[四川]住宅小区项目市场研究及策划报告(附图丰富)

1、XX项目市场研究及策划报告（初稿）四川XX房地产股份有限公司二一年一月十八日 XX项目位于成都市青羊区，距离西三环路仅1公里。项目位置优越，交通便利，成都东西轴线沿线日月大道、光华大道、成飞大道及地铁四号线，构成了四通八达的道路网络。2项目概况项目概况地块编号规模(亩)容积率密度性质和用地条件179.23 不大于3.0 总密度40%,高层主体20%文娱酒店兼商业, 兼50%商业242.93 不大于2.8 商业兼住宅,兼50%住宅380.17 不大于2.6 486.01 不大于2.5 3项目概况提纲一、项目发展背景二、区域现状及未来发展分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、

2、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析41.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场背景1.1、城市背景5一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景 成都-四川省省会城市，西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城，素有“天府之国”的美誉，被评为“中国第四城”，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。6一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景国家综合配套改革试验区全国最佳旅游城市全国宜居城市全国精神文明城市 成都市现辖9区4市6县，面积1.24万平方公里，截至08年底全市户籍人口1124.9

3、6万人，常住人口1270.6万人，外来人口年均增长率3以上。7一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景 我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运中心之一，是多条国道的交汇点，是中国六大航空枢纽之一。全国八大通信枢纽之一，中国“八纵八横”光纤干线网节点。电话总容量、移动电话用户、网络注册用户、报刊发行量等居前列。是中国西部最重要的科技研发中心和智力资源库，汇集了29所高等院校、2700多个科研机构和58万各类专业技术人员四川水电资源可开发量为1.2亿千瓦，占全国可开发量的27%，成都是中国少见的水能资源丰富、电力供应充足并可持续利用和发展的大城市。城市优质资源

4、金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位，证券业务成交量仅次于上海、深圳，列全国第3位。西部最大的商贸中心，背靠四川 省8750 万人口的巨大市场，辐射西南、全国乃至部分东南亚和中亚地区。2008年全国城市竞争力排行榜居西部第一8一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景 随着投资环境的不断改善，成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界500强中已有133家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等9个国家及地区在成都设领事馆。这些都表明成都正成为世界所关注的城市。9一、项目发展背景1.1、城市背景1.2

5、、城市指标1.3、市场情况1.1、城市背景 城市圈框架：以中心城区为核心，将向东、南、西、北四个方向发展，构建四大城市次区域，逐步形成城、镇、村一体的城市格局。 人口：市域内的城市规模扩大，到2020年，总人口预计将达1400万1500万人，城市化水平2020年将达到70%。 发展定位：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。 产业发展战略：一个基地（现代民用工业和国防工业基地）二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）

6、；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。根据20032020年成都市总体规划大纲总体目标：把成都建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市10一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况1.2、城市指标 在2008年世界经济危机及地震的影响，成都市总体经济受到一定的影响，但2009年GDP增速有望达到14.50%。指标1：GDP11一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况成都近年来GDP稳步上升，根据成都商报最新统计显示，成都2009年GDP可能达到4380亿元；GDP保持高速增长，由于09

7、年房地产市场回暖的影响，2009年GDP增长速度有望达到14.5%，增速比上年上升2.4个百分点。1.2、城市指标 成都市城市人口数量的不断增加，对基础设施、生活及娱乐休闲配套的需求量增加。指标2：城市人口12一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况2009年年末全市户籍人口1204.54万人,比上年末增加79.85万人。人口自然增长率为7.07； 随着人口数量的不断增大，对基础设施、生活及娱乐休闲配套的需求量相应增加。1.2、城市指标 成都市三次产业增加值稳步上升，地区经济发展迅速，居民购买能力增强。指标3：产业结构13一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标

8、1.3、市场情况成都市三次产业增加值逐年上升，地区的经济发展迅速，居民购买能力增强；成都市二、三产业的发展速度明显快于第一产业，说明成都产业结构调整明显，第一产业与第二产业投资受灾后重建农户投资影响增长迅速并且有所回落，第三产业再次迅速发展09年1-11月产值就高达2307.61亿元。1.2、城市指标 指标4：社会消费品零售总额14成都市社会消费品零售总额的快速增长，居民消费能力激增。一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况 2009年成都社会消费品零售总额为1948.6亿元，较去年同比上涨20.81%； 社会消费品零售总额增长迅速，居民消费能力激增。1.2、城市指标

