量136.08万平方米多层类在

17、售12个项目，潜在4个项目；供应总量60.3万平方米“楼宇经济”所带来规划条件限制，后续供应用地多兴建高层类产品，年均放量160万平方米截至目前统计，未来诸城多层有效供应面积为60.3万平米，占普通住宅总有效供应的30%；小高层和高层的有效供应供应面积为136.8万平方米，占普通住宅总有效供应的70%；房地产逐年大量开发，未来高层类产品无论数量及总量均巨大，充斥整体市场。中观视角诸城住宅市场主要供应特征多层VS高层类加权均价诸城当地对小高层和高层的接受度仍然较低，同时实现售价较低。对各区片项目价格对比只选择了普通住宅的价格样本，不包括酒店式公寓和类别墅产品的项目样本选取项目样本的价格是含配套费

18、以后的价格多层价格高于小高层诸城处在房地产发展的初级阶段小高层和高层的成本大于多层成本中观视角诸城住宅市场主要供应特征潍河沿岸高层重点区域多层VS高层类项目分布特征潜在地块都分布在潍河沿岸 目前未来城东南部和城西多层城东北部+潍河沿岸高层类诸城将逐步走向“高层时代”，城东北部和潍河沿岸将成为展示城市面貌的重点发展区域。中观视角诸城住宅市场主要供应特征诸城处于房地产快速发展的初期，土地出让面积和施工面积激增，供需合理体系尚未形成；“高层时代”潜在供给量大，2年内大量兴建高层类产品项目及土地入市，加剧本案后续进入市场风险；项目供给相对传统单一，单价、总价、户型区别不大，相互间恶性竞争加大；城东北部

19、+ 潍河两岸是重点建设区域，形成未来新的城市中心，同时也是未来竞争最为激烈区域；中观视角诸城住宅市场主要供应特征西外环项目位于诸城西部区域本项目位于密州路与西外环交汇口西外环项目密州西路西外环西起西外环路东至纺织街北至密州路南抵兴华西路主要竞争区域划定在城西中北部城西中北部无景观资源的项目为主要竞争项目皇家半岛、龙城华庭、阳光河畔等项目具有河景等景观资源，与本项目未来竞争较弱暂不作为竞争项目微观视角西外环项目市场竞争环境区域划定相对城东，城西项目前期预热期较长中档项目受大势影响更强，目标客群对价格更敏感，观望情绪明显在售面积1万平米;9个即将开盘的项目处于前期推介或内部认购阶段，供应量24.8

20、万平米未来2年已知的潜在3个地块，供应量超过50万平米项目阶段序号项目名称建筑面积（万平米）已开盘面积（万平米）在售面积（万平米）潜在面积（万平米）存量（万平米）在售（红色标）1福源小区0.90.90.20.0 0.2 2华都广场440.40.0 0.4 3中天花园4.820.42.8 3.2 小计9.77.612.8 3.8 即将开盘（蓝色标）1怡欣苑2.4 2.4 2.4 2昊宝龙苑2.0 2.0 2.0 3祥云小区2.8 2.8 2.8 4君临公寓4.0 4.0 4.0 5宝龙花园4.6 4.6 4.6 6东升龙华园2.5 2.5 2.5 7东升龙鑫园 2.6 2.6 2.6 8华都一品

21、1.3 1.3 1.3 9龙城名都2.6 2.6 2.6 小计24.8 24.8 24.8 有效供应面积（万平米）25.8 潜在供应（褐色标）1密州西路南侧10.0 10.0 10.0 2百佳龙都现代城41.8 41.8 41.8 3正大文苑2期1.6 1.6 1.6 小计53.4 0053.4 53.4 有效供应量25.8万平米在售面积少，认购项目多微观视角西外环项目市场竞争环境有效供应量西外环项目122153497621833加权均价使用的项目均价是含配套费以后的均价；中天花园是现房价格，龙城名都的酒店式公寓，都暂不作为普通住宅供应加权均价样本销售阶段项目名称在售面积均价(元/平米)配套费

