多功能养老融资方案1

1、医养生态园综合项目融资方案综合办公室 2017年10月31日 多元化养老、医疗、旅游、生态农业一体化项目融资方案前言养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,被普遍看好。 据不完全统计，中国目前已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资投资企业开始布局养老地产市场，投资总额超3000亿元。这其中不乏一些有益的探索：亲和源的“社区化养老”、绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式，以及万科的“邻里式养老”，卓达的“3+6+5”社区文化模式和“全龄化社区养老”模式。等等。但是都是在国家政策下的探索模式。没有一个能真正成为产业一体化被国家认可并实现盈利的模式。 关键的问题在于做成纯养

2、老的项目，企业在很长的时限才能拿到项目的红利，收益还不一定跟投资成正比。众多房地产的布局也是在国家政策前提下的利用养老噱头做的一个项目而已。养老产业多元化战略的旅游文化综合体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。业态构成为：以社区为依托集合房地产旅游商业服务医疗保健健康管理保险教育文化传媒+娱乐等业态将生态农业、立体种养殖、健康养生、产业深加工同养老、医疗、旅游结合在一起开发，把生态农业立体养殖和深加工等作为景点绿化安排，创造一个很好的环境，既能改善居住环境，又能符合国家城镇化政策和养老产业化政策可以给养老事业奠定产业基础。近阶段国家对房地产业的调控

3、，使房地产业融资，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善相应法律制度配套措施遭遇了前所未有的问题。在现有形势下既能实现快速融资保障项目运营，又不能触及政策的红线打擦边球，是一个很难把控的现实。一个好的项目、好的预期目标，一定是建立在最佳的商业定位、群需定位、盈利模式定位为前提，而从投资价值分析，一定是可复制性而不可模仿性，少量资本撬动大的资金盘子，赢得客群的认同与聚集，响应资源链的串联，这一系列的价值链，首先需要一个好的主题导入。一体化的项目必定需要更多产业的结合，才能实现。开展多元化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。大力发展和房地产信托、房地产基金合作融资方式；培育地产金融二级市场，推

4、动住房抵押贷款证券化，有效利用海外的房地产基金、私募投资、融资租赁、房产众筹和个人投资等，实现风险分散和风险管理的目标，建立和完善和符合法律制度的配套措施，预防引发新的金融风险。一：房地产业融资体系的现状与趋势我国房地产业投资自1998年以来，已连续10年保持年均近28%的增长。尤其15年底到17年上半年，房地产企业有了一个飞速猛进的态势。房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款总额的60%多。国内房地产开发的资金来源几乎6080%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占1015%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，

5、国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：国家项目补贴、ppp合作开发、项目公司被收购、企业上市私募、商业抵押贷款、基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁、房产众筹、居民住房按揭贷款等等。以下将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。二：融资模式（一）：政府支持的土地与资金扶持 民政部老龄委的养老基金。政府对于养老产业的扶

6、持资金 政府对于特色小镇的专项资金1、要符合国家相关的政策，将对农村建设、三农问题的补贴、小城镇建设的资金支持、养老的专项补贴和金融配套等等都要合理合法地拿到；2、在土地问题上要争取国家的支持；3、我们要借助于生态农业、小城镇建设所形成的旅游房产、养老房产上下功夫； 4、政策性商业贷款国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。经营转让；是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷

7、款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。由于项目具有有限追索的特性，项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表，这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。这样项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金，所以受到了股本投标人的欢迎而被广泛应用。 （ PFI）融资模式。 是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回

8、收成本的项目融资方式。它与项目融资的主要区别是，财团的收入来自政府而不是来自使用者。这种模式资金来源相对充足。可以控制政府开支，减轻政府财政负担。它的真实目的只是传递服务功能必须的物质依托，被广泛应用于政府的许多公共项目领域。强调私人企业在融资中的主动性和主导性，政府部门的角色更多的向监督管理方面转换。 对于项目的政府支持，以卓达做的最好，从一开始就每一步绑架着政府跟随着一步步走到现在。09年的舜帝房地产融资案，如果没有强大的政府背景估计倒下的就是卓达了。即使去年的沸沸扬扬“卓达新材”融资案也一样不了了之，现在的威海所有项目同样都是取得政府的支持。（具体政策支持见附件）存在问题：在政策上，养老

9、地产开发，规定必须先建立一个【非盈利组织】，再从事开发，政府也会给予一定的政策支持和补贴，同时，养老地产土地大多数是无偿划拨，但是开发商获得的划拨土地，所建物业是不能销售，但是其附属项目就另当别论了，否则只能靠后期服务体系运营来获取收益。PPP合作开发模式 按现在房地产的发展趋势和十九大释放的信号来看，房地产要想做大做强，必须抱团取暖或者搭建跨行业合作平台。1、建一座医院不易，我们可以借助于养老平台，同一些医院搞合作投资开发，开展一些养生、医疗、康复、保健项目；2、石家庄这么多知名制药企业合作珍稀药材培育和项目开发，积极开展医疗旅游，这个市场相当地大，因为它还是个空白；3、积极创建品牌，以品牌

