资产评估报告书

1、资产评估报告书报告书正文PAGE PAGE 9河南中科资产评估有限责任公司 资产评估报告书豫中评报字【2019】第030号河南中科资产评估有限责任公司接受南阳市卧龙区人民法院的委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照国家公允的资产评估方法，对委托方因执行案件所涉及的资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2019年1月23日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及报告使用者： 委托方：南阳市卧龙区人民法院报告使用者：南阳市卧龙区人民法院及相关使用者

2、。二、评估目的本次资产评估目的是评定南阳市卧龙区人民法院所委估的房产在评估基准日的公允价值，为委托方因执行案件事宜提供价值咨询服务。三、评估对象及范围本次评估范围为位于南阳市长江西路金昌公寓的8套房产。1808号公寓建筑面积为146.59，三室两厅、一厨两卫；客厅地板砖地面，卧室木地板，吊顶，客厅壁纸，卧室为乳胶漆，室内木门；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面地板砖，集成吊顶，整体厨房；进户门为防盗门。2405号公寓建筑面积为151.90，四室两厅，一厨两卫；地板砖地面，客厅墙面乳胶漆，卧室壁纸，室内木门；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面地板砖，集成吊顶，整体厨房；进户门为防盗门。2503号公寓建筑面积

3、为120.70，地板砖地面，墙面乳胶漆，吊顶，室内木门；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面地板砖，集成吊顶，整体厨房；进户门为防盗门。2508号公寓建筑面积为146.59，地板砖地面，墙面乳胶漆，卧室木地板，墙面为壁纸室内木门；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面地板砖，集成吊顶，整体厨房；进户门为防盗门。2602号公寓建筑面积为120.70，三室一厅，地板砖地面，吊顶，乳胶漆室内木门；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面地板砖，集成吊顶，整体厨房；进户门为防盗门。2902号公寓建筑面积为120.70，三室一厅，地板砖地面，吊顶，乳胶漆；厨房、卫生间墙面墙砖，地面地板砖，集成吊顶，整体厨房；进门为防盗门，室内为木门

4、；客厅做酒柜，电视背景墙为壁纸。3106号公寓建筑面积为113.90，三室一厅、地板砖地面，壁纸，卧室木地板；厨房、卫生间墙面墙砖，地面地板砖；进门为防盗门，室内为木门。3107号公寓建筑面积为113.90，三室一厅、地板砖地面，乳胶漆，主卧室木地板；厨房、卫生间墙面墙砖，地面地板砖；进门为防盗门，室内为木门。具体对象依委托方所提供的司法鉴定委托书为据。四、评估的价值类型和定义根据本次评估目的，本次评估的资产价值类型为市场价值。市场价值：在此被定义为有自愿交易意向的买卖双方，在公开市场上买卖委估资产可以期望并能实现的合理交易价格。买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理

5、的知识背景。相关交易方将在没有任何外在压力、或受到胁迫的情况下，独立、自主地决定其交易行为。 五、评估基准日根据委托方与我公司的协商，本项目评估基准日定为2019年1月23日。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日外部经济状况以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据我们在本次评估工作中所遵循的国家、地方和部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有:行为依据司法鉴定委托书。法规准则依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号公布）；2、中华人民共和国物权法（2007年3

6、月16日中华人民共和国主席令第62号公布）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布）；4、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（2009年8月24日法释（2009）16号）；5、河南省房地产司法鉴定估价指导意见（豫房估协（2015）28号）；6、河南省房地产估价技术指引之一报酬率或资本化率求取（修订）；（三）准则依据1、财政部财资201743号资产评估基本准则；2、中评协201730号资产评估职业道德准则；3、中评协201731号资产评估执业准则资产评估程序；4、中评协201732号资产评估执业准则资产评估报告；5、中评协

7、201733号资产评估执业准则资产评估委托合同；6、中评协201738号：资产评估执业准则不动产；7、中评协201746号资产评估机构业务质量控制指南；8、中评协201747号资产评估价值类型指导意见；9、中评协201748号资产评估对象法律权属指导意见；10、中评协201742号企业国有资产报告评估指南；11、其他相关的法律法规。（三）产权依据1、建设用地规划许可证；2、国有土地使用权证；3、南阳市建设用地规划许可证4、建筑工程施工许可证；5、商品房预售许可证。（四）取价依据1、询价及在评估过程中收集的相关资料；2、评估人员实地勘验、核对、鉴定的数据及其他与评估相关的价格材料。七、评估方法本

8、次所使用的主要评估方法为市场法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。我们假定所有委估资产按照现行用途继续使用，不考虑用途改变对资产价值所产生的影响。八、评估过程本次评估工作分为五个阶段进行:（一）委托阶段河南中科资产评估有限责任公司接受南阳市卧龙区人民法院的委托，明确了资产评估目的、评估基准日、评估范围等有关事项；在接受委托前有关评估人员对现场进行了必要的查勘，并对本次评估执业中