22、（元/平米）加配套费后的均（元/平米）在售福源小区0.222002002400华都广场0.424801202600即将开盘怡欣苑0.8270027001.622602002460祥云小区2.822002200君临公寓425002500龙城名都1.425002500加权均价2435 本项目主要竞争区域的加权均价2435元/平米微观视角西外环项目市场竞争环境加权价格主要竞争区域有效项目多层21栋，占46%小高层25栋，占54%微观视角西外环项目市场竞争环境高层类VS多层比例建议本项目在整体房地产萎靡市场观望时期谨慎入市。项目阶段序号项目名称栋数多层1福源小区2 2华都广场10 3怡欣苑1 4君临公

23、寓2 5东升龙华园6 小计21 小高层高层1怡欣苑4 2昊宝龙苑2 3中天花园2 4祥云小区5 5君临公寓2 6宝龙花园6 7东升龙鑫园 1 8华都一品1 9龙城名都2 小计25 相比于东城，西城的多层有效供应比例仍较大西城的中档项目的目标客群虽然偏好多层，但是在观望期多层也很难激发购买欲望微观视角西外环项目市场竞争环境主力户型面积竞争区域供应项目主要以紧凑型二居和三居为主，其中95-110平米3居最好销售销售阶段项目名称一居二居三居 四居/复式主力面积区间面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例二居（平米）三居（平米）在售福源小区/85-8650%119-12050%

24、/85-86119-120华都广场/83-8510%112-13887%1503%83-85112-138即将开盘怡欣苑/95-9840%104-13960%/95-98104-139祥云小区/80-8230%93-12670%/80-8293-126君临公寓6020%70-10050%120-14030%/70-100120-140东升龙华园/75-8020%110-12080%/75-80110-120龙城名都90-9560%100-12240%/90-95100-122二居的主力面积区间为75-85平米主要竞争项目的主力户型为二居和三居三居的主力面积区间为95-125平米紧凑型二居主力总

25、价在18-23万元/套之间微观视角西外环项目市场竞争环境主力户型总价建议本项目考虑低总价，多功能空间的户型紧凑型三居主力总价在26-31万元/套之间95-110平米，首付低于低于8万的紧凑型的三居销售最好小高层认可度很低；潜在客户基数少，购买热情很低受经济危机和房地产市场大势影响较大目前依靠 “紧凑户型”维持销售低总价多居室户型受欢迎主力套总价区间在20-30万元微观视角西外环项目市场竞争环境小结占地面积：0.5万平米建筑面积： 0.9万平米容积率：1.78地址：诸城市繁荣西路与潍徐街交汇处建筑形式：2栋多层总户数: 100户销售率：90%销售均价：2400元/平米开盘时间: 2008年7月开

26、发商：山东吉宇房地产开发公司 设计公司：上海柏思建筑设计典型个案分析福源小区基本情况配套及周边情况配套防盗门、双气、有线入户、太阳能热水器科技保温材料，节能环保近邻诸城体育场，龙源学校近在咫尺典型个案分析福源小区户型点评主力户型86平米两室两厅，5层复式，119平米主卧和客厅均面南，落地观景飘窗短开间，大进深，房子中间光线较差价格与销售情况典型个案分析福源小区客户情况主力户型：86平米，均价2400元/平米，总价20.6万元项目自08年7月开盘至今，4个月销售90户，销售90%，平均每个月销售23套，总销售面积0.8万平米置业特征：北汽福田公司的员工年龄特征：25-35岁之间家庭结构：2口居多

27、用途划分：婚房居多置业次数：首次置业项目点评该项目临近本项目西外环地块，属同一竞争区域，但体量小，接近尾盘；该项目主要客户是福田员工做婚房等，首次置业居多，市场刚性需求较强；项目销售周期短，86平米实用小户型，市场认可度较高，客户经济压力小；占地面积：0.7万平米（一期）建筑面积：万平米（一期）容积率：2.86地址：诸城市繁荣西路九龙河畔建筑形式：2栋高层（一期）总户数: 145户（一期）销售率：80%销售均价：3000元/平米（现房/尾盘）开盘时间: 2006年4月入住时间: 2007年10月开发商：诸城市中天置业有限公司 物业管理：诸城市万兴物业公司 投 资 商: 诸城市中天置业有限公司

