《房地产集团成本控制案例分析报告》

1、房地产集团本钱控制案例分析目录 TOC o 1-5 h z 前言1一 绿城集团概况1（一）绿城集团基本情况介绍1（二）绿城集团组织架构介绍0（三）绿城集团开展战略1财务战略1工程战略1二 绿城集团本钱控制现状及存在的问题1（）本钱控制概述1（二）绿城集团本钱控制现状0绿城集团本钱管理思想的演变0绿城集团本钱控制体系现状1绿城集团工程本钱控制实例2（三）绿城集团本钱控制存在的问题：31目标本钱的制定缺乏合理性3招投标的价格高出预算4财务本钱及管理本钱超支严重44本钱变动与国家政策调控不同步4未建立全员本钱控制意识5组织结构不利于本钱控制5本钱电算化实施效果不够理想6三 绿城集团本钱控制的对策及相

2、应措施6（一）合理制定目标本钱6（二）合理估计企业开发进度7（三）及时关注国家政策以便进行本钱调整8（四）建立切实可行的目标本钱考核8（五）调整企业组织结构便于本钱控制8（六）加强信息化建设9四启示9五结束语9参考文献10家在宏观经济管理政策上的一点点变动都会影响房地产行业的开展，同时房地产 企业也会受制于国民经济的总体水平。最近的几年里，针对房地产行业开展中比拟突出的问题，国家也相应的出台 了一系列针对性的宏观调控政策。比方严格控制土地管理以限制房地产投资规模 过大的现象、加强资金监管以抑制房价快速上涨、规范整顿市场秩序以应对目前 市场秩序混乱的情况等。从2007年下半年开始，国家的宏观调控

3、侧重于金融调 控，一系列的政策组合有效的控制了房地产的开展势头，比方提高房贷首付、限 价房、经济适用房等特殊性住房政策的出台。在政府这些举措的作用下，2008 年房地产的交易量不再可观，房价颠覆性的出现了下跌的情况；面对政府的一系 列宏观调控政策，房地产行业应该放慢投资的速度，重视投资的本钱控制，否那么， 面对提高存款准备金率以及加息等宏观调控政策，房地产的开发规模以及工程速 度都会受到影响，直接影响企业的经营效益，一旦企业各方面的本钱仍然很高的 话，获得的利润必会变低甚至是亏损。具体到绿城集团，作为民营房地产企业，近些年来已经逐步崛起，然而在国 家宏观调控的大背景下，市场的份额逐年萎缩；其本

4、钱控制的核心还是围绕扩大 市场份额，加速资金流动等思想；加上其他拥有雄厚资金实力的外业集团进入本 行业，竞争越来越激烈，绿城的本钱变动更应该全力迎合国家的宏观调控需要， 力求做到双赢的局面。.未建立全员本钱控制意识在绿城集团的众多开展战略中，本钱管理所占的比重很小，且在员工当中尚 未树立明确的本钱控制意识，全员参与的观念不高，这些因素都导致本钱控制不 能发挥其应有的效用。现代房地产企业应该在运作的全过程中在全体员工，针对 一切企业本钱控制的要素去全面管理本钱，从而向精细化管理的目标靠拢，本钱 管理的范围应该涉及到任何细微的本钱；此外，企业员工的生产经营活动产生企 业的本钱，现代房地产企业的管理

5、核心应该放在全面的本钱控制当中，而全面成 本管理控制的前提是全体员工都具有本钱控制意识。.组织结构不利于本钱控制本钱控制实施，涉及到投资部、开发部、工程部、营销部和财务部等多个职 能部门。各管单位有权在投资部下达的本部门和单位目标本钱控制范围内，对四 级以下科目的本钱进行内部调整，并知会投资部。工程实施过程中，各职能部门 每年年末及工程实施的关键节点对本部门控制的本钱进行归集整理，并与投资部 下达给本部门目标本钱进行比拟，分析本钱超出目标本钱的原因进行分析，并提 交是否调整目标本钱的报告，按本钱调整权限和程序进行报批。例如，工程部在 整个开发阶段会编制工程投资概算、工程中期投资汇总表（有的工程

