盐城写字楼市场调查报告

1、盐城国际创投大厦(dsh)项目2012-7-30共五十一页城市(chngsh)概况共五十一页城市(chngsh)区位上海距盐城300公里(n l)盐城连云港距盐城190公里南通距盐城190公里沿海高速连接连云港、盐城、南通江苏省地图宁靖盐高速盐城至泰州 徐淮盐高速盐城至徐州新长铁路到徐州、南通南京距盐城220公里盐城是江苏面积最大的市,东临黄海，西连淮安，南与南通市接壤，北隔灌河和连云港市相望；共五十一页高速公路：通车(tng ch)里程增至371.3公里水路(shul)：4500多公里航道贯穿城市乡村航空：航班量每周12班铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输开通城市交通市区建成五星站、盐城南

2、站、盐城北站和盐城东站，形成一主三辅的客运站布局市区道路交通体系不断完善，公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。同时，盐城BRT快速公交系统的启用，为盐城城南楼市注入了一剂强心针。共五十一页GDP增长率房地产发展状况小于4%萎缩45%停滞58%稳定发展大于8%高速发展盐城市GDP情况(qngkung)GDP与房地产发展(fzhn)模式盐城市人均GDP情况从2000年盐城经济一直保持高速增长，年增幅都在13%以上，远大于8%。11年盐城人均GDP达到33792元，约5000美元(按照11年底汇率)。发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000300030004000400

3、080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展，以数量为主、改善为辅快速发展以改善为主缓慢发展综合发展型房地产发展阶段和人均GDP关系国际通用标准城市经济共五十一页产业结构(chn y ji u) 在盐城产业组成中占据最大份额的第二产业的代表行业设备制造、电气机械及器材、电子通信、汽车及汽车零部件等行业大都有自己的厂房或独立办公楼作为办公场所(chn su)，但也有越来越多的中小企业选择高端写字楼共五十一页 盐城市的经济(jngj)发展结构以第二产业为主，第三产业为辅 产业比重由08年的18.2：48：33.9调整为11年的1

4、5：47.2：37.8，产业结构优化，支撑写字楼消费市场的第三产业所占比重增长明显； 第三产业的迅速发展(fzhn)、对外联系的加强及本地企业的迅速发展(fzhn)为办公物业发展(fzhn)提供坚实的需求基础；产业结构共五十一页城南行政(xngzhng)、居住城中老城商业(shngy)、居住河东居住河东工业城北物流、工业城西高新产业城西南居住、商贸城中向城南：城市主要发展方向城中向河东：城市次发展方向城北分区鼓励区域居民外迁，建设区域性物流中心，商业项目明显多于住宅项目。城中分区商业和居住功能，强化建军路、解放路城市中心功能。城西分区疏散城中人口功能，依托道路呈带状展开建设。城南分区居住、行政

5、、文教为主要功能，完善社会服务设施的配套建设，提高土地开发强度。河东分区工业、居住相对平衡的新区，迎宾大道以北为盐工发展用地，居住用地集中在开发大道和青年路段之间，加强基础设施共建共享，以大项目带动整体发展。城市发展共五十一页城南分区城南中心区域定位为市级行政中心、文化娱乐中心、商业中心和新型(xnxng)居住区；盐渎路以南区域为大型居住社区。随着西环路、解放南路和跃马路的向南推进，BRT快速公交系统的建成和大型商业项目的相继开业，现在中心区域已经经本成型。而盐渎路以南区域借助聚龙湖商圈、中南生活圈这两个机遇，正在快速发展。盐渎公园(gngyun)西环路解放南路跃马路开放大道开发大道世纪大道盐

6、渎路东进路市政府内港胡开发中的城南新区基本成熟的城南区域中心区域已成型，以南区域开发迅速区域发展共五十一页写字楼市场(shchng)概况共五十一页发展进程(jnchng)时间 盐城写字楼市场(shchng)的发展仍处初级阶段，但也经历了几代产品的变迁第一代写字楼第一代写字楼2000年2005年2009年第一代写字楼第二代写字楼第三代写字楼共五十一页发展进程(jnchng)时间第一代写字楼第一代写字楼第一代写字楼：代表楼盘有太极大厦、国贸大厦等 形成与上世纪末本世纪初，这阶段的写字楼实际为商住两用性质，或是沿建军路位置较好的住宅民房，地理位置较好，但在硬件配套(pi to)很差，公共部分的装修也

