2020注册会计师(CPA)经济法第34讲物权法课件

1、2020年CPA经济法第3-4讲物权法第1页，共129页。第三章 物权法律制度2020 年本章教材删除了“除另有规定外，集体土地的建设利用应先征归国有”的有关内容。考情分析单项选择题多项选择题案例分析题合计2019 年卷 11 题 1分1 题 1.5分3/7 题 7分9.5 分卷 22 题 2分2 题 3分7/7 题 17分22 分2018 年卷 11 题 1分1 题 1.5分1/6 题 3分5.5 分卷 21 题 1分1 题 1.5分1/7 题 3分5.5 分2017 年卷 12 题 2分1/7 题 2.5分4.5 分卷 23 题 3分1 题 1.5分4.5 分第2页，共129页。第3页，共

2、129页。第一节物权法律制度概述要点考试频率物权法律制度概述物的特征物的种类物权的种类物权法的基本原则第4页，共129页。一、物的特征、分类（）（P41）（一）物的特征特征内容（示例）不属于物权法上的物（1）有体性仅指有体物。权利在特殊情况下经法律规定可成为物权客体，如权利质权权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等（2）可支配性能为人力所支配并满足人需要不为人所支配：太阳、月亮等不为人所需：汽车尾气等（3）在人的身体之外与人体分离的毛发、假牙、假肢人，包括人身体内的血液等。人身体里的假牙、假肢不属于物第5页，共129页。【2019年单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上物的是

3、（）。太阳海域月亮星星第6页，共129页。【答案】 B【解析】（ 1）选项 ACD：不具有可支配性，不属于物权法上的物；（ 2）选项 B：属于不动产。第7页，共129页。物的分类（）（ P41）分类举例法律意义（ 1）流通物绝大多数的动产、房屋限制流通物黄金、文物 、安眠药影响合同的效力、物权的变动（例如，买卖毒品的合同无效受让方不能享有毒品所有权）禁止流通 物毒品、土地所有权（ 2）动产包括车辆、船舶、航空器等特殊动产，也包括普通动产。物权变动规则、公示途径不同动产交付、不动产登记。不动产不可移动，移动将损害价值。土地、海域 以及房屋、林木 等地上定着物第8页，共129页。物的分类分类举例法

4、律意义（ 3）可替代物一般的书、粮食交易客体为可替代物时，可以同类物替代履行不可替代物 齐白石的画不可替代物一旦发生损害就只能 转化为金钱赔偿（ 4）消费（耗）物粮食、金钱消费物不可能在使用之后，又原封不动地归还原所有者非消费（耗）物汽车、生产设备（ 5）可分物米、酒不因分割而变更其性质或者减损其价值不可分物牛、汽车不能分割第9页，共129页。物的种类、分类要点主物，独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要作用。从物，独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中（6）主物与从物处于附属地位、起辅助和配合作用。（1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系；（2）主物与从物：汽车

5、与备用轮胎；电视机和遥控器;手机和手机壳主物脱离从物，不损害主物的独立用途;从物离开主物，丧失本来用途。第10页，共129页。（7）原物与孳息（重要）原物VS孳息:孳息必须与原物分离，为独立物。例：母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出来的小牛才是孳息。孳息分类：天然孳息VS法定孳息类别示例权利归属天然孳息动物产下的蛋（仔）；树上掉落的果实由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定（约定用益物权人所有权人）法定孳息租金、利息有约定，按约定；没约定，按交易习惯（约定习惯）第11页，共129页。 2018年真题根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于

6、动产的是（）。A房屋B林木C海域D船舶第12页，共129页。考点3 物权的分类（） (P43)独立物权第13页，共129页。动产物权与不动产物权（1）动产物权：动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权。（2）不动产物权：不动产所有权、土地使用权、不动产抵押权。结论：不动产上不能存在质押权、留置权；目前，动产上不存在用益物权第14页，共129页。【2019年多选题】根据物权法律制度的规定，下列权利中，可以设定在动产之上的有（）抵押权所有权质押权留置权第15页，共129页。【答案】ABCD【解析】（1）不动产上不能存在质押权、留置权；（2）目前，动产上不存在用益物权。第16页，共129页。考点4物