6、如有重大调 整会出具屡次）和工程终期投资汇总表，同时反响投资部，让投资部及时掌握职 能部门关于工程目标本钱的实施情况。而财务部主要负责工程本钱的核算工作， 实时掌握工程本钱的支付情况并及时反响给投资部及其他本钱责任部门。在新形 势下，现有的组织机构有待改进。.本钱电算化实施效果不够理想绿城集团最近几年才意识到电算化对企业开展的推动作用，电算化的起步比 较晚，还不是很成熟，目前比拟突出的问题如下：1、会计电算化的基础工作比 较薄弱，业务的处理以及单位的科目设置、账簿登记都不规范，在电算化的完善 过程中，会计核算的方法逐年变更，不重视原始凭证的审核；2、操作人员的水 平参差不齐，与其他企业一样，面

7、对本钱控制的电算化过程，绿城集团在人才方 面还是比拟欠缺的，由于本钱电算化控制是集团刚兴起的职能部门，相应的人员 福利还有很大的提升空间，要想更多的专业人才流入企业，应该相应的提高职工 的待遇；3、电算化的制度不全面，管理不够严格，应该完善电算化岗位制、操 作方面的制度、数据管理方面的制度、系统维护以及人员管理等方面的制度。三绿城集团本钱控制的对策及相应措施（一）加强目标本钱管理目标本钱的制定与优化通常是决策阶段的任务，是对拟开发工程进行市场 预测、销售量预测、本钱预测和利润预测。企业的本钱只有满足市场所决定的价 格，或者低于它，企业才能获得经济效益，否那么只能获得损失。一旦企业在市场 的基础

8、上制定本钱，并以此作为导向，在这个基础上在考虑本企业的利润目标， 并将这个思想贯穿于生产阶段的目标本钱、开发设计阶段的目标本钱以及营销阶 段的目标本钱的制定中去，从而获得建设工程最正确的经济效益。扩初及设计图设计（二）合理估计企业开发进度在这么多年的开展过程中，绿城毫无疑问的具备充足的资金储藏、在组织结 构以及实践经验方面也是足以完成开发过程的任何环节；然后开发的速度应该合理的考虑：一方面，在全球经济危机以及国家宏观调控的大背景下，房地产行业 的获益能力是个变数，过多的开发会增加本钱控制的负担的同时也带来资金方面 的压力；另一方面，开发速度放慢的话，又会限制企业的规模扩张，虽然本钱控 制下来了

9、，风险也规避了，但是企业的盈利空间也受到了限制，因此，企业的开 发速度应该在权衡各方面的因素以后再来确定。（三）及时关注国家政策以便进行本钱调整在世界经济危机的冲击下，我国政府也接连出台了相应的宏观调控政策，整 个房地产企业毫无疑问的受到了影响。自从2008年开始我国房地产行业的销售 业绩节节下滑，这点在二、三线城市表现得更为突出。在国家一系列的本钱控制 政策下，自2009年开始市场出现了一定的回升，但这也不能保证任何房地产企 业的业绩也可以同步增长，必须明确，整个房地产行业的调整还在持续，具体到 绿城集团，应该根据眼下的大趋势制定开展战略，应对未来的风险。综上所述， 本企业应该加大全面的本钱

10、管理控制，更加合理有效的管理资金，从而更加沉着 的应对各种风险，应对国家的调控政策。（四）建立切实可行的目标本钱考核要想切实有效的做好工程开发的本钱控制，一套有效的绩效考核制度是不可 防止的；作为一种机制，激励与约束通过经营者与员工间一切提供利益、分担风 险，将他们与企业的效益紧密联系在一起，管理者与员工也在最大程度上的发挥 了各自的积极性、创造性，从而使得工程管理得以规范的实施。例如绿城集团本 年设立的销售经理特别奖励，一旦他们的销售本钱控制在一定的范围内，企业会 授予管理者在精神以及物质上的奖励。（五）调整企业组织结构便于本钱控制目前绿城集团还是实行职能型的组织结构，本钱的控制都是由几个职