28、典型个案分析中天花园基本情况配套情况典型个案分析中天花园产品形式户型面积（平米）套数比例小高层两居902920%三居121-14211680%诸城市首家小高层住宅区, 14层两个单元，15层两个单元项目规划会所，内有游泳池，小区设网球场项目全地下集中式停车场，小区内人车分流地上全为绿化景观营造安全舒适的环境 产品情况项目一期规划2栋小高层，1栋两个单元，一梯两户，南北通透主力产品为121平米、137平米、142平米三居90平米两居为最小面积，所占比例较小项目2006年开盘，是诸城市首例小高层产品，产品规划大面积户型。价格情况典型个案分析中天花园产品形式主力面积（平米）均价（元/平米）总价（万元

29、）套数已售套数销售率小高层137300041.11169380%时间（年）最低价（元/平米）最高价（元/平米）均价（元/平米）主力户型（平米）总价（万元）200725503100285013739200828503700300013741.1销售情况项目为当地首个小高层，开盘均价超过市场上诸项目均价，一跃成为当地高端产品代表；到2008年底，项目最高价为3700元/平米，均价稳步上涨产品总价高于市场同等产品，在39-41万元之间项目自06年4月开盘至08年底，两年多时间共销售116套，销售率80%，销售周期长，业绩不理想；后期小高层产品没有继续开发项目价格较高，均价在2800-3000元/平米

30、之间，高于市场同类产品项目户型面积大，均价高，成为市面上少有的“双高产品”客户情况区域划分：诸城市本地居民职业特征：私营业主较多年龄结构：35-45岁客户为主家庭结构：3口或4口之家用途划分：自住或改善居住环境为主置业次数：二次置业典型个案分析中天花园项目点评该项目位于本项目竞争区域内，同时是当地最早的小高层住宅；该项目销售周期长，销售成绩不理想，资金回款较慢，二期规划无期项目产品设计单一，主力产品为三居大户型，且均价较高，直接影响产品总价项目定位诸城高端人群，但销售不理想，市场策略较失败。恐龙公园项目位于潍河南岸，定位中高档；密州西路以北，距离和平街很近，靠近城东因此本项目调研的区域划定为：

31、 核心竞争区域：密州西路沿线1-2公里范围潍河西段沿岸 主要竞争区域：将城东北部项目作为竞争项目调研繁荣东路以北扶淇河以东东坡街以西八里庄以南密州西路地块主要竞争区域微观视角恐龙公园项目市场竞争环境研究区域划定微观视角恐龙公园项目市场竞争环境已入市项目核心竞争区域内3个竞争项目：皇家半岛、龙城华庭和得利斯魅力城主要竞争区域已入市7个中高档住宅竞争项目（不包括酒店式公寓名门公馆）竞争区域序号竞争项目核心竞争区域1皇家半岛2龙城华庭3得力斯魅力城主要竞争区域1新华大厦2平安人家3鑫城大厦4得利斯丹桂轩5家和花园6倾城天下玉山广场7玉山苑核心竞争区域在售项目较少，主要竞争区域在售体量较多。53472

32、12613微观视角恐龙公园项目市场竞争环境供应量及特征分析核心竞争区域内在售面积5.9万平米，龙城华庭项目后期还有27万平米供应；主要竞争区域在售面积11.1万平米，玉山广场还有3.2万平米将在2009年开盘；竞争区域序号竞争项目总建筑面积（万平米）已开盘面积（万平米）目前在售面积（万平米）已开盘项目后期（万平米）存量（万平米）核心竞争区域1皇家半岛9.55.53.547.52龙城华庭2221.31819.33得力斯魅力城1161.156.1小计42.513.55.92732.9主要竞争区域1新华大厦0.80.80.400.42平安人家1.31.30.600.63鑫城大厦1.71.71.201

33、.24得利斯丹桂轩3.63.60.400.45家和花园1.51.50.100.16倾城天下玉山广场6.26.223.25.27玉山苑550.500.5小计20.120.15.23.28.4合计62.633.611.130.241.32009年本项目所属区域的竞争将十分激烈核心竞争区域在售项目数少量多，未来潜在供应仍较大，主要竞争区域在售项目数量众多未来2年内本项目竞争区域将面临更大的挑战潍河北岸地块潍河南岸地块富华公寓东方名都玉山名流金东世纪城天一玫瑰园SOHO和平大厦利群购物广场住宅主要竞争区域存在8个即将上市的项目，目前处于前期推介和内部认购中，供应量46.9万平米；核心竞争区域已知的2块