9、可能遇到的风险因素进行充分的分析和评价，于2019年1月23日正式接受南阳市卧龙区人民法院的委托，对委托方申报的固定资产进行资产评估。根据本次委估资产的情况，本公司会同南阳市卧龙区人民法院制定资产清查方案，准备资产评估的有关工作。（二）核实阶段根据资产实际状况及评估工作的需要，评估机构组织资产评估师等专业人员抵达评估现场，听取有关人员对委估资产历史和现状的介绍；根据评估清单所列明的范围和实地勘察核实；查阅委估资产的产权证明文件等资料。评定估算根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用市场法进行评估。（四）评估汇总阶段根据评估人员对各类资产的

10、初步评估结果，进行汇总和结论分析，在确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况下，根据汇总分析情况，对评估结果进行必要的修改和完善，草拟并讨论评估报告，提交内部三级复核，出具评估报告书初稿。（五）提交报告阶段根据评估工作情况，2019年3月22日向申请人提交资产评估报告书征求意见稿，因委托书上未显示被申请人联系方式，故未对被申请人发出征求意见稿。截止2019年3月28日，申请方未提出异议，在保持评估工作独立性的前提下，进行必要的修改和整理，出具并提交正式资产评估报告书。九、评估假设在资产评估中，评估人员基于以下假设作出了专业判断：1、交易假设，即假定所有委估资产已经处在交易过程中，评估人员根据委估

11、资产的交易条件等模拟市场进行估价。2、公开市场假设，即在充分发达与完善的公开竞争市场条件下，卖者和买者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，其交易行为是自愿的、理智的，委估资产的价值受市场机制的制约并由市场行情决定。3、继续使用假设，即委估资产按设计的用途和目前的使用方式、规模、频度、环境等情况继续使用。4、环境假设，假设委估资产所处社会环境及自然环境在可预见的未来不发生重大变化。十、评估结果以持续使用为假设前提，在评估基准日2019年1月23日，南阳市卧龙区人民法院委托评估的位于南阳市长江西路金昌公寓八套的房产评估价值为6909000元，大写人民币 = 6909000 * C

12、HINESENUM2 陆佰玖拾万零玖仟元整，其中八套房产装修价值评估627300元，大写人民币为 = 627300 * CHINESENUM2 陆拾贰万柒仟叁佰元整。（详见资产评估明细表） 资产评估明细表 单位：元序号权证编号坐落位置房号结构用途所在层数建筑建筑面积(m2)装修评估价值房产评估价值 备注1 无南阳市长江西路金昌公寓1808框剪住宅18146.59 82,100.00 960,300.00 2 无南阳市长江西路金昌公寓2405框剪住宅24151.90 85,000.00 1,002,600.00 3 无南阳市长江西路金昌公寓2503框剪住宅25120.70 85,500.00 8

13、06,300.00 4 无南阳市长江西路金昌公寓2508框剪住宅25146.59 82,100.00 981,200.00 5 无南阳市长江西路金昌公寓2602框剪住宅26120.70 67,600.00 806,300.00 6 无南阳市长江西路金昌公寓2902框剪住宅29120.70 85,500.00 814,700.00 7 无南阳市长江西路金昌公寓3106框剪住宅31113.90 75,700.00 768,800.00 8无南阳市长江西路金昌公寓3107框剪住宅31113.9063,800.00768,800.00合 计1034.98627300.006909000.00十一、特别

14、事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：（一）本次评估对象位于南阳市长江西路金昌公寓的8套房产，委托方未提供房屋所有权证，建筑面积以委托方提供的金昌国际公寓楼盘表上列示的面积为准。（二）评估结论是河南中科资产评估有限责任公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。（三）由委托方提供的与评估相关的经济行为文件、产权证明文件、资产明细及其他有关资料，是编制本报告的基础。委托方和相关当事人应对其提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。（四）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市

15、场原则确定的市场价格，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果会失效。（五）委托方应当提供评估对象法律权属资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师进行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。评估师对委托方提供的评估对象法律权属资料复印件和资料来源进行了必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围承担验证评估对象法律

16、权属资料真实性、合法性和完整性的责任。（六）委托评估的资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下评估机构和评估人员不承担相关责任。（七）在评估报告出具前评估师已与委托方进行了必要沟通，并提示评估报告使用者需合理理解并恰当使用本评估报告，评估师及评估机构不承担相关当事人决策的责任。评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。十二、评估报告使用限制说明(一)本评估报告的结论是在产权明确的情况下，以市场价格为前提条件。(二)本评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，以及本评估报告载明的“特别事项说明”所述的情况下，

17、为本报告载明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机构和注册资产评估师仅对评估结论的合理性（合乎评估的专业规范）承担责任，而不对评估对象的定价决策和处置决策承担任何责任；且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件下最可能实现的市场价值的估计值而不是交易价格，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(三)在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。 (四)本报告书评估结论使用有效期限自2019年1月23日起一年内有效。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以将评估结论作为实现本次评估目的的参考依据。(五)本报告系评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，需经评估机构及评估师签字、盖章后，依据国家法律法规的有关规定发生法律效力。(六)本评估报告及其评估结论仅供委托方和本报告列明的其他报告使用者为本报告书所载