7、权法的基本原则（一）物权（种类和内容）法定原则物权法第五条所称的“法律”，不限于物权法，包括一切由全国人大及其常委会制定的“法律”。不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。如：将优先购买权规定为法定物权种类因违反物权种类法定原则而无效。（2）行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。动产质押必须移转占有，当事人不能创设不移转占有的动产质押。第17页，共129页。（二）物权客体特定原则（一物一权原则）（1）一物之上可以存在多个物权人，但物权（所有权）只有一个。（如共有）（2）一物之上成立数个互

8、不冲突的物权。如所有权与他物权的共容、用益物权与担保物权的共容等。【提示】同一物上两个所有权不行；同一物上既有所有权又有抵押权是可以的。【提示】物权具有支配性、排他性 ，故客体需要特定；债权是请求权，具有兼容性 ，故客体不需要特定第18页，共129页。（三）物权公示原则1.公示的含义（1）物权是绝对权，除权利人以外的一切人都是义务人，欲为不特定他人所尊重，物权的享有必须为人所知；债权属于相对权，效力不及于当事人之外的不特定第三人，故无公示的要求。（2）为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人，第三人有理由对其表示信赖。（3）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定“登记”。

9、（4）动产物权的设立和转让，应当依照法律规定“交付”。第19页，共129页。2.公示的效力（1）公示生效主义例：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押“必须登记”，登记生效。例：动产质权自出质人“交付”质押财产时设立。（2）公示对抗主义（也称登记对抗）特殊动产的登记对抗船舶、航空器和机动车等（特定）动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。动产的物权变动仍看交付，因此登记对抗是以交付为前提的；如果不交付，只登记，不产生任何效力。第20页，共129页。动产抵押（登记对抗）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生

10、效时设立 ，未经登记，不得对抗善意第三人。不动产物权，一般登记生效，以下2种为登记对抗：（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。第21页，共129页。【案例解释】未经登记，不得对抗善意第三人1 月 1 日，王某将自己所有的小汽车转让给李某并交付，但约定 2 月 1 日付清购车款时再办理过户手续。 1 月 20 日，王某将该车向不知情的 A 银行设定抵押借款 10 万元，并办理了抵押登记手续。1.李某是否已取得小汽车所有权？若李某能取得所有权，则何时取得？2.李某对汽车的所有权，能否对抗A

11、银行？第22页，共129页。【解析】（1 ）小汽车已经交付给李某，李某取得该车的所有权；（2 ）由于尚未办理过户手续，李某对该小汽车的所有权不得对抗不知情的A 银行；（3 ）一旦王某无法清偿A 银行的借款，A 银行有权就该车实现抵押权，而李某的损失应向王某追偿。第23页，共129页。3.物权推定效力不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。【解释】当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第24页，共129页。（2015多选题）根据物权法律制度的规定，下列

12、属于物权法基本原则的有（）。A.物权相对原则B.物权法定原则C.物权公示原则D.物权客体特定原则第25页，共129页。【总结：物权效力归纳表】不动产登记生效（1）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得（3）不动产的抵押登记对抗土地承包经营权、地役权：合同成立物权设立，未经登记，不得对抗善意第三人。动产交付生效（1）普通动产所有权变更（2）动产质押（3）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单（权利质押）登记对抗（1）特殊动产（船舶、航空器和机动车）所有权变更（2）动产抵押第26页，共129页。第二节物权变动知识点概要要点考试频率物权变动物权取得物权变动的原因物权行为物权变动的公示方式第27页，共

13、129页。考点 5：物权取得的形态（） (P47)继受取得，又称传来取得，是指权利自前手继受（承让）而来。如买卖、赠与、互易、继承。原始取得，物权取得非自他人之手继受而来 （物权取得不取决于前手的意志） 。典型的原始取得如基于对无主物的先占而取得所有权，依自己所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权等。生产、收益、孳息、添附。第28页，共129页。考点6物权变动的原因（） (P47)类型内容基于法律行为的物权变动买卖、赠与、互易等。一般情况下，动产看交付；不动产看登记非基于法律行为的物权变动（1）事实行为：合法建造、拆除房屋等，事实行为成就时发生效力（2）继承或受遗赠：继承或受遗赠开始时（