34、潜在供应地块，按容积率2计算，供应量超过17万平米；微观视角恐龙公园项目市场竞争环境潜在供应量及特征分析丽都大廈潜在供应项目名称建筑面积（万平米）小计（万平米）即将开盘东方名都1.546.9玉山名流5.2SOHO和平大厦2富华公寓1.6天一玫瑰苑4.5金东世纪城28.3利群购物广场住宅3丽都大厦0.8潜在地块潍河北岸717潍河南岸10合计63.9潜在地块全部分布在核心竞争区域微观视角恐龙公园项目市场竞争环境高层类VS多层栋数情况有高层的项目数14个，有多层的项目数5个；高层类63栋；多层36栋；竞争区域高层类产品大于多层的项目个数和栋数产品形式项目名称楼层数栋数項目个數多层家和花园5层55玉山

35、苑5层11龙城华庭5层10皇家半岛5层9天一玫瑰苑6层1小计36高层类皇家半岛16层4栋、18层4栋、26层1栋914新华大厦16层1平安人家17层1鑫城大厦17层2得利斯丹桂轩16层、11层2得利斯魅力城17层4富华公寓1丽都大厦19层1东方名都16层1玉山名流11层8SOHO和平大厦17层1天一玫瑰苑17层2栋，1栋11层3利群购物广场住宅2金东世纪城27小计63个数比：高层类：多层=2.8 ：1栋数比：高层类：多层=1.75:1微观视角恐龙公园项目市场竞争环境主力户型及面积区间供应特征主力户型为二居和三居二居的主力面积区间为75-90平米三居的主力面积区间为110-130平米项目一居两居

36、三居复式面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例新华大厦120-125100%平安人家81-10250%119-13150%鑫城大厦60-6530%87-9035%120-12435%得利斯丹桂轩76-7820%90-11080%得利斯魅力城50-6020%74-8070%120-12310%倾城天下玉山广场85-8660%130-14040%皇家半岛75-8045%108-14850%180-1905%龙城华庭80-9020%102-13075%5%玉山名流70-9530%103-13970%SOHO和平大厦74-9640%119-12060%天一玫瑰苑5020%70

37、-9040%119-12040%主力供应为紧凑型两居和舒适型三居高层类产品的加权均价2512元/平米（包含配套费）多层的加权均价2613元/平米（包含配套费）微观视角恐龙公园项目市场竞争环境高层类VS多层加权均价由于本项目竞争区域是高层楼宇经济的重点区域，目标客群对高层类产品有一定的接受度。建筑类型项目名称均价（元平米）在售面积（万平米）高层类新华大厦25000.4平安人家27450.6鑫城大厦24501.2得利斯丹桂轩25000.4得利斯魅力城26201.1倾城天下玉山广场27002皇家半岛23002.6加权均价2512 多层玉山苑29500.5皇家半岛23000.9龙城华庭27001.3加

38、权均价2613 相对于西外环项目的竞争区域，本项目高层类和多层的均价差别较小皇家半岛主力总价17-34万元/套龙城华庭主力总价22-35万/套得利斯魅力城主力总价20-28万/套倾城天下玉山广场主力总价20-38万微观视角恐龙公园项目市场竞争环境各项目总价水平核心竞争区域内皇家半岛的总价实现17-34万之间，跨度最大。小高层主力总价区间14-31万元/套多层主力总价区间为21-37万元/套叠拼主力总价区间为73-76万元/套联排主力总价区间为120-130万元/套双拼主力总价区间为170-250万元/套独栋主力总价区间为300-400万元/套微观视角恐龙公园项目市场竞争环境分物业类型总价区间相