9、指标5：城市人均可支配收入15一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况成都人均可支配收入逐年稳步增长，2009年达到18650元，增幅为10.08%；2009年，受总体经济环境影响，增幅较2008年有所下降，但总量仍呈高速增长态势；成都市人均可支配收入逐年稳步增加, 经济快速发展，居民购买能力增强。1.2、城市指标 指标6：居民储蓄余额16一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况 近年来，成都居民储蓄余额持续增加，2009年1-10月以达4106亿元；成都居民购买能力强; 2009年增长趋势明显，09年1-10月以达到近几年来历史最高。成都居民储

10、蓄余额逐年增加，今年增幅大大提高，创近几年最高水平，居民潜在的购买能力强。1.3、市场情况 17一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况 成都市房地产市场现状及未来趋势分析 交易突变：2008年市场持续低迷，系列救市政策下，2009年出成都住宅市场出现明显回暖，交易持续上升。 09年开始，成都楼市回暖迹象明显，到下半年，已呈现出供小于求的局面，可见成都市住宅物业销售量巨大，需求旺盛，市场消费力大。住宅物业呈现巨大需求空间。1.3、市场情况 18一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况 成都市房地产市场现状及未来趋势分析 2008年，受市场大势影响

11、，刚性需求受到较大压抑。2009年刚性需求和改善性需求得到了有力释放。从月度房价增幅来看保持持续稳步的上升趋势，截止11月房价从1月的5320元/平米到6530元/平米，增长了22.7%，月度增幅为1.8%，整体保持平稳态势。 1.3、市场情况 19一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况 成都市房地产市场现状及未来趋势分析趋势一：商业形态将从复合物业向综合体发展, 全面带动商圈升级，如今的综合体项目,已经与过去的复合型项目不同,后者仍偏重开发,前者则将更多的精力投入到管理；趋势二：开发商自留物业比例将越来越大，随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式

12、物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。趋势三：专业市场开发将会逐渐集中化、规模化、郊区化，从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出到三环外，例如成都国际商贸城集中接纳荷花池的商家外迁，据新的城市商业规划已经规定：“成都市中心城二环路以内不再新建批发市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场”；1.3、市场情况 20一、项目发展背景1.1、城市背景1.2、城市指标1.3、市场情况 成都市

13、房地产市场现状及未来趋势分析趋势四：商业用房空置面积趋势，2008年成都商业地产供求市场，存量很大，增速却在下降，且供给区域分布逐步外移，商业类型以社区商业较多。市场需求在全球危机、政策变化和投资回报失望的双重打压之下，整体萎缩；三环内的商铺空置率已高达36.3%，而对于各项目的销售来说，出现冷热不均，好口岸项目抢购激烈，位置差的商铺销售则非常缓慢，常年空置的商铺也随处可见。趋势五：地铁经济将给成都商业地产项目注入新的活力， 随着成都地铁的修建，立体交通网络逐渐完善，南部新区、北部新区等的迅速崛起，许多商企纷纷看好地铁延线的商机，期望着进入地铁辐射的核心商圈中来开展经营。 趋势六：成都商业地产

14、前景可期，外资和国内巨头进驻将引领市场裂变突破， 从外资和国内商业巨头进入成都的步伐和运作模式来看，“持有经营、定向开发、复合型商业群（含高星级酒店、甲级写字楼、集中商业和散户商业的综合体）、“特色主题休闲商业”将是成都发展的方向。提纲一、项目发展背景二、项目区域情况分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析212.1、区域现状及规划2.2、区域土地市场2.3、区域房地产市场二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划 项目位于成都市青羊区。青羊区因青羊宫而得名，

15、幅员面积67.78平方公里，常住人口75万。是省、市、军首脑所在地，文化旅游资源占全市的2/3，也是成都空气质量最好、公园面积最多、绿化率最高的区域。2008年GDP实现354.81亿元，居成都市各区县第二，而其区域综合竞争力在四川省181个区县中排名第二。 2.1.1、区域功能规划格局22232.1、区域现状及规划2.1.1、区域功能规划格局锦江区：城市中心区及东部副中心商业服务为主新都区： 成都城北副中心“成(都)-德(阳)-绵(阳)”高新技术产业带 金牛区：发展商务服务、商贸流通青羊区：高新技术、旅游和居住历史文化保护区，文化风景区等城市建设特别地区新都大丰：重点发展医贸、物流和房地产未