14、3）法律文书/征收：自法院或仲裁委员会的法律文书或政府的征收决定生效时不必以公示为前提，但处分前要进行公示。第29页，共129页。例：甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所有权？解析甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第30页，共129页。二、物权行为物权变动的分离原则（非常重要）合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记

15、的，不影响合同的效力。例：房屋买卖合同只是债权行为，并不足以导致房屋所有权转让。房屋所有权的转让依赖于出卖人向买受人为了履行买卖合同而转让所有权的行为。第31页，共129页。典型考法：合同有效，但物权不变动。1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。2.张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。第32页，共129页。2.当事人一方不得以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。3.多重合同（一物多卖）【解释】出卖人就同一标的物订立多重合同，合同均不具有合同法的无效情形的，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权

16、，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。第33页，共129页。【案例1】1月1日，王某和李某签订房屋买卖合同；2月1日李某支付了第一笔购房款；3月1日李某付清了全部购房款；4月1日双方办理了房屋产权转移登记。问题：1.房屋买卖合同何时成立？2.李某何时取得房屋所有权？第34页，共129页。【案例1】1月1日，王某和李某签订房屋买卖合同；2月1日李某支付了第一笔购房款；3月1日李某付清了全部购房款；4月1日双方办理了房屋产权转移登记。【答案】（1）房屋买卖合同于1月1日依法成立生效；（2）李某于4月1日办理完房屋产权转移登记时取得房屋的所有权。第35页，共129页。三、物权变动的公示方法（

17、一）动产交付第36页，共129页。现实交付交付标的物观念交付/交付替代简易交付权利人事先占有标的物（如先租后卖、先借后卖）买卖合同生效时转移所有权占有改定买卖合同 + 借用合同（卖了+再借我用几天）自借用约定生效，视为交付动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力指示交付（甲借用乙的相机，然后乙又把相机卖给丙，乙通知甲将相机直接还给丙）动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，直接将请求第三人返还原物的权利转让给受让人， 转让人与受让人之间关于转让返还原物权利的协议生效时第37页，共129页。单选题张三将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取

18、画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，张三当即决定卖给丙，约定第二天交货。此时，该名画的所有权属于（）。A.张三B.乙C.丙D.丁【答题技巧】：动产看交付，看题目中属于现实交付or观念交付第38页，共129页。（二）不动产物权变动的公示方式：登记1.登记类型（了解即可）：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记与查封登记。首次登记未办理首次登记，不得办理其他类型登记变更登记不涉及权利转移的变更转移登记不同主体之间发生转移注销登记不动产权利的消灭时第39页，共129页。2.异议登记第40页，共129页。2.异议登记（同前页知识点）异议登记（1）权利人、利害关系人

19、认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿加载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记簿记载的权利人不同（不能阻止意更正的，利害关系人可以申请异议登记.物权变动） （2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。第41页，共129页。（2015年单选题）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。A.提起更正登记之前，须先提起异议登记B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人C.异议登记之

20、日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任答案：B第42页，共129页。3.预告登记预告登记（可以阻止物权变动）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。（解决期房买卖中一房数卖的问题）当事人可以申请预告登记的情形（买卖和抵押）：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记与买卖合理的效力无关，合同仍然有效。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记

21、的，预告登记失效。【解释】债权消灭包括：债权因清偿而消灭，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或预告登记的权利人放弃债权。第43页，共129页。（2014年多选题）根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。A.预购商品房B.租赁商业用房C.房屋所有权转让D.房屋抵押第44页，共129页。l答案：ACD 当事人可以申请预告登记的情形：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押。第45页，共129页。第三节所有权所有权占有、使用、收益、处分知识点概要专题三要点考试频率所有权所有权法定分类善意取得制度共有动产所有权的特殊取得方式第46页，共129页。所有权的类

22、型（了解即可）（一）国家所有权1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产2.其他：法律规定属于国家所有的，归国家所有。（略）（二）集体所有权集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑、生产设施、农田水利设施；集体所有的科学、教学、文化、卫生、体育等设施。（三）私人所有权：并不局限于自然人，民法上的法人尤其是企业法人亦包括在内。第47页，共129页。三、共有（非常重要）1.共有类型的认定：按份共有和共同共有共有人对共有类型没有约定，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有-没有感情枢纽的共同共有-有情（家庭关系），比如夫妻共有2.共有的