11、能部门 负责，包括投资部、开发部以及营销部等等，而且他们的职能地位的平等的，还 没有专门的本钱管理部门；这种组织结构结构比拟单一、责任清楚，但是横向联 系差，不具有弹性，很难在本钱控制管理中协调运行；比方面对复杂的工程，需 要各个部门协调合作，然而由于本位主义思想的存在，各个部门往往都是关心自 己部门的领域，整体的本钱控制目标很难按照预期去落实。即使各大部门真的能 够协调合作，跨部门的交流沟通也是存在困难的。此外还有责任不明确的问题， 这样的组织结构下，一个工程会被分解为多个局部，基本上不会存在一个人负责 全部责任的情况，这样也导致了本钱失控的现象。虽然各个部门都参与了工程的 开发的每个流程，

12、但是在本钱控制方面还没有一个专门的负责部门。因此，有必 要借鉴其他成功的房地产行业的组织结构模式，以完善改进本部门组织结构上的 弊端。（六）加强信息化建设绿城集团本年在本钱控制方面的重点就是引进了电算化，借助本钱管理信息 化系统精细的管理所开发的工程，使本钱控制更加严密高效，进而提升了企业的 核心竞争力。在日常管理活动中引入计算机技术，协调管理企业建设工程的各个 环节，让动态管理变成现实，在此基础上做到办公的自动化，进一步的完善本钱 信息管理系统，及时、准确高效的管理、运用信息；建立客户、产品的数据库， 在管理的流程中再造业务的全过程，让企业在更大的范围内去管理业务流程。四启示通过对绿城集团当

13、前本钱控制系统的研究以及相关问题的分析，得到的结论 如下：目标本钱管理在房地产企业中具有很好的开展潜能，而前提是企业具有相 应的电算化管理信息系统，并且愿意完善企业旧的本钱制度；目标本钱管理能够 动态的反响业务流程上的本钱并提供良好的本钱控制，企业高层的决策会因此而 提高效率效益，其他房地产行业也应该像绿城集团一样，积极吸取先进的本钱管 理观念、引进目标本钱管理的控制模式、健全本钱的测算流程、建立合理可行的 目标本钱控制系统、并相应的改进考核机制。五结束语经过一段时间以来的努力，对绿城本钱控制体系的研究以及相应问题的分析 论文大体上已经完成，在整个研究过程中难以防止的出现过许多的曲折、许多的

14、困难，但是凭借老师们的指点以及同学们的帮助，加上本人不屈不饶的毅力，都 顺利解决了，在这个写作过程中我体会如下：论文的创作其实就是一个学习的过 程，这需要综合应用4年来我们所学的技能，从一开始动笔的懵懵懂懂，到模模 糊糊的认识绿城集团的大体情况以及最后能够到位的分析它的本钱管理控制，我 深刻的体会到理论与实践结合时的无穷魅力。通过这次毕业论文的设计，我也有一点感悟：要想完整的做好一件事情，首 先要有系统的思维方式，科学的方法，面对问题要细心、要有耐心，要充分运用自己或者周围的一切资源。面对一个新事物一定要从宏观上去考虑，按部就班, 不能心急，不能急功近利，这样才能真正有效的把握它。参考文献1亨

15、利福特,我的生活与工作J.商业经济,2009, (12) ：60-61.迈克尔波特在.房地产企业竞争优势J ,现代商贸工业，2009 , (18) ： 192-193.卡普兰教授、库伯.房地产企业本钱动因理论.科技资讯，2010, (25) : 10-11.4Cooper, R, and KapI an, R. S . Act i v i ty-based Systems: Measur i ng the Costs of Resource Us aga i n, Account i ng Hor i zons, 2006, (12):44-49.5SheryI Staub-French. A