16、来北部新城成华区：重要的物流基地之一集配套居住、物流配送、旅游休闲本案二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场 项目位于青羊区中的新兴区域-青羊新区。该区域占地13.44平方公里，区内自然环境及基础条件优越，地势平坦，河流、湖泊及绿舟森林公园、百仁森林公园将构成适合生活的绿化体系，区域居住人口将达到17万人。 242.1、区域现状及规划2.1.1、区域功能规划格局二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场本案青羊总部工业基地 根据青羊区2007-2020年商业网点规划项目所在区域为金沙光华商圈西区

17、，该区域的主要功能定位为以商务办公、大型购物、特色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务新中心，规划为城西的副中心。252.1、区域现状及规划2.1.1、区域功能规划格局二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区位交通便利、光华大道、日月大道、成温邛高速、地铁四号线距市中心十分钟车程辐射成都周边经济发展较快的温江、崇州、邛崃及都江堰区域规划530万平米住宅用地规划区内共规划中学4所，小学6所，幼儿园10个，农贸市场10个，2个公交总站集科研、居住、商业等功能为一体区域优势将成为功能配套设施齐全、基础设施完善、环境典雅优美、商业文化气息浓郁，以居住为

18、主的城市新区262.1、区域现状及规划2.1.1、区域功能规划格局二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场凯德风尚成温邛高速_青江西路至温江大道（芙蓉大道）温江市中心已开通日月大道光华大道即将开通规划地铁四号线区域交通现状： 项目紧邻公交总站，58、309、334、518多条公交线路，出行便利；项目在交通便捷的三环路、光华大道、日月大道0.5-1公里半径内。成温邛高速是邛崃、崇州、温江、大邑等地的必经之路。成飞大道即将通车与武青北路，光华大道、培风路、日月大道、成温邛高速组成四通八达交通网；未来规划：成都地铁4号线从本项目内规划道路通过，并设置

19、站点，预计2010年5月动工建设。27二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划2.1.2、区域交通现状及发展规划本案晋阳大道 28二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划2.1.2、区域交通现状及发展规划区域交通中长期发展规划：道路系统：通过对现有城市肌理和道路设施现状分析，城西区域构造了“田”字形的网格道路体系，突出主次干道的规划与布局，以适应新区交通的需要，同时也强化了新城区作为成都市西部门户和交通转换枢纽的作用。轨道交通：成都市政府目前需要建立一

20、条东西向的快速客流轨道，通过交通引导城市发展。该轨道线在新城区段沿光华大道埋设，并且设两至三个站点。远景规划中铁路西环线将改造为城市轻轨，成为青羊新城区与其他区联系的快捷通道，并且与东西向的轨道交通形成无缝对接。公共交通：由于青羊区中心的外迁，新区将担当成都市西部门户的功能，规划拟设立成飞客运站，逐步承担金沙客运站的部分功能，同时为铁路西站物流区域配套建设货物转运中心，在金沙生活服务区还保留金沙公交总站。静态交通：完善交通指示和增加渠化交通引导，在光华大道和成飞大道等主干道设“绿波”信号系统，加油（气）站的布局规划的选址按照服务半径为0.91.2km的规定，进出口宜设置在次干路上。29二、项目

21、区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划2.1.3、区域内生活配套三环内配套：学校：西南财大、中医学院、剑桥双语实验小学、成才七中分校等医院：省人民医院、中医学院附属医院、西郊医院、青羊区第六人民医院、金沙医院等；银行：工行，农行，建行等综合商场:麦德龙、家乐福、西单商城、好又多、乐宾百货、人人乐等。其他：杜甫草堂、金沙遗址公园、浣共溪公园、百花潭公园、天鹅湖公园等。三环外配套：学校：树德中学、成都七中、三十七中、青羊实验中学、泡桐树小学、培风小学）医院：成都市妇女儿童医院、苏坡卫生院；菜市：苏坡农贸市场；超市：规划大中型超市；其

22、他：国色天香乐园、青羊绿洲公园注：三环内主要以靠近本项目的金沙片区为参考；三环外以光华大道沿线的配套为参考；三环内三环外青羊绿舟公园金沙遗址公园浣花溪公园宽窄巷子文殊院302.1、区域现状及规划2.1.4、区域周边旅游配套二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场312.1、区域现状及规划2.1.4、区域周边旅游配套二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场 青羊绿舟公园距离本项目地约3公里，园内有A、B、C三个区域。A区为森林文化展示、运动休闲区；B区是核心区，为民俗文化演绎区；C区为历史文化传承