23、一般效力（1）对共有财产的分割可以采取三种方式：协议分割、实物分割、变价分割或作价补偿。第48页，共129页。（2）对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务；但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。（3）对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。第49页，共129页。3.共有的效力类型按份共有共同共有（1）示例3人合起来买了辆车，各占1/3共同关系的存在为前提，如：家庭、夫妻共有（2）份额依份额享有共有权平等和不分份额地共同享有所有权（3）分割对共有物有分割请求权存续期间，原则上共

24、同共有人无分割请求权（4）优先权（同等条件下）享有优先购买权存续期间，共同共有人无优先购买权（5）担保在其份额上设定担保物权（6）处分（重大修缮）应经占份额2/3以上的按份共有人同意应经全体共有人一致同意特别提示无论按份共有、还是共同共有，未达到处分条件，擅自处分构成无权处分，若第三人符合善意取得要件，可以取得所有权第50页，共129页。l按份共有人同等条件下的优先购买权第51页，共129页。第52页，共129页。l优先购买权的行使期限（了解）：l有约定按约定，没有约定或约定不明的：l（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；l（2）通知中未载明行

25、使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；l（3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；l（4）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。第53页，共129页。【例题多选题】甲、乙、丙、丁、戊、庚六人对一台挖掘机按份共有，甲的份额是2/3，其余五人的份额各为1/15。根据物权法律制度的规定，没有特别约定时，下列转让挖掘机的行为中，有效的有（ ）。（2015年）A.甲将挖掘机转让给辛，乙、丙、丁、戊、庚均表示反对B.甲、乙将挖掘机转让给辛，丙、丁、戊、庚均表示反对C.乙、

26、丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲表示反对D.丙、丁、戊、庚将挖掘机转让给辛，甲、乙均表示反对第54页，共129页。l擅自处分共有物，构成无权处分，若第三人符合善意取得要件，可以取得所有权。l （1）是否享有处分权，不影响债权行为效力，如无其他因素影响，无权处分所涉买卖合同直接有效。l （2）无权处分所涉物权行为效力待定，如经权利人追认或行为人事后取得处分权，物权行为转为有效，受让人取得物权，否则转为无效，受让人只能考虑能否主张善意取得物权。第55页，共129页。物权法第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；（模型一）除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人

27、取得该不动产或者动产的所有权：（模型二）（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得制度（非常重要）第56页，共129页。模型一：不构成善意取得，原权利人有权追回（原所有权人）魏某租、借、保、委、承、运白某卖方/无权处分委托物转让要物物权请求权债权请求权（要钱）刘某（受让人）受让人的损失找无权处分人赔偿第57页，共129页。模型二：构成善意取得，原权利人丧失所有权（原所有权人）魏某租、借、保、委、承、运白某卖方/无权处分要求赔偿转让（买卖合同）法律行为、合同有效刘某（受让人）

28、买方、新所有权人善意+合理对价+登记/交付真权利人（魏某）可向无权处分人（白某）请求损害赔偿。第58页，共129页。善意取得构成要件1.依法律行为转让物权。善意取得只能基于交易发生。基于事实行为、公法行为和直接基于法律规定，均不存在善意取得的问题。2.转让合同有效。如合同无效或被撤销，不能主张善意取得。3.转让人（卖方）无权处分。（以自己的名义处分他人财产）4.受让人为善意。（不知情且无重大过失）5.以合理的价格转让。（价格合理即可，不要求已支付）6.已完成公示：不动产已登记，动产已交付（占有改定不适用）7.转让人基于真权利人意思合法占有标的物（委托物）。遗失物、盗窃物（脱手物）不适用善意取得

29、制度。第59页，共129页。重点解析【转让人无权处分】无权处分以自己的名义处分他人财产。试题常用关键词：擅自或未经无权代理VS无权处分：若以他人名义，处分他人财产是无权代理自己的财产VS他人的财产：如果以自己名义，处分自己的财产是有权处分处分行为转让（如买卖）（出租不适用善意取得）第60页，共129页。【善意】不知情且无重大过失受让人受让不动产或者动产时（交付或登记时），不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当推定受让人为善意。受让时（交付或登记时）属于善意即可，第三人受让后方得知转让人无处分权的，不影响受让人之善意。（1）何为重大过失？动产让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交