10、效应为基础，积极开展连锁经营，适时进行资产资本的运作；4、政府搭台、企业唱戏，ppp合作开发项目跟金融机构合作也轻松不少。2015年3月13日，广安市推出了城市基础设施建设、棚户区改造、商业文化配套、乡村旅游、健康养老等PPP模式招商项目45个，总投资超过200亿元。如森泰农业庄园占地1000亩，原来只做采摘项目，现新增香料开发、绿色蔬菜和用餐配送。当然也想把特色小镇和养老项目一起做起来，但是没有这方面的专业人才和专业的地产开发经验。显现国际学校投资2亿元建校区政府划拨1000亩山地，但定位只是只做贵族式教育。建成六年也没实现盈利。养老产业融资体系 （三）房地产企业注册养老地产整合上市进行股权

11、私募 在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。企业上市是最快、最合法的融资渠道。随着房地产开发的要求越来越高和国家对于房地产政策，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头和具有平台效益的企业身上。私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等。房地产企业参与私募基金业务

12、的方式分为两种：1、主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，如万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金。2、有限合伙制。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为

13、50%。其中很多的法律风险还是需要规避的。 问题分析：证监会在关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征。走私募和新建二版融资并不受影响。 （四）房地产投资基金 房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基

14、金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。 现在国外有300只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的

15、主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。模式一：远期资产购置开发商需按照合同约定的技术要求指标负责项目的开发建设，并按相关合同条款进行资产交付。商业地产项目规划设计对项目成功至关重要，因此基金公司通常要求在项目的早期设计阶段即介入项目。基金公司和开发商更早的进入协商，进行项目资产定位、涉及种种标准和要求的沟通，对双方都有益处，能消除更多的不

16、稳定性。模式二：共同投资，共同开发基金公司跟开发商可能从利益上更一致，大家绑在一块。开发商负责项目的开发建设。基金公司通常要求主导项目的规划设计及后期运营管理，并对项目退出拥有强售权(drag along)，但开发商在同等条件下享有优先回购权。模式三：项目层面的财务投资开发商全权负责项目的开发建设及后期运营管理，并提供定期报告。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控，并定期进行实地监察。基金公司的投资可采用股权或债权，并对退出有一定安排。模式四：平台投资开发商负责项目的开发建设。视双方协议及股权比例，基金公司可以直接参与项目的具体运营管理或仅在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权

17、、债权或可转债等形式，并对退出有一定安排平台投资对于手上有比较多的商业项目，而且自己有了一定的管理能力的开发商是一个比较好的方法。开发商可能有好几个项目，把多个商业物业跟投资者进行合作，首先要求它项目产品的收益本身已经达到一定的程度，而投资者希望看好项目未来的发展，希望看到未来的收益是怎么样去计算，所以就要求开发商的管理能力和运营的能力相当的重要。模式五：公司层面的投资开发商负责项目的开发建设及后期运营。基金公司通常在董事会层面对项目进行监控。基金公司的投资可采用股权、债权或可转债等形式，并对退出有一定安排。从基金公司的投资发展角度寻找与商业房地产业主方合作的五种模式道路，适合在不同的阶段配合

18、开发商不同的需求，来配制投资这几个模型。 （五）房地产投资信托和信托投资基金 （信托股权融资模式图）在房地产信托融资的众多渠道中，信托贷款模式被视为最简单的、也是最行之有效的融资方式。所谓信托贷款模式，即房地产企业首先委托信托公司针对房地产项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金，并将募集资金以贷款形式发放给房地产企业；融资关联方（或担保公司等）以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保；房地产企业到期依照信托合同还本付息。 房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目

19、方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。 养老产业集合资金信托计划操作模式房地产信托投资基金（以央行版偏债型REITs为例）基本特性房地产信托投资基金（REITs）是“资产支持信托”的一类产品。主要是央行制定的偏债型REITs和证监会制定的偏股型REITs。目前，证监会制

20、定的偏股型REITs。据悉，在央行起草的银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法（目前处于征求意见阶段）中，在银行间债券市场发行的REITs产品采用了“房地产信托”结构即企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处置，并获得全部信托受益权，委托人随后将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。在房地产信托受益券发行后，保留次级受益权的委托人和享有优先级受益权的投资人共同成为房地产信托的受益人。也就是说，房地产企业为了实现融资，在一定期限内向投资人转让了部分信托受益权。 HYPERLINK /showpic.html l blogi