39、对于西外环项目的竞争区域，本项目竞争区域物业类型丰富，普通住宅和类别墅产品总价差距极大。二居室主力总价区间为18-23万元/套微观视角恐龙公园项目市场竞争环境分居室总价区间三居室主力总价区间为28-35万元/套潜在供应量大未来竞争激烈类别墅产品可实现较高价格受经济危机和房地产市场大势影响较小微观视角恐龙公园项目市场竞争环境小结典型个案分析皇家半岛占地面积：13.3万平米建筑面积：16万平米（其中普通住宅9.5万，别墅类产品6.5万平米）容积率：1.20建筑形式：80栋独栋、3栋联排、24栋双拼、8栋花园洋房、10栋多层、 9栋小高层总户数: 704户销售率：独栋售60%，联排售83%，双拼售2

40、0%、叠拼售30%、多层售40%、高层售20%销售均价：独栋300-400万/栋； 双拼：170-250 万/套；联排：120-130万/套； 多层：2300元/平米；小高层：2300元/平米 叠拼：3200元/平方米开盘时间: 2008年8月（三期）入住时间: 2009年开发商：潍坊隆基置业有限公司物业管理：潍坊隆安物业管理有限公司景观设计单位:美国柏恩建筑设计事务所基本情况水系： 15000平米的人工水系教育：配套幼儿园会所：1200平米双生态会所车道：设有3000米专属车道规划商业典型个案分析皇家半岛规划情况典型个案分析皇家半岛产品情况物业类型地上面积（平米）套数比例独栋283-4698

41、058%双拼3004834%联排230129%物业类型户型面积（平米）套数比例叠拼四居228-2376411%多层三居、四居112-18410018%高层两居、三居94-14240071%高层产品数量所占比例较大，三居大户型为主力产品多层产品中，三居两厅两卫为主力户型， 184平米四居为两厅一卫大户型比例较少叠拼住宅均为四居三厅四卫，一、二层为一层，三、四层为一层总体来看，独栋别墅所占比例大，地下面积均在200平米左右低密度产品中，联排数目最少双拼、联排均为地上3层典型个案分析皇家半岛户型点评：多层、高层142平米经典三居，南北通透两厅设计，分配合理主卧设有独立卫生间，私密便利135平米温馨三

42、居，户型方正通透餐厅客厅分离，互不干扰客厅及两卧室面南，主卧设有对立卫生间典型个案分析皇家半岛户型点评：叠拼、联排228-237平米复式洋房，设有入户庭院一层110平米，生活休闲、厨房餐厅区二层120平米，居住与休闲并举，私密性强230平米尊贵双拼有屋后花园，一层100平米，拥有6米高挑空客厅，地上车库二层75平米，私人卧室及休闲区，动静结合三层45平米，卧室及内庭院布局，顶楼设有夹层，更多自由活动空间首层二层三层夹层典型个案分析皇家半岛户型点评：双拼283平米双拼，设有入户庭院及屋后花园一层130平米，地上停车库，6米挑空的客厅，方便主人会客及就餐，尊贵舒适的居住空间二层100平米，家庭休闲

43、区、居住区及观景露台三层50平米，主人房及书房，布局合理并设有南北多个观景大露台典型个案分析皇家半岛户型点评：别墅独栋别墅，地上327平米，地下195平米，总面积522平米，设有入户庭院及屋后花园地下一层，地下车库，下沉庭院，更多自由使用空间地上一层，客厅、厨房餐厅、书房及家庭活动室，区域分隔明确，动静结合270度观景落地窗地上二层，生活居住区，三卧室两卫生间，主卧室独立卫生间及更衣室典型个案分析皇家半岛价格与销售情况自2008年8月开盘至今，多层销售10套/月，销售面积0.54万平米，销售额1184万元；高层销售6套/月；叠拼住宅自08年8月开盘至今，4个月销售1.5万平米，月销售5套左右，

44、销售额4800万元，户型面积较大，销售一般；产品形式面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）套数已售套数销售率多层135219329.61004040%高层142215130.54008020%叠拼237320075.8641930%多层及高层产品均价加配套费后，打9折后进行销售，价格低于产品未加配套均价。目前该项目正采取打折方式进行积极促销，市场已出现变相降价的销售方式。典型个案分析皇家半岛价格与销售情况产品形式面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）套数已售套数销售率联排230430098.9121083%双拼2834600130.1481020%独栋522300-400804860%自2