7、较简陋，基本没有物业服务的概念。但由于低廉的租金仍受小企业的青睐，入住率很高第二代写字楼：代表楼盘有中茵海华、财富广场、宝龙城市广场等 形成于05年之后，随着中茵海华的商业街形成，其SOHO办公产品的热销及后期可观的投资回报，提高了盐城市场对于商办产品的认识，即使在目前，酒店式公寓、SOHO、这样的商住两用楼仍然是市场主力供应产品第三代写字楼：代表楼盘为华邦国际 09年以华邦为代表的纯办公写字楼在盐城市场诞生，按甲级写字楼标准建设。除硬件配套设施进一步提升外，对于建筑细节、外立面、公共空间、物业管理方面更加关注，期待塑造城市新的商务形象，典型项目是财富中心。目前华邦国际也成为写字楼市场的标杆项

8、目共五十一页发展(fzhn)进程空间建军(jin jn)中路解放南路人民南路盐城写字楼市场呈T字形布局，以建军路为横，解放南路和人民南路为纵，符合盐城目前城市发展方向南进共五十一页根据空间和时间综合，将盐城写字楼市场分为上图两个板块(bn kui)：建军路板块(bn kui)、人民路、解放路板块(bn kui)建军路解放南路、人民南路区位指数成熟度商务配套商务成本环境指数商务效率指数交通环境指数良优优优良良良良优良优优优优板块(bn kui)划分共五十一页写字楼市场(shchng)共五十一页供求关系2011年，盐城市商品房供应602万方，销售量559万方，同比下降3.9%，但仍高于全省平均增速

9、11.9个百分点，全省第二；从09年的供不应求(gng b yng qi)到目前供略大于求，目前盐城整体的房地产供求关系还比较平衡共五十一页整体(zhngt)市场成交近一年来，盐城整体月均成交套数保持在900套左右（1月份受春节影响），销售情况较平稳，自住需求为购房主力市场上住宅成交套数一般占据总量的80%-90%，其余为商铺与写字楼市场复苏迹象明显(mngxin)，并且呈现加速上升的趋势近期盐城商品房总成交套数共五十一页2011年各月写字楼成交(chng jio)套数2012年近期成交套数(tosh)及面积2011年盐城的写字楼市场波动较大，但在宏观调控初显成效的下半年，写字楼市场突然被引爆

10、，成交量大幅攀升近期写字楼市场随着整体市场的复苏销售也逐步回升，目前月均销量在200套左右，成交面积受推出产品的面积影响，浮动较大写字楼市场成交共五十一页2011年各月写字楼成交(chng jio)均价写字楼市场(shchng)成交从成交均价来看，盐城写字楼市场的波动较大地理位置、装修程度对项目价格影响较大，最大相差约3000元/市场保持整体向上的趋势共五十一页 2011年盐城的公寓写字楼市场逐渐走强，主要在售项目有华邦国际、钱江财富广场、宝龙城市广场、飞驰新天地和紫薇(z wi)广场 进入2012年，写字楼市场竞争更趋激烈，但仍主要集中在LOFT、SOHO、酒店式公寓类的商住两用产品共五十一

11、页项目名称产品类型建筑面积套数去化套数户型面积价格开盘时间层高飞驰国际写字楼、酒店公寓345011958、1168000（精装）2011.83.1圣华名都苑写字楼1.31437267-12380002012.63.6绿地商务城SOHO33805450、7852002011.113.9写字楼/1206200待定紫金大厦写字楼2.419511553124金鹰天地酒店公寓4.6/45-67/5.4凤凰汇写字楼、酒店公寓3.846615945-628700（精装）2011.64.9中南世纪城LOFT63346945-6267002012.55.2钱江方洲财富广场酒店公寓6.7

12、40425055-1206800（精装）2011.53.4宝龙城市广场酒店公寓814001350457500（精装）2011.53.1紫薇国际广场商住两用2.42382006873.3总表共五十一页主要(zhyo)在售项目分布图绿地商务(shngw)城商办：5600华邦国际写字楼：9000紫薇国际广场酒店公寓：6000金鹰天地中心LOFT：待定凤凰汇LOFT：9100中南世纪城LOFT：7000飞驰国际LOFT：8000圣成名都苑写字楼：8000财富广场酒店公寓：6800紫金大厦写字楼：6800宝龙酒店公寓：7500共五十一页未来(wili)供应项目分布绿地商务(sh