16、 gener i c feature-dr i ven act i v i ty-based cost est imat ion process. Advanced Engineer ing Informat ics, 2007, (17) :23-29.6王鹏，高扬.建立以利润为基准品牌为目标的本钱管理体系.四川建筑，2009, 25 (5) : 148-149.7宋体民.全生命周期工程造价管理研究.铁道建筑，2010, (2) : 93-94.8冯伟.房地产企业工程全面本钱管理与控制.上海经济研究，2009, (8) :47-52.9刘佑清.浅谈房地产企业的本钱控制.长春大学学报，2010

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18、控制的一种新方法一基于流程再造的作业 本钱法.中南财经政法大学学报，2010, (1): 17-19.17钟任智.从流程再造角度谈房地产企业工程的本钱控制.科技情报开发与经 济，2009, (11) : 99-100.18胡立君，王俊，陈斌.房地产企业虚拟经营模式及其核心能力构造.工程造 价，2009, (6) : 94-95.19籍利民(2009).浅谈房地产企业工程造价的全面管理.安徽建筑，2002, (1)： 122-123.20马宏图(2010).浅析控制工程造价关键在于设计.开发与建设，2006, (2)： 54-55.21王贵龙(2010).房地产企业工程工程本钱造价在各阶段之预控

19、.南京：东南 大学出版社，2006. 30-32.22王忠伟(2009).房地产本钱优化控制.北京：中国人民大学出版社，2002. 3-4.23潘蜀健.房地产工程控制.北京：中国建筑工业出版社，2005, 154-155.24陈胜群.现代本钱管理论.北京：中国人民大学出版社，1998, 48-52.25吴成浩.房地产工程工程造价全过程控制实务手册M.银声音像出版社， 2005:30-32.26刘磊.房地产开发工程全过程的本钱控制J.西安建筑科技大学学报(社会 科学版),2009, (s) : 14-46.房地产行业是关系到国计民生的重要行业，随着经济改革的深入和开展，已 逐渐成为国民经济新的增

20、长点和支柱产业之一。房她产行业的不断开展，带动了 城市建设日新月异，城市面貌也发生了翻天覆地的变化。受房地产市场较大利润 空间的驱使，其他行业企业纷纷杀入地产业，充分显示出房地产行业良好的开展 前景。随着房地产行业的不断开展，房地产行业的市场也逐步规范化，这使得房地 产开发的信息更加透明，消费者也从一开始的盲目逐渐变得理性。为了获取更高 的市场份额，赢得消费者的青睐，房地产企业只能通过提高设计质量，投入更好 的高科技等手段来赢得客户，使得房地产开发本钱不断增加，利润不断下降。在如此激烈的竞争中，要使房地产企业获利并占有一定的市场份额，管理者 的经营战略十分重要，尤其是企业的本钱管理战略。如何降

21、低开发本钱，如何在 市场上显现自己的优势来吸引更多的客户，成了房地产开发商特别关注的话题。一绿城集团概况（一）绿城集团基本情况介绍绿城房地产集团是中国知名的住宅物业开发商之一，以优秀的房产 品质量占据行业内的领先地位。绿城以15万元资金起步，于1995年1月在浙江 杭州注册成立，2006年7月在香港成功上市。历经18年的开展，绿城已拥有100 多家成员企业，5000多名员工，房地产事业已覆盖到了 50多个城市，至今为止, 绿城还拥有3000亿元销售值的土地储藏。绿城专注于高品质物业的开发，房产品类型不断丰富，已逐渐形成平层官邸、 别墅、多层公寓、高层公寓、商用物业、大型社区、城市综合体等为市场

22、所接受 的高品质系列产品。从2005年开始，绿城在专注于高品质房产开发的同时，也 承当了全国保障房工程的建设，据统计在杭州22个代建保障房工程中，绿城集团代建了 12个，总代建建筑 规模到达了 570万平方米。凤鸣：大型房地产企业与保障房，第43页。2012年3月，绿城集团荣获2012中国房地产百强企业“综合实力”第七名，“规 模性”第六名的佳绩。（二）绿城集团组织架构介绍绿城集团采取的是集团化的管理模式。今年来，由于绿城集体的快速开展， 集团管理模式已由以前的“集团总部运营主体”二级管理架构，转变为现在 的“集团公司执行总经理片区工程公司”为主体的三级管理架构。 目前，绿城旗下已拥有四家成员