23、区。该公园2009年已建设面积共计2.24平方公里，其他部分将逐步形成，预计23年陆续完成。本案青羊绿舟公园32二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划2.1.4、区域周边产业33二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划2.1.4、区域周边产业青羊工业园简介： 青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划20个工业集中发展区之一，是青羊区“五区一带”战略规划中十分重要的区域。 青羊工业集中发展区东区位于日月大道以北，成飞机场两侧，其中东区占地面积2.01平

24、方公里，是由成都置信与青羊政府共同打造的一个以全新工业模式来实现工业现代化和大力发展园区经济和循环经济，从而把关联度较高的企业集中起来，促进资源的综合利用和良性循环的大型工业园区。青羊工业集中发展区重点功能区域有：工业总部基地：以工业总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型工业企业的总部聚集地。航空产业区：以新型航空材料研发、新技术研发为主。 342.1.5、区域情况总结二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场 居住环境特征：城西光华金沙片区一直贵为富人的代言区域：与区域一路之隔的金沙片区中高档楼盘密集

25、如博瑞都市花园、博瑞优品道、中铁西子香荷、华府金沙、金沙祥域等。目前光华大道沿线已经初步形成中高档楼盘的趋势，如凯德风尚、龙湖翠微清波、万科光华大道项目、仁和春天大道、和黄彩蝶园、金河谷、恒大城、珠江国际新城等高档楼盘已形成名副其实的高档消费密集区，使该区域形成一个庞大的消费群体，并具有较强购买能力。 商业价值：潜力巨大，有望成为区域型商业中心：该区域位于规划城西城市副中心，政府政策导向，使该区域透着贵族气息，高档住宅项目密集，该片区将是成都市未来的商业服务经济圈之一，随着周边房地产项目的建成，未来周边消费人群的商业需求会更加强劲；但目前区域人口密集程度低，商业现状需求能力明显不足。 商务价值

26、特征：商务价值潜力大，有望成为城西行政商务副中心：本案位于青羊新区核心区域，规划地铁4号线、青羊工业园等众多因素，势必带来区域商务价值的提升和无限的拓展空间。目前金沙光华片区商务价值的兴起：如万瑞金沙中心，博瑞商务楼，仁和春天广场等新城西商务区的兴起，带动周边商务价值的迅速提升，本区域受该区域影响具有明显的交通优势，生态环境优势；商务价值潜力较大；2.1、区域现状及规划352.1.5、区域情况总结二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.1、区域现状及规划 交通价值特征：交通发达，成都城西交通枢纽，地铁经济潜力股：已建成温邛高速公路、光华大道

27、、日月大道、成飞大道以及规划中的地铁4号线将该区域与成都市区紧密联系起来，交通便捷。使成都这一西南交通枢纽的功能得以增强，从而形成立体交通的新格局；地铁经济带来的物业商业增值空间强大； 文化娱乐休闲产业发达：文化休闲旅游产业腾飞，区域整体形象突出：青羊区及金沙片区是名副其实的成都古蜀文化名片，区域内文化遗址众多，文化古迹举世闻名，如金沙遗址，琴台路，文殊院，少城，杜甫草堂等；金沙片区目前已经形成具有独特文化气质的休闲餐饮娱乐消费产业链。36二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.2、区域土地市场2006-2008年青羊区土地成交示意图本案0

28、6年，力迅地产，土地7亩二类住宅，960万元/亩06年，天盛地产，土地13亩住宅、商业用地，1160万元/亩06年，兴城建实业，土地7亩商业用地，960万元/亩06年，龙团置业，土地26亩公共服务设施用地180万元/亩06年东立置业，土地26亩住宅用地430万元/亩06年，度基实业，土地3亩商业用地696万元/亩07年，置信地产，土地8亩住宅兼容商业用地2400万元/亩07年，交大地产，土地10亩住宅用地2550万元/亩07年，万科地产，土地75亩住宅兼商业用地970万元/亩07年，新联实业，土地8亩住宅兼商业用地780万元/亩07年，天合房产，土地14亩住宅兼商业用地1680万元/亩07年，