45、006年9月开盘至今两年多， 140套低密度产品一直在售，皇家半岛项目是诸城房地产市场上少有的大规模、低密度、物业类型全的别墅产品，销售时间较长，市场表现一般；联排产品余两套，双拼产品市场认可度一般，独栋产品市场走势较好，月销售2套左右，可见市场上高端客户对低密度产品有一定需求；典型个案分析皇家半岛客户情况区域划分：诸城市本地居民占95%以上职业特征：私营业主、收入稳定的工薪层为主年龄结构：25-35岁客户为主家庭结构：2口或3口之家用途划分：自住为主置业次数：首次或二次置业多层、高层叠拼、联排、双拼及独栋区域划分：诸城市本地居民占80%以上职业特征：新郎集团、桑莎、北汽福田的高级管理人员、高

46、级公务员、私营业主为主年龄结构：40岁-50客户为主家庭结构：3口或4口之家用途划分：自住为主置业次数：二次或多次置业项目点评典型个案分析皇家半岛该项目紧邻本项目，建筑规模大，产品类型丰富，潍河及扶淇河环抱，与恐龙公园近邻，距新利群购物中心交通便利，到老城区通达性较好，属于诸城市典型的高档大型住宅区；该项目与本项目（恐龙公园及潍河公园项目）均存在竞争关系，其低密度产品针对当地高端人群。尽管企事业单位员工有福利房，但购买客户中改善型居住及二次或多次置业现象存在；多层及高层产品依托低密度高端产品，提升小区居住环境及品质，价格适中，对环境要求高、收入一般的工薪层极具吸引力；本项目可借鉴该项目的市场策

47、略进行产品设计及市场营销。典型个案分析龙城华庭基本情况占地面积：14万平米建筑面积：20万平米（一期2万平米）容积率：1.42建筑形式：10栋多层总户数: 180户（一期）销售率： 33%销售均价：多层2700元/平米开盘时间: 2007年11月入住时间: 2009年5月开发商：山东宝纺置业有限公司景观设计单位:加拿大LAD设计事务所典型个案分析龙城华庭产品与价格情况销售情况项目自07年11月开盘至今，12个月销售60余套，销售33%，销售面积0.66万平米，销售额1782万元项目9月之前销售情况不理想，自10月起销售情况好转，11月就10月销售率上升40%产品形式户型面积（平米）套数比例均价

48、（元/平米）配套费（元/平米）加配套费后均价（元/平米）总价（万元）多层两居833419%2500200270022.4三居13212871%2500200270035.6复式132+721810%2500200270035.6项目六个区均为多层，一期（一区）10栋多层主力及畅销户型为132平米三居复式即买5层送顶层面积（复式）132平米典雅3居，户型设计合理南北双观景阳台，采光通透双卧室面南，主卧拥有独立卫生间及更衣室83平米舒适两居，南北通透客厅向南，全封闭落地式观景阳台主卧面南，短进深，享受充足阳光典型个案分析龙城华庭户型点评典型个案分析龙城华庭客户分析区域划分：诸城市本地居民占95%以

49、上职业特征：私营业主、企事业单位中高层为主年龄结构：30-40岁客户居多家庭结构：3口之家用途划分：自住为主置业次数：首次或二次置业项目点评该项目临近本项目（恐龙公园项目），建筑面积属于诸城市大规模住宅，目前规划6个区均为多层，二期预建9栋高层。与本项目有直接竞争关系，建议在产品形式有所创新。占地面积：2.7万平米建筑面积： 11万平米（一期6万平米）容积率：4.1地址：诸城市和平街与密州路向西100米路南（新利群购物广场西邻）建筑形式：4栋小高层（一期2栋住宅）总户数: 520户（一期260户）销售率：80%销售均价：2620元/平米开盘时间: 2008年7月开发商：山东得力斯置业有限公司

50、物业管理：春风物业景观设计：上海地尔典型个案分析得利斯魅力城基本情况配套及规划情况项目规划三个广场：达芬奇音乐广场、威尼斯叠水广场、春天时尚风情广场三重绿化：8000平米意大利园林，1000平米阳光四季厅，3000平米空中花园六重观景：8000平米意大利园林，1000平米四季花厅四季奇景，3000平米米兰花园空中丽景，100米罗马大道，4000平米风情广场，1000米扶淇河延安水景项目近邻利群购物广场及阳光春天购物广场周边配套医院，步行到扶淇河及恐龙公园仅5分钟典型个案分析得利斯魅力城产品情况产品形式户型面积（平米）套数比例小高层（住宅）两居76.9、10818270%三居97、106、123