30、易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。如：晚上天桥上卖手机，不符合正常交易习惯，应考虑手机取得的途径是不是不正当等。第61页，共129页。（2）何为重大过失？不动产具备下列情形之一时，应该认定不动产受让人知道转让人无处分权从而不构成善意：登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。总结：3个登记+2个知道第62页，共129页。【以合理的价格转让】“合理的价格”，应根据转让标的物的性质、数量以及付款方

31、式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。明显低于市场价不合理只要存在合理的交易对价即可，并不要求对价已经支付（但最终肯定需要支付，只是在认定是否构成善意取得时不要求已经支付完毕）。合理的价格：善意取得必须是有偿的，赠与，遗赠，等无偿方式取得，不适用善意取得。第63页，共129页。（三）构成善意取得的法律效果1.善意受让人取得标的物的所有权，真权利人的所有权丧失；2.真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。第64页，共129页。l 【例题单选题】甲、乙、丙三兄弟共同继承一幅古董字画，由甲保管。甲擅自将该画以市场价出卖给丁并已交付，丁对该画的共有权属关系并不知情。根据

32、物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2016年）lA.丁取得该画的所有权，但须以乙和丙均追认为前提 lB.无论乙和丙追认与否，丁均不能取得该画的所有权 lC.无论乙和丙追认与否，丁均可取得该画的所有权 lD.经乙和丙中一人追认，丁即可取得该画的所有权l答案C,丁基于善意取得制度获得了所有权第65页，共129页。善意取得制度总结与补充（课后看）第66页，共129页。第67页，共129页。第68页，共129页。动产所有权的特殊取得方式先占、添附、拾得遗失物（一）先占：以所有权人的意思占有“无主动产”1.天然的无主物2.被抛弃的无主物第69页，共129页。（二）添附：附合、混合、加工（

33、了解即可）类型法律后果不动产与动产（如：甲取乙的建材，修建自己的房屋） 附合财产归属：不动产所有权人。动产所有人获补偿动产与动产附合了解概念即可 价高者得，价低者获补偿；或依价值成立共有混合加工第70页，共129页。（三）拾得遗失物拾得人1.主动返还费用求偿，可领取悬赏；拒不返还无权要求费用清偿、无权领取悬赏2.上交政府有关部门公告6个月、无人认领，归国家。遗失物被卖后，所有权人可选择1.返还请求权：有权从知道或应当知道买受人之日起，2年内，从买受人处索回。原则上无偿； 但如果第三人自拍卖、有经营资格的出卖人处买得，所有权人须支付价金2.赔偿请求权：直接要求无权处分人赔偿第71页，共129页。

34、第四节用益物权一、用益物权的概念、类型以使用他人的物为目的的物权。用益物权享有 占有、使用、收益的权利。只享有使用价值，没有处分权能用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。第72页，共129页。二、建设用地使用权（重要）获得、转让、消灭都必须办理登记。1.取得无偿划拨经县级以上政府批准：国家机关、军事用地；城市基础设施、公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得。有偿出让招标、拍卖、协议等方式。协议价格不得低于规定的最低价第73页，共129页。出让方式：1.建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其

35、中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。第74页，共129页。建设用地使用权-转让）出让方式【1金两证和25】以出让方式取得土地使用权，转让时应符合按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，应有房屋所有权证书（2证划拨方式以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时：报有权限的人民政府审批；由受让方办理土地使

36、用权出让手续，并补缴土地使用权出让金。第75页，共129页。建设用地使用权-转让让与禁止以下房地产不得转让：（权利存在瑕疵）出让方式取得土地使用权不符合前述转让条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。第76页，共129页。3.期限无偿划拨无期限限制有偿出让（1）住宅用地：70年；（期满自动续期）（2）商业、旅游、娱乐用地：40年；（3）教育、科技、文化、体育、卫生：50年；（4）工业用地：50年；（5）综合或其他用地：50年。其他续期：期满前1年申请，重新订立合