29、金阳房产，土地47亩住宅兼商业用地830万元/亩07年，信德房产，土地7亩住宅兼商业用地2920万元/亩08年，中房房产，土地90亩住宅兼商业用地510万元/亩07年，兴元房产，土地108亩住宅750万元/亩09年，双发实业，土地16亩住宅用地590万元/亩07年东立置业，土地55亩住宅用地530万元/亩09年，深圳合能，土地45亩住宅用地720万元/亩注：红色字体为项目3公里内成交土地37二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.2、区域土地市场成交时间环线宗地位置规模起价(万元/亩) 容积率指标用地使用性质成交单价（万元）成交金额（万元）

30、住宅楼面地价（元/平米）竞得人成交单价（万元）竞得人住宅楼面地价（元/平米）5.82-3环青羊区金沙村15.75460 总1.8二类住宅用地（可兼容商业10%）59092934916成都蜀信590成都蜀信49167.273环外青羊区苏坡乡龙嘴村 16.7460 总2.9二类住宅用地（可兼容商业10%）48080162483建发480建发24838.132-3环青羊区苏坡乡清江1组 44.81 450 总2.4总3.0兼容10%商业450201652250深圳市合能450深圳市合能22509.42-3环青羊区苏坡乡龙嘴村 71.91 500 3.0二类住宅用地950683154750中海兴业95

31、0中海兴业475011.202-3环青羊区青羊大道西侧地块12.26 500 总2.8可兼容商业10%）1000122595356成都金阳华英达1000成都金阳华英达535611.203环外青羊区培风村88.07 450 总2.82号可兼容住宅50%；3号兼容10%商业；700616523750四川阳城实业700四川阳城实业375011.233环外青羊区三环外侧67.65 380 总2.9二类住宅用地（可兼容10%商业）680460003517保利680保利351711.233环外青羊区三环外侧168.21 380 总3.0二类住宅用地（可兼容10%商业）7201211113600华润720华

32、润36002009年项目周边土地成交示意图注：红色字体为项目3公里内成交土地38二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.2、区域土地市场750万/亩530万/亩830万/亩970万/亩705万/亩700万/亩项目周边土地成交示意图39二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场三环路三环路成都东西轴线沿线光华大道金沙片区新光华片区 本项目区域区温江片区成温邛高速40二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场

33、2.3、区域房地产市场青羊区商品房情况2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场2009年，市场有所回暖，青羊区全年商品房供应面积为202.77万，销售面积为224.69万，该区域一直为成都市的居住热点区域；青羊区商品房的价格从2006年开始价格不断攀升，由2006年的5049元/平米涨至2009年的6300元/；41二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场温江区商品房住情况2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场2009年，供应情况有所控制，总体供应面积为158.08万；销售情况出现上升势头，销售面积达到204.34万；2009年受购房优惠

34、政策、促销活动和全国房地产整体回暖等多种因素的共同影响，交易逐渐活跃，成交价格逐步回暖，为4300/；42二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场金沙区域商品房情况2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场2009年，金沙区域商品房大部分尾盘，供应减少到43.18万，销售面积为85.66万平米；06年-07年金沙区域楼盘均价稳步上升，受08年5.12地震和全球金融危机影响，均价略有下降；2009年，区域内大多数楼盘处于尾盘清盘阶段，新盘均价达到7500元/；金沙片区历来是成都市居住热点区域，其居住价值和投资价值十分突出。43二、项目区域情况分析

35、 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场光华大道沿线区域商品房住宅情况2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场2009年的供应量超过70万平米，但其成交量高达102.32万平米，是历史最高值，经过一系列的供求关系调整，目前该区域基本实现供销平衡状态。2009年受购房优惠政策、全市房地产整体回暖等多种因素影响，交易逐渐活跃，成交价格逐步回暖；达到4700元/。44二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域楼盘分布金沙板块2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场光华大道沿线二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及

36、规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域典型楼盘光华大道沿线板块2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场所属板块楼盘名称环线总建面()在售楼栋套型面积区()在售套数均价(元/)最高价(元/)最低价(元/)优惠措施当期销售率光华大道板块凯德风尚3环外46万1、3、5、7、884-128190730075006900一次性优惠2%，按揭优惠1%66.00%东立光华杏林3环外21.6万1、2、3、4、5、747-157434650068006200一次性优惠2%，按揭优惠1%87.00%易诚国际2-3环2.61,2栋50.7-96.8330690085685648一次性优惠3%，按揭