21、d=662ee0700100ltct&url=/orignal/662ee070g913356f017a8 t /s/_blank 1、区分层级：在央行REITs的试点模式中，房地产信托受益权将根据信托收益分配顺序区分为优先级受益权和次级受益权。次级受益权将由委托人全部持有，保障性住房和普通住房项目的次级受益权比例不得低于20%，其他项目的次级受益权比例不得低于30%。2、转让限制：优先级受益权可以通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式进行转让；在房地产信托受益券存续期间，委托人不得将其持有的次级受益权对外转让，除非委托人进入破产程序。3、盈利模式：房地产信托收益由房地产租金收入和处分房

22、地产物业所得构成，受托人应当按照信托合同约定在扣除相关税费以及为了保障投资人利益而保留的必要储备之后，将其余信托收益全部分配给受益人。4、收益分配：信托受益券被视为固定收益产品。信托收益超过受益券约定收益水平的部分，将分配给次级受益权持有人。在受益券到期时，委托人或第三方将按照合同约定的价格收购受益券。5、投资者的限制：央行版偏债型REITs方案相对谨慎，首先选择在银行间市场面向部分机构投资者而不是个人投资者发行。 （六）、房地产资产证券化（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）2017年3月24日，中国房地产资产证券化发展论坛2017在中国金融信息中心成功举办。房地产资产证券化

23、有益于降低房地产企业的需求，也有助于房地产拓展融资渠道，也代表了房地产融资创新的一个方向。从宏观面来说，通过吸引成熟资金机构资金流入商业地产行业，改变商业地产主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去杠杆，有助于推动房地产供给和改革。资产证券化塑造商业地产新模式是通过一系列资产证券化的产品，最后发展到REITs（房地产投资信托基金）以资产管理机构为主体，以资产证券化为融资，吸引广泛的人才。通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)来取代银行间传统的融资的模式使利率更低，财务杠杆更优化。私募和代建使开发商仅仅负责建造和运营、管理，实现了轻资产。开发商的品牌如果通过轻资产优势加上REITs高效

24、的融资，有望实现实有物业正杠杆，这样就会吸引权益类的投资进来，形成良性的循环。项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。最新消息：可转债17年7、8、9、10四个月的时间发改委分别批复3/7/10/5家公司债券发行再融资，国庆节假期受影响。 房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样

25、对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。 （七）地产金融新产品（含按揭保险和权属保险） 庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。 （八）、房地产融资租赁 房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。 房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载

26、体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。 在租赁业比较发达的美国、英国等西方国

27、家，融资租赁业年平均增长达30，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。项目融资模式运作图国内知名的融资租赁公司如国药、中国、大唐、美旗等融资租赁有限公司等、国药在15年在河北省经本人介绍和省老干部局牵头在河北以设备和医院建设项目给几个县人民医院分别注资1-1.5亿元。1:融资租赁模式具体操作 作为一个新兴行业，如何与房地产业共谋发展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我们结合两个行业的实践，认为融资租赁介入

28、房地产业的机会在于房产设备类融资 1）、主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。2）、出售类房产设备租金的回收时限 住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼

29、进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。3）、开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收 开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布），真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。 2、盘活开发商持有成熟商业物业 开发商将自有的成熟商业物业通过融资租

30、赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。 3、优质商业房地产的开发 当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。相关案例：已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320 项目总装线等厂房）；道路、桥梁已成为融资租赁标的物（如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武汉四座大桥）；而且，在建工程（船坞

31、、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统。因此，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。10、商业银行抵押贷款（略）11、项目吸引个人资金和贷款合作以房养房 以房养老项目以房养房是利用原来住房升值溢价空间，通过一定的金融杠杆套现变现。利用增值的资金投资，实现现金流入以偿还现有贷款和保值收入。最大的好处是不需要自己辛苦赚钱还房贷，通俗的说就是借鸡下蛋。操作模式：重新抵押 （一抵、二抵、月供贷、信用贷、装修贷 、循环贷等）把原来房产的升值部分又从银行拿

32、出来变现，在公司购房，剩余的投资享受差价收益。比如原来有一套房产现在想换购一套改善型住房，但是手里又拿不出来那么多现金，就可以采取一抵、二抵、装修贷、信用贷款的模式参与投资享受投资收益。由于新政贷款不能重新流到房地产业，采取一定的方式还是可行的。2、以房养老 以房养老是利用住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制提前套现变现。实现价值上的流动。为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。最大的好处是，老人百年之后房子还是正常的继承，也不需要给孩子增加任何负担。操作模式： 子女过户或者担保抵押把原来房产的升值部分又从银行拿出来，利用低息大额资金与公司合作投资享受每月的利息用于养老费用和享受养老服务。住房抵押养老、联贷联保贷款等融资模式在现实情况下用的最多。金融机构的运作资金来源充足，为发展住房反向抵押贷款创造了制度条件。并且能有效的实现各方风险共担。房地产项目众筹 1、 融资目的 1）.融资新形式促进资金回笼2）.拥抱互联网，大数据助力市场营销3）.小额分散处理，满足多样化投资需求2、融资模式.融资开发型众筹-定向 成