51、7830%产品形式户型面积（平米）套数酒店公寓一居30、40200项目一期推出2栋小高层，为纯住宅，主力户型为两居二期规划1栋住宅，1栋酒店式公寓，面积在30、40平米左右典型个案分析得利斯魅力城户型点评76.9平米两室两厅一卫户型方正，四房面南两卧面向意大利风情园林，观景阳台落地飘窗108.22平米三室两厅一卫南北通透，坐拥异国园林景致餐厅客厅相连，空间开阔双卧面南，景致阳台典型个案分析得利斯魅力城价格与销售情况物业类型均价（元/平米）主力面积（元）总价（万元）套数已售套数比率住宅262076.920.126020880%客户情况区域划分：诸城市本地居民职业特征：私营业主、收入稳定的工薪层为

52、主年龄结构：35-45岁客户为主家庭结构：3口之家用途划分：自住为主置业次数：首次或二次置业项目点评该项目临近本项目恐龙公园地块，是潜在竞争项目；项目两居小户型畅销，销售速度快，市场走势较好，小户型成为主要买点。典型个案分析得利斯魅力城微观视角潍河公园项目市场竞争环境区域划定由于潍河公园项目位于城北部，水上公园西侧，所以将竞争区域划分为：核心竞争区域潍河沿岸城北开发区主要竞争区域城东北部区域（与恐龙公园主要竞争区域相同）潍 河地块主要竞争区域核心竞争区域322潍 河113微观视角潍河公园项目市场竞争环境核心竞争区域供应量及特征核心竞争区域的有效供应量33.6万平米，集中在开发区；已知未来两年的

53、潜在的3个地块24万平米建筑面积，全部分布在潍河沿岸；竞争区域编号项目名称建筑面积（万平米）产品类型有效供应（红色标）城北1舜都花园4.6多层2隆昌苑5小高层/多层3当代地中海24小高层/洋房/双拼小计33.6潜在地块（绿色标）潍河沿岸1潍河北岸7预计容积率在2以上，多以高层产品为主2潍河北岸73潍河南岸10小计24潍河公园项目核心竞争区域在售项目较少，目前郊区景观低密度特征较为明显，未来逐渐将发展成为沿河观景高层带；本项目核心竞争区域目前仍处在低密度阶段，高层景观价值还未被大众认知接受主要竞争区域已入市7个中高档住宅竞争项目（不包括酒店式公寓名门公馆），5个小高层项目，2个多层项目；7个项目

54、总建筑面积20.1万平米，市场存量8.4万平米；5347261潍河公园项目主要竞争区域已开项目较多，产品以小高层为主，城市化特征明显。微观视角潍河公园项目市场竞争环境主要竞争区域已开项目存量及特征竞争区域序号竞争项目总建面（万平米）在售面积（万平米）已开项目后期（万平米）存量（万平米）产品类型主要竞争区域1新华大厦0.80.400.4小高层2平安人家1.30.600.6小高层3鑫城大厦1.71.201.2小高层4得利斯丹桂轩3.60.400.4小高层5家和花园1.50.100.1多层6倾城天下玉山广场6.223.25.2小高层7玉山苑50.500.5多层小计20.15.23.28.4富华公寓东

55、方名都玉山名流金东世纪城天一玫瑰园SOHO和平大厦利群购物广场住宅主要竞争区域存在8个即将上市的项目，目前处于前期推介和内部认购中；产品基本全是小高层、高层，只有天一玫瑰苑存有多层产品；供应量46.9万平米；丽都大廈潜在供应项目名称建筑面积（万平米）产品类型即将开盘东方名都1.5小高层玉山名流5.2小高层SOHO和平大厦2小高层富华公寓1.6小高层天一玫瑰苑4.5小高层、多层金东世纪城28.3小高层利群购物广场住宅3小高层丽都大厦0.8高层小计（万平米）46.9微观视角潍河公园项目市场竞争环境主要竞争区域潜在项目供应量潍河公园项目主要竞争区域未开盘项目较多，且供应量大，产品几乎全部为高层类产品