37、优惠3%64.00%中新公园大道绕城外80万1、4、6、7栋51-13234300/一次性优惠2%，按揭优惠1%100%恒大城3环外68.52万5，6，7，8，74，76，6688-140355600-5700/5150/90%仁和春天大道3环外47.76万44、4591-176223600068005800一次性优惠3%，按揭无优惠82.00%兴城融域3环外1.2.3.4.5.6.7.8栋55-14770495052004600一次性优惠2%，按揭优惠1%95.00%元益花园3环外38万840-110400520056004900一次性优惠2%，按揭优惠1%38%丽晶港绕城外70万1，,2，

38、7，11、1271-1206550058005000一次性优惠3%，按揭优惠2%96.00%颐和京都3换295、643-15599530057004900一次性优惠3%，按揭优惠2%98.00%46二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域典型楼盘金沙板块2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场所属板块楼盘名称环线总建面()在售楼栋套型面积区()在售套数均价(元/)最高价(元/)最低价(元/)优惠措施当期销售率金沙板块金沙万瑞中心2-3环14.7万/800/8700/一次性付款优惠200元/平米，按揭优惠100元/平米/中大君悦金沙二三环7

39、0万2、4、1栋13250740084006500一次性优惠2.5%；按揭优惠1.5%58%花样年华.乐摩筑2-3环3.1万1栋50-9076700078006960一次性优惠2%，按揭无优惠91%优品道70802-3环40万34、35栋60-90139500102907932一次性优惠1%,按揭优惠0.5%95%双玺2-3环10.2万7、8栋40-105/7000/双玺1批次已售罄，2批次现正接受咨询。中铁西子香荷2-3环3.3万1，2，3,4,6栋80-1487575008000以上7100一次性优惠1%70%公元西2-3环23.39万1、2栋已售完，4栋今年四五月份开售朗基龙堂2-3环8

40、.7万1栋46-12020优惠后7000/优惠后6400/96%金沙柏林郡2-3环7.1万未开盘47二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域典型楼盘介绍凯德风尚开发商成都信凯实业有限公司占地约166亩建面约46万平米建筑形态18-20F高层公摊15%-16%绿化率50%容积率4.2车位3200梯户比2梯4户面积区间84-129户数约4410户，一期900多户建筑风格现代简约园林风格互动式园林景观配套健康步道，宠物公园，3700邻里中心交房时间2010年年底物管费用1.98元/平米/月2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场48二、项目区域

41、情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场畅销户型户型点评：户型面积约89平米。户型功能分区合理，客厅以大尺度开间，营造舒适居住体验，厨房与生活阳台相连，生活更加方便，动静分区合理，私密性好。户型点评：建筑面积约132.15平方米。客厅外带错层挑高花园露台；主卧带卫生间和衣帽间，并以270度转角飘窗引入良好采光；厨房与生活阳台相连，生活更方便。2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场49二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域典型楼盘介绍珠江国际城开发商成都珠江投资有限公司 占地1093亩建面住宅24万

42、平米，商业25万平米建筑形态高层均价4100绿化率20%容积率5.40车位/梯户比/面积区间49-178平米户数1410（1期）2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场50二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场畅销户型珠江克莱国际公寓 1户型 1室2厅1卫1厨56珠江克莱国际公寓 3户型 2室2厅1卫1厨782.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场51二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域住宅市场小结项目所在区域住宅市场现状： 光华大道两侧已有超过30余家品牌开发商，因仁和春天大道、

43、巨龙环岛国际社区、中新公园大道、凯德风尚等高端物业的拉动，人气急剧上升，成交量稳步上扬；光华大道的价值进一步凸显； 区域住宅均价在5500元/平方米8500元/平方米的水平； 区域供应与成交的主力以二房、三房为主，面积在80130区间内，总价在50-100万之间。未来发展趋势： 项目所处区域距离主城区距离不远，成温邛高速、光华大道以及规划中的地铁4号线、轻轨等四通八达的交通路网，可实现与主城区的快速联系，都市繁华近在咫尺。另外光华大道能让人远离都市的喧嚣，又能拥有丰富的自然资源和生态资源。 经过科学规划和建设，光华大道上的生活、教育、医疗配套等将趋于成熟和完善，因此，光华大道往后的走势可望稳步

44、前行，有机会成为成都市一个新的高尚住宅集中区。2.3、区域房地产市场2.3.1、住宅市场52二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.2、办公物业市场成都市办公物业市场综述 甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼、商务公寓星罗棋布，构成了成都市写字楼市场多元化格局。对本项目而言，不适宜发展甲级写字楼，主要关注为周边产业园配套的写字楼及SOHO类物业市场。 商住楼/商务公寓乙级写字楼产业园写字楼甲级写字楼租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售价4,000