37、同、缴纳出让金。第77页，共129页。第五节 担保物权第五节要点考试频率担保物权抵押权质权留置权第78页，共129页。第五节 担保物权第79页，共129页。一、担保物权当事人之间的主从关系第80页，共129页。一、抵押权抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人（抵押人）不转移财产（抵押物）的占有，将该财产抵押给债权人（抵押权人），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。【提示】抵押人可以是主债务人自己，也可以是第三人。第81页，共129页。（一）抵押财产的范围1、禁止抵押的财产（土公集争封/土公鸡争疯）（1）土地所有权；（2）学校、幼儿园、医

38、院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。（家庭承包的土地经营权不可抵押）（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。第82页，共129页。【例外】：集体所有的土地使用权不得抵押，以下两种情形除外：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。特别注意：家庭土地承包经营权不得抵押乡村：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围内的建设用地

39、使用权一并抵押。（乡村，只能地随房走）第83页，共129页。2、可以抵押的财产：（1）建筑物和其他土地附着物（2）建设用地使用权（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权（4）生产设备、原材料、半成品、产品（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器（6）交通运输工具第84页，共129页。（1）房地一体原则：地随房走，房随地走以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。（2）房/地抵押后，新增建筑物建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地

40、使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（主观题）总结：抵押时，地上已经有房子了，地随房走，房随地走抵押后，土地上新增房屋的，那么新增部分不是抵押物，只是处分时候一同拍卖，但对新增房屋的价款无优先受偿权第85页，共129页。第86页，共129页。【例题多选题】下列财产中，可以作为抵押物的有（）。A.机动车B.建筑物C.正在制作的生产设备D.家庭联产承包的土地承包经营权第87页，共129页。正确答案ABC答案解析本题考核抵押财产。（1）建筑物和机动车都是可以抵押的；AB要选。（2）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成

41、品、产品抵押；C要选。（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以用于抵押，但对于依照农村土地承包经营法的规定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（家庭承包）是不能用于抵押的；D不选。第88页，共129页。(二)抵押权的设定1.抵押权的设立设立抵押权，当事人应当采取“书面形式”订立抵押合同，一般情况，合同成立并生效。（登记与否不影响合同效力）以不动产抵押，抵押权自登记时设立不动产：合同+登记，抵押权设立以动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人动产：合同成立，抵押权设立第89页，共129页。“流押条款”/(流质条款)无效：订立抵押

42、合同时，抵押权人和抵押人“不得”约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。【链接】“流质条款”无效：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。第90页，共129页。2.抵押权的生效不动产抵押：登记生效动产抵押：登记对抗抵押权自登记之日起设立。未办理登记，不影响抵押合同的效力抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人（1）建筑物和其他土地附着物；（1）生产设备、原材料、半成品；（2）建设用地使用权；（2）正在

43、建造中的船舶、航空器；（3）荒地等土地承包经营权；（3）交通运输工具。（4）正在建造的建筑物。第91页，共129页。A(务)B(权)100万A把生产设备抵押给B4月1日签抵押合同，未登记，抵押权设立？4月10日，A把设备卖给C，需要经抵押权人B同意，未经其同意构成无权处分。因B的抵押权未登记，只要C是善意取得，B就不能对抗C,如果B的抵押权登记了，那么B就可以对抗C，C就不能获得所有权C善意合理对价交付既是债权人，又是抵押权人登记对抗第92页，共129页。3.动产的浮动抵押（1）定义：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债

44、务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。（2）结晶：浮动抵押财产自下列情形之一发生时确定：债务履行期届满，债权未实现；抵押人被宣告破产或者被撤销；当事人约定的实现抵押权的情形；严重影响债权实现的其他情形。第93页，共129页。（3）生效浮动抵押的设立以合同生效为条件。未经登记，不得对抗善意第三人。即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗“正常经营活动中”已“支付合理价款”并“取得抵押财产”的买受人。（正+支+取）（4）登记机关抵押人住所地的市场监管部门(就是以前的工商局)（NOT抵押财产所在地）第94页，共129页。（三）抵押担保的范围

45、1.根据物权法的规定，担保物权（抵押、质押、留置）的担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。2.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。第95页，共129页。3.物上代位性担保期间，担保物毁损、灭失或者被征收等，担保权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。4.保全请求权（了解）抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保

46、的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。第96页，共129页。l5.抵押物范围（了解即可）l（1）抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；l提示：第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。l（2）抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。l提示：抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。第97页，共129页。（四）抵押权的不可分性(了解)（1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权，即债权部分清偿，不产生抵押权部分消