23、企业，共同承当为广大城市居民提供优质房产品 和优秀服务的使命。即绿城中国控股（绿城房地产集团）、绿 城房产建设管理、绿城置业开展、绿城控股集团，其 中绿城控股集团，拥有十一家分公司为其提供房地产主业的各方面支 持。绿城集团作为以房地产开发为主业的集团公司，总部高度集权，负责从战略 制定到计划执行审查全工程的管理，运营主体仅仅作为一个执行机构，享受比拟 少的经营决策权。绿城集团各个地区的产品类型风格，由总部负责统一的研发。 采购局部，由各个区域公司定期向集团提交采购招标申请，由集团决定最终的采 购招标。绿城集团总部组织架构如图7所示。综 合 g 理 部质 量 管 理 部法律事务部企 业 发 展

24、部图1市场研究部工程质量督导住宅科技三）绿城集团开展战略1 .财务战略（1）高成长与高负债的开展战略绿城的品牌形象、产品质量以及管理模式一直是集团的核心竞争力，绿城以 此作为杠杠，撬动并吸引外部资金的流入，从而带动集团高速成长开展。但绿城的开展始终伴随着高负债，2004年的宏观调控，房地产企业贷款的门槛 走高，这使得正在向全国拓展业务的绿城感到“资金链”的压力。为此，绿城便 通过海外上市、私募股权投资等方式进行融资。然而高负债高成长的同时，必然伴随着高风险。2008年的金融危机，使得绿城 面临严重的海外债务危机，虽然最终在工商银行及地方政府的帮助下化险为夷， 过程却异常的惊险。（2）绿城的战略

25、调整在经历的2008年的金融危机冲击后，绿城对自己的开展战略进行了调整， 具体表达在一下几个方面：1）赎回海外债券，转而寻求银行贷款以及信托融资，并与平安信托、中诚 信托等达成了融资计划。2）扩大合作开展业务，加大与国企等资金充足企业的合作力度，减少了一 局部风险。3）开展代建模式，包括承揽土地资源委托代建、投资资本委托代建和政府 安置房委托代建。代建模式的开展，有利于缓解资金紧张的局面。2.工程战略绿城集团以近似理想主义的“精品”战略使其在房地产市场上获得认可。绿 城一直注重于高端高品质的房地产工程建设，平层官邸、别墅、多层公寓、高层 公寓、商用物业、大型社区、城市综合体等一系列的高品质房产

26、品使其具备了强 大的竞争力，使得集团快速开展，并带来了相应的品牌溢价。二 绿城集团本钱控制现状及存在的问题（一）本钱控制概述所谓本钱控制，就是企业根据预期本钱在企业生产中采取一系列管理本钱的 措施，各部门在自身职能的范围内，在生产前和生产进行中对影响本钱的因素进 行本钱管理，采取科学合理的措施，到达企业控制本钱的目的。2对于房地产开发企业来说，本钱费用主要由三大块构成，分别是开发本钱、 期间费用和税费。开发本钱包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施 费、配套设施费、建筑安装工程费等；期间费用包括营销费用、管理费用、财务 费用等；税费包括营业税、城建税、教育附加税、土地增值税、印花税、房

27、产税、 土地使用税等。房地产行业一般都有立项、筹划、设计、招标以及后续的施工、竣工等阶段, 从纵向来看这个过程，基本上每个阶段都会产生本钱，并且影响下一阶段进程的 实施，这构成了房地产行业的动态本钱。从横向来说，房地产企业会有智能本钱, 这来自于行政管理部门、人力资源部门、产品的研发、营销，财务部门等。一个健全的本钱控制体系有助于房地产行业更好的控制本钱，本钱控制时间 上讲究的是全程的管理，主体上要求全体成员参与，其管理的对象也是全方位的。 纵向管理开发本钱，横向管理部门费用。(二)绿城集团本钱控制现状.绿城集团本钱管理思想的演变如同其他房地产企业一样，绿城的本钱管理思想也先后进行了三次演变：