45、-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入驻率90-95%80-85%80-90%客户特征中小企业、个人工作室中小企业企业总部实力雄厚的大中型公司；处于发展阶段的中型企业。客户考虑点低办公成本，办公空间需求不大低办公成本，办公空间需求不大办公环境舒适，价格合适，符合企业总部形象注重企业形象；强调商务气息；商务配套和服务齐备物业特点商务配套不齐全，缺乏专业、个性化的服务意识整体档次不高，缺乏专业的、个性化的服务与商务配套办公场所相对独立，拥有高品质生态及绿化环境，商务服务有待提高专业形象完善专业的商务服务未来发展趋势下降下降

46、上升上升53二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.2、办公物业市场 写字楼空间布局与成都市“2轴4片”规划发展方向一致，2008年-2009年二季度，城东、城南写字楼供应和需求量是成都市写字楼市场主力； 城西由于高新西区带来大量的写字楼供应，近年来写字楼市场较为活跃； 本项目位于成都市西区，由于靠近成都发展最好的青羊工业园及成飞集团，具有一定的商务办公氛围。成都市办公物业市场综述54二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.2、办公物业

47、市场编号名称1龙潭工业集中发展区2锦江工业园3成都高新技术开发区4武侯工业园5青羊工业集中发展区6金牛工业集中发展区市区各主要工业园分布55二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.2、办公物业市场典型项目-青羊工业集中发展区开发商成都青羊工业建设发展有限公司规模3,053.09亩规划分为科技创新区、精密加工区、综合配套服务区，建设周期6年产业定位着力发展高新技术产业，主导产业定位于精密机械加工与电子电器，发展现代规划制造工业与信息工业，走新型工业化道路，发展新型工业经济。56二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及

48、规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.2、办公物业市场典型项目-青羊工业集中发展区发展商：成都青羊工业建设发展有限公司（成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立）位置：青羊工业集中发展区核心区域占地面积：933亩投资规模：37.3亿元总建筑面积：69万平方米容积率：1.6绿地率：28%开发进度2004年动工，率先启动项目东区部分。1期项目（A、B区）2006年5月28日交房，已完成招商。2期项目（C、D区）2008年9月12日交房，已完成招商。3期项目全部为独栋式产品，目前正在招商。产业定位：发

49、展新型总部经济，打造彰显和提升企业形象气质的企业总部。57二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场区域办公物业市场小结项目所在区域办公物业市场现状： 项目邻近成都市三大产业园区，有较强的办公氛围，但目前周边配套设施尚未完善，作为单纯的写字楼项目尚需时间； 区域写字楼均价在4500元/平方米8000元/平方米的水平； 区域供应的写字楼主要在产业园区，面积较大，缺乏为总部基地服务的中小型企业办公产所。未来发展趋势： 项目所处区域距离主城区距离不远，成温邛高速、光华大道以及规划中的地铁4号线、轻轨等四通八达的交通路网，可实现与主城区的快速联系，都市繁

50、华近在咫尺。另外光华大道能让人远离都市的喧嚣，又能拥有丰富的自然资源和生态资源。此外，项目紧邻三大工业园区，具有较强的办公氛围。 便捷的交通、周边工业园的支撑，项目所在区域后期将有望成为成都市写字楼的集中区域。2.3、区域房地产市场2.3.2、办公物业市场58二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.3、SOHO物业市场成都市SOHO产品特征侧重办公与居住的SOHO项目在产品上并无太大差异，仅在销售手法上有所侧重；由于土地性质为商办用地，水电等居住成本较高，因此部分楼盘突破该规定，将水电调整为民用水电，对销售带来极大

51、帮助。SOHO以60平方米以下小户型供应为主，如客户需要大户型面积，开发商会建议多个户型打通使用，由此降低销售风险。SOHO物业用途侧重户型供应比例户型面积以40-60平方米左右的小户型供应为主。59二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.3、SOHO物业市场投资客占SOHO购买客户的主力，客户主要来自成都及周边城市。投资客为SOHO购买客户的主体，自用客户基本为自住或小型办公企业，还有8%的客户为自用兼顾投资的客户；元/客户购买用途元/客户来源60二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场