47、灭的效力。（抵押物卖了，用于清偿，多退少补）（2）主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权。（3）抵押物部分灭失，残存部分仍担保债权之全部。第98页，共129页。（4）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是第三人提供抵押的，债权人许可主债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。解释见下页图示第99页，共129页。剩余60A100万B（债权人、抵押权人）转让40给DC 抵押人书面同意书面同意，继续承担100万责任不能书面同意，转出的40万，不承担，仅承担60万责任A转让债务须经债权人B许

48、可，并经抵押人C书面同意第100页，共129页。（五）抵押权人的优先受偿权1.债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在“知道或者应当知道撤销事由之日起1年内”请求人民法院撤销该协议。2.土地出让金优先于抵押权拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。第101页，共129页。（六）抵押物转让限制和涤除权（）1.抵押物的转让及限制（1）经抵押权人同意可以转让转让所得价款用于提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权

49、数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（2）未经抵押权人同意不得转让但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。（涤除权）解释见下页第102页，共129页。A(务)B100万A把房子抵押给B，4月1日签抵押合同，4月10日登记抵押权设立4月20日，A想把房子卖给C，需要经抵押权人B同意。如果，A自己把债还清了，可以卖吗？C同意，提前清偿或提存B不同意，A不能卖。但C代替A偿还了债务,B的抵押权消灭，A就可以卖了是债权人，也是抵押权人涤除权第103页，共129页。（七）抵押权人的孳息收取权1.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起

50、抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。提示：抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。（如：魏某用已出租的房屋抵押向银行贷款100万，到期不能偿还，房子被扣押，自扣押之日起银行有权收取房租，但是要通知承租人。）2.抵押权人所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第104页，共129页。（八）抵押与租赁（主观题）抵押权设定之后，抵押物仍归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。（1）先出租后抵押，租赁权优先原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（抵押物虽可折价、拍卖、变卖，但抵押物新所有权人无权要求承租人返还租赁物）第105页，共12

51、9页。（2）先抵押后出租，抵押权优先该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。第106页，共129页。第107页，共129页。【多选题】2013年9月1日甲向乙银行借款100万元，期限1年，以自己的房屋设定抵押，该房屋已于2012年12月1日出租给王某，租期1年，2013年12月1日，王某的租期届满后，甲又将该房屋出租给李某，租期1年。已知王某和李某对该房屋抵押一事均不知情，甲在借款到期后无

52、力清偿，根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（）。lA.甲将房屋抵押给乙银行时，王某即应腾退房屋lB.虽然该房屋已经抵押，甲仍然有权将其出租给李某lC.乙银行实现抵押权时，无权要求李某腾退房屋lD.乙银行实现抵押权时，有权要求李某腾退房屋2012-12租（王）2013-9抵押给乙2013-12租李第108页，共129页。【答案】BD【解析】（1）选项A：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；（2）选项B：抵押权设定后，抵押物仍然归抵押人所有，因此抵押人有权将抵押物出租；（3）选项CD：抵押在先，出租在后，抵押

53、权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力（受让人有权要求承租人腾退房屋）。第109页，共129页。（九）抵押权的实现（了解）1.抵押物拍卖价款的清偿顺序：（1）实现抵押权的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。第110页，共129页。2.同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序（1）不动产（登记：先登后登，同一天：债权比例）按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（2）动产（已登记未登记；登记：先登后登；均未登：债权比例）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。第111页，共12

54、9页。3.顺位VS到期顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权；若所得价款不足以清偿顺位在先之抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。第112页，共129页。顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿；第113页，共129页。4.抵押权顺位的变更（了解）抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权顺位的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。第114页，共129页。【案例】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲

55、银行借款400万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。甲 400万乙 300万丙 500万丙500乙300甲400抵押权顺位的变更，未经乙银行的书面同意，不得对乙银行产生不利影响，在顺序变更前乙能获得200万（600-400）清偿，协商变更后，不能损害乙的利益，所以乙还是能获得200万清偿，丙能获得400万（600-200），甲不能得到清偿。第115页，共129页。（十）最高额抵押-了解1. 最高额抵押的概念为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。超出部分作为普通债权，无优先受偿权第116页，共129页。2.最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。3.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。第