13、ngw)城写字楼：6200预计年底开盘城投中心写字楼：封顶体量：7万国投中心写字楼：封顶体量：7万中南地块写字楼：在建体量：预计10万以上今明两年市场上主要的纯写字楼供应项目主要为以上四个，但不包括部分商住两用项目单独划出的“办公区”共五十一页户型(h xn)面积盐城市场主要在售户型(h xn)面积比例 写字楼市场主要为酒店式公寓、LOFT这样的商住两用产品，因此户型面积均偏小，半数项目的户型面积在70以下； 70-100户型多为小面积分割户型组合产品； 100以上的户型主要存在于纯写字楼项目或商住两用项目辟出来的“办公区”。共五十一页销售(xioshu)情况城南板块(bn kui)纯写字楼项

14、目盐城写字楼市场项目去化情况共五十一页销售(xioshu)情况地段(ddun)、品质 从项目销售情况或租金回报来看，地理位置优越，品质高的写字楼项目销售情况都十分好，市场对于此类项目的认可度较高小户型热销 市场上多为商住两用项目，面积小总价低，能够兼顾投资者与自住客户，面积大总价高，投资门槛提高，自住客户基本不会选择少量多批 营销方面多采用少量多批的销售方式造成市场供应紧张的局面共五十一页物业(w y)情况市场对于物业费用承受能力较弱，与之相对应的物业管理水平普遍较低华邦国际为市场物业费最高，达到(d do)2.3元/（月）；高档写字楼多以华邦国际作为参考标杆，在1.5-2元/（月），低端写字

15、楼向住宅物业标准靠拢20元以下2030303535以上华邦国际的租金水平达到35元/，为市场最高海华、汇金国际、宝龙、钱江方洲的小面积精装房源租金可达这一水平站前不夜城、景福大厦等年代较旧、地理位置偏远、装修较差、大面积户型的租金往往低于30元/位置偏远、硬件设施老旧、主要用来做培训类的大面积办公场所租金水平元/（月）参考标杆物业费2.3 元/（）1.5-21.5以下共五十一页盈利模式销售(xioshu)为主出租为辅销售(xioshu)盐城写字楼市场开发以采取产权分割出售为作为主要方式出租采用自持出租方式的项目非常少，目前市场上出租项目还是主要出现在三级市场，为已购买方的出租行为主要共五十一页

16、华邦国际(guj)甲级写字楼的内涵，包括有如下元素：位置于中心商业区CBD内有完善的中央空调、合理分布的升降机和电梯服务甲级专业(zhuny)物业管理楼层间格等恰当楼底净高在2.8米每层建筑面积最少1千平方米有零烦恼的停车场 市场上已投入使用的写字楼除华邦国际基本能达到上述要求外，尚无可比较项目共五十一页华邦国际(guj)在写字楼市场方面，华邦国际是目前盐城的标杆(biogn)项目225113标准层面积2300平米，层高3.5米共五十一页华邦国际(guj) ARTDECO建筑风格 米色与咖啡色高档(godng)石材 隐框Low-e玻璃 大堂大理石地面 井字梁式吊顶 水晶吊灯 内部八台西门子高速

17、电梯 VRE户式中央空调建筑立面1装修配置2共五十一页华邦国际(guj) 在所有的办公层和公共区域设置烟雾报警器、消防喷淋系统； 四条逃生通道，每层公共部位6个摄像头，闭路电视和电子(dinz)巡更系统，24小时实时监控大楼 大堂无人值守 停车混乱 前期宣传为高力，目前为盐城本地物业公司消防安保3物业管理4共五十一页华邦国际(guj)华邦国际(guj)入驻企业所属行业图共五十一页 通过对华邦国际入住客户的市调，我们发现建筑、装饰类的企业数量最多 近年房地产市场的快速发展，吸引了各地知名开发商来盐城投资，如绿地、金辉及多家本地房地产企业在华邦国际设立了企业总部与分部(fn b) “半层租”多出现

18、在房地产企业与金融保险类企业 在众多机构中、政府机构在数量上不占优势，但占地面积较大，如盐城稽查局、盐都税务分局等新的办事机构均在华邦国际内华邦国际(guj)共五十一页华邦国际(guj)华邦的成功进一步提高了本地消费者对高端写字楼的认识，对未来的写字楼市场(shchng)长期看好物业升值潜力巨大租金回报高09年：6000元/目前：9000元/按当期租金水平14年即可收回投资共五十一页 盐城本地客户以中小私营企业为主，合理的价格以及较好的投资(tu z)回报前景，基本以购买持有为主入住形式(xngsh)不同企业的入住形式 国内大型企业驻盐分公司以租赁为主，并且倾向于华邦国际这样的纯商务写字楼共五