52、 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.3、SOHO物业市场成都市SOHO类产品定位小结成都市SOHO公寓产品特征成都SOHO产品，精装比例较大，但清水同样具有相当大需求空间；精装产品的优势，一是交房即可出租使用，二是追求便捷，三是装修费用算进按揭，降低投资费用；清水LOFT产品的优势，一是空间丰富，特点突出，二是比较适合办公类需求，三是依据自己喜好进行装修，凸显个性等。因此，提供清水LOFT、精装两种产品，以满足不同的需求。 精装公寓，以居住为主要功能； 清水公寓，以办公为主要功能。万达精装SOHO开发经验趋势精装产品，投入小，门槛低，小面积、低总价提升性价比高，适度提高精装标

53、准有利于提升产品竞争置信风景LOFT开发经验达200%超高得房率，实际得房价格大约3500元/m2。双层的空间，拓展办公面积，丰富的创意空间，突出项目特色。61二、项目区域情况分析 2.1、区域现状及规划 2.2、区域土地市场 2.3、区域房地产市场2.3、区域房地产市场2.3.3、SOHO物业市场区域SOHO物业市场小结项目所在区域SOHO市场现状： 项目邻近成都市三大产业园区，以高新企业为主体。区内从业人员众多，且偏年轻化，因此SOHO物业将有极大的市场需求；但该区域目前尚未有此种物业形态； 区域供应的写字楼主要在产业园区，面积较大，为总部基地服务的中小型企业非常缺乏小型办公场所，因此此种

54、物业形态也是非常适合其所用的。未来发展趋势： 项目所处区域距离主城区距离不远，成温邛高速、光华大道以及规划中的地铁4号线、轻轨等四通八达的交通路网，可实现与主城区的快速联系，都市繁华近在咫尺。此外，项目紧邻三大工业园区，具有较强的SOHO物业需求。 产业园的办公及短期居住需求，使该区域发展SOHO物业具有极强的可操作性。提纲一、项目发展背景二、项目区域情况分析三、项目开发方向及整体定位建议四、项目产品及规划建议五、项目开发进度建议六、项目投资财务评估及风险分析623.1、项目属性及核心价值分析3.2、项目开发方向SWOT分析3.3、项目整体定位建议3.1、项目属性及核心价值分析3.1.1、项目

55、背景回顾三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议63“XX”项目选址在交通便捷的三环路、光华大道0.5-1公里半径内。该区域未来规划为一个以商务办公、大型购物、特色餐饮、娱乐休闲等为重点的区域性商务行政中心；项目地域开阔，属于城市新区核心区域。目前项目周边开发了许多具有品质的楼盘（如凯德风尚、丽晶港、仁和春天大道等），但缺乏有支撑力的商业亮点聚集人气。光华大道项目内地块现状日月大道3.1、项目属性及核心价值分析3.1.1、项目背景回顾三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、

56、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议64从成都市规划局了解最新的区域规划信息为：三环以外绕城以内区域除成飞基地工业用地外，剩余土地利用性质均为住宅用地或住宅兼商业，以及市政设施用地。3.1、项目属性及核心价值分析3.1.2、项目规划指标状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议65特别说明：与青羊区人民政府洽商的整个项目总占地394亩，共有6块地块。由于5-6号地块拆迁尚未完成，目前取得的是1-4号地块，共计288.34亩。地块编号规模(亩)容积率密度性质和用地条件179.23 3.0 总密度

57、40%,高层主体20%文娱兼商业,， 兼50%商业242.93 2.8 商业兼住宅,兼50%住宅380.17 2.6 486.01 2.5 合计288.34 2.70 3.1、项目属性及核心价值分析3.1.3、项目区位关系状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议66市政公园规划用地树德中学 本案青羊总部基地3.1、项目属性及核心价值分析3.1.4、项目周边物业状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议67项目周边有多个

58、高档楼盘，凯德风尚、光华杏林等已经开始销售，万科地块预计2010年年底动工。此外，项目附近有多个安置社区（中坝社区、培风社区、万西苑等几个大型拆迁安置社区）。3.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议683.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议693.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项

59、目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议701号地块树德中学2/3号地块修建中的景观大道大道3.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况713号地地现状成都妇女儿童医院成飞总部基地4号地块现状4号地地现状2号地块现状地块中在建道路三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议3.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目

60、整体定位建议723.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议73地块西面3.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议743.1、项目属性及核心价值分析3.1.5、项目四至状况三、项目开发方向及项目整体定位建议 3.1、项目属性及核心价值分析 3.2、项目开发方向SWOT分析 3.3、项目整体定位建议75地块东面3.1、项目属性