28、第 一代管理思想：本钱做帐，重点关注已发生的、实付本钱的情况，其动态本钱二 已发生的本钱；第二代本钱管理思想：本钱核算，侧重于产品的核算本钱，科目 体系单一，动态本钱是目标本钱与已发生的本钱中的最大值；第三代管理思想： 本钱控制，这一阶段已经开始控制本钱的全过程，包括本钱核算、控制两个科目 体系，动态本钱=在途本钱+已发生本钱+预计合约规划款。目前大局部房地产企 业普遍接受第三代的本钱管理思想，绿城目前采用的是用友u8本钱信息管理系 统，目前正在从第一代向第二代过度。并且也于今年召开会议商议构建第三代成 本控制方法。绿城本钱管控优化方案总体思路：强化前端、加强中端、完善后端。重点强 化目标本钱

29、管理，加强动态本钱监控、规范战略采购，落实本钱责任。(1)强化前段管理，统一本钱科目，新增资源规划管控体系，并完善前期目标 本钱的测算方法，规范操作步骤(2)加强中端管理，新增强控预警体系，完善无效本钱的管理流程，规范无效 本钱的管理方法2郎丽娜：本钱控制概述，第59页。(3)完善后期的本钱管理体系，完善本钱后评估管理流程，优化本钱信息库的 管理方法中端中端r-*- ajIi 后胸I1 JJ工程本钱管理JJ一方案版目标本钱、限额设计、设计优化评审/战略采购;卜.!|. - I、j( 责任本钱,一基础管理4动态本钱监控(预警、强控、无效成卷，汨一三一二.二.三一三-三一-一.-y、本钱后评估、一

30、 一 二W本科目、合约规划、目标本钱测算模型.、!T本钱信息库1.绿城集团本钱控制体系现状 绿城集团目前对本钱的控制主要有以下几个环节：明确本钱科目、优化目标本钱、 设计本钱管理、合约规划本钱、资金管理、责任本钱以及本钱后评估等，以下分 点进行分析：(1)本钱科目房地产企业的利润主要来自于：1、土地溢价：低价拿地、等待土地升值，通 过多级开发联动降低土地的本钱；2、销售溢价：房地产商品的销售价格可以通 过相关的营销筹划得以提高，进而提高销售收入；3、品牌溢价：具有良好的品 牌认知的企业一般都具有较高的销售价格；4、管理溢价：企业的内部管理如果 做到了规范化、流程清晰、本钱管理水平高的话，开发本

31、钱以及管理费用也会降 低。绿城在本钱控制方面主要来自于与以上溢价有关的科目。(2)优化目标本钱绿城对目标本钱的优化主要表现在：1、完善目标本钱编制的模型以及方法；2、 设置方案版目标本钱为基准版、以便于指导后续的设计与采购；这样做的好处是 把目标本钱前置，从而更好的服务于其他阶段的本钱管理，保证了工程的经济收 益维持在合理的水平上。(3)设计本钱管理这点的核心是，在保证产品质量的前提下去进行一些限额的设计、本钱对标分 析以及设计优化评审等，从而防止无效的本钱。(4)合约规划本钱根据集团工程的常规做法以及普遍的经验，对工程工程工作范围内和工程开 发周期内的工程业务分判，形成标准合同结构，明确合同

32、范围，并与集团本钱科 目对应，形成工程合约规划，以利于工程的采购以及本钱的管理、工程管理的开 展，本钱科目、财务核算科目和合约规划 统一，创造了良好的条件供信息化系 统的实施。(5)责任本钱 责任本钱的主要优点是完善了责任本钱的分解以及考核机制，由运营管理 部负责责任本钱指标的分解。这样做的好处是可以促进目标本钱管理的实施以及 有效的执行目标本钱。(6)本钱后评估本钱后评估的主要作用是完善本钱后评估的内容，充分的总结工程本钱管理 的经验以及缺乏之处，为后续的工程管理提供借鉴，通过后评估能将好的经验以 及缺乏及时的传递给各个工程的负责人，防止了类似问题的发生；此外，这样做 也可以完善本钱的知识库