19、十一页1234盐城写字楼市场(shchng)逐渐升温，纯写字楼、中高端写字楼未来发展前景广阔市场使用及在售写字楼以商住两用(lin yn)的的SOHO、酒店公寓、LOFT为主市场对纯写字楼容量有一定担忧，因此商住两用项目更多，增大其客户选择面，降低风险写字楼价格主要在6500-7000元/（剔除精装），比住宅价格略贵一点通过华邦国际及近期在售项目我们可以发现小结共五十一页附录飞驰(fich)国际飞驰国际物业类型商铺、单身公寓、写字楼占地面积6853建筑面积43970开盘时间2011.8主力户型58、116销售均价7800元/周边设施中茵海华商务区备注1-4层为裙楼商业，5-30层是450户小户

20、型精装SOHO,其中9-17F为精装公寓区，20-30F为写字楼区楼盘特色精装小公寓、5A超甲级写字楼、宜居办公、干挂大理石共五十一页附录(fl)凤凰汇凤凰汇物业类型LOFT、商业办公、酒店公寓占地面积12万建筑面积33万开盘时间2011.8主力户型销售均价元/周边设施聚龙湖商圈，城市CBD备注“双子楼”一栋作写字楼、一栋作酒店公寓楼盘特色精装小公寓、5A超甲级写字楼、宜居办公、干挂大理石共五十一页未来市场(shchng)走向共五十一页供应量 今明两年盐城写字楼将迎来供应高峰，仅考虑纯写字楼市场(shchng)的供应量将可达到30万方，需求量 自盐城市场“住宅禁商令”后，释放了大量写字楼需求，

21、目前商住两用项目扎堆，市场供过于求的现象凸出，纯写字楼市场暂处市场真空期，11年写字楼市场（含商住）的总销量不足(bz)15万方产业结构 第三产业的发展起点低，发展空间大，另一方面写字楼占商品房市场总量不到5%共五十一页从供应面来看，今明两年，盐城写字楼将迎来一个供应高峰期，仅考虑纯写字楼市场的供应量将大概可达到(d do)30万方，其中11年写字楼市场的总销量不足15万方从需求面来分析，自盐城市场“住宅禁商令”后，释放了大量写字楼需求，但商住两用项目扎堆，市场供过于求的现象较明显，而CBD区域的纯写字楼暂处市场真空期从盐城的产业结构来看，盐城的第三产业的发展还有较大空间，另一方面写字楼市场占

22、商品房市场总量不到5%，与一线城市10%的水平还有相当的差距从地段分布来看，城南聚龙湖板块将成为城市新的商业中心、市政府及机关比邻而居、为商务活动提供巨大的便利从产品形态看，专业化的写字楼成为市场主流共五十一页项目(xingm)概况共五十一页城南新区定位(dngwi)：盐城市未来发展的“新都心”科教与生态(shngti)居住区块新兴产业和居住综合区块行政文化商务区块城市CBD区域，满足盐城都市圈行政管理、现代制造业金融服务及商贸办公需求，通过复合开发和弹性用地控制形成合理配置。生态旅游休闲区块区域规划共五十一页创投大厦(dsh)紫薇国际(guj)广场欧陆风情街聚龙湖市政府及其他机关中高端住宅社

23、区金鹰商业华邦国际国投大厦城投大厦项目位于政府定义的CBD核心区域其地理位置具有独一无二的优越性共五十一页检察院华邦国际(guj)城投大厦(dsh)市政府紫薇国际广场青少年活动中心图书馆、博物馆等本案国际创投大厦占地35.61亩，整幢建筑分南北两幢主楼，总建筑面积为95000m，其中地下1层建筑面积15600m，地上13层建筑面积79400 m，建筑总高度55.8米。地块紧邻城市主干道人民南路与世纪大道，与老城连接方便，四周的规划与配套档次在盐城均属最高项目位置共五十一页创投中心(zhngxn)效果图南：开放(kifng)大道南：青少年活动中心西南：规划道路外立面北：政府机构西：博物馆项目实景图共五十一页 盐城发展以向南为主，项目所处位置为CBD核心区域 项目位于(wiy)城市主干道人民南路西侧，与主城区及新的高端住宅社区连接紧密地理位置：城市(chngsh)发展方向，CBD核心区域资源现状：资源丰富，市政 紧邻检