56、。占地面积：10.7万平米建筑面积：26万平米（一期面积，二期还有20余万平米，具体情况未定）容积率：2.43建筑形式：23栋花园洋房（6F） 24栋双拼 6栋小高层（11F/17F）总户数: 1300户均价：花园洋房均价2600元/平米（福田内 部员工可打9折优惠）；双拼及小高层价格未定；开盘时间：未开盘项目地址：诸城市开发区横一路南开发商：山东当代置业有限公司设计单位：青岛城乡建筑设计院有限公司典型个案分析当代帝中海基本情况典型个案分析当代帝中海规划情况人工湖： 2万平米的生态景观湖，围绕人工湖排布低密度产品双拼，可观湖景；教育：配套双语幼儿园，建筑面积近3000平米；会所：星级会所，配备

57、游泳馆、健身房、儿童活动室、多功能厅等；商业：风景商业街，位于沿湖的下沉庭院区内；双语幼儿园会所双拼花园洋房小高层商业典型个案分析当代帝中海产品情况物业类型居室数建筑面积 （平米）户数双拼不详不详48院景洋房平层2居室851016003居室122-180复式3居室189-2184居室2212405居室2633226居室326-381高层2居室89-94652院景洋房的户型以大面积为主，面积区间从120到381 ，居室数从3居室到6居室；高层的户型以90 的两居小户型为主；典型个案分析当代帝中海建筑立面高层楼体均设计为单体板楼，充分保障了采光和观景效果的均好性；院景洋房一、二层为复式户型，赠送私

58、家庭院，三、四层为平层户型，五、六层层层退台，享有大面积的阳光露台。西班牙式建筑风格，建筑外墙以黄色涂料为主，点缀原色木质或金属构件；典型个案分析当代帝中海园林景观内部景观资源2万平米人工湖景观，围绕湖水设置景观平台、亲水栈道等；外部景观资源项目的东侧有潍河，高层可观河景，项目的南侧是潍河公园，景观良好；当代帝中海结合建筑设计风格、规划布局、建筑空间形态等要素，社区形成“一轴、一湖、两街、两组团”的景观系统。 一轴：结合社区北侧入口及建筑侧向间距形成贯穿南北的景观步行轴线，设有整洁的花池、树池以及秩序感强烈的景观长廊。 一湖：结合基地现状，以景观湖为中心创造最佳视野；建筑景观与湖面水体景观交相

59、呼应，是整个社区景观体系的点睛之笔。 两街：社区东侧入口向区内延伸区域，精心打造道路景观带。 两组团：南区精心营造两大组团中心绿化体系。典型个案分析当代帝中海户型分析：高层两室两厅一卫，建筑面积：90；南北通透、动静分区明确；明厨明卫设计；餐厅的位置与厕所正对，对餐厅的使用产生了一定的干扰；高层户型：1梯四户，两居室，户型面积90-94边单元三面采光、南北通透，中间两户纯南向采光；两室两厅一卫，建筑面积：90；南向卧室和起居室，采光好；卫生间无窗，不能采光；两室两厅一卫，建筑面积：93；动静分区明确，南北通透；明厨明卫设计；典型个案分析当代帝中海户型分析：院景洋房院景洋房：复式户型；五室三厅三

60、卫，建筑面积：263-322；私家庭院，入户玄关设计和首层阳光房的设计为户型增添亮点；二层有豪华主卧系列，将更衣室、卫生间和书房于一体；楼梯位于室内的中心位置，空间略显拥挤；一层二层典型个案分析当代帝中海户型分析：院景洋房院景洋房：平层户型；三室两厅两卫，建筑面积：138-158；户型方正、明厨明卫；南向主卧和起居室，入口玄关设计；大面积阳台设计；中心过道区域面积有所浪费；三室两厅两卫（含书房），建筑面积：138；户型方正、布局紧凑、动静分区合理；南向卧室和起居室，大面积阳台和；大面积阳台和屋顶平台；典型个案分析当代帝中海价格与销售目前尚未开盘，只针对福田公司员工内部销售；已有300名客户交定