33、，完善本钱案例以及培训教材，形成公司层面的经验与 知识。.绿城集团工程本钱控制实例房地产企业在开发工程时，目标本钱的管理流程贯穿于以下几个流程当中： 制定、优化目标本钱；分解目标本钱；审批、下达目标本钱；分析、考 核目标本钱等。下面以绿城集团具有代表性的工程为例子，分析本钱管理在绿城 集团的具体运作。(一)确定目标本钱1、工程概述：绿城-千岛湖玫瑰园二期玉华苑组团物业类型为独栋别墅， 位于千岛湖镇南端，开发路两侧，北望千岛湖湖景，南临自来水厂，东与自然水 体相依，西北与淳安体育馆和淳安中学相接，西与农夫山泉生产基地为邻。基地 距城市中心3公里，离高速公路出口 14.6公里，具有良好的周边条件和

34、交通区 位。规划总用地面积为154121平方米，规划总建筑面积199494平方米，容积 率为0. 87,建设规模为12幢花园住宅、9幢高层公寓、32幢排屋和1幢会所(含 多层公寓)和1幢幼儿园。工程分析：地理位置方面，优势：位于千岛湖附近，开发路两侧，交通便利，景色优美，附近的公共基础设施齐全，有体育馆以 及学校；劣势：地段比拟偏僻，人气明显缺乏，店铺稀少，超市、市场方面的设 施有待改善，暂时无法满足购房者充分的购物欲望。市场分析：杭州市作为近几年兴起的房地产热点，加上古城的特殊身份，住 房的需求一直呈上升的势头，居住的群体也是多层面的，其中作为购房群体中的 高层数量方面占有一定的优势，他们都

35、是被杭州千岛湖良好的养生环境以及清净 等优势所吸引，他们具有很大的购房欲望，也具有购房的能力，针对这些人，千 岛湖在定价以及销量方面具有一定的优势。2、筹划方案：从上面的分析可以得知，本工程的目标客户主要是高端的人 土；面对生活配套设施不完善的缺点，本工程在销售量到达一定程度的时候会适 当的进行这方面的建设。3、经济估算：结合上述配套设施方面的缺乏，为了提高利润，本工程会适 当的增加可售商铺的面积；本钱预算：经预算，本工程的完全本钱按中面积分摊 为14650元/平方米，单位定价均在17000元/平方米左右，估算的依据是根据地 面水泥沙、厨厕瓷砖以及室内智能化等。(2)目标本钱分解 根据开发工程

36、的形成过程，结合本钱的核算科目级次, 对目标本钱进行逐级的分解，将整个的开发目标本钱分解为土地本钱、工程费、 基础设施建设费、安装工程费以及配套设施建设费等几个二级科目。(3)下达以及审批 投资部在对工程进行优化以后，形成工程目标本钱终 稿，交付给公司管理层高层审批，审批之后以书面形式下到达各个相关的部门。(4)核算与反响本钱控制得好不好关键就决定于这一环节，各个相关的 职能部门有权在投资部下达给本部门的本钱控制范围内，调整相应的四级科目， 且年末以及工程实施的关键环节需要归集整理负责的本钱控制环节，与投资部下 达的本钱控制指标为标准进行比拟，一旦本钱超过了指标，那么进行相应的分析。 本钱核算工作由财务部负责，其他部门可以从财务部获取工程本钱控制的情况。(三)绿城集团本钱控制存在的问题作为民营企业，绿城在决策速度方面相对来说有优势，但是工程的建设速度 不理想，运营效能低，导致企业本钱偏高；此外，经常利用自己的资金去开发建 设，财务杠杆的作用效果不明显，这也影响了公司的开展。由投资部负责工程策 划以及市场研究，这需要部门间讨论方案，这个过程中无疑会产生往返，决策速 度低，且变数多。这些问题具体反映在以下几个方面：.目标本钱的制定缺乏合理性在前期的筹划阶